AKUNTANSI SEWA

PSAK 30 & 73

DOSEN :JOHAN ERWIN PANJAITAN,S.E., M.Ak

AGENDA

Pengertian Sewa

PSAK 30

PSAK 73

2
SEWA
 SEWA
• Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan hak kepada lessee untuk
menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati.

Penyewa Pesewa
• Menggunakan • Meminjamkan

Aset spesifik
Dapat diidentifikasi
SEWA

• Aset tetap selain dibeli dapat disewa dari pihak lain:

• Sewa operasi / operating lease
• Sewa pembiayaan / capital lease
• Sewa sebagai alternatif pembiayaan  menghemat
kas entitas.
• Sewa operasi disajikan off balance sheet (tidak
ditampilkan di laporan posisi keuangan sehingga
dapat meningkatkan beberapa rasio keuangan 
efisiensi dan leverage.
SEWA OPERASI

• Sewa jangka pendek

• Alat dapat digunakan oleh penyewa namun aset dimiliki oleh

pihak yang menyewakan.

• Tidak terjadi transfer ownership di akhir masa sewa.

• Pemeliharaan alat biasanya oleh yang menyewakan

• Penyajian dalam laporan keuangan

• Diakui dan disajikan sebagai beban sewa dalam laporan laba rugi
komprehensif.
• Tidak ada pencatatan aset, utang dan beban depresiasi (off
balance sheet)
 KEUNTUNGAN DAN KERUGIAN SEWA OPERASI
Keuntungan
• Memperoleh pendanaan dengan rate tetap
• Untuk aset yang cepat sekali berubah teknologinya
akan tepat karena investasinya lebih murah 
fleksibel.
• Keuntungan dari pajak (beban menjadi lebih
besar)
• Tidak disajikan dalam laporan posisi keuangan
sebagai aset dan utang sehingga rasio efisiensi
(sales/total aset; sales/fixed aset) dan rasio
leverage (debt/equity; laba operasi/interest)
terlihat lebih bagus  off balance sheet.
• Entitas tidak perlu memelihara aset  seringkali
maintenance dilakukan oleh pihak yang
menyewakan.
• Menghemat kas dan pendanaan di masa sekarang
karena biaya yang dikeluarkan sebesar biaya sewa.
Kerugian
• Entitas tidak memiliki aset untuk operasi
yang disajikan dalam laporan keuangan
• Keberlanjutan entitas dapat terganggu jika
sewa di masa akan datang tidak diperoleh
 untuk aset utama entitas cukup berisiko
jika menggunakan sewa operasi
• Untuk alat-alat khusus sulit diperoleh
• Seringkali lebih mahal daripada membeli
aset
• Tidak dapat dimanfaatkan optimal jika
cepat terjadi perubahan teknologi
• Penggunaan terbatas  tergantung
perjanjian sewa
• Tidak dapat dijadikan jaminan bank
SEWA PEMBIAYAAN

• Sewa pembiayaan / capital lease / finance lease

• Merupakan bentuk pendanaan jangka panjang  pembelian

secara angsuran
• Sewa pembiayaan  “transfer risiko dan manfaat aset
kepada pihak leasse”  kriteria umum sesuai dengan PSAK
30: sewa dan ISAK 8 Transaksi yang Mengandung Sewa.
• Aset dicatat oleh leasse :
• Pencatatan aset

• Pencatatan utang  kontrak pembayaran jangka panjang

• Pencatatan beban depresiasi aset

SEWA
Data
• Entitas melakukan leasing 1 Januari 2010
• Masa Manfaat aset 5 tahun, aset didepresiasi
5 tahun dengan metode garis lurus.
• Sewa merupakan bentuk kontrak yang dapat
dibatalkan dengan jangka waktu 5 tahun.
• Kontrak tahunan yang dibayarkan 2.505 setiap
akhir tahun.
• Bunga 8 % per tahun
SEWA - LEASE

Skedul Leasing

Bunga dan Pokok dari MLP

Tahun Pokok awal Utang Akhir
tahun Bunga Pokok Total Tahun

2010 10.000 800 1.705 2.505 8.295

2011 8.295 664 1.841 2.505 6.454
2012 6.454 517 1.988 2.505 4.466
2013 4.466 358 2.147 2.505 2.319
2014 2.319 186 2.319 2.505 (0)
    2.525 10.000 12.525  
JURNAL - LEASE
• Operating Lease
Biaya sewa 2.505
Kas 2.505

• Capital / Finance Lease

Aset leasing10.000
Utang Leasing 10.000
Utang Leasing 1.708
Beban bunga 800
Kas 2.505
Beban Depresiasi 2.000
Akumulasi Depresiasi 2.000
JURNAL - LESSOR
• Operating Lease
Kas 2.505
Pendapatan sewa 2.505
Beban Depresiasi 2.000
Akumulasi Depresiasi 2.000

• Capital / Finance Lease

Piutang Leasing 10.000
Aset 10.000
Kas 2.505
Piutang Leasing 1.708
Pendapatan bunga 800
Kas
SEWA
Perbandingan Sewa Operasi dan Sewa Pembiayaan

  Sewa Operasi Sewa Pembiayaan

Bunga dan Pokok dari MLP

Tahun Sewa per tahun
Bunga Depresiasi Total
2010 2.505 800 2.000 2.800
2011 2.505 664 2.000 2.664
2012 2.505 517 2.000 2.517
2013 2.505 358 2.000 2.358
2014 2.505 186 2.000 2.186
  12.525 2.525 10.000 12.525
SEWA

Dampak pada Laporan Keuangan Lease

 Tanggal Cash Lease Aset Lease Liability Equity

01/01/2010 - 10.000 10.000 -

31/12/2010 (2.505) 8.000 8.295 (2.800)
31/12/2011 (5.010) 6.000 6.454 (5.464)
31/12/2012 (7.515) 4.000 4.466 (7.981)
31/12/2013 (10.020) 2.000 2.319 (10.339)
31/12/2014 (12.525) - (0) (12.525)
 SEWA

