KEMENTERIAN  PEKERJAAN  UMUM  DAN  PERUMAHAN  RAKYAT

DIREKTORAT  JENDERAL  CIPTA  KARYA

PEDOMAN TEKNIS
PEMBANGUNAN
BANGUNAN
GEDUNG NEGARA
Ir.  MOCHAMMAD  SULTON  SAHARA,  M.Eng.
Direktorat  Bina  Penataan  Bangunan
Hotel  Sheraton,  Jakarta  25  Januari  2018
 POKOK-POKOK PIKIRAN
yang melandasi Perlunya Pengaturan
Pembangunan Bangunan Gedung Negara

g Bangunan Gedung Negara merupakan salah satu Aset

Negara yang mempunyai nilai strategis sebagai tempat
proses penyelenggaraan negara, sehingga perlu diatur
secara efektif, efisien, dan tertib.
g Pengertian BGN tidak hanya yang dibiayai oleh APBN,
namun juga APBD Provinsi dan Kabupaten/Kota.
g Perlu adanya pengaturan yang bersifat nasional sebagai
pedoman bagi pembangunan BGN.
g Pengaturan tersebut diharapkan dapat dipergunakan
sebagai pedoman dalam penyelenggaraan BGN baik di
Pusat, Provinsi, maupun Kabupaten/Kota.
 Peran Instansi Teknis dalam
Pembangunan BGN
§ Memberikan Bantuan Teknis kepada instansi Pengguna Anggaran
dalam pembangunan BGN.
§ Bantuan Teknis adalah upaya memberdayakan pihak-pihak terkait
dalam hal teknis administratif baik berupa bantuan tenaga,
informasi, maupun percontohan.
dengan maksud:
g membina dan mengatur penyelenggaraan pembangunan bangunan
gedung negara,
yang bertujuan:
g terwujudnya bangunan gedung negara yang fungsional, selamat,
sehat, nyaman, dan aksesibel, serta serasi dan selaras dengan
lingkungannya;
g terselenggaranya pembangunan bangunan gedung negara yang
tertib, efektif, dan efisien.
 Lingkup
BANTUAN TEKNIS
1. Bantuan Tenaga:
n Satker/PPK; n Tenaga Teknis;
n Panitia; n Narasumber;
n Pengelola Teknis. n Penatar/penyuluh.
2. Bantuan Informasi:
n Peraturan, Pedoman/
Petunjuk/Standar Teknis;
n Advis Teknis;
n Rekomendasi.
3. Bantuan Percontohan:
n Model Pengaturan (RTBL,PBS.);
n Fisik.
 DIREKTORAT  JENDERAL  CIPTA  KARYA
DEPARTEMEN  PEKERJAAN  UMUM

PEDOMAN TEKNIS
PEMBANGUNAN BANGUNAN
GEDUNG NEGARA
PERMENPU   NO.  45/PRT/M/2007,  
TANGGAL  27  DESEMBER   2007
DASAR HUKUM
Pengaturan Pembangunan BGN
1. Peraturan Pemerintah No. 36 th. 2005:
Pasal 5 ayat 8 dan 9:
Wewenang Menteri PU mengatur Penyelenggaraan
Bangunan Gedung Negara.
2. Peraturan Pemerintah No. 38 th. 2007:
Wewenang Pemerintah dalam Bidang PU, subbidang
Bangunan Gedung dan Lingkungan:
Penetapan kebijakan pembangunan dan pengelolaan
gedung dan rumah negara.
3. Kep. Menko Wasbang dan PAN No.
65/KEP/MK.WASPAN/10/1999:
Rincian Tugas dan Unsur Kegiatan Pejabat Fungsional Tata
Bangunan & Perumahan:
Penyelenggaraan Bangunan Gedung Negara (termasuk
Pengelolaan Teknis).
 PENGERTIAN
§ Bangunan Gedung Negara: adalah bangunan
gedung untuk keperluan dinas yang
menjadi/akan menjadi kekayaan milik negara
dan diadakan dengan sumber pembiayaan
APBN, dan/atau perolehan lainnya yang sah
§ Perolehan lain yang sah : Hibah, Pembelian,
Bangun Serah Guna, Bangun Guna Serah.
§ Pembangunan BGN berbasis anggaran
kinerja bukan proyek
 PENGATURAN
PENYELENGGARAAN
§ Setiap pembangunan Bangunan Gedung Negara
yang dilaksanakan K/L harus mendapat bantuan
teknis berupa pengelola teknis dari Kemen PU;
§ Untuk pelaksanaan pembangunan bangunan gedung
milik daerah yang biayanya bersumber dari APBD
diatur dengan Keputusan Gubernur/Bupati/Walikota
yang didasarkan pada ketentuan-ketentuan dalam
Permen PU ini;
§ Untuk pelaksanaan pembangunan bangunan gedung
milik BUMN/BUMD mengikuti ketentuan-ketentuan
dalam Permen PU ini;
 Penyelenggaraan
Bangunan Gedung Negara

