SERTIFIKASI HAK MILIK SATUAN

RUMAH SUSUN (SHMSRS)

PROYEK PERUM PERUMNAS
PROJECT PROFILE – SAMESTA MAHATA TANJUNG BARAT

LOCATION
Lenteng Agung Street
DKI Jakarta

LAND OWNERSHIP
LAND AREA
Long Term Lease
1,5 Ha
from PT KAI
(Indonesia Train
Coorporation)
Construction
Period
2017- 2022

- CAR PARK (1Mst -6th

floor)
- TOTAL UNIT Total: 218 units
1216 Units Park & Ride : 90 units
- Built in 2 towers Resident : 122 units
a. Tower I : 256 Units
(23 floors) - MOTOR PARK (SB floor)
b. Tower U : 960 Units Total: 760 units
(29 floors) Park & Ride : 150 units
TELAH TERBIT HPL AN KAI TH 2020
Resident : 610 units
PROJECT PROFILE – SAMESTA MAHATA SERPONG

LOKASI
Jl. Raya Rawa Buntu, LUAS LAHAN
Kota Tangerang Selatan + 2,4 Ha (total)
8.142,7 m2 (Tahap 1)

JUMLAH TOWER
6 Tower
2 Tower Rusunami , 4 Tower Anami
Tahap I : 1.816 unit; 3 Tower,
terdiri dari :
STATUS LAHAN Rusunami 330 unit; 1 Tower
Tanah Milik KAI MASA PROYEK Anami 1.486 unit; 2 Tower
(long term lease) 2018 - 2025

 KDB : 55% - 60%

 KLB : 1,2 - 7,2
 KDH : 10%
 GFA : + 83.595,6 m2
 Ketinggian : 115 m
 Anami (2 Tower) : 34 lantai
 Rusunami (1 Tower) : 32 lantai
 Rasio Parkir : 1 : 10
 Akses Jalan Utama : Jalan Raya Rawabuntu,
Kota Tangsel
TELAH TERBIT HPL AN KAI TH 2018
PROJECT PROFILE – SAMESTA MAHATA MARGONDA

TELAH TERBIT HPL AN KAI

 5

Apartemen Samesta Sentraland Cengkareng

APARTEMEN SAMESTA CENGKARENG

TELAH TERBIT HGB

PERUMNAS TH 2021

www.sentraland.cengkareng.id Perumnas Sentraland Cengkareng Sentraland_Cengkareng

GRAND SENTRALAND
SENTRALAND SUKARAMAI
KARAWANG
SENTRALAND JAKABARING
SUKARAMAI

Pembangunan rusun Jakabaring

dimulai tahun 2016 sampai dengan
tahun 2018 dan progress fisik ketiga
tower telah selesai 100%.

•Status perizinan proyek Jakabaring

telah memadai dan sudah terbit
sertifikat HPL seluas 50.589 m2 atas
nama Pemerintah Provinsi Sumatera
Selatan, namun didalam tapak
bangunan masih terdapat tanah
seluas 696 m2 yang belum terbit
Sertipikat HPL dan merupakan
kewajiban Pemerintah Provinsi
Sumatera Selatan.

Untuk penyediaan sarana akomodasi bagi atlet, Pemprov

Sumsel telah melakukan penyediaan/pembebasan dan
pematangan lahan seluas +/- 5ha beserta penerbitan
Sertifikat Hak Pakai Lahan (SHPL) dan fasum/fasosnya,
sedangkan konstruksi bangunan dilaksanakan oleh
Perumnas;
APARTEMEN
GRAND SENTRALAND
SAMESTAKARAWANG
CENGKARENG

Sentratimur dan Centerpoint

To
CONTOH SHMSRS
(APARTEMEN GRAND SENTRALAND KARAWANG)

Pendaftaran Pertama Denah Satuan Rumah Susun Denah Bangunan Lantai Gambar Situasi
PROSES PENERBITAN SHMSRS
Penerbitan SHMSRS diatur dalam PP No. 13
Tahun 2021 tentang penyelenggaraan Rumah
SHMSRS a.n.
START Akta Pemisahan
Pengembang
Susun.

Jangka waktu penerbitan SHMSRS membutuhkan

waktu yang relatif lama, hal ini disebabkan
banyaknya proses yang harus ditempuh oleh
Penerbitan HGB Pengesahan pengembang untuk sampai tahap penerbitan
AJB SHMSRS, seperti proses pelaksanaan
Induk Pertelaan
pembangunan dan pemenuhan persyaratan
perizinan (teknis, administrasi dan ekologis).

