Rumah Susun

Di INDONESIA
UU NO. 20 TAHUN 2011
 TUJUAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

Pasal 3
Penyelenggaraan rumah susun bertujuan untuk:
a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau
dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan
serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun
ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya;
b. meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah,
serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam
menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan
seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan
berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan
permukiman kumuh;
d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang,
efisien, dan produktif;
e. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan
penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan
kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR;
f. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan
rumah susun;
g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau,
terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan
berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman
yang terpadu; dan
h. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian,
pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.
 Rumah Susun

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam

suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan
secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
 Satuan Rumah Susun

Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun

adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan
secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian
dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
 Bagian-bersama

Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang

dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian
bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-
satuan rumah susun.

Contoh: Pondasi, kolom, balok, dinding,

tangga, lift, selasar, jaringan listrik, dsb
 Benda Bersama

Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian

rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara
tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
 Tanah Bersama
Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau
tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas
dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di
atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan
batasnya dalam persyaratan izin mendirikan
bangunan
 Macam Rumah Susun
Menurut UU No. 20 Tahun 2011
 Rumah susun umum adalah rumah susun yang
diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi
masyarakat berpenghasilan rendah.
 Rumah susun khusus adalah rumah susun yang
diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.
 Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki
negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian,
sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan
tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
 Rumah susun komersial adalah rumah susun yang
diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan
Dalam sistem Rumah Susun terdapat 2 elemen
pokok dalam sistem pemilikannya, yaitu:
 i. Pemilikan yang bersifat perorangan yang
dapat dinikmati secara terpisah; 
ii. Pemilikan bersama yang tidak dapat
dimiliki secara perorangan tetapi dimiliki
bersama dan dinikmati bersama
Nilai Perbandingan Proporsional
Pasal 1 angka 13
Nilai perbandingan proporsional yang selanjutnya
disebut NPP adalah angka yang menunjukkan
perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang
dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan
terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan
pada waktu pelaku pembangunan pertama kali
memperhitungkan biaya pembangunannya secara
keseluruhan untuk menentukan harga jualnya
Nilai Perbandingan Proporsional
Pengertian : Pasal 1 ayat (7) PP No. 4 Tahun 1988
Hubungan antara satuan-satuan rumah susun dengan benda
bersama, bagian bersama dan tanah bersama, dapat dilihat pada
Nilai Perbandingan Proporsional. Angka inilah yang
menunjukkan seberapa besarnya hak dan kewajiban dari seorang
pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun terhadap hak-
hak bersamanya.
Nilai Perbandingan Proporsional ini dapat dihitung berdasarkan
luas bangunan atau nilai rumah susun secara keseluruhan pada
saat pertama kali memperhitungkan biaya pembangunan secara
keseluruhan untuk menentukan harga jualnya.
Pertelaan
Agar kita bisa melihat keseluruhan sistem rumah susun dari segi hak dan
kewajiban dari pemegang hak atas satuan rumah susun tersebut, maka
Penyelenggara Pembangunan harus menampilkannya dalam apa yang
dinamakan Pertelaan, yang berisi uraian dalam bentuk tulisan dan
gambar yang memperjelas batas-batas masing-masing satuan rumah
susun, baik batas-batas horisontal maupun vertikal, bagian bersamanya,
benda-benda bersamanya dan tanah bersamanya serta uraian nilai
perbandingan proporsional masing-masing satuan rumah susunnya.

Pertelaan ini harus disahkan oleh Bupati/Walikota, kecuali di Daerah

Khusus Ibukota Jakarta disahkan oleh Gubernur Kepala Daerah Khusus
Ibukota Jakarta.

