1

1
 2

Executive Summary
› Pandemi Covid-19 menekan
performa emiten selama tahun 2020.

› Performa perusahaan properti mulai

pulih pada tahun 2021.

› Pemulihan didorong adanya insentif

seperti PPN 0%, penurunan suku
bunga dan pemulihan aktivitas
ekonomi

› Kedepannya, performa perusahaan

properti residensial dan komersial
juga bisa dipengaruhi beberapa tren,
seperti pemindahan ibu kota,
penurunan diskon PPN rumah baru,
dan peningkatan harga komoditas.

› Sedangkan, performa perusahaan

properti industrial bisa dipengaruhi
oleh Omnibus Law.

Disclaimer
Konten dibuat untuk tujuan edukasi dan bukan merupakan
rekomendasi untuk membeli/menjual saham tertentu.
Always do your own research.
 3

Dampak
pandemi
COVID-19
terhadap
perusahaan
properti
 4

Performa mayoritas
perusahaan properti
terdampak pandemi COVID-19

Pertumbuhan laba bersih pada 2020

BSDE -89,9%

PWON
-65,8%

SMRA
-65,1%

+14,1%
CTRA

Source: Company filings, Stockbit analysis

 5

Performa mayoritas
perusahaan properti tertekan
pandemi COVID-19

Pertumbuhan marketing sales pada 2020

PWON -31,7%

SMRA
-20,0%

CTRA
-17,7%

+0,2%
BSDE

Source: Company filings, Stockbit analysis

Residensial Komersial Industrial 6
2020 2021 Trend

Penurunan daya beli

masyarakat sejak pandemi
berdampak terhadap penjualan
rumah tinggal

Pertumbuhan ekonomi Indonesia pada

tahun 2020

-2,07%

Keadaan ekonomi yang tidak

menentu membuat orang menunda
pembelian rumah dan apartemen

Source: Bank Indonesia

Residensial Komersial Industrial 7
2020 2021 Trend

Tantangan lain perusahaan

properti saat pandemi

Launching event
Tidak bisa melakukan launching event dan
show unit secara normal

Progres konstruksi
Progres konstruksi properti tersendat
dengan adanya pembatasan aktivitas sosial
Residensial Komersial Industrial 8
2020 2021 Trend

Pandemi menyebabkan
sejumlah perusahaan properti
digugat pailit

Perusahaan punya utang

dalam USD dalam jumlah
besar untuk membangun
proyek-proyek baru

Akibat pandemi, arus kas

operasi tertekan diikuti
kurs Rupiah yang
semakin melemah

Perusahaan kesulitan
untuk melunasi utang
dan berakibat gagal
bayar
Residensial Komersial Industrial 9
2020 2021 Trend

Perusahaan pengelola mall dan

hotel terdampak restriksi
aktivitas

Penyebab penurunan performa sektor

komersial

1 Mall: Penutupan dan

pembatasan kapasitas

2 Hotel: Penurunan
jumlah wisatawan

Pemasukan tenant berkurang

Akibatnya, pengelola mall memberi
kompensasi penundaan pembayaran sewa
kepada tenant
Residensial Komersial Industrial 10
2020 2021 Trend

Perusahaan properti industrial

juga terdampak penurunan
performa perusahaan
manufaktur
Penyebab penurunan performa sektor
industrial

1 Perusahaan menunda
rencana ekspansi pabrik

2 Penjualan tanah turun

Penundaan ekspansi
Perusahaan manufaktur menunda rencana
ekspansi, sehingga penjualan properti
industrial tersendat
Residensial Komersial Industrial 11
2020 2021 Trend

Namun, sampai dengan

September 2021, performa
perusahaan properti mencatat
rebound..
Pertumbuhan marketing sales pada
9M21

