Nama Perusahaan : PT Ciputra Development Tbk

Kode Emiten : CTRA

Rekomendasi : BUY
Target Price : IDR 1.370 (+48.1%)
Pyrite Current Price : IDR 925
Capital

Highlights
Pyrite Capital merekomendasikan BUY untuk PT Ciputra Development Tbk
(CTRA.JK) dengan target price IDR 1.370 dengan potential upside sebesar
+48.1% terhadap harga penutupan pada 25 Oktober 2022, berdasarkan valuasi
Revalued Net Asset Value (RNAV) & PBV Multiples.
Revenue Tetap Stabil, Meskipun Ekonomi Dinilai Labil
Pada 2021, CTRA berhasil mencatatkan peningkatan revenue yang cukup pesar
yakni meningkat sebesar +20.5% yoy (IDR 1.6 triliun). Penyumbang terbesar
berasal dari landlots, residential dan shophouses yakni sebesar 57,7% dari total
keseluruhan revenue, peningkatan segmen ini didukung oleh kebijakan PPN
DTP pada pembelian rumah baru. Selain itu revenue dari penjualan perkantoran
meningkat tajam yakni sebesar +133,5% yoy, hal ini didorong oleh penurunan
kasus Covid-19 sehingga perusahaan menetapkan work from office kembali.
Kebijakan Fiskal Menjadi Katalis Industri
PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk pembelian rumah baru berdampak
signifikan terhadap penjualan properti di Indonesia pada periode Maret-Juni
2021 yang berhasil menembus angka IDR 200 triliun. PPN DTP sendiri
memberikan kontribusi sebesar 30% terhadap penjualan CTRA pada 2021. Maka
dari itu, diperlukan perpanjangan periode insentif PPN DTP untuk menjaga
pertumbuhan sektor properti ditengah tantangan makro ekonomi yang
menambah beban biaya di tengah masyarakat.
Pemindahan IKN Menjadi Peluang Bagi Pengembang Properti
Pada Januari 2022, pemerintah Indonesia mengesahkan undang-undang mengenai
Ibu Kota Negara (IKN) baru di Kalimantan Timur yang bernama Nusantara.
Kawasan pengembangan Ibu Kota Negara direncanakan seluas 199.962 ha, yang
tentunya diperlukan campur tangan dari pengembang properti swasta. Dan untuk
mendukung kebijakan tersebut, PT Ciputra Development Tbk akan berinvestasi
±300 hektare pada tahap pertama. Selain itu pemindahan IKN akan berdampak
bagi kota-kota besar disekitarnya seperti Samarinda dan Balikpapan, kebijakan
ini dinilai akan meningkatkan kebutuhan properti di kawasan tersebut. Terlebih
gencarnya pembangunan jalan Tol Balikpapan-Samarinda akan menjadi
Figur 1. CTRA vs IHSG penopang bagi pertumbuhan investasi properti di dua kota besar tersebut.

Figur 2. Key Ratio CTRA

Sumber : Yahoo Finance

Sumber : Annual Report & Analisa Team

 Pyrite
CTRA.JK Capital

Figur 3.Pendapatan Per Segmen Company Profile

Reccuring
17% PT Ciputra Development Tbk (CTRA) adalah salah satu perusahaan properti
terbesar di Indonesia. Awalnya CTRA didirikan pada 22 Oktober 1981 oleh Dr.
(HC) Ir. Ciputra dengan nama PT Citra Habitat Indonesia. Dengan visi berupa
mengembangkan sebuah grup bisnis properti dengan semangat yang unggul dan
penuh inovasi, sehingga menciptakan nilai tambah dalam menyediakan
kehidupan yang lebih baik bagi masyarakat dan memberikan kemakmuran dan
kesejahteraan bagi para pemangku kepentingan. PT Ciputra Development Tbk
kini telah menjadi salah satu perusahaan properti terkemuka dan terunggul di
Development
83%
Indonesia.
Sumber : Company Presentation
Segmen Usaha
Figur 4. Pendapatan Per Lokasi Property Development For Sale
Sulawesi Terdiri dari township, residential, condominium dan office yang menyumbang
5%
Sumatera sebesar 81% dari total revenue PT Ciputra Development Tbk (CTRA). Pada
6%
2021, CTRA telah memiliki 2300 ha lahan yang siap untuk dikembangkan
Other Java
9%
maupun telah dikembangan.
Jakarta
48% Commercial Property Development & Management
Selain property development for sale, CTRA mendapatkan penghasilan
tambahan dari shopping mall, hotel, healthcare, office dan aset lainnya yang
Surabaya
menyumbang sebesar 19% dari total revenue CTRA. Salah satu bisnis yang
29% menjadi unggulannya adalah Ciputra Mall yang telah berdiri diberbagai kota
Sumber : Company Presentation besar di Indonesia.

