Anda di halaman 1dari 72

BAB I PENDAHULUAN

1.1.

Latar Belakang
Pembangunan perumahan adalah kegiatan yang terkait dengan aspek yang

cukup luas dan mencakup berbagai bidang, sehingga pengembang didalam mengelola perumahan harus mengikuti kajian Manajemen Pengelolaan Kawasan atau Estate Management. Untuk serta itu diperlukan kemampuan untuk melihat dan mengantisipasi timbulnya perkembangan dan perubahan terutama dalam hal pemenuhan perumahan. Di sebagian besar pengembang, tugas pokok Manajemen Estat pada dasarnya berkutat mengurusi masalah-masalah utama seperti keamanan, kebersihan, dan penataan lingkungan. Manajemen Estat pada dasarnya adalah pengelolaan suatu kawasan perumahan atau estat yang mencakup ketersediaan berbagai fasilitas dan layanan meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial seperti lapangan olahraga, sekolah, dan tempat ibadah. Lebih jauh lagi, hal yang menjadi kewenangan manajemen estat adalah ketersediaan fasilitas keamanan, kebersihan, dan sampah, pengendalian banjir dan kebakaran, infrastruktur, air minum dan lainnya untuk kepentingan penghuninya. Dalam membangun kepercayaan dan nama baik Pengembang perumahan, di depan lokasi perumahan biasanya dibangun gerbang Utama yang megah sebagai Ciri khas Suatu Perumahan dan sekaligus sebagai daya tarik pembeli. Pemebagunan Gerbang utama tersebut mendapat perhatian serius dari para Pengembang perumahan karena merupakan suatu bentuk dari manajemen estate yang berhubungan dengan security atau keamanan, menjadi symbol keindahan yang mencerminkan kualitas perumahan yangada di dalamnya, juga menyampaikan pesan lematis terhadap konsep perumahan itu sendiri (Hidup Nyaman, December 4, 2005). pelayanan fasilitas pendukung pengembangan kawasan

Pengembang perumahan

yang menciptakan suatu hunian dengan harga

terjangkau dan kualitas yang lebih, maka akan memiliki keunggulan dibandingkan dengan perumahan lain. Itulah sebabnya, Estate Management apakah bersedia yang sudah dimulai dan dikerjakan oleh Pengembang pengelolaannya atau masih tetap ingin perumahan suatu perumahan, nantinya akan ditawarkan kepada warga perumahan meneruskan mempercayakan kepada pihak Pengembang perumahan. Di berbagai kota, tidak sedikit pengelolaan tidak ditangani oleh estate management melainkan oleh warga perumahan sendiri, di mana ketua RW (Rukun Warga) sebagai koordinator puncak dan masing-masing Ketua RT (Rukun Tetangga) sebagai koordinator tingkat bawah. Segala pembiayaan untuk mendukung operasional pengelolaan lingkungan dipikul seluruh warga perumahan. Dalam hal ini Pengembang perumahan tidak bertanggung jawab sedikitpun atas berhasil atau tidaknya pengelolaan lingkungan perumahan tersebut. Sebaliknya, warga perumahan saling bahu membahu mensukseskan pengelollan lingkungan secra mandiri, Berdasarkan hasil pengamatan, diketahui bahwa perumahan yang pengelolaan lingkungannya ditangani oleh estate mangement dari Pengembang perumahan yang bersangkutan memiliki tingkatan keamanan yang dapat diandalkan dari pada yang ditangani oleh warga sendiri. Demikian halnya dengan perawatan dan kebersihan jalan, penerangan, dan pengadan fasilitas umum dan fasilitas sosial. Warga perumahan merasa aman, nyaman, dan tidak perlu kuatir akan keselamatannya. Sebaliknya, di perumahan yang pengelolaan lingkungannya ditangani oleh warga sendiri, warga cenderung merasa tidak aman, tidak nyaman, kondisi jalan tidak bersih, penerangan dan jalan-jalan tidak terawat, papan nama jalan-jalan usang bahkan tidak sedikit yang tidak dapat dibaca. Realitas tersebut menunjukkan nilai ( value) perumahan antara yang ada estate management dan tidak ada estate management, maka berikut ini diadakan penelitian dengan judul,Analisa Perbandingan Estate Management terhadap nilai (value) perumahan di Balikpapan.

1.2. Rumusan Masalah


Dari penjelasan latar belakang masalah diatas maka dapat dirumuskan permasalahan pokok dalam penelitian ini adalah :

1. Faktor-faktor apa yang mempengaruhi perbedaan nilai (value) perumahaan? 2. Apakah ada perbedaan signifikan nilai (value) perumahan estate management dengan yang tidak ada estate management?

1.3. Tujuan Penelitian


Berdasarkan pada rumusan masalah di atas, maka tujuan penelitian yang akan dicapai adalah : 1. Untuk mengetahui factor-faktor yang mempengaruhi perbedaan nilai (value) perumahan 2. Mengetahui perbedaan signifikan nilai (value) perumahan estate

management dengan tidak ada estate management.

1.4. Manfaat Penelitian


Manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Manfaat Bagi ilmu Pengetahuan Penelitian ini diharapkan dapat mendukung berkembangnya dunia ilmu

pengetahuan dewasa ini, khusunya manajemen real estate dan property untuk topik dan nilai (value) perumahan, sehingga nantinya dapat dijadikan acauan bagi para peneliti lain yang akan mengembangkan hasil penelitian ini di waktu-waktu yang akan datang. 2. Manfaat Bagi Pimpinan Perusahaan Penelitian ini diharapkan dapat dipakai alternatif untuk meningkatkan nilai 3. Manfaat Bagi Peneliti Penelitian ini sebagi bentuk nyata dalam mengaplikasikan teori manajamen real estate dan property yang diperoleh di bangku kuliah pada dunia usaha dan melatih diri untuk menganalisis serta memecahkan masalah real estate dan property

4.

Manfaat bagi Institut Teknologi Nasional Malang ini sebgai wujud nyata memberikan sumbangan literatur di

Penelitian

perpustakaan, baik dalam bentuk hard copy dan soft copy, sehingga dapat dibaca atau diacu oleh para mahasiswa lain yang hendak mengadakan penelitian dan mengembangkan topik serupa pada waktu yang akan datang.

1.5. Batasan Masalah


Guna tercapainya tujuan dari penelitian perlu dilakukan batasan-batasan atau lingkup pembahasan,sebagai berikut : 1. Obyek penelitian kawasan estate managemen yaitu perumahan Citra Bukit Indah Balikpapan, Balikpapan Regency, dan Sepinggan Pratama kota Balikpapan. 2. Obyek penelitian non estate managemen yaitu perumahan Batu Ampar Lestari, Kota Citra Graha dan Wahana Asri kota Balikpapan. 3. Dasar analisa Penilaian serta hasil penelitian terbatas pada kondisi properti pada saat survai lapangan. 4. Data pendukung yang digunakan pada penelitian didapatkan dari instansi terkait serta nara sumber yang berkecimpung dalam lingkungan kegiatan penilaian serta pengembangan properti. 5. Dasar analisa penilaian berpedoman pada standar penilaian dan analisa yang berlaku di Indonesia.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA


2.1. Studi Kasus Sebelumnya
2.1.1. Imago Liliana (2001) Perkembangan manajemen properti di Indonesia membawa perubahan dalam sistem pengelolaan gedung. Kemungkinan penerapan fungsi manajemen properti sangat luas bahkan tidak terbatas pada saat suatu properti telah ada secara fisik. Rencana pembangunan Student Center Universitas Kristen Petra memberikan dorongan kepada penulis untuk membuat suatu kernungkinan penerapan manajemen properti. Tujuan penelitian ini adalah mendeskripsikan keadaan manajemen properti yang sudah ada dan meneliti alternatif yang lebih baik dalam penerapan fungsi manajemen properti di Universitas Kristen Petra, khususnya yang dapat diterapkan pada pengelolaan Student Center nantinya. Jenis penelitian yang dilakukan adalah studi kasus dengan studi pembanding dan studi literatur sebagai pendukungnya. Hasil akhir penelitian berupa beberapa usulan yang dapat digunakan dalam pengelolaan manajemen properti nantinya. Usulan penelitian ini dibuat berdasarkan permasalahan yang timbul pada pengelolaan properti di Universitas Kristen Petra saat ini. Usulan hasil tesis dibuat berdasarkan masukan dari properti pembanding dan literatur. 2.1.2. Erik Sianto ( 2003)

