UNIVERSITAS TEKNOKRAT INDONESIA

Disiplin, Bermutu, Kreatif, dan Inovatif

SEWA
VERA APRI DINA SAFITRI, S.E.,M.S.Ak
Reference
K.R. Subramanyam. Financial Statement Analysis. Edisi 11. 2017. Salemba Empat:Jakarta
 SEWA
 Sewa (lease) merupakan suatu perjanjian kontraktual antara
pemberi sewa (lessor) dan penyewa (lessee).
 Perjanjian tersebut memberikan hak kepada lessee menggunakan
asset yang dimiliki oleh lessor selama masa sewa.
 Sebagai imbalannya, lessee membayar sewa yang disebut
pembayaran sewa minimum (minimum lease payment-MLP).
 Masa sewa mewajibkan lessee melakukan serangkaian pembayaran
selama periode waktu masa depan yang telah disepakati.
 Jenis – Jenis Sewa
 Sewa Pembiayaan (capital lease), Sewa yang mengalihkan secara substansial
seluruh manfaat dan risiko yang terkait dengan kepemilikan asset dicatat
sebagai perolehan asset dan menimbulkan liabilitas bagi lessee. Lessor
memperlakuan sewa sebagai penjualan dan transaksi pendanaan. Jika
diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan, baik asset sewaan dan kewajiban
sewa diakui pada laporan posisi keuangan.
 Sewa Operasi (operating lease), lessee mencatat pembayaran sewa
minimum sebagai beban sewa dan lessor mencatat pembayaran sewa
minimum dari lessee tersebut sebagai pendapatan sewa. Dalam sewa
operasi, tidak ada asset atau liabilitas yang diakui pada laporan posisi
keuangan.
 Akuntansi dan Pelaporan Sewa
Lessee mengklasifikasikan dan mencatat sewa sebagai sewa pembiayaan jika
pada awal sewa memenuhi salah satu dari empat kriteria:
1. Sewa mengalihkan kepemilikan asset pada lessee pada akhir sewa;
2. Sewa berisi opsi untuk membeli asset pada harga yang diperkirakan
cukup rendah;
3. Masa sewa adalah 75% atau lebih dari perkiraan umur ekonomik asset;
4. Nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum (MLP) pada awal masa
sewa adalah 90% atau lebih dari nilai wajar asset sewaan.
 Akuntansi dan Pelaporan Sewa-Lanj
 Ketika sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan, lessee mencatat
asset dan liabilitas pada jumlah yang sama dengan nilai sekarang dari
pembayaran sewa minimum selama masa sewa;
 Aset seaan harus disusutkan dengan cara yang konsisten dengan
kebijakan penyusutan normal lessee;
 Beban bunga diakui pada liabilitas sewa, seperti liabilitas yang
menghasilkan bunga lainnya;
 Ketika sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi, lessee
membebankan biaya sewa (MLP) ke beban pada awal sewa, dan tidak
ada asset maupun liabilitas yang diakui pada laporan posisi keuangan.
 Contoh
• Sebuah perusahaan menyewa asset pada 1 Januari 2005.
• Perkiraan umur ekonomis asset sewaan adalah 5 tahun dengan
ekspektasi tanpa nilai sisa pada akhir tahun ke-5. Perusahaan akan
menyusutkan asset ini dengan metode garis lurus.
• Sewa ini memiliki jangka waktu yang tidak dapat dibatalkan selama
5 tahun dengan pembayaran sewa minimum tahunan sebesar
$2.505.
• Suku bunga atas sewa adalah 8% per tahun.
 Langkah Pengerjaan
 Buat tabel amortisasi untuk asset sewaan;
 Tentukan nilai sekarang (pasar) dari asset sewaan dan liabilitas sewa pada 1
Januari 2005, dengan menggunakan tabel factor diskon untuk present value
(tabel bias di unduh dari internet atau bias dilihat dibagian akhir buku analisis
laporan keuangan ini)  $2.505 x 3,992 = $10.000. Nilai 3,992 adalah factor
diskonto untuk present value annuity dengan bunga 8% dan waktu 5 tahun;
 Hitung bunga dan amortisasi pokok setiap tahunnya (Bunga = nilai pasar awal
x tingkat suku bunga);
 Menghitung pokok (Pokok = Pembayaran sewa minimum – bunga);
Tabel Amortisasi Sewa

Komponen Bunga dan Pokok

Dari MLP
Liabilitas Awal Liabilitas
Tahun Bunga Pokok Total
Tahun Akhir Tahun
2005 $ 10,000 $ 800 $ 1,705 $ 2,505 $ 8,295
2006 8,295 $ 664 $ 1,841 $ 2,505 $ 6,454
2007 6,454 $ 516 $ 1,989 $ 2,505 $ 4,465
2008 4,465 $ 357 $ 2,148 $ 2,505 $ 2,317
2009 2,317 $ 188 $ 2,317 $ 2,505 $ 0
Total $ 2,525 $ 10,000 $ 12,525