71%

45%
33% 29%

SMRA PWON CTRA BSDE

Peningkatan performa didorong

pemulihan ekonomi dan insentif
pemerintah

Source: Company filings, Stockbit analysis

Residensial Komersial Industrial 12
2020 2021 Trend

Insentif yang membantu

peningkatan performa
perusahaan properti residensial

1 PPN 0%
Pajak properti turun

Harga beli rumah turun

Demand naik

2 Penurunan suku bunga

Suku bunga turun

Bunga KPR lebih murah

Demand naik

3 Pemulihan aktivitas ekonomi

Pemulihan ekonomi dari COVID-19 dan
adanya commodity boom

Pendapatan masyarakat naik

Source: BIfilings, Stockbit analysis

Residensial Komersial Industrial 13
2020 2021 Trend

Tren TOD dan penurunan

diskon PPN pada tahun 2022

Transit-oriented development (TOD)

Banyak properti yang dibangun berdekatan
dengan infrastruktur baru, seperti MRT &
LRT

Diskon PPN rumah baru diperkecil

Diskon PPN diperpanjang sampai
September 2022, walau diperkecil menjadi
50% untuk rumah dengan harga <2 miliar
(dari 100%) dan 25% untuk yang berharga
2-5 miliar (dari 50%)
Source: BI, Company filings, Stockbit analysis
Residensial Komersial Industrial 14
2020 2021 Trend

Potensi kenaikan suku bunga

berpotensi buat bunga KPR
lebih mahal

Inflasi di AS mencapai
level tinggi (>7%)

Bank sentral AS, The Fed

berencana mulai
menaikan suku bunga

Apabila Bank Indonesia

mengikuti, bunga KPR
properti berpotensi
menjadi lebih mahal

Source: BI, Company filings, Stockbit analysis

Residensial Komersial Industrial 15
2020 2021 Trend

Dampak pemindahan Ibu Kota

Negara (IKN) baru terhadap
properti residensial & komersial
Pemindahan ibu kota baru
Pembangunan infrastruktur IKN baru akan
ditunjang berbagai properti disekitarnya

Kalimantan Timur

Kabupaten Kutai Kartanegara

dan Penajam Paser Utara

Land bank beberapa emiten properti di

wilayah Kalimantan Timur

1 870 ha

2 515 ha

3 4,9 ha

Source: Company filings, Stockbit analysis

Residensial Komersial Industrial 16
2020 2021 Trend

Tren yang sedang ada di sektor

properti industrial

Kebijakan Omnibus Law

Penyederhanaan birokrasi investasi
berpotensi meningkatkan investasi
perusahaan asing (FDI) di Indonesia

Megaproyek kawasan industri

Pembangunan Pelabuhan Patimban,
Kawasan Industri Kendal, Kawasan Industri
Batang

Source: Company filings, Stockbit analysis

 17

“The Big 4”
Property Company
Profiles
 18

PWON
Raja “Recurring
Income”

Pendapatan relatif stabil karena

>57%* bersifat berulang,
berasal dari pendapatan sewa
tenant mal

Jakarta, Surabaya dan

Lokasi : Jogja-Solo

Segmen Mall, kantor,

utama : service apartment

Portfolio Kota Kasablanka,

bisnis : Gandaria City,
Tunjungan Plaza

Akuisisi Hartono Mall

Aktivitas Yogyakarta & Solo, dan
terkini : Marriott Hotel Yogyakarta
(2020)

Founder : Alexander Tedja

*Periode 2020
Source: Company filings, Stockbit analysis
 19

CTRA
Raja “Joint
Operations”

Kerjasama dengan banyak

perusahaan properti lewat Joint
Operations karena
brand equity yang kuat

Jakarta, Surabaya, Jawa

Lokasi : Lain, Sumatra, Sulawesi

Segmen
utama : Perumahan (landed
houses)

Portfolio CitraLand, CitraGarden,

bisnis : CitraRaya

Aktivitas Akuisisi 15% saham

terkini : Metropolitan Land
(MTLA) di tahun 2021

Founder : Ir. Ciputra

Source: Company filings, Stockbit analysis

 20

BSDE
Raja “Land Bank”

Salah satu perusahaan dengan

land bank terbesar di Indonesia
yang totalnya mencapai 3.752
ha

Jabodetabek dan 8 kota

Lokasi : besar lainnya di Indonesia

Segmen
utama : Kota terpadu (township)