Figur 5. Inflasi vs Suku Bunga US Macroeconomics Overview

Fed Fund Rate (%) Inflation US (%) Amerika Menaikan Suku Bunga Secara Masif
10%
Pada September 2022, The Fed kembali meningkatkan Fed Funds Rate sebesar
75 basis points (bps) menjadi 3-3,25% yang merupakan level tertinggi dalam 14
7,5%
tahun terakhir dan dinilai akan terus ditingkatkan. Kenaikan suku bunga ini
adalah yang kelima kalinya terjadi secara beruntun dalam beberapa bulan
5% terakhir. Hal tersebut dilakukan untuk menekan laju inflasi AS yang telah
meningkat menjadi 8,2% yoy pada September 2022.
2,5%
Kuatnya Ekonomi Indonesia di Tengah Kekacauan Global
Saat ini ekonomi global dinilai sedang tidak baik-baik saja. Hal itu terlihat dari
0%
1 2 3 4 5 6 7 8 9
proyeksi pertumbuhan ekonomi dunia yang mengalami koreksi ke bawah. Untuk
tahun 2022, proyeksi dari World Economic Outlook IMF hanya 3,2 % dan tahun
Sumber : Federal Reserve & US Statistic depan pertumbuhan ekonomi dunia juga diperkirakan akan semakin melemah di
Figur 6. Inflasi vs Suku Bunga Indonesia angka 2,7 persen. Dengan inflasi yang cenderung tinggi dan pertumbuhan
BI 7-Day Repo Rate (%) Inflation Indonesia (%)
ekonomi yang menurun, ini memberikan sinyal bahwa situasi ekonomi dunia
6% cukup tertekan.

Namun ketahanan ekonomi Indonesia dinilai resilien dalam melalui masalah-

masalah tersebut, hal ini didukung dengan peningkatan PDB sebesar 5,44% yoy
4%
pada 2Q2022. Dan diproyeksi pertumbuhan ekonomi tahun 2022 tetap di 5,3 %
dan proyeksi di tahun 2023 berada pada angka 5,0%. Hal tersebut didukung oleh
neraca perdagangan, konsumsi rumah tangga, dan investasi sebagai penopang
2% utama. Penerimaan negara yang masih tinggi dan ini memperlihatkan pemulihan
ekonomi yang terus terjaga, kontribusi harga komoditas yang masih di level
relatif tinggi serta dampak positif dari berbagai kebijakan pemerintah.

0%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Langkah BI Menjaga Stabilitas dan Momentum Pemulihan
Pada Oktober 2022, Bank Indonesia mengambil langkah untuk meningkatkan BI
Sumber : Bank Indonesia
7-Day Reverse Repo Rate sebesar 50 basis points (bps) menjadi 4,75%, suku
xxx x
 Pyrite
CTRA.JK Capital

Figure 7. Populasi Berdasarkan Umur &

Dependacy Ratio bunga Deposit Facility sebesar 50 bps menjadi 4,00%, dan suku bunga Lending
Facility sebesar 50 bps menjadi 5,50%. Hal ini dilakukan Bank Indonesia untuk
menurunkan ekspektasi inflasi yang diproyeksikan bisa mencapai 6,3% yoy serta
menjaga stabilitas nilai tukar rupiah yang semakin melemah terhadap dollar
Amerika (-3,26%).

Dominasi Penduduk Produktif Indonesia

Sumber : Company Presentation
Figur 8. Capaian Vaksinasi Indonesia
Dosis 1
Saat ini penduduk Indonesia di dominasi oleh usia produktif dan dengan adanya
dukungan dari kebijakan pemerintah akan meningkatkan daya beli masyarakat
serta akan terjadi pertumbuhan yang pesat pada negara ini. Tingginya usia
produktif tentu membuat kesempatan kerja semakin tinggi dan berdampak linear
pada daya beli. Jika dilihat dari dependacy ratio, ketergantungan antara
penduduk produktif dan non produktif di Indonesia pun di estimasikan pada
2030 mengalami kestabilan pada level 48% jika dibandingkan dengan tahun
2020.

