KONSEP-KONSEP PENILAIAN1
Medi Mustopa, Wayan Suban Kardi, Michael Regianto Riga
Program Magister Manajemen Universitas Tadulako, Palu, Indonesia
medi.mustoppa@gmail.com, wayansuban325@gmail.com, regymichael@gmail.com;
A. Pendahuluan
Setiap individu berpendapat nilai uang yang sekarang tidak akan sama dengan
nilai di masa depan. Ini berarti uang yang saat ini dipegang sekarang lebih berharga
nilainya dibandingkan dengan nilainya nanti di masa mendatang. Sejumlah uang
yang akan diterima dari hasil investasi pada akhir tahun, kalau kita memerhatikan
nilai waktu uang, maka nilainya akan lebih rendah pada akhir tahun depan. Kita
dapat menghitung hasil investasi yang akan kita dapatkan di masa yang akan datang
dengan nilai sekarang. Suatu entitas ekonomi atau individu yang memiliki dana
juga dapat memilih berbagai investasi atau suatu proyek. Investasi yang dilakukan
dalam aktiva tetap biasanya memerlukan dana yang cukup besar sehingga dalam
memilih investasi dalam aktiva tetap perlu pertimbangan yang tepat. Untuk memilih
mana proyek yang menguntungkan kita dapat melakukan penilaian terhadap
berbagai pilihan investasi dengan berbagai metode atau kriteria penilaian investasi.
Selain investasi dalam aktiva tetap, investasi bisa juga dilakukan pada surat-
surat berharga baik dalam investasi jangka pendek maupun jangka panjang.
Investasi jangka pendek termasuk aktiva lancar yang waktunya kurang dari satu
siklus operasi normal perusahaan. Sedangkan dikategorikan investasi jangka
panjang apabila waktunya lebih dari satu siklus operasi normal perusahaan. Setiap
investor yang menanamkan modalnya dalam suatu sekuritas tertentu, akan selalu
mempunyai harapan akan menerima suatu penghasilan. Dengan penghasilan yang
diterimanya tersebut investor akan dapat menerima kembali jumlah modal yang
sudah dipakai untuk membeli sekuritas tersebut ditambah suatu keuntungan. Untuk
mengukur tingkat penghasilan yang akan diterimanya, maka akan dihitung
besarnya tingkat pengembalian atau return.
1
Bella Novitasari. Makalah Konsep-Konsep Penilaian. School of Business Kusuma Negara,
Jakarta, Indonesia
2
B. Pembahasan
Konsep Nilai waktu dari uang
Nilai waktu uang yang sekarang tidak akan sama dengan nilai waktu uang di
masa depan. Ini berarti uang yang saat ini dipegang sekarang lebih berharga
nilainya dibandingkan dengan nilainya nanti di masa mendatang. Sejumlah uang
yang akan diterima dari hasil investasi pada akhir tahun, kalau kita memerhatikan
nilai waktu uang, maka nilainya akan lebih rendah pada akhir tahun depan. Sebagai
ilustrasi uang sekarang Rp100.000,- (seratus ribu rupiah) nilainya akan sama
dengan Rp1.000.000,- (satu juta rupiah) pada akhir tahun kalau kita tidak
memerhatikan nilai waktu uang. Jika kita memerhatikan nilai waktu dari uang maka
nilai uang sekarang adalah lebih tinggi daripada uang yang akan kita terima pada
akhir tahun depan. Dalam menghitung nilai waktu uang perlu diperhatikan tingkat
suku bunga yang berlaku. Bunga adalah sejumlah uang yang dibayarkan atau
dihasilkan sebagai kompensasi terhadap apa yang dapat diperoleh dari penggunaan
uang. Pemahaman konsep nilai waktu uang ini di perlukan oleh manajer keuangan
dalam pengambilan keputusan ketika akan melakukan investasi pada suatu aktiva
dan pengambilan keputusan ketika akan menentukan sumber dana pinjaman yang
akan dipilih.
Perhitungan Perhitungan Nilai Waktu Uang2
1. Konsep Nilai Masa yang akan datang/ Future Value
Future value atau nilai masa depan merupakan suatu jumlah yang akan dicapai
arus kas atau serangkaian arus kas yang berkembang selama jangka waktu tertentu
bila dimajemukan meggunakan tingkat bunga.
