Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

Direktorat Jenderal Cipta Karya

Direktorat Bina Penataan Bangunan

Peraturan Menteri PUPR No. 22 tahun 2018 tentang

Pembangunan
Bangunan Gedung Negara
 BAB I
KETENTUAN UMUM
 DEFINISI
Bangunan Gedung Negara adalah bangunan
gedung untuk keperluan dinas yang menjadi
barang milik negara/daerah dan diadakan dengan
sumber pembiayaan yang berasal dari dana APBN,
dan/atau APBD, atau perolehan lainnya yang sah.

Pembangunan Bangunan Gedung Negara adalah kegiatan

mendirikan Bangunan Gedung Negara yang
diselenggarakan melalui tahap perencanaan teknis,
pelaksanaan konstruksi, dan pengawasannya, baik
merupakan pembangunan baru, perawatan bangunan
gedung, maupun perluasan bangunan gedung yang sudah
ada, dan/atau lanjutan pembangunan bangunan gedung.
 TUJUAN

a. mewujudkan Bangunan Gedung Negara yang sesuai

dengan fungsinya;
b. memenuhi persyaratan keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, kemudahan, efisien dalam penggunaan
sumber daya, serasi dan selaras dengan
lingkungannya; dan
c. mewujudkan penyelenggaraan Bangunan Gedung
Negara yang tertib, efektif, dan efisien.
 BAB II
1. Persyaratan
PERSYARATAN Administrasi
BANGUNAN 2. Persyaratan Teknis
GEDUNG NEGARA
PERSYARATAN ADMINISTRATIF
1. Status Hak Atas Tanah dan/atau izin
pemanfaatan
2. Status Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG)
3. Izin Mendirikan Bangunan Gedung (IMB),
termasuk dokumen AMDAL
4. Dokumen Pendanaan
5. Dokumen Perencanaan
6. Dokumen Pembangunan
7. Dokumen Pendaftaran
 PERSYARATAN TEKNIS
1. TATA BANGUNAN
 peruntukan dan intensitas
bangunan
 wujud / arsitektur bangunan
dan lingkungan
 dampak lingkungan
2. KEANDALAN BANGUNAN
 keselamatan
 kesehatan
 kemudahan/aksesibilitas
 kenyamanan
3. KLASIFIKASI
 Bangunan Sederhana
 Bangunan Tidak Sederhana
 Bangunan Khusus
4. STANDAR LUAS
 Gedung Kantor : rata-rata 10 m2/
personel
 Rumah Negara : tipe didasarkan pada
tingkat jabatan dan golongan penghuni
 Bangunan Gedung Negara lainnya :
mengikuti ketentuan yg ditetapkan oleh
menteri yang bersangkutan
5. STANDAR JUMLAH LANTAI
 Jumlah lantai BGN maks. 8 lantai (>8 lt
hrs dgn persetujuan menteri)
 Basemen maks. 3 lapis
 Rumah Negara  maks. 2 lantai
 BAB III 1. UMUM
2. KLASIFIKASI
KLASIFIKASI, STANDAR 3. STANDAR LUAS
LUAS, DAN STANDAR 4. STANDAR JUMLAH
JUMLAH LANTAI LANTAI
 UMUM

BANGUNAN GEDUNG
KANTOR

BANGUNAN
GEDUNG RUMAH NEGARA
NEGARA

BANGUNAN GEDUNG
LAINNYA
 KLASIFIKASI
Berdasarkan KOMPLEKSITAS

• BG Kantor dan BGN lainnya dengan jumlah lantai sd. 2

Sederhana: BGN lantai
dengan teknologi- • BG Kantor dan BGN lainnya dengan luas sd. 500m2
• Rumah Negara Tipe C,D, dan E
spesifikasi sederhana

BG kantor dan BGN lainnya dengan jumlah lantai lebih

Tidak Sederhana: •
dari 2 (dua) lantai;
KLASI BGN dengan • BG kantor dan BGN lainnya dengan luas lebih dari 500
m2; dan
FIKASI teknologi-spesifikasi • Rumah Negara meliputi Rumah Negara Tipe A dan
tidak sederhana Tipe B.

Khusus: BGN • BGN yang memiliki persyaratan khusus, serta dalam

perencanaan dan pelaksanaannya memerlukan
dengan fungsi, penyelesaian atau teknologi khusus;
teknologi, dan • BGN yang mempunyai tingkat kerahasiaan tinggi
untuk kepentingan nasional;
spesifikasi khusus • BGN yang penyelenggaraannya dapat membahayakan
masyarakat disekitarnya; dan/atau
• BGN yang mempunyai resiko bahaya tinggi.
STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG KANTOR
STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG KANTOR
A. RUANG UTAMA
LUAS RUANG (m 2)
R. PELAYANAN KETERANGAN
R. PENUNJANG JABATAN
JABATAN JABATAN
R. KERJA JML
R. JML
R. TAMU R. RAPAT R. TUNGGU R. SEKRET R. STAF R. SIMPAN R. TOILET CATATAN
ISTIRAHAT STAF
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1 Menteri/ Ketua Lembaga 28,00 40,00 40,00 60,00 20,00 15,00 24,00 14,00 6,00 247,00 8

