VII.

TIME VALUE OF MONEY

Konsep time value of money atau nilai waktu uang merupakan pemikiran yang
didasarkan atas perhitungan bahwa nilai uang pada waktu yang akan datang tidak sama
dengan nilai uang pada saat sekarang.
Hal ini dikarenakan nilai uang pada saat ini dinilai lebih tinggi daripada nilai
uang pada beberapa tahun yang akan datang. Sebab dengan uang yang ada saat ini
dimungkinkan untuk menerima kompensasi / tambahan pembayaran dimasa yang akan
datang. Kompensasi inilah yang seringkali disebut bunga.
Dalam pembahasan time value of money ada dua konsep:
1. Nilai majemuk / Compound value
Adalah penjumlahan dari uang pada permulaan periode atau jumlah modal pokok
dengan jumlah bunga yang diperoleh selama periode tertentu.
Secara matematis dapat diformulasikan sebagai berikut:
Vn = P + I
= P + (P x i )
= P (1 + i)
Atau secara umum ditulis : Vn = P ( 1 + i )n
Dimana :
P = Jumlah uang pada awal periode atau modal pokok
i = Tingkat suku bunga
I = Jumlah bunga dalam rupiah yang diperoleh selama periode tertentu
Vn = Jumlah uang pada akhir periode tertentu (V ke n)
Pada beberapa literature telah dibuat sebuah table Interest Factor dari berbagai
tingkat bunga dan berbagai tingkatan periode. Dengan menggunakan tasbel tersebut
akan sangat mudah bagi kita untuk menghitung jumlah pada akhir suatu periode
tertentu, yaitu dengan mengalikan jumlah uang pada awal periode (P) dengan
interest factor (IF) yang terdapat dalam table tersebut sehingga:
Vn = P (IF)
Pada dasarnya table IF tersebut disusun berdasarkan rumus (1 + i ) n dikalikan Rp
1,00. Kolom pertama menunjukkan periode (n) , sedangkan pada baris menunjukkan
tingkat bunga.
Seandainya pada awal periode jum;lah uang sebesar Rp.1.000.000,00 (P), disimpan
selama 3 tahun(n) ,dengan bunga 12% setahun maka jumlah uang tersebut pada
akhir tahun ke 3 atau awal tahun ke 4 adalah:
V3 = Rp 1.000.000 (1 + 0.12)3
= Rp 1.000.000 (1,404928) = Rp 1.404.928,00
Dari table interest factor pada n= 3; dan I= 12% diperoleh angka 1,4049. Jadi V
Tahun ke 3 = Rp 1.404.900,- Sehingga sejalan dengan hasil perhitungan diatas.
Apabila setiap awal tahun setoran yang sama ditambahkan maka pada akhir tahun ke
3 jumlahnya adalah:
V3 = Pi (I + i)n + P2 (1 +i)n-1 + P3 (I +i)n-2
= P [ (I + i)n + (I +i)n-1 + (I + i)n-2]
= Rp 1.000.000 [(1 + 0,12)3 + (I + 0,12)2 + (I + 0,12)1]
= Rp 1.000.000 [1,1404928 + 1,2544 + 1,12]
= Rp 1.000.000 [3,779328] = Rp 3.779.328,00
Sehingga untuk menghitung jumlah annuity sampai dengan akhir periode tertentu
dari nilai pembayaran yang konstan adalah:
Vn = P [ (1 + i)n + (1 + i)n-1 + …….. + (1 + n)1]
Compounding dalam satu tahun dapat dibagi menjadi:
a. Tengah tahunan (Semiannual compounding)
b. Kuartalan (Quarterly compounding)
c. Bulanan (Mounthly compounding)
d. Harian (Dayly compounding)
Berdasarkan formula matematis diatas maka , rumus tersebut disesuaikan sebagai
berikut =
Vn = P (1 + i/m)m.n
 Dimana:
M = Frekuensi perhitungan bunga dalam satu tahun
n = Periode waktu penyimpanan
Contoh: Untuk kuartalan maka; Vn = P (I + i/4)4n
Untuk bulanan Vn = P (I + i/12)12n

2. Present Value
Perhitungan nilai sekarang (Present Value) menunjukkan besarnya nilai uang
sekarang dari sejumlah uang yang akan diterima pada masa yang aka n dating (tahun
ke n).
Discounting atau perhitungan present value berhubungan terbalik dengan konsep
bunga majemuk (compounding value). Sehingga perhitungan terhadap nilai
sekarang dengan menggunakan rumus compounding dimuka adalah:
Vn = P (I + i)n menjadi P = Vn
----------
(I + i)n
Dimana : P = nilai sekarang
Vn = nilai penerimaan yang akan datang
i = tingkat bunga
n = periode
Sebagai contoh misalnya 2 tahun yang akan datang kita menerima uang sebesar Rp
5.000.000,00 sedangkan tingkat bunga yang berlaku sekarang penerimaan tersebut
nilainya adalah:
P = Rp 5.000.000,00 = Rp 5.000.000,00
(I + 0,10)2 = 1,21
= Rp 4.132.231,405
Sebagaimana Interest Faktor pada bunga majemuk, maka untuk perhitungan present
value beberapa literature telah membuat table discount factor yang dihitung dari:
I : (I + i)n
Sehingga untuk mencari nilai sekarang : P = Vnx (DF)
Dimana DF merupakan discount factor yang tertera dalam table. Dari contoh diatas
misalnya, dilihat pada tigkat suku bunga 10% dan pada n ke 2 didapat nilai DF
sebesar 0,82645 sehingga nilai sekarang dari penerimaan sebesar Rp
5.000.000,00 adalah:
P = Rp 5.000.000,00 (0,82645) =Rp 4.132.250,00.
Selisih hasil perhitungan ini disebabkan oleh pembulatan yang dilakukan pada daftar
tabel.
Untuk suatu penerimaan yang konstan pada beberapa periode dapat pula dihitung
dengan table khusus untuk DF annuity. Sebagai contoh misalnya penerimaan per
tahun diperkirakan Rp 1.000.000,00 selama lima tahun. Jumlah penerimaan tersebut
jika dinilai saat ini adalah:
P = V. (DF annuity tahun ke 5)
P = Rp 1.000.000,00 (3,7908)= Rp 3.790.800,00
Jika dihitung satu persatu dengan masing-masing DF adalah:
P = Rp 1.000.000 (0,90909) +Rp 1.000.000 (0,82645) +
Rp 1.000.000 (0.75131) + Rp1.000.000 (0,68301) + Rp 1000.000 (0,62092)
= Rp. 3.790.780,00
Sekali lagi perbedaan hasil ini karena pembulatan angka discount factor.
0 1 2 3 4 5
1 jt 1jt 1jt 1jt 1jt