Penyusunan Balik Nama Proses perizinan yang berlaku pada tiap daerah
Dokumen SLO dan SLF SHMSRS a.n tidak sama sehingga target penyelesaian SHMSRS
Pertelaan Konsumen seringkali tidak sesuai dengan jadwal yang
ditentukan, sehingga berdampak pada :
1. Proses penyerahan unit / BAST kepada
konsumen yang mensyaratkan adanya AJB dan
SHMSRS.
PBG / IMB Pembangunan FINISH 2. Beban biaya pengelolaan menjadi tanggung
jawab Perumnas selama belum diterbitkannya
SHMSRS atas nama konsumen.
 TIMELINE MAHATA TANJUNG BARAT
2022 2023
KOMP.
PENYELESAIAN PENINGKATAN
STATUS ASET MUTU PEND.
KAI* SELESAI SLF TERBIT

2018
s/d JUN JUL AGT DES DES 2023
2021

PENGURUSAN PEMB.
HGB INDUK & SELESAI &
SLF HGB INDUK
TERBIT

PROSES PERTELAAN
*Terdapat kewajiban mitra KAI terkait kompensasi
ke KEMENHUB

MASA PEMBANGUNAN PERIODE BAST


NO PERMASALAHAN
1 Permasalahan Supply Air Bersih
untuk Mahata Tanjung Barat
2 Kewajiban Penyediaan Fasilitas
Pendidikan di luar lokasi Proyek
Mahata Tj. Barat
3 Kewajiban tambahan berupa
pembangunan Jalan pada Ijin
Prinsip Pemanfaatan Ruang (IPPR)
Mahata Tj Barat.
4 Kewajiban tambahan berupa
pembangunan sesuai Rekomendasi
Andalalin Mahata Tj Barat.
PERMASALAHAN DAN DUKUNGAN
KONDISI SAAT INI DUKUNGAN YANG DIPERLUKAN
Saat ini belum terdapat jaringan utama supply air bersih untuk Mahata Tanjung Barat. Jika dimungkinkan, dukungan dari
Hasil koordinasi terakhir dengan PT. Palyja, mereka bersedia menyediakan kebutuhan KemenPUPR dalam bantuan infrastuktur
air bersih untuk mahata Tj. Barat namun harga penawaran masih di atas anggaran penyediaan supply air bersih ke Mahata Tj.
Perumnas. barat.
Terdapat kewajiban penyediaan fasilitas pendidikan berupa pembangunan prasarana
sekolah untuk SDN 03 Cipedak dan SDN 01 Jagakarsa, saat ini design sudah disepakati
oleh Dinas Pendidikan dan Perwakilan sekolah. Untuk selanjutnya akan dilaksanakan Ada potensi pemenuhan kewajiban atas
Tender Konstruksi dan MK. Jika pekerjaan sudah selesai, akan dilakukan penyerahan kewajiban pengembang pada IPPR perlu
kepada walikota jakarta selatan. waktu yang lebih lama sampai dengan
dilakukannya serah terima.
Pada aturan SLF pada PP 16 tahun 2021
Terdapat kewajiban pembangunan jalan seluas +/- 816 m2 yang berada di sekitar penyelesaian kewajiban tambahan bukan
lokasi proyek perumnas tanjung barat. merupakan persyaratan utama untuk
mendapatkan SLF.
Perumnas tetap berkomitmen akan
berusaha menyelesaikan kewajiban-
Terdapat Rekomendasi-rekomendasi yang harus dilaksanakan pengembang pada kewajiban tersebut namun diharapkan
rekomendasi andalalin berupa : tidak menjadi syarat utama dalam
- Melaksanakan pemasangan dan peremajaan rambu lalu lintas dan marka jalan di penerbitan SLF.
sekitar lokasi Proyek Pembangunan
- Melaksanakan pembangunan halte bus di Jl Raya Lt Agung Jika bisa dapat diberikan relaksasi berupa
- Melaksanakan pembenahan dan perbaikan halte Lenteng Agung SLF tetap dapat diterbitkan seiring proses
- Melaksanakan penyempurnaan geometrik median pemisah lajur jalan sepanjang pemenuhan kewajiban dilaksanakan.
100 m dan 50 m di ruas Jalan Raya Lt. Agung
- Melaksanakan pembuatan celukan dan perlambatan percepatan (Lay-by) untuk
angkutan umum dan melaksanakan relokasi halte bus eksisting ke arah selatan
sejauh +/- 100 meter pada celukan tersebit di Jl Raya Lt Agung
- Dlsb.
 PERMASALAHAN DAN DUKUNGAN

