PANDUAN PEMBUATAN PROYEKSI CASH FLOW

DAN PENGHITUNGAN NPV, IRR DAN MIRR PROYEK

Oleh : Else Fernanda, SE.Ak., MSc.
1. Cash Flow dapat dibagi menjadi 3 klasifikasi yaitu:
- CF fromOperation (CFO)
- CF from Investment (CFI)
- CF from Financing (CFF)
2. CF from Operation : Semua arus kas berupa penerimaan pendapatan tunai, cicilan A/R, penjualan persediaan
di akhir proyek (Cash In) dan pembayaran biaya-biaya operasional cash (Cash-Out).
3. CF from Investment : Semua arus kas berupa pembelian fixed asset/barang modal/instrumen investasi jangka
panjang(Cash In) dan resale/penjualan kembali fixed asset/barang modal/instrument investasi jangka
panjang(Cash Out).
4. CF from Financing : berisikan semua arus kas berupa penerimaan pembiayaan dan setoran modal ekuitas
(Cash In) dan pembayaran margin/bagi hasil pembiayaan/Dividend (Cash Out).
5. Cash Flow juga dapat dibuat dengan metode indirect yaitu
Laba Bersih + Depresiasi (1-t) Change in WC => CFO
Beginning Fixed Asset Ending Fixed Asset => CFI
Financing Repayment of Financing = > CFF
6. Namun demikian pada banyak praktek, metode direct lebih disukai karena analist tidak mesti harus membuat
proyeksi Neraca dan Laba Rugi untuk memperoleh proyeksi CF.

Membuat CF dengan Direct Method:

7. Buatlah table CF format kira-kira seperti dibawah ini:

Islamic Corporate Finance & Investment Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

Islamic Corporate Finance & Investment Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

8. Sebelum CF from Financing diperhitungkan maka dihitung dulu Net CF sebelum financing (yaitu Net CF from
Operation + Net CF Investment). Sehingga dengan demikian akan memudahkan kita untuk menentukan
berapa jumlah pembiayaan yang kita perlukan untuk membiayai proyek (baca: membuat accumulated project
CF positif).
9. Setelah itu buatlah asumsi CF dimulai dari asumsi investasi, operasional dan terakhir financing.
Contoh Kasus:
PT PERUSAHAAN DENGAN KEUANGAN ISLAMI (PDKI)
PDKI ingin menjalankan proyek penyewaan 1 unit alat berat kepada sebuah perusahaan batubara. Mereka
telah menerima kontrak senilai 25 juta perbulan net untuk durasi 6 bulan yang dibayar tunai setiap akhir
bulan. PDKI berkewajiban menyediakan 1 unit dump truck maksimal keluaran 5 tahun lalu dan menanggung
biaya gaji operator dan maintenance selama kontrak. Biaya gaji 1 orang operator adalah Rp.2.000.000,- per
bulan, sementara biaya pemeliharaan per bulan adalah Rp.3.500.000,-. Untuk memenuhi kontrak ini PDKI
akan membeli 1 Dumptruck keluaran 5 tahun lalu, seharga Rp. 100.000.000,- (spot price). Sebuah Murabaha
Houses telah menyetujui untuk menjual secara murabahah unit ini untuk dicicil selama 6 bulan dengan
margin 20% selama PDKI menyediakan DP sebesar 50% dari Harga Murabahah. Unit ini masih dapat dijual
kembali pada bulan ke-7 seharga 80% dari harga beli spotnya. Jika discount rate yang dipakai adalah
mengacu kepada indikasi return sukuk pemerintah 9%, berapakah NPV, IRR dan MIRR proyek ini dan layakkah
proyek ini dijalankan?
Buatlah Asumsi terlebih dahulu:
-

Investasi : Karena kita membeli dengan Murababah maka nilai investasi kita dicatat pada harga perolehan
yaitu harga murabahah
= 100.000.000 x (1.2) = Rp. 120.000.000,Jumlah DP adalah 50% dari harga murabahah yaitu Rp.60.000.000,- sedangkan sisanya dari pembiayaan
murababah.
Resale pada bulan ke-7 adalah = 0.8 x 100.000.000,- = Rp. 80.000.000,Revenue per bulan 15 juta.
Biaya Operator per bulan Rp. 2 juta dan biaya pemeliharaan Rp.3,5 juta.
Pembelian Dumptruck didanai dengan DP 50% dari modal sendiri (Rp.60 juta) dan Pembiayaan Murabahah
(Rp.60 juta) yang dicicil selama 6 bulan dengan jumlah cicilan perbulan rata yaitu Rp. 10 juta.
Disc Rate 9% per tahun atau 0,75% per bulan. Reinvestment rate sama dengan Discount Rate.

Islamic Corporate Finance & Investment Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

Islamic Corporate Finance & Investment Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

Layak dijalankan.
10.Untuk menghitung NPV, IRR dan MIRR copylah Net Project CF ketika arus dana dari modal sendiri di nol kan.
Kemudian tempatkan di baris CF for NPV dan IRR Calculation. Angka outflow (negative) pada CF ini
menunjukkan jumlah minimum dana sendiri (investasi) yang harus disediakan pemilik proyek.
11.Pada soal ini terlihat minimum dana sendiri yang harus dikeluarkan adalah Rp. 63.000.000,- yaitu Rp.
60.000.000,- untuk DP pembelian unit secara murabahah dan Rp. 3.000.000,- untuk menutup defisit
operasional bulanan selama 6 bulan proyek.
12.Setelah itu hitung NPV menggunakan discount rate yang telah ditentukan. Sesuaikan dengan periode
(tahunan atau bulanan).
13.Hitung IRR
14.Hitung MIRR dengan mengisi reinvestment rate, yaitu pada rate berapa hasil investasi dari proyek ini akan
direinvestasikan lagi. IRR mengasumsikan seluruh hasil investasi direinvestasikan lagi pada proyek (dengan
rate IRR). Dalam soal ini reinvestment rate yang dipakai adalah discount rate bulanan.

Islamic Corporate Finance & Investment Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010