MANAJEMEN INVESTASI DAN

PENGADAAN TEKNOLOGI
INFORMASI

BAB 3
TIME VALUE
OF MONEY

Oleh :
Nidia Rosmawanti,
M.Kom

Page 1
 BAB 3
TIME VALUE
MONEY
Tujuan Pembelajaran :

Setelah mempejari Materi ini mahasiswa dapat memahami dan mengimpolementasikan

berbagai perhitungan konsep Time Value Of Money sebagai dasar perhitungan dalam
manajemen Investasi

3.1 Pendahuluan

Secara ekonomi, segala sesuatu di

dunia ini tidak ada yang dapat diperoleh
tanpa pengorbanan. Untuk memperoleh
air minum, makan, pakaian,
rumah,
kendaraan dan kebutuhan lainnya
diperlukan pengorbaban (cost). Udara
(O2) sekalipun bagi orang yang sakit
dirumah sakit harus diperoleh dengan
pengorbanan.
Perusahaan yg memerlukan tambahan
dana untuk pembiayaan investasi,
perluasan kapasitas pabrik, pembelia
bahan baku maupun n
pengembangan IT diperusahaan harus untuk
mengeluarkan biaya yang sering disebut
dengan biaya modal

Seorang entrepreneur yang memiliki dana pribadi dalam jumlah besar, akan
memperhitungkan biaya modal atau tingkat keuntungan minimal yang harus
dihasilkan atas penggunaan dana tersebut seperti halnya apabila ia harus
meminjam dana dari pihak lain.
Konsep Time Value of Money pada hakekatnya adalah menjelaskan bahwa
Nilai Uang akan berubah seiring dengan perubahan waktu. Artinya nilai uang
sekarang ( Present Value ) tidak sama dengan nilai uang akan datang (Future
Value). Sebagai ilustrasi, seorang entrepreneur meminjam uang di Bank
sebesar
Rp. 100.000.000,- untuk jangka waktu satu tahun dengan bunga 20 %
pertahun. Page 2
Maka pada akhir tahun ia harus membayar kembali pinjamannya tersebut sebesar
Rp.120.000.000,- yang merupakan pembayaran pokok dan bunganya.
Dari
contoh ini dapat diambil kesimpulan bahwa entrepreneur dan bank sama-sama
menghargai uang Rp. 120.000.000,- satu tahun akan datang dan mempunyai
nilai yang sama dengan Rp.100.000.000,- pada saat ini Dengan begitu maka
nilai uang Rp. 100.000.000,- saat ini memiliki nilai yang lebih besar dari pada
Rp.100.000.000,- yang akan diterima satu tahun yang akan datang. secara
sederhana kita dapat mengatakan bahwa Rp.1,- saat ini memiliki nilai yang lebih
besar dengan Rp.1,- masa yang akan datang.
Sebagai Contoh, Misalkan anda disuruh memilih dua alternatif :
a. Akan menerima saat ini uang Rp. 10 Juta, atau
b. Akan menerima nanti tahun depan Rp. 10 Juta
Sudah dapat diduga bahwa ada
kecenderungan bahwa kita akan lebih
senang merima saat ini Rp. 10 Juta, dari pada menerima Rp. 10 Juta Tahun
depan. Oleh karena itu pemahaman mengenai konsep nilai waktu uang
(time
value of money) menjadi sangat penting. Selama pertimbangan setiap orang
adalah rasional , maka selama itu pula konsep time value of money ini relevan.
Investor, kreditor , pemegang saham atau pemegang obligasi akan lebih senang
untuk menerima keuntungan (uang kas) segera di tahun-tahun pertama hingga
tahun kelima dari pada menerima keuntungan yang sama tetapi mulai tahun
keenam hingga kesepuluh.
Ada dua pendekatan yang terkait dengan konsep ini :
1. Future Value (Nilai Kemudian)
2. Present Value (Nilai Sekarang)
3.2 Nilai Kemudian ( Future Value)
Nilai kemudian atau future value dapat diperoleh dengan mengalikan
tingkat bunga dengan pokok pinjaman untuk meriode tertentu. Tingkat
dihitung setiap bulan, kuartalan,semesteran atau
bunga dapat satu tahun sekali. Bahkan
dalam dunia perbangkan di Negara kita, dikenal dengan simpanan bunga harian
meskipub tingkat bunga ditetapkan setiap tahun. Sebagai contoh
saudara
Page 3
mempunyai uang Rp. 20.000.000,- dan disimpan di bank dengan tingkat
bunga 12 % pertahun, maka satu tahun kemudian nilai uang saudara
menjadi sebesar Rp. 22.400.000,-
Nilai Kemudian ( NK1) = Rp. 20.000.000.- + 12 % X Rp.
20.000.000,-
= Rp. 20.000.000,- + Rp. 2.400.000,-
= Rp. 22.400.000,-

Kemudian uang tersebut disimpan untuk jangka waktu 2 tahun, maka

pada
akhir tahun kedua simpanan saudara akan menjadi sebesar Rp.25.088.000,-
Bunga yang saudara peroleh pada tahun kedua tidak lagi
Rp.2.400.000,-
melainkan menjadi Rp. 2.688.000,- karena diperhitungkan atas pokok
simpanan yang lebih besar yaitu 12 % x Rp. 22.400.000,-.
Secara sederhana persoalan tersebut dapat dinyatakan dalam
persamaan
Nilai :
Kemudian ( NK2) = Rp. 22.400.000.- + 12 % X Rp. 22.400.000,-
= Rp. 22.400.000,- + Rp. 2.688.000,-
= Rp. 25.088.000,-

0 1
2

Waktu

Rp.20.000.000,- Rp. 22.400.000,- Rp.

