TESIS
Oleh :
TESIS
Oleh :
ARITHA HERSILA RUMBIAK, S.H.
NIM : 030610101/N
LEMBAR PERSETUJUAN
Oleh :
Dosen Pembimbing
Mengetahui :
LEMBAR PENGESAHAN
Motto :
KEKUATAN SERTA
PENGHIBURAN DIBERIKAN
TUHAN PADA KU. TIAP
HARI AKU DIBIMBING-NYA,
TIAP JAM DIHIBUR HATI
KU. DAN SESUAI DENGAN
HIKMAT TUHAN ‘KU
DIB’RIKAn APA YANG
PERLU. SUKA DAN DERITA
BERGANTIAN
MEMPERKUAT IMAN KU.
KJ. 332
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Tuhan Yesus, yang telah Melimpahkan Berkat dan
Rahmat-Nya kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini
dengan judul “KEDUDUKAN PEJABAT PEMBUAT AKTA
TANAH DALAM PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS
TANAH”, guna memenuhi tugas akhir sebagai salah satu persyaratan untuk
meraih gelar Magister Kenotariatan di program Magister Kenotariatan Universitas
Airlangga Surabaya.
Penulis menyadari sepenuhnya, bahwa selesainya penulisan tesis ini tidak
lepas dari bantuan, bimbingan, pengarahan, serta dorongan yang begitu dari
berbagai pihak. Maka pada kesempatan ini pula, penulis mengucapkan terima
kasih yang setulus-tulusnya kepada :
1. Rektor Universitas Airlangga yang telah memberi kesempatan kepada
penulis untuk menjadi civitas akademi Universitas Airlangga.
2. Dekan Fakultas Hukum Universitas Airlangga yang telah mengizinkan
dan memberikan kesempatan kepada penulis untuk mengikuti Program
Magister Kenotariatan.
3. Prof. Dr. Eman Ramelan, S.H., MS. Selaku dosen pembimbing yang telah
memberikan petunjuk, pengarahan, nasihat, semangat dan pencerahan
ilmu serta telah bersedia membimbing penulis, sampai selesainya penulis
tesis ini.
4. Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Airlangga dan
semua Bapak Ibu Dosen yang telah membantu, memberikan pengetahuan
dan memberikan kesempatan kepada penulis untuk mengikuti Program
Magister Kenotariatan.
5. Bpk Soemardji. S.H., M.Hum dan Bpk Urip Santoso, S.H., M.H, selaku
penguji tesis ini. terima kasih atas kritik dan saran yang membangun
dalam pengujian tesis ini.
DAFTAR ISI
Halaman
BAB I PENDAHULUAN................................................................................... 1
TANAH ................................................................................................... 16
BAB IV PENUTUP............................................................................................... 58
1. Kesimpulan .................................................................................. 58
2. Saran .................................................................................. 59
DAFTAR BACAAN
BAB I
PENDAHULUAN
kegiatan usaha. Sehubungan dengan itu akan meningkat pula kebutuhan akan
hak. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 19 UUPA yang menyebutkan bahwa
Tanah.
Adapun tujuan dari pendaftaran tanah menurut PP No. 24 Tahun 1997 yaitu :
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-
Nomor 24 Tahun 1997 peralihan dan pembebanan hak atas tanah hanya dapat
undangan yang bersangkutan”. Hal ini ditegaskan kembali dalam Pasal 2 ayat
tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun,
yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
bahwa PPAT juga bertugas memperhatikan penyajian data fisik dan data
yuridis dalam pendaftaran tanah yang diatur dalam Pasal 34 PP No. 24 Tahun
1997. Secara khusus bagi setiap orang atau pemilik tanah dalam mengetahui
Kantor Pertanahan untuk didaftar. Hal ini merupakan kewajiban dari PPAT.
Akta yang dibuat oleh PPAT adalah Akta Otentik yang dapat di
1868 yaitu suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-
untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya. Ini berarti bahwa jika terjadi
suatu masalah atas akta PPAT tersebut Pengadilan tidak perlu memeriksa
kebenaran isi dari akta tanah tersebut, ataupun tanggal ditandatanganinya dan
umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang
lain”.
1
A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, 1999, h.175
2
G.H.S Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga, Jakarta, 1999, h.31
Pasal 19 tidak menyatakan secara tegas tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah
Yang Terkait Atas Tanah, sebagaimana diatur dalam Pasal 1 ayat (4) yang
diartikan
tanah autentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang
hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun.
bahwa suatu akta otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang
pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuat.
