 Memahami valuasi kas terdiskonto

KRITERIA KINERJA
 Memahami nilai masa depan dan masa sekarang dari
beberapa arus kas.
 Menilai arus kas yang rata : Anuitas daan perpetuitas
 Membandingka tingkat pengembalian : Pengaruh
pemajemukan
 Memahami jenis-jenis pinjaman dan amortisasi
pinjaman.

2
Memahami valuasi kas terdiskonto :

i
(1 – (1 + i)-n )
An = R [ ] R = An [ ]
i (1 – (1 + i)-n )

((1 + i)n -1) i

Sn = R [ ] R = Sn [ ]
i ((1 + i)n -1)

3
An = Present Value (nilai sekarang)
Sn = Future Value (jml pembayaran)
R = Annuity (cicilan/angsuran)
i = Tingkat bunga setiap interval
n = jml interval pembayaran

4
Nilai masa depan untuk beberapa arus kas

 Contoh : Tn Raharjo merasa akan mampu

menabung Rp 4.000.000 disetiap akhir tahun
selama 3 tahun ke depan di suatu rekening bank
yang membayarkan bunga 8%. Saat ini Tn Raharjo
memiliki Rp 7.000.000 di dalam rekening
tersebut. Barapa jumlah yang akan dimiliki Tn
Raharjo dalam waktu 3 tahun? Dan dalam waktu 4
tahun?
 Pada akhir tahun pertama, Tn Raharjo akan memiliki :
Rp 7.000.000 x 1,08 + 4.000.000 = 11.560.000

 Pada akhir tahun ke-dua, Tn Raharjo akan memiliki :

Rp 11.560.000 x 1,08 + 4.000.000 = 16.484.800

 Pada akhir tahun ke-3, Tn Raharjo akan memiliki :

Rp 16.484.800 x 1,08 + 4.000.000 = 21.803.580

 Dan pada tahun ke-4 Tn Raharjo akan memiliki :

Rp 21.803.58 x 1,08 = 23.547.870
 Jika Tn. Hendra menabung Rp 1.000.000 dalam 1
tahun, Rp 2.000.000 dalam 2 tahun dan Rp
3.000.000 berapa banyak jumlah yang akan Tn
Hendra miliki dalam waktu 3 tahun? Berapa dari
jumlah ini yang merupakan bunga? Asumsi tingkat
bunga 7%. Pada Rp 3.000.000 terakhir tidak
menerima bunga.
 Maka nilai masa depannya adalah ;
 Rp 1.000.000 x 1,072 = 1.144.900
 Rp 2.000.000 x 1,07 = 2.140.000
 Rp 3.000.000 = 3.000.000 +
 Total nilai = 6.284.900
 Contoh : Ali membutuhkan Rp 1.000.000 dalam
waktu 1 tahun dan Rp 2.000.000 lagi dalam
waktu 2 tahun. Ali menerima 9% atas uangnya,
berapa banyak yang harus Ali serahkan hari ini
untuk dapat sepenuhnya menutup kedua jumlah
tersebut di masa yang akan datang ?
 Nilai sekarang dari Rp 2.000.000 dalam waktu 2
tahun pada tingkat bunga 9% :
 Rp 2.000.000 : 1,092 = Rp 1.683.360

 Nilai sekarang dari Rp 1.000.000 dalam waktu 1

tahun pada tingkat bunga 9% :
 Rp 1.000.000 : 1,091 = Rp 917.430

 Jadi total nilai sekarang adalah :