PERATURAN DAERAH TENTANG BANGUNAN

KAJIAN
TEKNIS

IMB SLF RTB (Rencana

Teknis Bongkaran)

PEMBANGUNAN
PERENCANAAN PELAKSANAAN PEMANFAATAN PEMBONGKARAN

PELESTARIAN
PERSIAPAN PELELANGAN PENDAFTARAN PENGHAPUSAN

PERATURAN, PEDOMAN, STANDAR TEKNIS

 MATERI PTPBGN
KLASIFIKASI  BGN
TIPE  RUMAH  NEGARA
PERSYARATAN  
BGN STANDAR  LUAS  BGN
PERSYARATAN  ADMINISTRASI
PERSYARATAN  TEKNIS

PERSIAPAN
TAHAPAN   PERENCANAAN  TEKNIS
PEMBANGUNAN  BGN
PELAKSANAAN  KONSTRUKSI

STANDAR  HARGA  SATUAN  TERTINGGI

KOMPONEN  BIAYA
PEMBIAYAAN  
PEMBIAYAAN  BGN  TERTENTU
BGN
PEMBIAYAAN  NON  STANDAR
PROSENTASE  KOMPONEN  PEKERJAAN
 MATERI PTPBGN
PENYELENGGARA  BGN
TATA  CARA   ORGANISASI  &  TATALAKSANA
PENYELENGGARAAN  
BGN PEMBANGUNAN  BGN  TERTENTU
PEMELIHARAAN  &  PERAWATAN  BGN

TUJUAN  PENDAFTARAN  BGN

PENDAFTARAN  BGN SASARAN  &  METODE
PELAKSANAAN  PENDAFTARAN
PRODUK  PENDAFTARAN  BGN

BINTEK
BINTEK  WASTEK
WASTEK
Klasifikasi BGN
Klasifikasi Penggunaan Bangunan
§ BG Kantor yang sudah ada disain prototipe-nya/ sd. 2
lantai/luas sd. 500 m2
SEDERHANA § Rumah Dinas Tipe C,D, dan E
§ Pelayanan kesehatan: Puskesmas
§ Pendidikan: lanjutan dan dasar sd. 2 lantai

§ BG Kantor belum ada prototipe-nya/ diatas 2 lantai/ >500

TIDAK §
m2
Rumah Dinas Tipe A & B, atau C,D,&E bertingkat
SEDERHANA § Rumah Sakit Klas A & B
§ Universitas/Akademi

§ Istana Negara/Wisma Negara

KHUSUS § Instalasi Nuklir, instalasi hankam
§ Laboratorium, terminal, stadion OR, rumah tahanan,
gudang benda berbahaya
§ Bangunan Monumental, ged. Perwakilan RI
Tipe B Rumah Negara
Klasifikasi Penggunaan Bangunan
§ Menteri/Kepala Lembaga Tinggi/Tertinggi Negara
Khusus
§ Sekjen, Dirjen, Irjen, Kepala Badan
A § Pejabat yang setingkat

§ Direktur, Kapus, Karo, KaKanwil

B § Pejabat yang setingkat

§ Kasubdit, Kabag, Kabid

C § Pejabat yang setingkat

D § Kasi, Kasubag, Kasubdid

§ Pejabat yang setingkat

§ Kasubseksi
E § Pejabat yang setingkat
Standar Luas BGN (45/2007)
Jenis Luas
§ Gedung Kantor Klasifikasi Tidak Sederhana
Gedung Kantor seluas 10 m2/personil
§ Gedung Kantor Klasifikasi Sederhana
seluas 9.6 m2/personil
§ Ruang Khusus atau Rg. Pelayanan
Masyarakat dihitung tersendiri
§ Rincian Standar Luas Ruang Terlampir

Rumah Negara § Tipe Khusus : 400m2 / 1000m2 (LB/LT)

§ Tipe A : 250m2 / 600m2 (LB/LT)
§ Tipe B : 120m2 / 350m2 (LB/LT)
§ Tipe C : 70m2 / 200m2 (LB/LT)
*) luas tanah
Toleransi :20-50% § Tipe D : 50m2 / 120m2 (LB/LT)
§ Tipe E : 36m2 / 100m2 (LB/LT)