Gambar 5.2. Present Value of Annuaty

 Latihan Soal
SOAL TIME VALUE OF MONEY
1. Tom dan Jerry setiap awal tahun diberi uang oleh Ny Pat. Oleh keduanya uang tersebut ditabung. Berikut data
tabungan keduanya
Tahun ke Tom Jery Hitunglah tabungan Tom & Jery diakhir
1 Rp 2.150.000 Rp 1.500.000 tahun ke 6 (Future Value), jika nisbah
2 Rp 2.250.000 Rp 1.500.000 bagi hasil Bank ‘Sapri’ sebesar 5%
3 Rp 1.750.000 Rp 1.500.000
4 Rp 1.850.000 Rp 1.500.000
5 Rp 2.250.000 Rp 1.500.000
6 Rp 1.750.000 Rp 1.500.000

2. Reza dan Rosi dua mahasiswa dari perguruan tinggi yang berbeda. Keduanya menerima beasiswa dari
Perguruan Tinggi masing-masing. Beasiswa tersebut diterima setiap akhir semester. Berikut data beasiswa
keduanya per semester.
Semester ke Reza Rosi Hitunglah nilai Majemuk(Future
1 Rp 2.500.000 Rp 7.000.000 Value) tabungan Rosi, jika diketahui
2 Rp 2.500.000 Rp 6.500.000 Nisbah bagi Hasil dari Bank ‘Amin’
3 Rp 2.500.000 Rp 4.500.000 sebesar 12% per tahun.
4 Rp 2.500.000 Rp 4.000.000
5 Rp 2.500.000 Rp 3.500.000
6 Rp 2.500.000 Rp 3.000.000
7 Rp 2.500.000 Rp 2.500.000
8 Rp 2.500.000 Rp 2.000.000

3. Tn Salman memiki dana Rp 70 jt. Ingin diinvestasikan suatu usaha. Ada 2 alternatif investasi yang mungkin
dengan proyeksi penerimaan bersih sebagai berikut :
Tahun ke IVESTASI I INVESTASI II Alternatif manakah yang lebih
1 Rp 12.500.000 Rp 17.500.000 menguntungkan ?
2 Rp 12.500.000 Rp 17.500.000 Gunakan analisa present Value untuk
3 Rp 17.500.000 Rp 17.500.000 pengambilan keputusan
4 Rp 17.500.000 Rp 17.500.000 Diketahui tingkat bunga yang berlaku 9%
5 Rp 22.500.000 Rp 17.500.000
6 Rp 22.500.000 Rp 17.500.000

4. Perusahaan Penggilingan Padi “DEWI SRI” sedang mempertimbangkan untuk membeli salah satu mesin dari 3
Merk yang ditawarkan Dealer ,yaitu:
Kubota Honda Yanmar
Harga Beli Rp. 14 juta Rp. 12 juta Rp. 16 juta
Umur Ekonomis/Life Time 5 tahun 4 tahun 6 tahun
Salvage Value(nilai Residu) Rp.1,5 juta Rp.1,5 juta Rp.1,5 juta
Biaya Reparasi/tahun Rp. 800.000 Rp. 1.000.000 Rp. 700.000
Biaya Operasi/tahun Rp. 1.000,000 Rp. 1.000,000 Rp. 1.200,000
Analisislah merk mana yang sebaiknya dibeli berdasarkan Present Value of Cost dengan discount Rate 10%

5. Dalam rangka penambahan mesin baru PT Mahadewa mempertimbangkan antara menyewa atau membeli.
Apabila mesin itu dibeli oleh perusahaan , harga belinya adalah Rp.50.000.000,00 ditambah biaya pasang
Rp.5.000.000,00 sedangkan biaya operasional Rp 6000.000,00 dan biaya pemeliharaan Rp.4.000.000,00 per
tahun. Umur ekonomis mesin tersebut adalah 10 tahun. Apabila dilakukan kontrak sewa, biaya sewa per tahun
besarnya Rp.15.000.000,00 per tahun termasuk biaya pemeliharaan. Biaya Operasional Rp. 5.000.000,00 per
tahun. Diskon rate ditetapkan 12% pertahun. Analisislah dengan Konsep Time Value of Money (Present Value)
alternatif mana yang menguntungkan
 VIII. CAPITAL BUDGETING