Portfolio BSD City, Kota Wisata,

bisnis : Superblock Mangga Dua
& Roxy Mas

Aktivitas Akuisisi PT Itomas

terkini : Kembangan Perdana (IKP)
di tahun 2021

Founder : Sinarmas

Source: Company filings, Stockbit analysis

 21

SMRA
Raja “Township
Development”

Developer dibalik berdirinya

Kelapa Gading, Summarecon
Serpong, Bekasi, dan township
lainnya.
Jakarta, Bekasi, Bandung,
Lokasi : Karawang, Makassar,
Bogor

Segmen Township, ruko, kavling

utama : dan apartemen

Summarecon Kelapa
Portfolio Gading, Serpong, &
bisnis : Bekasi, Sentra Malls,
Apartemen Summerville

Aktivitas Menerbitkan 3,6M saham

terkini : baru melalui right issue di
tahun 2021

Founder : Soetjipto Nagaria

Source: Company filings, Stockbit analysis

 Operasional Finansial Valuasi 22

Meet the players

Pendapatan berulang tertinggi
(2020)
Pendapatan
Emiten
Berulang

1 57,8%

2 27,0%

3 25,0%

4 18,5%

Pendapatan berulang
Semakin tinggi proporsi pendapatan
berulang, semakin stabil pendapatannya.
Pendapatan berulang biasanya berasal dari
sewa jangka panjang lahan komersial
Source: Company filings, Stockbit analysis
 Operasional Finansial Valuasi 23

Meet the players

Land bank terbesar (9M 2021)

Emiten Land bank

*
1 4.286 ha

2 3.752 ha

*
3 2.206 ha

4 461 ha
* termasuk JO (Joint Operations)

Land bank
Semakin banyak landbank, semakin banyak
lahan yang dapat dikembangkan untuk
kawasan propertinya.

Source: Company filings, Stockbit analysis

 Operasional Finansial Valuasi 24

Meet the players

Pertumbuhan pendapatan
tertinggi
3-year growth
Emiten
(CAGR)*

1 +7,8%

2 -3,7%

3 -11,4%

4 -15,8%

*Periode 2017-2020, rata-rata pertumbuhan

Pertumbuhan pendapatan
CAGR menunjukkan rata-rata
pertumbuhan tahunan. Semakin tinggi
CAGR pendapatannya, semakin cepat
pendapatan perusahaan bertumbuh
Source: Company filings, Stockbit analysis
 Operasional Finansial Valuasi 25

Meet the players

Margin laba bersih (NPM)
tertinggi*
NPM Range*
Emiten
(2018-2020)

23,4% - 37,8%
1 (avg. 32,4%)

4,6% - 39,4%
2 (avg. 21,2%)

15,2% - 16,4%
3 (avg. 15,7%)

3,6% - 8,7%
4 (avg. 6,7%)
*attributable to parent company

Net profit margin (NPM)

Menggambarkan efisiensi perusahaan dalam
menghasilkan keuntungan dari pendapatan
yang didapatkannya. Semakin tinggi, semakin
efisien dan profitable perusahaan.
Source: Company filings, Stockbit analysis
 Operasional Finansial Valuasi 26

Meet the players

Interest coverage ratio (ICR)
tertinggi (9M21, TTM)
Emiten ICR

1 4,95 ×

2 2,53 ×

3 1,41 ×

4 1,11 ×

Interest Coverage Ratio (ICR)

Memperlihatkan kesanggupan perusahaan
dalam membayar beban bunga, mengingat
besarnya porsi beban bunga terhadap
pengeluaran
Source: Company filings, Stockbit analysis
 Operasional Finansial Valuasi 27

Meet the players

Debt-to-Equity ratio terendah
(Q3 2021)
Emiten DER

1 0,38

2 0,39

3 0,56

4 0,87

Debt-to-Equity Ratio (DER)

Semakin kecil rasio debt-to-equity
perusahaan, semakin baik kesehatan
finansialnya dikarenakan keseimbangan
yang baik antara hutang dan ekuitas
Source: Company filings, Stockbit analysis
 Operasional Finansial Valuasi 28