Industry Overview
Pemindahan IKN Menjadi Peluang Bagi Pengembang Properti
Dosis 2

Dosis 3
Pada Januari 2022, pemerintah Indonesia mengesahkan undang-undang
23.1 %
mengenai Ibu Kota Negara (IKN) baru di Kalimantan Timur yang bernama
Nusantara. Kawasan pengembangan Ibu Kota Negara direncanakan seluas
Dosis 4
199.962 ha, yang tentunya diperlukan campur tangan dari pengembang properti
0% 25% 50% 75% 100% swasta. Dan untuk mendukung kebijakan tersebut, PT Ciputra Development Tbk
Sumber : Kementrian Kesehatan RI akan berinvestasi ±300 hektare pada tahap pertama. Selain itu pemindahan IKN
Figur 9. Kontribusi Properti Terhadap PDB
akan berdampak bagi kota-kota besar disekitarnya seperti Samarinda dan
di Kawasan Asean Balikpapan, kebijakan ini dinilai akan meningkatkan kebutuhan properti di
40%
kawasan tersebut. Terlebih gencarnya pembangunan jalan Tol Balikpapan-
Samarinda akan menjadi penopang bagi pertumbuhan investasi properti di dua
kota besar tersebut.
30%

Kenaikan Suku Bunga KPR Terhadap Demand Rumah Hunian

20%
Dalam 3 bulan terakhir suku bunga sudah meningkat sebesar 125 basis points
(bps) menjadi 4,75%. Peningkatan suku bunga acuan secara masif yang
10% dilakukan oleh Bank Indonesia akan berdampak pada suku bunga
simpanan/dana yang nantinya juga akan berdampak terhadap suku bunga kredit,
0% dalam hal ini suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Kenaikan suku bunga
acuan sebesar 50 bps akan meningkatkan tingkat bunga KPR sebesar +1-2%.
sia

nd

sia

e
es

or
la
ne

ay
in

ap
ai

Dan setiap pengkatan 1% suku bunga KPR akan menurunkan -5% demand
pp
do

al

ng
Th

M
ili
In

Si
Ph

Sumber : Kementrian Kesehatan RI pembelian properti melalui KPR yang nantinya akan berdampak pada
permintaan pasar properti mencapai -10%. Namun disisi lain, tingginya tingkat
Figur 10. Suku Bunga KPR per Bank
inflasi akan menyebabkan penurunan daya beli masyarakat. Maka dari itu
Periode Januari 2022
kebijakan fiskal pemerintah melalui potongan pajak pembelian rumah baru
15%
sangatlah dibutuhkan untuk meningkatkan kembali demand pembelian properti.

Kebijakan Fiskal Menjadi Katalis Industri

10% Untuk mendukung pemulihan ekonomi, pemerintah Indonesia memberikan
serangkaian kebijakan yang mendorong daya beli masyarakat. Salah satu
kebijakannya yaitu potongan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atau PPN
5% Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk pembelian rumah baru. Pada 2021,
pemerintah menanggung 100% dari pajak pembelian rumah baru, hal ini
berdampak signifikan terhadap penjualan properti di Indonesia pada periode
0%
Maret-Juni 2021 yang berhasil menembus angka IDR 200 triliun. Namun pada
BTN BNI BRI Mandiri CIMB 2022, terdapat pengurangan besaran potongan menjadi 50% dan hanya
Sumber : Analisis Team xxxxxxxxx
 Pyrite
CTRA.JK Capital

berlangsung selama 9 bulan. PPN DTP sendiri memberikan kontribusi sebesar

Figur 11. Penyesuaian LTV/FTV
Sumber : Bank Indonesia
Figur 12. Porter's 5 Forces CTRA
30% terhadap penjualan CTRA pada 2021. Maka dari itu, diperlukan
perpanjangan periode insentif PPN DTP untuk menjaga pertumbuhan sektor
properti ditengah tantangan makro ekonomi yang menambah beban biaya di
tengah masyarakat.
Pelonggaran LTV Menjaga Denyut KPR
Selain PPN DTP, Bank Indonesia juga memberikan pelonggoran
Loan/Financing to Value (LTV/FTV) untuk pembiayaan properti menjadi paling
tinggi 100%, dengan kata lain terdapat kemungkinan para calon pembeli
mendapatkan down payment (DP) 0%, ketika membeli rumah baru dengan
KPR/KPA. Kebijakan ini diperpanjang oleh BI hingga akhir 2023 dan efektif
berlaku pada 1 Januari 2023 sampai 31 Desember 2023. Kebijakan tersebut
diambil guna menjaga penyaluran kredit perbankan ditengah peningkatan suku
bunga agar pertumbuhan ekonomi nasional tetap terjaga.