NO PERMASALAHAN KONDISI SAAT INI DUKUNGAN YANG DIPERLUKAN

5. Penerbitan HGB Induk dan Saat ini terdapat permasalahan lahan proyek antara PT. KAI dan Kementerian Proses pendaftaran permohonan penerbitan
Splitzing SHMSRS Perhubungan terkait pencatatan aset antar 2 instansi tersebut, saat ini telah terbit sertipikat Hak Guna Bangunan dapat dilaksanakan
Sertipikat HPL atas nama PT. KAI atas lahan tersebut , namun permohonan secara parallel minimal sampai dengan proses
penerbitan HGB belum dapat dilaksanakan karena dalam penerbitan HPL an PT. KAI penerbitan Surat Ukur.
masih terdapat syarat yg belum diselesaikan yaitu pelaksanaan penghapusan aset
oleh Kementerian Perhubungan, sehingga permasalahan ini menghambat proses
penerbitan SHGB yang berdampak pada terlambatnya proses, pertelaan dan
penerbitan SHMSRS, estimasi proses pertelaan dan splitzing SHMSRS adalah +/- 1
Tahun.
6. Persyaratan BAST Rumah PP No 13 Tahun 2021 Pasal 84 Ayat 1 dan 2 : Relaksasi persyaratan poin b dan c dalam pasal 84
Susun (Rusunami & Anami) Pasal 1. Penyerahan pertama kali Sarusun oleh Pelaku Pembangunan dilakukan ayat 2
dengan menyerahkan kunci setelah sertifikat laik fungsi diterbitkan.

Pasal 2. Penyerahan pertama kali Sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dilengkapi dengan penyerahan dokumen sebagai berikut:
a) berita acara serah terima kunci
b) akta jual beli
c) SHM Sarusun atau SKBG Sarusun.
7 Beban biaya pengelolaan PP No 13 Tahun 2021 Pasal 82 ayat 4 ,5 dan 6 : Relaksasi tanggungan biaya pengelolaan sampai
Rusun selama SHMSRS belum 4) Biaya pengelolaan Rumah Susun pada masa transisi ditanggung oleh Pelaku dengan terbit SHMSRS an konsumen
terbit Pembangunan dan pemilik berdasarkan NPP setiap Sarusun.
5) Pemilik sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dibuktikan dengan kepemilikan ;
a. akta jual beli; dan b. SHM Sarusun atau SKBG Sarusun.
6) Dalam hal Pemilik belum memiliki bukti kepemilikan sebagaimana dimaksud
pada ayat (5), biaya pengelolaan Rumah Susun ditanggung oleh Pelaku
Pembangunan.
 TIMELINE MAHATA SERPONG
2022 2023

LELANG PEMBANGUNAN PROSES

KONSULTAN SELESAI PERTELAAN
SLF

2018 2023
s/d JUL NOV DES JAN FEB s/d
2021 2024

LELANG
KONSULTAN SLF
Di dalam kontrak
HGB INDUK
dengan PT. ADHI Karya SLF TERBIT PROSES PERTELAAN DAN
tidak termasuk dengan TERBIT
SPLITZING SHMSRS
pengurusan SLF

*Proses Pertelaan dapat dilakukan apabila tower

sudah selesai dibangun, HGB Induk dan SLF
sudah terbit

MASA PEMBANGUNAN PERIODE BAST

 PERMASALAHAN DAN DUKUNGAN
NO PERMASALAHAN KONDISI SAAT INI DUKUNGAN YANG DIPERLUKAN
1 Penerbitan SLF Perumnas membangun pada tahap 1 berupa : IMB yang sudah terbit adalah untuk pembangunan 3 tower
- Tower B2 (Podium dan Tower) secara keseluruhan, adapun dukungan yang diperlukan yaitu :
- Tower B1 (Podium) 1. Agar dapat diterbitkan SLF parsial hanya untuk tower B2
- Tower A (Podium dan Gd. Parkir) yang akan segera dihuni

Saat ini pekerjaan konstruksi masih berlangsung. Jika tidak ada kendala, 2. Proses Konsultasi dan pengurusan SLF dapat dimulai paralel
diproyeksikan pembangunan selesai dilaksanakan pada bulan Des 2022. dengan penyelesaian Fisik Pembangunan Tower sehingga
saat pembangunan fisik selesai, SLF dapat diterbitkan lebih
cepat.

