Pengantar Harga Satuan

Bangunan Gedung
Negara (HSBGN)

Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

Direktorat Jenderal Cipta Karya
Direktorat Bina Penataan Bangunan
Sumber: www.google.co.id
 KETENTUAN UMUM

Bangunan Gedung Negara adalah bangunan gedung untuk

keperluan dinas yang menjadi barang milik negara/daerah dan
diadakan dengan sumber pembiayaan yang berasal dari dana
APBN, dan/atau APBD, atau perolehan lainnya yang sah
Pembangunan Bangunan Gedung Negara adalah kegiatan
mendirikan Bangunan Gedung Negara yang diselenggarakan
melalui tahap perencanaan teknis, pelaksanaan konstruksi, dan
pengawasannya, baik merupakan pembangunan baru, perawatan
bangunan gedung, maupun perluasan bangunan gedung yang
sudah ada, dan/atau lanjutan pembangunan bangunan gedung.
Standar Harga Satuan Tertinggi adalah biaya paling banyak per
meter persegi pelaksanaan konstruksi pekerjaan standar untuk
pembangunan bangunan gedung negara.
 DASAR HUKUM
1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan
Gedung
2. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan
Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung
3. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang
Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
4. Peratuan Presiden Republik Indonesia Nomor 73 Tahun 2011
tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara
5. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Nomor 22/PRT/M/2018 tentang Pembangunan Bangunan
Gedung Negara
6. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 94/PMK.02/2017 tentang
Petunjuk Penyusunan dan Penelaahan Rencana Kerja dan
Anggaran Kementerian Negara/ Lembaga dan Pengesahan Daftar
Isian Pelaksanaan Anggaran
 MAKSUD DAN TUJUAN

MAKSUD
Adanya standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara
sebagai pengendali penyelenggaraan pembangunan bangunan
gedung negara.

TUJUAN
Terwujudnya bangunan gedung negara yang sesuai dengan fungsi,
memenuhi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan,
kemudahan, serta diselenggarakan secara tertib, efisien dan efektif.
PROSES PEMBANGUNAN BGN
KLASIFIKASI BGN BERDASARKAN KOMPLEKSITAS
Sederhana
BGN dengan teknologi dan
spesifikasi sederhana
Tidak Sederhana
Klasifikasi BGN dengan teknologi dan
spesifikasi tidak sederhana
Khusus
BGN dengan fungsi, teknologi, dan
spesifikasi khusus
•  BG Kantor dan BGN lainnya dengan jumlah
lantai sd. 2 lantai
•  BG Kantor dan BGN lainnya dengan luas sd.
500m2
•  Rumah Negara Tipe C,D, dan E
•  BG kantor dan BGN lainnya dengan jumlah
lantai lebih dari 2 (dua) lantai;
•  BG kantor dan BGN lainnya dengan luas lebih
dari 500 m2; dan
•  Rumah Negara meliputi Rumah Negara Tipe A
dan Tipe B.
•  BGN yang memiliki persyaratan khusus, serta
dalam perencanaan dan pelaksanaannya
memerlukan penyelesaian atau teknologi
khusus;
•  BGN yang mempunyai tingkat
•  kerahasiaan tinggi untuk kepentingan nasional;
•  BGN yang penyelenggaraannya
•  dapat membahayakan masyarakat disekitarnya;
dan/atau
•  dBGN yang mempunyai resiko
•  bahaya tinggi.
 KOEFISIEN PENGALI FUNGSI
BANGUNAN ATAU RUANG
Fungsi Ruang Pengali
Sidang 1,5
ICU, ICCU, IGD, CMU, NICU 1,5
Operasi 2
Radiologi 1,25
Rawat inap 1,1
Laboratorium 1,1
Kebidanan 1,2
UGD 1,1
Power house 1,25
Rawat jalan 1,1
Dapur dan laundry 1,1
Bengkel 1
Selasar luar beratap atau teras 0,5
 KOEFISIEN PENGALI JUMLAH LANTAI
Jumlah Lantai Pengali Jumlah Lantai Pengali Jumlah Lantai Pengali
Basemen 3 Lapis 1,393 13 1,420 28 1,656
14 1,445 29 1,666
Basemen 2 Lapis 1,299
15 1,468 30 1,676
Basemen 1 Lapis 1,197 16 1,489 31 1,686
17 1,508 32 1,695
1 1
2 1,09 18 1,525 33 1,704

