HUKUM PERTANAHAN DAN STRATA

TITLE DI SINGAPURA

Hukum tanah Singapura terdiri dari dua, yaitu hukum

tanah yang bersumber pada common law dengan sedikit
perubahan, dan UU yang dikeluarkan oleh parlemen
Singapura (statute). Pada prinsipnya, di dalam hukum
pertanahan Singapura, semua tanah yang belum
diberikan haknya, dianggap sebagai tanah negara.
Negara memiliki kewenangan penuh untuk memberikan
hak atas tanah, baik kepada individu, badan hukum
maupun unincorporated bodies.

1
Hak atas tanah ini dapat diberikan untuk jangka waktu
paling lama 99 tahun, dan hak tersebut dapat diberikan
dalam bentuk:
a. Freehold estates; atau
b. Leasehold estates untuk selama beberapa tahun,
misalnya 99 tahun, 30 tahun dan sebagainya.

Seseorang yang memiliki tanah, dengan

memperhatikan ketentuan dalam strata title dan
ketentuan pembatasan pemilikan tanah oleh orang
asing, dapat membangun di atas tanah tersebut dan
menjualnya kepada pihak lain dalam jangka waktu
yang lebih pendek dari hak yang dipunyainya.

2
Dalam hukum Singapura (Land Titles Act 1993), yang dimaksud
dengan tanah ialah:

a. The surface of a defined of earth, substances thereunder

and so much of the column of airspace above as is reasonably
necessary for the proprietors use and enjoyment (e.g.
landed property or flats above or below ground);
atau
b. Any parcel of airspace or subterranean space held apart
from the surface of them and as shown in an approved plan
(e.g. overhead bridges and underground subway stations).

(Termasuk segala manfaat, vegetasi, dan sesuatu yang melekat

pada tanah tersebut).

3
Seorang pemilik tanah freehold atau leasehold estate memiliki
hak untuk menikmati dan menggunakan tanahnya secara maksimal.
Contohnya, si A seorang pemilik tanah memiliki hak
pertetanggaan terhadap tanah tetangganya untuk melalui tanah
tersebut, atau hak untuk mencegah tetangganya untuk tidak
menggunakan tanahnya yang dapat mengganggu si A.
Dalam hukum Singapura dewasa ini, ada dua macam sistem
pendaftaran tanah:

a. Akta pendaftaran berdasarkan Registration Deeds Act; atau

b. Sertifikat pendaftaran berdasarkan Land Title Act / Land
Title (Strata) Act.

4
Registration Deeds System
Menurut deeds system, hak atas tanah lahir pada saat
akta ditandatangani, diberi materai dan diserahkan.
Sebelum tahun 1886, hak atas tanah dibuktikan dengan
suatu akta yang berada dalam penguasaan si pemilik.
Setelah tahun 1886 dimulailah sistem pendaftaran
tanah untuk mencegah pemalsuan dalam transaksi
tanah. Meskipun pendaftaran bukan kewajiban,
prioritas dari suatu hak ditentukan oleh waktu
pendaftarannya.

5
Land Titles Registration System
Pada tahun 1960, Land Title Act memperkenalkan
suatu sistem pendaftaran yang merujuk pada sistem
pendaftaran Torren (Torren System) yang
disederhanakan. Semua transaksi atas tanah harus
didaftarkan pada kantor pendaftaran tanah untuk
memberikan akibat hukum atas transaksi tersebut.
Pendaftaran tanah berdasarkan deeds system yang
rumit, secara perlahan-lahan akan diganti dengan title
system dengan cara konversi.

6
Tanah untuk pembangunan dan penjualan tanah-
tanah yang terletak di kawasan industri, diatur
dalam Jurong Corporation Act. Hak sewa kawasan
industri diberikan untuk jangka waktu 30 tahun,
dengan atau tanpa opsi perpanjangan, atau diberikan
selama 60 tahun.