25.088.000,-

Bila Xo adalah pokok simpanan, n adalah jangka waktu simpanan, Xn

adalah nilai simpanan pada tahun ke n dan r adalah tingkat bunga
simpanan
maka :

Page 4
 NK1 = Xo + Xo ( 1 + r )¹
NK1 = Xo ( 1 + r )¹
NK2 = NK1 + ( NK1 x r )¹
NK2 = Xo (1 + r)¹ ( 1 + r) ¹

NK2 = Xo ( 1 + r ) ²

NKn = Xo ( 1 + r ) ⁿ ………………………………………… ( 3.1 )

Cara mudah menghitung nilai kemudian adalah dengan menggunakan tabel,

dengan menggunakan aplikasi exel tentu akan lebih mudah lagi.
Contoh
perhitungan Nilai Kemudian dengan menggunakan tabel dapat dilihat pada
tabel 3.1 sebagai berikut ini. Misalnya nilai awal uang sebesar Rp. 1.000.000,-
dengan tingkat bunga 9 % pertahun maka Nilai Kemudian uang tersebut
setiap akhir tahun sampai dengan akhir tahun kesepuluh adalah :

Tabel 3.1
Bunga Majemuk dengan
Xo Rp. 1.000.000,-
PERIODE Tingkat
NILAI AWAL (Rp) Bunga 9%
BUNGA NILAI KEMUDIAN
1 Rp1,000,000.00 Rp90,000.00 Rp1,090,000.00
2 Rp1,090,000.00 Rp98,100.00 Rp1,188,100.00
3 Rp1,188,100.00 Rp106,929.00 Rp1,295,029.00
4 Rp1,295,029.00 Rp116,552.61 Rp1,411,581.61
5 Rp1,411,581.61 Rp127,042.34 Rp1,538,623.95
6 Rp1,538,623.95 Rp138,476.16 Rp1,677,100.11
7 Rp1,677,100.11 Rp150,939.01 Rp1,828,039.12
8 Rp1,828,039.12 Rp164,523.52 Rp1,992,562.64
9 Rp1,992,562.64 Rp179,330.64 Rp2,171,893.28
10 Rp2,171,893.28 Rp195,470.40 Rp2,367,363.67

Dari tabel tersebut kita dapat melihat bahwa jumlah bunga yang kita terima
selama 10 tahun adalah ( Rp.2.367.363,67 – Rp. 1.000.000.-) =
Rp.
1.367.363,67. Dengan demikian kita simpulkan bahwa semakin besar tingkat
bunga, maka akan semakin besar tingkat pertumbuhan simpanan atau
pertambahan nilai kemudian, atau sebaliknya makin kecil tingkat bunga maka
akan semakin rendah tingkat pertumbuhan nilai kemudian.
Page 5
 Disamping itu dapat pula digunakan tabel Nilai Kemudian Faktor
Bunga (NKFB.r,n), seperti yang ada pada tabel 3.2 untuk tingkat bunga 1 %
sampai dengan 10 %, dan tabel 3.3 Nilai Kemudian Faktor Bunga (NKFB,r,n)
untuk tingkat bunga 11 % sampai dengan 20 %.
Pada contoh diatas, kita bisa menggunakan tabel, karena tingkat bunga pada
soal diatas adalah 9 % pertahun dengan waktu 10 tahun, maka harus
menggunakan tabel 3.2, sehingga perhitungannya dapat dilakukan sebagai
berikut :
NKn = Xo ( 1 + r ) ⁿ ……………………………………………………(3,2)

dimana : n = 10 tahun
r = 9%

NK10 = Rp.1.000.000,- ( NKFBr=9,n=10)

NK10 = Rp.1.000.000,- (2,367) = Rp. 2.367.000,- (Perbedaan karena ada

pembulatan angka

Tabel 3.2
Nilai Kemudian Faktor
Bunga Rp.1.- dengan
tingkat bunga r selama
periode n (NKFB r,n) = (1
+ r )ⁿ
1 % s/d 10 %

Page 6
Jika tingkat bunganya lebih dari 10 % sampai 20 %, dapat digunakan tabel 3.3
sebagaimana di atas.

Tabel 3.3
Nilai Kemudian Faktor
Bunga Rp.1.- dengan
tingkat bunga r selama
periode n (NKFB r,n) = (1
+ r )ⁿ
11 % s/d 20 %

3.2.1 Nilai Kemudian Jika Bunga Dihitung

Lebih Dari Satu Kali Dalam Satu
Periode
Kadang-kadang dalam praktek seharihari, dijumpai bahwa bunga
diperhitungkan lebih dari satu kali dalam satu tahun, Seperti misalnya bunga
diperhitungkan setiap hari, bulanan, semesteran dalam satu tahun. Jika bunga
diperhitungkan lebih dari satu kali dalam setahun. maka dengan mudah dapat dicari
nilai kemudian dengan cara membagi tingkat bunga tahunan dengan
frekuensi

Page 7
perhitungan bunga dalam satu periode; kemudian memangkatkannya dengan
tingkayt bunga kali frekuensi perhitungan bunga.
Misalkan anda menyimpan uang di salah satu Bank Rp., 15.000.000,- dengan
bunga
12 % per tahun. Bunga di bayarkan 2 kali dalam satu tahun, seandaikan anda lebih
senang membiarkan bunga yang anda peroleh tetap dalam tabungan anda, maka
nilai tabungan anda pada pada enam bulan pertama adalah :
NK 1/2 = Rp. 15.000.000,- ( 1 + 0,12/2)

= Rp. 15.000.000,0 ( 1,06)