Porter's 5 Forces Analysis

Competitive Rivalry (5/5)
Industri Properti. Persaingan pada industri properti tergolong industri yang
sangat kompetitif mengingat terdapat 79 perusahaan property yang melantai di
BEI. Inovasi yang baru dari setiap pengembang tentu dapat mempengaruhi
konsumen dalam keputusan membeli property dan sangat memungkinan
berpengaruh terhadap profitabilitas perusahaan properti.
Model bisnis yang dijalankan dalam menghasilkan pendapatan seperti penjualan
Sumber : Analisis Team real estate, rumah sakit, dan lainnya juga makin mudah ditemukan dan dibuat
oleh developer pesaing baik di kota besar maupun kota lainnya.
Threats of Subtitue (4/5)
Industri Properti. Ancaman yang cukup tinggi bagi sektor properti mengingat strategi yang dilakukan pengembang
seperti inovasi pada produk dan harga yang lebih terjangkau sangat memungkinakan konsumen dalam memilih
pengembang lain dalam pemilihan properti.
Model Bisnis. Konsumen tentunya memilih produk properti melalui variable seperti harga yang terjangkau, serta
bentuk fisik yang menarik. Peran marketing juga menjadi pengaruh penting dalam keberlangsungan perusahaan di
sektor properti mengingat bentuk fisik dari setiap produk properti yang terkesan sama.
Bargaining Power of Suppliers (3/5)
Industri Properti. Perusahaan yang bergerak pada sektor properti sangat bergantung pada perusahaan pemasok.
Margin yang tinggi yang diberikan oleh pemasok tentunya akan mempengaruhi profitabilitas perusahaan sektor
properti.
Model Bisnis. Pada segmen bisnis yang dijalankan CTRA tentu tidak hanya material fisik yang dapat dikatakan
sebagai supplier, melainkan pekerja yang berkualitas juga menjadi aspek supply bagi perusahaan dalam mendapatkan
konsumen hingga tahap pembelian.
Bargaining Power of Buyers (3/5)
Industri Properti. Consumer behavioral pada sektor property tentu mencari produk yang menawarkan dengan
fasilitas yang lengkap dengan harga yang seminimal mungkin.
Model Bisnis. Diversifikasi portofolio properti dan segmentasi pasar tentunya menjadi hal yang penting dalam
menempatkan CTRA di pasar. Semakin kuatnya basis pelanggan terhadap ketertarikan pada properti tentu akan
meningkatkan profitabilitas perusahaan.
Threats of New Entrants (2/5)
Industri Properti. Ancaman akan adanya pendatang baru bisa dikatakan sangat kecil bagi industri properti. Biaya
yang besar dimana umumnya membutuhkan investor tentu menjadi barrier yang sangat besar bagi calon pendatang.
Bisnis Model. Mengingat bisnis model yang dijalankan CTRA serta diversifikasi portfolio properti lebih dari 82
proyek di 34 kota berbeda, tentunya sangat sulit bagi pendatang baru untuk memulai usaha di sektor properti.
 Pyrite
CTRA.JK Capital

Figur 13. Land Bank CTRA Competitive Positioning

Diversifikasi Bisnis Menjadi Pilar Utama
"Don't put your eggs in one basket" merupakan hal yang telah diterapkan oleh PT
Ciputra Development Tbk (CTRA). Perusahaan ini merupakan salah satu grup
properti terbesar dan terdiversifikasi dari (1) segi produk yang meliputi ownship,
residential, condominium dan office serta operasional rumah sakit, mall dll. (2)
Segi geografis. Lebih dari 82 project CTRA tersebar di 34 kota di seluruh
Indonesia. (3) Segi segmentasi pasar. Seperti project CitraLand Cibubur yakni
Cluster Monterrey yang menyasar segmentasi middle low dengan ASP IDR 700
juta dan CitraGarden Puri yakni Cluster Elecio untuk segmentasi middle high
Sumber : Company Presentation
dengan ASP IDR 2,5 miliar.

Figur 14. Land Bank Market Leader Raja Joint Operation di Indonesia
Properti
Land Bank CTRA memiliki brand equity yang kuat, maka dari itu banyak perusahaan yang
5.000 percaya akan CTRA untuk melakukan konsorsium dengan melakukan
penggabungan sumber produksi, pemasaran, keuangan, serta hal-hal manajerial
4.000 lainnya. Tentunya joint operation dan venture akan membantu CTRA dalam
melakukan ekspansi di kegiatan bisnisnya dengan Capital Expenditure (Capex)
3.000 yang lebih rendah. Salah satu contoh proyek joint opertation yang dilakukan oleh
CTRA adalah CitraLand Kadamean Gersik yang bekerjasama dengan PT Prima
2.000 Damai Permai selaku penyedia lahan.

1.000 Lank Bank Terbesar di Industri

Land bank adalah aset terpenting yang wajib dimiliki oleh setiap perusahaan
0
CTRA BSDE SMRA PWON
properti. Semakin banyak land bank yang dimiliki oleh perusahaan maka akan
Sumber : Company Presentation
semakin banyak pula lahan yang dapat dikembangkan serta dikelola perusahaan
untuk menjadi kawasan propertinya, selain itu harga lahan akan cenderung akan
Figur 15. Joint Operation Land Bank meningkat dimasa depan sehingga akan berdampak positif terhadadp nilai aset
CTRA perusahaan yang ikut meningkat. Dalam hal ini CTRA menempati urutan pertama
dengan jumlah land bank sebesar 4.286 ha (termasuk joint operations) yang
tersebar di project eksiting seperti Tangerang, Jakarta, Surabaya, Sidorarjo,
Lampung, dan kota-kota besar lainnya, BSDE menduduki urutan kedua sebesar
3.752 ha, dan SMRA menyusul di urutan ketiga sebesar 2.206 ha.