2 Wakil Menteri K/L 16,00 14,00 20,00 18,00 10,00 10,00 15,00 10,00 4,00 117,00 2

3 Eselon IA/ Anggota Dewan 16,00 14,00 20,00 18,00 10,00 10,00 15,00 10,00 4,00 117,00 5
R.Staf pada setiap
4 Eselon IB 16,00 14,00 20,00 9,00 5,00 7,00 4,40 5,00 3,00 83,40 2 jabatan diperhitungkan
berdasarkan jumlah
5 Eselon IIA 14,00 12,00 14,00 12,00 5,00 7,00 4,40 3,00 3,00 74,40 2
personel @ 2,2 - 3 m2/
6 Eselon IIB 14,00 12,00 10,00 6,00 5,00 5,00 4,40 3,00 3,00 62,40 2 personel, sesuai
dengan tingkat jabatan
7 Eselon IIIA 12,00 6,00 3,00 3,00 24,00 0
R. Toilet
8 Eselon IIIB 12,00 6,00 3,00 bersama
21,00 0

9 Eselon IV 8,00 8,80 2,00 18,80 4

B. RUANG PENUNJANG
JENIS RUANG LUAS KETERANGAN
1 2 3

1 Ruang Rapat Utama Kementrian 140 m2 Kapasitas 100 orang

2 Ruang Rapat Utama Es. I 90 m2 Kapasitas 75 orang
3 Ruang Rapat Utama Es. II 40 m2 Kapasitas 30 orang
4 Ruang Studio 4 m2/ orang Pemakai 10% dari staf
5 Ruang Arsip 0,4 m2/ orang Pemakai seluruh staf
6 WC/ Toilet 2 m2/ 25 orang Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf
7 Musholla 0,8 m2/ orang Pemakai 20% dari jumlah personel

C. SIRKULASI 25% X (JUMLAH A + B)

Keterangan:
- Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar, yang dapat disesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan.
- Luas ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitung tersendiri sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas.
- Untuk bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang-ruang khusus atau ruang pelayanan masyarakat, seperti Kantor Pelayanan Pajak, Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara,
kebutuhannya dihitung tersendiri, di luar standar luas tersebut di atas.
STANDAR LUAS RUMAH NEGARA
LAMPIRAN - 2
ST ANDAR LUAS RUMAH NEGARA
LUAS (m 2)
TIPE PENGGUNA
BANGUNAN TANAH

1 2 3 4

- Menteri
KHUSUS 400 1000
- Kepala Lembaga Tinggi/ Tertinggi Negara

- Sekretaris Jenderal/Direktur Jenderal/Inspektur Jenderal

A 250 600
- Pejabat yang setingkat/Anggota Dewan

- Direktur/Kepala Pusat/Kepala Biro

B - Pejabat yang setingkat 120 350

- Pegawai Negeri Sipil Gol. IV/d dan IV/e

- Kepala Sub Direktorat/Kepala Bagian/Kepala Bidang

C - Pejabat yang setingkat 70 200

- Pegawai Negeri Sipil Gol. IV/a dan IV/ c

- Kepala Seksi/Kepala Sub Bagian/Kepala Sub Bidang

D - Pejabat yang setingkat 50 120

- Pegawai Negeri Sipil Gol. III

E - Pegawai Negeri Sipil Gol. I dan II 36 100

Keterangan :
1. Untuk :
- Untuk Rumah Jabatan Gubernur disetarakan dengan Rumah Tipe Khusus.
- Untuk Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan Rumah Negara Tipe A.
Untuk Rumah Jabatan Gubernur/Bupati/Walikota dapat ditambahkan luas ruang untuk Ruang Tamu
2. Sepanjang tidak bertentangan dengan luasan persil yang ditetapkan dalam RTRW, toleransi kelebihan luas
- DKI Jakarta : 20%
- Ibukota Provins : 30%
- Ibukota Kab/ K : 40%
- Perdesaan : 50%
S TA N D A R J U M L A H L A N TA I
Bangunan Gedung Negara

JUMLAH LANTAI
Bangunan Gedung Negara harus mendapat
sepanjang tidak bertentangan persetujuan
dengan peraturan daerah setempat, terlebih dahulu
ditetapkan paling banyak 8 dari Menteri
(DELAPAN) LANTAI

JUMLAH LAPIS BESMEN

Bangunan Gedung Negara sepanjang tidak
bertentangan dengan peraturan daerah
setempat, ditetapkan paling banyak 3 (TIGA)
LAPIS
 1. UMUM
BAB IV 2. KOMPONEN BIAYA
PEMBANGUNAN
BIAYA 3. BIAYA STANDAR &
PEMBANGUNAN BIAYA NON STANDAR
4. STANDAR HARGA
BGN SATUAN TERTINGGI
5. BIAYA PEKERJAAN LAIN
6. BIAYA PERAWATAN
 UMUM

Pembiayaan Pembangunan Bangunan Gedung

Negara harus dituangkan dalam Daftar Isian
Pelaksanaan Anggaran (DIPA) atau Daftar
Pelaksanaan Anggaran (DPA)
KOMPONEN BIAYA
PEMBANGUNAN
BANGUNAN GEDUNG BIAYA PELAKSANAAN
KONSTRUKSI
NEGARA

