TIME VALUE OF

MONEY
Konsep Dasar
 Seseorang akan lebih senang menerima uang Rp. 1 juta hari
ini daripada sejumlah uang yang sama (yaitu Rp 1 juta)
setahun mendatang.
 Mengapa?
 Jika ia menerima uang tersebut hari ini, ia dapat
menginvestasikan uang tersebut pada suatu tingkat
keuntungan, sehingga setahun mendatang uang sebesar Rp
1 juta tersebut telah menjadi lebih besar dari Rp 1 juta.
 Kesimpulannya?
 Uang memiliki nilai waktu
Konsep Dasar
 Dalam menganalisis nilai waktu uang khususnya
nilai sekarang (present value), kita membutuhkan
informasi suku bunga (r).
 Suku bunga yang dipakai dalam analisis tergantung
pada asumsi tentang tingkat keuntungan yang
diharapkan dari investasi yang dilakukannya, atau
opportunity cost (biaya kesempatan) apabila dana
yang tersedia digunakan pada kepentingan yang
berbeda.
 Tujuan Keuangan : Kebebasan Keuangan
(berhasil, aman, kaya, bahagia)
 Alat dalam perencanaan keuangan :
konsep nilai waktu uang
Konsep nilai waktu uang:
 Uang yang diterima
sekarang nilainya lebih besar
daripada uang yang diterima
di masa mendatang.
 Lebih awal uang anda
menghasilkan bunga, lebih
cepat bunga tersebut
menghasilkan bunga.
 Mengapa?
Interest and Compound Interest

 Bunga (Interest) – adalah suatu hasil yang

diterima dari uang yang diinvestasikannya.
 Compound interest – adalah bunga yang
diterima dari investasi yang berasal bunga
suatu investasi sebelumnya.
Konsep bunga sederhana
dan nilai waktu dari uang
Seandainya Anda dihadapkan pada
dua pilihan yaitu
menerima sejumlah uang misalnya Rp
1.000.000,- hari ini atau Rp 1.000.000,-
6 bulan lagi dengan tingkat
kepastian yang sama,
Mana yang anda pilih ??
Ada yang beranggapan kalau menerimanya hari ini sifatnya
pasti, sedangkan apabila menerimanya 6 bulan lagi adalah
tidak pasti.
Ini adalah jawaban yang tidak diharapkan tentunya.
Untuk menghindari jawaban ini dalam pilihan diatas
disebutkan bahwa kedua pilihan tersebut memiliki tingkat
kepastian yang sama.
Bagi yang pernah mempelajari ekonomi atau keuangan
atau akuntansi akan memberikan alasannya yaitu karena
adanya faktor bunga akibat perbedaan waktu atau
istilahnya “ time value of money “
Menjadi berapa uang Rp 1.000.000,-
itu 6 bulan lagi?
 Akan dapat ditentukan jika kita
diberikan tingkat bunga dan
tambahan informasi mengenai
apakah tingkat bunga yang
dipergunakan tersebut adalah
 Simple Interest – SI (bunga
sederhana) atau
 Compound Interest – CI (bunga
majemuk).
Menggunakan konsep bunga sederhana
Besarnya bunga dihitung dari nilai pokok awal
(principal – P) dikalikan dengan tingkat bunga (interest
rate – r) dan waktu (time – t). Perhitungan bunga ini
dilakukan satu kali saja yaitu pada akhir periode atau
pada tanggal pelunasan.
Rumus : SI = P r t
SI = Simple Interest (bunga sederhana)
P = Principal (pokok)
r = interest rest p.a. (tingkat bunga / tahun)
t = time (waktu dalam tahun)
Karena satuan t adalah tahun, jika waktu t diberikan
dalam bulan, maka kita menggunakan persamaan sbb. :

jumlah bulan
t = ----------------
12

Sedangkan jika t diberikan dalam hari akan ada 2 metode dalam

mencari nilai t :
 Metode bunga tepat : t = jumlah hari/365
 Metode bunga biasa : t = jumlah hari/360
 Hitunglah bunga tepat dan bunga biasa dari sebuah
pinjaman sebesar Rp 20.000.000 selama 60 hari
dengan bunga 8%.
 P = Rp 20.000.000,-
 r = 8%
 t = 60 hari
 SI = P r t
 Bunga tepat = Rp 20.000.000 x 8% x 60/365 = Rp 263.013,70
 Bunga biasa = Rp 20.000.000 x 8% x 60/360 = Rp 266.666,67
 Pak Amir menabung di Bank ABC sebesar
Rp 1.000.000,- selama 3 bulan dengan bunga
12%. Hitunglah bunga tabungan yang dia
peroleh ?
 P = 1.000.000,-
 r = 12%
 t = 3/12
 SI = P r t
= 1.000.000 x 12% x 3/12
= 30.000
LATIHAN

 1. Hitunglah bunga yang dibayarkan sebuah obligasi yang

memiliki nilai nominal Rp 100.000.000,- dan berbunga
15% jika pembayaran bunga dilakukan setiap 6 bulan !
jawaban
 P = 100.000.000
 r = 15%
 t = 6/12
 SI = P r t
= Rp 100.000.000 x 15% x 6/12 = 7.500.000
Latihan

2. Seorang rentenir menawarkan pinjaman sebesar Rp

1.000.000 yang harus dilunasi dalam waktu 1 bulan
sebesar Rp 1.250.000.
Berapa tingkat bunga sederhana tahunan yang
dikenakan atas pinjaman tersebut ?
 Jawab :