= Rp.. 15.900.000,-

Nilai kemudian tabungan anda pada akhir tahun pertama dan tahun kedua
adaah :

NK1 = Rp. 15.000.000.- ( 1 + 0,12/2)²

= Rp. 15.000.000.- ( 1,1236)

= Rp. 16.854.000,-

NK2 = Rp. 15.000.000,- ( 1 + 0,12/2) (2)(2)

= Rp.15.000.000,- (1,262)

= Rp.18.930.00,-

Jika menggunakan tabel 3.2 dapat dipergitungkan sebagai berikut :

NK2 = Rp. 15.000.000,- ( NKFB r=12/2,n=2)

= Rp.15.000.000,- ( 1,262 )

= Rp. 18.930.000,-

Dapat disimpulkan dari kedua contoh di atas bahwa nilai kemudian apabila
bunga diperhitungkan lebih dari satu kali dalam satu periode akan lebih besar

Page 8
 dari pada apabila bunga hanya diperhitungkan satu kali dalam periode yang
sama.

Secara umum dapatlah dirumuskan bahwa nilai kemudian atas tabungan saat
ini sejumlah X0, pada akhir tahun ke n apabila bunga diperhitungkan
sebanyak m kali dengan tingat bunga sebesar r persen pertahun adalah :

NKn = X0 ( 1 + r/m) (m)(n)…………………………………………………. (3.3)

NKn = X0 ( NKFB r /m, mn) …………………………………………………..(3.4)

Sebagai contoh ilustrasi misalnya anda saat ini berusia 20 tahun,

menabung
saat ini Rp. 20.000.000,- untuk jangka waktu 20 tahun dan tingkat
bunga
yang berlaku 8 % pertahun tetap.
Bunga yang anda peroleh tidak pernah anda ambil dan ditambahkan
pada
tabungan pokok,
NKn=20 = Rp. jika tingkat(1bunga
20.000.000,- diperhitungkan
+ 0,08/4) (4)(20) empat kali dalam setahun.
Maka nilai tabungan pada saat anda berumur 40 adalah :
NKn=20 = Rp. 20.000.000,- ( 1 + 0,08/4)(4)(20)

NKn=20 = Rp. 20.000.000,- (1,02)80

NKn=20 = Rp. 20.000.000,- (4,875)

NKn=20 = Rp. 97.500.000,-

3.2.2 Nilai Kemudian Anuitas (Future Value Annuity)

Yang dimaksud anuitas adalah sejumlah aliran uang (kas) yang besarnya
sama setiap tahun, anuitas ini dapat berupa aliran uang masuk atau aliran uang
keluar. Sebagai contoh misalnya anda ingin mengetahui berapa nilai kemudian atas
tabungan sebesar Rp. 5.000.000,- setiap tahun untuk jangka waktu 5 tahun apabila
bunga tabungan pertahun sebesar 12 %. Tabungan tersebut diasumsikan anda
lakukan setiap awal tahun.

Page 9
 Tabel 3.4
Nilai Kemudian Anuitas Rp.25
Juta Selama 5 Tahun
Dengan Bunga 12 %
Awal Jumlah Lama NK Awal Tahun
FVPB 12 %
Tahun Simpanan (Rp) Tabungan (Rp)

1 Rp5,000,000.00 4 1.574 Rp7,870,000

2 Rp5,000,000.00 3 1.405 Rp7,025,000
3 Rp5,000,000.00 2 1.254 Rp6,270,000
4 Rp5,000,000.00 1 1.120 Rp5,600,000
5 Rp5,000,000.00 0 1.000 Rp5,000,000
NK Anuitas Pada Akhir tahun
6.353 Rp31,765,000
ke 5

Perhatikan pada tabel 3.4 di atas jumlah uang tabungan anda selama 5 tahun
berjumlah Rp. 31.765.000,-
Secara mudah nilai kemudian anuitas dapat dicari dengan menggunakan
tabel anuitas, yaitu dengan mengalikan anuitas (X0) dengan Nilai Kemudian
Faktor Bunga Anuitas (FVFBA) pada tabel 3.5 sebagai berikut :
Tabel 3.5
Nilai Kemudian Faktor Bunga Anuitas Rp.1.-
dengan tingkat bunga r selama periode n
(NKFBA r,n) = (1 + r )ⁿ
1 % s/d 10 %

Page 10
Tabel 3.5 untuk tingkat bunga 1 % s/d 10 % perperiode, sedangkan tabel 3.6 untuk
tingkat bunga 11 % s/d 20 % perperiode
Tabel 3.6
Nilai Kemudian Faktor Bunga Anuitas Rp.1.-
dengan tingkat bunga r selama periode n
(NKFBA r,n) = (1 + r )ⁿ
11 % s/d 20 %

Cara perhitungan dengan menggunakan tabel diatas adalah, dengan contoh

yang sama persoalan diatas dapat diselesaikan dengan cara sebagai berikut :
5 n
NK5 = Rp. 5.000.000,-
∑ ( 1 + 0,12)
n =1
NK5 = Rp. 5.000.000,- ( 6,353) = Rp. 31,765.000

n n
Perhatikan bahwa ∑ ( 1 + r) = NKFBA r,n dengan demikian secara
umum n=1

Page 11
Future Value (Nilai Kemudian) (X0) yang terjadi setiap awal tahun
Anuitas
selama periode n dengan tingkat bunga r % pertahun dapat diformalisasikan
menjadi

NKAn = X0 ( NKFBA r,n)……………………………………………………..(3.5)