BIAYA PERENCANAAN
TEKNIS
BIAYA
PEMBANGUNAN
BIAYA PENGAWASAN
TEKNIS

BIAYA PENGELOLAAN
KEGIATAN
BIAYA PERENCANAAN
TEKNIS
tahap konsepsi perancangan : 10%

tahap pra rancangan : 20%

tahap pengembangan rancangan :

BIAYA 25%
PERENCANAAN
TEKNIS tahap rancangan detail (gambar
detail, RKS & RAB) : 25%

tahap pelelangan konstruksi : 5%

dihitung berdasarkan persentase
terhadap biaya pelaksanaan konstruksi
sesuai dengan klasifikasi Bangunan
Gedung Negara. tahap pengawasan berkala : 15%
BIAYA MANAJEMEN
KONSTRUKSI
Persiapan / pengadaan penyedia jasa
perencana : 5%

reviu rencana teknis s.d serah terima

dok, perencanaan : 10%

BIAYA pelelangan penyedia jasa pelaks.

MANAJEMEN
KONSTRUKSI
dihitung berdasarkan persentase
terhadap biaya pelaksanaan konstruksi
sesuai dengan klasifikasi Bangunan
Gedung Negara.
konstruksi fisik : 5%
pengawasan teknis pelaksanaan
konstruksi fisik (berdasarkan prestasi
pek. konstruksi fisik) s.d serah terima
pertama (PHO) pekerjaan konstruksi :
70%
pemeliharaan s.d serah terima akhir
(FHO) pekerjaan konstruksi : 10%
BIAYA PENGELOLAAN
KEGIATAN
honorarium staf dan panitia lelang;

perjalanan dinas;

rapat;

BIAYA proses pelelangan;

PENGELOLAAN
bahan & alat yang berkaitan dengan pengelolaan
KEGIATAN kegiatan sesuai dgn pentahapannya;

penyusunan laporan;

dihitung berdasarkan persentase dokumentasi;

terhadap biaya pelaksanaan konstruksi
sesuai dengan klasifikasi Bangunan
Gedung Negara. persiapan & pengiriman kelengkapan
administrasi atau dokumen pendaftaran BGN.
BIAYA PEMBANGUNAN
BANGUNAN GEDUNG
pekerjaan struktur
NEGARA
pekerjaan arsitektur
Biaya Standar
(berdasarkan Standar
harga satuan, koefisien, pekerjaan perampungan
luas bangunan)

pekerjaan utitiltas
BIAYA
KONSTRUKSI perizinan selain IMB
FISIK
penyiapan dan pematangan
Biaya lahan
Nonstandar peningkatan arsitektur-
(berdasarkan kebutuhan struktur
nyata & harga pasar wajar
dgn MAKS. total 150%
biaya standar) green building

Kelengkapan BG (pekerjaan
ME)
 BIAYA NON STANDAR
Presentase komponen pekerjaan non standar
JENIS PEKERJAAN PERMEN 45/2007 PERMEN 22/2018
Alat Pengkondisian Udara 10-20% dari X 7-15% dari X
Elevator/Escalator 8-12% dari X 8-14% dari X
Tata Suara (Sound System) 3-6% dari X 2-4% dari X
Telepon dan PABX 3-6% dari X 1-3% dari X
Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 6-11% dari X 6-11% dari X
Elektrikal (termasuk genset) 7-12% dari X 7-12% dari X
Sistem Proteksi Kebakaran 7-12% dari X 7-12% dari X
Sistem Penangkal Petir Khusus 2-5% dari X 1-2% dari X
Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) 2-4% dari X 1-2% dari X
Interior (termasuk furniture) 15-25% dari X 15-25% dari X
Gas Pembakaran 1-2% dari X 1-2% dari X
Gas Medis 2-4% dari X 2-4% dari X
Pencegahan Bahaya Rayap 1-3% dari X 1-3% dari X
Pondasi dalam 7-12% dari X 7-12% dari X
Fasilitas penyandang cacat & ke-butuhan khusus 3-8% dari X 3-5% dari X
Sarana/Prasarana Lingkungan 3-8% dari X 3-8% dari X
Basement (per m2) 120% dari Y Koefisien Pengali Lapis Besmen
Peningkatan Mutu *) 15-30% dari Z Paling Banyak 30% dari Z
Perizinan selain IMB - Paling Banyak 1% dari X
Penyiapan dan pematangan lahan - Paling Banyak 3,5% dari X
Pemenuhan persyaratan BGH - Paling Banyak 9,5% dari X
Penyambungan utilitas - Paling Banyak 2% dari X

X = total biaya konstruksi fisik pekerjaan standar.

Y = Standar Harga Satuan Tertinggi per m2.
Z = total biaya komponen pekerjaan yang ditingkatkan mutunya
STANDAR HARGA SATUAN
TERTINGGI

Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara

ditetapkan secara berkala oleh Bupati/Walikota.

Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara

untuk Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur.

Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara

dihitung berdasarkan formula perhitungan standar harga
satuan tertinggi yang ditetapkan oleh Menteri Pekerjaan Umum.
STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI DIBEDAKAN
Lokasi Kab./Kota

PAGAR PAGAR
GEDUNG RUMAH
GEDUNG RUMAH
NEGARA NEGARA NEGARA NEGARA

TIPE A DEPAN DEPAN

SEDERHANA

TIPE B SAMPING SAMPING

TIDAK
SEDERHANA
TIPE C/D/E BELAKANG BELAKANG

23
PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BANGUNAN
GEDUNG NEGARA

• Rencana pendanaan harus mendapatkan rekomendasi.

• Rekomendasi diberikan oleh menteri untuk Pembangunan
Bangunan Gedung Negara yang pendanaannya bersumber dari
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara dan/atau perolehan
lainnya yang sah yang akan menjadi Barang Milik Negara;
• Pemberian rekomendasi dilimpahkan wewenangnya kepada :
A. Direktur Bina Penataan Bangunan Direktorat Jenderal Cipta
Karya untuk Pembangunan Bangunan Gedung Negara yang
dilakukan oleh K/L untuk Bangunan Gedung Negara yang
berada di wilayah Provinsi DKI Jakarta dan gedung perwakilan
Republik Indonesia di luar negeri.
B. Kepala Dinas Provinsi yang bertanggung jawab atas pembinaan
Pembangunan Bangunan Gedung Negara untuk Pembangunan
Bangunan Gedung Negara yang dilakukan oleh K/L untuk
Bangunan Gedung Negara yang berada di luar wilayah Provinsi
DKI Jakarta.
 BIAYA PEKERJAAN LAIN YANG
MENYERTAI / MELENGKAPI
PEMBANGUNAN
Biaya pekerjaan lain yang menyertai atau melengkapi Pembangunan
sebagaimana merupakan biaya pekerjaan yang terkait tetapi terpisah
dengan Pembangunan Bangunan Gedung Negara, untuk memenuhi
ketentuan peraturan perundang-undangan.

1. penyiapan lahan dalam kompleks

2. pematangan lahan
3. penyusunan RTBL termasuk rencana induk (master plan)
4. penyusunan studi AMDAL
5. penyelidikan tanah terperinci
6. biaya pengelolaan kegiatan, perencanaan, & pengawasan u/ perjalanan
dinas ke lokasi kegiatan yg sukar dijangkau (remote area)
7. rekomendasi khusus karena sifat bangunan, lokasi atau letak bangunan,
ataupun karena luas lahan
8. biaya penyedia jasa studi penyusunan program pembangunan BGN
klasifikasi bangunan khusus.
BIAYA PERAWATAN
Biaya perawatan BGN dihitung berdasarkan
TINGKAT KERUSAKAN pada bangunan, yaitu:
o Kerusakan Ringan: biaya perawatan maks.
30% biaya pembangunan tahun berjalan
o Kerusakan Sedang: biaya perawatan maks.
45% biaya pembangunan tahun berjalan
o Kerusakan Berat: biaya perawatan maks. 65%
biaya pembangunan tahun berjalan
Tingkat kerusakan dikonsultasikan terlebih
dahulu kepada Direktorat BPB, DJCK (tingkat
nasional) atau OPD setempat pembina
bangunan gedung (provinsi / kabupaten /kota).
Biaya perawatan BGN yang termasuk kategori
bangunan cagar budaya, besarnya biaya
perawatan dihitung sesuai dengan kebutuhan
nyata.
 1. UMUM
BAB V 2. PENGGUNA
PENYELENGGARA ANGGARAN
PEMBANGUNAN 3. PENYEDIA JASA
KONSTRUKSI
BGN 4. HUBUNGAN KERJA
 UMUM
Penyelenggara Pembangunan
Bangunan Gedung Negara
terdiri atas:
1. pengguna anggaran; dan
2. penyedia jasa konstruksi.
PENGGUNA ANGGARAN
1. Kementerian / Lembaga
2. Organisasi Perangkat Daerah
3. Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha
Milik Daerah.
bertanggung jawab untuk:
1. menyusun dokumen pendanaan
pembangunan Bangunan Gedung Negara;
dan
2. melaksanakan pembangunan, mengendalikan
pembangunan, dan memanfaatkan bangunan.
Pengguna Anggaran dapat melimpahkan
pelaksanaan penyelenggaraan pembangunannya
kepada K/L atau OPD Pembina Teknis setempat
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
PENYEDIA JASA KONSTRUKSI
1. penyedia jasa perencanaan konstruksi;
2. penyedia jasa pelaksanaan konstruksi;
3. penyedia jasa pengawasan konstruksi;
dan/atau
4. penyedia jasa manajemen konstruksi.
HUBUNGAN KERJA
1. pengguna jasa bertanggung jawab atas pembayaran
semua prestasi pekerjaan yang telah dilaksanakan
oleh penyedia jasa konstruksi berdasarkan perjanjian
yang telah disepakati bersama;
2. penyedia jasa wajib bertanggung jawab atas
kegagalan bangunan gedung dalam jangka waktu
yang ditentukan sesuai dengan rencana umur
konstruksi (paling lama 10 tahun terhitung sejak
tanggal penyerahan akhir layanan jasa konstruksi);
3. hubungan kerja dilakukan secara kontraktual dengan
jenis kontrak lump sum (Lumpsum Fixed Price
Contract);
4. dalam pelaksanaan kontrak lump sum (Lumpsum
Fixed Price Contract), daftar volume dan harga (bills
of quantity) tidak dapat dijadikan dasar perhitungan
untuk melakukan pembayaran; dan
5. tahap pembayaran kontrak lump sum dilakukan
berdasarkan prestasi fisik pekerjaan yang kriterianya
ditetapkan dalam kontrak yang bersangkutan
 1. UMUM
BAB VI 2. KEG. PERSIAPAN
3. PERENCANAAN
TAHAPAN TEKNIS
4. PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN KONSTRUKSI
BGN 5. PENGAWASAN TEKNIS
6. KEG. PASCA
KONSTRUKSI
 TAHAPAN PEMBANGUNAN