P = 1.000.000
SI (Simple Interest) = 1.250.000 – 1.000.000 = 250.000
t = 1/12
r = SI/Pt

 250.000
= ---------------------
1.000.000 x 1/12
= 3 atau 300 %
Future Value
(Nilai yang akan datang)
 Uang yang ditabung hari ini (present value – PV) akan berkembang
menjadi sebesar future value karena mengalami proses bunga-
berbunga (compounding).
 Jadi future value adalah nilai di masa mendatang dari yang uang ada
sekarang.
 Future value dapat dihitung dengan konsep bunga majemuk, yaitu
dengan asumsi bunga atau tingkat keuntungan yang diperoleh dari
suatu tingkat investasi tidak diambil/dikonsumsi, tetapi
diinvestasikan kembali.
Future Value (2)
 Rumus future value:

FV = PV ( 1 + r )n
 Yaitu:
 FV = future value periode ke-n
 PV = present value
 r = suku bunga
 n = periode penggandaan
Future Value (3)

Contoh:
 Andi menginvestasikan uang sebesar Rp 1 juta
dalam usaha warung jagung dan roti bakar, yang
menghasilkan tingkat keuntungan 20% per tahun
dari uang yang diinvestasikan tersebut. Tingkat
keuntungan ini tetap selama 3 tahun dan Andi tidak
menanamkan kembali keuntungan yang
diperolehnya tiap tahun tersebut ke dalam
usahanya ini. Berapa besar uang Andi 3 tahun
mendatang?
 Future Value (4)
0.2 0.2 0.2

0 1 2 3
1 juta FV 3 = ….?

 FV3 = 1.000.000 ( 1 + 0,2 )3

= 1.728.000
Faktor compounding : (1 + i)t

Salah satu pendekatan yang biasa

diapakai sebagai Discount Rate adalah
“suku bunga”
Contoh2 yg berkaitan dgn Time Value of
Money (discounting & compounding)

Compounding factor for 1 (F/P)in , utk

mencari F jika diketahui P, i, n dgn rumus

F = P(1 + i)n
Misal :
Pak Anwar merencanakan akan meminjam
uang sebanyak Rp 100 jt selama 5 tahun dgn
tk. bunga 15 % per tahun dari Bank Mandiri
untuk renovasi rumah. Berapa uang yang
harus dibayar Pak Anwar ?

Jawab : F = P(1+i)n
= 100 (1+0,15)5
= Rp 201,14 jt
Present Value (1)
 Present value adalah kebalikan dari future value. Proses
mencari present value disebut sebagai melakukan
diskonto (discounting) .
 Present value dapat diartikan sebagai nilai sekarang dari
suatu nilai yang akan diterima atau harus dibayar di
masa yang akan datang.
Present Value (2)
 Discounting adalah proses menghitung nilai sekarang
dari sejumlah uang yang akan diterima/dibayar di
masa mendatang.
 Rumusnya:

FVn
PV (1 r )n
 FVn[(11r )n ]
=
Present Value (3)

[(11r )n ]
Nilai adalah present value interest factor
(PVIF), yang biasa ditemukan dalam tabel
dengan judul yang sama.
 Atau biasa ditemukan dengan notasi sebagai
berikut:
 PV = FVn (PVIF, r, n)
Present Value (4)
 Contoh:
 PT Jayagiri harus membayar pokok pinjaman sebesar Rp 10 juta pada
5 tahun mendatang. Berapa nilai sekarang (present value)
pembayaran pokok pinjaman tersebut, jika diasumsikan opportunity
cost atau tingkat keuntungan pada investasi perusahaan adalah 10%
dan suku bunga ini tetap selama 5 tahun mendatang?
Present Value (5)

0.1 0.1 0.1

0 1 … 5
PV 5 = ….? 10
juta

 PV5 = FV5 / ( 1 + r )5
= 10.000.000 / ( 1 + 0,1 )5
= 6.209.200
Atau bila menggunakan bantuan tabel PVIF:
 PV = FV (PVIF 10%, 5)
5 5
= 10.000.000 (0,62092)
= 6.209.200
Periode compounding / discounting tidak
tahunan
 Compounding dan discounting tidak selalu tahunan, tetapi bisa harian,
mingguan, bulanan, atau tengah tahunan (semester).
 Semakin singkat periode compounding, semakin menguntungkan
penabung atau investor karena bunga dapat segera diterima dan
diinvestasikan kembali.
 Dengan demikian, untuk bunga yang sama, misalnya sebesar 10%,
tabungan yang menawarkan bunga yang dibayar harian akan lebih
menarik daripada tabungan bunga yang dibayar bulanan.
Periode compounding / discounting …
(2)
 Untuk periode compounding / discounting yang tidak tahunan, perlu
suatu modifikasi:
FVn = PV ( 1 + r )n menjadi

FVn = PV ( 1 + rNom / m )m.n

 Dimana:
rNom = suku bunga nominal / tahun
m = berapa kali bunga dibayar dalam 1 tahun
n = periode (dalam tahun)
 Apabila menggunakan tabel:
r = rNom / m
n = m.n
Periode compounding / discounting …
(3)
 Untuk present value:

FVn
PV  ( 1  r ) m.n
No m / m

 Contoh:
 Santoso menabung Rp 1 juta dengan bunga 10% per tahun. Bunga
tabungan yang diperoleh tidak pernah diambil. Berapa future value
tabungan Santoso pada akhir tahun ke-2, jika bunga dibayarkan
setiap semester?
Periode compounding / discounting …
(4)

0.5 0.5 0.5 0.5

0 1 2
1 FV 2 = ….?