1. Pengertian Capital Budgeting

Setiap perusahaan dalam mengadakan investasi selalu dengan harapan bahwa perusahaan akan
memperoleh kembali dana yang telah ditanamkan tersebut selama jangka waktu tertentu yang telah
diantisipasikan.
Seluruh proses perencanaan dan pengambilan keputusan yang berkaitan dengan pengeluaran
dana yang melebihi jangka waktu satu tahun merupakan Capital Budgeting.
Capital budgeting mempunyai arti yang sangat penting bagi perusahaan oleh karena:
a. Dana yang dikeluarkan akan terikat untuk jangka waktu yang panjang. Ini berarti bahwa perusahaan
harus menunggu selama waktu yang panjang sampai keseluruhan dana yang tertanam dapat
diperoleh kembali. Sehingga akan berpengaruh bagi penyediaan dana untuk keperluan yang lain.
b. Investasi dalam aktiva tetap menyangkut harapan terhadap hasil penjualan dimasa yang akan dating.
Kesalahan didalam melakukan peramalan akan dapat mengakibatkan adanya over atau under
investment dalam aktiva tetap.
c. Pengeluaran dana untuk keperluan tersebut biasanya dalam jumlah besar. Jumlah dana yang besar
tidak dapat diperoleh dalam jangka waktu pendek atau tidak dapat diperoleh sekaligus. Sehingga
perlu dibuat perencanaan yang hati-hati dan teliti.
d. Kesalahan dalam pengambilan keputusan pengeluaran dana tersebut akan mempunyai akibat yang
panjang dan berat. Kesalahan dalam pngambilan keputusan ini tidak dapat diperbaiki tanpa
menimbulkan kerugian.

2. Kategori usulan investasi / proposal investmen:

a. Replacement atau investasi penggantian adalah usulan untuk mengganti aktiva tetap yang sudah
aus(wear-out) atau usang (absolute) dengan aktiva baru atau aktiva yang lebih modern.Dari
penggantian ini diharapkan diperoleh cash saving/penghematan yang menguntungkan.
b. Exspansion investmen atau investasi untuk perluasan yaitu investasi untuk menambah kapasitas
produksi baik dengan penambahan mesin ataupun dengan pembukaan pabrik yang baru. Investasi
jenis ini biasanya dilatarbelakangi adanya prospek yang cerah suatu usaha, sehingga tingkat
ketidakpastian pada investasi ini lebih besar daripada investasi penggantian.
c. New product activities atau penambahanm jenis produk baru, yaitu investasi untuk menghasilkan
jenis produk baru disamping tetap menghasilkan produk yang telah ada. Investasi dibidang ini
memerlukan pemecahan yang tepat, teutama menyangkut proyeksi keuntungan-keuntungan yang
 akan diperoleh yang dapat menjamin pengembalian modal. Resiko ketidak pastian yang dihadapi
harus seimbang dengan kemungkinan untuk mendapatkan keuntungan.
d. Investasi lain-lain adalah investasi penambahan aktiva tetap yang dimaksudkan sebagai penambahan
fasilitas, sehingga dapat meningkatkan kelancaran pelayanan, proses kerja ataupun untuk
meningkatkan motivasi kerja karyawan. Investasi ini misalnya pemasangan alat pendingin,
penambahan fasilitas musik dll.
3. Pengertian Cash Flow / Aliran Kas
Untuk dapat melakukan analisa suatu usulan investasi , maka perlu dipahami arti dari aliran kas.
Dalam hal analisa ini yang digunakan adalah aliran kas, bukanya keuntungan atau laba yang dilaporkan
dalam laporan keuangan. Sebab laba yang tercatat dalam laporan keuangan belum pasti dalam bentuk
kas, sehingga jumlah kas yang ada belum tentu sama dengan jumlah keuntungan yang dilaporkan.
Setiap usulan pengeluaran modal (capital expenditure) selalu mengandung dua macam aliran kas,
yaitu:
a. Aliran kas keluar netto (net cash out flow) adalah dana yang diperlukan untuk investasi baru atau
pembelian aktiva tetap yang baru.
b. Aliran kas masuk netto tahunan (net cash in flow) yaitu hasil dari investasi tersebut, atau sering
disebut net cash proceeds atau proceeds saja.
Pola cash flow dapat dibedakan dalam dua jenis:
1. Pola Konvensional, yaitu pola aliran kas dimana inisial cash outflow diikuti dengan seri dari cash
inflow secara kontinyu.
Cash inflow 0 +500 +500 +500 +500 +500 +500 +500

Cash outflow (2000) 1 2 3 4 5 6 7

Gambar 6.1. Pola Aliran Kas Konvensional
2. Non Konvensional cash flow, yaitu pola yang memperhitungkan kemungkinan pada pertengahan
usia investasi atau pada waktu tertentu terjadi reparasi atau turun mesin yang berakibat pada tidak
terjadinya proses produksi atau tidak adanya aliran kas masuk. Reparasi atau penggantian tersebut
memerlukan biaya yang merupakan capital expenditure:
Cash inflow
0 +500 +500 +500 +500 +500 +500 +500 +500

1 2 3 4 5 6 7 8 9
Cash outflow (Rp 2000 juta) (800)