3 1,12 19 1,541 34 1,713

4 1,135 20 1,556 35 1,722
5 1,162 21 1,570 36 1,730
6 1,197 22 1,584 37 1,738
7 1,236 23 1,597 38 1,746
8 1,265
24 1,610 39 1,754
9 1,299
25 1,622 40 1,761
10 1,333
26 1,634
11 1,364 Sesuai Kepmen PUPR
12 1,393 27 1,645 Nomor 1044/KPTS/2018
 STANDAR LUAS GEDUNG KANTOR
STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG KANTOR
A. RUANG UTAMA
LUAS RUANG (m 2)
R. PELAYANAN KETERANGAN
R. PENUNJANG JABATAN
JABATAN JABATAN
R. KERJA JML
R. JML
R. TAMU R. RAPAT R. TUNGGU R. SEKRET R. STAF R. SIMPAN R. TOILET CATATAN
ISTIRAHAT STAF
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1 Menteri/ Ketua Lembaga 28,00 40,00 40,00 60,00 20,00 15,00 24,00 14,00 6,00 247,00 8
2 Wakil Menteri K/L 16,00 14,00 20,00 18,00 10,00 10,00 15,00 10,00 4,00 117,00 2
3 Eselon IA/ Anggota Dewan 16,00 14,00 20,00 18,00 10,00 10,00 15,00 10,00 4,00 117,00 5
R.Staf pada setiap
4 Eselon IB 16,00 14,00 20,00 9,00 5,00 7,00 4,40 5,00 3,00 83,40 2 jabatan diperhitungkan
berdasarkan jumlah
5 Eselon IIA 14,00 12,00 14,00 12,00 5,00 7,00 4,40 3,00 3,00 74,40 2
personel @ 2,2 - 3 m2/
6 Eselon IIB 14,00 12,00 10,00 6,00 5,00 5,00 4,40 3,00 3,00 62,40 2 personel, sesuai
dengan tingkat jabatan
7 Eselon IIIA 12,00 6,00 3,00 3,00 24,00 0
R. Toilet
8 Eselon IIIB 12,00 6,00 3,00 bersama
21,00 0
9 Eselon IV 8,00 8,80 2,00 18,80 4

B. RUANG PENUNJANG
JENIS RUANG LUAS KETERANGAN
1 2 3

1 Ruang Rapat Utama Kementrian 140 2 Kapasitas 100 orang

m
2 Ruang Rapat Utama Es. I 90 m2 Kapasitas 75 orang
3 Ruang Rapat Utama Es. II 40 m2 Kapasitas 30 orang
4 Ruang Studio 4 m2/ orang Pemakai 10% dari staf
5 Ruang Arsip 0,4 m2/ orang Pemakai seluruh staf
6 WC/ Toilet 2 m2/ 25 orang Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf
7 Musholla 0,8 m2/ orang Pemakai 20% dari jumlah personel

C. SIRKULASI 25% X (JUMLAH A + B)

Keterangan:
- Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar, yang dapat disesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan.
- Luas ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitung tersendiri sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas.
- Untuk bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang-ruang khusus atau ruang pelayanan masyarakat, seperti Kantor Pelayanan Pajak, Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara,
kebutuhannya dihitung tersendiri, di luar standar luas tersebut di atas.
 STANDAR LUAS RUMAH NEGARA

