UNIVERSITI MALAYA

PEPERIKSAAN IJAZAH SARJANA MUDA PENGURUSAN HARTA TANAH

SESI AKADEMIK 2004/2005 : SEMESTER 1

BMEM 3215:

UNDANG-UNDANG PENCUKAIAN DAN PENGAMBILAN TANAH

Oktober 2004

MASA: 3 jam

ARAHAN KEPADA CALON

1. Jawab EMPAT (4) soalan sahaja; DUA (2) soalan dari setiap bahagian

2. Jawapan bagi setiap soalan hendaklah dimulakan dimuka surat yang baru.

(Kertas soalan ini mengandungi 6 soalan dalam 6 halaman yang dicetak)

BMEM3215/02

BAHAGIAN A

Soalan 1

a) Bincangkan perkara berikut dengan berpandukan Akta Setem 1949:

i) Lima (5) prinsip asas berkaitan duti setem.

ii) Kadar duti setem bagi pindahmilik voluntari inter-vivos

(5 markah) (4 markah)

iii) Kesan pemakaian Seksyen 12A sebelum dan selepas pindaan Akta yang berkuatkuasa pada 1.1 .1993.

(4 markah)

b) Huraikan tiga (3) keadaan bagi penggunaan prinsip rebus sic-stantibus dalam penilaian bagi maksud kadaran.

(6 markah)

c) Berdasarkan Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976, jelaskan beserta dengan contoh yang sesuai tiga (3) keadaan dimana Harga Pelupusan dianggap bersamaan dengan Harga Pemerolehan.

(6 markah)

Soalan 2

Anda telah diminta untuk memberikan nasihat berkaitan dengan masalah cukai taksiran yang dihadapi oleh pemilik harta tanah berikut:

a) En. N telah menerima notis cadangan pengenaan cukai taksiran bagi rumahnya dari jenis teres 2 tingkat dalam satu kerja Penilaian Semula oleh PBT kawasannya. Notis telah disiarkan dalam akhbar Nanyang Siang Pau dan diikuti dengan surat kepada En. N bertarikh 18.11.2003. Dalam tempoh dua tahun kebelakangan ini, perkhidmatan perbandaran yang diberikan oleh PBT berkenaan sering mendapat rungutan orangramai. PBT tersebut telah menetapkan penguatkuasaan Senarai Nilaian yang disediakan bermula dari 1.1.2004. En. N ingin membuat bantahan bertulis berkaitan Senarai Nilaian tersebut.

(5 markah)

BMEM3215/03

b) Puan X memiliki kiosk yang dibina di atas tanah miliknya yang dinamakan sebagai Galeri Kesenian Warisan Serumpun. Kiosk Puan X menjual pelbagai hasil lukisan dan seni halus yang dihasilkan oleh pelukis dan pengukir dari Nusantara. Puan X sangat popular di kalangan pengiat seni kerana sering memberi derma dalam kegiatan kesenian ditempatnya. Kiosk ini telah dikenakan cukai taksiran berdasarkan Nilai Tahunan yang ditetapkan. Puan X telah diberitahu oleh rakannya bahawa kiosknya boleh mendapat pengecualian cukai taksiran berdasarkan klausa tertentu dalam Akta Kerajaan Tempatan 1976 kerana beliau menyumbang dalam kegiatan kesenian Negara.

(5 markah)

c) Syarikat XYZ Sdn Bhd (XYZ) adalah pemilik hotel 3 bintang di Bandar M.

Oleh kerana lokasi hotel yang kurang strategik, hotel tersebut hanya mempunyai kadar penghunian antara 35% hingga 40% sahaja sejak 4 tahun yang lalu. Syarikat XYZ telah menjalankan pelbagai kempen untuk meningkatkan prestasi perniagaan termasuk menurunkan kadar tariff, namun masih gagal memperbaiki keadaan. Syarikat XYZ ingin mengurangkan kos operasi dengan memohon pengurangan bayaran cukai taksiran kerana prestasi perniagaan yang kurang memberangsangkan.