Manajemen property pada perumahan sering disebut Estate Management , fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan tetapi juga mengelola lingkungan secara psikologis, seperti rasa aman, nyaman, dan ketertiban. Pengelolaan secara psikologis meliputi keamanan lingkungan, penerangan di dalam lingkungan, dan tersedianya fasilitas di kompleks perumahan, baik fasilitas social maupun fasilitas umum. Pengembang yang mengembangkan estate management, pada akhirnya akan membuat suatu keputusan apakah estate management tersebut

akan diserahkan pada warga di perumahan untuk mengendalikannya lebih lanjut atau tetap dikelola sendiri oleh manajemen property. Keberadaan estate management itu penting, karena dapat berdampak pada nilai ( value) perumahan itu sendiri. Nilai (value) perumahan dapat terjadi karena penilaian konsumen dan masyarakat sehubungan dengan kinerja, konsistensi dan lingkungan perumahan tersebut yang diciptakan oleh pihak pengembang maupun oleh warga pada perumahan tersebut sendiri. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui perbedaan nilai ( value) perumahan yang ada estate management dengan yang tidak ada estate management, dengan mendasarkan pada variable keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas. Jenis penelitian yang dilakukan dalah hypothesis teting. Sampel penelitian adalah perumahan-perumahan yang ada di Balikpapan Timur, baik yang da estate management maupun tidak ada estate management. Data yang digunakan adalah data primer, yang diperoleh dari jawaban responden atas kuesioner yang diedarkan, yaitu warga yang berdomisili di kompleks perumahan dan mudah dijumpai. Model analisis menggunakan analisis diskriminan, di mana data terlebih dahulu harus diuji kelayakannya dengan uji asumsi analisis diskriminan. Hasil penelitian atas menunjukkan bahwa nilai perumahan yang ada estate management terbukti berbeda secara signifikan, di mana variable yang benar-benar mampu membedakan nilai kedua perumahan tersebut adalah keamanan perumahan. Itulah sebabnya, perumahan-perumahan yang ada estate management dan yang tidak ada estate management hendaknya memberikan perhatian utama pada factor keamanan, di samping factor kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas.

2.1.3.

Patricia Harmi Kartika ( 2006 )

Pada pengembangan rumah sederhana ada beberapa factor yang harus diperhatikan diantaranya lokasi yang strategis, harga yang terjangkau, dan sarana prasarana yang memadai. Saat ini penghuni perumahan mulai peka akan kualitas dan kepuasan terhadap produk perumahan. Berangkat dari permaslahan di atas peneliti berusaha mengetahui lebih jauh mengenai salah satu factor yaitu sarana dan prasarana. Dipilihnya factor sarana dan prasarana pada Perumahan Permata ALam Permai (PAP), Sidoarjo karena dari penelitian sebelumnya Perumahan PAP mempunyai ratarata kepuasan terkecil pada factor sarana dan prasarana.

Permasalahan yang diangkat pada tugas akhir ini adalah menentukan atribut sarana dan prasarana apa saja yang di prioritaskan dan di pentingkan oleh konsumen dan bagaimana kepuan konsumen terhadap sarana dan prasarana yang ada apada Perumahan PAP. Permaslahan ini akan diselesaikan dengan metode Quality Function Deployment (QFD) dengan merancang House of Quality. Dari hasil analisa data yang dilakukan, didapatkan bahwa semua atribut-atribut sarana dan prasaran yang ada belum dapat memuaskan konsumen. Hal ini dapat dilihat dari nilai Gap yang menunjukkan kesenjangan antara atribut kepuasan yang dirasakan dengan atribut kepuasan yang diharapkan, sehingga berharga negative. Atribut yang diprioritaskan dan dipentingkan oleh konsumen terhadap kualitas sarana dan prasarana Perumahan Alam Permai (PAP) menurut 10 peringkat utama nilai Raw Weight adalah tersedianya air bersih, tersedianya septic tank, penerangan lampu jalan utama, aliran air selokan depan rumah di musim hujan, listrik sudah terpasang saat realisasi, lebar jalan perumahan, kebersihan selokan utama, pelayanan petugas keamanan, aliran air selokan di musim hujan, pos jaga untuk petugas keamanan. 2.1.4. Rahmawati,Aliya (2007) Manajemen properti adalah suatu upaya untuk menangani dan mengatur properti secara tepat dengan maksud bahwa semua tindakan yang dilakukan adalah untuk memelihara kondisi properti sesuai dengan spesifikasi semula, sehingga properti tersebut dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Selain itu, efisiensi pemakaian ruangan merupakan tujuan utama pada manajemen properti perguruan tinggi. Sampai saat ini, menjelang berlakunya otonomi kampus pengelolaan pemakaian ruang kuliah di ITS dilakukan sendiri-sendiri oleh setiap jurusan. Jurusan seolah-olah berkuasa penuh atas pemakaian ruang kuliah. Biro Administrasi dan Akademik Kemahasiswaan (BAAK) hanya sebagai fungsi administrasi dari pemakaian ruang kuliah tersebut. Hal ini menyulitkan dalam evaluasi efisiensi pemakaiannya. Penelitian ini membahas tentang pengaturan pemakaian ruang kuliah dan organisasi pengelolaan pemeliharaan di ITS dari data pemakaian ruang kuliah selama satu tahun. Kemudian data tersebut disimulasi sampai mendapatkan kemungkinan pemakaian ruang kuliah yang efisien, yaitu dengan utility ruang kuliah yang optimal (> 75%). Pembahasan selain dilakukan menurut kajian pustaka yang ada, juga berdasarkan hasil observasi ke perguruan tinggi lain yang telah otonomi. Akhirnya, dari hasil analisa data dan pembahasan, penelitian ini dapat menghasilkan

peningkatan utility ruang kuliah rata-rata ITS sebesar 20.11%. Dari efisiensi ruang kuliah dapat diketahui bahwa masih banyak ruang kuliah yang belum optimal pemakaiannya, dan dimungkinkan pemakaian bersama ruang kuliah di ITS. Sehingga seluruh ruang kuliah dapat digunakan oleh semua jurusan di ITS. Untuk itu dihasilkan suatu Sistem Manajemen Properti untuk mengelola pemakaian ruang kuliah tersebut dan mengelola serta mengembangkan seluruh aset ITS.

2.2. Konsep Hunian Perumahan


Suatu perumahan harus memiliki konsep hunian antara lain : 1. Fasilitas Infrastrukur yang baik untuk ukuran perumahan kelas menengah. 2. Failitas Umum dan fasilitas sosial yang lengkap.

3. Perawatan lingkungan yang terencana dengan konsep lingkungan yang terintegrasi antara tempat tinggal. 4. 5. Lingkungan yang nyaman serta kelengkapan fasilitas hidup. Sistem keamanan dan pemubuangan sampah yang terorganisasi dengan baik. 6. Aturan pembuangan atau renovasi dan pengalihan fungsi rumah yang dikelola dengan baik. Berdasarkan konsep hunian tersebut, maka Pengembang perumahan memandang perlu membentuk suatu wadah yang dinamakan Esteta manajementt untuk mengelola konsep-konsep hunian tersebut dengan baik. estate management fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan, tetapi juga mengelola lingkungn secara psikologis, seperti rasa aman, nyaman, keindahan, dan ketertiban (Wiyono, 1996, p48). Estate Management harus tetap bekerja dan tidak boleh berkesan lepas tanggung jawab. Hal ini untuk memastikan bahwa seluruh rumah beserta fasilitas umum dan fasilitas sosial (jalan, trotoar saluran, taman, rumah ibadah, sekolah, sampai sitem keamanan dan pembuangan sampah) berfungsi dengan semestinya dan juga tetap menjaga atau mempertahankan citra ekskutif perumahan tersebut di mata konsumen.