8% * Liabilitas Awal Pembayaran sewa minimum - Bunga Liabilitas awal - Pokok

Dampak Sewa Terhadap Laporan Laba
Rugi
Tahun Beban Sewa
2005 $ 2,505
2006 $ 2,505
2007 $ 2,505
2008 $ 2,505
2009 $ 2,505
Total Beban
Sewa $ 12,525

Pembayaran sewa minimum

Dampak Sewa Terhadap Laporan Posisi
Keuangan
Sewa Pembiayaan

Beban
Tahun Beban Bunga Total Beban
Penyusutan

2005 $ 800 $ 2,000 $ 2,800

2006 $ 664 $ 2,000 $ 2,664
2007 $ 516 $ 2,000 $ 2,516
2008 $ 357 $ 2,000 $ 2,357
2009 $ 188 $ 2,000 $ 2,188
Total $ 2,525 $ 10,000 $ 12,525

$10.000/5tahun
Dampak Sewa Terhadap Laporan Posisi
Keuangan
Aset Liabilitas
Tahun Kas Ekuitas
Sewaan Sewa
1/1/2005 $ - $ 10,000 $ 10,000 $ -
31/12/2005 (2,505) $ 8,000 $ 8,295 $ (2,800)
31/12/2006 (5,010) $ 6,000 $ 6,454 $ (5,464)
31/12/2007 (7,515) $ 4,000 $ 4,465 $ (7,980)
31/12/2008 (10,020) $ 2,000 $ 2,317 $ (10,337)
31/12/2009 (12,525) $ - $ 0 $ (12,525)

Pembayaran sewa Aset - Penyusutan Liabilitas akhir Total beban secara incremental
minimum secara
incremental
 Pengungkapan Sewa
 Aturan akuntansi mensyaratkan perusahaan dengan sewa
pembiayaan (capital lease) untuk melaporkan asset sewaan dan
liabilitas sewa pada laporan posisi keuangan.
 Semua perusahaan harus mengungkapkan komitmen sewa masa
depan untuk sewa pembiayaan dan sewa operasi yang tidak dapat
dibatalkan. Pengungkapan ini berguna untuk tujuan investasi.
 Dampak Sewa Operasi
 Sewa operasi melaporkan liabilitas menjadi lebih rendah (tidak mengakui liabilitas
dalam sewa), hal ini berdampak pada rasio solvabilitas (perbandingan utang terhadap
ekuitas) yang sering digunkan dalam analisis kredit.
 Sewa operasi melaporkan asset menjadi lebih rendah. Hal ini dapat menikkan imbal
hasil atas investasi maupun rasio perputaran asset.
 Sewa operasi menunda pengakuan beban dibandingkan dengan sewa pembiayaan.
Hal ini berarti sewa operasi melaporkan laba menjadi lebih tinggi pada awal masa sewa,
tetapi melaporkan laba menjadi lebih rendah pada akhir masa pajak.
 Sewa operasi memasukkan bunga dengan beban sewa (bebean operasi). Akibatnya
sewa operasi melaporkan laba operasi dan beban bunga menjadi lebih rendah. Hal ini
menaikkan rasio cakupan bunga seperti rasio kelipatan bunga.
 KONTINJENSI
 Kontinjensi (contingencies) adalah keuntungan dan kerugian potensial yang
penyelesaiannya tergantung pada satu atau lebih peritiwa dimasa depan.
 Kerugian kontinjensi adalah klaim potensial atas sumber daya perusahaan dan
disebut liabilitas kontinjensi (contingent liabilities). Liabilitas kontinjensi
(contingent liabilities) dapat timbul dari proses hokum (litigasi), ancaman
pengambilalihan, penagihan piutang, klaim yang ditimbulkan dari garansi dan
cacat produk, jaminan kinerja, dan kerugian asset akibat bencana.
 Kerugian kontinjensi harus memnuhi 2 kondisi sebelum perusahaan mencatatnya
sebagai kerugian:
1. Harus ada kemungkinan besar (probable) bahwa asset akan mengalami
penurunan nilai atau liabilitas yang timbul.
2. Jumlah kerugian harus diestimasi dengan andal (reasonably estimable).
 KOMITMEN
 Komitmen (commitment) merupakan klaim potensial atas sumber daya
perusahaan karena kinerja masa depan berdasarkan kontrak.
 Komitmen tidak diakui dalam laporan keuangan, karena peristiwa
peristiwa seperti penandatanganan kontrak eksekutori atau penerbitan
pesanan pembelian bukan merupakan transaksi penyelesaian.
 Contoh tambahan adalah kontrak jangka panjang yang tidak dapat
dibatalkan untuk membeli produk atau jasa pada harga yang telah
disepakati dan kontrak pembelian untuk asset tetap yang meminta
pembayaran selama konstruksi.