(5 markah)

d) En. Zack membeli sebidang tanah pertanian di Nilai pada 25.10. 2000 dengan harga RM 1.5 juta. Pada 30.1.2002, En. Zack telah menandatangani surat perjanjian jualbeli dengan syarikat Ambil Peluang Sdn Bhd (APSB) bagi menjual tanah tersebut dengan harga RM3.5 juta. Antara terma dalam surat perjanjian antara keduanya, En. Zack memberi akujanji akan memohon dan mendapatkan kelulusan tukar syarat kegunaan tanah kepada bangunan daripada Pejabat pengarah Tanah dan Galian Negeri Sembi Ian (PTG).

Pad a 15.10.2003, permohonan tukar syarat En. Zack diluluskan oleh PTG Negeri Sembilan. Nilai pasaran tanah tersebut pada tarikh kelulusan tukar syarat ialah RM 5.5 juta.

Berdasarkan kepada Akta Cukai keuntungan Harta Tanah 1976,

i) Huraikan definisi pelupusan sesuatu aset.

(6 markah)

BMEM3215/04

ii) Tentukan tarikh pelupusan bagi pindahmilik diantara En. Zack dan APSB.

(4 markah)

Soalan 3

a) Huraikan maksud syarikat harta tanah berdasarkan peruntukan perenggan 34A(6), Jadual 2, Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976.

(5 markah)

b) Apakah kepentingan sesuatu instrumen atau dokumen itu disetemkan dengan duti setem yang diperlukan. Berikan dua (2) contoh yang berkaitan dengan penjelasan anda.

(5 markah)

c) Bincangkan kes Julia Eu Kee Poh Iwn Pengerusi, Lembaga Bandaran Petaling Jaya (1970) dari segi kepentingannya kepada penilaian untuk maksud kadaran.

(5 markah)

d) Berdasarkan kepada Akta Cukai Pendapatan 1967, terangkan berserta contoh yang sesuai, maksud Elaun Permulaan (Initial Allowance) dan Elaun Tahunan (Annual Allowance) yang berkaitan dengan bangunan

perusahaan.

(10 markah)

BAHAGIAN B

Soalan 4

a) Sebahagian dari Lot 3, Mukim K terlibat dengan pengambilan tanah bagi projek perlebaran jalan. Jelaskan maksud 'tanah terjadual' dengan mengambilkira pengambilan tanah di atas.

(9 markah)

b) Bincangkan kepentingan pemberitahuan dalam Borang A di bawah Seksyen 4 dan pengisytiharan dalam Borang D di bawah Sekyen 8 Akta Pengambilan Tanah 1960 kepada seorang penilai. Terangkan jawapan anda dengan memberikan contoh yang sesuai.

(6 markah)

BMEM3215/05

c) Syarikat Baik Development Sdn Bhd (BOSB), iaitu syarikat pemaju harta tanah telah membuat perjanjian dengan En. X untuk memajukan tanahnya dengan pembangunan perumahan. Setahun kemudian, tanah En. X telah diwartakan untuk diambil balik di bawah Akta Pengambilan Tanah, 1960. Syarikat BOSB telah menghadiri perbicaraan siasatan Pentadbir Tanah dan menuntut perkara berikut sebagai kos abortif :

Deposit 10% yang dibayar kepada En. X semasa menandatangani surat perjanjian pemajuan tanah serta faedah untuk setahun.

Yuran guaman serta faedah

Yuran Juru Perancang bagi penyediaan Pelan Tatatur serta faedah Yuran Ejen harta tanah

Oalam perjanjian antara En. X dan syarikat BOSB, terdapat klausa yang menyatakan bahawa kontrak adalah terbatal jika cadangan pembangunan tidak diluluskan dan kesemua bayaran yang dibayar oleh syarikat BOSB kepada En. X dikembalikan. Tiada sebarang klausa dalam perjanjian menyebut mengenai bayaran faedah.

Berdasarkan Akta Pengambilan Tanah 1960, beri penjelasan berkaitan tuntutan syarikat BOSB.

(10 markah)

Soalan 5

a) Sebuah Perbadanan yang bagi pihaknya tanah telah diambil untuk membangunkan projek lebuhraya mendapati proses pengambilan tanah yang dijalankan oleh Pihak Berkuasa Negeri mengambil masa yang panjang. Nasihatkan Perbadanan tersebut akan langkah-Iangkah yang boleh diambil di bawah peruntukkan Akta Pengambilan Tanah 1960 supaya ia boleh memasuki tanah tersebut dan memulakan kerja-kerja pembangunan dengan segera.