Memperkuat Posisi Dengan Aksi Korporasi

Sumber : Company Presentation
Figur 16. Akuisisi CTRA Terhadap
MTLA
Pada 2021, PT Ciputra Development Tbk melalui anak usahanya yaitu Ciputra
Nusantara mengakuisisi PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) senilai IDR 367
miliar atau 15% dari total keseluruhan saham MTLA. Hal ini dilakukan oleh
CTRA guna memperkuat posisinya di industri properti Indonesia yang
mempertimbangkan beberapa faktor (1) land bank yang sangat prospektif yakni
sebesar >600 ha. (2) Brand image serta posisi yang kuat. (3) Kinerja dan
manajemen dari MTLA tergolong baik.

Citra Baik Ciputra Melekat di Masyarakat

PT Ciputra Development Tbk (CTRA) telah berdiri lebih dari 40 tahun di
Indonesia. Project yang dikembangkan oleh CTRA tidak asing di telinga
masyarakat Indonesia, seperti Ciputra World, Ciputra International, dll. Selain itu
CTRA dalam acara Pre Market Sounding Proyek IKN mengungkapkan akan
15% berinvestasi land bank seluas 300 ha, hal ini menandakan bahwa CTRA telah
berpartisipasi untuk kemajuan Indonesia yang sesuai dengan visi dari Ciputra yaitu
"Mengembangkan sebuah grup bisnis properti dengan semangat yang unggul dan
penuh inovasi, sehingga menciptakan nilai tambah dalam menyediakan kehidupan
yang lebih baik bagi masyarakat dan memberikan kemakmuran dan kesejahteraan
Sumber : Google
bagi para pemangku kepentingan."
 Pyrite
CTRA.JK Capital

Figur 17. Matriks Risiko CTRA Investment Risk

Sumber : Analisis Team
Risiko Likuiditas (K2)
Kami menilai tingkat likuiditas dari CTRA cukup baik,
hal ini dapat terlihat dari stabilnya Current Ratio di level
1,8-2,2x pada periode 2017-2021. Namun Current Ratio
yang dimiliki oleh CTRA masih dibawah rata-rata
sektornya yaitu 2,6x, yang mengindikasikan bahwa
CTRA memiliki kemampuan yang kurang baik dalam
mengelola hutang jangka pendeknya dibandingkan
kompetitornya.
Mitigasi : Memantau tingkat kas perusahaan sehingga
cukup untuk mengcover operasional perusahaan serta
dapat mengatasi fluktuasi cash flow perusahaan.
Risiko Keuangan
Risiko Kredit (K1)
PT Ciputra Development Tbk (CTRA) terpapar eksposur
risiko kredit melalui piutang dagang perusahaan serta saldo
pada bank yang dikelola akibat kelebihan dana pada tingkat
kredit yang tinggi. Diketahui bahwa eksposur maksimal
dari risiko kredit pada 2Q2022 adalah IDR 11,5 triliun.
Mitigasi : Melakukan controlling pada kolektibilitas
piutang sehingga dapat diterima tepat waktu serta dapat
meminimalisir terjadinya kegagalan bayar.
Risiko Solvabilitas (K3)
Kami menilai CTRA mampu mengelola solvabilitas
dengan cukup baik. Hal ini dapat dilihat melalui rasio
DER CTRA pada periode 2017-2021 cukup stabil di
level 0,5-0,6x, yang mengindikasikan bahwa CTRA
mampu mengelola hutang jangka panjangnya dengan
baik.
Mitigasi : Memantau tingkat solvabilitas dengan
memperhatikan peningkatan penghasilan tanpa diikuti
kenaikan expense, sehingga perusahaan dapat
menggunakan modalnya secara efisien dan dapat dengan
mudah melunasi hutang jangka panjangnya.

Risiko Pasar
Risiko Nilai Tukar (P1)
CTRA terpapar eksposur pada nilai tukar dimana pada 2020 kewajiban CTRA dalam kewajiban moneter mata uang
asing senilai IDR 1,7 triliun. Jika liabilitas moneter dihubungkan dengan kurs tengah BI 14 April 2022, maka liabilitas
moneter akan turun sekitar Rp2.579.
Mitigasi : menyepadankan liabilitas keuangan dalam mata uang asing dengan aset keuangan dalam mata uang asing
serta melakukan pembelian maupun penjualan mata uang asing saat dibutuhkan.
Risiko Industri (P2)
Regulasi mengenai suku bunga KPR yang ditetapkan oleh pemerintah menjadi ancaman bagi CTRA karena bisnis
model yang dijalankan sangat bergantung dengan regulasi tersebut.Ditambah lagi dengan kemungkinan terpapar
kondisi ekonomi dunia yang berimbas pada sektor industri properti.