Rp 1.683.360 + Rp 917.430 = Rp 2.600.790
 Anuitas adalah suatu aliran kas yang rata selama
periode waktu tetap.
 Contoh nilai sekarang untuk arus kas anuitas :
 Seandainya kita sedang menilai suatu asset yang
dijanjikan akan menghasilkan Rp 5.000.000 pada
setiap akhir tahun selama 3 tahun ke depan. Arus
kas dari asset ini akan mengambil bentuk anuitas
Rp 5.000.000 selama 3 tahun. Jika kita ingin
memperoleh pengembalian sebesar 10% dari uang
kita, berapa banyak yang akan kita tawarkan untuk
anuitas tersebut ?
 Kita dapat mendiskontokan setiap pembayaran Rp
5.000.000 tersebut mundur ke saat ini pada
tingkat bunga 10% untuk mengetahui total nilai
sekarang.
 Nilai sekarang
 = (5.000.000:1,11) + (5.000.000:1,12) + (5.000.000:1,13)
 = (5.000.000:1,1) + (5.000.000:1,21) + (5.000.000:1,331)
 = 4.545.500 + 4.132.200 + 3.756.600
 = 12.434.300
 Atau dengan menggunakan rumus berikut :
 Nilai sekarang anuitas = C x ((1-faktor nilai sekarang):r)


 Diketahui faktor nilai sekarangnya adalah,

 1:1,13 = 1:1,331 = 0,751315

 Untuk mengetahui nilai sekarang anuitas adalah;

 Nilai sekarang anuitas
 = 5.000.000 x ((1-0,751315):0,10)
 = 5.000.000 x (0,248685:0,10)
 = 5.000.000 x 2,48685
 = 12.434.300
 Faktor nilai masa depan untuk anuitas sama halnya
seperti nilai sekarang. Pada umumnya, berikut ini
adalah faktor nilai masa depan untuk suatu anuitas.

 Faktor PVanuitas = (Faktor nilai masa depan – 1) : r

= ((1 + r)t – 1) : r
 Contoh : Tn Amir berencana untuk membayar Rp 2.000.000 setiap
tahunnya ke rekening pensiun yang memberikan tingkat bunga 8%. Jika
Tn Amir akan pensiun dlam waktu 30 tahun lagi, berapa banyak jumlah
yg akan dimiliki Tn Amir ?

 Sehingga : Faktor FV anuitas

 = (Faktor nilai masa depan – 1) : r
 = ((1 + r)t – 1) : r
 = (1,0830 – 1 ) : 0,08
 = (10,0627 – 1) : 0,08
 = 113,2832

Maka nilai masa depan dari anuitas Rp 2.000.000,

30 tahun menjadi :
= Rp 2.000.000 x 113,28 = Rp 226.566.000
 Jatuh tempo anuitas adalah suatu anuitas di mana arus
kas terjadi pada awal setiap periode. Sewa adalah salah
contoh dari jatuh tempo anuitas. Ada cara yang lebih
mudah untuk menghitung nilai sekarang atau masa
depan dari suatu jatuh tempo anuitas. Jika kita
berasumsi arus kas terjadi pada akhir dari setiap
periode ketika sebenarnya arus kas tersebut terjadi
pada awal periode, maka kita artinya mendiskontokan
satu periode lebih banyak dari setiap nilai.

 Hubungan antara nilai dari suatu jatuh tempo anuitas

dengan anuitas biasa adalah:
 Nilai jatuh tempo anuitas = nilai anuitas biasa x (1+r)
 Suatu anuitas dimana aliran arus kas yang rata itu
berlangsung terus menerus, asset seperti in disebut
perpetuitas, disebut juga consol.

 Contoh : suatu investasi menawarkan arus kas perpetual

sebesar Rp 500.000 setiap tahun. Pengembalian yang
diinginkan dari investasi tersebut sebesar 8%. Berapa
nilai investasi ini? Nilai dari perpetuitas ini adalah :

 Perpetuitas PV = C:r = 500.000 : 0,08 = 6.250.000

 Contoh : Kita sedang melihat suatu pembayaran lotere
selama periode 20 tahun.
 Pembayaran pertama, yang dilakukan satu tahun dari
sekarang, akan sebesar Rp 200.000. Setiap tahun
sesudahnya, pembayaran ini akan tumbuh sebesar 5%.
 sehingga pembayaran pada tahun ke-2 akan menjadi
Rp 200.000 x 1,05 = Rp 210.000. dan seterusnya.
 Membandingkan tingkat pengembalian : Pengaruh
pemajemukan