2. Rumusan Masalah
3. Tujuan Penelitian
4. Manfaat Penelitian
a. Manfaat Teoritis
Tahun 1998.
b. Manfaat Praktis
5. Tinjauan Pustaka
Hak Atas Tanah merupakan hak yang dapat dialihkan atas sebidang
tanah dari pihak pemilik kepada pihak lain. Pengertian Hak Atas Tanah
lainnya tidak termasuk. Hal yang terakhir diatur khusus dalam beberapa
pertambangan. 3
3
Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Cet. IV, PT. Ghalia, Jakarta, 1982, h. 15.
Hak atas tanah yang dapat dipunyai oleh seseorang atau Badan
hukum ada beberapa macam. Mengenai macam-macam hak atas tanah diatur
Hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) tersebut ialah :
a. Hak Milik,
d. Hak Pakai,
e. Hak Sewa,
h. Hak-hak lain yang yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas
mengalihkan sesuatu hak atas tanah baik dalam buat Jual beli, Hibah, dan
4
A.P. Parlindungan, Berbagai Aspek Pelaksanaan UUPA, Alumni, Bandung, 1983, h. 91.
Peralihan Hak
Banyak cara untuk mendapatkan hak atas tanah, hak tersebut dapat
terjadi melalui proses peralihan hak atau juga dengan ketentuan UUPA. Yang
tanah yang terjadi melalui suatu perbuatan hukum, atau dengan cara
mengalihkan dimana peralihan hak tersebut ada unsur sengaja dan yang dituju
jelas, misalnya :
a. Jual Beli,
b. Tukar menukar,
c. Hibah,
berpindah kepada orang lain. Dalam hibah wasiat hak atas tanah yang
meninggal dunia.
hukum, seperti adanya pewarisan, dimana adanya hak beralih, tidak ada
siapa yang dituju. Jadi secara alamiah kodrat, dengan sendirinya hak
beralih kepada ahli waris dan setiap peralihan ini harus didaftarkan pada
yang tercatat di Kantor Pertanahan harus sesuai dengan keadaan atau status
hubungan hukum yang menyangkut bidang tanah itu, atau data yuridisnya.
atas tanah hanya dapat didaftar apabila dibuktikan dengan akta PPAT. 5
5
Boedi Harsono, Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah, Edisi 2004, h. 689
Pokok Agraria. Didalam peraturan tersebut PPAT disebutkan sebagai hak atas
hak atas tanah hanya dapat didaftar apabila dibuktikan dengan akta PPAT.
Akta PPAT merupakan salah satu sumber utama dalam rangka pemeliharaan
data pendaftaran hak atas tanah, maka pokok-pokok tugas PPAT merupakan
salah satu sumber utama dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran hak
Republik Indonesia No. 37 Tahun 1998 (Lembaran Negara Tahun No. 3746)
disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat
6
Sri Winarsih, Fungís PPAT dalam Pendaftaran Hak Atas Tanah, Yuridika Vol. 18 No. 4 Juli
– Agustus 2003, h. 366
tanah atau hak atas satuan rumah susun. Pasal 1868 BW menyebutkan : suatu
akta otentik ialah suatu akta yang di dalam bentuk yang ditentukan oleh
mengenai bidang tanah yang bersangkutan baik yang menyangkut data fisik
maupun data yuridis atas bidang tanah tertentu seperti yang diatur oleh
hak baru dan pengikatan hak tanggungan. Di samping itu juga untuk membuat
ini semakin jelas oleh karena diperinci apa yang dimaksud dengan mutasi
Fungsi akta PPAT yang dibuat adalah sebagai bukti, bahwa benar
7
Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Ed. 1. Cet. 2, Sinar Grafika,
Jakarta, 2008, h. 143
6. Metode Penelitian
a. Pendekatan Masalah.
perundang-undangan lainnya.
b. Bahan Hukum.
perundang-undangan lainnya.
berkaitan dengan materi yang dibahas tentang peralihan hak atas tanah
sistematika
kebenarannya.
7. Sistematika Penulisan
pendekatan masalah, bahan hukum dan analisis bahan hukum serta diakhiri
Bab II Kedudukan PPAT dalam Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah. Pada
Bab II ini akan diuraikan terlebih dahulu tentang tata cara pendaftaran hak
atas tanah dan pendaftaran peralihan hak atas tanah melalui PPAT.
Bab III Akibat hukum dari tidak dilakukannya pendaftaran peralihan hak atas
tanah. Pada Bab III ini akan diuraikan mengenai sebab dari tidak
dilakukannya pendaftaran peralihan hak atas tanah dan sanksi dari tidak
Bab IV Penutup. Merupakan bab terakhir penulisan tesis ini yang memuat
pikiran yang diharapkan menjadi masukkan dalam ilmu dan praktek hukum.