Gambar 6.2. Pola Aliran Kas Non Konvensional

Cash outflow dapat dibedakan dalam dua kelompok, yaitu:
a. Capital Expenditure, yaitu jenis pengeluaran yang memberikan manfaat jangka panjang seperti
pembelian tanah, peralatan dan mesin, bangunan, dan aktiva tetap lainya. Pengeluaran ini sering
disebut dengan istilah OUTLAYS / NET INVESTMEN.
 b. Revenue Expenditure yaitu jenis pengeluaran yang diperhitungkan sebagai biaya atau sering dikenal
sebagai operating cash flow. Pengeluaran ini biasanya menyangkut biaya untuk pengoperasian usaha,
misalnya biaya pembelian material, gaji tenaga kerja, biaya pabrik, dan biaya operasi lainya.
Kebutuhan modal kerja tergantung dari tingkat perputaranya (ingat bab Modal Kerja).
`
4. Menaksir Net Investmen
Untuk menentukan net investmen/outlays/initial cash flow maka pola aliran kas yang
berhubungan dengan pengeluaran investasi harus diidentifikasikan. Untuk menghindari kesalahan
menaksir aliran kas rencana investasi, maka perlu kita perlakukan investasi”baru” tersebut terpisah dari
kegiatan usaha yang sudah ada.
Cara penentuan besarnya Net Investment adalah sebagai berikut:
---------------------------------------------------------------------------------------
Kebutuhan dana investasi (harga perolehan aktiva) = Rp ………..
(+) Biaya pemasangan = Rp ………..
(-) Pendapatan atas penjualan aktiva lama = Rp ………..
(±) Pajak atas penjualan aktiva lama = Rp ………..
Net Investment = Rp ………...
-----------------------------------------------------------------------------------------
Pada poin harga perolehan aktiva/kebutuhan dana, dalam investasi baru maka harus
diperhitungkan pula didalamnya kebutuhanakan modal kerja. Sedangkan dalam investasi penggantian
ataupun penambahan kapasitas, jika diperlukan tambahan modal kerja sehubungan dengan penggantian
aktiva atau penambahan kapasitas maka “kebutuhan modal kerja baru” diperhitungkan sebagai
kebutuhan dana keseluruhan. Jika tidak diperlukan tambahan modal kerja maka kebutuhan modal kerja
tidak diperhitungkan.
Contoh penghitungan Net Outlays:
Empat tahun yang lalu dibeli mesin dengan harga Rp.100 juta. Diperkirakan umur ekonomis 10
tahun. Jika mesin tersebut dijual sekarang, akan laku Rp.110 juta. Pajak atas keuntungan penjualan
assets (Capital gain taxe rate) 30%. Sedangkan normal taxe rate 50%. Mesin yang baru bila dibeli akan
diperoleh dengan harga Rp.200 juta. Biaya pemasangan (installation cost) Rp.50 juta. Berapakah
besarnya Net Investmen?
Pemecahan:
Capital gain atas mesin = Rp. 110 jt – Rp.100 jt = Rp.10 jt
Nilai buku mesin lama = Rp.100 jt – [4 x Rp.100 jt : 10 th]
= Rp.100 jt – [4 x Rp.10 jt] = Rp.60 jt
(depresiasi diasumsikan dengan metode garis lurus).
Normal garis (nilai yang sudah dipakai) = Rp 40 juta
Total pajak yang harus dikeluarkan =
 Capital gain = 30% x Rp.10 jt =Rp. 3 jt
Normal gain =50% x Rp.40 jt =Rp.20 jt +
Total pajak =Rp.23 jt

Tabel 6.1.Perhitungan Net Investment

-------------------------------------------------------------------------------------------------
Besarnya Net Investment
Harga perolehan mesin = Rp 200 juta
Biaya pemasangan = Rp 50 juta
Jumlah = Rp 250 juta
Penghasilan atas penjualan aktiva lama = Rp 110 juta
= Rp 140 juta
Beban pajak atas penjualan aktiva = Rp 23 juta
Net Investment = Rp 163 juta
--------------------------------------------------------------------------------------------------

Dalam investasi penggantian dengan menjual aktiva lama, ada 4 kemungkinan keadaan, yaitu:
a. Aktiva terjual melebihi harga beli
b. Aktiva terjual dibawah harga beli, tetapi diatas nilai buku.
c. Aktiva terjual sama dengan nilai buku
d. Aktiva terjual kurang dari nilai buku.

