HMSRS

Hak Milik atas Satuan Rumah

Susun

Strata Tittle
Istilah Strata Tittle digunakan di negara-negara
seperti Singapura dan Australia yang pada
intinya memungkinkan kepemilikan bersama
secara horisontal di samping pemilikan secara
vertikal.
Walaupun di Indonesia dikenal berbagai istilah
seperti
rumah
susun,
apartemen,
flat,
kondominium, akan tetapi dalam bahasa
hukumnya semua disebut sebagai rumah
susun.

Dasar Hukum HMSRS

1) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun tidak
diatur dalam Undang-Undang No 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria (UUPA).
2) Undang-undang No 16 Tahun 1985
tentang Rumah Susun yang dirubah
dengan Undang-undang No 20 Tahun
2011 tentang Rumah Susun.
3) Peraturan Pemerintah No 4 Tahun 1988
tentang Rumah Susun

Pengertian Rumah Susun

Pasal 1 UU No 20 Tahun 2011
- Rumah Susun adalah bangunan gedung
bertingkat yang dibangun dalam lingkungan
yang terbagi dalam bagian-bagian yang
distrukturkan secara fungsional, baik dalam
arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang masingmasing dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah, terutama untuk tempat hunian
yang dilengkapi dengan bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama.

Jenis Rumah Susun;

1) Rumah susun umum adalah rumah susun yang
diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah
bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
2) Rumah susun khusus adalah rumah susun yang
diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.
3) Rumah susun negara adalah rumah susun yang
dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal
atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta
penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau
pegawai negeri.
4) Rumah susun komersial adalah rumah susun yang
diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.

Lanjutan,
Satuan Rumah Susun merupakan hak
perseorangan, sedangkan bagian
bersama, benda bersama, tanah
bersama merupakan hak bersama
yang dikelola secara bersama-sama.

Pembangunan Rumah
Susun
Berdasarkan Pasal 17 UU Rumah Susun dapat dilakukan
diatas tanah;
a. Hak milik
b. Hak guna bangunan atau Hak pakai atas tanah negara
c. Hak guna bangunan atau Hak pakai diatas hak
pengelolaan
Pasal 22 ayat (3) UU Rumah Susun;
. Dalam hal pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah hak
guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 huruf c, pelaku
pembangunan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan
atau hak pakai di atas hak pengelolaan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan sebelum menjual sarusun yang
bersangkutan

Pendaftaran HMSRS

Pelaku pembangunan (developer) wajib memisahkan rumah susun

atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama dalam bentuk gambar dan uraian.
Dan selanjutnya gambar dan uraian tersebut dituangkan dalam
bentuk akta pemisahan yang disahkan oleh bupati/walikota,
khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, akta pemisahan disahkan oleh
Gubernur.
Untuk mendapatkan SHM sarusun, perlu dibuat akta pemisahan,
lalu dibuat Buku Tanah, dan setelah itu dilakukan penerbitan SHM
Sarusun tersebut.
SHM sarusun terjadi sejak didaftarkannya akta pemisahan dengan
dibuatnya Buku Tanah untuk setiap satuan rumah susun yang
bersangkutan (Pasal 39 Ayat 5 PP No. 4 Tahun 1988). Jadi
Pendaftaran Hak atas Satuan Rumah Susun bertujuan untuk
memiliki SHM Sarusun.
SHM Sarusun di buat dengan cara:
1. Membuat salinan dari Buku Tanah yang bersangkutan;
2. Membuat salinan surat ukur atas tanah bersama;
3. Membuat gambar denah satuan rumah susun yang

HMSRS diatas tanah HPL

Ps. 38 PP Rumah Susun, apabila bangunan
rumah susun atau kondominium dilakukan
diatas tanah dengan HPL, penyelenggara
pembangunan (developer) terlebih dahulu
wajib mengajukan permohonan status
HGB diatas tanah HPL.
Apabila pemberian status HGB belum
selesai maka HMSRS atas kondominum,
rumah susun, apartemen, flat belum
dapat dijual.

Lanjutan,
Diatas HPL memang bisa diberikan hak atas tanah,
termasuk HGB. Menurut pasal 3 ayat (1) Peraturan
Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1977 tentang Tata
Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak
atas Bagian-bagian Tanah Hak Pengelolaan serta
Pendaftarannya, penyerahan penggunaan tanah yang
merupakan bagian dari tanah HPL kepada pihak ketiga
oleh pemegang HPL wajib dilakukan dengan
pembuatan perjanjian tertulis antara pihak pemegang
HPL dan pihak ketiga yang antara lain memuat
tentang jangka waktu pemberian hak atas tanah
tersebut serta kemungkinan untuk memperpajangnya.

Penguasaan dan Pemilikan Satuan

Rumah Susun
1. Sarusun Umum dan Komersil dapat
dikuasasi dengan cara dimiliki atau disewa.
2. Sarusun Khusus dapat dikuasai dengan
cara pinjam-pakai atau sewa.
3. Sarusun Negara dapat dikuasai dengan
cara pinjam-pakai, sewa, atau sewa-beli.

Bukti Kepemilikan hak atas Sarusun

diatas tanah;
Hak Milik, HGB
atau Hak Pakai
diatas tanah
negara serta HGB
atau Hak Pakai
diatas tanah
pengelolaan,
Kantor pertanahan
setempat akan
menerbitkan
Sertifikat Hak Milik
Satuan Rumah

Sarusun diatas
tanah milik
negara/daerah
atau tanah wakaf
diterbitkan
Sertifikat
Kepemilikan
Bangunan Gedung
Satuan Rumah
Susun (SKBG
Sarusun).

HMSRS sbg Jaminan Utang

UU No.20/2011 mengatur mengenai pembebanan hak
atas sarusun sebagai berikut:
SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani
hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundangan-undangan (Pasal 47 ayat 5 UU No.20/2011);
SKBG sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani
fidusia
sesuai
dengan
ketentuan
peraturan
perundangundangan (Pasal 48 ayat 4 UU No.20/2011). SKBG
sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus
didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan
pemerintahan di bidang hukum (Pasal 48 ayat 5 UU
No.20/2011)