Estate Management yang memilikui kinerja yang baik atas pengelolla lingkungan fisik dan lingkungan psikologis akan dapat melahirkan persepsi positif dari masyarakat atau warga. Menurut Kotler (1997, p.185), persepsi adalah proses bagaimana seseorang menyeleksi, mengatur, dan menginterpretasikan masukanmasukan informasi atau stimulti untuk menciptakan gambaran keseluruhan yang berarti. Persepsi yang positif dari masyarakat pada akhirnya dapat melahirkan nilai (value) tersendiri bagi perumahan. Masyarakat atau warga memandang bahwa perubahan yang memiliki estate mangement yang bagus berarti perumahan tersebut bagus atau bernilai, jadi, Nilai ( value) suatu perumahan dapat terbentuk karena persepsi masyarakat atas keberhasilan Pengembang perumahan mengembangkan kinerja estate management. Dengan demikian dapat dikatakan bahwa suatu perumahan yang dipersepsikan baik oleh masyarakat akan mempunyai nilai atau citra yang baik, yang pada gilirannya nantinya akan dapat mempengaruhi harga jual produk perumahan.

2.3. Pengertian Real Estate


Pengertian Real Estate Ada beberapa pengertian dari real estate, di antaranya adalah : 1. Maksudnya, real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan pengembangan lainnya yang melekat secara permanen (Wurtzebach, 1991, p.7). 2. Maksudnya, real estate adalah tanah dan seluruh pengembangan di atasnya maupun pada tanah tersebut. Dimana pengembangan diatasnya dapat berupa gedung, sedangkan pengembangan pada tanah tersebut dapat berupa pembangunan jalan, tanah terbuka (misalnya pembukaan hutan) dan selokan. Dengan demikian, real estate dapat diartikan sebagai tanah dan semua pengembangan terhadap tanah tersebut, baik yang ada di atas maupun pada tanah tersebut. (Tosh, 1992, p.388). 3. Dalam Asosiasi Ikatan Real Estate, dijelaskan arti Real Estate yaitu yaitu tanah fisik dan segala sesuatu yang melekat di atas tanah. Structures real estate bersifat tidak bergerak dan berwujud. Pengertian hukum (Amerika) Real Estate adalah semua benda yang termasuk di dalam dan di atas tanah yang merupakan bagian alam dari tanah (misal: pohon dan mineral) dan juga semua benda yang dibuat dan dibangun oleh manusia (misal: bangunan, sumur dan jaringan pipa air bersih) dan sesuai pula

dengan pengertian inaedificatu solo, solo credit yang berarti apa yang melekat pada tanah, termasuk bagian dari tanah (Hidayati & Harjanto, 2003, p.8). Definisi dari sumber lain, Maksudnya, real estate terdiri dari tanah ditambah apa saja yang tumbuh di atas tanah, ditambah dengan segala sesuatu yang secara permanen di atasnya (misalnya bangunan). (Wurtzebach, 1991, p.90). Real estate juga dapat berupa ruangan yang berada di atas dan di bawah permukaan bumi.

2.4. Pengertian Real Property


Beberapa pengertian dari real property, di antaranya adalah: 1. Pengertian real property (harta tak bergerak) pada umumnya adalah tanah termasuk barang-barang yang karena alam tumbuh di atasnya dan karena perbaikanperbaikan pada tanah itu, termasuk bangunan-bangunan dari semua jenis dan semua yang tetap atau tak terpisahkan terletak pada bangunanbangunan itu (Abdurrachman, 1991). 2. Definisi real property menurut Kyle (2005, p.4), suatu tanah atau lahan yang secara fisik ada, beserta semua benda yang secara alami melekat pada tahun itu, termasuk juga semua benda yang secara sengaja diletakkan manusia di atas atau di bawahnya. 3. Real property dapat diartikan sebagai kumpulan atas berbagai macam hak dan interest yang ada dikarenakan kepemilikan atas satuan real estate. Hak tersebut terdiri dari hak untuk menggunakan real estate tersebut, menyewakannya, memberikan kepada orang lain, atau tidak sama sekali (Hidayati & Harjanto, 2003). Kedua istilah, real estate dan real property, berbeda dalam arti penerapannya, tergantung referensi, mana yang akan digunakan, Australia atau Amerika. Sedangkan di Indonesia, lebih mengacu ke Amerika, menggunakan istilah Real Estate untuk bentuk fisik dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya dan Real Property menunjuk pada kumpulan hak (bundle of rights) untuk menggunakan, menyewa, memindahkan, dan sebagainya dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya Kemudian istilah Real Property di Indonesia mengalami perubahan menjadi Properti (Hidayati & Harjanto, 2003).

2.5. Klasifikasi Real Property

10

Real properti dapat dibagi menjadi 4 kategori, yaitu: 1. Residential Property (Properti Rumah Tangga) Properti rumah tinggal selain termasuk kediaman milik pribadi juga perumahan pemerintah dan institusional yang berguna untuk memuaskan kebutuhan pokok dari masyarakat sebagai tempat berlindung. Residential real estate merupakan sumber terbesar akan permintaan keterlibatan atau layanan dari manajer property yang profesional. Berikut ini adalah badan pembagian residential real estate secara lengkap.

Gambar 3.1. Kategori residensial real estate

Properti rumah tinggal ini dibagi menjadi: a. Single-Family Homes Dapat berupa: 1) Freestanding Homes (Rumah Satuan) Bentuknya seperti perumahan yang ada di Balikpapan saat ini. Jenis properti rumah tinggal ini paling banyak diminati

11

karena rumah ini ditempati sendiri oleh pemiliknya, sehingga manajer properti kurang berperan. 2) Town Homes Bentuknya seperti apartemen Dibagi menjadi: a) Cluster Homes. b) Row Homes. b. Multi-Family Residence Dapat berupa: 1) Apartments. 2) Condominiums. 3) Cooperatives. 4) Planned unit developments. 2. Commercial Properly (Properti Komersial) Merupakan income-producing properties yaitu properti yang dapat menghasilkan keuntungan. Properti komersial ini terbagi menjadi: a. Office Property (properti perkantoran). b. Retail Property (property retail) 3. Industrial Property (Properti Industri) Properti industri meliputi tanah dan fasilitas yang digunakan untuk industri berat dan ringan, untuk penyimpanan dan distribusi barang. Properti industri dibagi menjadi: a. Industri berat dan industri ringan. b. Industrial park (kawasan industri). 4. Special Purpose Property (Properti dengan Kegunaan Khusus).

2.6. Properti Rumah Tinggal

12

Pada pembahasan ini lebih ditekankan pada properti rumah tinggal (residential properly). Berikut ini adalah bagan mengenai pembagian residential real estate yang berkaitan dengan peranan estate management dan manajemen properti:

Gambar 3.2. Residensial real estate

Berdasarkan bagan di alas, dapat dilihat pembagian peranan antara estate management untuk single family homes yang meliputi town house dan free standing homes dan manajemen properti untuk multi family homes yang meliputi apartments, condominiums, dan cooperatives.

2.6.1. Pengertian Perumahan


Freestanding homes (rumah satuan) adalah single family homes yang paling banyak di Balikpapan dan biasanya terdapat dalam suatu kawasan perumahan. Beberapa pengertian perumahan, di antaranya yaitu: 1. Berdasarkan Undang - Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. 2. Berdasarkan Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota (Departemen Pekerjaan Umum, 1987), Lingkungan perumahan adalah sekelompok rumah dengan prasarana dan fasilitas lingkungannya. 3. Perumahan adalah salah satu sarana human yang erat kaitannya dengan tata cara kehidupan masyarakat Dengan demikian, kawasan perumahan merupakan suatu lingkungan hunian yang bebas dari gangguan-gangguan, seperti gangguan suara, kotoran udara, bau dan lain-lain, dan harus aman serta nyaman. Oleh karena itu, dalam kawasan perumahan harus disediakan sarana lain seperti taman serta fasilitas umum dan fasilitas social lainnya.