juta
Bunga tabungan = 10% per 6 bulan
 Periode = 2 tahun (2)
= 4 periode semesteran
 FV = 1.000.000 (FVIF, 10%, 4)
= 1.000.000 (1,21550)
= 1.215.500
Future Value & Present Value (1)

 Contoh:
 Bank Siaga menyetujui untuk memberikan pinjaman
sebesar Rp 10 juta saat ini pada Bapak Joyo dengan
syarat mengembalikan uang tersebut sebesar Rp 50
juta pada akhir tahun ke-10. Berapakah besar tingkat
suku bunga yang diminta oleh Bank Siaga untuk
pinjaman ini?
Future Value & Present Value (2)

PV = 10 FV = 50
jt jt

0 1 2 9 1
r= 0
 PV = 10.000.000
…?
 FV = 50.000.000
 n = 10
 PV = FV (PVIF, r, n)
 10.000.000 = 50.000.000 (PVIF, r, n)
 10.000.000 = 50.000.000 [(1+r)10 ]
 (1+r)10 =5

1 r  10 5
1 r  1,17461894
3
r  0,17461894
3
Future Value & Present Value (3)
 Contoh:
 PT Tegalrejo berniat melakukan investasi pada
penanaman pohon jati dengan total investasi Rp 1 juta.
Pohon jati tersebut dapat dipanen pada 10 tahun
mendatang dan dijual seharga Rp 3 juta. Berapa tingkat
keuntungan atau rate-of-return investasi ini?
Future Value & Present Value (4)

PV = 1 FV = 3 jt
jt
0 1 2 9 1
r= 0
…?
 PV = 1.000.000
 FV = 3.000.000
 n = 10
 r =…?
 PV = FVn (PVIF, r, n)
1.000.000 = 3.000.000 (PVIF, r, 10)
PVIF (r , 10) = 0,3333
 Lihat pada tabel PVIF, cari pada baris n = 10
 Masalah: tidak ada nilai yang tepat/mendekati 0,3333
Untuk r = 10%  0,3855
Untuk r = 12%  0,3220
 Untuk mencari r yang menghasilkan 0,3333, maka digunakan teknik interpolasi.
Future Value & Present Value (5)
nilai

0,3855 A
E
0,3333
0,3220 D
B C
r
10% X 12%
AB EC

DB DC
0,3855- 0,3220 0,3333- 0,3220

0,12- 0,1 0,12- X
X  11,64%
Effective Annual Rate

 Adalah tingkat suku bunga yang menghasilkan nilai

yang sama dengan penggandaan (compounding)
secara tahunan atau tingkat suku bunga tahunan
yang benar-benar dinikmati oleh investor

EAR = ( 1 + rNom / m )m – 1
Effective Annual Rate (2)

 Contoh:
 Bunga tabungan 12% per tahun, bunga dibayar setiap tiga bulan,
maka EAR-nya adalah:
rNom = 12%
m = 12 bulan / 3 bulan
=4
 EAR = ( 1 + rNom / m )m - 1
= ( 1 + 12% / 4 )4 – 1
= 12.5%
 Jadi investor sebenarnya menikmati bunga tahunan 12.5% per tahun
bukan 12%.
Anuitas

 Anuitas atau annuity adalah suatu penerimaan/pembayaran

sejumlah uang yang tetap untuk suatu periode waktu tertentu.
 Jika penerimaan atau pembayaran terjadi pada akhir setiap
periode, disebut sebagai anuitas biasa (ordinary annuity)
 Sebaliknya, jika penerimaan atau pembayaran terjadi pada awal
setiap periode, disebut sebagai anuitas di muka (due annuity)
 Selain perbedaan waktu penerimaan atau pembayaran, kedua
jenis anuitas tersebut juga dibedakan dengan sedikit modifikasi
rumus.
Anuitas (2)

PV FV
A A

0 x x x x
X = penerimaan/pembayaran
n
FVA n  PMT  ( 1  r ) n -1

t 1

 Dimana:
FVAn = Future Value Annuity ordinary
PMT = Penerimaan/pembayaran
r = tingkat suku bunga
n = periode waktu
Anuitas (3)
 Rumus FVIFA ini dapat pula ditulis sebagai berikut:

n
[ (1 r ) 1]
r
Anuitas (4)
n


 (1 r )n- 1

Nilai t  1 disebut Future Value Interest Factor Annuity

(FVIFA) yang dapat dicari dengan bantuan tabel anuitas.

FVAn = PMT (FVIFA, r, n)

 Contoh:
 Selama 3 tahun berturut-turut tiap akhir tahunnya,
sebuah perusahaan menerima pembayaran bunga
sebesar Rp 1 juta. Berapa nilai future value rangkaian
pembayaran bunga ini jika opportunity cost perusahaan
adalah 20%?
Anuitas (5)
 FVA3 = PMT (FVIFA, 20%, 3)
= 1.000.000 (3,64)
= 3.640.000
 FVIFA (20%, 3):

[ (1 0,2)3 - 1]

0,2
 3.64
Anuitas (6)
 Present Value Annuity yang bersifat biasa (ordinary) dapat
dihitung dengan rumus:
n
PVA  PMT ( 1 n- 1
1 r)
t1
n

 1 r )
( 1 n-1

 Nilai t  1 disebut present value interest factor

annuity (PVIFA) yang dapat dicari dengan bantuan
tabel.

