LAPORAN MATERI AGRARIA

Dibuat untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Hukum Agraria

Dosen : Febri Meutia, S.H., M.Kn.

Disusun Oleh :
Theresia Sylva Gunawan
NIM/NPM :
3022210163

Jurusan Hukum
Fakultas Hukum Universitas Pancasila
Jakarta, Desember 2023
RUMAH SUSUN
Perumahan atau pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia selain sandang dan pangan. Sudah
seharusnya apabila setiap manusia memiliki tempat tinggal yang layak sehingga dapat merasakan
kenyamanan dalam menjalani kehidupannya. Di Indonesia, khususnya kota-kota besar, masalah
pemenuhan kebutuhan akan perumahan dan permukiman kerap kali terjadi, dimana hal ini berkaitan
dengan masalah kependudukan. Pertumbuhan penduduk yang meningkat pesat membuat ketersediaan
lahan untuk permukiman semakin berkurang. Pembangunan rumah susun kemudian menjadi salah
satu solusi pemecahan masalah tersebut, terutama di daerah perkotaan yang jumlahnya terus
meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-
ruang terbuka kota menjadi lebih lega serta dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota
bagi daerah kumuh1.
Menurut UURS Pasal 1 Angka 1, rumah susun adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam
suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional baik dalam
arah horizontal & vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat memiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama,
benda bersama dan tanah bersama. Dan pada rumah susun terdapat bagian yang dapat dimiliki serta
digunakan secara terpisah, yang disebut sebagai Satuan Rumah Susun (Sarusun). Pengertiannya
diberikan pada Pasal 1 Angka 3 yaitu adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan
secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke
jalan umum. Dimana pada rumah susun juga terdapat Hak Bersama yang meliputi; bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama.
1. Bagian Bersama (Pasal 1 Angka 5)
Merupakan bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama
dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Merupakan struktur bangunan dari
rumah susun yang terdiri atas; pondasi, kolom-kolom, sloof, balok-balok luar, penunjang
dinding struktur utama, atap, ruang masak, koridor, dll. Dimana bagian bersama ini tidak
dapat dihaki atau dimanfaatkan sendiri-sendiri oleh pemilik satuan rumah susun, tetapi
merupakan hak bersama yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari satuan rumah
susun tersebut.

1 Arie S. Hutagulung, Kondominium dan Permasalahannya, edisi revisi, 2007.

 2. Benda Bersama (Pasal 1 Angka 6)
Adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, melainkan bagian yang dimiliki
bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Benda bersama tersebut melengkapi
rusun agar berfungsi sebagaimana mestinya, yang terdiri atas; jaringan air bersih, jaringan
listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air hujan, saluran pembuangan air limbah, saluran
atau pembuangan sampah, dll.
3. Tanah Bersama (Pasal 1 Angka 4)
Adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak
bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rusun dan ditetapkan batasnya dalam
persyaratan IMB. Dalam Pasal 17 UURS: Rumah susun dapat dibangun di atas tanah HM;
HGB/Hak Pakai atas tanah Negara; & HGB/Hak Pakai di atas HPL. Sedangkan dalam Pasal
18 menyebutkan Rumah susun umum atau khusus dapat dibangun dengan pemanfaatan
Barang Milik Negara/Daerah berupa tanah, atau pendayagunaan tanah Wakaf. Dari pasal-
pasal tersebut sangatlah menentukan dapat tidaknya seseorang memiliki RSMS.
Berdasarkan uraian di atas, hak milik atas satuan rumah susun dalam hal ini pemilikan perseorangan,
berupa satuan rumah susun, tidak serta merta memiliki tanah tempat gedung satuan rumah susun
tersebut di bangun, melainkan tanah tersebut adalah milik bersama yang tidak dapat terpisahkan dari
para pemilik satuan rumah susun yang bersangkutan. Sedangkan besaran yang kepemilikan dari
masing-masing pemilik satuan rumah susun ditentukan oleh nilai perbandingan proporsional, dan
tanah tanah dimaksud tersebut adalah tanah bersama.
Nilai perbandingan proporsional menurut Imam Koesyono adalah angka yang menunjukan
perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama yang dihitung berdasarkan luas dan nilai satuan rumah susun yang bersangkutan, terhadap
luas atau nilai bangunan rumah susun2.
Adapun jenis-jenis rumah susun di Indonesia menurut Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011
tentang Rumah Susun membaginya dalam beberapa kategori:
1. Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
2. Rumah susun khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.
3. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat
tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta sepanjang pelaksanaan tugas pejabat
dan/atau pegawai negeri.
4. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan
keuntungan.

2 Mimi Rosmidi Akis & Imam Koeswahyono, Konsepsi Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dalam Hukum Agraria, 2010.