Dampak pada Laporan Keuangan Lessor

 Tanggal Cash Interest Akumulasi Pengurang Piutang Equity

Revenue Interest Pokok
01/01/2010 - 10.000 -

31/12/2010 2.505 800 800 1.705 8.295 2.800

31/12/2011 5.010 664 1.464 1.841 6.454 5.464

31/12/2012 7.515 517 1.981 1.988 4.466 7.981

31/12/2013 10.020 358 2.339 2.147 2.319 10.339

31/12/2014 12.525 186 2.525 2.319 (0) 12.525

 SEWA
PSAK 30
RUANG LINGKUP

 PSAK 30 diterapkan dalam akuntansi untuk semua jenis sewa kecuali:

 Sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral, minyak, gas alam
dan sumber daya lainnya yang tidak dapat diperbarui; dan
 Perjanjian lisensi untuk hal-hal seperti film, rekaman video, karya panggung,
manuskrip (karya tulis), hak paten dan hak cipta
 Pernyataan ini tidak diterapkan untuk pengukuran:
 Properti investasi yang diserahkan oleh lessor yang dicatat sebagai sewa
operasi (PSAK 13: Properti Investasi)
 Properti investasi yang dikuasai oleh lessee yang dicatat sebagai sewa operasi
(PSAK 13: Properti Investasi)
 Aset biologis yang dikuasai oleh lessee yang dicatat sebagai sewa pembiayaan
 Aset biologis yang diserahkan oleh lessor yang dicatat sebagai sewa operasi
DEFINISI SEWA

• PSAK 30 (Revisi 2011)

Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan hak kepada lessee untuk
menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati.
 AWAL SEWA VS AWAL MASA SEWA

Awal Sewa (Inception of the lease) adalah tanggal yang lebih awal
antara tanggal perjanjian sewa dan tanggal pihak-pihak menyatakan
komitmen terhadap ketentuan-ketentuan pokok sewa. Pada tanggal
ini:
 Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan
 Untuk sewa pembiayaan , jumlah yang diakui pada awal masa sewa
ditentukan
Awal Masa Sewa (commencement of the lease term) adalah tanggal
saat lessee mulai berhak untuk menggunakan aset sewaan.
 Tanggal ini merupakan tanggal pertama kali sewa diakui (yaitu pengakuan
aset, kewajiban, penghasilan atau beban sewa)
KLASIFIKASI SEWA

 Lease = Sewa
 Sewa Pembiayaan (Finance Lease) adalah sewa yang
mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat
yang terkait dengan kepemilikan suatu aset. Hak milik pada
akhirnya dapat dialihkan, dapat juga tidak dialihkan (par. 8)
 Sewa Operasi (Operating Lease) adalah sewa yang tidak
mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat
yang terkait dengan kepemilikan aset (par. 8)

Klasifikasi sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi

didasarkan pada substansi transaksi dan bukan pada
bentuk kontraknya.
INDIKATOR-INDIKATOR KLASIFIKASI (PAR.10)

a) Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa

b) Lessee mempunyai opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah
dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga
pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi memang akan dilaksanakan

c) Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomis aset meskipun hak
milik tidak dialihkan

d) Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara
substansial mendekati nilai wajar aset sewaan

e) Aset sewaan bersifat khusus dimana hanya lessee yang dapat menggunakannya
tanpa perlu modifikasi secara material
INDIKATOR TAMBAHAN (PAR. 11)

• Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi lessor yang

terkait dengan pembatalan ditanggung oleh lessee
• Laba atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu dibebankan
kepada lessee
• Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk
periode kedua dengan nilai rental yang secara substansial lebih
rendah dari nilai rental pasar

Indikator – indikator di atas tidak selalu

harus konklusif.
SEWA TANAH DAN BANGUNAN

• IAS 17 mengatur transaksi sewa atas tanah &

bangunan sebagai sewa pembiayaan atau sewa
operasi sesuai klasifikasi yang ada
• PSAK menyesuaikan pengaturan dengan ketentuan
IAS 17, namun tetap memperhatikan pengaturan
terkait hak atas sewa tanah dalam ISAK 25.
SEWA TANAH DAN BANGUNAN

• Perjanjian sewa mengandung elemen tanah dan bangunan 

diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi.
• Dalam menentukan klasifikasi  pada umumnya tanah
memiliki umur ekonomik yang tidak terbatas.
• Pembayaran sewa dialokasikan antara elemen tanah dan
bangunan secara proporsional sesuai nilai wajar relatif bagian
perjanjian sewa pada awal kontrak.
• Apabila tidak dapat dialokasikan, seluruh sewa diklasifikasikan
sebagai sewa pembiayaan kecuali sangat jelas bahwa kedua
elemen tersebut adalah sewa operasi. Seluruh sewa
diklasifikasikan sebagai sewa operasi.
SEWA TANAH DAN BANGUNAN

• Tanah dianggap tidak material, maka tanah dan bangunan dapat diakui
sebagai unit tunggal untuk tujuan klasifikasi sewa dan diklasifikasikan
sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi.
• Umur ekonomik bangunan dianggap sebagai umur ekonomik seluruh aset
sewaan.
• Pengukuran elemen tanah dan bangunan secara terpisah tidak diperlukan
apabila bagian lessee atas tanah dan bangunan diklasifikasikan sebagai
properti investasi PSAK 13 dan metode nilai wajar diadopsi.
Apabila pengklasifikasian tidak jelas, maka perlu dibuat suatu perhitungan
secara rinci untuk penilaian ini.
 KASUS – KLASIFIKASI SEWA (1)

PT XYZ menyewa mobil selama 5 tahun. Masa manfaat mobil

tersebut adalah 7 tahun. PT XYZ diberikan opsi untuk membeli
mobil tersebut pada akhir masa sewa seharga 50% dari nilai
pasar mobil ditambah 0.5% dari nilai pasar mobil pada tanggal
opsi dilaksanakan. Nilai pembayaran tersebut adalah untuk
menutup biaya penjualan mobil.
Sewa ini akan diklasifikasikan sebagai …..?

