HT ELEKTRONIK - Oleh:

Shifting Era Dalam Pendaftaran Irma Devita

Hak Tanggungan Purnamasari, SH, MKn
(Pembahasan Permenag/Ka BPN No. 9/2019) www.irmadevita.com
 "Times of crisis, of disruption
or constructive change, are not
only predictable, but desirable.
They mean growth. Taking a
new step, uttering a new
word, is what people fear
most.“
~ Fyodor Dostoevsky
 LANDASAN HUKUM LAYANAN ELEKTRONIK

1 2 3 4

Permen ATR/KBPN
Permen ATR/KBPN Permen ATR/KBPN No.7 Th.2019 tentang Permen ATR/KBPN
5/2017 tentang No.3 Th.2019 tentang Perubahan Kedua atas No.9 Th. 2019 tentang
Layanan Informasi Penerapan Tanda Permen ATR/KBPN Pelayanan Hak
Secara Elektronik. Tangan Elektronik. No.3 Th.1987 tentang Tanggungan Secara
Ketentuan Elektronik
Pelaksanaan PP No.24
Th.1997 tentang
Pendaftaran Tanah.
 PMNA/Ka BPN No.9/ 019
• Sebagai dasar hukum penyelenggaraan
sistem pelayanan Hak Tanggungan
terintegrasi secara elektronik yang disebut
dengan Sistem HT-el.
• Persyaratan permohonan dibuat dalam
bentuk Dokumen Elektronik.
• Hasil layanan Sistem HT-el berupa Sertipikat
Hak Tanggungan dan Catatan hak
tanggungan dalam bentuk Dokumen
Elektronik dan pengesahannya
menggunakan Tanda Tangan Elektronik
• Kewajiban Kepala Kantor Pertanahan untuk
memvalidasi seluruh data tekstua dan data
digital dalam KKP dalam rangka
penyelenggaraan Sistem HT-el.
 Para Pihak
Kreditur

Debitur/
HT
PPAT
Penjamin
Online

Kantor
pertanahan
 Pelaksanaan Hak Tanggungan el

BANK PPAT
T
• Mendaftarkan dan memverifikasi akun melalui aplikasi Mitra
Kerja • Memverifikasi akun Mitra Kerja
• Melakukan pendaftaran dan pembayaran layanan HT elektronik • Melakukan pengecekan sertipikat melalui dua pilihan
secara online yaitu secara elektronik atau non elektronik
• Apabila terdapat perbaikan data maka melakukan perbaikan • Menyampaikan APHT melalui sistem HT elektronik
Sertipikat HT paling lama 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal
Sertipikat Hak Tanggungan diterbitkan.
• Mencetak produk sertipikat HT
• melekatkan hasil cetakan catatan HT yang diterbitkan oleh
Sistem HT-elektronik.

KANTOR PERTANAHAN PENUNDAAAN LAYANAN

• Dalam waktu 7 hari melakukan verifikasi terhadap
berkas permohonan HT
• Jika ada permasalahan melakukan penundaan layanan
• Kepala Kantor Pertanahan wajib memvalidasi seluruh data
tekstual dan data digital dalam KKP.
• Hasil validasi data merupakan dokumen elektronik yang
mempunyai kekuatan hukum yang sama dengan dokumen
tercetak.
• Dalam hal pelayanan HT Elektronik, dan dalam jangka waktu
proses pelayanan terdapat permasalahan maka berkas ditunda.
• Dalam hal penundaan lebih dari hari ketujuh sejak pelayanan
diterima oleh Sistem HT-el, proses pelayanan dinyatakan batal.
• Biaya layanan dapat dikembalikan kepada pemohon.
Proses Online (Pasal 6)

Pendaftaran HT

Peralihan HT (subrogasi/cessie)

Peralihan Nama Kreditur

Penghapusan (Roya Hak Tanggungan)