13

2.6.2. Pembagian Perumahan


Perumahan terbagi menjadi perumahan kelas atas, kelas menengah, dan kelas bawah. Pengelompokan tersebut berdasarkan Keputusan bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 648-384 Tahun 1992, No. 739/KPTS/1992, No. 09/KPTS/tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Berimbang, maka kriteria yang ditetapkan adalah: 1. Kapling rumah mewah dengan luas tanah antara 600 - 2000 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas A yang berlaku. 2. Kapling rumah menengah dengan luas tanah antara 200 - 600 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C sampai kelas A yang berlaku. 3. Kapling rumah sederhana dengan luas antara 54 - 200 m2 dan biaya pembangunan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C yang berlaku. Dalam membangun perumahan ada konsep lain yang harus dipenuhi, yaitu: a. Pembangunan tipe rumah menengah sebanyak 900 unit atau lebih misalnya, pada setiap lokasi diwajibkan membangun 2 (dua) tipe rumah sederhana untuk setiap 1 (satu) tipe rumah menengah yang dapat dibangun di lokasi lain. b. Pembangunan tipe rumah mewah lebih dari 100 unit atau lebih pada satu lokasi diharuskan membangun 6 (enam) unit tipe rumah sederhana untuk setiap 1 (satu) rumah mewah dan dianjurkan membangun 3 (tiga) tipe rumah menengah yang dapat dibangun di lokasi lain. c. Persyaratan Dasar Sesuai dengan Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota (Departemen Pekerjaan Umum, 1987, p. 34), kawasan perumahan harus memenuhi persyaratan-persyaratan sebagai berikut: 1) Aksesibilitas Yaitu kemungkinan pencapaian dan ke kawasan. Dalam kenyataannya, aksesibilitas ini berwujud jalan dan transportasi. 2) Kompatibilitas Yaitu keseharian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi lingkungannya. 3) Fleksibelita Yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana. 4) Ekologi

14

Yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya. Persyaratanpersyaratan di atas berkaitan erat dengan tujuan pembangunan perumahan, yaitu agar setiap orang dapat menempati perumahan yang sehat, untuk mendukung kelangsungan dan peningkatan kesejahteraan sosialnya.

2.7. Pengembang Perumahan


2.7.1. Pengertian Pengembang/Pengembang perumahan Pengembang adalah seseorang atau sebuah tim yang memiliki keahlian dalam hal pembangunan, yang meliputi segi arsitektur, teknis, konstruksi, keuangan, pemasaran, dan manajemen properti.

2.7.2.

Tipe-tipe Pengembang/Pengembang perumahan

Menurut Zuckerman, Howard A. dan George D. Blevins (1991), Pengembang perumahan dibagi menjadi beberapa tipe berdasarkan fungsinya, yaitu: 1. Land Pengembang perumahan Adalah Pengembang perumahan (pengembang) yang mengembangkan sebidang lahan kemudian membaginya menjadi beberapa daerah dan mendirikan infrastruktur yang diperlukan kemudian menjualnya kepada Pengembang perumahan lain atau pengguna akhir. 2. Speculative Pengembang perumahans (membangun untuk pribadi) Adalah Pengembang perumahan atau pengembang yang membangun untuk dirinya pribadi dan mencari keuntungan, baik berupa kenaikan equity jangka panjang maupun penghargaan atas properti tersebut. Biasanya, properti yang dibangun di desain dengan biaya pemeliharaan dan operasional yang rendah. 3. Merchant Builders Adalah orang yang membangun sebuah properti untuk dengan segera dijual kembali sebelum memulai konstruksi, selama masa konstruksi atau segera setelah konstruksi. 4. Fee Pengembang perumahan

15

Adalah Pengembang perumahan yang dikontrak oleh pemilik untuk membangun sebuah properti dengan bayaran tertentu. Pengembang perumahan juga menyewakan dan mengatur properti tersebut dengan biaya tambahan. 5. Renovators and Converters Merupakan Pengembang perumahan yang memberi sebuah properti dan memperbaiki nilainya melalui kreativitas dan kerja keras dengan syarat kondisi pasar baik atau ada kesempatan. Berdasarkan tipe pengembang di atas, sebagian pengembang yang ada di Indonesia saat ini merupakan campuran dari tipe land Pengembang perumahan, speculative Pengembang perumahan, dan fee Pengembang perumahan. Di mana pengembang di Indonesia pada umumnya bertindak selaku pihak yang membebaskan dan mengembangkan (membangun) suatu lahan menjadi suatu kawasan perumahan, menjualnya kepada konsumen atau pengguna akhir mencari keuntungan pribadi, serta mengelola kawasan perumahan tersebut.

2.7.3. Kewajiban Pengembang/Pengembang perumahan


Pengembang sebagai pihak yang membangun suatu kawasan perumahan, selain mempunyai kesempatan memperoleh keuntungan juga memiliki tanggung jawab terhadap kawasan perumahan yang dibangunnya. Beberapa kewajiban pengembang di antaranya adalah: 1. Pengembang wajib menyediakan tanah untuk keperluan fasilitas sosial, seperti yang tercantum dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 1987 Pasal l3 angka huruf 1 b, di mana luas lahan minimum yang telah ditetapkan sebagai prasarana lingkungan dan lahan utilitas umum dan fasilitas sosial adalah sebesar 40% dari luas lahan total yang dibangun/dikelola. Ketentuan ini Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun. 2. Pengembang wajib membangun dan memelihara selama waktu yang ditentukan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat dan sebagainya, sesuai Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun 1974 angka 1 dan angka 6 huruf c dan d. Maksudnya, pengembang wajib membangun prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial, dan memeliharanya selama suatu kawasan perumahan belum sepenuhnya selesai. didasarkan pada Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/KPTS/86 tentang Pedoman Teknik

16

3. Pengembang yang telah menyelesaikan pembangunan suatu kawasan perumahan mempunyai kewajiban untuk menyerahkan prasarana lingkungan kawasan tersebut kepada Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota setempat. Ini berdasarkan pada Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1978 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, serta Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Adapun penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial dapat dilakukan secara bertahap berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, dengan ketentuan sebagai berikut: a. Untuk prasarana lingkungan, tanah dan bangunan telah selesai dibangun dan dipelihara. b. Untuk utilitas umum, tanah dan bangunan telah selesai dibangun dan dipelihara. c. Untuk fasilitas sosial, tanah telah siap untuk dibangun. Walaupun demikian, pada kenyataannya banyak pengembang yang belum melakukan penyerahan prasarana lingkungan perumahannya kepada Pemerintah Kabupaten/Kota setempat.

2.8.
2.8.1.

Manajemen Properti
Pengertian Manajemen Properti
Manajemen properti adalah suatu proses yang mengatur keuangan, kondisi

fisik dan dari segi administrasi pada proses operasi suatu properti. Sedangkan Kyle, Robert C. dan Floyd M. Bair menyatakan, Manajemen properti sebagai sebuah cabang dan profesi real estate yang memelihara atau meningkatkan nilai dari sebuah investasi properti sambil membangkitkan atau menambah penghasilan bagi para pemiliknya (2005, p.1). Istilah Manajemen Properti biasanya digunakan untuk high rise building seperti gedung perkantoran, hotel dan pusat perbelanjaan. Sedangkan untuk residential property dipakai istilah Estate Management, yang fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan tetapi juga mengelola lingkungan secara psikologis, seperti rasa aman, nyaman dan ketertiban (Properti Indonesia, 2001). Berdasarkan pengelolaan psikologis inilah akan membentuk suatu opini atau persepsi

17

dari masyarakat atau warga pada perumahan tersebut terhadap lingkungan perumahan tersebut. Pengelolaan psikologis misalnya lingkungan dan taman yang terawat akan sedap dipandang sehingga memberikan rasa nyaman bagi penghuninya.

2.8.2.