 Sewa Pembiayaan, karena terdapat opsi untuk membeli aset

tersebut pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai
wajar
 KASUS – KLASIFIKASI SEWA (2)

Pada tanggal 1 Januari 2009, PT ABC menyewakan sebuah peralatan kepada PT XYZ.
Peralatan tersebut dibeli seharga $ 20,000 (Nilai wajar peralatan). Perjanjian sewa
mengandung klausul – klausul berikut ini:
 Masa Sewa 8 tahun
 Pembayaran tahunan setiap tanggal 1/1 setiap tahunnya sebesar $ 4,500
 Masa manfaat peralatan adalah 10 tahun
 Estimasi nilai sisa pada akhir masa sewa adalah $ 3,000
Sewa ini bisa dibatalkan, dan PT XYZ akan dikenakan penalti yang tidak signifikan. PT
XYZ akan mengembalikan peralatan kepada PT ABC pada akhir masa sewa. PV dari
pembayaran sewa minimum (dihitung dengan menggunakan tingkat bunga implisit
11.65%) adalah sebesar $ 18,271
Bagaimana pengakuan sewa ini di dalam laporan keuangan entitas?
KASUS – JAWABAN
χ
• Apakah kepemilikan aset akan berpindah pada akhir masa sewa?
PT XYZ akan mengembalikan aset pada akhir masa sewa

?
• Apakah ada opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup
rendah dibandingkan nilai wajar?
Tidak ada cukup informasi

√
• Apakah masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomis
aset?
Masa sewa adalah 8 tahun, sama dengan 80% dari masa manfaat
aset

• Apakah aset sewaan bersifat khusus?

Tidak ada cukup informasi ?
KASUS – JAWABAN
• Apakah nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara

√
substansial mendekati nilai wajar aset sewaan?

PV pembayaran sewa minimum $ 18,271

FV peralatan $ 20,000

→ PV pembayaran sewa minimum = 91.4% dari FV peralatan

χ
 Apabila lessee membatalkan sewa, apakah kerugian lessor akan
ditanggung oleh lessee?
PT XYZ dikenakan pinalti yang tidak signifikan
KASUS – JAWABAN
 Apakah laba atau rugi dari fluktuasi nilai wajar

?
residu akan dibebankan kepada lessee?
Tidak ada cukup informasi

• Apakah lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan

sewa untuk periode kedua dengan nilai rental yang secara
substansial lebih rendah dari nilai rental pasar?
Tidak ada cukup informasi χ
PT XYZ akan mengembalikan peralatan pada akhir masa sewa
KASUS – JAWABAN

• Kesimpulan
• Tes masa sewa dan tes masa kini hanya menunjukkan
bahwa sebagian besar manfaat akan dialihkan pada awal
masa manfaat aset.
• Sewa dapat dibatalkan dengan penalti yang tidak
signifikan.
• Kurangnya informasi yang tersedia, sehingga tidak dapat
dilakukan analisa yang mendalam.
• Sewa diklasifikasikan sebagai Sewa Operasi.
LAPORAN KEUANGAN LESSEE
PENGAKUAN AWAL (PAR. 16)

 Aset dan kewajiban diakui sebesar nilai wajar aset sewaan

atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum, jika
nilai kini lebih rendah dari nilai wajar.
 Tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat suku bunga
implisit dalam sewa, jika dapat ditentukan secara praktis; jika
tidak, digunakan tingkat suku bunga pinjaman inkremental
lessee.
 Biaya langsung awal yang dikeluarkan lessee ditambahkan ke
dalam jumlah yang diakui sebagai aset, termasuk biaya
sehubungan dengan aktivitas sewa tertentu, seperti negosiasi
dan pemastian pelaksanaan sewa.
 PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN AWAL
(PAR. 21)

• Pembayaran sewa minimum harus dipisahkan antara

bagian yang merupakan beban keuangan dan bagian
yang merupakan pelunasan kewajiban.
• Beban keuangan harus dialokasikan ke setiap periode
selama masa sewa.
PENYUSUTAN DAN PENURUNAN NILAI

 Penyusutan (Par. 23 – 24)

 Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus konsisten
dengan aset yang dimiliki sendiri, berdasarkan PSAK 16
dan PSAK 19.
 Jika tidak terdapat kepastian yang memadai bahwa
lessee akan mendapatkan hak kepemilikan pada akhir
masa sewa, maka aset sewaan disusutkan selama
periode yang lebih pendek antara masa sewa dan umur
manfaat aset sewaan.
 Penurunan Nilai (Par. 26)
 Untuk menentukan apakah suatu aset sewaan
mengalami penurunan nilai, entitas menerapkan PSAK
48: Penurunan Nilai
 PENYAJIAN DAN PENGUNGKAPAN
 Selain harus memenuhi ketentuan PSAK 50, hal-hal berikut ini harus diungkapkan oleh
Lessee (Par. 27):
• Jumlah neto nilai tercatat untuk setiap kelompok aset pada tanggal neraca
• Rekonsiliasi antara total pembayaran sewa minimum di masa depan pada tanggal
neraca, dengan nilai kininya untuk setiap periode berikut:
o Sampai dengan satu tahun
o Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
o Lebih dari lima tahun
 Rental kontijen yang diakui sebagai beban periode tersebut
 Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa lanjut di masa depan dari
kontrak sewa lanjut tidak dapat dibatalkan pada tanggal neraca.
 Penjelasan umum isi perjanjian sewa yang material:
o Dasar penentuan utang rental kontinjen
o Opsi perpajangan atau pembelian
o Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa, misalnya
yang terkait dengan dividen, tambahan utang, dan sewa lanjut.
 ILUSTRASI – LESSEE