Risiko Bisnis
Risiko Kompetisi (B1)
PT Ciputra Development Tbk sudah berdiri lebih dari 40 tahun, tentunya perusahaan ini telah memiliki pengalaman
dalam bisnis properti. Untuk menghindari sentralisasi pendapatan, CTRA melakukan bebagai diversifikasi bisnis
seperti pengelolaan rumah sakit, mall, dll. Selain itu reputasi dari CTRA menjadi nilai lebih di dalam kompetisi
industri properti Indonesia.

Risiko Politik (B2)

Kebijakan pemerintah sangat berpengaruh terhadap industri properti, terlebih pada kebijakan yang bersangkutan
dengan suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Selain itu, kebijakan PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) pada
tahun 2021-2022 berdampak positif terhadap industri properti di Indonesia. PPN DTP berkontribusi sebesar 30% dari
total keseluruhan revenue CTRA.
 Pyrite
CTRA.JK Capital

Figur 18. Proyeksi Revenue CTRA

(in IDR bn)
Financial Analysis
20.000
Revenue Tetap Stabil, Meskipun Ekonomi Dinilai Labil
15.000
Tahun 2020 merupakan tahun yang cukup gelap untuk setiap lini bisnis, termasuk
properti dikarenakan masyarakat lebih memilih menyimpan uangnya daripada
digunakan untuk melakukan konsumsi. Hal tersebut berpengaruh pada permintaan
10.000
properti pada tahun 2020 yang mengakibatkan penurunan harga properti secara
signifikan. Namun pada tahun tersebut, CTRA berhasil membukukan peningkatan
5.000 revenue sebesar +6.08% yoy (IDR 463 miliar).
Pada tahun 2021, revenue CTRA mengalami peningkatan yang cukup pesat yaitu
0
sebesar +20.5% yoy (IDR 1.6 triliun). Penyumbang terbesar berasal dari landlots,
2019 2020 2021 2022E 2026E residential dan shophouses yakni sebesar 57,7% dari total keseluruhan revenue.
Sumber : Annual Report & Analisis Team Tentunya kebijakan PPN DTP sangat berpengaruh terhadap peningkatan revenue
Figur 19. Operation Revenue tersebut dan kebijakan tersebut berkontribusi sebesar 30% terhadap penjualan
Hospital Shopping Hotel
CTRA pada tahun 2021. Selain itu revenue dari penjualan perkantoran meningkat
1.000 tajam yakni sebesar +133,5% yoy.
Kami memproyeksi CTRA akan mengalami peningkatan pedapatan hingga 2026E
(CAGR 5 tahun 8.5%) didasari beberapa faktor kunci yaitu (1) penurunan kasus
750
Covid-19. (2) Pulihnya mobilitas serta daya beli masyarakat. (3) Peningkatan
demand terhadap properti. (4) posisi kompetitif CTRA yang kuat sehingga dapat
500 meraih pasar yang lebih luas kedepannya.
Business Model Yang Kuat Menopang Keuangan Perusahaan
250 Pandemi Covid-19 sangat berdampak pada industri properti, terlebih pada
reccuring income. Mobilitas masyarakat kian menurun dikarenakan terdapat
0
sejumlah kebijakan yang mengatur terkait pembatasan sosial ditengah aktivitas
2017 2018 2019 2020 2021 2022E masyarakat. CTRA merupakan salah satu perusahaan yang mengalami dampak
Sumber : Annual Report & Analisis Team dari kebijakan tersebut. Pada 2020, CTRA mengalami penurunan pendapatan dari
Figur 20. Operation Revenue
operasional hotel (-59,1% yoy) yang disebabkan oleh penurunan occupancy rate of
Net Income Revenue
hotel room yang cukup tajam yakni sebesar -21% yoy. Selain hotel, shopping
20 centers yang dimiliki oleh CTRA terkena dampak dari kebijakan tersebut. Pada
2020, pendapatan dari operasional shopping centers juga mengalami penurunan
yang cukup dalam (-31,2% yoy) yang disebabkan oleh penurunan pengunjung
15
harian (-40% yoy) dan merupakan dampak dari kebijakan pembatasan jam buka
shopping centers.
10 Namun diversifikasi bisnis yang dilakukan, berhasil membantu CTRA
mempertahankan pertumbuhan pendapatannya (+6.08% yoy) yang ditopang oleh
operasional rumah sakit yang dimiliki oleh CTRA. Rumah sakit berkontribusi
5
sebesar 30% dari total reccuring income yang dimiliki oleh CTRA dan berhasil
bertumbuh sebesar +35% (FY20). Dan pada 2021, CTRA mampu
0 mempertahankan pertumbuhan pada segmen rumah sakit yaitu sebesar +47.3%.
2019 2020 2021 2022E 2026E
Kami mengestimasikan pada 2022 reccurring income yang dihasilkan oleh CTRA
Sumber : Annual Report & Analisis Team akan bertumbuh sebesar +14,2% yang didukung dengan pelonggaran pembatasan
Figur 21. Profitability Ratio sosial serta penurunan kasus Covid-19 di Indonesia.
60% Bottom Line Tetap Bertumbuh
Kokohnya top line serta pengelolaan operasional perusahaan yang baik
berpengaruh terhadap bottom line dari CTRA selama 5 tahun terakhir yang tumbuh
40% dengan CAGR sebesar 19,8%. Tentunya hal tersebut didukung dengan operasional
perusahaan yang efisien, hal tersebut didukung dengan Operating Profit Margin
yang berada pada level 35% dan Net Profit Margin yang berada pada level 21.5%,
20% dimana nilai tersebut cukup besar dibandingkan kompetitornya.
Aset Kian Bertumbuh, Disertai Terjaganya Liabilitas
Dalam 5 tahun terakhir, CTRA mampu menjaga pertumbuhan aset nya yakni
0%
2019 2020 2021 2022E 2026E dengan CAGR sebesar 6.3%. Pada FY21, nilai dari aset CTRA mencapai 40.7
Sumber : Analisis Team triliun yang meningkat sebesar +3.6% yoy. Dan dari sisi liabilitas terjadi
xxxxxxxxx
 Pyrite
CTRA.JK Capital