Sebagai contoh misalkan anda menabung uang senilai Rp. 10.000.000.-

setiap akhir tahun selama 10 Tahun, dengan tingkat bunga 9 %, berapa
nilai
tabungan anda pada akhir tahun ke 10 tersebut ?
Dengan menggunakan rumus 3.5 dengan Tabel 3.5 dapat langsung dihitung
yaitu :
NKAn = X0 ( NKFBA r,n) … lihat tabel 3.5 pada kolom 9 % dengan n =10
NKA10 = Rp. 10.000.000,- ( 15,193)
NKA10 = Rp. 151.930.000,-
Jika kita menggunakan tabel FVFB ( tabel 3.2 ) perhitungannya tidak peraktis,
karena kita harus mengalikan satu persatu nilai kemudian dari tahungan
kita
sebagai berikut :
Nilai Kemudian Anuitas Rp.10
Tabel 3.7Juta Selama 10 Tahun
Dengan Bunga 9 %
Akhir Jumlah Simpanan Lama NK Akhir Tahun
NKFB 9 %
Tahun (Rp) Tabungan (Rp)
1 Rp10,000,000.00 9 2.172 Rp21,718,932.79
2 Rp10,000,000.00 8 1.993 Rp19,925,626.42
3 Rp10,000,000.00 7 1.828 Rp18,280,391.21
4 Rp10,000,000.00 6 1.677 Rp16,771,001.11
5 Rp10,000,000.00 5 1.539 Rp15,386,239.55
6 Rp10,000,000.00 4 1.412 Rp14,115,816.10
7 Rp10,000,000.00 3 1.295 Rp12,950,290.00
8 Rp10,000,000.00 2 1.188 Rp11,881,000.00
9 Rp10,000,000.00 1 1.090 Rp10,900,000.00
10 Rp10,000,000.00 0 1.000 Rp10,000,000.00
Jumlah 15.193 Rp151,929,297.18

Page 12
 Perhatikan bahwa perhitungan pada tabel di atas hasilnya sama, jumlah pada
kolom NKFB sebesar 15,193 tidak lain adalah NSFB Anuitas (sama dengan
nilai pada tabel anuitas )

3.3 Present Value (Nilai Sekarang)

Pemahaman konsep present value
(nilai sekarang) sangat penting dalam
kaitannya dengan manajemen
investasi. Manajer investasi seringkali
dihadapkan
pada persoalan pengambilan
keputusan yang tidak bisa terlepas dari
konsep ini,
hal ini disebabkan kegiatan investasi
terkait dengan biaya dan hasil, dalam
berinvestasi perusahaan akan
mengeluarkan biaya (cost) lebih dahulu
saat ini,
baru akan menerima hasil (benefit)
setelah implementasi investasi tersebut.
Seperti halnya konsep nilai future
value (nilai kemudian), dalam konsep
Present
Value ini pun ada dua alternatif aliran
uang yaitu aliran uang masuk yang terjadi
sekali dalam satu periode daan aliran
uang masuk dengan jumlah yang sama
setiap periode atau anuitas.
Xn
Sebagai
NS = contoh
----------sederhana, anda akan membeli sebuah kendaraan baru
satu ----------
---
tahun akan………datang dengan harga sebesar ± Rp. 25.000.000,- . Sementara itu
atau
………
tingkat bunga yang berlaku saat ini adalah 14 % pertahun. Pertanyaan,
……… 1
berapakah
NS = ……… jumlah
Xn yang harus anda simpan di bank agar satu tahun kemudian
menjadi Rp.-------------
………25.000.000,-.
…..-----
Persoalan ( 3.6)
diatas
( 1 +dapat
r ) n diselesaikan dengan menggunakan formulasi
Present (1 +r)n
Value (nilai sekarang)
yaitu : Page 13
Seperti halnya pada formulasi Nilai Sekarang , 1/ (1 + r) n tidak lain
adalah
Nilai Sekarang Faktor Bunga (NSFB) yang dengan mudah dapat
dicari
dengan tabel, dengan demikian persamaan 3.6 dapat
disederhanakan
menjadi
NS = Xn: ( NSFB r,n) …………………………………………………………. (3.7)

Kembali pada contoh diatas, dapat diselesaikan sebagai berikut (rumus 3.6):
Xn
NS = ----------------------
(1 +r)n

Rp. 25.000.000,-
NS = ----------------------------
( 1 + 0,14 ) 1

Rp. 25.000.000,-
NS = -------------------------
---
( 1,14 ) 1
NS = Rp.25.000.000
{ ----
------
NS = Rp.25.000.000,- ( -- }
0,877)
( 1,1
NS = Rp.21.925.000,- 4 )

Dengan demikian Present Value untuk memperoleh Rp. 25.000.000,- pada

tahun depan dengan bunga 14 % adalah Rp. 21.925.000,-. Dapat juga
dikatakan bahwa Rp. 21.925.000,- uang yang ada pada saat ini memiliki nilai
yang sama dengan Rp.25.000.000,- satu tahun kemudian.
Jika menggunakan formulasi 3.7 maka harus menggunakan tabel NSFB r,n

yang disajikan pada tabel 3.8

NS = Xn ( NSFB r,n)
NS = Rp.25.000.000,- ( NSFB 14%,1)
NS = Rp.25.000.000,- ( 0,877 )
NS = Rp. 21.925.000,

Page 14
 Tabel 3.8
Nilai Sekarang Faktor Bunga Rp.1.-
dengan tingkat bunga r selama
periode n
(NSFB r,n) = 1 / (1 + r )ⁿ
1 % s/d 20 %

Page 15
Contoh berikutnya misalnya anda dihadapkan pada pilihan alternatif
apakah
anda menerima uang saat ini sebesar Rp. 5.000.000,- atau Rp. 15.000.000,-
lima tahun kemudian, apabila bunga yang berlaku selama 5 tahun
mendatang
adalah 15 % pertahun.
Untuk memilih alternatif tersebut secara akademik harus dihitung
dengan
mencari Nilai Sekarang dari penerimaan Rp. 20.000.000,- lima tahun akan
datang
NS dengan
= Xn tingkat
( NSFB 15%,5)bunga 15 % pertahun.