Luas
Tipe Pengguna Luas Tanah
Bangunan
Khusus Menteri Kepala Lembaga Tinggi/Tertinggi 400 m2 1000 m2
Negara
A Sekjen/Dirjen/Irjen/Pejabat yg setingkat/ 250 m2 600 m2
Anggota Dewan
Direktur/Kepala Pusat/Kepala Biro
B 120 m2 350 m2
Pejabat yg setingkat
•PNS Gol. IV/d dan Pejabat
Kasubdit/Kabag/Kabid IV/e yg
C 70 m2 200 m2
setingkat
•PNS Gol. IV/a dan Pejabat
Kasi/Kasubag/Kasubid IV/c yg
D 50 m2 120 m2
setingkat
PNS Gol.Gol.
•PNS I danIIIII
E 36 m2 100 m2
 STANDAR LUAS RUMAH NEGARA

§  Untuk Rumah Jabatan Gubernur disetarakan dengan

Rumah Tipe Khusus.
§  Untuk Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan
Rumah Negara Tipe A.
§  Untuk Rumah Jabatan Gubernur/Bupati/Walikota dapat
ditambah luas ruang untuk Ruang Tamu.
§  Sepanjang tidak bertentangan dengan luasan persil yang
ditetapkan dalam RTRW, toleransi kelebihan luas:
•  DKI Jakarta : 20%
•  Ibukota Provinsi : 30%
•  Ibukota Kab/Kota : 40%
•  Perdesaan : 50%
STANDAR JUMLAH LANTAI BGN

JUMLAH LANTAI
Bangunan Gedung Negara sepanjang harus mendapat
tidak bertentangan dengan peraturan persetujuan terlebih
daerah setempat, ditetapkan paling dahulu dari Menteri
banyak 8 (DELAPAN) LANTAI

JUMLAH LAPIS BESMEN

Bangunan Gedung Negara sepanjang tidak
bertentangan dengan peraturan daerah
setempat, ditetapkan paling banyak 3 (TIGA)
LAPIS
PERSYARATAN ADMINISTRATIF BGN

Administratif

Status Hak Atas Tanah Dokumen Pendanaan

Status Kepemilikan BG Dokumen Perencanaan

Dokumen Pembangunan
IMB dan SLF
Dokumen Pendaftaran
 PERSYARATAN TEKNIS BGN

Teknis

Tata Bangunan Keandalan BG Klasifikasi

Peruntukan & Intensitas
BG Keselamatan Standar Luas

Arsitektur Kesehatan
Standar Jumlah
Pengendalian Dampak Lantai
Kenyamanan
Lingkungan

Kemudahan
KONDISI GEOGRAFIS
PENEMUAN SESAR AKTIF TERBARU

Sumber: www.google.co.id
PERSEBARAN GEMPA DI INDONESIA

Lempeng
Eurasia

Lempeng
Pasifik

Lempeng Indo-
Australia

Sumber: PUSGEN Earthquake Catalog 2016

 PERSYARATAN
PERSOALAN DALAM KEANDALAN BGN BG
PENYELENGGARAAN

Sumber: Eko D Sasongko

Kegagalan Bangunan Rumah Tinggal
PERSYARATAN KEANDALAN BGN (LANJUTAN)

Bangunan runtuh, sebagian

furniture tidak jatuh

Sumber: Narafu

Bangunan tidak runtuh,

sebagian furniture jatuh
PERSYARATAN KEANDALAN BGN (LANJUTAN)

Sumber: dokumentasi pribadi

Kegagalan Struktur Bangunan di Univ. Tadulako

PERSYARATAN KEANDALAN BGN (LANJUTAN)

Sumber: dokumentasi pribadi

Kegagalan Struktur dan Kerusakan Bangunan di Univ. Tadulako

STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI

Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara ditetapkan

secara berkala oleh Bupati/Walikota.

Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara untuk

Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur.

Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara dihitung

berdasarkan formula perhitungan standar harga satuan tertinggi yang
ditetapkan oleh Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
 KLASIFIKASI HSBGN (BGN)
Lokasi Kabupaten/Kota

Gedung Negara

Sederhana Tidak Sederhana

Pagar Gedung Negara

Depan Samping Belakang

 KLASIFIKASI HSBGN (RN)
Lokasi Kabupaten/Kota

Rumah Negara

Tipe A Tipe B Tipe C/D/E

Pagar Rumah Negara

Depan Samping Belakang

KERAGAMAN PEMBANGUNAN BGN

Lokasi
- Kondisi Geografis
- Desain

Keragaman
Pembangunan
Bangunan Gedung
Negara Sumberdaya
Transportasi
- Bahan bangunan
- Keterjangkauan
- Tenaga kerja
FUNGSI HSBGN DALAM PENYELENGGARAAN BGN

Perencanaan Pelaksanaan
Persiapan Pemanfaatan Penghapusan
Teknis Konstruksi

Perhitungan Perhitungan
rencana rencana
pendanaan Penentuan
pendanaan
berdasarkan nilai
berdasarkan
kebutuhan bangunan
kebutuhan
organisasi organisasi
FUNGSI HSBGN DALAM PENYELENGGARAAN BGN (Lanjutan)

2019 2020 2021 2022

dokumen pembiayaan :
•  Biaya pelaksanaan konstruksi,
•  Biaya perencanaan konstruksi,
•  Biaya pengawasan konstruksi / MK, dan
•  Biaya pengelolaan kegiatan

Survey harga Penetapan Perencanaan Perencanaan teknis Pelaksanaan konstruksi /

HSBGN HSBGN 2019 program konstruksi fisik

Analisis
kebutuhan biaya Perawatan BGN
Perawatan BGN

Penentuan Nilai
Penghapusan BGN
berdiri BGN
MEKANISME PENYUSUNAN DAN
PENETAPAN HSBGN
MEKANISME PENYUSUNAN HSBGN

Pengambilan
Data Entry Pelaporan
Data

• Diawali dengan Workshop HSBGN

• Survey/pendataan dilaksanakan setiap 3 bulan
• Dilaksanakan oleh Tim Pendata Harga
 TAHAPAN PENYUSUNAN HSBGN

JAN FEB MAR APR MEI JUN JUL AGS SEPT OKT NOP DES
Pendampingan
Legalisasi
Fasilitasi/
A HSBGN pendampingan
KemenPUPR m/l
Workshop
HSBGN
C Satker PBL
Provinsi

Dilaksanakan
B1 B2 B3 B4 D O/ Pemda (Tim
Pendata Harga
Survey Survey Survey Survey Mekanisme dan Tim
Harga Harga Harga Harga Legalisasi Legalisasi)

Kompilasi data
Data Data Data Dokumen HSBGN
HSBGN HSBGN HSBGN HSBGN dilaksanakan O/
(draft) (draft) (draft) Legal Satker PBL
Provinsi

Laporan
Pelaksanaan
Pendampingan
Monitoring dan Pelaporan
 MEKANISME PENETAPAN HSBGN

PENETAPAN
BUPATI/
WALIKOTA
IKK, dan atau
-FORM Hasil Survey data pembanding
-MODEL TEKNIK Triwulanan KONSEP lainnya
- PROGRAM STANDAR HARGA

DATA
LAPANGAN RAPAT BPS
LEGALISASI
BPS, Bappeda,
Dinas PU, Sekda

CEK CEK

Perbandingan dengan
SUMBER
Kontrak pembangunan
LAIN sebelumnya / data
pembanding lainnya
PERHITUNGAN KEBUTUHAN BIAYA
PEMBANGUNAN
 DASAR HUKUM
1. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 73 Tahun 2011
tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara
2. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Nomor 22/PRT/M/2018 tentang Pembangunan Bangunan
Gedung Negara
3. Keputusan Menteri PUPR Nomor 1044/KPTS/M/2018 tentang
Koefisien/Faktor Pengali Jumlah Lantai Bangunan Gedung
Negara
PROSES BANTUAN TEKNIS PENYELENGGARAAN BGN