Meet the players

Market cap tertinggi

Emiten Market Cap

1 21,7 T

2 19,9 T

3 17,6 T

4 12,1 T

*Per 22 Februari 2022

Market Cap
Semakin tinggi kapitalisasi pasar sebuah
perusahaan, semakin besar nilai
perusahaan di mata pasar

Source: Company filings, Stockbit analysis

 Operasional Finansial Valuasi 29

Meet the players

Mahal-murah berdasarkan
P/BV

Lebih mahal Lebih murah

1,43

1,41
1,09 0,64

SMRA PWON CTRA BSDE

*Per 22 Februari 2022

Price-to-Book-Value (P/BV)
Rasio yang menunjukkan seberapa murah
sebuah saham dibandingkan dengan
ekuitas perusahaan. Semakin rendah,
semakin murah valuasi perusahaan.
Source: Company filings, Stockbit analysis
 Operasional Finansial Valuasi 30

Meet the players

Mahal-murah berdasarkan
P/E*

Lebih mahal Lebih murah

33,47

26,79
20,62 8,38

SMRA BSDE PWON CTRA

*Per Q3 2021 (TTM), 22 Februari 2022

Price-to-earnings ratio (P/E)

Rasio yang menunjukkan seberapa murah
sebuah saham dibandingkan dengan
keuntungan yang dihasilkan. Semakin
rendah, semakin murah valuasi perusahaan.
Source: Company filings, Stockbit analysis
 Operasional Finansial Valuasi 31

Meet the players

Mahal-murah berdasarkan
Analyst Rating
Per 22 Februari 2022
CTRA
Average Target
Current Low Rp1.384 High
Rp950 Rp1.200 Rp1.600

PWON
Average Target
Current Low Rp625 High
Rp450 Rp527 Rp705

SMRA
Average Target
Low Current Rp1.124 High
Rp711 Rp735 Rp1.430

BSDE Average Target

Current Low Rp1.457 High
Rp940 Rp1.300 Rp1.720

Analyst Rating
Kompilasi target price emiten berdasarkan
analis sekuritas-sekuritas yang ada di
Indonesia

Source: Fitur Analyst Ratings Stockbit

 32

Property Sector
Introduction
 33

Per Februari 2022, terdapat 72

emiten properti yang melantai
di Bursa Efek Indonesia (BEI)
 34

Tiga model bisnis di sektor

properti:
Properti Pembeli / Penyewa
Residensial

Landed house Masyarakat umum

Apartemen Investor
Komersial

Mal

Tenant

Kantor
Industrial

Pabrik Perusahaan manufaktur

 35

Unboxing
Property
Business
Models:
Residensial
Residensial Komersial Industrial 36

Dampak daya beli masyarakat

terhadap penjualan properti

Industri properti sangat dipengaruhi oleh

siklus kekayaan masyarakat

Kepercayaan diri masyarakat

Masyarakat percaya diri untuk membeli
rumah karena kekayaan yang meningkat.
Hal ini menguntungkan bagi perusahaan
properti
Residensial Komersial Industrial 37

Faktor makro

Kebijakan pemerintah dan

peraturan Bank Sentral

1
Suku bunga Kredit Pemilikan Rumah
(KPR)
Semakin kecil suku bunga yang
ditentukan oleh bank sentral →
pembelian rumah dengan KPR lebih
terjangkau oleh pembeli → jumlah
pembeli properti meningkat

2 Loan to Value (LTV)

LTV mempengaruhi minimum down
payment (DP) untuk membeli
properti. Semakin tinggi LTV →
semakin kecil DP yang harus
dikeluarkan pembeli.
Residensial Komersial Industrial 38

Faktor makro

Kebijakan pemerintah dan

peraturan Bank Sentral

3 Pajak
Semakin kecil pajak untuk pembelian
rumah → semakin besar insentif
konsumen untuk membeli properti
→ menguntungkan perusahaan
properti

4
Aturan pencairan dana
Semakin lama dana cair →
perusahaan harus keluar modal
sendiri/cari pendanaan lain →
Semakin susah untuk
memperjualbelikan properti.
Residensial Komersial Industrial 39

Pemain dominan dan sejumlah

portfolionya
BSDE

BSD City Kota Wisata

CTRA

CitraGarden CitraRaya

SMRA

Summarecon Kelapa Summarecon

Gading Serpong
 40

Unboxing
Property
Business
Models:
Komersial
Residensial Komersial Industrial 41

Perusahaan komersial
mementingkan pendapatan
berulang, dan terdampak oleh
5 hal ini.