NS = Rp.15.000.000,- ( NSFB 15%,5)

NS = Rp.15.000.000,- ( 0,497 )
NS = Rp. 7.455.000,-

Dari perhitungan di atas anda tentunya akan lebih senang untuk menerima
Rp. 15.000.000,- lima tahun kemudian karena memiliki Nilai Sekarang
(Present Value) yang lebih besar dibanding dengan alternatif pertama,
dengan asumsi tingkat bunga tidak akan meningkat, karena apabila
peningkatan bunga yangada
signifikan maka alternatif pertama mungkin lebih
baik.
Contoh lain misalnya anda diminta mencari berapa nilai sekarang
penerimaan selama lima tahun mendatang masing-masing adalah
Rp.400.000,- ; Rp.800.000,-; Rp.500.000,- ; Rp.400.000,- ; Rp.300.000,-
yang terjadi setiap akhir tahun apabila tingkat bunga yang berlaku
adalah 9 % pertahun.
Untuk menyelesaikanpersoalan tersebut dapat di tempuh dengan dua cara
sebagai berikut :

Page 16
 Tabel 3.9
Nilai Sekarang
Penerimaan Selama 5
Tahun
TAHUN PENERIMAANDengan Bunga
NSFB, (9 %,95)% NILAI SEKARANG
1 Rp400,000.00 0.91743 Rp366,972.00
2 Rp800,000.00 0.84168 Rp673,344.00
3 Rp500,000.00 0.77218 Rp386,090.00
4 Rp400,000.00 0.70843 Rp283,372.00
5 Rp300,000.00 0.64993 Rp194,979.00
NS Penerimaan 5 Tahun Rp1,904,757.00

Berdasarkan perhitungan pada tabel 3.9 bahwa Present Value

Penerimaan
selama 5 tahun sebesar Rp. 1.904.757,- atau sering disebut dengan
penerimaan dengan diskonto (sudah dikonversi dengan tingkat bunga),
sedangkan penerimaan tanpa diskonto sebesar Rp. 2.400.000,- ( 400.000
+
800.000 +500.000 + 400.000 + 300.000)

3.3.1 Present Value Jika Bunga Dihitung

Lebih Dari Satu Kali Dalam Satu Periode
Apabila tingkat bunga diperhitungkan lebih dari sekali dalam satu periode,
maka dengan mudah dapat mencari present value dengan
menggunakan
tabel Nilai Sekarang Faktor Bunga. Yang sering timbul persoalan apabila
hasil
pembagian tingkat bunga dengan frekuensi perhitungan ternyata tidak berupa
bilangan bulat seperti dalam tabel.
Secara sederhana Present Value aliran uang ( Xn) apabila bunga dihitung
sebanyak m kali selama periode
NS = ----------------------------- n dapat dinyatakan dalam persamaan :
……………………………………………(3.8)
( 1 +Xr/m
n )(n) (m)

1
NS = Xn
-------------
( 1 + r/m )(n) (m)
--------

Page 17
Misalnya anda diharapkan akan menerima uang kas sebesar Rp. 10.000.000
lima tahun akan datang. Apabila tingkat bunga yang berlaku adalah 15 %
pertahun dan bunga diperhitungkan setiap empat bulan atau kali dalam
3
setahun, maka Nilai Sekarang penerimaan anda adalah sebesar :

1
NS = Rp. 10.000.000,- x ---------------------
( 1 + 0,15/3 )(5) (3)

1
NS = Rp. 10.000.000,- x
---------------------
( 1 + 0,05 )(15)
1
NS = Rp. 10.000.000,- x ----------
----------
---
( 2,078928179)
NS = Rp. 10.000.000,- [ 0,481017098]

NS = Rp. 4.810.170,98

Andaikan bunga diperhitungkan bukan lagi empat bulan, tapi setiap bulan,
dengan demikian Nilai Sekarang penerimaan yang sama lima tahun lagi
adalah :

1
NS = Rp. 10.000.000,- x ----------------------------
( 1 + 0,15/12 )(5)(12)

1
NS = Rp. 10.000.000,- x ----------------------
(2.107181347)

NS = Rp. 10.000.000,- [0.474567603]

NS = Rp. 4.745.676,03

Page 18
3.3.2 Nilai Sekarang Anuitas (Present Value Annuity )

Seperti yang dijelaskan sebelumnya, bahwa anuitas adalah bila mana

aliran uang kas yang terjadi baik aliran masuk atau aliran keluar terjadi
berulang kali setiap periode dengan jumlah yang sama.
Misalnya aliran uang kas untuk tahun perrtama sampai tahun ke n dinyatakan
dalam A1, A2, A3………An. Karena aliran uang kas tersebut sama dapat
disederhanakan lagi menjadi A 1 ; dengan demikian maka Nilai Sekarang
penerimaan seperti itu dengan tingkat bunga r pertahun adalah :

A1, A2, A3……… An.