PROSES PEMBANGUNAN BGN

PASCAKONSTRUKSI


PERENCANAAN PELAKSANAAN
PERSIAPAN PEMANFAATAN PENGHAPUSAN
TEKNIS KONSTRUKSI

BANTUAN TEKNIS BERUPA TENAGA PENGELOLA TEKNIS DALAM RANGKA

PERAWATAN PEMBONGKARAN
BANGUNAN, BGN, BANTUAN
BANTUAN TEKNIS BANTUAN TEKNIS TEKNIS BERUPA
BERUPA: BERUPA ANALISIS TAKSIRAN HARGA
1.  Rekomendasi TINGKAT BONGKARAN
Kebutuhan Biaya KERUSAKAN
Pembangunan Baru/
Kebutuhan Biaya
Perawatan BGN
2.  Rekomendasi Teknis, = PROSES PENYELENGGARAAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
seperti: Multiyears,
= BANTUAN TEKNIS OLEH KEMENTERIAN PU cq DITJEN CK cq DIT. BPB
Bangunan > 8 lantai,
Pekerjaan Lanjutan
ANALISIS KEBUTUHAN BIAYA PEMBANGUNAN BGN
 PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN
Pekerjaan Struktur

Biaya Standar Pekerjaan Arsitektur

(berdasarkan standar harga
satuan, koefisien, luas
bangunan Pekerjaan Utilitas

Pekerjaan Perampungan
Biaya Konstruksi
Fisik
Perizinan selain IMB

Penyiapan dan Pematangan

Lahan
Biaya Non Standar
(berdasarkan kebutuhan Peningkatan Arsitektur dan
nyata dan harga pasar wajar,
maks. 150% dari total harga Struktur
standar
Green Building

Kelengkapan BG (pekerjaan
ME)
 KOMPONEN BIAYA STANDAR
Gedung Negara
Gedung Kantor Rumah Negara
Komponen Lainnya
Bangunan
Min Max. Min Max. Min Max.

Pondasi 5% 10% 3% 7% 5% 10%

Struktur 25% 35% 20% 25% 25% 35%

Lantai 5% 10% 10% 15% 5% 10%

Dinding 7% 10% 10% 15% 7% 10%

Plafon 6% 8% 8% 10% 6% 8%

Atap 8% 10% 10% 15% 8% 10%

Utilitas 5% 8% 8% 10% 5% 8%

Finishing 10% 15% 10% 15% 10% 15%

Biaya standar termasuk biaya overhead, asuransi, keselamatan kerja, inflasi,

dan pajak.
 KOMPONEN BIAYA NON STANDAR
JENIS
Persentase ko m pPEKERJAAN
o n e n p e k e r j a a n n o n s t a nPERSENTASE
dar
Alat Pengkondisian Udara 7-15% dari X
Elevator/Escalator 8-14% dari X
Tata Suara (Sound System) 2-4% dari X
Telepon dan PABX 1-3% dari X
Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 6-11% dari X
Elektrikal (termasuk genset) 7-12% dari X
Sistem Proteksi Kebakaran 7-12% dari X
Sistem Penangkal Petir Khusus 1-2% dari X
Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) 1-2% dari X
Interior (termasuk furniture) 15-25% dari X
Gas Pembakaran 1-2% dari X
Gas Medis 2-4% dari X
Pencegahan Bahaya Rayap 1-3% dari X
Pondasi dalam 7-12% dari X
Fasilitas penyandang disabilitas 3-5% dari X
Sarana/Prasarana Lingkungan 3-8% dari X
Peningkatan Mutu *) Paling Banyak 30% dari Z
Perizinan selain IMB Paling Banyak 1% dari X
Penyiapan dan pematangan lahan Paling Banyak 3,5% dari X
Pemenuhan persyaratan BGH Paling Banyak 9,5% dari X
Penyambungan utilitas Paling Banyak 2% dari X
X = total biaya konstruksi fisik pekerjaan standar.
Y = Standar Harga Satuan Tertinggi per m2.
Z = total biaya komponen pekerjaan yang ditingkatkan mutunya
 BIAYA PEKERJAAN LAIN YANG MENYERTAI/
MELENGKAPI PEMBANGUNAN BGN