TAHAPAN PEMBANGUNAN DOK.

 Perencanaan teknis PEMBA-
 Pelaksanaaan konstruksi NGUNAN
DIPA/
 Pengawasan teknis
DPA

PASCA KONSTRUKSI
Kegiatan persiapan untuk
PERSIAPAN mendapatkan:
 Rencana kebutuhan • Status barang dari
 Rencana pendanaan pengelola barang
 Rencana penyediaan • SLF
dana • Pendaftaran BGN
DOK.
PENDAF-
TARAN
PERSIAPAN
RENCANA PERSETUJUAN
KEBUTUHAN
PEMBANGUNAN
1. Menteri Keuangan (APBN),
2. Menteri Dalam Negeri (APBD Provinsi)
3. Gubernur (APBD Kab./Kota)

RENCANA a. klasifikasi bangunan

PENDANAAN REKOMENDASI gedung;
Diprogramkan 1. Menteri PUPR
b. luas bangunan;
dalam RPJM (APBN), c. jumlah lantai;
2. Menteri Dalam d. rincian komponen biaya
Negeri (APBD pembangunan;
Provinsi)
3. Gubernur (APBD e. tahapan pelaksanaan
Kab./Kota) pembangunan

RENCANA Rencana kerja

PENYEDIAAN dan anggaran
DANA (RKA)
Pentahapan Pembangunan
Pembangunan Bangunan Gedung Negara yang tidak dapat
diselesaikan dalam 1 (satu) tahun anggaran karena kondisi tertentu,
dilakukan dengan proyek tahun jamak (multiyears project).

KONDISI TERTENTU: PEDOMAN PENTAHAPAN PEMBANGUNAN:

a. kompleksitas atau a. penyusunan seluruh dokumen perencanaan
spesifikasi; teknis selesai di tahun pertama;
b. besaran kegiatan; b. pelaksanaan fondasi dan struktur bangunan
c. ketersediaan anggaran. keseluruhan diselesaikan pada tahun anggaran
yang sama; dan/atau
c. pelaksanaan sisa pekerjaan diselesaikan pada
tahun anggaran selanjutnya.

Dalam hal pelaksanaan proyek tahun jamak tidak dapat dilakukan dengan
pentahapan, untuk efektifitas dan efisiensi harus dilaksanakan dengan
kontrak tahun jamak
PENDAPAT TEKNIS PERSETUJUAN (Menteri
(Menteri PUPR/ Kepala Keuangan / Kepala daerah
OPD Pembina BG) bersama DPRD)
PERENCANAAN TEKNIS
1. data dan informasi;
KONSEPSI 2. analisis;
RANCANGAN 3. dasar pemikiran dan pertimbangan perancangan;
4. program ruang;
10% 5. organisasi hubungan ruang;
6. skematik rencana teknis; dan
7. sketsa gagasan.

1. pola, gubahan, dan bentuk arsitektur yang

PRA RANCANGAN diwujudkan dalam gambar pra rancangan
Value Engineering u/
bangunan gedung >
2. nilai fungsional dalam bentuk diagram; dan 12.000m2 atau >8lt, (VE
20% 3. aspek kualitatif serta aspek kuantitatif, baik dalam selama 40 jam)
bentuk laporan tertulis dan gambar

1. pengembangan arsitektur (gambar rencana arsitektur, uraian konsep dan visualisasi

PENGEMBANGAN desain 2D dan 3D)
RANCANGAN 2. sistem struktur, uraian konsep dan perhitungannya;
3. sistem mekanikal, elektrikal termasuk IT, sistem pemipaan (plumbing), tata lingkungan
25% 4. penggunaan bahan bangunan secara garis besar
5. perkiraan biaya konstruksi

1. Gambar detail arsitektur, struktur, utilitas dan lansekap

RANCANGAN DETAIL 2. RKS
DED
3. Rincian volumen pekerjaan dan RAB (EE)
25% 4. Laporan Perencanaan