BAB II
tahapan :
yuridis serta penyimpanan daftar umum dan dokumen. Hal ini sesuai
24 Tahun 1997.
pemegang hak atas tanah. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 12
16
ajudikasi;
berikut:
2. Pengukuran.
8
Florianus SP Sangsun, Tata Cara Mengurus Sertifikat, Cet. I, Visimedia, Jakarta, 2007, h. 24
9
Ibid, h. 25
Pengesahannya.
6. Pembukuan Hak.
7. Penerbitan Sertipikat.
h. Penerbitan sertipikat.
hak;
10
Ibid h.25
dan disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan.
musyawarah.
hak ataupun para pemegang hak atas tanah yang berbatasan tidak
pembuktian hak atas tanah yang akan didaftar dibedakan atas hak
baru dan hak lama. Hak baru adalah hak atas tanah yang diperoleh
No 24/1997 yaitu :
pemisahan.
hak tanggungan.
UUPA. Hak yang lama ini bisa hak atas tanah yang semula tunduk
pada hukum barat atau hak atas tanah yang tunduk pada hukum adat.
Hak atas bidang tanah yang alat bukti tertulisnya lengkap dan yang alat bukti
tertulisnya tidak lengkap tetapi ada keterangan saksi maupun pernyataan yang
bersangkutan dan tanahnya dikuasai oleh Pemohon atau oleh orang lain
konversinya menjadi hak milik atas nama pemegang hak yang terakhir dengan
Hak atas tanah yang alat bukti kepemilikannya tidak ada tetapi telah
Pertanahan diakui sebagai hak milik dengan memberi catatan tertentu. Untuk
adalah perubahan hak yang lama menjadi satu hak yang baru
menurut UUPA.
yang baru, menurut UUPA itu sendiri. Hak-hak atas tanah yang
tanah-tanah yang tidak ada atau tidak ada lagi tanda bukti haknya.
tersebut, bisa saja hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan
1. bukti penguasaan
2. bukti saksi
3. bukti surat
akta jual beli, umumnya ditahan pemilik lama, untuk bukti tanah
sisanya.
4. bukti pengumuman
13
Sambutan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Pada Kongres XVI
Ikatan Notaris Indonesia, Tanggal 7 November 1996, Yogyakarta, h. 15
Ada dua (2) macam bentuk peralihan hak atas tanah yang
1) Beralih.
2) Dialihkan/pemindahan hak.
perusahaan, lelang.
14
Urip Santoso, Hukum Agraria&Hak-Hak Atas Tanah, Ed. 1, Cet. 3, Kencana, Jakarta, 2007,
h. 91-92ss
menyebutkan :
(1) Akta tanah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk
c. Akta Hibah
Tanggungan.
hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang akan
a. Jual beli
b. Tukar menukar
c. Hibah
milik
menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas
didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang
yang berupa akta yang dibuat oleh PPAT merupakan salah satu
pada pasal 15 ayat 2 huruf (f) yang dengan tegas menyatakan bahwa
diangkat oleh Kepala Negara, bukan oleh Menteri. Hal ini berkaitan
undangan atau oleh para pihak untuk dituangkan dalam akta otentik.
untuk membuat akta mengenai pertanahan. Hal ini dapat dilihat dari
pertanahan dibuat oleh notaris, akta tersebut akan ditolak oleh Kantor
dibuat oleh PPAT. Untuk itu, notaris harus merangkap sebagai PPAT
orang yang dikuasakan dengan surat kuasa tertulis. Pada ayat (2)
terdiri dari :
f. Sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
(2);
tersebut terutang.
BAB III
Tanah.
a. Kepastian Objek;
tanah, maka pada wilayah yang belum ada peta dasar pendaftaran,
peta rincikan pajak, peta jaringan irigasi dan sebagainya. Peta dasar
haknya. 15
b. Kepastian Subyek;
15
Muchtar Wahid, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah, Cet. 1, Republika,
Jakarta, 2008, h.127-128
pemberian hak tanah secara original yang akan melahirkan hak atas
tanah yang pertama kali. Status tanah ditentukan antara lain proses
16
Ibid, h.135 -136
asset Pemerintah.