1 Keseimbangan supply and

demand properti komersial

2 Portfolio bisnis perusahaan

3 Tingkat okupansi
(occupancy rate)

4 Struktur rental rate

5 Profil penyewa perusahaan

Residensial Komersial Industrial 42

Faktor penggerak model bisnis

komersial

Supply and demand

Lebih spesifiknya, ketersediaan

kapasitas bangunan (supply) &
kebutuhan masyarakat atas
bangunan yang ada (demand).

Jika jumlah bangunan melebihi

kebutuhan → banyaknya bangunan
yang tidak terjual→ pendapatan
perusahaan akan menurun
Residensial Komersial Industrial 43

Faktor penggerak model bisnis

komersial

Portfolio bisnis

Tipe bangunan (mal,

kantor, dll.) yang
dimiliki perusahaan

Tingkat okupansi

Perusahaan lebih
Tingkat okupansi
mampu menegosiasi
bangunan tinggi
kenaikan biaya
sewa
Residensial Komersial Industrial 44

Faktor penggerak model bisnis

komersial

Struktur rental rate

Kontrak sewa Pendapatan perusahaan

jangka panjang cenderung stabil

Profil penyewa

Penyewa berasal Potensi lebih besar

dari sektor dengan untuk memperluas
prospek area sewa
meningkat
Residensial Komersial Industrial 45

Pemain dominan dan sejumlah

portfolionya

PWON

Gandaria City Tunjungan Kota

Mall Plaza Kasablanka

APLN

Central Park Senayan City Emporium

Pluit

PLIN

Plaza
fX Sudirman The Plaza
Indonesia
 46

Unboxing
Property
Business
Models:
Industrial
Residensial Komersial Industrial 47

Bisnis industrial mementingkan

investasi yang diterima
perusahaan, khususnya dua
faktor makro ini

Foreign Direct Investment

(FDI)

1 Penanaman modal jangka

panjang oleh investor asing
ke perusahaan dalam negeri

Direct Domestic
Investment (DDI)

2 Penanaman modal jangka

panjang secara langsung dari
investor dalam negeri
Residensial Komersial Industrial 48

Pemain dominan dan sejumlah

portfolionya

DMAS

Greenland International
Industrial Center
(GIIC)

KIJA

Jababeka Industrial Estate

Kawasan Industri Kendal

BEST

MM2100 Industrial Town

Simak lebih dalam tentang model
bisnis dan cara menganalisis sektor
properti secara gratis di

Stockbit Academy:
Sektor Properti 101

Bisa diakses melalui Stockbit atau klik

gambar di bawah ini
 50

Meet the team responsible for

this report

Calvin Kurniawan
Investment Analyst Lead.
Tech, Property,
Construction

calvin@stockbit.com

With support from the team:

Head of Investment
Vivi Handoyo Lie, CFA
Research

Healthcare, Consumer
Bayu Santoso
Staples, Mineral Mining

Plantation, Automotive,
Michael Owen Kohana
Poultry

Almer Dzaki Telco, Retail, Media

Rahmanto Tyas Raharja Banking, Cement, Coal

Hendriko Gani Telco, Retail, Media

Astrid Rahadiani Investment Journalist

Theodorus Melvin Investment Analyst Intern

M. Reza Ilham Taufani Investment Analyst Intern

Ziankha Amorette Investment Analyst Intern

 51

Edisi lain di Unboxing Sektor

Menara Telco
Emiten menara berlomba
tambah menara untuk
sambut pertumbuhan
demand atas data digital

Baca selengkapnya di sini

Healthcare
Emiten rumah sakit terus
tingkatkan kapasitas
guna menjawab
pertumbuhan demand
layanan kesehatan

Baca selengkapnya di sini

Baca semua edisi Unboxing Sektor!

Ada opini, pertanyaan, atau
request topik Unboxing?
Kabarin kami di sini yaa:

@Stockbit