PELELANGAN KONSTRUKSI 5%
Laporan akhir pekerjaan perencanaan :
PENGAWASAN 1. dokumen perencanaan teknis;
BERKALA 2. laporan pengadaan penyedia jasa pelaksanaan konstruksi fisik;
3. laporan penyelenggaraan paket lokakarya Value Engineering, jika terdapat kegiatan VE;
15% 4. surat penjaminan atas kegagalan bangunan dari penyedia jasa perencanaan konstruksi;
5. laporan akhir pengawasan berkala termasuk perubahan perancangan.
DOKUMEN PERENCANAAN TEKNIS
a.laporan konsepsi perancangan;
b.dokumen pra rancangan;
c. dokumen pengembangan rancangan;
d.dokumen rancangan detail (DED);
e.laporan kegiatan lokakarya rekayasa nilai atau value
engineering (VE) untuk kegiatan yang diwajibkan;
f. reviu desain untuk kegiatan yang memerlukan
penyedia jasa manajemen konstruksi;
g.kontrak kerja perencana konstruksi; dan
h.kontrak kerja manajemen konstruksi untuk kegiatan
yang memerlukan penyedia jasa manajemen
konstruksi
PELAKSANAAN KONSTRUKSI
merupakan tahap perwujudan dokumen DILAKUKAN OLEH
perencanaan menjadi bangunan gedung yang PENYEDIA JASA
siap dimanfaatkan. KONSTRUKSI`
berupa kegiatan: harus mendapatkan
a. pembangunan baru; pengawasan teknis oleh
b. perluasan; penyedia jasa pengawasan
c. lanjutan pembangunan bangunan gedung konstruksi atau penyedia jasa
yang belum selesai; dan/atau manajemen konstruksi, dan
d. pembangunan dalam rangka perawatan pengawasan berkala oleh
(rehabilitasi, renovasi, dan restorasi) penyedia jasa perencanaan
termasuk perbaikan sebagian atau seluruh konstruksi.
bangunan gedung.
dokumen pelaksanaan
meliputi: konstruksi
a. pelaksanaan konstruksi sampai dengan
serah terima pertama (Provisional Hand
Over/PHO) pekerjaan; dan
b. pelaksanaan pemeliharaan pekerjaan
konstruksi sampai dengan serah terima
akhir (Final Hand Over/FHO) pekerjaan.
DOKUMEN PELAKSANAAN KONSTRUKSI
a. semua berkas perizinan yang diperoleh pada saat pelaksanaan konstruksi fisik,
termasuk IMB;
b. as built drawings;
c. kontrak kerja pelaksanaan konstruksi fisik, pekerjaan pengawasan atau manajemen
konstruksi beserta segala perubahan atau addendumnya;
d. laporan pelaksanaan (harian, mingguan, bulanan, laporan akhir pengawasan teknis
termasuk laporan uji mutu dan laporan akhir pekerjaan perencanaan);
e. berita acara pelaksanaan konstruksi yang terdiri atas perubahan pekerjaan,
pekerjaan tambah /kurang, serah terima pertama (PHO) dan serah terima akhir
(FHO) dilampiri dengan berita acara pelaksanaan pemeliharaan pekerjaan
konstruksi, pemeriksaan pekerjaan, dan berita acara lain yang berkaitan dengan
pelaksanaan konstruksi fisik;
f. kontrak kerja perencanaan konstruksi;
g. hasil pemeriksaan kelaikan fungsi (commisioning test);
h. foto-foto dokumentasi setiap tahapan kemajuan fisik;
i. dokumen K3 atau SMK3;
j. manual operasi dan pemeliharaan bangunan gedung, termasuk peralatan dan
perlengkapan MEP;
k. garansi atau surat jaminan peralatan dan perlengkapan MEP;
l. sertifikat Bangunan Gedung Hijau (BGH), dalam hal ditetapkan sebagai BGH;
m. surat penjaminan atas kegagalan bangunan dari penyedia jasa pelaksanaan
konstruksi dan penyedia jasa pengawasan teknis.
PENGAWASAN TEKNIS
Oleh PENYEDIA JASA
MANAJEMEN KONSTRUKSI
(MK), atau PENYEDIA JASA
PENGAWASAN
KONSTRUKSI
Meliputi kegiatan: rekomendasi
a. pengendalian waktu; kelaikan fungsi
b. pengendalian biaya; bangunan gedung
c. pengendalian pencapaian sasaran fisik sesuai dengan
(kuantitas dan kualitas); dokumen IMB kepada
d. tertib administrasi Pembangunan PA untuk pengurusan
Bangunan Gedung Negara. SLF

Meliputi pengawasan :
a. tahap perencanaan (jika menggunakan MK);
b. persiapan konstruksi;
c. tahap pelaksanaan konstruksi s.d serah terima pertama (PHO) pekerjaan konstruksi;
d. tahap pemeliharaan pekerjaan konstruksi s.d serah terima akhir (FHO) pekerjaan konstruksi.