seseorang atas tanah, kecuali memang dia berhak dan dapat mengajukan
Ibid, h.130-134
sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif. Hal ini dapat
bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat”. Dalam Pasal
yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Kuat tidak berarti
mutlak, namun lebih dari yang lemah sehingga pendaftaran berarti lebih
pemilik terdaftar tidak dilindungi sebagai pemegang hak atas tanah yang
hak yang tidak mutlak, sehingga hal ini berarti mendaftarkan perbuatan
pemegang hak terdaftar yaitu tidak bisa diganggu gugat, maka pemegang
hak yang terdaftar adalah pemegang hak yang sah menurut hukum
pemegang hak atas tanah (registrarion of title). Hal ini berkaitan dengan
yang dibuat pada masa lampau atau surat-surat keputusan pemberian hak,
asas nemo plus yuris. Asas nemo plus yuris merupakan asas dimana
yang dimilikinya, dan akibat dari pelanggaran tersebut adalah batal demi
tidak pernah ada dan karenanya tidak mempunyai akibat hukum dan
Di dalam perbuatan hukum hak atas tanah, asas nemo plus yuris
dikenal asas itikad baik yaitu asas yang melindungi pemegang hak yang
untuk memberikan kekuatan pembuktian bagi peta dan daftar umum yang
yang meskipun namanya telah terdaftar dalam daftar umum yang terdapat
20
Irawan Soerodjo, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Di Indonesia, Cet. 1, Arloka, Surabaya,
2003, h.189
pegawai BPN.
standar produk (SP). SOP yang sudah terbit sampai saat ini yaitu
21
Eggi Sudjana, Peraturan Pertanahan 2003-2005 (PP 2004, PEPRES 2005, KEPRES 2003,
Keputusan Bersama Menteri 2004, Surat Edaran BPN 2004), Durat Bahagia, Jakarta, 2006,
h.105
Saat ini luas tanah non hutan yang sudah dibuat peta skala besar
tanah.
22
Op.cit, h.169
PPAT.
Nomor 5 Tahun 1960 memang sudah disebutkan dalam Pasal 52 ayat (2),
dalam Pasal 19, 22, 24, 26 ayat (1), 46, 47, 48, 49 ayat (3), dan 50 ayat
administrasi pertanahan.
No. 5 Tahun 1960 mengatur secara jelas mengenai sanksi bagi PPAT
38, Pasal 39, dan Pasal 40 serta ketentuan dan petunjuk yang diberikan
Sanksi ini diberikan apabila PPAT dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja
yang muncul kalau tidak dilakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah.
Akibat hukumnya adalah tidak adanya kepastian hukum atas status tanah
tanah yang dimilikinya. Dalam hal ini para pihak yang bersengketa
memerlukan alat bukti berupa sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan
dimiliki oleh pemegang hak selain sertipikat yang merupakan alat bukti
kesaksian dari masing-masing saksi terlepas satu dari yang lain dan
lengkap atau tidak ada, maka pembuktian hak dapat dilakukan dengan
Undang atau oleh hakim yang ditarik dari suatu peristiwa yang tidak
pada Pasal 173 HIR, kekuatan pembuktiannya ada ditangan hakim dan
23
Op.cit, h. 138
oleh hakim”. 24 Seperti yang telah dijelaskan pada awal bab 3 ini,
tanahnya dan status tanahnya yang tertera secara jelas dalam sertipikat
adalah benar adanya. Selain itu, sertipikat adalah proses akhir dari
pendaftaran tanah yang dimiliki oleh setiap pemegang hak atas tanah.
para saksi.
Sertipikat hak atas tanah sebagai alat bukti tertulis telah memenuhi
tertentu dan telah memberikan kesempatan yang cukup pada pihak yang
merasa memiliki hak atas tanah tersebut untuk melawan data fakta
maupun aspek yuridis untuk suatu jangka waktu yang cukup lama. Alat
24
Ibid, h. 133
bukti yang kuat sebagaimana Pasal 32 ayat (1) harus diartikan dalam hak
atas tanah harus dianggap sebagai alat bukti yang sempurna artinya tidak
perlu didukung oleh bukti lain dan dengan pengecualian pihak yang
melawan alat bukti setipikat memiliki alat bukti sebaliknya yang juga
otentik. 25
cermat) dan untuk penetapan nilai perpajakan. Selain itu, dalam konteks
yang lebih luas dengan pendaftaran tanah kita dapat mengetahui segala
25
Op.cit, h. 175
26
Op.cit, h. 69
BAB IV
PENUTUP
1. Kesimpulan
akta yang dibuat oleh PPAT. Karena tanpa adanya akta PPAT,
58
2. Saran
a. Fungsi dan tugas antara Notaris dan PPAT pada prinsipnya adalah
satu keputusan tetap bagi profesi Notaris dan PPAT. Agar Notaris
sendiri.
DAFTAR BACAAN
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendanftaran Tanah