BGN Lainnya § Mengikuti ketentuan yang dikeluarkan oleh

Instansi ybs.
TABEL C
STANDAR LUAS RUANG GEDUNG KANTOR

A. RUANG KERJA
LUAS RUANG (m2)
JABATAN RG. KETERANGAN
RG. KERJA RG. TAMU RG. RAPAT RG. SEKRET RG. TUNGGU RG. SIMPAN RG. TOILET JUMLAH
ISTIRAHAT
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
1 Menteri 28.00 40.00 40.00 58.00 60.00 14.00 20.00 6.00 266.00 Standar luas
2 Eselon IA 16.00 14.00 20.00 20.00 18.00 5.00 10.00 4.00 107.00 ruang tersebut
merupakan
3 Eselon IB 16.00 14.00 20.00 10.00 9.00 5.00 5.00 3.00 82.00
acuan dasar,
4 Eselon IIA 14.00 12.00 14.00 10.00 12.00 3.00 5.00 3.00 73.00 yang dapat
5 Eselon IIB 14.00 12.00 10.00 5.00 6.00 3.00 5.00 3.00 58.00 disesuaikan
6 Eselon IIIA 12.00 10.00 0.00 5.00 0.00 3.00 0.00 0.00 30.00 berdasarkan
fungsi/sifat tiap
7 Eselon IIIB 12.00 10.00 0.00 0.00 0.00 3.00 0.00 0.00 25.00
eselon/jabatan.
8 Eselon IV 9.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.00 0.00 0.00 11.00
9 Eselon V 5.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.00 0.00 0.00 7.00
10 Staf 2.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.50

B. RUANG PENUNJANG
1. Ruang Rapat Utama = 1,2 m2/ orang
2. Ruang Arsip = 0,4 m2/ orang
3. WC/Urinoir = 2 m2/ 25 orang
4. Mushola = 0,8 m2/ orang
5. Ruang Sirkulasi = 25% total luas ruang
Persyaratan Bangunan Gedung NEGARA
Persyaratan •Status Hak atas Tanah
Administrasi •Status Kepemilikan BG
•Perizinan

•Dokumen-Dokumen :
(  pembiayaan,  perencanaan,  pelaksanaan,  dan  
pendaftaran  bangunan  gedung)

Persyaratan Tata Bangunan

Teknis (bangunan  gedung  dengan  lingkungannya)

Keandalan Bangunan Gedung

(teknis  teknologis  bangunan  gedung,  bahan  bangunan,  
struktur,  utilitas,  persyaratan  sarana  penyelamatan)
 Persyaratan Teknis BG
§ FUNGSIONAL
§ TATA BANGUNAN &
LINGKUNGAN
§ peruntukan  dan  intensitas  bangunan
§ wujud  /  arsitektur  bangunan  dan  lingkungan
§ dampak  lingkungan

§ KEANDALAN
§ keselamatan
§ kesehatan
§ kemudahan/aksesibilitas
§ kenyamanan
 PERSYARATAN TEKNIS BGN
§ Jarak antar bangunan, KDB, KLB, Ketinggian dan
TATA GSB : sesuai Perda Setempat
BANGUNAN & § Ketinggian langit-langit: 2,80 m’
LINGKUNGAN § Kelengkapan S&P: parkir, aksesibilitas, air bersih,
persampahan dan limbah serta Tata Hijau

BAHAN § Lantai: keramik, vinil, marmer, homogenius, karpet.

BANGUNAN § Dinding Luar: bata, batako diplester & dicat, dan kaca
§ Dinding dalam: bata, batako diplester & dicat, dan
kaca, serta partisi kayu lapis
§ Plafond: kayu lapis dicat
§ Atap: genteng, asbes gelombang, seng atau sirap
§ Kosen/Daun Pintu: kayu klas II dicat, atau aluminium

§ Pondasi: batu belah, kayu, beton bertulang

STRUKTUR § Struktur Lantai: beton bertulang, baja, kayu klas kuat
BANGUNAN II
§ Kolom/Balok : beton bertulang, baja, kayu klas kuat II
§ Rangka Atap: kayu klas kuat II, baja
 PERSYARATAN TEKNIS BGN
§ Air Bersih: PAM, sumur, reservoir 45 menit utk
operasi pemadam kebakaran
§ Drainase dan Pembuangan Kotoran: sesuai
UTILITAS kebutuhan
BANGUNAN § Sarana PPB Kebakaran: sesuai PERMEN PU No.
26/PRT/M/2008 dan SNI yang berlaku
§ Penerangan sesuai SNI; genset 40% x daya terpsg.
§ Ventilasi 6-10% luas dinding
§ Penangkal Petir: lokal

§ Tangga penyelamatan: lebar min. 1,20 m’.