PENYEDIA JASA MANAJEMEN KONSTRUKSI

1. BGN klasifikasi tidak sederhana, jumlah lantai > 4 lantai dan luas bangunan > 5.000 m2 untuk
pembangunan baru, perluasan dan/atau lanjutan pembangunan bangunan gedung; `
2. perawatan Bangunan Gedung Negara kecuali Rumah Negara untuk tingkat kerusakan berat dan
perawatan terkait keselamatan bangunan;
3. Bangunan Gedung Negara klasifikasi bangunan khusus;
4. melibatkan lebih dari satu penyedia jasa, baik perencanaan maupun pelaksana konstruksi;
5. pelaksanaannya lebih dari satu tahun anggaran dengan menggunakan kontrak tahun jamak.
PASCA KONSTRUKSI
Penetapan status Bangunan Gedung Negara sebagai barang milik negara dilakukan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan tentang barang milik negara
atau daerah

Penerbitan sertifikat laik fungsi dilakukan sesuai

ketentuan peraturan perundang-undangan

Pendaftaran sebagai Pendaftaran dilakukan oleh K/L atau OPD Pengguna Anggaran
Bangunan Gedung Negara kepada:
a. Menteri melalui Dirjen Cipta Karya untuk BGN dengan sumber
Surat Keterangan Bukti pembiayaan dari APBN yang akan menjadi BMN, yang
Pendaftaran Bangunan dilaksanakan di tingkat pusat, termasuk perwakilan RI di luar
Gedung Negara dengan negeri; atau
diberikan Huruf Daftar b. Gubernur / bupati / walikota melalui OPD yang bertanggung
Nomor (HDNo) jawab dalam pembinaan BGN, untuk BGN dengan sumber
pembiayaan dari APBD yang akan menjadi Barang Milik
Daerah.
 1. UMUM
2. PBGN DESAIN
BAB VII BERULANG
PENYELENGGARAAN 3. PBGN DESAIN
PEMBANGUNAN PURWARUPA
4. PBGN
TERTENTU TERINTEGRASI
5. PEMELIHARAAN
DAN/ATAU
PERAWATAN
PENYELENGGARAAN
PEMBANGUNAN TERTENTU
Penyelenggaraan pembangunan tertentu
Bangunan Gedung Negara terdiri atas:
1. pembangunan Bangunan Gedung
Negara dengan desain berulang;
2. pembangunan Bangunan Gedung
Negara dengan desain purwarupa
(prototype);
3. pembangunan Bangunan Gedung
Negara terintegrasi;
4. pemeliharaan dan/atau perawatan
Bangunan Gedung Negara.
DESAIN BERULANG
Merupakan penggunaan secara berulang terhadap produk
desain yang sudah ada yang dibuat oleh penyedia jasa
perencanaan yang sama, dan telah ditetapkan sebelumnya
dalam Kerangka Acuan Kerja (KAK).
Pelaksanaan pembangunan dengan desain berulang
terdiri atas:
a. desain berulang total; dan
b. desain berulang parsial.
Biaya perencanaan untuk desain berulang diperhitungkan
terhadap komponen biaya perencanaan sebagai berikut:
a. pengulangan pertama sebesar 75%
b. pengulangan kedua sebesar 65%
c. pengulangan ketiga dan pengulangan seterusnya
masing-masing sebesar 50%
DESAIN PROTOTYPE
Penggunaan desain purwarupa (prototype) ditetapkan
oleh:
1. Dirjen CK (APBN)
2. Gubernur (APBD Provinsi)
3. Bupati/Walikota (APBD Kabupaten/kota)
Desain puwarupa meliputi:
a. Rumah Negara yang berbentuk rumah tinggal tunggal
atau rumah susun;
b. gedung kantor sederhana dan tidak sederhana;
c. gedung SD, SMP, SMA/SMK, Kejuruan atau yang
sederajat; dan
d. gedung fasilitas kesehatan.
Biaya penyesuaian perencanaan teknis desain purwarupa
oleh penyedia jasa sebesar 50% dari biaya perencanaan,
Biaya penyesuaian oleh Dit. BPB atau OPD paling banyak
60% dari biaya perencanaan penyesuaian oleh penyedia
jasa perencanaan konstruksi
PEMBANGUNAN TERINTEGRASI

• Pembangunan Bangunan Gedung

Negara terintegrasi merupakan
gabungan pekerjaan konstruksi dan jasa
konsultansi konstruksi.
• Pembangunan Bangunan Gedung
Negara terintegrasi dilaksanakan sesuai
dengan ketentuan peraturan
perundangundangan.
PEMELIHARAAN DAN/ATAU
PERAWATAN
Pemeliharaan bangunan merupakan usaha
mempertahankan kondisi bangunan dan upaya untuk
menghindari kerusakan komponen atau elemen
bangunan agar tetap memenuhi persyaratan laik fungsi.
Perawatan bangunan merupakan usaha memperbaiki
kerusakan yang terjadi agar bangunan dapat berfungsi
dengan baik sebagaimana mestinya.
Pemeliharaan dan/atau perawatan dilaksanakan dengan
mempertimbangkan:
a. umur bangunan;
b. penyusutan;
c. kerusakan bangunan.
Biaya pemeliharaan ditetapkan paling banyak 2% dari
harga standar per m2 (meter persegi) tertinggi tahun
berjalan
UMUR BANGUNAN DAN
PENYUSUTAN
• Umur bangunan merupakan jangka waktu
bangunan gedung masih tetap memenuhi fungsi
dan keandalan bangunan, sesuai dengan
persyaratan yang telah ditetapkan (50 tahun).
• Penyusutan merupakan nilai penurunan atau
depresiasi bangunan gedung yang dihitung
secara sama besar setiap tahunnya selama
jangka waktu umur bangunan. Ditetapkan
sebesar:
a. 2% per tahun U/ bangunan permanen;
b. 4% per tahun U/ bangunan semi permanen
c. 10% per tahun U/ bangunan konstruksi
darurat
• nilai sisa (salvage value) paling sedikit sebesar
20%
KERUSAKAN BANGUNAN