7
Sedangkan untuk pembangunan dan penjualan rumah
untuk umum dan flat diatur dalam Housing and
Development Act. Bagi warga negara Singapura dan
permanent residents yang memenuhi kriteria yang
ditentukan oleh Housing and Development Board,
dapat memperoleh hak leasehold sampai selama 99
tahun. Sementara itu, bagi seseorang yang akan
membangun atau melakukan pemecahan tanah, harus
terlebih dahulu memperoleh persetujuan dari Chief
Planner. Dan jenis bangunan yang dapat dibangun
oleh seseorang pun ditentukan dalam plan zoning,
plot ratio, batasan ketinggian, letak bangunan, dan
beberapa kriteria lain yang ditetapkan oleh Chief
Planner.
8
Untuk melindungi pembeli dari suatu bangunan
industri, perdagangan, atau perumahan, khususnya
yang masih dalam konstruksi yang dijual oleh seorang
developer yang menjual 5 unit atau lebih, terdapat
dalam Sale of Commercial Property Act, Housing
Developers (Control and Licensing) Act. Peraturan
pelaksanaannya, antara lain menentukan adanya suatu
standard form dan standard contract. Dalam standar
kontrak tersebut, telah ditetapkan mengenai jumlah
maksimum uang angsuran dan deposit yang dapat
dibayarkan serta bagaimana cara pembayaran
angsurannya.

9
Housing Developers (Project Account) Rules 1985, misalnya
menentukan, bahwa angsuran dari pembeli harus dibayarkan ke
dalam suatu rekening yang disebut sebagai suatu rekening yang
disebut sebagai suatu special project account untuk mendanai
proyek. Developer dapat menarik uang dari rekening tersebut,
hanya apabila bangunan telah selesai dibangun, dan jual beli atas
bangunan tersebut telah dilakukan.

Dalam Residential Property Act (RPA) yang mulai berlaku tanggal

11 September 1973, diatur mengenai pemilikan rumah tinggal oleh
orang asing. Sebelumnya, tidak ada suatu pembatasan pemilikan
rumah oleh orang asing. Demikian pula halnya dalam pemilikan
industri dan properti komersial, juga tidak ada pembatasan. Dan
bagi warga negara Singapura, tidak ada pembatasan dalam
pemilikan properti.

10
Terhadap orang asing, diperkenankan membeli rumah
tinggal tanpa harus mendapat persetujuan dari
pemerintah untuk jenis-jenis rumah tinggal berikut
ini:

a. suatu rumah tinggal (flat) dalam suatu gedung yang

berada di tingkat 6 atau di atasnya;
b. suatu rumah tinggal atau flat yang memiliki title
kondominium yang diterbitkan oleh Chief Planner;
c. suatu leasehold estate (hak sewa) khusus untuk
perumahan dengan masa sewa tidak lebih dari 7
tahun.

11
Namun demikian, orang asing tidak dapat
membeli semua rumah tinggal atau flat yang
terdapat dalam suatu kondominium tanpa
persetujuan dari Minister of Law mereka.

12
Kondominium merupakan suatu
gedung ber-strata yang memenuhi
kriteria klasifikasi kondominium.

13
Orang asing juga tidak dapat
memperoleh atau mewaris suatu
properti yang termasuk dalam kategori
dibatasi, tanpa persetujuan dari
Minister of Law.

14
Permohonan untuk pemilikan seperti itu dapat
diajukan kepada Controller of Residential
Property dan akan dipertimbangkan berdasarkan
kontribusi ekonomi dari orang asing tersebut
kepada Singapura. Apabila permohonannya
disetujui, maka properti yang bersangkutan
harus digunakan untuk ditempati sendiri, dan
tidak untuk disewakan.

15
Pada tahun 1967, Land Title (Strata) Act,
memperkenalkan suatu sistem registrasi strata
title terhadap semua bangunan yang dibangun
dengan tipe strata. Sampai dengan 1 Maret
1994, ada sekitar 1800 bangunan ber-strata
yang sudah terdaftar dan lebih dari 73.630
strata title yang telah diterbitkan.