§ Tanda Penunjuk Arah Keluar: jelas dasar putih huruf
SARANA hijau.
PENYELEMATAN § Pintu darurat, BGN > 3 lt: lebar min. 1,00 m’, minimal
2 buah dn membuka keluar. Jarak max. 25 m.
§ Koridor/selasar: lebar min. 1,80 m’.
 PERATURAN & STANDAR YANG HARUS DIACU
UU  28/2002  TENTANG  BANGUNAN   GEDUNG

PP  36/2005  TENTANG  PERATURAN   PELAKS.  UUBG

PerMen PU  No.  29/PRT/2006  

Persyaratan Teknis Banguna Gedung

PerMen PUPR  No.  14  Tahun 2017  

Persyaratan Kemudahan Bangunan Gedung

PerMen PU  No.  05/PRT/2006  

Pedoman Umum Rencana Tata  Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

PerMen PU  No.  26  Tahun 2008

Persyaratan Teknis Sistem Proteksi Kebakaran pada BG  dan Lingkungan
SNI-­SNI  TENTANG  BANGUNAN   GEDUNG

PERDA   SETEMPAT  TENTANG  BANGUNAN   GEDUNG

 TAHAPAN  PEMBANGUNAN
TAHAPAN PEMBANGUNAN
1. Penyusunan  Program  dan  Pembiayaan

n Penentuan kebutuhan ruang,  bangunan,  P&S;;  

kebutuhan lahan,  jadwal pelaksanaan
kegiatan;;
n Penyusunan kebutuhan ruang >  1500  m2  atau
kompleksitas tinggi disarankan menggunakan
konsultan ahli individual   dan tetap
berkoordinasi dengan kementerian PU.
n Menghitung kebutuhan pembiayaan :  BKF,  
BPR,  BPWS/MK,  dan BPK;;
n Multi  Years  Project  >  Izin Multi  Years  Contract  
dari MENKEU;;  pendapat teknis dari MENPU
n Dokumen program  dan pembiayaan
pembangunan DIPA  &  RKA-­KL  sebagai acuan.
 PEMBIAYAAN  
1. Standar  harga  SatuanTertinggi
n Gedung  Negara
n Rumah  Negara Perpres 73/2011 ~>  ditetapkan oleh
Bupati/Walikota
n Pagar

2. Komponen  Biaya Pembangunan

n BKF
n Biaya MK/PWS  ~>  penyiapan SLF
n Biaya Perencanaan
n Biaya Pengelolaan Kegiatan

3. Biaya Pengelolaan Kegiatan

n Tambahan  untuk  proses  pengadaan
n Prosentase  Penggunan  Anggaran  dan  Unsur  Teknis
(65  %:35  %)
 Pembiayaan
Pembangunan BGN:
Biaya  Pembangunan  BGN:
n Biaya  Pekerjaan  Standar  (per  m2  biaya  Konstruksi  Fisik)
n Biaya  Pekerjaan  Non  Standar
Standar  Harga  Satuan  Tertinggi  per  M2:
n Standar  Harga  BGN  Klasifikasi   Sederhana,  Tidak  Sederhana,  dan  Khusus
n Standar  Harga  Bangunan  Rumah  Negara
n Ditetapkan  oleh  Bupati/Walikota  secara  berkala/tahun  berdasarkan  
spesifikasi  teknis  dan  klasifikasi  BGN

Prosentase  Komponen  Biaya  Pembangunan:

Diperhitungkan  dari Biaya  Konstruksi  Fisik
n Bangunan  Sederhana
n Bangunan  Tidak  sederhana
n Bangunan  Khusus
 Pembiayaan Pekerjaan Non-Standar
< Dihitung  berdasarkan  rincian  volume  kebutuhan  nyata dan  harga  pasar  
yang  wajar,  dengan  terlebih  dahulu  berkonsultasi  kepada  instansi  Teknis  
Setempat;;
< Besarnya  biaya  perencanaan,  manajemen  konstruksi/pengawasan,  
dihitung  berdasarkan  billing-­rate;;
< Total  nilai  biaya  pekerjaan  non-­standar  maksimum  sebesar  
150% dari  total  biaya  pekerjaan  standar,  dan  dapat  berpedoman  pada
Jenis  Pekerjaan Biaya
Alat  Pengkondisian  Udara 10-­20%  dari  X
Elevator/escalator 8-­12%  dari  X
Tata  suara  (Sound  System) 3-­6%  dari  X
Telepon  dan  PABX 3-­6%  dari  X
Instalasi  IT  (Informasi  dan  Teknologi) 6-­11%  dari  X
Elektrikal   7-­12%  dari  X
Sistem  Proteksi  Kebakaran 7-­12%  dari  X
Penangkal  petir  khusus 2-­5%  dari  X
Instalasi    Pengolahan  Air  Limbah 2-­4%  dari  X
Interior  (termasuk  Furniture) 15-­25%  dari  X
Gas  Pembakaran 1-­2%  dari  X
Gas  Medis 2-­4%  dari  X
Pencegahan  Bahaya  Rayap 1-­3%  dari  X
Pondasi  dalam 7-­12%  dari  X
Fasilitas  penyandang  cacat 3-­8%  dari  X
Sarana/prasarana  lingkungan 3-­8%  dari  X
Basement  (per  m2) 120%  dari  Y
Peningkatan  mutu 15-­30%  dari  Z
 TAHAPAN PEMBANGUNAN
n 2. Persiapan  Kegiatan
n Pembentukan  Organisasi  Pengelola  
Kegiatan  dan  Panitia  pengadaan  
B/J;;