PVA = PMT
(PVIFA, r, n)
Anuitas (7)
 Rumus PVIFA ini dapat pula ditulis sebagai berikut:

1
(1- [ n
] )
(1 r)
r
Anuitas (8)
 Contoh:
 Bank Jaya Sentosa menawarkan pada Rahma sebuah sertifikat
investasi yang akan memberikan return investasi tiap akhir tahun
sebesar Rp 1 juta selama 3 tahun, apabila bersedia menyimpan
sejumlah uang tertentu saat ini dan cukup dilakukan sekali saja,
dengan tingkat bunga tahunan 15%. Berapa nilai sertifikat investasi
tersebut?
 Dengan kata lain, kita mencari berapa besar nilai present value
annuity-nya.
Anuitas (9)

0.15 0.15 0.15

0 1 2 3
PVA = 1 1 1
….?
juta juta juta
 Dengan bantuan tabel anuitas:
1
(1 [
 PVA= PMT (PVIFA, 15%, 3)
])
(1 0.15)
= 1.000.000 (2,2832) 3
= 2.283.200

 PVIFA (15%, 3): 0.15
 2.2832
Anuitas (10)
 Due annuity atau anuitas di awal pada dasarnya tidak berbeda dengan
anuitas biasa (ordinary annuity), hanya menambahkan satu pembayaran di
awal periode (t1 = 0), sehingga hanya sedikit memodifikasi rumus yang
ada.

PV FV
A0 1 2 n- An

1
x x x x x
X = penerimaan/pembayaran

Pembayaran/penerimaan dilakukan di
awal periode
Anuitas (11)

 Anuitas di awal (due annuity) untuk future

value:

FVAdue = PMT (FVIFA, r, n) (1+r)

 Anuitas di awal (due annuity) untuk present
value:

PVAdue = PMT (PVIFA, r, n) (1+r)

Anuitas (12)
FVIFAdue (r , n) (1+r):

  (1 r )


n
[(1 r)  1]
 PVIFAdue
r
(r , n) (1+r):

 (1- [
1
n
(1 r)
]) 
 r  (1 r )

 

Anuitas (13)

 Contoh:
 Tiur bermaksud menabung uang sebesar Rp 1 juta
tiap awal tahun selama 3 tahun untuk keperluan
berwisata ke Bali. Berapakah uang yang berhasil
dikumpulkannya pada akhir tahun ke-3 (atau
awal tahun ke-4), apabila tingkat suku bunga
bank 20%?
 Dengan kata lain, kita mencari future value dari due
annuity.
Anuitas (14)

0.2 0.2 0.2

0 1 2 3
1 1 1
juta juta juta FVA 3 =
 Dengan menggunakan tabel anuitas: ….?
 FVAdue = 1.000.000 (FVIFA, 20%, 3) (1 + 0,2)
= 1.000.000 (3,64) (1,2)
= 4.368.000
 FVIFA (20% , 3) (1 + 0,2):
 [ (1 0,2)3 - 1]
  (1 0,2)
 0,2 
 4,368
Anuitas (15)

 Contoh:
 Pak Susilo menginginkan pendapatan tahunan sebesar Rp 1 juta
yang dapat diterima tiap awal tahun sampai dengan awal tahun
ke-3 (akhir tahun ke-2). Berapa nilai sertifikat investasi yang harus
dibelinya saat ini (awal tahun, t1 = 0), apabila pihak bank
memberikan tingkat bunga 15% per tahun
 Dengan kata lain, kita mencari present value dari due annuity-nya.
Anuitas (16)
0.15 0.15 0.15

0 1 2 3
1 1 1
juta=
PVA 3
juta juta
….?
 Dengan menggunakan tabel anuitas:
 PVA = 1.000.000 (PVIFA, 15%, 3) (1 + 0,15)
due
= 1.000.000 (2,283) (1,15)
= 2.625.700
 1 
 PVIFA (15% , 3) (1 + 0,15):
 (1 [ ])
(1 0.15)3 
  (1 0,15)
 0.15 
 
 2.6257
Anuitas (17)

 Kasus aliran yang tidak sama (mixed flows):

 Contoh:
 Bank Artomoro menawarkan sertifikat investasi yang akan
memberikan return pada akhir tahun 1 dan 2 masing-masing Rp
5 juta, pada akhir tahun 3 dan 4 masing-masing Rp 6 juta, dan
pada akhir tahun ke-5 sebesar Rp 1 juta, dengan tingkat bunga
selama 5 tahun tersebut adalah 5%. Berapa besar nilai sertifikat
investasi tersebut yang harus dibayar Bu Mitha saat ini (t = 0)
apabila ia tertarik mendapatkan return tersebut?
 Dengan kata lain, kita mencari present value dari aliran dana
(return) ini.
 Anuitas (18)
0.5 0.5 0.5

0 1 2 3 4 5
5 5 6 6 1
juta juta juta juta juta

PVA 0 =
….?
 PV0 = FV1 (PVIF 5% , 1) = 5.000.000 (0.952) = 4.760.000
 PV0 = FV2 (PVIF 5% , 2) = 5.000.000 (0.907) = 4.535.000
 PV0 = FV3 (PVIF 5% , 3) = 6.000.000 (0.864) = 5.184.000
 PV0 = FV4 (PVIF 5% , 4) = 6.000.000 (0.823) = 4.938.000
 PV0 = FV5 (PVIF 5% , 5) = 1.000.000 (0.784) = 784.000
Total = 20.201.000
Anuitas (19):
Amortisasi Hutang
 Amortisasi hutang adalah hutang yang dibayar kembali dalam jumlah yang sama
secara periodik dari waktu ke waktu (contohnya: cicilan kredit motor, KPR)
 Jumlah setiap pembayaran, yaitu PMT, dicari dengan menggunakan rumus:
PVA = PMT (PVIFA, r, n)
maka:

PVA
PMT
PVIFA(r , n)
Anuitas (20):
Amortisasi Hutang
 Contoh:
 Jarot membeli secara kredit sebuah handphone seharga
Rp 1 juta dengan bunga kredit sebesar 6% per tahun.
Bunga dihitung dari saldo hutang kredit (hutang yang
masih tersisa). Berapa besar angsuran tahunan yang
harus dibayar Jarot selama 3 tahun, apabila cicilan kredit
dibayar tiap akhir tahun?
Anuitas (21):
Amortisasi Hutang
 PVA = 1.000.000
 PMT = PVA / PVIFA (6% , 3)
= 1.000.000 / 2,6730
= 374.110
 Setiap pembayaran cicilan kredit ini digunakan sebagian untuk
membayar bunga dan sebagian lagi untuk mengembalikan pokok
pinjaman. Pemecahan ini dikembangkan dalam suatu jadwal
amortisasi hutang (loan amortization schedule)
Anuitas (21):
Amortisasi Hutang

Pokok Saldo
Akhir tahun Angsuran Bunga
Pinjaman Hutang

1 374.110 60.000 314.110 685.890

2 374.110 41.154 332.956 352.934

3 374.110 21.176 352.934 0

 TIME VALUE OF MONEY

Hal yg penting dlm analisis investasi

adalah berkaitan dgn “Time Value of
Money” :
1. Adanya “UMUR” proyek dlm kelayakan
proyek (terkait dgn adanya kegiatan
“investasi” dlm kelayakan yg dikeluarkan
saat ini & manfaatnya di kemudian hari)
Penentuan umur bisa berupa :

1. UMUR EKONOMIS, jumlah tahun selama

pemakaian asset tersebut dapat
meminimumkan biaya tahunan
2. UMUR TEKNIS, jumlah tahun selama asset
tersebut dapat digunakan

Utk proyek yg umurnya > 25 tahun, dapat

diambil 25 tahun, krn apabila > 25 thn jika
didiscount nilainya akan semakin kecil
mendekati “nol”
Y
Y = Produksi
Umur ekonomis
X = Umur Tanaman

Umur Teknis

0 3

Umur Ekonomis
Proyek
Umur Teknis Proyek
Dasar penentuan Umur suatu proyek
investasi adalah :

Investasi terbesar (selain tnah) dari

suatu investasi
A. DISCOUNTING FACTOR
yaitu, menghitung sejumlah uang di
saat sekarang (at present), bila
diketahui sejumlah tertentu di masa
yang akan datang, dgn
memeprhatikan periode waktu
tertentu

PRESENT FUTURE
Faktor diskonto : 1/(1 + i)t

B. COMPOUNDING FACTOR
akan menghitung nilai waktu yang akan
datang, jika telah diketahui sejumlah
uang saat ini (at present) dan utk
suatu/beberapa periode waktu

PRESENT FUTURE
Faktor compounding : (1 + i)t

Salah satu pendekatan yang biasa

diapakai sebagai Discount Rate adalah
“suku bunga”
Contoh2 yg berkaitan dgn Time Value of
Money (discounting & compounding)

1. Compounding factor for 1 (F/P)in , utk

mencari F jika diketahui P, i, n dgn rumus
:

F = P(1 + i)n
Mis : Pak Anwar merencanakan akan
meminjam uang sebanyak Rp 100 jt
selama 5 tahun dgn tk. Bunga 15 % per
tahun dari Bank Mandiri untuk renovasi
rumah. Berapa uang yang harus dibayar
Pak Anwar ?

Jawab : F = P(1+i)n
= 100 (1+0,15)5
= Rp 201,14 jt
2. Compounding factor for 1 per annum,
(F/A)in , utk mencari F jika jika
dikatahui A, I dan n dgn
rumus :
F = A ((1+i)n – 1)/ i
Mis : Sebuah perusahaan hrs
membayar royalti sebanyak US$
25.000 setiap akhir tahun selama 5
tahun berturut-turut.
Lalu diadakan perjanjian bhw jumlah tsb
tdk dibayarkan setiap akhir tahun,
melainkan sekaligus pada akhir tahun
kelima, dgn tk. Bunga 15 % setahun utk
setiap pembayaran yg ditahan. Berapa
jumlah yg hrs dibayar pada akhir tahun
kelima ?

Jawab : F = A ((1+i)n – 1)/ i

= 25.000 ((1 + 0,15)5 – 1)/0,15
= US$ 168.559,5
3. Sinking Fund Factor, (A/F)in, utk
mencari A, jika dikatahui F, I dan n
dgn rumus :
A = F(i/(1+i)n-1)
Mis : Pak Ali ingin mengumpulkan
uang untuk membeli sebuah rumah
jika ia pensiun. Menurut perkiraan
Pak Ali akan pensiun 8 tahun lagi.
Jika jumlah yang Pak Ali perlukan
untuk membeli rumah tersebut 300
jt.
Jika tk. Bunga yang berlaku adalah 10 %
per tahun, berapa jumlah yang harus
Pak Ali tabung per tahunnya untuk
mencapai jumlah tersebut ?