 Tingkat bunga tahunan efektif dan pemajemukan

 Menghitung dan membandingkan tingkat bunga tahunan

efektif

Jenis-jenis pinjaman dan amortisasi :

 Pinjaman diskonto murni

 Pinjaman berbunga

 Pinjaman yang diamortisasi

Pinjaman Diskonto Murni
 Adalah pinjaman paling sederhana. Peminjam menerima

hari ini dan melunasinya sekaligus pada waktu yang

telah ditentukan (hanya 1 periode)

 Contoh : PT AA meminjam uang 10 juta dan akan

dilunasi 1 tahun berikutnya dengan tingkat bunga 10%,
maka pada tahun berikutnya yang akan dibayar adalah :
 10 juta x 0,1 = 1 juta (bunga)
 10 juta (pokok)
 11 juta (total yang harus dibayar)
Pinjaman Berbunga
 Adalah peminjam membayar bunga pada setiap periode

dan akan melunasi keseluruhan (pokok + bunga) pada

waktu yang telah ditentukan.

 Contoh : PT BB meminjam uang 10 juta untuk pinjaman

berbunga 3 tahun, dengan tingkat bunga 10%, maka
peminjam akan membayar bunga sebesar :
 10 juta x 0,1 = 1 juta (bunga) pada tahun ke-1 dan ke-2
 10 juta (pokok)
 11 juta (pada th ke-3)
Pinjaman yang diamortisasi
 Adalah Peminjam dalam melunasi pinjamannya dengan

cara melakukan pengurangan pokok pinjaman secara

berkala

 Contoh : PT CC meminjam uang 5 juta dengan tingkat

bunga 9%, PT CC akan membayar bunga atas saldo
pinjaman setiap tahun dan juga mengurangi saldo
pinjaman sebesar 1 juta, maka :
Pinjaman yang diamortisasi

tahun saldo awal total penbyr bunga yg dibyr pokok saldo akhir
1 Rp 5,000,000 Rp 1,450,000 Rp 450,000 Rp 1,000,000 Rp 4,000,000
2 Rp 4,000,000 Rp 1,360,000 Rp 360,000 Rp 1,000,000 Rp 3,000,000
3 Rp 3,000,000 Rp 1,270,000 Rp 270,000 Rp 1,000,000 Rp 2,000,000
4 Rp 2,000,000 Rp 1,180,000 Rp 180,000 Rp 1,000,000 Rp 1,000,000
5 Rp 1,000,000 Rp 1,090,000 Rp 90,000 Rp 1,000,000 Rp -
    Rp 6,350,000 Rp 1,350,000 Rp 5,000,000  

Rp 450,000 = 5.000.000 x 0.09

 Tingkat bunga efektif (EAR)
 Adalah tingkat bunga yang dinyatakan seperti jika
tingkat bunga itu dimajemukkan sekali setiap tahunnya.

 Contoh : BNI menawarkan 12% bunga majemuk

triwulan. Jika kita menginvestasikan 100.000 berapa
yang akan diperoleh pada akhir tahun ? Berapakah EAR ?
Berapa banyak pada akhir tahun ke-2 ?
 Bunga 12% : 4 = 3% setiap triwulannya.
 Jika investasi 100.000 selama 4 periode pada bunga 3%
maka nilai masa depannya adalah :

 Nilai masa depan = 100.000 x 1,034

= 100.000 x 1,1255
= 112.550

EAR adalah 12,55% ; 100.000 (1+0,1255) = 112.550

Pada tingkat bunga 3% pertriwulan, setelah delapan

triwulan akan menjadi :
100.000 x 1,038 = 100.000 x 1,2668 = 126.680