n Penysunan  jadwal  kegiatan,  KAK;;  

n Pengadaan   Penyedia  Jasa  MK,  

PRC;;

n Pengadaan   Penyedia  Jasa  PWS  

dan  Kontraktor.
 Penggunaan Konsultan
Manajemen Konstruksi:

n Bangunan  bertingkat di  atas  

4(empat)  lantai,  dan  atau
n bangunan  dengan  luas  total di  atas  
5.000  m2,  dan  atau
n bangunan khusus,  dan  atau
n pembangunan  yang  melibatkan lebih  
dari  satu konsultan  perencana  atau  
kontraktor,  dan  atau
n pembangunan  yang  dilaksanakan
secara  bertahap,  tidak  dapat  selesai  
dalam  1(satu)  tahun  anggaran.
Bangunan diatas 4
lantai

Bangunan luas
> 5000 m2
Bangunan Khusus
§ Penggunaan,
§ Persyaratan
§ Teknologi
Bangunan multi Penyedia Jasa
§ Pelaksana,
§ Perencana
KEGIATAN MANAJEMEN KONSTRUKSI
ORGANISASI & TATA LAKSANA
PENANGGUNG  JAWAB  KEGIATAN
PENANGGUNG  JAWAB  LAPANGAN
ORGANISASI TA  PENYUSUN  &  PENGENDALI  PROGRAM
TA  ESTIMATOR
TA  ARSITEKTUR/STRUKTUR/UTILITAS
PENGAWAS  LAPANGAN
(melibatkan  Tenaga  Teknis  Daerah)

PERENCANAAN  SD  SERAH  TERIMA  II

KONTRAKTUAL  DG  SATKER/PPK
TATA    LAKSANA PEMBIAYAAN  SESUAI  ALOKASI
PENGENDALIAN  WAKTU,  BIAYA,  SASARAN,  
DAN  TERTIB  ADMINISTRASI

1 30
 KEGIATAN MK
MEMBANTU  PENGADAAN  
TAHAP KONSULTAN  PERENCANA
PERSIAPAN   MENYIAPKAN  KONTRAK  
KONSULTAN  PERENCANA

EVALUASI  PROGRAM  PERENCANAAN

PENGENDALIAN  PROGRAM  PERENCANAAN
KONSULTASI  PEKERJAAN  PERENCANAAN
KOORDINASI  DG  PIHAK  TERKAIT
TAHAP   MENYUSUN  LAPORAN  BULANAN
PERENCANAAN
MENELITI  DOK.  PERENCANAAN  
&  DOK.  PELELANGAN
MEMBANTU  PANITIA  LELANG
MENYUSUN  LAPORAN  DAN  B  ACARA
PEMBAYARAN  KONSULTAN  PERENCANA
1 31
MEMIMPIN  RAPAT  KOORDINASI
 KEGIATAN MK (lanjutan)
MEMBANTU;;  PROGRAM  PELELANGAN
MEMBUAT  OE
TAHAP
PRAQUALIFIKASI
PELELANGAN
PENGUMUMAN
AANWIYZING
PEMBUKAAN  DAN  EVALUASI
KONTRAK  KERJA  PEMBORONG
LAPORAN  PELELANGAN

1 32
 TAHAP PELAKSANAAN - MK
PROGRAM  PENCAPAIAN  SASARAN
PENGGUNAAN  TENAGA  KERJA,  
EVALUASI  PROGRAM   PERALATAN  &  PERLENGKAPAN,  
PELAKSANAAN BAHAN  BANGUNAN,  INFORMASI,  BIAYA  