Pemeliharaan yang dilakukan Manajemen Properti


Sebagai manajer properti, seseorang harus dapat melaksanakan fungsi

pemeliharaan secara efektif dan efisien dalam tingkatan operasional perawatan yang berbeda-beda, yaitu (Wiyono, 1996, p.62-63): 1. Perawatan Pencegahan (Preventive Maintenance) Perawatan ini ditujukan untuk mempertahankan keutuhan fisik, rencana dasar dan menekan seminimal mungkin biaya perawatan korektif. Melaksanakan kegiatan perawatan secara teratur dan inspeksi secara periodik akan dapat diketahui sedini mungkin gangguan-gangguan struktural, mekanikal dan elektrikal, sebelum perbaikan besar terjadi. 2. Perawatan Rutin (Routine Maintenance) Merupakan jenis perawatan yang paling banyak dikerjakan. Tempat-tempat dan daerah-daerah dasar yang sering dilalui dan digunakan, harus dibersihkan dan dikontrol setiap hari. Beberapa kegiatan seperti membersihkan jalan umum, aman dan fasilitas lainnya termasuk ke dalam perawatan rutin. Perawatan ini harus dijadwalkan dan dilaksanakan secara benar dan teliti, karena akan dapat dengan mudah menjadikan biaya perawatan yang sangat mahal. Perawatan rutin mencakup antara lain: a. Pembersihan (cleaning) b. Inspeksi (inspection) c. Penyetelan (adjustment) d. Pelumasan (lubrication) 3. Perawatan Korektif (Corrective Maintenance) Dalam perawatan ini melibatkan pelaksanaan perbaikan-perbaikan dengan tujuan mempertahankan fungsi peralatan, fungsi utilitas dan fungsi fasilitas bangunangedung seperti yang dibutuhkan oleh pemakai atau pengguna gedung. Sesuatu yang termasuk dalam kegiatan perawatan korektif antara lain memperbaiki sebuah keran atau unit AC yang rusak Dengan demikian seorang properti manajer merupakan orang yang dapat menjalankan fungsi-fungsi dan manajemen properti yang ada. Salah satu tugas dari manajemen properti adalah dalam hal pemeliharaan yang dapat meliputi

18

perbaikan, operasional, perencanaan pemeliharaan maupun pemeliharaan fisik. Pemeliharaan- pemeliharaan yang dilakukan oleh manajer properti seperti yang tersebut di atas diantaranya adalah pemeliharaan rutin. Di mana pemeliharaan rutin ini merupakan pemeliharaan yang paling banyak dikerjakan. Pemeliharaan ini biasanya dilakukan secara terjadwal karena akan dapat mengurangi pembengkakan biaya pemeliharaan pada waktu tertentu. Pemeliharaan rutin ini mencakup antara lain: 1. Keamanan Masalah keamanan perlu diperhatikan oleh pihak pengembang karena konsumen perumahan lebih menginginkan tempat tinggal yang aman dari tindak kejahatan. Dimana dengan adanya krisis ekonomi yang terjadi dan tingginya angka pengangguran, membuat banyak bermunculan penjahat-penjahat baru. Sasaran mereka terutama adalah kawasan perumahan kelas menengah ke atas, apalagi bila kawasan tersebut belum memiliki sistem keamanan yang baik. Terdapat banyak cara yang dilakukan oleh pengelola kawasan perumahan untuk memperkecil tingkat kejahatan, misalnya: gerbang masuk dijaga oleh Satpam, diberi portal atau pintu besi setinggi 5 meter, diberi aliran listrik, system pengamanan berlapis dan diberlakukannya pintu gerbang tunggal (one gate system). 2. Kebersihan Kebersihan kawasan perumahan meliputi pengambilan sampah dari setiap rumah secara rutin, membersihkan jalan dan selokan dari sampah dan dedaunan. 3. Jalan Adapun pengertian jalan menurut Departemen Pekerjaan Umum (DPU) adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas kendaraan dan orang. Jalan yang terdapat di kawasan perumahan terbagi menjadi: a. Jalan Primer (jalan penghubung lingkungan perumahan) Adalah jalan yang menghubungkan lingkungan perumahan dengan jalan lokal terdekat. b. Jalan Sekunder (jalan poros lingkungan perumahan) Adalah jalan yang menghubungkan masing-masing satuan pemukiman atau lingkungan perumahan. c. Jalan Tersier (jalan lingkungan perumahan) Adalah jalan yang ada dalam satuan pemukiman atau lingkungan perumahan. 4. Penerangan Jalan Diperlukan penerangan jalan yang cukup untuk memerangi jalan yang ada di dalam kawasan perumahan, sehingga jalan tidak gelap dan rawan kejahatan.

19

5. Saluran Adalah tempat pembuangan air hujan/limbah. Fungsi dari saluran ini adalah untuk menampung air hujan supaya jalanan tidak digenangi air/banjir, oleh karena pembuatan saluran harus direncanakan sedemikian rupa (Djasrain, 1995). 6. Taman Fungsi utama dari taman adalah untuk memberikan kesegaran di kawasan perumahan (cahaya dan udara segar) dan netralisasi polusi udara. 7. Fasilitas Umum Adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan (Djasriain, 1995, p.44). Fasilitas umum dapat berupa lapangan olah raga dan taman bermain anak-anak.

2.9. Persepsi Konsumen dan Nilai Perumahan


2.9.1. Persepsi Konsumen
Seseorang yang termotivasi adalah siap untuk bertindak (Kotler, 1997). Bagaimana seseorang benar-benar bertindak dipengaruhi oleh persepsinya mengenai situasi tertentu. Menurut Engel et al. (2004), Persepsi merupakan informasi yang disimpan di dalam ingatan. Himpunan bagian dari informasi total yang relevan dengan fungsi konsumen di dalam pasar disebut persepsi konsumen. Pengertian persepsi lebih mendalam dijelaskan oleh Kotler (1997) sebagai berikut: Perception is the process by which an individual selects, organizes, and interprets information (stimuli) inputs to create a meaningful picture of the world. Maksudnya, persepsi adalah proses bagaimana seseorang menyeleksi, mengatur, dan menginterpretasikan masukan-masukan informasi atau stimuli untuk menciptakan gambaran keseluruhan yang berarti. Sejalan dengan pendapat tersebut, Schiffman dan Kanuk (2000) menyatakan bahwa, Preception is the process by which and individuals selects, organize, and interprets stimuli into a meaning full and coherent picture of the world. Maksudnya, persepsi adalah suatu proses di mana seseorang menyeleksi, mengorganisasi, dan menginterprestasi stimuli yang diterima menjadi suatu gambaran keadaan dunianya yang utuh dan penuh arti. Berdasarkan beberapa pengertian di atas dapat dikatakan bahwa persepsi adalah suatu proses di mana seseorang menyeleksi, mengorganisasi, dan menginterprestasi stimuli atau rangsanganrangsangan yang masuk melalui panca indra dan diolah oleh data sensoris di otak menjadi suatu gambaran yang berarti atau bermakna bagi dirinya atau orang lain. Seseorang individu memandang suatu obyek stimuli melalui sensasi-sensasi yang