5. Menaksir Operational Cash Flow

Penentuan/estimasi tentang berapa besrnya operational cash flow setiap tahunya merupakan titik
permulaan untuk penilaian profitabilitas usulan investasi. Kebanyakan cara yang dipergunakan untuk
menaksir operational cash flow setiap tahunya adalah dengan menggunakan taksiran rugi/laba yang
disusun berdasarkan prinsip-prinsip akluntansi dengan penyesuaian menambahkan pengeluaran-
pengeluaran yang sifatnya bukan tunai(biaya penyusutan, misalnya).
Untuk dapat memberikan gambaran tentang perbedaan antara keuntungan yang dilaporkan dalam
buku, dengan konsep aliran kas dapat dilihat pada contoh berikut:
Suatu perusahaan merencanakan penggantian aktiva tetap berupa mesin dengan yang lebih
modern. Diharapkan dengan adanya penggantian tersebut dapat menekan biaya opersional sebesar
Rp.27,5 juta per tahun. Namun beban biaya penyusutan mesin yang baru menjadi Rp.20 juta pertahun,
sedangkan mesin lama biaya penyusutan hanya Rp.5 juta per tahun. Pajak penghasilan diketahui sebesar
40%. Dari data tersebut kita dapat menyusun dua macam perhitungan:
Tabel 6.2.Perbedaan Aliran kas dengan Pencatatan Akuntansi
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Uraian Akuntansi Aliran Kas
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Penghematan biaya operasional Rp 27,5 juta Rp 27,5 juta
Kenaikan biaya
- Penyusutan mesin baru Rp 20 juta
- Penyusutan mesin lama Rp 5 juta -
 Kenaikan biaya Rp 15,0 juta
Kenaikan keuntungan Rp 12,5 juta
Kenaikan beban pajak penghasilan Rp 5,0 juta - Rp 5,0 juta
Kenaikan keuntungan setelah pajak Rp 7,5 juta
Kenaikan aliran kas masuk bersih Rp 22,5 juta
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Sehingga perhitungan aliran kas yang didasarkan pada laporan rugi/laba harus disesuaikan
sebagai berikut:
Proceeds=laba setelah pajak + biaya penyusutan
= Rp.7,5 juta + Rp.15 juta = Rp.22,5 juta
Dengan demikian jika menggunakan laporan rugi/laba dalam menghitung proceeds harus
disesuaikan dengan menambah biaya yang bukan tunai (tidak terjadi aliran kas).
Penyesuaian harus dilakukan pula jika investasi tersebut dibelanjai dengan (sebagian) sumber
pendanaan asing (pinjaman). Dalam laporan rugi/laba sumber pendanaan asing menyebabkan adanya
pembayaran bunga, sehingga dalam catatan akuntansi terdapat aliran kas yang disebabkan
oleh”keputusan pembelanjaan”, dan bukan aliran kas sebagai akibat opersional usaha /investasi.
Berikut contoh untuk memperjelas persoalan penyesuaian aliran kas akibat keputusan
pembelanjaan:
Suatu rencana perluasan dengan kebutuhan dana sebesar Rp.100 juta. Umur ekonomis
diperkirakan 5 tahun. Estimasi penghasilan per tahu Rp.70 juta, dan biaya operasional sebesar Rp.25
juta. Metode penyusutan garis lurus, tanpa salvage value(nilai residu). Tingkat pajak penghasilan 40%.
Jika didanai dengan pinjaman maka tingkat bunga pinjaman sebesar 15% per tahun.
Tabel.6.3.Perhitungan Rugi/Laba dengan Dana Modal Sendiri
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Penghasilan Rp 70 juta
Biaya-biaya: - Tunai Rp 25 juta
- Penyusutan Rp 100 juta : 5 = Rp 20 juta +
Rp 45 juta -
Laba sebelum bunga dan pajak Rp 25 juta
Biaya bunga Rp ……...
Laba sebelum pajak Rp 25 juta
Biaya pajak (40%) Rp 10 juta -
Laba sebelum pajak Rp 15 juta
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Dari perhitungan diatas maka sebagaimana contoh dimuka, proceeds-nya adalah: Laba setelah
pajak + depresiasi
Rp.15 juta + Rp. 20 juta = Rp 35 juta
Perhitungan rugi/laba, seandainya dana berasal dari modal asing adalah: Bila menggunakan
formula diatas dari hasil perhitungan pada table.6.4, maka proceeds-nya adalah:
Laba setelah pajak + depresiasi
Rp 6 juta + Rp 20 juta = Rp 26 juta
 Tabel 6.4. Perhitungan Laba/Rugi dengan Dana Modal Asing
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Penghasilan Rp 70 juta
Biaya-biaya: - Tunai Rp 25 juta
- Penyusutan Rp 100 juta : 5 = Rp 20 juta +
Rp 45 juta -
Laba sebelum bunga dan pajak Rp 25 juta
Biaya bunga (15% x Rp 100 juta) Rp 15 juta -
Laba sebelum pajak Rp 10 juta
Biaya pajak (40%) Rp 4 juta -
Laba sebelum pajak Rp 6 juta
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Sehingga antara perhitungan I dan II terjadi perbedaan jumlah aliran kas. Oleh karena itu jika
kita menggunakan laporan rugi/laba sebagai dasar perhitungan aliran kas harus dilakukan beberapa
penyesuaian. Dengan timbulnya biaya bunga dalam laporan keuangan tersebut penyesuaianya adalah:
Laba setelah pajak + depresiasi + biaya bunga (1 – pajak)
Rp 6 juta + Rp 20 juta + Rp 15 juta (1-0,4)
Rp 6 juta + Rp 20 juta + Rp 9 juta = Rp 35 juta
Hasil tersebut sama dengan perhitungan aliran aliran kas keputusan pembelanjaan terpisah
dengan aliran kas karena investasi (operasional usaha). Sehingga dalam membuat taksiran aliran kas
operasional (proceeds), dapat menganggap seolah-olah investasi dibelanjai dengan modal sendiri.
Jika kita memperkirakan aliran kas sebagaimana iatas dengan membebankan biaya bunga
terlebih dahulu, maka kita melakukan perhitungan ganda (double counting) pada bunga. Oleh karena
dalam menilai suatu investasi apakah menguntungkan atau tidak, kita akan mempertimbangkan
berdasarkan biaya modal (cost of capital). Dengan demikian akan terjadi ndua kali pembebanan, pertama
pada waktu membebankan biaya bunga pada penghasilan, yang kedua pada saat membandingkan tingkat
bunga sebagai biaya modal.

6. Terminal Cash Flow

Adalah aliran kas yang terjadi pada akhir umur ekonomis investasi, biasanya bersifat sebagai
aliran kas masuk (ditambahkan pada proceeds tahun terakhir). Aliran kas ini berasal dari nilai sisa aktiva
tetap, dan dari pengembalian modal kerja. Artinya pada akhir umur ekonomis suatu investasi modal
kerja harus kembali secara utuh, oleh karena modal kerja berputar untuk menggerakkan usaha. Sehingga
jika usaha tersebut berakhir(diasumsikan selesai) maka modal tersebut harus tetap ada.

