BAGAIMANA MENGEMBANGKAN USAHA

MENAMBAH STRUKTUR PERMODALAN Antara lain: JUAL ASET KREDIT Lain-lain JAMINAN

JUAL BELI ASET

UNTUK MENAMBAH MODAL USAHA DIA MENJUAL/ GADAIKAN PAKAIAN DALAM (UNDER WEAR)

JUAL BELI SAHAM SAMPOERNA PHILLIP MORRIS

EFISIENSI JUAL ASET/ JAMINKAN PABRIK MILIKNYA

KASUS - JAMINAN
Perkembangan bisnis transportasi saat ini begitu menjanjikan. Melihat prospek bisnis transportasi yang begitu menjanjikan, pasangan Sukma dan Hamzah mencoba untuk menggelutinya. Untuk itu mereka mengajukan permohonan kredit kepada Bank Mandiri sebesar Rp. 5 Milyar. Setelah melakukan analisis yang cermat dan seksama pihak bank sepakat memberikan kredit kepada mereka, namun untuk itu harus ada jaminan yang cukup.

MACAM JAMINAN
a. Sebuah bangunan rumah yang berdiri di atas tanah SHM; b. Sebuah ruko yang berdiri di atas tanah dengan status hak pengelolaan; c. 2 buah mobil perusahaan; d. 5 cincin berlian; e. 10 ribu saham PT ABC. Tbk; f. Personal Guarantee dari orang tua Sukma.

PERTANYAAN/TUGAS
Kontrak apa saja yang harus dibuat dalam kasus tersebut ? Siapa saja yang menjadi para pihak dalam kontrak tersebut ? Lembaga jaminan apa yang paling tepat untuk mengikat obyek jaminan tersebut ?

KONSEP MAST
Marketability, yaitu bahwa jaminan tersebut mudah untuk dipasarkan. Ascertainability, yaitu ada standar harga ( nilai ) tertentu untuk jaminan tersebut. Stability of value, yaitu jaminan itu mempunyai stabilitas nilai dimasa mendatang. Transferability, yaitu jaminan itu mudah untuk dipindah tangankan.

Lembaga Jaminan HIPOTIK

EKSISTENSI BUKU II BW

Dengan berlakunya UU No. 5 Tahun 1960 UUPA, eksistensi Buku II BW banyak terkurangi.

Konsideran UUP- MEMUTUSKAN Dengan mencabut : 1. 2. 3. . 4. Buku II BW sepanjang mengenai BUMI, AIR serta KEKAYAAN ALAM yang terkandung didalamnya, kecuali ketentuan mengenai Hypotheek.

PASAL 51
Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan ... diatur dengan UU

PASAL 57
Selama UU mengenai hak tanggungan sbgmn. tsb. dalam pasal 51 belum terbentuk, maka yang berlaku adalah ketentuan-ketentuan mengenai hypotheek dan crediet verband.

Dengan berlakunya UU no. 4/1996 eksistensi Hipotik semakin terkurangi Pasal 29 menyatakan: Dengan berlakunya UU ini ketentuan mengenai hypotheek sebagaimana tersebut dalam Buku II BW sepanjang mengenai pembebanan Hak Tanggunan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi.
hypotheek dan crediet verband sepanjang menyangkut benda tanah dan segala sesuatu yang melekat dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi

Untuk benda tidak bergerak berupa tanah dan benda-benda yang terkait dengan tanah lembaga jaminannya adalah hak tanggungan

EKSISTENSI HIPOTIK
BUKU II BW
Pasal 1162

UUPA

DEFINISI HIPOTIK Pasal 1164 BW

Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatan

CIRI-CIRI HIPOTIK

HAK KEBENDAAN OBYEK: BENDA TIDAK BERGERAK SEBAGAI PELUNASAN HUTANG Merupakan perjanjian ikutan ( perjanjian accessoir ) Mengikuti perjanjian pokoknya

SAAT TERJADINYA HIPOTIK

TAHAP PERTAMA PERJANJIAN POKOK KONSENSUIL - OBLIGATOIR TAHAP KEDUA PERJANJIAN HIPOTIK ( ACCESSOIR )

SYARAT :

TITEL SAH BESCHIKKINGSBEVOEGD

Benda tidak bergerak, yang tidak menyangkut benda tanah dan benda-benda yang terkait dengan tanah