 Hak Tanggungan Elektronik
HT Elektronik
HT KONVENSIONAL HT ELEKTRONIK
BANK PPAT PPAT BANK

Mengunggah Akta ke BPN

Memberi Kuasa kepada PPAT Kuasa mendatangi Kantor • Membuat berkas permohonan
Pertanahan • Mencetak Surat Pengantar sec ara elektronik (tanpa datang)
• Menyerahkan salinan Akta &
Sertipikat Tanah kepada Bank

Menitipkan biaya pendaftaran HT Membayarkan biaya pendaftaran - Membayar biaya pendaftaran

Mengambil sertipikat dari Kantor

Menerima sertipikat dari PPAT Pertanahan - Menerima sertipikat HT Elektronik

Menerima sertipikat setelah hari Mengambil sertipikat pada hari

ke 7 ke 7 - Diterima otomatis hari ke 7

Produk sertifikat analog dalam Produk sertifikat analog dalam

media kertas media kertas - Produk sertipikat berupa file PDF
dengan tanda tangan digital

Mencetak dan Melekatkan

Menerima sertipikat yang sudah- - catatan pendaftaran pada
diberikan catatan sertipikat HAT
 Mekanisme (pasal 9)

Mengunggah
dokumen
Membuat Seluruh asli
Memenuhi berupa
Mengajukan surat dokumen
syarat-syarat salinan akta
permohonan pernyataan disimpan di
permohonan PPAT dan
keabsahan kantor PPAT
data
pendukung
 Layanan HT-el
APLIKASI MITRA BANK
PPAT APLIKASI HT-el
KERJA /KREDITUR

1 4
Proses Permohonan Proses peng Inputan
BANK melakukan
PPAT Melakukan: PengInputan Nomor dan Dokumen ke dalam
pengInputan HT-el
• Cek Data Pendukung Kode Akta HT Aplikas Mitra ATR
• Pengecekkan Sertifikat
• Penandatanganan APHT
5

Cari Dokumen berdasarkan

2 3 Surat Pengantar dari PPAT

6
7
Menerima Email SPS PNBP Pembuatan SPS PNBP HT
Pendaftaran HT

Laporan Bulanan PPAT terbit Surat Pengantar.
Untuk di tanda tangani oleh
PPAT dan dikirimkan kepada
BANK Berikut Asli Sertifikat dan
Asli Salinan APHT
8
9
Melakukan Pembayaran Proses Pencatatan dan
Verifikasi Dokumen HT oleh
Kantor Pertanahan

10
Catatan: Sertifikat HT Selesai
Agar KTP DEBITUR sudah terdaftar di dukcapil (untuk Perorangan).
 "CHANGE IS INEVITABLE, AND THE
DISRUPTION IT CAUSES OFTEN
BRINGS BOTH INCONVENIENCE AND
OPPORTUNITY."

~ Robert Scoble
 • Proses pendaftaran
HT menjadi lebih
cepat dan relatif lebih
mudah
• Kecepatan
pendaftaran
menghilangkan
potensi gugatan dan
fraud
• Komponen biaya
lebih pasti.
• Efisiensi proses bisnis
pertanahan.

Peluang • Mempercepat
kepastian hukum bagi
kreditur
 TANTANGAN
• PPAT, Kreditur & ASN dituntut untuk memiliki
pengetahuan dan skill yang cukup terkait
dengan proses pendaftaran hak tanggungan.
• PPAT harus melek tekhnologi dan dapat
memastikan keabsahan dokumen.
• Bagaimana jika terjadi error (salah input atau
sistem down) saat pendaftaran ?
• Penyimpanan dokumen asli hanya pada PPAT
hal ini merupakan tantangan tersendiri 
-berapa lama?
-bagaimana jika PPAT meninggal
dunia/pindah protokol?
-bagaimana jika dokumen asli musnah
(terbakar, gempa bumi, dll?)  dokumen
yang di scan harus bisa menjadi alat bukti
yang sah.