7. Kriteria Keputusan Investasi

 Untuk menilai apakah suatu rencana investasi menguntungkan atau tidak, maka perlu dilakukan
penilaian/analisa. Ada beberapa metode yang dapat dipergunakan, yaitu:
a. Discounted Payback Periode(DPP):
Yaitu metode yang mendasarkan penilaian pada seberapa cepat investasi tersebut bisa
kembali. Sehingga ukuran yang dipakai bukan prosentase, melainkan satuan waktu(bulan, tahun).
Jika periode Discounted Payback lebih pendek dari waktu yang diisyaratkan, maka investasi tersebut
dikatakan menguntungkan.
Present Value of Invesment
Periode Discountedpayback dapat dihitung = ------------------------------------------- x 1 tahun
Present Value of Proceeds per tahun
Jika nilai proceeds per tahun tidak konstan, maka perhitungan payback dengan
mengurangkan masing-masing proceeds pada nilai investment-nya.
PV of Net investmen = .………
PV of Proceeds th I = ………. -
Sisa = ………
PV of Proceeds th ke II = ……… -
Sisa = ……… dst
Kelemahan metode ini terletak pada sulitnya menentukan payback maksimum yang
dipergunakan sebagai pembanding. Selain itu, terabaikanya aliran kas setelah periode payback
tercapai.
b. Net Present Value (NPV)
Penilaian pada metode ini didasarkan pada selisih antara nilai sekarang proceeds (present
value of proceeds) dengan nilai sekarang dari investmen (present value of investment). Apabila
selisih yang diperoleh positif, maka investasi tersebut menguntungkan. Sedangkan bila selisih yang
diperoleh negative maka invesatasi tersebut tidak menguntungkan.
Untuk menghitung present value-nya, perlu ditentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang
dianggap relevan.
Secara formulatif, ditulis:
Proceeds Proceeds
NPV = PV of Net Investment + ------------ + ……… + -----------
(1 + i)1 (1 + i)n
c. Internal Rate of Return (IRR)
Metode ini mendasrkan penilaian pada tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang
investasi (present value of investment) dengan nilai sekarang dari proceeds (present value of
proceeds).
Apabila tingkat bunga tersebut (tingkat bunga yang menyamakan kedua present value/tingkat
bunga IRR) lebih besar daripada tingkat bunga yang diisyaratkan maka investasi tersebut dikatakan
 menguntungkan. Apabila lebih kecil dari tingkat bunga yang diisyaratkan, maka investasi tersebut
dikatakan merugikan.

Untuk menghitung dapat digunakan persamaan pada metode NPV diatas, yaitu:
Proceeds Proceeds Proceeds
PV of Net Investment = ------------ + ----------- + ----------- + ------------
(1 + i)1 (1 + i)2 (1 + i)n
Untuk menentukan “i” terpaksa dilakukan dengan coba-coba. Dari hasil coba-coba tersebut
tidak selalu diperoleh hasil/angka yang relative dapat (menyamakan kedua PV). Untuk itu dari
perhitungan coba-coba kemudian dilakukan interpolasi dari dua tingktat bunga yang memberikan
hasil antara PV of investment mendekati PV of proceeds.
Adapun formulanya sebagai berikut:
(P2 – P1)
r = P1 – [C1 -------------]
(C2 – C1)
Dimana : r = i pada IRR
P1 = tingkat bunga ke 1
P2 = tingkat bunga ke 2
C1 = NPV ke 1
C2 = NPV ke 2
d. Profitability Indeks
Metode ini menghitung perbandingan antara nilai sekarang penerimaan kas bersih dimasa
yang akan dating (present value of proceeds) dengan nilai sekarang dari investasi (present value of
investment).
Penilaian didasarkan angka indeks yang diperoleh, yaitu bila PI lebih dari 1 (satu) maka
investasi dikatakan menguntungkan. Dan bila PI kurang dari 1(satu) maka investasi tidak
menguntungkan.
Present Value of proceeds
Profitability Indeks = ---------------------------------
Present value of investment
e. Accounting Rate Of Retunrn (ARR)
Metode ini mengukur tingkat keuntungan rata-rata yang diperoleh dari suatu investasi. Angka
yang dipergunakan adalah laba setelah pajak dibandingkan dengan total investment atau rata-rata
investment.
Earning after taxe rata-rata
ARR = --------------------------------- x 100%
Total investment
Atau:
Earning after taxe rata-rata
 ARR = --------------------------------- x 100%
Rata- rata investment
Hasil perhitungan ini kemudian diperbandingkan dengan tingkat keuntungan yang
diisyaratkan. Apabila lebih besar daripada tingkat keuntungan, maka dikatakan menguntungkan. Dan
sebaliknya bila lebih kecil dari tingkat keuntungan yang diisyaratkan, dikatakan tidak
menguntungkan.
Sebagai kelemahan metode ini adalah:
1. Tidak memperhatikan value of money.
2. Menitik beratkan pada masaah accounting, dan kurang memperhatikan data cash flow.
3. Merupakan pendekatan jangka pendek dengan menggunakan angka rata-rata.
4. Kurang memperhatikan panjangnya jangka waktu investasi.
Empat metode pertama, penilaian didasrkan pada aliran kas, sedangkan metode ke-5
didasarkan atas keuntungan netto sesudah pajak yang dilaporkan dalam buku (laporan keuangan).
Dari contoh perhitungan aliran kas didepan, diketahui Nilai investasi sebesar Rp.100 juta,
umur ekonomis 5 tahun. Aliran kas bersih tiap tahun Rp.35 juta. Maka menurut kriteria investasi
diperoleh perhitungan sebagai berikut:
1. Discounted Payback Periode
Tabel.6.5.Perhitungan Present Value, DF 15%
Tahun Proceeds DF 15% Presen Value
1 35 juta 0,870 30,450
2 35 juta 0,769 26,915
3 35 juta 0,658 23,030
4 35 juta 0,572 20,020
5 35 juta 0,497 17,395
Langkah perhitungan DPP:
PV of Net Investment ( (1/1,15)º x Rp 100 juta = (Rp 100 )
PV of Proceeds th ke I (diambil dr tabel 6.5) = Rp 30,450
Sisa = (Rp 69,550 )
RP.100.juta
PBP = --------------- x 1 tahun = 2 tahun 10,29 bulan
Rp. 35 juta
Oleh karena hasil sampai tahun ke 4 discounted negative maka cukup dihitung samapi
tahun ke 3, dan sisanya diperhitungkan sebagai berikut:
3 tahun + (Rp.100 – Rp. 35 (2,297) x 1 tahun = 3,979
Discounted PBP = ------------------------------------------
Rp.35 juta (0,572)
Atau 3 tahun 11,75 bulan
Tabel.6.5.Perhitungan NPV, DF 15%
Tahun Proceeds DF 15% Presen Value
1 35 juta 0,870 30,450
2 35 juta 0,769 26,915
3 35 juta 0,658 23,030
4 35 juta 0,572 20,020
5 35 juta 0,497 17,395
 Proceeds 117,810
Total PV of Invesment (100,00)
NPV 17,810