2 Penerbitan HGB Induk Status Alas hak lahan proyek saat ini masih berstatus HPL an. PT. KAI.. Kepastian penerbitan HGB Induk dapat diterbikan parsial sesuai
Perumnas mengusulkan agar bisa diterbitkan HGB Induk an. Perumnas kebutuhan Siap Huni Tower, meski merupakan satu hamparan /
khusus pada area tower B2 yang akan segera dihuni. Proyeksi penyelesaian daerah perencanaan, dengan dilatasi bangunan sebagai acuan
untuk HGB Induk Tahap 1 adalah di Bulan November 2022. pemisahan.

3 Proses Pertelaan dan Setelah dilakukan penerbitan HGB Induk dan SLF, Perumnas selanjutnya akan Kepastian pertelaan dan Splitzing SHMSRS dapat dibuat
Splitzing SHMSRS memproses lebih lanjut ke pertelaan dan Splitzing SHMSRS bertahap per tower menyesuaikan dengan SLF Parsial,
mengingat 3 tower (Tower B2, B1, dan A) merupakan satu
daerah perencanaan.
 TIMELINE MAHATA MARGONDA
2022 2023

PENGURUSAN HGB INDUK

HGB INDUK KOORDINASI
KONTRAKTOR TERBIT

2018
s/d APR JULI JULI AGST DES DES 2023
2021

Memulai KOORDINASI HGB INDUK

pengurusan TERKAIT SLF & SLO
Sertifikat HGB Memulai
Di dalam kontrak kerja
Induk REVISI IMB PEMBANGUNAN pengurusan SLF diharapkan
Mahata Margonda
TERBIT SELESAI proses sudah TERBIT
sudah tercantum
pertelaan dan
bahwa pengurusan
akta pemisah
SLF akan dilakukan
oleh PT.PP (Persero) PROSES PERTELAAN

MASA PEMBANGUNAN PERIODE BAST

 PERMASALAHAN DAN DUKUNGAN
NO PERMASALAHAN
1 Terdapat beberapa penyesuaian
terhadap IMB yang sudah terbit
2 Penerbitan SLF
3. Persyaratan BAST Rumah Susun
(Rusunami & Anami)
4 Persyaratan BAST Rumah Susun
( Rusunami & Anami)
KONDISI SAAT INI DUKUNGAN YANG DIPERLUKAN
Terdapat beberapa penyesuaian design yang sudah dilaksanakan di lapangan dan berbeda Kepastian apakah perubahan tersebut
dengan gambar persetujuan IMB yang sudah diterbitkan tahun 2018. memerlukan revisi IMB / PBG.
Jika memang perubahan tersebut memerlukan
revisi IMB / PBG mohon bantuan percepatan oleh
Pemkot Depok dalam proses revisi tersebut.
Jika tidak ada kendala, diproyeksikan pembangunan selesai dilaksanakan pada bulan Juli Proses Konsultasi dan pengurusan SLF dapat
2022, untuk selanjutnya dilanjutkan proses penerbitan SLF. dimulai paralel dengan penyelesaian Fisik
Pembangunan Tower sehingga saat pembangunan
fisik selesai, SLF dapat diterbitkan lebih cepat.
PP No 13 Tahun 2021 Pasal 84 Ayat 1&2 : Relaksasi persyaratan poin b dan c dalam pasal 84
Pasal 1. Penyerahan pertama kali Sarusun oleh Pelaku Pembangunan dilakukan dengan ayat 2
menyerahkan kunci setelah sertifikat laik fungsi diterbitkan.
Pasal 2. Penyerahan pertama kali Sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilengkapi
dengan penyerahan dokumen sebagai berikut:
a) berita acara serah terima kunci
b) akta jual beli
c) SHM Sarusun atau SKBG Sarusun.
PP No.13 Tahun 2021 Pasal 84 Ayat 1&2 : Relaksasi persyaratan poin b dan c dalam pasal 84
Pasal 1. Penyerahan pertama kali Sarusun oleh Pelaku Pembangunan dilakukan dengan ayat 2
menyerahkan kunci setelah sertipikat laik fungsi diterbitkan.
Pasal 2. Penyerahan pertama kali Sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilengkapi
dengan penyerahan dokumen sebagai berikut :
a) berita acara serah terima kunci
b) akta jual beli
c) SHM Sarusun atau SKBG Sarusun
TERIMA
KASIH
Permasalahan
• Merupakan Daerah Perencanaan I, berada diatas SHGB
No. 2908/ Pademangan Timur an Perumnas.
• Sertifikat Laik Fungsi (SLF) sudah berakhir dan perlu
dilakukan perpanjangan SLF, proses perpanjangan SLF
perlu memerlukan perbaikan agar syarat Laik Fungsi
terpenuhi.
• Sesuai RTLB Daerah Perencanaan I akan dibangun 3 (tiga)
Tower, saat ini sudah terbangun 2 (dua) Tower yaitu
Rusunami Bandar Kemayoran A2 dan A3.
• Pertelaan dapat dilakukan setelah SLF diperpanjang dan
pembangunan yang direncanakan dalam RTLB terpenuhi,
saat ini perencanaan 1 (satu) tower sudah berjalan yaitu
Alonia Kemayoran
TIMELINE SERTIPIKAT HGB INDUK
SAMESTA MAHATA TANJUNG BARAT
2020 2022
URAIAN STATUS MEI OKT 2021 JAN FEB MAR APR MEI JUNI JULI AGU SEPT OKT NOV DES
IV II I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
1. PENERBITAN SERTIPIKAT HPL an. PT. KAI

