ANALISIS KOEFISIEN DASAR BANGUNAN DAN KOEFISIEN LANTAI

BANGUNAN (STUDI KASUS JALAN TAMBAKREJO TJ. MAS KOTA SEMARANG)

ABSTRAK
Tanjung Mas adalah salah satu kelurahan di Kota Semarang yang terletak di kawasan strategis
kota dengan Pelabuhan Tanjung Emas, Stasiun Tawang, dan industri sekitarnya. Perkembangan
dan pertumbuhan wilayah di Kota Semarang berdampak pada peningkatan jumlah penduduk
sementara ketersediaan lahan hunian relatif tetap sehingga menimbulkan kawasan kumuh.
Penelitian ini dilakukan untuk menganalisis Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien
Lantai Bangunan (KLB) yang ada terhadap Peraturan Daerah yang berlaku. Pengolaan data
dilakukan dengan menggunakan software untuk memudahkan penentuan perbandingan antara
luas bangunan yang dapat dibangun dengan luas tanah dan presentase perbangdingan anatar
seluruh lluas lantai bangunan dengan luas tanah yang dipetakan pada setiap banguanan yang
ada dianalisis dengan Peraturan Daerah yang berlaku. Hasil dari penelitian ini adalah Sebagian
besar bangunan pada studi kasus tidak sesuai dengan Peraturan Daerah yang ada. Ditinjau dari
banyaknya ketidaksesuaian penulis memberikan rekomendasi yaitu dilakukan perubahan pada
Peraturan Daerah.
Kata kunci: KDB, KLB, Bangunan, Kota Semarang

ANALYSIS OF BUILDING BASE COEFFICIENT AND BUILDING FLOOR

COEFFICIENT (CASE STUDY OF JALAN TAMBAKREJO TJ. MAS
SEMARANGCITY)

ABSTRACT
Tanjung Mas is one of the urban villages in Semarang City which is located in a strategic area
of the city with Tanjung Emas Port, Tawang Station, and surrounding industries. The
development and growth of the area in Semarang City has an impact on increasing the
population while the availability of residential land is relatively fixed, giving rise to slums. This
study was conducted to analyze the Basic Building Coefficient (KDB) and Building Floor
Coefficient (KLB) that exist against applicable Regional Regulations. Data processing is
carried out using software to facilitate the determination of the comparison between the area of
buildings that can be built with land area and the percentage of development between the entire
floor area of the building with the land area mapped in each existing building analyzed with
applicable Regional Regulations. The result of this study is that most of the buildings in the
case study are not in accordance with existing local regulations. Judging from the many
discrepancies, the author provides recommendations, namely changes to Regional Regulations.
Keywords: KDB, KLB, Building, Semarang City
 PENDAHULUAN
Kota Semarang merupakan Ibu Kota Jawa Tengah yang mengalami perkembangan
yang pesat. Hal ini dapat dilihat dari tingginya pemenuhan kebutuhan lahan dan bangunan
untuk mengakomodasi kegiatan kota, mulai dari kegiatan perdagangan, industri, pendidikan,
hingga peruntukan yang lebih luas yaitu permukiman. Dalam dinamika perkembangan Kota
Semarang erat kaitannya dengan pemanfaatan lahan khususnya luas bangunan yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruang. Kenyataan dari kondisi saat ini adalah tak sedikit bangunan
yang memiliki luas bangunan melebihi luas lahan padahal pemerintah telah menetapkan
peraturan tentang Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB).
Hal ini tentunya akan membuat tingkat kepadatan bangunan menjadi tinggi.
Di dalam Undang-Undang Republik Indonesia No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan
Gedung pasal 12 ayat (1) menyebutkan persyaratan kepadatan dan ketinggian bangunan
meliputi koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan ketinggian bangunan sesuai
dengan ketentuan yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan.
Penelitian ini menggunakan aplikasi Sistem Informasi Geografis (SIG) untuk
mempermudah pengerjaan dan pengolahan data. Sistem Informasi Geografis merupakan
sebuah sistem atau teknologi berbasis komputer yang dibangun de ngan tujuan untuk
mengumpulkan, menyimpan, mengolah dan menganalisa, serta menyajikan data dan informasi
dari suatu objek atau fenomena yang berkaitan dengan letak atau keberadaannya dipermukaan
bumi. (Setianingrum, 2014)
Penelitian ini adalah untuk menganalisis ketidak sesuaian keadaan Kota Semarang
mengenai Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) pada Jalan
Tambakrejo, TJ. Mas, Kota Semarang dengan Peraturan Daerah yang berlaku. Penulisan ini
hanya sebatas menganalisis seberapa jauh tingkat ketidak sesuaian Koefisien Dasar Bangunan
(KDB) dan Koefisien Lantai Banguan (KLB) pada masing-masing bangunan di sepanjang
Jalan Tambakrejo, TJ. Mas, Kota Semarang tanpa meninjau ulang berdasarkan ketentuan yang
berlaku