Jawab : A = F (i/(1+i)n -1)

= 300 (0,10/(1+0,10)8 – 1)
= Rp 26,23 jt
4. Discount Factor, (P/F)in, utk mencari
P, jika diketahui F, I, dan n, dgn
rumus P = F (1/(1+i)n)
Mis : Kepada seorang anak yang
mendapat juara pertama olympiade
metematika tk. SMU (16 thn)
diberitahukan bahwa pada saat
berumur 20 tahun Ia akan menerima
tunjangan sebesar Rp 25 jt. Namun
karena anak tsb saat ini
membutuhkan banyak uang
Maka Ia meminta utk dpt menerimanya
sekarang meskipun hrs diperhitungkan
suku bunga yang berlaku. Jika tk. Bunga
yang berlaku 15 % per tahun, berapa
jumlah uang yang anak tersebut terima
saat ini ?

Jawab : P = F (1/(1+i)n)
= 25 (1/(1+0,15)4)
= Rp 14,29 juta
5. Present Worth of annuity factor,
(P/A)in, utk mencari P, jika diketahui
A, I dan n dgn rumus :
P = A (1+i)n – 1/(i (1+i)n)
Mis : Sebuah perusahaan konsultan
desain interior hrs membayar royalti
sebanyak US$ 25.000 setiap akhir
tahun selama 5 tahun berturut-
turut.
Setelah diadakan perjanjian perusahaan
tsb setuju utk membayar sekaligus pada
tahun pertama. Jika tk. Bunga
diperhitungkan sebesar 15 % per tahun,
berapa jumlah yang harus ia bayar ?
P = A ((1+i)n-1/(i(1+i)n)
= 25.000((1+0,15)5 – 1/(0,15(1+0,15)5)
= US$ 83.803.88
6. Capital Recovery Factor (A/P)in, utk
mencari A jika diketahui P, i, n dgn
rumus :
A = P( i(1+i)n/(1+i)n -1)
Mis : Bu Afra menyerahkan uang
sebanyak Rp 25.000.000 kepada
bank yang akan membayar kepada
anak Bu Afra sesuatu jumlah yang
sama setiap tahun untuk biaya
pendidikan
selama perguruan tinggi mulai tahun pertama
selama 5 tahun. Jika tk. Bunga berlaku 12 %
per tahun, berapa jumlah yang diterima
anaknya Bu Afra setiap tahunnya.

Jawab : A = P i(1+i)n/(1+i)n – 1
= 25.000.000 0,12 (1+0,12)5/(1+0,12)5 -1
= Rp 6,93 juta
Latihan Soal (Kerjakan !)

1. Ibu Amanda berencana ingin

mengganti mobilnya dengan mobil baru
setelah anaknya yang paling kecil masuk
TK. Mobil yang Ibu Amanda inginkan
seharga Rp 200 jt, sementara anaknya
yang paling kecil baru masuk TK sekitar 3
tahun lagi.
Berapa jumlah uang yang harus Ibu
Amanda kumpulkan setiap akhir tahun
jika suku bunga yang berlaku saat ini
adalah 15 % per tahun ?

2. Pak Andika harus membayar uang

asuransi pendidikan anaknya sebanyak
Rp 3.500.000 setiap akhir tahun selama 5
tahun. Setelah mengadakan
kesepakatan dengan pihak asuransi Pak
Andika setuju untuk membayar
Jumlah keseluruhan sekaligus pada
tahun pertama. Jika tk. Bunga yang
diperhitungkan adalah 14 %, berapa
jumlah uang yang harus Pak Andika
bayarkan ?
SELESAI
Jenis-jenis Penghitungan:

Future Value of a Single Sum

Present Value of a Single Sum
Future Value of an Annuity
Present Value of an Annuity
Persamaan Nilai Mendatang
(Future Value of a single sum)
 Berapa nilai masa depan uang yang anda tabung atau
investasikan hari ini akan tergantung pada:
 Besarnya dana yang anda tabungkan
 Tingkat suku bunga atau return dari tabungan anda
 Lamanya dana tersebut akan ditabungkan
 FVn = PV(1 + i)n
 FV = Nilai mendatang dari investasi pada akhir tahun ke-n
 i = tingkat bunga tahunan
 PV = nilai sekarang dari sejumlah uang yang diinvestasikan
 Persamaan ini dipergunakan untuk menghitung nilai dari sebuah
investasi
t=0 pada titik waktu di masa mendatang. t = n

RpPV... Rp .... Rp .... Rp .... FV

Periode Pelipatgandaan (Compounding
Period)
 Definisi – periode waktu penghitungan bunga
dari suatu investasi
 Contohnya – harian, bulanan, atau tahunan

Makin sering (cepat), semakin besar bunga yang

diperoleh
Contoh:
TA
PV = Rp 2.000.000 HU
i = 10% n = 5 tahun NA
N
FV5 = 2.000.000 x (1+0.1)5
= 2.000.000 x 1.61051
= 3.221.020
PV = Rp 2.000.000
i = 10% n = 5 tahun
5x12
FV5 = 2.000.000 x (1+(0.1/12))
BU = 2.000.000 x 1.645309
LA
NA = 3.290.618
N
Investasi Berulang –
Bagaimana memperoleh bunga dari bunga

 Future-value interest factor (FVIFi,n) adalah

nilai yang digunakan sebagai pengali untuk
menghitung jumlah uang dikemudian hari,
dan merupakan pengganti dari (1 + i)n yang
ada dalam persamaan.

Rumus
FVn = PV(1 + i)n FVn = PV (FVIFi,n)
Nilai Uang untuk Biaya Pernikahan

Pada tahun 2008, rata-rata

biaya pernikahan adalah
Rp 19,104,000. Dengan
asumsi, tingkat inflasi 4%.
Berapa biaya pernikahan
pada tahun 2028?