Dari perhitungan diatas maka NPV positif, maka rencana investasi dapat dilaksanakan.

2. Metode Internal Rate of Return

Dari perhitungan pada metode NPV, kita dapat mengulanginya untuk mendapatkan dua
NPV dan dua tingkat bunga ke 2, tidak boleh terpaut lebih dari 5%
Dari tingkat bunga ke 1. Misalkan bunga ke 2 sebesar 17%, maka perhitunganya sebagai
berikut:
Tabel.6.6.Perhitungan NPV pada DF 17%
Tahun Proceeds DF 15% Presen Value
1 35 juta 0,855 29,295
2 35 juta 0,730 25,585
3 35 juta 0,624 21,840
4 35 juta 0,534 18,690
5 35 juta 0,456 15,960
Proceeds 111,370
Total PV of Invesment (100,00)
NPV 11,370

Dari table diatas kemudian dihitung dengan rumus IRR, yaitu:

P1 – [C1 (P2 – P1)]
r = ------------------------
(C2 – C1)
15% - [17,81 (17% - 15%)
r= --------------------
(11,37 – 17,81)
15% - [17,81 (2%)
r= --------
(-6,44)
r = 15% - (-5,53%) = 20,53%
Dari perhitungan diatas diketahui “I” dari IRR 20,53%, yang berarti lebih besar dari
discout factor yang diisyaratkan sehingga investasi ini layak untuk dilaksanakan.
3. Metode Profitability Indeks
Present value of proceeds
Profitability indeks = ---------------------------------
Present value of investment
Rp. 117.810
Profitability indeks = --------------- = 1,1781
Rp.100,00
Karena PI > dari I, maka investasi ini layak untuk dilaksanakan.
4. Metode Average Rate of Return
Earning after Taxe rata-rata
ARR = --------------------------------- x 100%
Total investment
Rp. 15 juta
ARR = --------------- x 100% = 15%
Rp. 100 juta
Atau :
Earning After taxe rata-rata
ARR = ---------------------------------- x 100%
Rata-rata investment
Rp. 15 juta
ARR = -------------- x 100% = 30%
Rp. 100 : 2
Jika rate of return ini lebih tinggi dari yang diharapkan, investasi ini dapat dilaksanakan.
 CAPITAL BUDGETING

1. PT Harapan merencanakan menambah sebuah mesin yang lebih modern. Harga beli mesin Rp 250 juta, dengan ongkos
pengiriman dan pemasangan Rp. 50 juta. Umur ekonomis mesin diperkirakan 6 tahun , nilai residu mesin diakhir umur
ekonomisnya sebesar Rp. Rp.60 juta. Dengan mesin baru tersebut perusahaan dapat menghasilkan penjualan sebagai
berikut :
Tahun Volume penjualan Tahun Volume Penjualan
1 3.600 unit 4 5.400 unit
2 4.600 unit 5 5.800 unit
3 4.400 unit 6 6.000 unit
Harga jual produk tersebut per unit Rp. 100.000,-
Harga pokok produksi sebesar 60% belum termasuk biaya depresiasi, sedangkan biaya penjualan sebesar 10% dari nilai
penjualan. Untuk biaya administrasi dan umum, pada tahun 1 – 3 sebesar Rp. 15 juta per tahun. Sedangkan untuk tahun
ke 4 – 6 sebesar Rp. 20 juta per tahun. Diketahui pajak pendapatan sebesar 30%. Metode perhitungan biaya depresiasi
garis Lurus. Dengan tingkat bunga yang berlaku 12 % per tahun.
Dari data tersebut hitunglah:
b. Besarnya capital Expenditure (Net Investment)
c. Biaya depresiasi
d. Buatlah proyeksi Laba/Rugi tahun 1-6
e. Net Cash Inflow
f. Terminal Cashflow
g. Buatlah kesimpulan rencana investasi tersebut dengan metode Discounted Paybak Periode dan Net Present Value
2. Perusahaan Adillah merencanakan penggantian mesin , dengan mesin yang lebih modern. Harga mesin baru Rp. 540 juta.
Biaya pemesangan dan instalasi Rp. 40 juta. Diperkirakan jangka waktu pemakaian 10 tahun. Tanpa ada nilai Salvage
Value di akhir umur ekonomis mesin.
Masin yang lama dibeli 2 tahun yang lalu dengan harga Rp. 360 juta. Diperkirakan dapat dipakai selama 10 tahun. Saat
ini jika mesin ini dijual akan laku seharga Rp. 400 juta.
Diketahui Capital Gain Tax rate sebesar 30%, sedangkan normal tax rate 25%.
Data perkiraaan Earning Before Depreciation and taxe (Laba sebelum biaya depresiasi dan Pajak) adalah sebagai berikut
( dalam rupiah ).
Th Mesin lama Mesin baru Th Mesin Lama Mesin Baru
1 300 juta 420 juta 5 350 juta 420 juta
2 320 juta 420 juta 6 340 juta 420 juta
3 310 juta 420 juta 7 300 juta 420 juta
4 340 juta 420 juta 8 250 juta 420 juta