(6 markah)

b) Jika tanah dalam soalan (a) di atas telah didirikan dengan bangunan, terangkan apakah tindakan yang perlu dilakukan oleh Pentadbir Tanah di bawah Sekyen 20 dan 21 untuk mengambil milik tanah berkenaan.

(8 markah)

BMEM3215/06

c) Jelaskan dengan memberikan contoh sesuai perkara berikut :

i) Tuntutan berkaitan dengan pecah pisah (severance).

(4 markah)

ii) Tuntutan berkaitan dengan penjejasan terbabit (injurious affection). Dalam keadaan apa ia berbeza dengan tuntutan pecah pisah.

(7 markah)

Soalan 6

(a) Semasa siasatan dijalankan, tuanpunya tanah yang diambil telah membuat tuntutan yang terlalu tinggi kerana terdapatnya elemen pengasingan ke atas tanah baki yang tinggal. Apakah tindakan yang boleh dilakukan oleh Pihak Berkuasa Negeri untuk mengelakkan perkara ini daripada berlaku. Terangkan juga prosiding yang perlu dijalankan oleh Pihak Berkuasa Negeri dalam hal ini.

(10 markah)

(b) Pad a Januari 2000, Lot 4 seluas 3 hektar telah diwartakan untuk tujuan pengambilan tanah. Pada Ogos 2000, daripada keluasan 3 hektar tersebut hanya 1.5 hektar sahaja telah diambil. Namun demikian pad a Februari 2004, didapati bahawa keluasan tanah yang sebenarnya diambil adalah 1.75 hektar, bukannya 1.5 hektar, Bagi membetulkan jumlah pampasan yang dibayar kepada tuanpunya tanah, Borang H telah diserahkan kepada tuanpunya untuk tanah tambahan 0.25 hektar dengan memberikan award tanah tersebut berdasarkan nilai tanah tahun 2000. Bincangkan.

(15 markah)

'"''0000'''''

UNIVERSITY OF MALAYA

EXAMINATION FOR THE DEGREE OF BACHELOR OF ESTATE MANAGEMENT

ACADEMIC SESSION 2004/2005 : SEMESTER 1

BMEM 3215: UNDANG-UNDANG PENCUKAIAN DAN PENGAMBILAN TANAH

OCTOBER 2004 TIME: 3 hours

INSTRUCTION TO CANDIDATES

1. Answer FOUR (4) questions only; TWO (2) questions from each section

2. Answer each question on a new page.

(This question paper consists of 6 questions in 6 printed pages)

BMEM3215/02

SECTION A

Question 1

a) Discuss the following matters with reference to the Stamp Act, 1949:

i) Five (5) basic principles of stamp duty.

ii) Rates of stamp duty for transfer of voluntari inter-vivos

(5 marks) (4 marks)

iii) The effect of the application of Section 12A, before and after the amendment which was enforced on 1.1.1993.

(4 marks)

b) Elaborate three (3) situations whereby the principles of rebus sic-stantibus are applied in valuation of rating purposes.

(6 marks)

c) Based on Real Property Gains Tax 1976, explain with relevant examples, three (3) circumstances whereby Disposal Price is equal to Acquisition Price.

(6 marks)

Question 2

You have been requested to give advice regarding the assessment problems faced by the following owners:

a) Mr. N has received a notice from the Local Authority (LA) in his area proposing to impose the assessment rate to his double storey house in a recent revaluation exercise. The notice was published in Nanyang Siang Pau newspaper and was followed by a letter to Mr. N dated 18.11.2003. For the past two years, the public always criticized the services rendered by the LA. The said LA has fixed the enforcement date of the Valuation List on 1.1.2004. Mr. N wanted to make a written objection on the

Valuation List.

(5 marks)

BMEM3215/03

b) Madam X owned a kiosk on her land and named the kiosk as Ga/eri Kesenian Warisan Serumpun. The kiosk is selling various types of arts and crafts produced by artists and craftsmen from Nusantara. Madam X is very popular among art activist because she always gives donation to the arts activities in the area. This kiosk has been taxed for assessment based on its annual value. Her friend told Madam X that her kiosk can be exempted from assessment based on certain clauses in Local Government Act 1976, due to her contribution to the national arts activities.