FVn = PV (FVIFi,n)
FVn = PV (1 + i)n
FV20 = PV (1 + 0.04)20
FV30 = 19,104,000 (2.19112)
FV30 = 41,859,156
Bunga Compound dengan periode bukan
tahunan

Lamanya periode
berlipat-ganda
(compounding) dan
bunga tahunan efektif
akan berhubungan
terbalik; sehingga
semakin pendek periode
compounding, semakin
cepat investasi tumbuh.
Bunga Compound dengan periode
bukan tahunan (lanjutan)
 Tingkat bunga tahunan efektif =

jumlah bunga yang diterima tahunan

jumlah uang yang diinvestasikan

 Contoh – harian, mingguan, bulanan, dan

semesteran (enam bulanan)
 Contoh:
TA
PV = Rp 2.000.000 HU
i = 10% n = 1 tahun NA Tingkat bunga tahunan
FV5 = 2.000.000 x (1+0.1)1 N
efektif = 10%
= 2.000.000 x 1.10
= 2.200.000

PV = Rp 2.000.000
Tingkat bunga tahunan i = 10% n = 1 tahun
efektif = 10.5% FV5 = 2.000.000 x (1+(0.1/12))
12

BU = 2.000.000 x 1.104713
LA
NA = 2.209.426
N
Compounding and the Power of Time

 Dalam jangka panjang, uang yang

ditabungkan sekarang bernilai lebih
dibanding dengan uang yang ditabungkan
kemudian.

MENABUNG atau BERINVESTASI SEDINI MUNGKIN

Kekuatan waktu dalam periode
Compounding lebih dari 35 tahun
 Salma berkontribusi
$200.000 $2,000 per tahun selama
tahun ke-1 sampai ke-10
$150.000
(atau selama 10 tahun).
 Patty berkontribusi $2,000
per tahun selama tahun
$100.000
ke-11 – 35 (atau selama 25
tahun).
$50.000  Masing-masing
memperoleh tingkat
$0 bunga 8% per tahun.
Selma Patty  Jumlah uang yang
dikumpulkan pada akhir
tahun ke 35 adalah Salma
$198,422 dan Patti Rp
146,212
Nilai Sekarang (Present Value)

 Tingkat bunga diskonto (the discount rate)

atau bunga yang dipergunakan untuk
menghitung nilai sekarang dari nilai yang
ditetapkan dimasa mendatang.
 Present-value interest factor (PVIFi,n) adalah
nilai digunakan untuk menghitung nilai
sekarang dari sejumlah uang.
 Jika mendapat warisan Rp 10 juta pada tahun
2020, berapa nilainya pada tahun 2009?
Persamaan Nilai Sekarang (Present
Value)
 Persamaan awal: FVn = PV(1 + i)n
 PV = FVn (1/ (1 + i)n
 PV = FVn (PVIFi,n)
 PV = nilai sekarang dari sejumlah uang di masa mendatang
 FVn = nilai investasi pada akhir tahun ke-n
 PVIFi,n = the present value interest factor
 Persamaan ini digunakan untuk menentukan berapa
nilai sekarang dari sejumlah uang dimasa
mendatang).
Penghitungan Nilai Sekarang: Contoh

Jika dijanjikan mendapat uang

sebesar $500,000 pada waktu 40
tahun mendatang, dengan
asumsi bunga 6%, berapa nilai
sekarang dari uang yang
dijanjikan?

PV = FVn (PVIFi,n)
PV = $500,000 (PVIF6%, 40 yr)
PV = $500,000 (.097)
PV = $48,500
Anuitas

 Definisi – nilai uang pada akhir periode waktu

dari serangkaian pembayaran dalam jumlah
yang sama selama periode waktu tertentu.
 Contohnya – premi asuransi jiwa,
pembayaran hadiah lotre, pembayaran dana
pensiun.
Anuitas Compound
 Definisi – pembayaran dengan jumlah uang yang
sama pada akhir setiap periode selama periode
tertentu dan memungkinkan uang tersebut
berbunga
 Contoh – menabung Rp 50,000 setiap bulan untuk
membeli stereo baru pada dua tahun mendatang
 Dengan memungkinkan uang itu memperoleh bunga dan
bunga compound, uang Rp 50,000 pertama, pada akhir
tahun kedua (asumsi bunga 8% pertahun), maka nilainya
adalah Rp 50,000 (1 + 0.08)2 = Rp 58,320
Persamaan Nilai Mendatang dari
Anuitas
 FVn = PMT (FVIFAi,n)
 FVn = nilai mendatang, dalam rupiah sekarang,
dari sejumlah uang
 PMT = pembayaran yang dibuat pada akhir setiap
periode
 FVIFAi,n = the future-value interest factor for an
annuity
 Anuitas

 Anuitas: serangkaian pembayaran

dalam jumlah uang yang sama yang
terlihat pada akhir periode waktu
tertentu.

0 1 2 3 4
 Contoh Anuitas:

 Jika kamu membeli obligasi, kamu

akan mendapat kupon pembayaran
bunga selama periode obligasi.
 Jika kami meminjam uang untuk
membeli rumah atau mobil, kamu
harus membayar cicilan dalam
jumlah yang sama.
Future Value - annuity
If you invest $1,000 at the end of the next 3 years, at
8%, how much would you have after 3 years?

0 1 2 3
Future Value - annuity
If you invest $1,000 at the end of the next 3 years, at
8%, how much would you have after 3 years?

1000 1000 1000

0 1 2 3
Future Value - annuity
If you invest $1,000 at the end of the next 3 years, at 8%, how
much would you have after 3 years?