20

mengalir melalui lima indra (sensory receptors), yaitu mata, telinga, hidung, kulit, dan lidah. Stimuli yang masuk melalui panca indra dapat berupa produk, kemasan, nama merek, iklan, dan komersial (Schiffman & Kanuk, 2000). Namun demikian, setiap orang mengikuti, mengatur, dan menginterpretasikan data sensoris ini menurut cara masing-masing. Persepsi tidak hanya tergantung pada stimuli fisik tetapi juga pada stimuli yang berhubungan dengan lingkungan sekitar dan keadaan individu tersebut (Kotler, 1997). Persepsi seseorang atau konsumen tidak lepas dari sensasi. Sensation is the immediate and direct response of the sensory organs to simple stimuli (Schiffman & Kanuk, 2000). Maksudnya, sensasi adalah respon segera atau langsung dari organ sensori atas stimuli sederhana yang diterima, misalnya iklan, kemasan, dan nama merek. Sensitifnya seseorang menunjukkan kepada pengalamannya atas sensasi. Sensitifnya seseorang atas sejumlah stimuli atau intensitas stimuli bergantung kepada kualitas panca indra yang dimiliki, dan itulah yang dapat dinyatakan. Misalnya, orang buta akan memiliki pendengaran yang lebih sensitif dari pada rata-rata orang yang dapat melihat, bahkan mampu mendengar bunyi yang rata- rata orang tidak dapat mendengarnya. Cara pandang seseorang atas sesuatu stimulus yang berbeda bisa menghasilkan perbedaan. Namun demikian perbedaan persepsi bisa saja terjadi pada stimulus yang sama dari dua orang atau lebih. Sebagaimana yang ditegaskan oleh Kotler (1997) bahwa orang-orang memandang situasi atau stimuli yang sama dengan cara yang berbeda. Kenyataannya adalah bahwa manusia memandang suatu obyek atau stimuli melalui sensasi-sensasi yang mengalir melalui lima indra. Namun demikian, setiap orang mengikuti, mengatur, dan menginterpretasikan data sensoris ini menurut cara masing-masing. Dengan kata lain, ada perbedaan persepsi antara satu orang dengan orang yang lain atas sesuatu stimuli yang sama. No two people see the world in preciesly the same way Schiffman & Kanuk, (2000). Kotler (1997) menjelaskan bahwa, People can emerge with different perceptions of the same object because of three processes: selective attention, selective distortion, and selective retention. Maksudnya, orang-orang dapat memunculkan persepsi yang berbeda atas sesuatu obyek yang sama dikarenakan tiga hal, yaitu selective attention (perhatian selektif), selective distortion (distorsi selektif), dan selective retention (retensi selektif). Ketiga hal tersebut secara singkat dapat dijelaskan sebagai berikut: a. Selective attention (perhatian selektif)

21

Merupakan perilaku seseorang yang hanya mampu memperhatikan sesuatu yang sangat selektif dari sejumlah stimuli yang diterima. Misalnya, tidak semua iklan yang dilihat dapat diingat oleh seseorang, tetapi hanya iklan yang benar-benar menarik perhatian yang akan diingat, sebagian besar stimuli akan tersaring keluar. Adapun stimuli yang akan diingat atau diperhatikan oleh seseorang adalah: (1) Stimuli yang berhubungan dengan kebutuhan saat ini. (2) Stimuli yang telah diantisipasi sebelumnya. (3) Stimuli yang memberikan rangsangan dengan deviasi yang besar dalam kaitan dengan ukuran normal stimul, misalnya adanya potongan harga yang lebih besar. Adanya perhatian selektif di dalam diri manusia membuat para pemasar harus bekerja keras untuk dapat menarik perhatian konsumen potensial, misalnya melalui pembuatan iklan yang sangat menarik, menawarkan discount yang menarik, membuat produk dengan desain dan kinerja yang bagus serta menawarkan harga yang wajar. b. Selective distortion (distorsi selektif) Distorsi selektif menjelaskan kecenderungan orang untuk mengolah informasi menjadi suatu pengertian pribadi. Setiap orang memasukkan informasi positif dan negatif yang diterima ke dalam pikiran. Seseorang akan cenderung mengambil informasi yang positif suatu produk yang diinginkan dan mengabaikan informasi yang negatif. Dengan demikian, seseorang akan mengintrepretasikan informasi positif dengan cara yang akan mendukung dan bukan yang akan menentang persepsinya. c. Selective retention (retensi/ingatan selektif) Orang-orang akan melupakan kebanyakan dari hal yang dipelajari. Orang-orang akan cenderung mempertahankan informasi yang mendukung pendirian dan kepercayaan yang dimiliki. Oleh karena retensi selektif, seseorang hanya mengingat-ingat hal-hal positif dari suatu produk yang mendukung pendirian dan kepercayaan yang dimiliki, dan sebaliknya melupakan segala sesuatu pendirian dan kepercayaannya. hal-hal yang baik dari produk lain yang tidak mendukung pendirian dan kepercayaannya.

2.9.2. Nilai ( Value) Perumahan


Nilai perumahan tidak saja dapat diartikan sebagai harga jual rumah yang berbentuk numerik (angka), tetapi juga dapat diartikan sebagai value (customer perceived value). Dua pengertian nilai di atas dapat dijelaskan secara singkat sebagai berikut:

22

1. Harga jual rumah Produk, baik berupa barang dan jasa yang dijual di pasar pasti mempunyai harga, di mana besar harga tersebut yang harus dibayar oleh konsumen atau pelanggan untuk mengganti hak milik atas barang dan jasa kepada perusahaan. Menurut Nitisemito (2000), Harga adalah nilai suatu produk (barang dan jasa) yang diukur dengan sejumlah uang di mana berdasarkan nilai tersebut seseorang bersedia melepaskan produk yang dimiliki kepada pihak lain. Dengan demikian, pengertian dari harga rumah adalah sejumlah uang dan konsepsi lainnya (dapat berupa barang dan jasa) yang digunakan untuk mengganti hak milik sebuah rumah yang dibeli konsumen kepada Pengembang perumahan. 2. Customer perceived value Menurut Kotler (2003), Customer perceived value (CPV) is the difference between the prospective customers evaluation of all the benefit and all the cost of an offering and the perceived alternatives. Secara bebas pernyataan tersebut dapat diartikan, bahwa customer perceived value adalah perbedaan antara evaluasi atas semua manfaat yang konsumen harapkan dengan semua biaya yang dikeluarkan berikut alternatifalternatif yang diamati. Singkatnya, customer perceived value adalah perbandingan antara semua manfaat yang dirasakan dengan seluruh biaya yang dikeluarkan konsumen. Suatu perumahan akan memiliki value, apabila manfaat rumah yang dikonsumsi melebihi dari biaya-biaya yang dikeluarkan konsumen. Sebaliknya, suatu perumahan tidak akan memiliki value, apabila manfaat rumah yang dikonsumsi lebih kecil dari biaya-biaya yang dikeluarkan konsumen.

2.10. Hubungan Antar Konsep


Manajemen properti pada perumahan sering disebut Estate Management, fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan tetapi juga mengelola lingkungan secara psikologis, seperti rasa aman, nyaman dan ketertiban. Pengelolaan psikologis, misalnya lingkungan dan taman yang terawat akan sedap dipandang mata, sehingga memberikan rasa nyaman bagi penghuni. Pengelolaan secara psikologis meliputi: 1. Keamanan lingkungan perumahan. 2. Kebersihan lingkungan perumahan. 3. Terpeliharanya jalan di dalam lingkungan perumahan. 4. Penerangan di dalam lingkungan perumahan.

23

5. Tersedianya fasos (fasilitas sosial) dan fasum (fasilitas umum). Pemeliharaan-pemeliharaan yang dilakukan oleh manajer properti seperti tersebut di atas adalah pemeliharaan rutin. Di mana pemeliharaan rutin ini merupakan pemeliharaan yang paling banyak dikerjakan. Diharapkan dengan adanya pemeliharaan, baik secara fisik maupun non fisik atau pengelolaan secara psikologi akan dapat meningkatkan nilai atau persepsi masyarakat atau perumahan tersebut. Suatu perumahan yang mampu memberikan manfaat lebih besar dari sejumlah biaya yang dikeluarkan akan memberikan value kepada konsumen atau warga masyarakat yang menempati rumah tersebut. Value yang diberikan Pengembang perumahan kepada warga akan menciptakan image tersendiri di benak warga masyarakat. Banyak Pengembang perumahan perumahan menyadari akan hal terserbut, sehingga berlomba- lomba menciptakan brand image melalui estate management. Apabila seseorang mempunyai persepsi yang bagus mengenai kinerja estate management perumahan, maka perumahan tersebut dinilai bagus. Sebaliknya, apabila seseorang mempunyai persepsi yang tidak bagus mengenai kinerja estate management perumahan, maka perumahan tersebut dinilai tidak bagus. Jadi, nilai perumahan lebih mengarah customer perceived value yang diberikan Pengembang perumahan kepada warga, yang pada akhirnya dapat melahirkan citra atau image yang baik bagi perumahan tersebut.