NSA = ----------- + ------------------- + ------------------- +
………..-----------------
( 1 + r)1 ( 1 + r ) 2 (1 +r )3 (1 +r)n

1 1 1 1
NSA = A1 [ ----------- + ----------------- + ------------------- + …….----------------- ]n
( 1 + r)1 (1+r)2 (1 +r )3 (1 +r)

kemudian model tersebut dapat kita sederhanakan

n
NS Anuitas = A1 ∑
[1/ (1+r)ⁿ] ………………(3.9)
n=1

= A1 / ( NSFBA r,n)

lihat tabel 3.10

Sebagai contoh : anda diminta untuk mencari berapa besar Present Value
penerimaan sewa bulanan rumah kontrakan anda sebesar Rp. 1.500.000,-
perbulan, apabila tingkat bunga 2 % perbulan selama 2 tahun mendatang.
Maka jawabnya adalah :

Page 19
NS Anuitas = Rp. 1.500.000,- ( NSFBA r,n)
= Rp. 1.500.000,0 ( NSFBA2%,24)
= Rp. 1.500.000,- (18,914) lihat tabel 3.10 kolom 2 % periode 24

= Rp. 28.371.000,-

Test :
Seandainya pada soal di atas uang sewa tersebut tidak anda ambil
selama dua tahun, pembayaran sewa dilakukan dengan transfer ke
berapa
rekeningNilai Kemudian
anda.. sewa yang akan anda terima selama 2 tahun
tersebut ?
Tabel 3.10
Nilai Sekarang Faktor
Bunga Anuitas Rp.1.-
dengan tingkat bunga r
selama periode n (NSFB
r,n) = 1 / (1 + r )ⁿ
1 % s/d 20 %

Page 20
3.3.3. Amortisasi Pinjaman
Salah satu manfaat konsep Nilai Sekarang adalah untuk menentukan
amortisasi pinjaman. Pada umumnya pihak pemberi pinjaman meminta
pembayaran yang sama setiap periode. Pembayaran tersebut meliputi
angsuran pokok pinjaman dan pembayaran bunga yang dapat diperhitungkan
secara bulanan, semesteran maupun satu tahun sekali. Karena pembayaran
pinjaman dilakukan dengan jumlah yang sama setiap periode, maka konsep
nilai sekarang anuitas sangat tepat untuk digunakan dalam menyelesaikan
persoalan tersebut.
Untuk memberikan gambaran, misalkan saudara meminjam Rp. 22.000.000,-
di bank dengan bunga 12 % per tahun. Pinjaman tersebut harus
dilunasi
dalam jangka waktu enam tahun dengan pembayaran yang sama setiap
tahun.
Dengan demikian besarnya angsuran pinjaman (amortisasi) setiap tahun
dapat dicari :

Page 21
NSA = A1 ( NSFBA r,n) ………………………………………………….. ( 3.10)
A1 = NSA / ( NSFBA 12 %,6)
= Rp. 22.000.000,- / ( 4,111) lihat tabel 3.10 kolom 12 % periode 6

= Rp. 5.351.496
atau

6 1
A1 = Rp. 22.000.000,- / ∑ ----------------------------
N=1 ( 1 + 12 %)(6)

= Rp.. 22.000.000,- / ( 4,111)

= Rp. 5.351.496,-
Dengan demikian maka pembayaran angsuran setiap tahun adalah
Rp.
5.351.496,-. Pembayaran tahunan tersebut meliputi pembayaran
sebagian
pokok pinjaman dan bunga atas saldo pinjaman pada tahun tersebut. Skedul
pembayaran pinjaman dengan tingkat bunga 12 % pertahun tampak
pada
tabel berikut ini.
Tahun Saldo Akhir Bunga 12 % Pembayaran
Pinjaman Tabel
Angsuran 3.11
Tahunan Pinjaman
Skedul Pembayaran Pinjaman
1 Rp22,000,000.00 Rp5,351,496.00 Rp2,640,000.00 Rp2,711,496.00
2 Rp19,288,504.00 Rp5,351,496.00 Rp2,314,620.48 Rp3,036,875.52
3 Rp16,251,628.48 Rp5,351,496.00 Rp1,950,195.42 Rp3,401,300.58
4 Rp12,850,327.90 Rp5,351,496.00 Rp1,542,039.35 Rp3,809,456.65
5 Rp9,040,871.25 Rp5,351,496.00 Rp1,084,904.55 Rp4,266,591.45
6 Rp4,774,279.79 Rp5,351,496.00 Rp572,913.58 Rp4,778,582.42
Pembayaran Rp32,108,976.00 Rp10,104,673.37 Rp22,004,302.63

Catatan : Terdapat selisih pembayaran angsuran pada akhir tahun keenam menyebabkan terjadi
selisih pembayaran pinjaman sebesar Rp. 4.302,63, hal ini disebabkan pembulatan faktor bunga

Pada tabel 3.11 tampak bahwa setiap tahun proporsi pembayaran pokok
pinjaman semakin besar sedangkan proporsi pembayaran bunga
semakin kecil Karena pokok pinjaman yang semakin kecil. Contoh
semacam ini lazim Page 22
 dalam praktek perbankan seperti halnya pembelian kRedit rumah melalui
Bank BTN dsan Bank Lainnya.