Sebagai contoh Rp1.000.000,- (satu juta rupiah) di tangan hari ini bernilai lebih
dari Rp1.000.000,- (satu juta rupiah) yang diterima di masa depan karena, jika
memilikinya sekarang kita dapat menginvestasikannya, mendapatkan bunga dan
akhirnya mendapatkan lebih dari Rp1.000.000,- (satu juta rupiah) di masa depan.
𝑭𝑽𝑵 = 𝑷𝑽 (𝟏 + 𝑰)𝑵
FV = Future Value
2
Yuliatiningsih. Makalah Konsep-Konsep Penilaian. School of bussiness Kusuma Negara, Jakarta.
Indonesia
3
PV = Present Value
I = Tingkat bunga
N = Jumlah periode
Kalau jumlah semula (Rp 1.000.000) itu disebut P (present amount), jumlah tahun
selama uang itu dipinjam adalah n, jumlah uang yang harus dikembalikan disebut
F (future value), tingkat bunga adalah I. (1 + I )n disebut compounding factor for 1,
adalah suatu bilangan lebih besar dari satu (1,0) yang dapat dipakai untuk
mengalikan suatu jumlah yang ada sekarang untuk menentukan nilainya di waktu
yang akan datang, setelah siberi bunga paa akhir setiap tahun.
mencari nilai sekarang (P) atau present value dari jumlah tersebut (F), maka rumus
future value di atas dapat ditransformasi sebagai berikut.
F = P (1 + i)n
𝐹
P = (1+𝑖 )𝑛
1
P = F (1+𝑖 )𝑛
1
Istilah (1+𝑖 )𝑛 ini disebut discount factor, yaitu bilangan kurang dari satu (1,0) yang
dapat dipakai untuk mengalikan suatu jumlah di waktu yang akan datang (F) supaya
menjadi nilai sekarang (P). Discount factor ini juga tersedia dalam Tabel Bunga.
Misalkan Anda akan mendapat uang sebanyak Rp1.000.000 yang akan diterima
pada akhir tahun pertama (F) Jika tingkat bunga 15%, maka nilai sekarang (P) uang
Rp 1.000.000 adalah :
1
P = Rp 1.000.000 (1+15 )1 = Rp 869,569
Jika uang Rp 1.000.000 akan diterima akhir tahun kedua, maka nilai sekarangnya
1
P = Rp 1.000.000 (1+15 )2 = Rp 756,144
Jika uang tersebut akan diterima akhir tahun kelima, dengan menggunakan Tabel
Bunga (A-1), dapat dilihat Tabel Discount Factor (Present Value), cari tingkat
bunga 15% dan periode 5 akan ditemukan angka sebesar 0,4972. Dengan demikian
Rp 1.000.000 yang akan diterima 5 tahun yang akan datang, nilai sekarangnya
adalah
P = Rp 1.000.000 x 0,4972 = Rp 497.200
3. ANUITAS3
Konsep time evaluation, disamping konsep Present Value (P) dan Future
Value (F) yang sudah dibicarakan, ada satu konsep lagi yaitu Annuity atau uniform
series. Anuitas adalah serangkaian pembayaran atau penerimaan yang jumlahnya
sama (A) setiap kali pembayaran atau penerimaan selama beberapa periode tertentu.
Anuitas ini mempunyai beberapa sifat, yaitu :
3
Wahyuning Chandra Dewi. Makalah Manajemen Keuangan: Nilai Waktu Uang dan Konsep Dasar
Penilaian. Fakultas Ekonomi dan Bisnis;Universitas Udayana.2016
5
a. Jumlahnya sama
b. Panjangnya periode antara angsuran sama
c. Pembayaran pertama dilakukan pada akhir periode pertama.