• PT ABC (Lessee) menandatangani perjanjian sewa pembelian peralatan dengan PT

XYZ (Lessor) pada tanggal 1 Januari 2015.
• Nilai wajar aset adalah Rp 100 milyar
• Masa sewa selama lima tahun. Umur ekonomis peralatan lima tahun.
• Angsuran sewa, dibayar setiap 1 Januari dimulai saat perjanjian ditandatangani,
sebesar Rp 25,98miliar per tahun
• PT. ABC membayar semua biaya perolehan sewa kecuali pajak property sebesar Rp
2miliar, yang dimasukkan sebagai komponen dari pembayaran sewa.
• Tingkat suku bunga incremental PT. ABC 11%, depresiasi dengan metode garis
lurus.
• PT. XYZ menetapkan rate of return atas investasi tersebut 10% dan PT.ABC
mengetahui hal tersebut.
• Kontrak leasing tidak mengandung klausal untuk melakukan pembaruan kontrak.
 ILUSTRASI – LESSEE

• Analisis kontrak sewa:

• Tidak ada transfer ownership
• Tidak ada pilihan untuk membeli di akhir masa sewa
• Masa sewa meliputi seluruh umur aset
• Nilai kini pembayaran minimum sama dengan nilai wajar
aset

• Kesimpulan : Sewa Pembiayaan

 ILUSTRASI – LESSEE

• Perhirungan sewa :
• Pembayaran sewa 25,981
• Property tax 2
• Pembayaran sewa minimum 23,981
• Nilai kini (i=10%, n=5) 4,16986
• PV dari pembayaran sewa minimum 100

• Bunga yang digunakan 10% (bunga implisit) karena

• PT. ABC mengetahui hal tersebut
• bunga tersebut lebih rendah dari bunga inkremental
ILUSTRASI – LESSEE
Pengurangan
Tanggal Pembayaran Biaya Bunga Utang Saldo Utang
100
1/1/2015 25.981 2 0.00 23.98 76.02
1/1/2016 25.981 2 7.60 16.38 59.64
1/1/2017 25.981 2 5.96 18.02 41.62
1/1/2018 25.981 2 4.16 19.82 21.80
1/1/2019 25.981 2 2.18 21.80 0.00
Peralatan 100 Liabilitas sewa
100
Liabilitas sewa 23,981
Biaya pajak 2
Kas 23,981
Beban Depresiasi 20
Akumulasi Depresiasi 20
PENGAKUAN DAN PENGUKURAN

• Pembayaran sewa diakui sebagai beban dengan

dasar garis lurus selama masa sewa kecuali terdapat
dasar sistematis lain yang dapat lebih mencerminkan
pola waktu dari manfaat aset yang dinikmati
pengguna (par. 29).
PENYAJIAN DAN PENGUNGKAPAN
 Selain harus memenuhi ketentuan PSAK 50, hal-hal berikut ini harus diungkapkan oleh
Lessee (Par. 31):
• Total pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak dapat
dibatalkan untuk setiap periode berikut:
o Sampai dengan satu tahun
o Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
o Lebih dari lima tahun
• Total pembayaran sewa lanjut minimum masa depan, yang dihitung pada tanggal neraca.
• Pembayaran sewa dan sewa lanjut yang diakui sebagai beban periode berjalan, dengan
pengungkapan terpisah untuk masing-masing jumlah pembayaran minimum sewa, sewa
kontinjen dan pembayaran sewa lanjut
• Deskripsi umum perjanjian sewa lessee yang signifikan:
o Dasar penentuan utang rental kontinjen
o Persyaratan untuk memperbarui kembali perjanjian sewa atau adanya opsi
pembelian
o Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa, misalnya yang
terkait dengan dividen, tambahan utang, dan sewa lanjut.
LESSOR
PESEWA
LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN
• PENGAKUAN AWAL
• Lessor mengakui aset berupa piutang sewa pembiayaan di neraca
sebesar jumlah yang sama dengan investasi sewa neto aset tersebut
(par 32).
• Investasi sewa neto adalah investasi sewa bruto yang didiskontokan
dengan tingkat bunga implisit dalam sewa.
• Investasi sewa bruto adalah penjumlahan agregat dari:
• Pembayaran sewa minimum yang akan diterima lessor, dan
• Nilai residu yang tidak dijamin, yang menjadi hak lessor.
• Investasi sewa neto = PV (MLP + unguaranteed residual value).
• Nilai investasi sewa neto ini biasanya sama dengan nilai wajar aktiva
pada awal sewa (inception of the lease)
• Selisih antara nilai Investasi sewa bruto dan nilai Investasi sewa neto
adalah Penghasilan pembiayaan tangguhan (unearned finance
income).
LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN

• PENGAKUAN AWAL

• Untuk sewa pembiayaan selain yang melibatkan lessor

pabrikan atau dealer, biaya langsung awal diperhitungkan
sebagai bagian dari pengukuran awal piutang sewa
pembiayaan dan mengurangi penghasilan yang diakui
selama masa sewa (par 34).

• Tingkat bunga implisit dalam sewa ditentukan sedemikian

rupa sehingga tidak diperlukan pengungkapan yang
terpisah (par 34).
LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN

• PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN AWAL

• Penerimaan pembayaran dari piutang sewa diperlakukan

sebagai pembayaran pokok dan penghasilan pembiayaan
(par 33).