QUALITY  ASS/  CONTROL

K3

TENAGA  KERJA,  WAKTU,  BAHAN,  BIAYA

SASARAN  FISIK  (KUANTITAS  &  KUALITAS),
K3,  DAN  PERALATAN
PENGENDALIAN   PERUBAHAN  PEKERJAAN
PROGRAM  PELAK.
TERTIB  ADMINISTRASI

TEKNIS  &  ADMINISTRASI

EVALUASI  THD
USULAN  KOREKSI  DAN  T3
PENYIMPANGAN  
TINDAKAN  KOREKSI  DAN  T3
1 33
TAHAP PELAKSANAAN – MK (lanjutan)
SATKER/PPK,  TIM  TEKNIS
KONSULTAN  PERENCANA
KOORDINASI  DENGAN
PIHAK  TERKAIT PEMDA
KONTRAKTOR/  SUB  KONTRAKTOR

EVALUASI  DOKUMEN
MENGAWASI  BAHAN,  ALAT,  BIAYA,  TENAGA,  
WAKTU,  DAN  METODHA  PELAKSANAAN
MENGAWASI  REALISASI  FISIK  (KUA&KUAN)
MENELITI  GAMBAR  PELAKSANAAN
PENGAWASAN PENGUMPULAN  DATA  DAN  INFO  LAPANGAN
PENYELENGGARAAN  RAPAT  LAPANGAN
PEMBUATAN  LAPORAN  (MING.  &  BLN)
MENELITI  GAMBAR  SESUAI  PELAKSANAAN
CHEK  LIST  ST  I  &  USULAN  PERBAIKAN
1 34
TAHAP PELAKSANAAN – MK (lanjutan)

EVALUASI  DOKUMEN
DENGAN  KP  MEMBUAT  PEDOMAN
PEMELIHARAAN  &  PENGGUNAAN  BANG.
PENGAWASAN MEMBANTU  DOKUMEN  PENDAFTARAN
MEMBANTU  PERIZINAN/SLF

LAPORAN  AKHIR SETIAP  TAHAPAN  

PEKERJAAN  MK

1 35
 IMBALAN BIAYA MK
HONORARIUM
MATERI  DAN  PENGGANDAAN
PEMBELIAN  DAN  SEWA  PERALATAN
SEWA  KENDARAAN
PENGGUNAAN   BIAYA  RAPAT
PERJALANAN
JASA  DAN  OVERHEAD
ASURANSI
PAJAK  DAN  IURAN  DAERAH

PERSIAPAN  (5  %)

REVIEW  RENCANA  TEKNIS  (10  %)
PENTAHAPAN
PELELANGAN  (5  %)
PELAKSANAAN  KONSTRUKSI    (80  %)
1 36
 TAHAPAN PEMBANGUNAN

3. Perencanaan  Teknis  Konstruksi

n Tahap  penyusunan   Rencana  

Teknis  sesuai  KAK;;

n Penyedia  jasa  Perencanaan,  

bila  tidak  tersedia  bisa  
dilakukan  oleh  Instansi  Teknis;;

n Dokumen  Rencana  Teknis  :  

gambar,  RKS,  RAB,  BQ,  
Laporan  Akhir  Perencanaan;;

n Kontrak  Perencanaan.
 KONSULTAN  
PERENCANA

1 38
ORGANISASI & TATA LAKSANA

PENANGGUNG  JAWAB  KEGIATAN

TA.  ARSITEKTUR/STRUKTUR/UTILITAS
ORGANISASI TA    LAINNYA
TA  .ESTIMATOR

PERENCANAAN  BANG.  GEDUNG

KONTRAKTUAL  DG  SATKER/PPK
TATA    LAKSANA PEMBIAYAAN  SESUAI  ALOKASI
DOKUMEN  PERENCANAAN,  LELANG,  
AANWIYZING,BERKALA  PADA  MASA  
KONSTRUKSI,  DAN  TERTIB  ADMINISTRASI

1 39
 KEGIATAN KP
DATA  &  INFORMASI  LAPANGAN,  
PENYELIDIKAN  TANAH
INTERPRETASI  KAK
PERSIAPAN/
PROGRAM  PERENCANAAN
KONSEPSI  
KONSEPSI  PERENCANAAN
SKETSA  GAGASAN
KONSULTASI  DG  PEMDA  (PERATURAN)

RENCANA  TAPAK
PRA  RENCANA  BANGUNAN  GEDUNG
PENYUSUNAN     PERKIRAAN  BIAYA
PRA  RENCANA
LAPORAN  PERENCANAAN
PERIZINAN;;  ADVIS  PLANNING,  IMB,  RTBL