16
Seorang developer dapat melakukan penjualan
atas bangunan ber-strata yang masih dalam tahap
konstruksi, dengan ketentuan, harus mendapatkan
building plan approval, dan Commissioner of
Building telah mengesahkan nilai saham (share
value) dari bangunan tersebut.

17
Developer yang menjual 5 unit rumah tinggal
atau lebih juga harus mendapatkan izin dari
Controller of Housing. Dan pembeli atau
penerima hipotek dari bangunan dengan hak
strata title, dapat melindungi haknya dengan
cara melakukan pendaftaran pada kantor
pendaftaran tanah.

18
Nilai saham (share value) menentukan pula hak
suara penghuni dari unit strata, misalnya, berapa
bagian biaya perawatan dan hak atas pemilikan
bersama. Dalam bangunan untuk tempat tinggal,
biasanya nilai saham (share value) didasarkan atas
luas lantai yang dikelompokkan menjadi setiap 100
meter persegi. Sementara untuk bangunan
komersial, share value-nya didasarkan pada luas
lantai.

19
Strata Title untuk suatu bangunan, tidak
dapat dikeluarkan sampai bangunan
(minimal) diselesaikan sampai bagian atap
paling atas dari bangunan tersebut; dan
Chief Planner telah mengesahkan
pembangian strata gedung tersebut.

20
Setelah itu, developer harus mengajukan strata
title plan, yang menunjukkan masing-masing
bagian strata tersebut serta bagian yang
menjadi milik bersama kepada Chief Surveyor
untuk disetujui. Pada saat pendaftaran strata
title plan oleh Registrar of Titles, management
corporation (MC) secara otomatis terbentuk,
dan Registrar akan menerbitkan semacam
subsidiary strata certificate of title untuk
masing-masing unit strata atas nama developer.

21
Pada saat nama pembeli terdaftar
sebagai pemilik strata unit, maka ia
secara otomatis akan menjadi anggota
MC. Ia akan pula memiliki saham dalam
benda bersama sebanding dengan nilai
saham (share value) yang dimilikinya.

22
Hak atas benda bersama bukanlah milik dari
MC, melainkan milik dari semua pemegang
pemilik unit secara bersama. MC, merupakan
suatu badan hukum yang bertugas melakukan
pengawasan, manajemen, dan administrasi
terhadap benda bersama. MC mewakili para
pemilik strata di dalam dan di luar
pengadilan.

23
Menurut ketentuan LTSA, developer
diwajibkan mengadakan rapat umum pemegang
saham dalam waktu 24 bulan setelah
pembentukan MC, atau dalam waktu 6 minggu
setelah ada permintaan tertulis dari para
pemilik yang mewakili minimal 10% dari semua
pemilik yang ada dalam bangunan tersebut.

24
Hal-hal yang dibicarakan dalam rapat
umum tahunan tersebut antara lain
ialah, mengenai asuransi untuk
bangunan tersebut, dan pengangkatan
pengurus.

25
Selain itu MC harus membentuk dua macam
fund, yaitu management fund yang
bertugas membayar semua biaya operasi
rutin atas gedung tersebut dan sinking
fund yang bertugas untuk membayar semua
perbaikan atas gedung tersebut.

26
Di Singapura, untuk residential property, dikenal
pembatasan untuk WNA (foreign person), berupa
pembatasan untuk membeli seluruh apartemen
dalam sebuah bangunan yang terdiri dari enam
tingkat serta seluruh satuan/unit dalam suatu
kondominium, yang tanpa izin dari Minister of Law
dan pelanggaran terhadap ketentuan ini, dikenai
sanksi berupa denda (pasal 4 ayat 2 dan ayat 3
RPA 1976).

27
Di samping itu untuk restriksi residential property,
dikenal pula pembatasan bagi pihak asing untuk
memilikinya, berupa pemenuhan syarat (kualifikasi)
memberikan sumbangan secara ekonomis kepada
Singapura, atau memiliki kualifikasi profesional /
pengalaman yang bernilai bagi Singapura.
Sementara di Indonesia, bagi WNA hanya ada
kemungkinan, yaitu hak pakai dan hak sewa.

28