0 1 2 3
Pembayaran 1.000.000 1.000.000 1.000.000
1.100.000
1.210.000
3.310.000
Formula umum Future Value dari suatu :
(1+𝑖 )𝑛 −1
Fn= A( )
𝑖
(1+𝑖 )𝑛 −1
[( 𝑖
)] merupakan factor bunga nilai akhir suatu anuitas yang nilai sudah
tersedia pada Tabel Bunga
Dengan demikian, Fn = A x (factor bunga Anuitas)
Contoh di atas factor bunga anuitas i = 10%, n = # dapat dilihat dengan
mudah pada Tabel A-4 yaitu Rate 10%, ditelusuri ke bawah hingga baris tahun ke
-3, diperoleh angka 3,310000 dengan demikian nilai akhir anuitas Rp1.000.000
selama 3 tahun adalah :
Rp 1.000.000 x 3,3100 = Rp 3.310.000
Contoh lain misalnya sebuah perusahaan harus membayar royalty sebesar
Rp 2.500.000 setiap akhir tahun selama 5 tahun berturut-turut. Lalu diadakan
6
perjanjian bahwa jumlah tersebut tidak dibayarkan tiap akhir tahun, melainkan
sekaligus pada akhir tahun kelima, dengan tingkat bunga 15% setahun untuk tiap
pembayaran yang ditahan. Berapa jumlah yang harus dibayar pada akhir tahun ke-
5?
Jadi : A = Rp 2.500.000: i = 15%; n = 5; F =…?
F = Rp 2.500.000 x 6,7424 = Rp 16.856.000
0 1 2 3
Nilai sekarang 1.000.000 1.000.000 1.000.000
Penerimaan
909.010
826.400
751.300
2.486.800
Jadi nilai sekarang dari seri penerimaan selama 3 tahun tersebut adalah Rp
2.486.800. Rumus PV anuitas adalah :
Rumus PV anuitas adalah :
(1+𝑟 )𝑛 −1
PV = ( )
𝑖(1+𝑟)𝑛
7
(1+𝑟 )𝑛 −1
( 𝑖(1+𝑟)𝑛
) adalah discount factor anuitas yang nilai sudah tersedia pada
Tabel A-2
Persoalan di atas dengan mudah dapat diketahui discount factor-nya pada
Tabel A-2 lihat lajur 10% periode 3, didapat 2,4869.
PV = Rp 1.000.000 + 2,4869
= Rp 2.486.900 (ada pembulatan)
Misalkan untuk perusahaan ang harus membayar royalty sebesar Rp
2.500.000 setiap akhir tahun selama berturut-turut dalam contoh sebelumnya setuju
membayarnya sekaligus pada permulaan tahun pertama. Jika tingkat bunga 15%,
berapa jumlah yang harus dibayar
A = Rp 2.500.000; i = 15%; n = 5; P =…?
P = 2.500.000 x 3,3522 = 8.580.500
Jadi bila dibayar sekaligus pada permulaan tahun, maka jumlah yang harus
dibayar adalah sebesar Rp 8.580.500
Penilaian Investasi
1. Metode Net Present Value (NPV)
NPV ialah teknik penilaian proyek investasi dengan cara membandingkan
nilai tunai arus kas masuk bersih dengan nilai tunai pengeluaran modal berdasarkan
tingkat diskonto yang telah ditentukan, biasanya besarnya tingkat diskonto adalah
biaya modal rata-rata tertimbang proyek tersebut. Jika NPV positif, proyek layak,
artinya bisa dilaksanakan.
Net present value ialah teknik penilaian proyek investasi berdasarkan pengaruh
waktu terhadap nilai uang. Teknik perhitungan menggunakan rumus:
𝑛
𝐶𝐹𝑡
𝑁𝑃𝑉 = ∑ − 𝐼0
(1 + 𝐾)𝑛
𝑡=1
Dimana:
𝐼0 = Nilai proyek investasi awal periode
𝐶𝐹𝑡 = Arus kas masuk operasi proyek investasi
𝐾 = Biaya modal proyek investasi
8
𝑛
𝐶𝐹𝑡
𝐼𝑅𝑅 = ∑ − 𝐼0
(1 + 𝐼𝑅𝑅)𝑛
𝑡=1
Dimana:
𝐼0 = Nilai proyek investasi awal periode
𝐶𝐹𝑡 = Arus kas masuk operasi proyek investasi
𝐼𝑅𝑅 = Biaya modal proyek investasi
Penilaian Sekuritas
Surat berharga yang dihitung nilai pasarnya adalah dibedakan atas surat
berharga dengan penghasilan tetap (obligasi) dan surat berharga tidak dengan
pernghasilan tetap (saham).