Biaya pekerjaan lain yang menyertai atau melengkapi Pembangunan

sebagaimana merupakan biaya pekerjaan yang terkait tetapi terpisah dengan
Pembangunan Bangunan Gedung Negara, untuk memenuhi ketentuan
peraturan perundang-undangan yaitu:
• penyiapan lahan dalam kompleks
• pematangan lahan
• penyusunan RTBL termasuk rencana induk (master plan)
• penyusunan studi AMDAL
• penyelidikan tanah terperinci
• biaya pengelolaan kegiatan, perencanaan, & pengawasan u/ perjalanan
dinas ke lokasi kegiatan yg sukar dijangkau (remote area)
• rekomendasi khusus karena sifat bangunan, lokasi atau letak bangunan,
ataupun karena luas lahan
• biaya penyedia jasa studi penyusunan program pembangunan BGN
klasifikasi bangunan khusus.
KOMPONEN BIAYA PEMBANGUNAN BGN

Biaya Pelaksanaan Konstruksi

Biaya Perencanaan Teknis

Biaya Pembangunan

dihitung berdasarkan Biaya Pengawasan Teknis

persentase terhadap biaya
pelaksanaan konstruksi sesuai
dengan klasifikasi Bangunan
Gedung Negara.
Biaya Pengelolaan Kegiatan
PERHITUNGAN BIAYA PEMBANGUNAN BARU
Proses Perhitungan Biaya Pembangunan (Pembangunan Baru)

Cek Data
Ketentuan Bangunan
Perhitungan Rencana Kota (Luas, Jumlah Perhitungan
Kebutuhan Biaya
(KDB, KLB, Lantai,
Ruang Pembangunan
KDH, KTB, Fungsi,
KB, GSB) Lokasi)

Perhitungan Biaya Konstruksi Fisik (Pembangunan Baru)

Biaya Standar = HSBGN x Luas x k1 x k2
Biaya Non Standar = Persentase Non Standar x (HSBGN x Luas x k1 x k2)
Biaya Konstruksi Fisik = Biaya Standar + Biaya Non Standar
Ket:
k1 = koefisien pengali jumlah lantai
k2 = koefisien pengali fungsi bangunan atau ruang
Maksimum Persentase Non Standar 150%
Perhitungan Komponen Biaya Pembangunan (Pembangunan Baru)
Biaya perencanaan konstruksi, pengawasan/manajemen konstruksi, dan
pengelolaan kegiatan dihitung berdasakan persentase dari biaya konstruksi fisik
 PERHITUNGAN BIAYA PEMBANGUNAN
DALAM RANGKA PERAWATAN
Proses Perhitungan Biaya Pembangunan (Perawatan)
Data
Bangunan
(Luas, Penentuan
Perhitungan
Pemeriksaan tingkat
Jumlah Biaya
Lapangan kerusakan
Lantai, Pembangunan
bangunan
Fungsi,
Lokasi)

Perhitungan Biaya Konstruksi Fisik (Perawatan)

Kerusakan Ringan biaya perawatan maks. 30%
Kerusakan Sedang biaya perawatan maks. 45%
Kerusakan Berat biaya perawatan maks. 65%

Perhitungan Komponen Biaya Pembangunan (Perawatan)

Biaya perencanaan konstruksi, pengawasan/manajemen konstruksi, dan
pengelolaan kegiatan dihitung berdasakan persentase dari biaya konstruksi
fisik
 REVIEW PERATURAN MENTERI PUPR NOMOR 28
TAHUN 2016 TENTANG AHSP BIDANG PEKERJAAN UMUM
 Terima kasih…

Sumber: www.google.co.id