KAJIAN TEORI
KDB adalah untuk mengatur intensitas pembangunan yang berfungsi mengendalikan
tutupan lahan oleh bangunan. Dengan KDB keseimbangan antara bagian lahan yang boleh
ditutup oleh bangunan sehingga tidak lagi berfungsi untuk menyerap air dengan bagian lahan
yang masih terbuka dan masih bisa menyerap air dapat dikendalikan. KDB tidak hanya tentang
tutupan lahan oleh lantai bangunan, tapi semua jenis tutupan lahan yang tidak bisa meneruskan
air untuk diserap oleh tanah (Srivanit, 2013).

KLB dikenal untuk memastikan agar daya dukung lahan tidak menerima beban
berupa kegiatan manusia secara berlebihan (Joshi and Kono, 2009). Dengan KLB,
jumlah manusia dan berbagai kebutuhannya yang akan diwadahi oleh suatu lahan
bisa dikendalikan sehingga kemampuan lahan baik yang bersifat buatan (tempat
parkir, jalan, utilitas) maupun yang bersifat alami (sumber daya alam seperti air, udara,
dan matahari) masih bisa memenuhi kebutuhan manusia secara berkelanjutan.
Dengan kata lain KLB adalah alat kendali agar keseimbangan antara kebutuhan
manusia dengan daya dukung lahan bisa dipertahankan secara berkelanjutan.
 Di dalam Undang-Undang Republik Indonesia No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan
Gedung pasal 12 ayat (1) menyebutkan persyaratan kepadatan dan ketinggian bangunan
meliputi koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan ketinggian bangunan sesuai
dengan ketentuan yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan.

HASIL DAN PEMBAHASAN

Lokasi penelitian terletak pada salah satu kelurahan di Kota Semarang dengan topografi
datar dan berbatasan langsung dengan Laut Jawa. Jalan Tambakrejo ini memiliki Panjang +
875 meter.

Gambar 1. Peta Makro Provinsi Penelitian

 Gambar 2. Peta Makro Kota Penelitian

Gambar 3. Peta Mikro Lokasi Penelitian

Perda Kota Semarang Mengenai KDB dan KLB

Peraturan Daerah Kotamadya daerah Tingkat II Semarang Nomer 2 Tahun 1999
Tentang Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) pasal 30 menyatakan bahwa Jalan
Tambakrejo ini merupakan Jalan Lokal Sekunder dimana ditetapkan untuk perumahan KDB
nya adalah 60%. Sedangkan dalam Perda untuk KLB Jalan Takmbakrejo yang ditetapkan pada
pasal 33 adalah 1-2 lantai.
 Pembagian Segmen
Pembagian segmen ini digunakan untuk memudahkan pengolaan data lebih lanjut yaitu
menghitung KDB dan KLB untuk setiap bangunan disepanjang ruas jalan tersebut. Dalam
membagi atau memotong ruas dilakukan pembagian berdasarkan pada simpang sepanjang ruas
jalan studi kasus untuk penelitian ini dimana terdapat 3 ruas yang telah dibagi berdasarkan
ketentuan tersebut

Analisis Ketidaksesuaian KDB dan KLB Terhadap Peraturan Daerah Kota Semarang
Dalam Peraturan Daerah Kotamadya daerah Tingkat II Semarang Nomer 2 Tahun 1999
Tentang Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) pasal 30 menyatakan bahwa Jalan
Tambakrejo ini merupakan Jalan Lokal Sekunder dimana KDB nya adalah 60% dan KLB yang
ditetapkan pada pasal 33 adalah 1-2 lantai.