(5 marks)

c) XYl Sdn Bhd (XYl) is the owners of a 3 star hotel in Bandar M. Due to the non-strategic location of the hotel, the occupancy rate of the hotel are between 30% to 40% for the past 4 years. XYl has implemented various campaigns in order to enhance the business performance including reducing the tariff, but still failed to improve the situation. XYl wanted to lower the operational cost by applying for deduction in assessment due to unfavourable business performance.

(5 marks)

d) En. lack has purchased a piece of agriculture land in Nilai on 25.10. 2000 at the price of RM 1.5 million. On 30.1.2002, En. lack has signed the sale and purchase agreement with Ambil Peluang Sdn Bhd (APSB) to sell the land for the price of RM3.5 million. Among the terms in the agreement between both party, En. lack has promised to apply and get the approval from the Director of Land and Mines, Negeri Sembilan (PTG) for conversion of the land use to building.

On 15.10.2003, PTG has approved the application of conversion by En. lack. Market value of the land on the date of approval is RM 5.5 million.

Based on Real Property Gains Tax 1976:

i) Elaborate the definition of disposal of an asset

(6 marks)

BMEM3215/04

ii) Determine the date of disposal for transfer between En. Zack and APSB.

(4 marks)

Question 3

a) Explain the meaning of property company as stipulated in paragraph 34A(6), z= Schedule, Real Property Gains Tax Act 1976.

(5 marks)

b) What are the importances of an instrument or document being stamped with an appropriate stamp duty. Give two (2) examples that relate to your explanation.

(5 marks)

c) Discuss the importance of the case of Julia Eu Kee Poh V Chairman, Town Board of Petaling Jaya (1970) in respect of rating valuation.

(5 marks)

d) Based on Income Tax Act 1967, explain with relevant examples the meaning of Initial Allowance and Annual Allowance in relation to industrial buildings.

(10 marks)

SECTION B

Question 4

a) Part of Lot 3, Mukim K was involved in an acquisition of land for a road widening project. Explain the meaning of 'Schedule Land' with due consideration given to the above acquisition.

(9 marks)

b) Discuss the importance of a notification in Form A under Section 4, and a notification in Form D under Section 8, Land Acquisition Act 1960 to the valuer. Explain your answer with relevant examples.

(6 marks)

BMEM3215/05

c) Baik Development Sdn Bhd (BDSB), a property development company made an agreement with En. X to develop his land into a housing project. A year later, En. X's land was gazetted under the Land Acquisition Act 1960. In the Land Administrator's Inquiry, BDSB claimed the following items as abortive costs:

Deposit of 10% paid to En. X during the signing of the development agreement with interest for one year.

Legal fees and interest

Planner's fees for preparation of Layout Plan and interest Estate Agent's fees

In the agreement between En. X and BDSB, there are clauses stating that the contract is void if the proposed development is not approved and all payment paid by BDSB to En. X will be refunded. There were no clauses mentioned concerning the payment of interest.

Based on the Land Acquisition Act 1960, give explanation in relation to BDSB's claim.

(10 marks)

Question 5

a) A Corporation where the land is acquired on her behalf for a highway project, revealed that the process of land acquisition by the State Authority is time consuming. Advise the Corporation, if there are any other options available under the provisions of the Land Acquisition Act 1960 to expedite the process in order to enter and start the works as early as possible.

(6 marks)

b) If the land in question (a) above has been constructed with a building, explain what actions need to be taken by the Land Administrator under Section 20 and 21 to take possession of the land.

(8 marks)

BMEM3215/06

c) Explain and give relevant examples of the following matter:

i) Claims in relation to severance.

(4 marks)

ii) Claims in relation to injurious affection. In what situation is it different from severance.

(7 marks)

Question 6

(a) During the inquiry session, the landowner of the acquired land, claimed excessive amount of compensation due to severance to his remaining land. What action might be taken by the State Authority to avoid the reoccurrence of this problem. Explain the proceedings that need to be taken by the State Authority in this matter.

(10 marks)

(b) On January 2000, Lot 4 with an area of 3 hectares was gazetted for land acquisition purposes. On August 2000, out of the 3 hectares, only 1.5 hectares had been acquired. However, on February 2004, it was found that the actual area acquired was 1.75 hectares, and not 1.5 hectares. In order to correct the amount of compensation to be paid to the landowner, Form H was served to the landowner for an additional land of 0.25 hectares with an award of the said land based on the value of year 2000. Discuss.

(15 marks)

'"'' 0000"'"