• Pengakuan penghasilan pembiayaan didasarkan pada

suatu pola yang mencerminkan suatu tingkat
pengembalian periodik yang konstan atas investasi bersih
lessor dalam sewa pembiayaan (par 35).
 LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN
• PENGUNGKAPAN DALAM LAPORAN KEUANGAN
• Pengungkapan yang dipersyaratkan dalam PSAK 50
• Rekonsiliasi antara investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran
sewa minimum pada tanggal neraca
• Klasifikasi investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa
minimum:
• Kurang dari 1 tahun
• 1 – 5 tahun
• Lebih dari 5 tahun
• Penghasilan pembiayaan tangguhan
• Nilai residu yang tidak dijamin yang diakru sebagai laba lessor
• Akumulasi penyisihan piurang tidak tertagih atas pembayaran sewa minimum
• Rental kontinjen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan
• Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor yang material.
LESSOR – PABRIKAN/DEALER

• Lessor pabrikan atau dealer mengakui laba atau rugi

atas penjualan pada suaru periode sesuai kebijakan
entitas atas penjualan biasa.
• Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan
atau dealer sehubungan dengan negosiasi dan
pengaturan sewa diakui sebagai beban ketika laba
penjualan diakui.

48
LESSOR – SEWA OPERASI

• Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi di neraca sesuai sifat aset
tersebut (par 46)
• Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan
garis lurus selama masa sewa, kecuali terdapat dasar sistematis lain
yang lebih mencerminkan pola waktu dimana manfaat penggunaan
aset menurun (par 47)
• Biaya Langsung Awal yg dikeluarkan oleh lessor ditambahkan ke
jumlah tercatat aset sewaan dan diakui sebagai beban selama masa
sewa dengan dasar yang sama dengan pendapatan sewa (par 49)
• Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus konsisten dengan
kebijakan penyusutan normal untuk aset sejenis, dan dihitung sesuai
PSAK 16 dan PSAK 19 (par 50)
49
LESSOR – SEWA OPERASI

• Hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 50

• Jumlah agregat pembayaran sewa minimum di masa depan
dalam sewa operasi yang tidak dapat dibatalkan untuk setiap
periode berikut:
• Sampai dengan satu tahun
• Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
• Lebih dari lima tahun
• Total rental kontinjen yang diakui sebagai penghasilan dalam
periode berjalan

50
LESSOR – SALE & LEASE BACK

• Dicatat sebagai SEWA PEMBIAYAAN (par 56)

• Selisih lebih hasil penjualan dari nilai tercatat tidak dapat diakui segera sebagai
pendapatan oleh lessee
• Selisih tersebut akan ditangguhkan dan diamortisasi selama masa sewa

51
 LESSOR – SALE & LEASE BACK -
OPERASI
• Apabila harga jual = nilai wajar aset, maka laba atau
rugi harus diakui segera.
• Apabila harga jual < nilai wajar aset,
• Rugi tersebut dapat segera diakui, atau

• Rugi tersebut dikompensasikan dengan pembayaran sewa di

masa depan yang lebih rendah dari harga pasar, maka rugi
tersebut harus ditangguhkan dan diamortisasi secara
proporsional dengan pembayaran sewa selama periode
penggunaan aset
LESSOR – SALE & LEASE BACK -
OPERASI

• ILUSTRASI pencatatan sebagai SEWA OPERASI

• Apabila harga jual < nilai wajar aset,
• Terdapat Rugi penjualan aset sebesar Rp1milyar

• Perlu dicari informasi apakah pembayaran sewa tahunan dilakukan

pada harga pasar atau lebih rendah dari harga pasar

• Apabila Rp500juta per tahun memang sudah harga pasarnya, maka

kerugian akan langsung diakui

• Namun apabila Rp500juta tersebut lebih rendah dari harga pasar, maka
kerugian tersebut akan ditangguhkan dan diamortisasi selama 5 tahun
 LESSOR – SALE & LEASE BACK -
OPERASI

• Dicatat sebagai SEWA OPERASI (par 58) cont..

• Apabila harga jual > nilai wajar, maka selisih lebih dari nilai wajar tersebut ditangguhkan
dan diamortisasi selama periode penggunaan aset.

• Apabila nilai wajar aset < nilai tercatat, maka kerugian sebesar selisih antara nilai tercatat
dan nilai wajar harus diakui segera (par 60).
 SEWA
PSAK 73
PSAK 73 SEWA

Tujuan Standar
• menetapkan prinsip pengakuan, pengukuran, penyajian, dan pengungkapan
atas sewa dengan memperkenalkan model akuntansi tunggal khususnya
untuk penyewa.

Pokok Pengaturan

• Penyewa disyaratkan untuk mengakui aset hak-guna (right-of-use assets)

dan liabilitas sewa. Pengecualian:
• sewa jangka-pendek dan
• sewa yang aset pendasarnya (underlying assets) bernilai-rendah.
• Pesewa mengklasifikasikan sewanya sebagai sewa operasi atau sewa
pembiayaan dan mencatat kedua jenis sewa tersebut secara berbeda.
PSAK 73 SEWA

PSAK yang digantikan

• PSAK 30 Sewa
• ISAK 8 Penentuan Apakah suatu Perjanjian Mengandung suatu Sewa
• ISAK 23 Sewa Operasi – Insentif
• ISAK 24 Evaluasi Substansi Beberapa Transaski yang Melibatkan Bentuk
Legal Sewa
• ISAK 25 Hak atas Tanah

Tanggal Efektif

• 1 Januari 2020
STRUKTUR STANDAR
STANDAR
• Tujuan; Ruang Lingkup
• Pengecualian Pengakuan
• Mengidentifikasi Sewa
• Masa Sewa
• Penyewa
• Pesewa
• Transaksi Jual dan Sewa Balik

LAMPIRAN
• A. Daftar istilah, B. Pedoman Penerapan, C. Tanggal Efektif dan
Ketentuan Transisi, D. Amandemen terhadap PSAK