24

BAB III METODOLOGI PENELITIAN


4.1. Jenis Penelitian dan Gambaran Populasi Penelitian
4.1.1. Jenis Penelitian
Berdasarkan pada rumusan masalah dan tujuan penelitian yang akan dicapai, maka penalitian ini termasuk jenis penelitian hypothesis testing, yaitu jenis penelitian yang menjelaskan suatu hubungan, atau menentukan perbedaan diantara dua kelompok variable pada situasi tertentu (Efferin et al., 2004)

4.1.2. Gambaran Populasi Penelitian


Populasi adalah jumlah dari statu obyek penelitian yang karakteristiknya hendak diduga (Djarwanto & Subagyo, 2000). Populasi dalam penelitian ini adalah seluruh warga kawasan perumahan ( real estate) yang ada di Balikpapan, baik yang ada atau memiliki estate management maupun yang tidak ada estate management

4.2. Sampel dan Teknis Pengambilan Sampel


Sampel adalah bagian dari populasi yang karakteristiknya hendak diteliti (Djarwanto & Subagyo, 2000). Dipilihnya kawasan perumahan di Balikpapandengan suatu asumsi bahwa perumahan di Balikpapan dipandang memadai untuk dijadikan obyek penelitian guna mendapatkan data penelitian, baik untuk perumahan dengan segmen atas, menengah, dan sedang. Namun demikian., tidak semua perumahan

25

Balikpapan akan dijadikan sampel penelitian,melainkan hanya perumahan-perumahan tertentu yang memenuhu kriteria. Perumahan di Balikpapan dibagi menjadi 2 kelompok (grup), yaitu: 1. Kelompok satu, yaitu kawasan perumahan yang memiliki atau ada estate management 2. Kelompok dua, yaitu kawasan perumahan yang tidak ada estate management. Kelompok perumahan yang memiliki estate management diambil beberapa perumahan yang memenuhi kriteria sebagai berikut : a. b. c. d. e. Termasuk dalam kategori kawasan perumahan. Umur perumahan kurang dari 10 tahun. Perumahan masih memiliki pengembangan. Perumahan harus sudah ada yang menempati. Perumahan menyediakan fasilitas, baik fasilitas sosial maupun

fasilitas umum yang dikelola oleh estate management. Kelompok perumahan yang tidak memiliki estate management diambil beberapa perumahan yang memenuhi kriteria sebagai berikut : a. b. c. d. Termaksud dalam kategori kawasan perumahan. Umur perumahan kurang dari 10 tahun. Perumahan harus sudah ada yang menempati. Perumahan terdapat fasilitas, baik fasilitas umum maupun fasilitas sosial, tetapi tidak dikelola oleh estate management melainkan oleh warga masyarakat setempat. Berdasarkan kriteria-kriteria tersebut, maka teknik pengambilan sampel yang digunakan pada penelitian ini adalah purposif convenience sampling, yaitu mengambil sejumlah sampel penelitian yang mudah ditemui ( convenienc) dan memenuhi kriteriakriteria yang telah ditetapkan (Singarimbun & Effendi, 2005). Jumlah sampel yang akan diteliti ditetapkan 160 orang (80 orang dari kelompok satu dan 80 orang dari kelompok dua), yang dianggap cukup memadai untuk analisis multivariat karena berada antara 100-200 orang ( Hair et al.,1998). Bahkan sangat memadai ( lebih dari 100) karena sesuai saran dari banyak peneliti yaitu 20 sampel untuk setiap variabel bebas ( Hair et al., 1998).

4.3. Definisi Operasional Variabel


26

Operasional atau pengukuran variabel penelitian dapat dijelaskan sebagai berikut : 1. Nilai (value) perumahan, dalam penelitian ini sebagai variabel terikat ( Y ) , yaitu keseluruhan persepsi konsumen atau warga masyarakat atas sesuatu obyek perumahan yang dibentuk melalui pengolahan informasi yang berasal dari berbagai sumber dan waktu. Nilai perumahan dalam penelitian ini dibedakan menjadi dua, yaitu perumahan yang mamiliki estate management dan yang tidak memiliki estate management. Dengan demikian variabel terikat( Y ) diukur dengan data kategori, yaitu : a. Kelompok satu ( 1 ) untuk nilai perumahan yang ada estate management . b. Kelompok dua ( 2 ) untuk nilai perumahan yang tidak ada estate management. 2. Estate management, dalam penelitian ini sebagai variabel bebas ( X ), yaitu suatu persepsi warga perumahan mengenai pengelolaan fisik lingkungan perumahan dimana warga bertempat tinggal, yang dapat membangkitkan rasa aman, nyaman, keindahan, ketertiban, dan kedamaian,. Dalam penelitian ini estate management diukur melalui persepsi warga perumahan mengenai variabelvariabel yang dipertanyakan, yang terdiri dari : a. Keamanan ( X1 ), yang diindikasikan oleh : 1) Kinerja satpam. 2) Kontrol pada akses masuk perumahan. 3) Fasilitas bagi satpam dalam hal ini adalah pos-pos keamanan. 4) Kinerja pergantian satpam dalam perumahan. b. Kebersihan ( X2 ), yang diindikasikan oleh: 1) Pengambilan sampah pada perumahan. 2) Kebersihan pada jalan-jalan perumahan. 3) Kebersihan selokan. 4) Kebersihan fasilitas ( umum dan sosial ) c. Jalan ( X3 ), yang diindikasikan oleh: 1) Pemeliharaan jalan-jalan pada perumahan. 2) Kondisi papan nama jalan pada perumahan. 3) Papan penunjuk arah atau rambu-rambu lalu lintas. 4) Aksesbilitas jalan pada perumahan. d. Penerangan ( X4 ), yang diindikasikan oleh:

27

1) Penerangan pada fasilitas umum. 2) Penerangan pada fasilitas sosial. 3) Penerangan pada jalan utama perumahan. 4) Penerangan pada jalan bukan utama perumahan. e. Fasilitas ( X5 ), yang diindikasikan oleh: 1) Program penghijauan jalan. 2) Program pertamanan komplek perumahan. 3) Pemeliharaan fasilitas umum. 4) Pemeliharaan fasilitas sosial. Semua data penelitian, khususnya variabel-variabel bebas (X 1 s.d X5 ) Diukur dengan menggunakan skala interval, yaitu skala yang mempunyai jarak (interval) yang sama pada semua tingkat ( rank) dengan suatu atribut yang hendak diukur ( Malhotra, 2004, p.275). Metode penyusunan skala menggunakan skala Likert 7 point, yang lazim disebit a seven point Likert Scale , yang diaplikasikan sebagai berikut: Sangat Tidak Setuju Sangat Setuju 1 -- 2 -- 3 -- 4 -- 5 -- 6 -- 7 Rata-rata nilai (mean) < 4,0, menunjukkan responden kurang setuju dengan pertanyaan yang diajukan, yang berarti lingkungan fisik perumahan warga kurang baik atau kurang bernilai. Sebaliknya, mean > 4,0 menunjukkan responden setuju dengan pertanyaan yang diajukan, yang berarti lingkungan fisik perumahan warga baik atau bernilai.

4.4.