Gambar 4. Peta Lokasi Penelitian Segmen 1

Pada segmen 1 ini terdapat 75 bangunan dimana bangunan yang melanggar Perda
adalah sebanyak 31 bangunan pada segmen bagian kanan dan 41 bangunan pada bagian segmen
kiri. Pelanggaran tergolong ringan dengan presentase pelanggaran antara 1-40% sebanyak 12
bangunan. Pelanggaran tergolong sedang dengan presentase antara 41-75% sebanyak 19
bangunan. Pelanggaran tergolong berat dengan presentase antara 76-100% sebanyak 41
bangunan.
Gambar 5. Peta Lokasi Penelitian Segmen 2
Pada segmen 2 ini terdapat 87 bangunan dimana bangunan yang melanggar Perda
adalah sebanyak 54 bangunan pada segmen bagian kanan dan 30 bangunan pada bagian segmen
kiri. Pelanggaran tergolong ringan dengan presentase pelanggaran antara 1-40% sebanyak 17
bangunan. Pelanggaran tergolong sedang dengan presentase antara 41-75% sebanyak 12
bangunan. Pelanggaran tergolong berat dengan presentase antara 76-100% sebanyak 55
bangunan.
Gambar 6. Peta Lokasi Penelitian Segmen 3
Pada segmen 3 ini terdapat 96 bangunan dimana bangunan yang melanggar Perda
adalah sebanyak 63 bangunan pada segmen bagian kanan dan 25 bangunan pada bagian segmen
kiri. Pelanggaran tergolong ringan dengan presentase pelanggaran antara 1-40% sebanyak 34
bangunan. Pelanggaran tergolong sedang dengan presentase antara 41-75% sebanyak 25
bangunan. Pelanggaran tergolong berat dengan presentase antara 76-100% sebanyak 29
bangunan.
Tabel 1. Hasil Analisis Ketidak Sesuaian KDB Dan KLB Untuk Seluruh Segmen
Lokasi Total Pelanggaran Kategori Pelanggaran
Kanan Kiri Ringan Sedang Berat
(1-40%) (41-75%) (76-100%)
Segmen 1 31 41 12 19 41
Segmen 2 54 30 17 12 55
Segmen 3 63 25 34 25 29