1 40
 KEGIATAN KP
RENCANA  ARSITEKTUR,  URAIAN  KONSEPSI,  
VISUALISASI  2  ATAU  3  MATRA
RENCANA  STRUKTUR  &  PERHITUNGAN
PENGEMBANGAN  
RENCANA  UTILITAS  &  PERHITUNGAN  
RENCANA  
SPESIFIKASI  TEKNIS
PERKIRAAN  BIAYA
PERIZINAN/  PEMDA  (PERATURAN)

GAMBAR  DETAIL
RENCANA  KERJA  DAN  SYARAT2
PENYUSUNAN     BILL  OF  QUANTITY
RENCANA  DETAIL
RAB  KONSTRUKSI
LAPORAN  AKHIR  PERENCANAAN

1 41
 KEGIATAN KP
MEMBANTU  ;;  MENYUSUN  DOKUMEN  
PERSIAPAN PELELANGAN
PELELANGAN  
PROGRAM  PELELANGAN
PENJELASAN  PEKERJAAN
MEMBUAT  BA  PELELANGAN
PELELANGAN
EVALUASI  PENAWARAN
ADD  DOK  LELANG
KESESUAIAN  PELAKSANAAN
PENGAWASAN   PENYESUAIAN  DESAIN
BERKALA
PEMECAHAN  PERSOALAN  DESAIN
REKOMENDASI  WARNA,  BAHAN,  SPESIFIKASI
LAPORAN  PENGAWASAN  BERKALA
PENGGUNAAN
PETUNJUK  
PEMELIHARAAN
O  &  M
PERAWATAN
1 42
 IMBALAN BIAYA KP
HONORARIUM
MATERI  DAN  PENGGANDAAN
PEMBELIAN  DAN  SEWA  PERALATAN
SEWA  KENDARAAN
PENGGUNAAN   BIAYA  RAPAT
PERJALANAN
JASA  DAN  OVERHEAD
ASURANSI
PAJAK  DAN  IURAN  DAERAH

KONSEPSI  RANCANGAN  (10  %)

PRA  RANCANGAN %)
PRA  RANCANGAN  (15  
PENTAHAPAN
PENGEMBANGAN  RANCANGAN  (25  %)
RANCANGAN  DETAIL  (30  %)
PELELANGAN  (5  %)
1 43
PENGAWASAN  BERKALA  (15  %)
PENGENDALIAN PERANCANGAN
PENTAHAPAN

KONSEPSI  RANCANGAN  (10  HARI)

PRA  RANCANGAN  (15  HARI)
PENGEMBANGAN  RANCANGAN  (25  HARI)
RANCANGAN  DETAIL  (30  HARI)
PELELANGAN  (40  HARI)
PENGAWASAN  BERKALA  (150  HARI)

MILESTONE  KOORDINASI  DENGAN  KONSULTAN  MK,  

SATKER/PPK,  TIM  TEKNIS

1 44
 TAHAPAN PEMBANGUNAN
n 4. Pelaksanaan  Konstruksi
n Tahap  pelaksanaan  
mendirikan  BG  sesuai  dok.  
pelelangan;;

n Penyedia  jasa  Pelaksana  

Konstruksi;;

n Produk  :  BG,  gambar2  as  

built  drawing,  dokumen  
perijinan   IMB,  SLF,  Kontrak  
Pelaksanaan   Konstruksi  
Fisik,  dan  pekerjaaan  
pengawasan,Laporan,   BA,  
Foto  dokumentasi,  manual  
O  &  M;;
 TATA  CARA  PEMBANGUNAN  BGN
1. Penyelenggara  Pembangunan
n Istilah  Pemegang  Mata  Anggaran  (PMA)  ~>  PA/KPA

2. Organisasi  dan  Tata  Laksana

n Istilah:  Pengelola   Proyek  ~>  kegiatan,  Pemimpin  Proyek  ~>  
Satker,  Pengelola   Teknis  Proyek  ~>  PT  Kegiatan
n Bentuk  organisasi   (pejabat  verifikasi)
3. Penyelenggaraan  Pemb.  Tertentu
n Pemb.  >  1  thn  anggaran
n Pemb.  dg  disain  berulang
n Pemb.  dg  disain  prototip
4. Pemeliharaan/Perawatan
n Wajib  memelihara/merawat   BG  ~>  persy.  Laik  Fungsi
Organisasi Proyek Pembangunan BGN: (45/07)

§ DPU  (APBN)
PA § DPUProv  
(APBD  Prov)
§ DPUKab/Kota  
Pengelola Kegiatan Satker / PPK (APBDKab/Kot
a)

Pengelola Administrasi Bendaharawan Verifikasi

Pengelola Teknis

Hubungan kerja

Konsultan MK / Konsultan Perencana

Pengawas

Kontraktor/s
Pengelola Teknis Kegiatan (45/07)