1. Obligasi
Obligasi memberikan penghasilan tetap kepada pemegangnya yaitu berupa
bunga atau coupon yang biasanya besarnya tetap dan dibayarkan setiap periode
sampai dengan saat dilunasinya obligasi tersebut. Nilai (harga pasar) obligasi
dirumuskan sebesar nilai sekarang ini dari penghasilan yang akan diperoleh
ditambah nilai sekarang dari pelunasannya. Nilai atau harga pasar obligasi dapat
dihitung dengan cara sebagai berikut:
𝑡
𝐶 𝑁
𝑃=∑ 𝑛
+
(1 + 𝑖) (1 + 𝑖)𝑛
𝑛=1
Keterangan:
𝑃 = Harga pasar obligasi
𝑛 = Jumlah peride sampai dengan jatuh tempo
𝐶 = Besarnya coupon dalam rupiah
𝑁 = Nominal obligasi
𝑖 = Rate of return yang diinginkan
9
Keterangan:
𝐾 = Yield to Maturity
𝐶 = Coupon dalam rupiah
𝑁 = Nominal obligasi
𝑃 = Harga pasar obligasi
𝑛 = Jangka waktu obligasi
2. Saham Preferen
Saham preferen merupakan saham dengan pendapatan tetap yang berarti
dividennya dibayarkan dalam jumlah tetap dan secara terus-menerus. Karena
jenisnya saham maka jangka waktunya tidak terbatas. Oleh karena itu nilai pasar
saham preferen dirumuskan:
𝐷
𝑃=
𝑖
Keterangan:
𝑃 = Harga pasar saham preferen
𝐷 = Dividen dalam rupiah
𝑖 = Rate of return
3. Saham Biasa
Penilaian saham biasa pada prinsipnya sama dengan penilaian pada obligasi
maupun saham preferen. Hanya dalam penilaian saham biasa agak rumit
disebabkan karena nilai penghasilan atau dividen yang diperoleh dari saham biasa
sulit untuk diramalkan dan biasanya dividen ada pertumbuhannya dari tahun ke
tahun. Formula standar yang dapat diterapkan untuk menilai saham biasa adalah:
𝐷1 𝐷2 𝐷𝑛
𝑃𝑜 = 1
+ 2
+⋯+
(1 + 𝑖) (1 + 𝑖) (1 + 𝑖)𝑛
Keterangan:
𝑃 = Harga pasar saham biasa
𝐷𝑛 = Nilai dividen yang diterima pada tahun ke-n
𝑖 = Rate of return yang diinginkan pada saham biasa
10
Keterangan:
𝑃 = Harga pasar saham biasa
𝐷 = Dividen dalam rupiah
𝑖 = Rate of return yang diinginkan pada saham biasa
𝑔 = Tingkat pertumbuhan
C. Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan diatas, maka dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. Konsep nilai waktu uang (time value of money) menunjukkan bahwa nilai uang
pada saat ini lebih tinggi daripada nilai uang pada masa yang akan datang
dalam jumlah yang sama. Salah satu faktor yang menimbulkan perbedaan
tersebut adalah adanya bunga yang merupakan harga atas penggunaan uang
tersebut. Untuk menghitung nilai waktu dari uang dapat digunakan antara lain
nilai masa yang akan datang (future value), nilai sekarang (present value),
11
Anuitas yang meliputi nilai masa yang akan dating atas anuitas dan nilai
sekarang atas anuitas.
2. Ada beberapa cara yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap
investasi dalam aktiva tetap yaitu dengan menggunakan metode Net Present
Value (NPV) dan metode Internal Rate of Return (IRR) .
3. Bagi perusahaan manajemen, surat berharga lebih ditekankan penilaiannya
atau penentuan harga pasar surat berharga. Konsep penilaian investasi pada
dasarnya penentuan harga surat berharga yang ada di suatu perusahaan.
Perusahaan juga memiliki sekuritas untuk menjaga likuiditas perusahaan dan
memperoleh pendapatan dari investasi tersebut. Akan tetapi memiliki risiko
dan tingkat pengembalian yang terjadi karena keadaan waktu yang akan datang
penuh dengan ketidakpastian.
Daftar Pustaka
Sulindawati, Ni Luh Gede Erni, Gede Adi Yuniarta dan I Gusti Ayu Purnamawati.
2017. Manajemen Keuangan : Sebagai Dasar Pengambilan Keputusan Bisnis.
Depok : Rajawali Pers.