Figur 22. Assets vs Liabilities penurunan pada tahun 2020 yakni sebesar -2.4% yoy. Selain itu CTRA
50.000
Assets Liabilities
mampu melakukan manajemen liabilitas dengan baik, hal ini tercermin
dalam stabilnya Debt Ratio di level 0.5x serta Debt to Equity Ratio di
level 1.1x.
40.000
Peningkatan Arus Kas Perusahaan
Dalam 5 tahun terakhir, CTRA menghasilkan pertumbuhan kas yang
30.000
positif (+22% pada CAGR 5 tahun) dikarenakan cash flow yang dihasilkan
oleh perusahaan selalu positif sejak 2017. Dengan tingginya cash flow
20.000 yang dimiliki oleh CTRA dapat berguna untuk Capex (Capital
Expenditure) perusahaan terutama pada pembelian landbank yang menjadi
10.000 aset terpenting bagi perusahaan properti serta dapat digunakan untuk
belanja modal di tahun- tahun berikutnya.
Pada 2021, CTRA berhasilkan menghasilkan peningkatan cash flow from
0
2017 2018 2019 2020 2021 operation yang meroket sebesar +148% yoy, peningkatan tersebut berasal
Sumber : Laporan Keuangan dari peningkatan net income yang dihasilkan oleh CTRA pada periode
bersangkutan. Selain itu cash flow from investing mengalami peningkatan
Figur 23. Technical Analysis Jangka Panjang sebesar +31.2% dikarenakan terjadi aksi akuisisi PT Metropolitan Land
Tbk (MTLA) senilai IDR 367 miliar. Dan dari sisi cashflow from
financing terdapat penurunan yang sangat tajam sebanyak 2 kali lipat
dikarenakan terdapat utang yang akan jatuh tempo dan harus dibayar oleh
CTRA pada tahun 2021.
Technical Analysis
Jangka Panjang : Bull Flag
Dalam jangka waktu satu bulan, CTRA membentuk pola Bull Flag dengan
support yang cukup kuat pada area IDR 750-845. Jika CTRA dapat
Sumber : Tradingview & Analisa Team bertahan pada support dan memiliki volume yang besar maka akan berhasil
Figur 24. Technical Analysis Jangka Menengah
menembus area trendline Bull Flag maka pergerakan selanjutnya akan
mengarah pada area IDR 1680-1740.
Jangka Menengah : Cup and Handle
Pada jangka waktu menengah CTRA berpotensi membentuk pola Cup and
Handle, dimana CTRA masih melakukan retest kepada support
psikologisnya yaitu di level IDR 800 untuk dapat melanjutkan pola tersebut
CTRA tertahan pada support IDR 750-845, yang sudah di test sebanyak 3
kali support tersebut. Jika di konfirmasi pada pergerakan Moving Average
Sumber : Tradingview & Analisa Team 200 yang berada pada level IDR 960 dapat diingat bahwa MA 200 juga
Figur 25. Technical Analysis Jangka Menengah dapat dijadikan indikator sebagai dynamic support dan resistance. Jika pola
cup and handle ini dapat ditembus dengan volume yang besar dan volume
tersebut menembus resistance IDR 1100 - 1140, maka CTRA akan
melanjutkan kenaikannya. CTRA berpotensi menguji resistance
selanjutnya di level IDR 1210-1240. Dari pola Cup and Handle ini CTRA
berpotensi memiliki upside sebesar +27%.
Sumber : Tradingview & Analisa Team Jangka Pendek : Falling Wedge
Figur 26. Technical Analysis Jangka Pendek Jika dilihat dari bingkai waktu satu jam (jangka pendek), CTRA memiliki
pola Falling Wedge dimana pola tersebut merupakan pola pembalikan arah
dari downtrend ke uptrend pada minor trend dengan potensi kenaikan
sampai dengan level IDR 1105 dimana kenaikan tersebut akan terjadi bila
berhasil menembus garis atas trend line pola falling wedge tersebut disertai
dengan volume yang besar. Adapun kemuningkinan lain jika CTRA
Sumber : Tradingview & Analisa Team breakdown di level IDR 900 maka akan melanjutkan penurunan trend
sampai dengan area support di level IDR 845.