• Kerusakan bangunan merupakan kondisi tidak

berfungsinya bangunan atau komponen bangunan
yang disebabkan oleh:
a. penyusutan atau berakhirnya umur bangunan;
b. kelalaian manusia; atau
c. bencana alam.
• Kerusakan bangunan digolongkan atas tiga tingkat
kerusakan, yaitu:
a. kerusakan ringan;
b. kerusakan sedang; dan
c. kerusakan berat.
 BAB VIII
PENGELOLAAN
TEKNIS
PEMBANGUNAN
BGN
PENGELOLAAN TEKNIS
1. Setiap pembangunan bangunan
gedung negara yang dilaksanakan oleh
K/L/OPD harus mendapat bantuan
teknis dalam bentuk pengelolaan
teknis;
2. Pengelolaan teknis dilakukan oleh
tenaga pengelola teknis yang
bersertifikat;
3. Tenaga pengelola teknis bertugas
membantu dalam pengelolaan kegiatan
pembangunan bangunan gedung
negara di bidang teknis administratif.
ORGANISASI PENGELOLA TEKNIS

• Pengelola Teknis sebagaimana

bertugas membantu kuasa
pengguna anggaran K/L atau
OPD dalam bidang teknis
administratif pada setiap
tahapan pembangunan BGN.
• Kompetensi Pengelola Teknis
dikelompokkan berdasarkan:
a. Klasifikasi, yaitu:
Arsitektur,
Sipil, Mekanikal atau
mesin, Elektrikal atau
elektro,
Teknik Lingkungan;
Planologi; atau
Manajemen.
b. Kualifikasi, (ABCD)
 BAB IX
PEMBINAAN DAN
PENGAWASAN
PEMBINAAN DAN PENGAWASAN
Pembinaan dan pengawasan teknis Pembangunan bangunan
gedung negara diselenggarakan oleh Menteri. Pembinaan teknis
Pembangunan BGN dilakukan oleh:

tingkat nasional dengan sumber

Menteri PUPR melalui
pembiayaan APBN dan/atau
Direktur Bina Penataan
perolehan lainnya yang sah yang
Bangunan, DJCK,
akan menjadi Barang Milik Negara;

tingkat provinsi dengan sumber

Gubernur melalui kepala OPD pembiayaan APBD provinsi dan/atau
Pembina bangunan gedung perolehan lainnya yang sah yang
akan menjadi Barang Milik Daerah;

tingkat kabupaten / kota dengan

Bupati / walikota melalui
sumber pembiayaan dari APBD
kepala OPD Pembina
kabupaten / kota dan/atau perolehan
bangunan gedung
lainnya yang sah yang akan menjadi
Barang Milik Daerah.

Pembinaan dan pengawasan teknis dilakukan melalui bantuan teknis yang

berupa bantuan tenaga, informasi dan kegiatan percontohan
PEMBINAAN TEKNIS
FASILITASI 1. Penyusunan NSPK tentang pembangunan
BGN;
2. Penyusunan formula perhitungan Standar
Harga Satuan Tertinggi BGN;
3. Penyusunan panduan pengelolaan teknis;
4. Penyusunan SOP Penyelenggaraan BGN;
5. Pemberian bantuan teknis pengelola teknis;
6. sosialisasi, diseminasi, pelatihan teknis,
workshop dan FGD;
7. Peningkatan kapasitas penyelenggara
pembangunan BGN;
8. Peningkatan kapasitas pengelola teknis;
9. Peningkatan kapasitas tenaga pendata harga
Kabupaten / Kota;
10. Percontohan pembangunan BGN.

KONSULTASI 1. Rekomendasi penyusunan rencana pendanaan

pembangunan bangunan gedung negara;
2. Perhitungan nilai bahan atau material bangunan
gedung negara yang masih dapat dijual kembali
dalam rangka penghapusan bangunan gedung
negara; dan/atau
3. Rekomendasi terkait persyaratan dan prosedur
pembangunan bangunan gedung negara.
PENGAWASAN TEKNIS
dilakukan terhadap:
1. pemberian bantuan teknis pembangunan bangunan
gedung negara;
2. ketaatan penerapan peraturan terkait penyelenggaraan
BGN di tingkat provinsi dan kabupaten / kota serta
melihat kinerja pemerintah provinsi dalam memantau
penerapan peraturan perundang-undangan terkait BGN
di kabupaten atau kota;
3. pelaksanaan kebijakan BGN nasional, baik pada tingkat
provinsi maupun kabupaten atau kota;
4. pelaksanaan pembangunan BGN;
5. pendaftaran BGN;
6. Standar harga satuan tertinggi yang ditetapkan.
TERIMA KASIH