Berdasarkan data diatas :

a. Hitunglah Net Investment bila dilakukan penggantian mesin dengan menjual mesin yang lama
b. Hitunglah Net Cash Inflow baik dengan mesin lama maupun yang baru
c. Analisislah rencana penggantian mesin tersebut dengan menggunakan metode Profitability Indeks dan Internal Rate
of return dengan tingkat bunga 10%
d. Hitunglah Net Investmen jika mesin lama laku terjual Rp. 300 juta, terjual dengan harga sama dengan nilai buku,
serta jika mesin lama terjual dengan harga Rp.250 juta
3. Perusahaan Kartika mempertimbangkan penggantian Mesin, mesin baru yang akan dipakai sebagai pengganti, harganya
adalah Rp 150.000.000,00 dengan umur ekonomis 8 tahun dan nilai residunya juga ditetapkanRp. 30 juta. Mesi Lama
dibeli 2 tahun yang lalu dengan harga Rp. 100.000.000,- dengan umur ekonomis 10 tahun, tanpa nilai resisu. Dari mesin
lama yang sekarang ini ada setiap tahun dapat menghasilkan produk terjual seharga Rp40.000.000,00 dengan biyaya
operasional (belum termasuk depresiasi) sebesar Rp 15.000.000,00. sedangkan estimasi untuk mesin baru akan
menghasilkan penjualan sebesar rp 62.500.00,00 dengan biaya operasioal [tanpa depresiasi] sebear Rp
17.500.000,00 .Pajak pendapatan besarnya 40% diskon rate ditetapkan 20 % per tahun dan depresiasi diperhitungkan
dengan metode garis lurus. Analisislah rencana penggantian tersebut, jika:
a. Mesin lama dijual akan laku Rp. 80 juta b. Mesin lama dijual akan laku Rp. 90 juta
c. Mesin lama dijual akan laku Rp. 60 juta d. Mesin lama dijual akan laku Rp. 110 juta
3. PT Ambisius merencanakan menambah sebuah mesin untuk meningkatkan omzet penjualannya. Harga beli mesin Rp
500 juta, dengan ongkos pengiriman dan pemasangan Rp. 50 juta. Umur ekonomis mesin diperkirakan 10 tahun , nilai
residu mesin diakhir umur ekonomisnya sebesar Rp. Rp.50 juta. Dengan penambahan mesin tersebut ,perusahaan dapat
memperoleh kenaikan Laba Setelah Pajak (kenaikan EAT) sebesar Rp 75 juta per tahun. Pajak pendapatan sebesar 25%.
Metode perhitungan biaya depresiasi garis Lurus. Discount Rate 18%. Dari data tersebut Analisislah Kelayakan investasi
Penambahan Mesin tersebut dengan tahapan sebagai berikut:
a. Besarnya capital Expenditure (Net Investment)
b. Biaya depresiasi mesin yang baru
c. Net Cash Inflow per tahun
d. Terminal Cashflow
e. Buatlah kesimpulan rencana investasi tersebut dengan metode Discounted Paybak Periode dan Accounting Rate of
Return(ARR)
4. PT. SATUKANHATI mempertimbangkan penggantian Mesin. Mesin baru yang akan dipakai sebagai
pengganti, harganya adalah Rp 450.000.000,00 dengan umur ekonomis 10 tahun dan nilai residunya ditetapkan
Rp. 30 juta. Mesin Lama dibeli 4 tahun yang lalu dengan harga Rp. 200.000.000,- dengan umur ekonomis 12
tahun, nilai residu Rp 20.000.000,00. Dari penggantian tersebut dapat menaikkan Laba sebelum Biaya
Depresiasi dan Pajak sebesar Rp. 75.000.000,00 .Pajak pendapatan besarnya 30% diskon rate ditetapkan 20 %
per tahun dan depresiasi diperhitungkan dengan metode garis lurus.
a. Analisislah rencana penggantian tersebut dengan metode NPV, jika Mesin lama dijual akan laku dengan
harga Rp. 180 juta (ingat umur analisa hanya 8 tahun sesuai sisa umur penggunaan mesin lama)
b. Analisislah rencana penggantian tersebut dengan metode Profitability Indeks, jika Mesin lama dijual akan
laku dengan harga Rp. 140 juta (ingat umur analisa hanya 8 tahun sesuai sisa umur penggunaan
mesin lama)

4. Empat tahun yang lalu ,perusahaan “Ridhomu “ membeli sebuah mesin dengan harga Rp 175 juta dengan umur
penggunaan 12 tahun, diperkirakan memiliki nilai sisa sebesar Rp. 15 juta. Saat ini perusahaan mendapatkan tawaran
mesin sejenis dengan model baru dengan harga Rp. 200 juta. Taksiran umur penggunaan 10 tahun. Menurut perhitungan
apabila mesin lama diganti dapat meningkatkan penjualan dari Rp. 200 juta per tahun menjadi Rp. 220 juta. Selain itu
dapat menghemat biaya operasional (diluar biaya depresiasi) sebesar Rp. 14 juta per tahun. Apabila mesin lama dijual
saat ini akan laku Rp. 110 juta. Analisislah penggantian mesin ini jika Taxe Rate 25% dan discount Rate yang digunakan
12%.