Mathematical Solution:
FV = PMT (FVIFA i, n )
FV = 1,000 (FVIFA .08, 3 ) (use FVIFA table, or)
Nilai mendatang – annuitas
Jika kita menginvestasikan Rp 1 jt pada akhir tahun selama 3 tahun
dengan bunga 8%, berapa besar jumlah uang setelah akhir periode 3
tahun?

Mathematical Solution:
FV = PMT (FVIFA i, n )
FV = 1 jt (FVIFA .08, 3 ) (use FVIFA table, or)

FV = PMT (1 + i)n - 1
i
Future Value - annuity
If you invest $1,000 at the end of the next 3 years, at 8%,
how much would you have after 3 years?

Mathematical Solution:
FV = PMT (FVIFA i, n )
FV = 1 juta (FVIFA .08, 3 ) (use FVIFA table, or)

FV = PMT (1 + i)n - 1
i

FV = 1 jt (1.08)3 - 1 = Rp 3,246,400
.08
Calculating the Future Value of an
Annuity: Educational Savings
Assuming $2000 annual
contributions with 9% return, how
much will educational savings be
worth in 30 years?

FVn = PMT (FVIFA i, n)

FV30 = $2000 (FVIFA 9%,30 yr)
FV30 = $2000 (136.305)
FV30 = $272,610
Present Value of an Annuity Equation

 PVn = PMT (PVIFAi,n)

 PVn = the present value, in today’s dollars, of a
sum of money
 PMT = the payment to be made at the end of each
time period
 PVIFAi,n = the present-value interest factor for an
annuity
Present Value of an Annuity Equation
(cont’d)

 This equation is used to determine the

present value of a future stream of payments,
such as your pension fund or insurance
benefits.
Present Value - annuity
What is the PV of $1,000 at the end of each of the
next 3 years, if the opportunity cost is 8%?

0 1 2 3
Present Value - annuity
What is the PV of $1,000 at the end of each of the
next 3 years, if the opportunity cost is 8%?

1000 1000 1000

0 1 2 3
Present Value - annuity
What is the PV of $1,000 at the end of each of the
next 3 years, if the opportunity cost is 8%?

1000 1000 1000

0 1 2 3
Present Value - annuity
What is the PV of $1,000 at the end of each of the
next 3 years, if the opportunity cost is 8%?

Mathematical Solution:
PV = PMT (PVIFA i, n )
PV = 1,000 (PVIFA .08, 3 ) (use PVIFA table, or)
Present Value - annuity
What is the PV of $1,000 at the end of each of the next 3 years, if the
opportunity cost is 8%?

Mathematical Solution:
PV = PMT (PVIFA i, n )
PV = 1,000 (PVIFA .08, 3 ) (use PVIFA table, or)
1
PV = PMT 1 - (1 + i)n
i
Present Value - annuity
What is the PV of $1,000 at the end of each of the next 3
years, if the opportunity cost is 8%?
Mathematical Solution:
PV = PMT (PVIFA i, n )
PV = 1,000 (PVIFA .08, 3 ) (use PVIFA table, or)
1
PV = PMT 1 - (1 + i)n
i
1
PV = 1000 1 - (1.08 )3 = $2,577.10
.08
Calculating Present Value of an Annuity:
Now or Wait?

What is the present value of the

25 annual payments of $50,000
offered to the soon-to-be ex-
wife, assuming a 5% discount
rate?

PV = PMT (PVIFA i,n)

PV = $50,000 (PVIFA 5%, 25)
PV = $50,000 (14.094)
PV = $704,700
Amortized Loans
 Definition -- loans that are repaid in equal periodic
installments
 With an amortized loan the interest payment
declines as your outstanding principal declines;
therefore, with each payment you will be paying an
increasing amount towards the principal of the loan.
 Examples -- car loans or home mortgages
Buying a Car With Four Easy Annual
Installments

What are the annual payments to

repay $6,000 at 15% interest?

PV = PMT(PVIFA i%,n yr)

$6,000 = PMT (PVIFA 15%, 4 yr)
$6,000 = PMT (2.855)
$2,101.58 = PMT
Cara yang umum di Indonesia:

 Harga mobil = 180 juta

 Dp 10%
 Bunga 10%
 Tenor 3 tahun
 nilai kredit = 180 jt – 18 jt = 162 jt
 Total kredit = 162 jt + 30% x 162 jt = 210.6 jt
 Cicilannya = 210.6 jt / 36 = 5.85 jt per bulan
 Pembayaran 1 = 18 jt + 5.85 jt + assuransi +
provisi
Perpetuities

 Definition – an annuity that lasts forever

 PV = PP / i
 PV = the present value of the perpetuity
 PP = the annual dollar amount provided by the
perpetuity
 i = the annual interest (or discount) rate
Contoh:

 PV = Rp 10 juta
 i = 20%
 PP = Rp 10 juta x 20% = Rp 2 juta
Atau:
 PP = 1 juta
 i = 10%
 PV = Rp 1 juta / 10% = Rp 10 juta
Summary

 Future value – the value, in the future, of a

current investment
 Rule of 72 – estimates how long your
investment will take to double at a given rate
of return
 Present value – today’s value of an
investment received in the future
Summary (cont’d)
 Annuity – a periodic series of equal payments
for a specific length of time
 Future value of an annuity – the value, in the
future, of a current stream of investments
 Present value of an annuity – today’s value of
a stream of investments received in the
future
Summary (cont’d)

 Amortized loans – loans paid in equal periodic

installments for a specific length of time
 Perpetuities – annuities that continue forever