Pertelaan ini mempunyai arti penting dalam sistem rumah susun, karena
dari sinilah titik awal dimulainya proses hak milik atas satuan rumah
susun. Dari pertelaan ini akan muncul satuan-satuan rumah susun yang
terpisah secara hukum melalui proses pembuatan Akta Pemisahan.
Akta Pemisahan
Adalah tanda bukti pemisahan rumah susun atas satuan satuan rumah susun,
bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dengan pertelaan yang
jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas batasnya dalam arah vertikal dan
horizontal yang mengandung nilai perbandingan proporsional.
Pasal 25 UURS jo Pasal 39 PP No. 4 Tahun 1988 mewajibkan penyelenggara
rumah susun untuk mengadakan pemisahan rumah susun atas satuan-satuan
rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama
dalam pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas-batasnya.
Pemisahan tersebut dilakukan dengan akta yang bentuk dan isinya ditetapkan
dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 1989
tentang Bentuk dan Tatacara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan
Rumah Susun.
Akta ini harus disahkan oleh Bupati/Walikota kecuali untuk DKI Jakarta oleh
Gubernur dan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat dengan
melampirkan sertipikat hak atas tanah, izin layak huni, izin mendirikan
bangunan dan warkah-warkah lainnya. Akta pengesahan berikut lampiran-
lampirannya digunakan sebagai dasar bagi penerbitan sertipikat Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun.
 Sertifikat Laik Fungsi
Pasal 39
(1) Pelaku pembangunan wajib mengajukan permohonan sertifikat
laik fungsi kepada bupati/walikota setelah menyelesaikan seluruh
atau sebagian pembangunan rumah susun sepanjang tidak
bertentangan dengan IMB.
(2) Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, permohonan sertifikat laik
fungsi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan kepada
Gubernur.
(3) Pemerintah daerah menerbitkan sertifikat laik fungsi setelah
melakukan pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan rumah susun
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Izin Layak Huni

Sistem rumah susun memerlukan persyaratan khusus dalam

masalah keselamatan para penghuninya, sehingga
dipersyaratkan pula bahwa setelah selesainya pembangunan
rumah susun harus ada Izin Layak Huni lebih dahulu sebelum
diterbitkan sertipikatnya atau sebelum diperjualbelikan.
Izin Layak Huni akan dikeluarkan bilamana pelaksanaan
pembangunan rumah susun dari segi arsitektur, konstruksi,
instalasi dan perlengkapan bangunan lainnya telah benar-benar
sesuai dengan ketentuan dan persyaratan yang ditentukan dalam
IMB yang bersangkutan (Penjelasan Pasal 35 PP No. 4 Tahun
1988).
Izin Layak Huni merupakan salah satu syarat untuk penerbitan
sertipikat hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan.
 Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (PPPSRS)

Para pemilik sarusun diwajibkan membentuk

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni (PPPSRS). PPPSRS
yang diberi kedudukan sebagai badan hukum ini
berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik
dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan
kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah
bersama, dan penghunian

Selain bertugas mengelola dan memelihara rumah

susun beserta lingkungannya, perhimpunan penghuni
juga bertugas mengatur tata tertib penghuniannya,
sehingga dapat diwujudkan ketertiban, ketentraman
dan keserasian dalam lingkungan rumah susun yang
bersangkutan.
 
 Hak atas Tanah
untuk Pembangunan Rumah Susun
Pasal 17
Rumah susun dapat dibangun di atas tanah:
a. hak milik;
b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan
c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
Pasal 22 ayat (3)
Dalam hal pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah hak guna
bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 17 huruf c, pelaku pembangunan wajib
menyelesaikan status hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak
pengelolaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
sebelum menjual sarusun yang bersangkutan
Pasal 18
Selain dibangun di atas tanah sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 17, rumah susun umum
dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun
dengan:
a. pemanfaatan barang milik negara/daerah
berupa tanah; atau
b. pendayagunaan tanah wakaf
Hak atas tanah bersama sangat menentukan
dapat tidaknya seseorang memiliki Hak Milik
atas Satuan Rumah Susun
Apabila seseorang/badan hukum yang karena
hukum tidak boleh mempunyai hak atas tanah
dengan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan,
maka UURS juga menetapkan bahwa
orang/badan hukum tersebut juga tidak dapat
memiliki Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
yang bersangkutan.
PERSYARATAN PEMBANGUNAN
Pasal 23
(1) Pembangunan rumah susun dilakukan melalui
perencanaan teknis, pelaksanaan, dan pengawasan
teknis.
(2) Perencanaan teknis, pelaksanaan, dan pengawasan
teknis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang–
undangan.
Pasal 24
Persyaratan pembangunan rumah susun meliputi:
a. persyaratan administratif;
b. persyaratan teknis; dan
c. persyaratan ekologis.
 TANDA BUKTI KEPEMILIKAN
Pasal 47
(1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna
bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai
di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.
(2) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan bagi setiap orang
yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
(3) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang
tidak terpisahkan yang terdiri atas:
a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan;
b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan
sarusun yang dimiliki; dan
c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan
tanah bersama bagi yang bersangkutan.
(4) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh kantor
pertanahan kabupaten/kota.
(5) SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan.
Pasal 48
(1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah
berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG sarusun.
(2) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang
tidak terpisahkan yang terdiri atas:
a. salinan buku bangunan gedung;
b. salinan surat perjanjian sewa atas tanah;
c. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang
menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
d. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama
yang bersangkutan.
(3) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh instansi teknis
kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung.
(4) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dijadikan jaminan utang
dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(5) SKBG sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke
kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum.
RUMAH SUSUN SBG. JAMINAN HUTANG

Pasal 12 UU No. 16/1985

(1) Rumah susun berikut tanah tempat bangunan
itu berdiri serta benda lainnya yang
merupakan atau kesatuan dengan tanah
tersebut dapat dijadikan jaminan hutang
dengan :
a. dibebani hipotik, jika tanahnya tanah
hak milik atau hak guna bangunan;
b. dibebani fidusia, jika tanahnya tanah
hak pakai atas tanah Negara.