CONTOH ILUSTRASI

DASAR KESIMPULAN
RUANG LINGKUP SEWA

Ruang Lingkup

• Mengatur seluruh sewa termasuk sewa aset hak-guna dalam

subsewa masuk dalam ruang lingkup PSAK 73, kecuali:
• sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral, minyak,
gas alam, dan sumber daya serupa yang tidak dapat diperbarui;
• sewa aset biologis (PSAK 69);
• perjanjian konsesi jasa (ISAK 16);
• lisensi kekayaan intelektual (PSAK 72)
• Hak yang dimiliki oleh penyewa dalam perjanjian lisensi (PSAK 19)
untuk item seperti film, rekaman video, karya panggung,
manuskrp, hak paten dan hak cipta.
PENGECUALIAN PENGAKUAN

Penyewa dapat memilih untuk tidak menerapkan persyaratan

dalam paragraf 22–49 untuk: (par 6)
• sewa jangka-pendek; dan
• sewa yang aset pendasarnya bernilai-rendah (sebagaimana
dideskripsikan dalam paragraf PP03–PP08).

Jika paragraf 06 diterapkan untuk sewa jangka pendek, maka

penyewa mempertimbangkan sewa tersebut sebagai sewa baru
• untuk tujuan
terdapat Pernyataan
modifikasi ini, jika:
sewa; atau
• terdapat perubahan masa sewa (sebagai contoh, penyewa
mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk dalam penentuan
masa sewanya).
PENGECUALIAN PENGAKUAN

Pemilihan sewa jangka-pendek dibuat berdasarkan kelas

aset pendasar yang terkait dengan hak guna.

Kelas aset pendasar adalah pengelompokan aset pendasar

dengan sifat dan penggunaan yang serupa dalam operasi
entitas.

Pemilihan untuk sewa yang aset pendasarnya bernilai

rendah dapat dilakukan atas dasar sewa-per-sewa
IDENTIFIKASI SEWA

Identifikasi Sewa
• Suatu kontrak merupakan, atau mengandung, sewa jika kontrak
tersebut memberikan hak untuk mengendalikan penggunaan aset
identifikasian selama suatu jangka waktu untuk dipertukarkan
dengan imbalan (PP09-PP31).

Jangka waktu dapat dideskripsikan sebagai jumlah

penggunaan aset indetifikasian misal unit produksi.

Entitas menilai kembali kontrak jika syarat dan ketentuan

kontrak berubah
MEMISAHKAN KOMPONEN SEWA

• untuk kontrak yang merupakan, atau mengandung,

sewa, entitas mencatat masing-masing komponen
sewa dalam kontrak sebagai sewa secara terpisah dari
komponen nonsewa dari kontrak, kecuali cara praktis.
• Pedoman cara pemisahan komponen kontrak (PP32-
PP33).
PENYEWA

• Untuk kontrak yang mengandung komponen sewa dan tambahan komponen sewa atau
nonsewa  penyewa mengalokasi imbalan dalam kontrak ke komponen sewa berdasarkan
harga tersendiri relatif komponen sewa dan harga tersendiri agregat dari komponen nonsewa.
• Harga tersendiri ditentukan berdasarkan harga yang akan dibebankan oleh pesewa, atau
pemasok serupa, kepada entitas, secara terpisah.
• Jika harga tersendiri yang dapat diobservasi tidak tersedia,  penyewa mengestimasi dengan
memaksimalkan penggunaan informasi yang dapat diobservasi.
• Cara praktis, penyewa dapat memilih, berdasarkan kelas aset
• pendasar, untuk tidak memisahkan komponen nonsewa dari komponen sewa, dan memilih
mencatat sebagai komponen sewa tunggal.
• Penyewa tidak menerapkan cara praktis untuk derivatif lekatan yang memenuhi kriteria PSAK
71.
• Kecuali cara praktis dalam paragraf 15 diterapkan, penyewa mencatat komponen nonsewa
dengan menerapkan Pernyataan relevan lainnya.
PESEWA

• Untuk kontrak yang mengandung komponen sewa dan

tambahan satu atau lebih komponen sewa atau nonsewa,
pesewa mengalokasi imbalan dalam kontrak dengan
menerapkan PSAK 72: paragraf 73–90.
MASA SEWA

• Entitas menentukan masa sewa sebagai periode sewa yang tidak

dapat dibatalkan, dan juga:
(a) periode yang dicakup oleh opsi untuk memperpanjang
sewa jika penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi opsi
tersebut; dan
(b) periode yang dicakup oleh opsi untuk menghentikan sewa
jika penyewa cukup pasti untuk tidak mengeksekusi opsi
tersebut.
MASA SEWA

• Entitas merevisi masa sewa jika terdapat perubahan dalam periode sewa yang tidak dapat
dibatalkan.
• Sebagai contoh, periode sewa yang tidak dapat dibatalkan akan berubah jika:
• penyewa mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk dalam
penentuan masa sewa;
• penyewa tidak mengeksekusi opsi yang sebelumnya termasuk dalam
penentuan masa sewa;
• suatu peristiwa terjadi yang secara kontraktual mewajibkan penyewa untuk
mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk dalam penentuan masa
sewa; atau
• suatu peristiwa terjadi yang secara kontraktual membatasi penyewa untuk
mengeksekusi opsi yang sebelumnya termasuk dalam menentuan masa sewa.
AKUNTANSI PENYEWA

Model Akuntansi Tunggal

• Penyewa mengakui aset dan liabilitas untuk seluruh

sewa dengan masa sewa lebih dari 12 bulan, kecuali
aset pendasarnya bernilai-rendah.
• Penyewa mengakui aset hak-guna yang
merepresentasikan haknya untuk menggunakan aset
pendasar sewaan dan liabilitas sewa yang
merepresentasikan kewajibannya untuk membayar
sewa.
AKUNTANSI PENYEWA