- Penerbitan SK HPL SELESAI 29

- Penerbitan Sertipikat HPL SELESAI 14

2. PENERBITAN SERTIPIKAT HGB INDUK DIATAS HPL

- Pemenuhan Kewajiban PT. KAI kepada Kemenhub On Process

- Rekomendasi Penerbitan HGB oleh PT.KAI On Process

- Pendaftaran Pengukuran On Process

- Penerbitan Surat Ukur On Process

- Pendaftaran Penerbitan SK HGB On Process

- Penerbitan SK HGB On Process

- Pembayaran dan Validasi BPHTB On Process

- Pendaftaran Penerbitan HGB On Process

- Penerbitan HGB On Process

TIMELINE SERTIPIKAT HGB INDUK
SAMESTA MAHATA MARGONDA
MEI 22 JUNI 22 JULI 22 AGUSTS 22 SEPTT 22 OKTOBER 22 Nov-22
KEGIATAN STATUS
M1 M2 M3 M4 M1 M2 M3 M4 M1 M2 M3 M4 M1 M2 M3 M4 M1 M2 M3 M4 M1 M2 M3 M4 M1 M2 M3 M4
Penerbitan SK HPL SELESAI
Penerbitan Sertipikat HPL SELESAI

Pengajuan HGB induk atas nama perumnas diatas HPL KAI

Pendaftaran Pengukuran HGB Induk ON Process
Penerbitan Surat Ukur / NIB HGB Induk ON Process
Pendaftaran SK HGB Induk ON Process
Penerbitan SK HGB Induk ON Process
Pembayaran dan Validasi BPHTB ON Process
Pendaftaran Penerbitan HGB Induk ON Process
Penerbitan Sertipikat HGB Induk ON Process
TIMELINE SERTIPIKAT HGB INDUK
SAMESTA MAHATA SERPONG
MEI 22 JUNI 22 JULI 22 AGUSTS 22 SEPTT 22 OKTOBER 22 Nov-22
KEGIATAN STATUS
M1 M2 M3 M4 M1 M2 M3 M4 M1 M2 M3 M4 M1 M2 M3 M4 M1 M2 M3 M4 M1 M2 M3 M4 M1 M2 M3 M4
Penerbitan SK HPL SELESAI
Penerbitan Sertipikat HPL SELESAI

Pengajuan HGB induk atas nama perumnas diatas HPL KAI

Pendaftaran Pengukuran HGB Induk ON Process
Penerbitan Surat Ukur / NIB HGB Induk ON Process
Pendaftaran SK HGB Induk ON Process
Penerbitan SK HGB Induk ON Process
Pembayaran dan Validasi BPHTB ON Process
Pendaftaran Penerbitan HGB Induk ON Process
Penerbitan Sertipikat HGB Induk ON Process