Untuk  APBN:
n Di  pusat  oleh  unsur  Kemen.  PU  cq  DJCK,  cq  Dit  
PBL,  
n Di  daerah  oleh  unsur  Dinas  PU  Provinsi  
(dekonsentrasi) atau  unsur  Dinas  PU  Kab/Kota  
Untuk  APBD  Provinsi:
n oleh  unsur  Dinas  PU  Provinsi  atau  
n oleh  unsur  Dinas  PU  Kab/Kota  
Untuk  APBD  Kab/Kota:
n oleh  unsur  Dinas  PU  Kab/Kota
 Pembangunan > 1 th. Anggaran

n Susun  rencana  pembiayaan  keseluruhan  

pembangunan  berdasarkan  proyeksi  
standar  harga  yang  berlaku
n Diupayakan  dilaksanakan  dengan  izin  
multi-­years
n Disusun  kontrak  induk multi-­years
n Disusun  addendum  kontrak  tahunan
n Diupayakan  perencanaan  (dok.  lelang)  
selesai  pada  tahun  pertama
Bangunan bertahap
 Dengan Desain Prototipe

n Untuk  bangunan   rumah  negara  type  36,  50,70  baik  

rumah  tunggal   tidak  bertingkat   atau  rumah  susun
n Penyesuaian   disain  prototipe   dapat  dilakukan   oleh  
penyedia   jasa  perencanaan   dengan   prosentase  
biaya  perencanaan   maksimum  sebesar  50  %  dari  
biaya  perencanaan
n Apabila  penyesuaian   disain  prototipe   dilakukan  oleh  
instansi  teknis  setempat,  maka  prosentase   biaya  
perencanaan   60  %  x  biaya  penyesuaian   desain
n Biaya  pengawasan   adalah   max  60  %  x  biaya  
pengawasan,   apabila   dilaksanakan   swakelola.
 DISAIN BERULANG

n Disain  berulang  adalah  penggunaan  

secara  berulang  terhadap  produk  
desain  yang  sudah  ada.
n Biaya  perencanaan  untuk  disain  
berulang  adalah:
1.  Pengulangan  pertama :  75  %
2.  Pengulangan  kedua :  65  %
3.  Pengulangan  ketiga  dan  seterusnya
masing-­masing  sebesar  :  50  %
 Pemeliharaan & Perawatan:

n Umur  bangunan  :  50  tahun,  depresiasi  

2%/tahun,  salvage  value  minimum  20%.
n Perawatan  :  tergantung  tingkat  
kerusakan,  ringan  (30%), sedang  (45%),
atau  berat  (65%).
n Penentuan  tingkat  kerusakan  dengan  
rekomendasi  Instansi  Teknis  PU.  
n Pemeliharaan  per-­m2/tahun  BGN  
sebesar  2% dari  harga  standar  per-­m2
tertinggi  yang  berlaku.  
 PENDAFTARAN  BG  NEGARA
1. Tujuan  Pendaftaran
n Tertib  pengelolaan
n Status  kepemilikan  dan  penggunaan
n Jumlah  aset  negara  (tanah  &bangunan)
n Perhitungan  kebutuhan  pembangunan,  biaya  O&M
n Penerimaan  negara

2. Sasaran  dan  Metode  Pendaftaran

n Sasaran  ~>  semua  GN
n Metode    ~>  mendaftar  sbg  BG  Negara  utk  mendapatkan  HDNo

3.  Pelaksanaan  Pendaftaran
n Kasatker  K/L  mendaftar  ~>  Dit  PBL-­DJCK
n Kelengkapan    dokumen  Pendaftaran
4.  Produk  Pendaftaran
n Dokumen  pendaftaran  +  HDNo
 TAHAPAN  PEMBANGUNAN
BINTEK-WASTEK
1. Pembinaan  Teknis
n Bintek  dilaksanakan   oleh  Dep  PU  kepada  para  
stakeholder;;
n Bintek  melalui  bimbingan   teknis  untuk  menggunakan  
NSPM  ;;  
n Bintek  melalui  bantek  informasi,  tenaga  PT,  teknis,  
narasumber;;
n Bintek  melalui  pemberian   bantuan  pembangunan   (strategis  
nasional);;

2. Pengawasan  Teknis
n Pengawasan  penerapan  NSPM  BG;;
n Bintek  wastek  di  DKI  oleh  Dit  PBL-­DJCK;;  
n Diluar  DKI  oleh  Dinas  PU/Dinas  Teknis  Provinsi  yang  berwenang  
melakukan  pembinaan  BG.