CTRA.JK
Valuation
Figur 27. Valution Summary
Sumber : Analisis Team
Figur 28. RNAV
Sumber : Analisis Team
Figur 29. Multiples Peers CTRA
Sumber : Analisis Team
Figur 30. PBV Multiples CTRA
Sumber : Analisis Team
Pyrite
Capital
Revalued Net Asset Value (RNAV)
Dengan menggunakan metode RNAV (Revalued Net Asset Value), kami
memproyeksikan nilai wajar saham dengan menggunakan analisis
fundamental dan mencapai valuasi CTRA dengan target price IDR 1.370,
dengan potential upside +48%. Dalam model RNAV ini, kami
menggunakan beberapa asumsi kunci untuk mencari target price yang
sensitif terhadap penilaian estimasi. (1) Total market value, kami
menggunakan total market value yang kami dapatkan melalui land bank
CTRA dikalikan dengan harga per square meter (sqm) maka didapatkan
total market value yang kami dapatkan senilai IDR 148,8 triliun. (2) Kami
menggunakan reccuring income sebagai penambah variable dikarenakan
recurring income merupakan salah satu sumber pendapatan CTRA untuk
setiap periodenya dimana nilai yang kami asumsikan pada 2020 senilai IDR
5,4 triliun. (3) Discounted NAV dimana kami menggunakan asumsi 85%
yang cukup konservatif sebagai discount terhadap Net Asset Value.
Relative Valuation Dengan PBV Multiples
Kami menggunakan valuasi multiplies pricing terhadap CTRA
menggunakan acuan multiple PBV. Asumsi yang kami gunakan dalam
menimbang pemilihan peers berdasarkan last twelve months (LTM) PBV
dari perusahaan terbuka yang bergerak pada sektor properti dan mempunyai
bisnis model dan karakteristik market ratio (PBV) yang seimbang. Dalam
mencari estimasi harga, kami menggunakan mean peers PBV yaitu senilai
0.96x. Kemudian historikal Book Value per Share (BVPS) dan juga
estimasi untuk 2022F kami cantumkan juga sebagai variable dalam
perhitungan CCM untuk mencari fair value CTRA. Dalam mencari estimasi
2022E yang kami lakukan adalah memproyeksi laporan keuangan (total
aset dan total liabilitas) sehingga bisa mendapatkan nilai estimasi. Kami
mengambil base case sebagai target price dari CTRA dan mendapatkan
target price sebesar IDR 1.365.
Conclusion of Valuation
Pyrite Capital melakukan valuasi PT Ciputra Development Tbk dengan
menggunakan Revalued Net Asset Value (RNAV) dengan p13.70endekatan
relatif dengan PBV Peers Comparison. RNAV memperoleh target price
sebesar IDR 1.370 dengan bobot 80% dan CCM memperoleh target price
sebesar IDR 1.365 dengan bobot 20%. Dari kedua metode valuasi tersebut
didapatkan hasil akhir dari target price senilai IDR 1.370 dengan potential
upside +48.1%.
Investment Summary
Rekomendasi Pyrite Capital adalah BUY berdasarkan katalis yang ada pada
PT Ciputra Development Tbk (CTRA) dengan valuasi Revalued Net Asset
Value (RNAV) kami mendapatkan target harga sebesar IDR 1.370 dengan
potential upside +48.1%. Kenaikan tersebut didukung dengan beberapa
sentimen positif seperti (1) Pemindahan IKN menjadi peluang bagi industri
properti (2) Pelonggaran LTV serta diterapkannya PPN DTP menjadi
katalis bagi industri (3) Peningkatan top line (+20.5% yoy) dan bottom line
( +52.3% yoy) income statement pada FY21.