(2) Hipotik atau fidusia dapat juga dibebankan

atas tanah sebagaimana dimaksud dalam
ayat (1) beserta rumah susun yang akan
dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit
yang dimaksudkan untuk membiayai
pelaksanaan pembangunan rumah susun
yang telah direncanakan di atas tanah yang
bersangkutan dan yang pemberian
kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai
dengan pelaksanaan pembangunan rumah
susun tersebut.
 Pasal 13 UU No. 16/1985
(HMSRS-SBG JAMINAN HUTANG)

Hak milik atas satuan rumah

susun sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 8 ayat (3) dapat
dijadikan jaminan hutang
dengan :
a) Dibebani hipotik, jika
tanahnya tanah Hak Milik
atau Hak Guna Bangunan;
b) dibebani fidusia, jika
tanahnya tanah Hak Pakai
atas tanah Negara.
 Roya Parsial
Pasal 2 UUHT: Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat
dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam APHT.
Ada lembaga baru dalam UU Rumah Susun yang memungkinkan
penjualan satuan rumah susun dengan menggunakan Kredit
Pemilikan Satuan Rumah Susun, walaupun Rumah Susun itu
sendiri sedang dijaminkan untuk kredit konstruksi.
Dengan dilakukannya pelunasan, maka satuan rumah susun yang
harganya telah dilunasi dan telah digunakan untuk membayar
angsuran tersebut, terbebas dari HT yang semula membebaninya,
sehingga HT hanya membebani sisa obyek HT untuk menjamin
sisa utang yang belum dilunasi.
Apabila Hak Tanggungan hapus karena sebab-
sebab tertentu maka perlu ada penghapusan Hak
Tanggungan (roya).
Dengan berlakunya UU Rumah Susun
dimungkinkan dilakukan penghapusan Hak
Tanggungan sebagian (Roya Parsial) dengan
syarat harus diperjanjikan terlebih dahulu
dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan
(APHT)
 NPP1-HT1 NPP1
HMSRS1- HMSRS-A
HGB DEV
AN. DEVELOPER
NPP2-HT2 NPP2
HMSRS2- HMSRS-B
DEV

NPPn-HTn NPP-n
HMSRS n-
HMSRS -Z
DEV

HT-KREDIT
AKTA KONSTRUKSI
PEMISAHAN

JUAL BELI
(AKTA
PPAT)
KREDIT
KONSTRUKSI
BELI
HARD CASH
 NPP1-HT1 NPP1-HT1 HMSRS-A
HMSRS1-DEV HMSRS-A
HGB
AN. DEVELOPER
NPP2-HT2 NPP2-HT2
HMSRS2-DEV HMSRS-B HMSRS-B

NPPn-HTn NPPn-HTn
HMSRS -Z
HMSRS n-DEV HMSRS -Z

HT-KREDIT
AKTA PEMISAHAN PEMBEBANAN
KONSTRUKSI
HT-KPA

HAK
JUAL BELI PELUNASAN
TANGGUNGAN
(AKTA PPAT) KPA

KREDIT
KONSTRUKSI
PEMBELIAN
FASILITAS
KPA
 1 2 3 5
Pembebasan
4
Pencadangan Perencanaan Selesai
Ijin Mendirikan
Tanah/ Tanah Pembangunan Membangun
Bangunan
Ijin Lokasi Rusun

3a 4a 5a
Permohonan Hak Pengajuan Hak/ Pengesahan
atasTanah Sertipikat HGB a.n. Pertelaan
dan Sertipikat Developer

8
9 7
Sertipikat
Jual Beli HMSRS Akta Pemisahan
HMSRS
(Akta PPAT) dibuat Developer
a.n. Developer
disahkan Pemda
6
Ijin
Layak Huni

10 11
AD/ART Pendaftaran Sertifikat HMSRS
Perhimpunan peralihan HMSRS a.n. Pembeli
Penghuni a.n. Pembeli