Contoh : Kapal Laut, Pesawat, Helikopter

BENDA BERGERAK

BUKAN OBYEK HIPOTIK

Pasal 1167 BW

HIPOTHEEK Buku II title 21 1161-1178 BW

Beberapa ketentuan tentang Hipotik a. Hak kebendaan (zakelijkrecht); b. Diperjanjikan; c. Merupakan perjanjian accessoir; d. Mempunyai sifat zaaksgevolg /droit de suite e. lebih didahulukan pemenuhannya daripada piutang lainnya - droit de preference f. Obyek hipotik: benda tetap; g. Tidak dapat dibagi-bagi Dasar hukum 1162 BW 1162 BW 1162 BW 1163 (2) BW jo. 1198 BW 1133, 1134 (2) BW

1162 BW 1163 (1) BW

h. Hipotik dapat diulang i. Azas Prioritas j. Hipotik harus dituangkan dalam akta otentik(dengan berlakunya UUPA pembebanan hipotik dg akta PPAT) k. Segala janji yang berisi hak untuk kreditor menguasai/memiliki obyek hipotik adalah batal l. Azas publisitas; m.Azas spesialitas (pertelaan)

1181 BW 1181 Bw 1171 BW jo. PP 24/1997 1178(1)BW PP 24/1997 1179 BW 1174 BW

AZAS-AZAS HIPOTIK
Azas Preference Azas Tidak dpt. dibagi-Bagi Azas Droit de
Suit / Zaaksgevolg

Azas Pelaksanaan Eksekusi

yang Mudah dan Pasti

Azas Spesialitas
(pertelaan)

Sifat Accessoir Azas Pemisahan Vertikal

(verticale accessie)

Azas Publisitas
(openbaarheid)

AZAS PREFERENCE
MENDAHULU PREFERENSI MUNCUL KETIKA BERHADAPAN ANTARA HAK KEBENDAAN DENGAN HAK PERORANGAN HIPOTIK = HAK KEBENDAAN (YG MEMBERI JAMINAN) 1162 BW

AZAS TDK DAPAT DIBAGI-BAGI

PENGERTIAN
PELUNASAN ATAS SALAH SATU OBYEK JAMIAN TIDAK BERARTI OBYEK TSB DAPAT DIMINTA KEMBALI PENGEMBALIAN OBYEK JAMINAN TERJADI KETIKA SELURUH HUTANG DILUNASI

Droit de Suit / Zaaksgevolg

Hipotik itu mengikuti benda jaminan, di tangan siapa pun obyek itu berada Hak itu dapat ditegakkan/dituntut oleh kreditor emegang hipotik

Sifat Accessoir
PERJANJIAN POKOK (HUTANG-PIUTANG)

PERJANJIAN IKUTAN

PERJANJIAN KEBENDAAN

HIPOTIK

Azas Perlekatan Vertikal

SEGALA SST YG MELEKAT DGN TANAH, MENYATU DENGAN OBYEK TANAH TSB

APAKAH MEREKA TERMASUK OBYEK JAMINAN HIPOTIK ?

Azas Pelaksanaan Eksekusi yang Mudah dan Pasti

PARATE EKSEKUSI

Azas Spesialitas (pertelaan)

secara individual harus ditunjukkan dengan jelas wujud, batas, letak, luas tanah

Azas Publisitas

(openbaarheid) Mengikat pihak III

ISI AKTA HIPOTIK

WAJIB
BERISI:

FAKULTATIF
BERISI:

PERTELAAN (SPECIALITEIT)

JANJI-JANJI

*BEDING VAN EIGEN MACHTIG VERKOP *HUUR BEDING *ASSURANTIE BEDING *BEDING VAN NIET ZUIVERING

HAK TANGGUNGAN

FILOSOFI Kelahiran UU HAK TANGGUNGAN

Amanat Pasal 51 UUPA Support pada perkembangan dunia bisnis (perbankan - perkreditan) hypotheek & crediet verband out of date Perlunya lembaga jaminan yang kuat

substansi: ~ Kepastian Hukum ~ Perlindungan Hukum

Ciri-ciri Hak Tanggungan sebagai lembaga jaminan yang kuat

Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya (preference) Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan ditangan siapapun obyek itU berada (droit de suite/zaaksgevolg) Memenuhi azas spesialitas dan publisitas Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya

PERSAMAAN KARAKTERISTIK UUHT dan BW

Obyek hak tanggungan

o HAK MILIK o HAK GUNA USAHA o HAK GUNA BANGUNAN o HAK PAKAI
AMANAT PASAL 51 UUPA Tambahan oleh UUHT sendiri Rasio: Mengantisipasi perkembangan dan kebutuhan dunia usaha

Pengaturan Pasal 4 UUHT Merupakan perluasan obyek hak tanggungan sebagaimana amanat Pasal 51 UUPA

PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

didahului dengan

JANJI UNTUK MEMBERIKAN HAK TANGGUNGAN SBG PELUNASAN HUTANG

MERUPAKAN BAGIAN yang TIDAK TERPISAHKAN DARI PERJANJIAN POKOKNYA (accessoir)