Dari seluruh segmen yang telah ditinjau dengan total bangunan pada sepanjang Jalan
Tambakrejo Kota Semarang adalah sebanyak 258 bangunan dimana tiap bangunannya telah
dianalisis dengan KDB dan KLB nya pada Peraturan Derah Kota Semarang dapat dikatakan
bahwa hampir seluruh bangunan tidak sesuai dengan Peraturan Daerah yang berlaku yaitu 60%
untuk KDB dan 1-2 lantai untuk KLB.
 Penerapan Peraturan
Peraturan Daerah Kotamadya daerah Tingkat II Semarang Nomer 2 Tahun 1999
Tentang Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK). Pada Peraturan Daerah tersebut
menyebutkan batas minimal KDB dan KLB.
Pada Undang-Undang No.28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung, mengatakan
bahwa sanksi administratif akan dikenakan kepada setiap pemilik bangunan yang melanggar
aturan. Sanksi tersebut berupa:
a. Peringatan tertulis
b. Pembatasan kegiatan bangunan
c. Penghentian sementara atau tetap pekerjaan pelaksanaan
d. Pencabutan izin
e. Perintah pembongkaran bangunan.
Dari pengolahan data yang telah dianalisis dengan Peraturan Daerah di Kota Semarang
saat ini mengenai KDB dan KLB pada tiap-tiap bangunan yang berada pada sepanjang Jalan
Tambakrejo, dapat dikatakan bahwa hamper seluruh bangunan pada ruas jalan tersebut tidak
sesuai atau melanggar dengan peraturan yang berlaku. Meninjau dari banyaknya ketidak
sesuaian yang terjadi pada penelitian ini, penulis merekomendasikan atau memberikan saran
agar dilakukannya perubahan Peraturan Daerah Kota Semarang yang berlaku mengenai KDB
dan KLB berdasarkan kepadatan bangunan dan lahan permukiman yang relative tetap atau
Pemerintah Kota Semarang dapat menegaskan kembali agar dibongkarnya setiap bangunan
yang melanggar sesuai dengan Peraturan Daerah yang berlaku.
Kesimpulan
1. Hasil analisis KDB dan KLB: terdapat 244 bangunan yang tidak sesuai dengan
Peraturan Daerah Kota Semarang yang berlaku dengan:
 KDB minimal 60%
 KLB 1-2 lantai
2. Hasil Pengolahan data yang telah dianalisis dengan Peraturan Daerah yang berlaku
mengatakan hampir seluruh bangunan yang berada pada Jalan Tambakrejo telah
melanggar Peraturan Daerah yang berlaku.
Meninjau dari banyaknya ketidak sesuaiaan yang terjadi pada penelitian ini, penulis
memberikan saran atau merekomendasikan agar dilakukannya perubahan Peraturan Daerah
Kota Semarang yang berlaku mengenai KDB dan KLB berdasarkan kepadatan bangunan dan
lahan pemukiman yang relative tetap yang berada di sepanjang ruas Jalan Tambakrejo Kota
Semarang atau menegaskan kembali agar dibongkarnya setiap bangunan yang melanggar
sesuai dengan Peraturan Daerah yang berlaku.

REFERENSI
Undang-Undang No.28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung
Peraturan Daerah Kotamadya daerah Tingkat II Semarang Nomer 2 Tahun 1999 Tentang
Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK)
Setianingrum, D. R. (2014). Kecamatan, Analisis Kesesuaian Lahan Tambak Menggunakan
Sistem Informasi Geografis (Studi Kasus: Kecamatan Brangsong, Kab Kendal, Jawa Tengah).
Semarang: Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro.
Salma Muvidayanti 2019 Karakteristik Dan Faktor Penyebab Permukiman Kumuh Di
Kelurahan Tanjung Mas Kota Semarang. Semarang: Fakultas Ilmu Sosial, Universitas Negri
Semarang.

Lucky Viasari, Prima Jiwa Osly 2018 Analisis Garis Sempadan Bangunan (Studi Kasus
Jalan Raya Pajajaran Kota Bogor). Jakarta: Program Studi Teknik Sipil Universitas Pancasila.
Desy Kumala Dewi, Ari Subowo, Teuku Afrizal 2020 Analisis Implementasi
Penanggulangan Kemiskinan Melalui Kegiatan Rumah Tidak Layak Huni (RTLH) Di
Kelurahan Trimulyo Kota Semarang. Semarang: Fakultas Ilmu Sosial dan Ilmu Politik
Universitas Diponegoro.
Afisalima Nadia, Anthony P Nasution, Ira Indrayati 2020 Kajian Kesesuaian KLB KDB
dan KDH Kawasan Situ Gintung Kota Tngerang Selatan. Technopex2020
Afisalima Nadia 2021 Kajian Kesesuaian Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai
Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDJ) Kawasan Situ Gintung Kota Tangerang
Selatan. Tangerang: Institut Teknologi Indonesia 2021
Parfi Khadiyanto 2017 Penyebab Terjadinya Pelanggaran Terhadap Koefisien Dasar
Bangunan Di Kelurahan Gedawang Banyumanik Semarang. Semarang: Universitas
Diponegoro
Joko Pratomo 2016 Implementasi Kebijakan Koefisien Dasar Banguanan Oleh Pemukim di
Perumahan Bukit Semarang Baru Kecamatan Mijen Kota Semarang. Semarang: Universitas
Negri Semarang