Pengukuran
• Penyewa mengukur aset hak-guna dengan cara yang
serupa dengan aset non-keuangan lain (seperti aset
tetap) dan liabilitas sewa dengan cara yang serupa
dengan liabilitas keuangan lainnya.
• Penyewa mengakui penyusutan aset hak-guna dan
bunga atas liabilitas sewa, dan juga mengklasifikasi
pembayaran kas untuk liabilitas sewa menjadi bagian
pokok dan bagian bunga dan menyajikannya dalam
laporan arus kas dengan menerapkan PSAK 2: Laporan
Arus Kas.
BIAYA PEROLEHAN

• jumlah pengukuran awal liabilitas sewa, sebagaimana dideskripsikan dalam

paragraf 26;
• pembayaran sewa yang dilakukan pada atau sebelum tanggal permulaan,
dikurangi dengan insentif sewa yang diterima;
• biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh penyewa; dan
• estimasi biaya yang akan dikeluarkan oleh penyewa dalam membongkar dan
memindahkan aset pendasar, merestorasi tempat di mana aset berada atau
merestorasi aset pendasar ke kondisi yang disyaratkan oleh syarat dan ketentuan
sewa, kecuali biaya-biaya tersebut dikeluarkan untuk menghasilkan persediaan.
Penyewa dikenai kewajiban atas biaya-biaya tersebut baik pada tanggal
permulaan atau sebagai konsekuensi dari telah menggunakan aset pendasar
selama periode tertentu.
AKUNTANSI PENYEWA

Teknik Pengukuran

• Aset dan liabilitas yang timbul dari sewa pada awalnya

diukur berdasarkan nilai kini.
• Pengukuran tersebut termasuk pembayaran sewa yang
tidak dapat dibatalkan (termasuk pembayaran terkait-
inflasi), dan juga termasuk pembayaran yang akan
dilakukan pada periode opsional jika penyewa cukup
pasti untuk mengeksekusi opsi perpanjangan sewa
atau tidak mengeksekusi opsi penghentian sewa.
PENGAKUAN AWAL

Pengakuan dan Pengukuran Awal

• mengakui aset hak-guna dan liabilitas sewa

• mengukur aset hak-guna pada biaya perolehannya.
• mengukur liabilitas sewa pada nilai kini pembayaran sewa yang
belum dibayar pada tanggal permulaan. Pembayaran sewa
didiskontokan dengan menggunakan suku bunga implisit dalam
sewa jika suku bunga tersebut dapat ditentukan. Entitas dapat
menggunakan suku bunga pinjaman inkremental penyewa jika
suku bunga implisit dalam sewa tidak dapat ditentukan (par 26)
PEMBAYARAN SEWA

• pembayaran tetap (termasuk pembayaran tetap secara-substansi sebagaimana

dideskripsikan dalam paragraf PP42), dikurangi dengan piutang insentif sewa;
• pembayaran sewa variabel yang bergantung pada indeks atau suku bunga yang pada
awalnya diukur dengan menggunakan indeks atau suku bunga pada tanggal
permulaan (sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf 28);
• jumlah yang diperkirakan akan dibayarkan oleh penyewa dalam jaminan nilai
residual;
• harga eksekusi opsi beli jika penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi opsi tersebut
(dinilai dengan mempertimbangkan faktor yang dideskripsikan dalam paragraf PP37–
PP40); dan
• pembayaran penalti karena penghentian sewa, jika masa sewa merefleksikan
penyewa mengeksekusi opsi untuk menghentikan sewa.
AKUNTANSI PENYEWA

Pengukuran Selanjutnya

• mengukur aset hak-guna dengan menerapkan model biaya,

kecuali entitas menerapkan model pengukuran lain; dan
• mengukur liabilitas sewa untuk merefleksikan bunga atas
liabilitas sewa, sewa yang telah dibayar, dan penilaian
kembali atau modifikasi sewa atau pembayaran sewa tetap
secara-substansi revisian serta mengukur kembali liabilitas
sewa untuk merefleksikan perubahan pembayaran sewa
PENGUKURAN SELANJUTNYA ASET

• Untuk menerapkan model biaya, penyewa mengukur aset hak-guna

pada biaya perolehan:
• dikurangi dengan akumulasi penyusutan dan akumulasi kerugian penurunan
nilai (PSAK 48); dan
• disesuaikan dengan pengukuran kembali liabilitas sewa yang ditetapkan dalam
paragraf 36(c)  revaluasi/fair value.
• Penyewa menerapkan persyaratan penyusutan dalam PSAK 16: Aset Tetap dalam menyusutkan
aset hak-guna, dengan mempertimbangkan persyaratan dalam paragraf 32.
• jika biaya perolehan aset hak-guna merefleksikan penyewa akan mengeksekusi opsi beli, maka penyewa
menyusutkan aset hak-guna dari tanggal permulaan hingga akhir umur manfaat aset pendasar.
• Jika tidak, maka penyewa menyusutkan aset hak-guna dari tanggal permulaan hingga tanggal yang lebih
awal antara akhir umur manfaat aset hak-guna atau akhir masa sewa.
PENGUKURAN SELANJUTNYA
LIABILITAS SEWA
• Setelah tanggal permulaan, penyewa mengukur liabilitas sewa
• dengan:
• meningkatkan jumlah tercatat untuk merefleksikan bunga atas liabilitas
sewa;
• mengurangi jumlah tercatat untuk merefleksikan sewa yang telah dibayar;
dan
• mengukur kembali jumlah tercatat untuk merefleksikan penilaian kembali
atau modifikasi sewa yang ditetapkan dalam paragraf 39–46, atau untuk
merefleksikan pembayaran sewa tetap secara-substansi revisian (lihat
paragraf PP42).
• Bunga atas liabilitas sewa pada masing-masing periode selama masa sewa adalah jumlah
yang menghasilkan suku bunga periodik yang konstan atas sisa saldo liabilitas sewa.
PENILAIAN KEMBALI LIABILITAS
SEWA
• Penyewa mengakui jumlah pengukuran kembali liabilitas sewa sebagai penyesuaian
terhadap aset hak-guna. Akan tetapi, jika jumlah tercatat aset hak-guna berkurang
menjadi nol dan masih terdapat pengurangan dalam pengukuran liabilitas sewa,
maka penyewa mengakui sisa jumlah pengukuran kembali dalam laba rugi.
• Penyewa mengukur kembali liabilitas sewa dengan mendiskontokan pembayaran
sewa revisian menggunakan tingkat diskonto revisian, jika:
• terdapat perubahan masa sewa, sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf 20–21.
Penyewa menentukan pembayaran sewa revision berdasarkan masa sewa revisian; atau
• terdapat perubahan pada penilaian atas opsi untuk membeli aset pendasar, dinilai
dengan mempertimbangkan kejadian dan keadaan yang dideskripsikan dalam paragraf
20–21 dalam konteks opsi beli. Penyewa menentukan pembayaran sewa revisian untuk
merefleksikan perubahan dalam jumlah terutang dalam opsi beli.
AKUNTANSI PENYEWA