3.3.4 Penentuan Tingkat Bunga

Pembahasan kita sampai saat ini mengasumsikan bahwa tingkat bunga

diketahui, dalam praktek tidak jarang manajer keuangan dihadapkan
pada
pengambilan keputusan untuk menentukan apakah tingkat keuntungan
yang
dihasilkan cukup rasional. Dengan begitu manajer keuangan harus
mencari
berapa besar tingkat keuntungan minimal yang menyamakan nilai
sekarang
aliran kas keluar (PV Cash Out flow) dengan nilai sekarang kas masuk
(PV
Cash In flow) yang diharapkan akan diperoleh di masa akan datang
dan
disebut juga dengan istilah internal rate of return. Terdapat 3
alternatif
kemungkinan alira kas di masa datrang yaitu terjadi hanya satu kali,
NS = Xn ( NSFB r, n)
anuitas,
NSFB r, n = NS / Xn………………………………………( 3.11 )
dan aliran kas yang terjadi berulang kali dengan jumlah yang sama besar.
Sebagai contoh sederhana, apabila aliran kas terjadi hanya satu kali,
Alternatif
maka 1, Misalkan anda diminta untuk mencari Internal Rate Of
Return
atas Kas Keluar
kita dapat Rp. 500.000,-
menggunakan saat ini 3.7
persamaan dengan kas masuk
sebagai berikut Rp. 1.000.000,-
untuk mencari
Sembilan tahun
tingkat buga yaitu kemudian,
: maka dengan mudah dicari NSFB r, n =
Rp.500.000/Rp.1.000.000,- = 0,5. Dari tabel nilai sekarang faktor bunga pada
tahun ke Sembilan diperoleh tingkat bunga sekitar 8 %.
Alternatif 2, adalah aliran kas yang terjadi berulang kali dengan jumlah
yang sama untuk satu jangka waktu tertentu. Dengan
menggunakan
persamaan nilai sekarang anuitas kita dapat dengan mudah mencari internal
rate of return yang tidak lain sebesar nilai sekarang faktor bunga anuitas.

Page 23
Perhatikan kembali persamaan 3.10
NSA = A1 ( NSFBA r,n)
NSFBA r,n = NSA / A1 ……………………………………….. ( 3.12)

Sebagai contoh, saudara diminta untuk mencari internal rate of return

atas
anuitas Rp.3.000.000,- selama delapan tahun apabila kas keluar saat
ini
sebesar Rp. 15.000.000,-. Dengan mudah dapat dicari NSFBAr,n =
Rp.15.000.000,- / Rp. 3.000.000,- adalah sama dengan 5,0. Dari tabel nilai
sekarang faktor bunga anuitas saudara perhatikan pada baris tahun ke
delapan, maka diperoleh tingkat bunga sekitar 12 % pertahun.
Alternatif 3, dalam kenyataan seringkali manajer keuangan dihadapkan
pada
internal
aliran kasrate of tidak
yang returnsama
atassetiap
aliranperiode
kas masuk Rp. 1.000.000,-
dan persoalan ini lebihpada
sulit tahun
untuk
pertama, Rp.2.000.000,-
diselesaikan pada tahun
secara langsung. kedua,
Misalnya Rp. 4.000.000,-
saudara diminta untuk mencari
pada tahun
ketiga. Apabila diketahui nilai sekarang aliran kas tersebut adalah Rp.
5.000.000,- berapakan internal rate of returnnya ?
Karena aliran kas tidak sama setiap periode, kita harus menyelesaikan
dengan cara coba-coba ( trial and Error ) sebagai berikut :

Rp.5.000.000,- = (Rp.1.000.000,-)(NSFB r,1) + (Rp.2.000.000,-)(NSFBr,2) +

(Rp. 4.000.000,-)(NSFBr,3)
Misalkan kita pilih tingkat bunga sebesar 20 %, maka nilai sekarang aliran
kas tersebut adalah :

Nilai Sekarang = (Rp.1.000.000,-)(0,833) + (Rp.2.000.000,-)(0,694) +

(Rp. 4.000.000,-)(0,579)
Nilai Sekaragn = (Rp.833.000,-)+(Rp.1.388.000,-)+(Rp. 2.316.000,-)
= Rp. 4.537.000,-

Page 24
Karena nilkai sekarang aliran kas dengan tingkat bunga 20 % pertahun
tidak
sama dengan Rp.5.000.000,-, maka kita coba dengan tingkat bunga
yang
lain. Tentu hatus dipergunakan tingkat bunga yang menjadikan nilai sekarang
lebih besar, dan itu berarti dengan tingkat bunga yang lebih rendah. Misalkan
kita gunakan tingkat bunga 15 % pertahun, maka hasilnya dalah :
Nilai Sekarang = (Rp.1.000.000,-)(0,870) + (Rp.2.000.000,-)(0,756) +
(Rp. 4.000.000,-)(0,685)
Nilai Sekaran = (Rp.870.000,-)+(Rp.1.512.000,-)+(Rp. 2.632.000,-)
= Rp. 5.014.000,-
Hasil nilai sekarang aliran kas masuk lebih besar dari Rp. 5.000.000,-
Dari kedua tingkat bunga hasil percobaan tersebut berarti
internal rate of
return berkisar antara 15 -20 persen. Selanjutnya untuk menemukan
tingkat
bunga yang relatif lebih pasti kita dapat melakukan interpolasi.
Tabel 3.12
Tingkat (+) (-) Nilai sekarang Kasi dari
Bunga Proses Interpolasi
Nilai Sekarang Aliran Kas Rp.5 Juta
20% Rp. 4.537.000,- Rp. 463.000,-
? Rp. 5.000.000,- Rp. 0,-
15% Rp.5.014.000 Rp. 14.000,-
5% Rp. 477.000,- Rp. 477.000,-

Dari tabel di atas dapat disimpulkan bahwa penurunan tingkat bunga sebesar
5 % menagkibatkan kenaikan nilai sekarang sebesar Rp. 477.000,-
Sementara itu apabila menggunakan tingkat bunga 20 %, maka selisih nilai
sekarang yang diperoleh Rp. 463.000 (lebih rendah). Persoalan selanjutnya
adalah berapa persen tingkat bunga harus diturunkan.