DITUANGKAN DALAM: AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT) OLEH PPAT (AKTA PPAT) (Pasal 10 UUHT)

SUBSTANSI APHT
BERSIFAT WAJIB:

dengan mencantumkan SUBSTANSI sbb: NAMA & IDENTITAS PARA PIHAK DOMISILI PARA PIHAK JUMLAH UTANG NILAI TANGGUNGAN URAIAN MENGENAI OBYEK HAK TANGGUNGAN Pasal 10 (2) UUHT

Janji-janji Dalam APHT

a. janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang hak Tanggungan; b. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan; c. janji yang memberi kewenangan pemegang hak tanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan Penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak Obyek Hak tanggungan apabila debitor cidera janji; d. janji Yang memberi kewenangan pemegang hak tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang;

e. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji; f. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari hak tanggungan; g. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang hak Tanggungan; h. janji bahwa pemegang hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum; i. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan; j. janji bahwa pemberi hak tanggungan akan mengosongkan obyek hak tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan k. janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4).

DILARANG:
JANJI YG memberikan Kewenangan KEPADA PEMEGANG HAK TANGGUNGAN UNTUK MEMILIKI OBYEK hak TANGGUNGAN APABILA: debitor cidera janji BATAL DEMI HUKUM PASAL 12 UUHT DALAM HIPOTIK: "VERVALBEDING" PASAL 1178 BW

SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN(SKMHT)

FORMAT AKTA NOTARIS AKTA PPAT

SUBSTANSI: 1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan HT. 2. Tidak memuat kuasa substitusi. 3. Mencantumkan secara jelas obyek HT, jumlah utang & nama serta identitas kreditornya, nama & identitas debitor apabila debitor bukan pemberi HT.

bersifat wajib

jangka waktu SKMHT

HAK ATAS TANAH YG SUDAH TERDAFTAR

WAJIB DIIKUTI DENGAN PEMBUATAN APHT
SELAMBATLAMBATNYA 1 BULAN

HAK ATAS TANAH YG BELUM TERDAFTAR

WAJIB DIIKUTI DENGAN PEMBUATAN APHT
SELAMBATLAMBATNYA 3 BULAN

Pasal 15 (3)

Pasal 15 (4)

Pasal 15 (6) : SKMHT yang tidak mengikuti ketentuan Pasal 15 (3) dan (4), batal demi hukum.

Perkecualian Pasal 15 (5):SKMHT untuk menjamin kredit tertentu

PERMEN AGRARIA/KEPALA BPN NOMOR 4 TAHUN 1996 Untuk kredit kecil (a.l. KUK, KPR RSRSS) jangka waktu pembebanan (SKMHT 4 APHT) s/d berakhirnya perjanjian pokok (vide Pasal 1)

Apakah benar Hipotik itu tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan

...out of date...

Out of date ???!!!

Bandingkan !

Perbandingan Karakteristik UUHT - BW

DASAR HUKUM AZAS-AZAS UUHT
Azas Preference Azas Tidak Dapat Dibagi-bagi Azas droit de suite/zaaksgevolg

BW

Penj. Umum Ps.1131 Angka 4 Ps 1134 (2) Ps. 1 (1) Ps.1198 Ps. 20 (1) Ps. 2 Ps. 1163 Penj. Umum Angka 3 Ps.1163 (2) Butir 2 Ps.1198 Ps. 7

Azas Pemisahan Horisontal (horizontale scheiding) Azas Vertikal (verticale accessie) Azas pelaksanaan eksekusi yang mudah dan pasti (parate eksekusi) Azas Spesialitas (Pertelaan)

Penj. Umum Angka 6 Ps. 1 (1) Ps. 4 (4) Ps. 4 (5)

Ps. 571 Ps. 1165

Penj. Umum Angka 4 Ps.1198 (2) Ps.1 (1) Ps. 20 (6) Ps.11 (1) Butir e Ps.1174 (1)

Azas Publisitas (Openbareheid)

Sifat Accessoir

Ps.13 (1) Penj. Ps.13 Ps.1179 (1) (1) dan (5) Penj. Umum Angka 8 Ps.1162 Ps. 10 (1) Ps. 18 (1)

kesimpulan
Secara substansial antara Hypotheek dengan Hak Tanggungan mempunyai karakteristik yang hampir sama; Substansi Hak Tanggungan lebih banyak mengambil alih azas-azas dalam BW (hypotheek) Analisis yang menyatakan hypotheek out of date tidak tepat Perlu pertimbangan bisnis dalam pengaturan hukum jaminan lembaga jaminan.