Modifikasi Sewa

• Sewa mensyaratkan agar penyewa mencatat modifikasi sewa

sebagai sewa terpisah jika 2 kondisi terpenuhi

Penyajian dan Pengungkapan untuk Penyewa

• Sewa mencakup persyaratan pengungkapan untuk penyewa.

• Penyewa perlu menerapkan pertimbangannya dalam menentukan
informasi yang akan diungkapkan untuk mencapai tujuan dalam
menyediakan dasar bagi pengguna laporan keuangan untuk menilai
dampak sewa terhadap posisi keuangan, kinerja keuangan, dan
arus kas penyewa.
AKUNTANSI PESEWA

Prinsip pengakuan
• Sewa secara substansial melanjutkan persyaratan akuntansi untuk
pesewa yang telah diatur sebelumnya dalam PSAK 30: Sewa.
• Pesewa tetap mengklasifikasikan sewanya sebagai sewa operasi atau
sewa pembiayaan dan mencatat kedua sewa tersebut secara berbeda.

Penyajian dan Pengungkapan untuk Penyewa

• Sewa mensyaratkan agar aset pendasar sewa operasi disajikan dalam
laporan posisi keuangan sesuai dengan sifat aset pendasar tersebut
• Mensyaratkan pengungkapan informasi yang memberikan dasar bagi
pengguna laporan keuangan untuk menilai dampak sewa terhadap
laporan keuangan pesewa, khususnya pengungkapan tambahan bagi
pesewa tentang eksposur risiko pesewa terutama terkait risiko nilai
residual.
TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK

• Jika entitas (penjual–penyewa) mengalihkan aset kepada

entitas lain (pembeli–pesewa) dan menyewa aset tersebut
kembali dari pembeli–pesewa, maka baik penjual–penyewa
maupun pembeli–pesewa mencatat kontrak pengalihan
dan sewa
• Entitas menerapkan persyaratan penentuan kapan
kewajiban pelaksanaan dalam PSAK 72: Pendapatan dari
Kontrak dengan Pelanggan telah terpenuhi untuk
menentukan apakah pengalihan aset dicatat sebagai
penjualan aset tersebut.
TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK
• Jika pengalihan aset memenuhi PSAK 72, maka:
• penjual–penyewa mengukur aset hak-guna yang timbul dari
sewa-balik pada proporsi jumlah tercatat aset sebelumnya
yang terkait dengan hak guna yang dipertahankan oleh
penjual–penyewa.Penjual–penyewa mengakui hanya jumlah
untung atau rugi yang terkait dengan hak yang dialihkan ke
pembeli–pesewa.
• pembeli–pesewa mencatat pembelian aset dengan
menerapkan Pernyataan yang relevan, dan untuk sewa
dengan menerapkan persyaratan akuntansi pesewa dalam
Pernyataan ini.
TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK
• Jika nilai wajar imbalan untuk penjualan aset tidak sama dengan nilai wajar aset,
atau jika pembayaran untuk sewa tidak sama dengan harga pasar, maka entitas
melakukan penyesuaian di bawah ini untuk mengukur hasil penjualan pada nilai
wajar:
• jika di bawah harga pasar, maka dicatat sebagai pembayaran sewa dibayar di muka;
dan
• jika di atas harga pasar, maka dicatat sebagai tambahan pembiayaan yang diberikan
oleh pembeli–pesewa kepada penjual–penyewa.
• Entitas mengukur kemungkinan penyesuaian berdasarkan mana yang lebih dapat
ditentukan dari:
• selisih antara nilai wajar imbalan penjualan dan nilai wajar aset; dan
• selisih antara nilai kini pembayaran kontraktual sewa dan nilai kini pembayaran sewa
pada harga pasar.
TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK

• Jika pengalihan aset oleh penjual–penyewa tidak memenuhi persyaratan dalam

PSAK 72, maka:
• penjual–penyewa melanjutkan pengakuan aset alihan dan mengakui liabilitas
keuangan sebesar hasil pengalihan. Penjual-penyewa mencatat liabilitas keuangan
dengan menerapkan PSAK 71: Instrumen Keuangan.
• pembeli–pesewa tidak mengakui aset alihan dan mengakui aset keuangan sebesar
hasil pengalihan. Pembeli-pesewa mencatat aset keuangan dengan menerapkan
PSAK 71: Instrumen Keuangan.
DAMPAK PERUBAHAN
DAMPAK DALAM RASIO KEUANGAN