(Rp. 463.000 / Rp. 477.000) x 5 % = 4,85

Internal Rate Of Return = 20 % - 4,85 %
= 15,15 %

Page 25
atau dapat pula dicari dengan menggunakan tingkat bunga 15 %, selisih nilai
sekarang yang diperoleh Rp. 14.000,- ( lebih tinggi).Maka persoalannya
adalah berapa tingkat bunga yang harus dinaikan ?

(Rp. 14.000 / Rp. 477.000) x 5 % = 0,15 %

Internal Rate Of Return = 15 % + 0,15 %
= 15,15 %

Dengan demikian untuk mencari internal rate of return dapat diformulasikan

menjadi sebagai berikut :
NS1 - NS0
Internal Rate of Return = R1 + [ -----------------] x ( R2 – R1 )………. (3.13)
NS1 – NS 2

atau
NS0 - NS2
Internal Rate of Return = R2 + [ -----------------] x ( R 2 – R1 )………. (3.14)
NS1 – NS 2

Keterangan :

R1 = tingkat bunga pertama yang menghasilkan nilai sekarang

aliran kas yg lebih kecil dari yang seharusnya (NS1).
R2 = tingkat bunga kedua yang menghasilkan nilai sekarang aliran
kas yang lebih besar dari yang seharusnya (NS 2).
NS0 = nilai sekarang aliran kas yang seharusnya atau sama dengan
aliran kas keluar dalam Investasi.
NS1 = nilai sekarang aliran kas apabila digunakan tingkat bunga
sebesar R1.
NS2 = nilai sekarang aliran kas apabila digunakan tingkat bunga
sebesar R2.

Pada contoh yang sama kalau kita menggunakan formulasi 3.13 adalah :

NS1 - NS0
Internal Rate of Return = R1 + [ -----------------] x ( R2 – R1 )
NS1 – NS2

Page 26
 4.537.000 - 5.000.000
Internal Rate of Return = 20% + [ ------------------------------] x (15% – 20 % )
4.537.000 – 5.014.000

- 463.000
Internal Rate of Return = 20% +[ -------------- ] x - ( 5 % )
- 477.000

Internal Rate of Return = 20% + [ 0,9706 ] x - ( 5 % )

Internal Rate of Return = 20% - [0 4,85 % ]

Internal Rate of Return = 15,15 %

Pada contoh yang sama kalau kita menggunakan formulasi 3.14 adalah :

NS0 - NS2
Internal Rate of Return = R2 + [ -----------------] x ( R 2 – R1 )
NS1 – NS2

5.000.000 - 5.014.000
Internal Rate of Return = 15 % + [ ------------------------------] x (20 % – 15 % )
4.537.000 – 5.014.000

- 14.000,-
Internal Rate of Return = 15% + [ -------------- ] x - ( 5 % )
477.000,-

Internal Rate of Return = 15% + [ - 0,02935 ] x - ( 5 % )

Internal Rate of Return = 15% + [0,15 % ]

Internal Rate of Return = 15,15 %

Perhatikan hasil perhitungan apakah dengan menggunakan formula 3.13

maupun 3.14 hasilnya adalah sama.

Page 27
TUGAS KELOMPOK 1

Soal 1 :

Misalkan anda menyimpan uang di salah satu Bank senilai Rp.75.000.000,-

dengan bunga 14 % per tahun. Bunga di bayarkan 4 kali dalam satu tahun,
selama 3 tahun anda tidak pernah mengambil uang tabungan dan bunga
tabungan pada bank tersebut. Berapakah nilai kemudian (Future Value) pada
uang tabungan anda selama 3 tahun tersebut.

Soal 2 :

Anda akan mendapat hibah 4 tahun akan datang berdasarkan surat

wasiat
dari kakek dengan nilai hibah sebesar ± Rp. 50.000.000,-. Sementara
itu
tingkat bunga yang berlaku saat ini adalah 12 % pertahun.
Berapakah
Soal 3: nilai sekarang (Present Value) uang hibah tersebut ?
Seseor
ang
akan
membel
i
sebuah
sepeda
Soal 4
motor
Misalkan Sdr meminjam uang di Bank sebesar Rp. 100.000.000,- tarif bunga
secara
16 % pertahun. Pinjaman tersebut harus sdr. Lunasi dalam jangka waktu 5
kredit,
tahun dengan pembayaran yang sama setiap tahun.
dengan
Pertanyaan :
syarat 1. Berapa angsuran pinjaman yang harus sdr. Bayar setiap tahun
harus dengan jumlah yang sama.
memba
2. Buat skedul Pembayaran Pinjaman (Bunga Pinjaman & Pokok
yar Pinjaman ) lihat contoh seperti tabel 3.11
uang
muka5
Soal
sebesar
Perhatikan Tabel Simulasi Angsuran Cicil Emas pada Bank Mandiri Syariah
Rp. berikut :
sebagai
2.000.0
00,-
dan
sisanya
diangsu
r
selama
35
bulan
dengan
cicilan Page 28
perbula
n Rp.
650.000
,-. Jika
tingkat
bunga
Soal Nomor 5
Jika anda tertarik untuk membeli angsuran Logam Mulia (LM) dengan berat
100 gram, harga tunai sebesar Rp. 52.840.000,-. Anda bisa membeli
secara kredit dengan pembiayaan sebesar Rp.42.277.000,- dengan
memilih cicilan
sesuai dengan kemampuan anda. Bila anda memilih waktu selama 24 bulan
dengan angsuran perbulan sebesar Rp. 2.110.392,-
Pertanyaan
1. Hitung internal rate of return ( tingkat bunga) yang dibebankan kepada
anda ?
2. Buat skedul pembayaran anda selama 24 bulan (buat seperti contoh
tabel
3.11)

Page 29