Sumber Data
Sumber data yang digunakan dalam penelitian dibedakan menjadi dua: 1. Data primer, yaitu data yang didapat dari sumber pertama, baik dari individu atau perseorangan, seperti hasil wawancara atau hasil pengisian kuesioner oleh responden (Sugiarto et al., 2001). Dalam penelitian ini, data primer adalah nilai jawaban kuesioner dari responden terpilih dan tanya jawab langsung dengan pihak-pihak yang berkaitan dengan penelitian ini. 2. Data sekunder, yaitu data yang diperoleh dari media massa atau data yang sudah dipublikasikan, baik melalui jurnal-jurnal penelitian terdahulu maupun data dari internet atau majalah bisnis

28

4.5. Metode Pengumpulan


Data yang diperlukan untuk penyusunan penelitian ini diperoleh dengan metode sebagai berikut: 1. Penyebaran kuesioner, yaitu metode pengumpulan data melalui daftar pertanyaan yang disusun secara sistematik dan dibagikan kepada responden terpilih untuk di-isi sesuai petunjuk 2. Studi literatur, yaitu metode pengumpulan data dari literatur-literatur untuk mendapatkan pemahaman mengenai konsep dan teori-teori yang relevan dengan penelitian. 3. Penelitian lapangan, yaitu metode pengumpulan data melalui terjun langsung di lapangan menemui pengembangan-pengembangan untuk memperoleh data dan informasi yang dibutuhkan, baik dengan cara wawancara langsung maupun dokumentasi.

4.6. Teknik Analisis Data


Uji Validitas dan Reliabilitas Alat Ukur (Kuesioner) Sebelum kuesioner disebarkan secara formal untuk mendapatkan data penelitian guna pembuatan analisis dan uji hipotesis, maka terlebih dahulu dilakukan uji awal (pretest) terhadap 30 orang responden agar dapat diketahui validitas dan reliabilitasnya ( Singarimbun & Efendi, 2005). 1. Uji Validitas Alat Ukur ( Kuesioner) Uji validitas menunjukkan sejauh mana status alat ukur yang digunakan dapat mengukur apa yang ingin diukur. Uji validitas menggunakan korelasi Pearson Product Moment, yang diaplikasikan dengan SPSS (V.11.5), di mana rumusnya ditunjukkan sebagai berikut (Singarimbun & Efendi, 2005):

Keterangan: r = Koefisien korelasi Pearson. n = Jumlah responden.

29

X = Nilai pertanyaan (nilai butir). Y = Nilai total jawaban (nilai factor). Hasil perhitungan korelasi (r) selanjutnya dibandingkan dengan 0,361 (r kritis untuk sebesar 5% dan n sebanyak 30). Apabila korelasi (r) > 0,361, maka butir pertanyaan dinyatakan valid (sahih). Butir pertanyaan yang tidak valid dapat dilakukan revisi atau dapat diabaikan. 2. Uji Reliabilitas Alat Ukur (Kuesioner) Reliabilitas adalah indeks yang menunjukkan sejauh mana suatu alat ukur dapat diandalkan dalam mendapatkan data penelitian, baik pada waktu sekarang maupun yang akan datang. Uji reliabilitas menggunakan metode Cronbachs Alpha, yang diaplikasikan dengan SPSS (v.11.5), di mana rumus manualnya ditunjukkan sebagai berikut (Supranto, 2005):

Keterangan: rxx Xii dan Xij K Xii = Korelasi Cronbachs Alpha. = Merupakan elemen dalam matriks korelasi = Banyaknya butir dalam suatu dimensi tertentu. = Numerator, jumlah elemen dalam diagonal matriks korelasi. ( Xii + Xij ) = Denominator, yaitu semua elemen dari matriks korelasi. Apabila r-Alpha > 0,60 (Hair et al., 1998), maka alat ukur dinyatakan reliabel (andal) atau dapat dikatakan bahwa hasil pengukuran relatif konsisten apabila dilakukan pengukuran ulang pada waktu berlainan. Alat ukur yang tidak reliabel perlu diuji coba ulang untuk kurun waktu 15-30 hari lagi pada responden yang sama (Singarimbun & Effendi, 2005).

4.6. Analisis Statistik Deskriptif : Crosstab dan Total Nilai

30

Setelah kuesioner dinyatakan valid dan reliabel, maka kuesioner layak untuk disebarkan kepada 160 orang responden terpilih yang memenuhi kriteria. Jawaban responden kemudian ditabulasi atau disusun ke dalam bentuk tabel pada program bantu SPSS (v.11.5), selanjutnya dianalisis: 1. Crosstab ( Cross Tabulation) Crosstab adalah sebuah tabel silang yang terdiri atas satu baris atau lebih dari satu kolom atau lebih (Santoso, 2005). Crosstab membantu memahami sebuah variabel, misalnya persepsi responsen mengenai keamanan, kebersihan jalan, penerangan, fasilitas (umum dan sosial) berhubungan dengan variabel lainnya seperti usia atau jenis kelamin. Crosstab menghasilkan tabel-tabel yang mencerminkan distribusi gabungan dua atau lebih variabel dengan jumlah kategori atau nilai pembeda yang terbatas. Crosstab juga disebut tabel kontingensi (contingency tables) (Malhotra, 2005). Crosstab atau tabel kontingensi ditunjukkan pada Tabel 3.1. Tabel 4.1. Tabel Ketergantungan (Contingency Table)

Keterangan : nij i j n r k A B = Individu dari baris i kolom j. = 1,2,3, ....................r. = 1,2,3, ....................k. = Banyaknya individu dalam semua sampel. = Row (baris) = Colom (kolom) = Parameter variabel I. = Parameter variabel II.

31

2. Total Nilai Total nilai merupakan jumlah nilai jawaban responden untuk masing-masing indikator variabel penelitian, mulai dari responden pertama sampai respondenTerakhir. Perhitungan total nilai dimaksudkan untuk mengetahui nilai yang paling besar dari setiap indicator variable penelitian, apakah total nilai pada perumahan yang ada estaste management ataukah total niali pada perumahan yangh tidak ada estaste mmanagement. Total nilai dari setiap indicator vatiabel penelitian yang lebih besat menunjukan indicator tersebut lebih baik (Bagus).

4.6.1. Analisis Diskriminan


Analisis disktiminan adalah sebuah teknik untuk menganalisis data, dimana data variable dependen (tergantung) berbentuk kategoris (non-metrik, nominal, atau ordinal, bersifat kualitif) sedangkan variable bebas sebagai prediktot berbentuk metrik (interval atau rasio, bersifat kuantitatf atau numeric) (Supranto,2004; Malhotra,2005).

4.6.1.1. Asumsi-Asumsi dalam analisis Diskriminan


Analisis diskriminan menuntut adanya uji asumsi agar diperoleh hasil data yang akurat (tepat). Uji asumsi dalam analisis diskriminan meliputi (Hair et al., 1998;Malhotra,2005): 1. uji normalitas sebatan data dan deteksi outler data Uji normalitas adalah untuk menguji apakah adata penelitian (variable-variabel bebas) berdistribusi normal, sedangkan data outlier adalah data yang secara nyata berbeda dengan data-data yang lain (Santoso, 2002). Data penelitian yang dikehendaki adalah berdistribusi normal, atau terdistribusi seperti lonceng dan bebas outlier. Uji normalitas sebaran data menggunakan skewness test dan kurtosis test, di mana nilai ZSkewnes dan nilai ZKurtosis dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut (Hair et al.,1998) :

32

Keterangan: Skewness = Nilai Skewness Statistic print out SPSS Kurtosis = Nilai Kurtosis Statistic print out SPSS N = Jumlah data yang dianalisis.

Apabila nilai ZSkewnes dan nilai ZKurtosis berbeda diantara + 2,58 (a = 1%), maka disimpulkan data penelitian berdistribusi normal,sedangkan deteksi outlier data penelitian menggunakan skewness score (Z-score). Apabila nilai minimum dan maksimu z-Score berbeda diantara + 2,58 (a = 1%), maka data disimpulkan berdistribusi normal (Hair et al.,1998, p. 72-77) data yang tidak normal harus ditranformasikan kedalam bentuk logaritma(log) atau logaritma natural ( Ln), kemudian dilakukan pengujian ulang (Santoso, 2002a, p. 214; Zulganef,2002). 2. Uji Multikolinearitas Uji multikolinearitas digunakan untuk menumnjukkan ada-tidaknya hubungan yang kuat antara variable-vriabel dalam model penelitia. Data penelitian yang tidak dikehendaki dalam anaisis diskriminan adalah tidak terjadi multiko. Uji mutikolineritas dalam penelitian ini menggunakan korelasi matriks Antar variable bebas penelitian. Apabila nilai korelasi matriks (Pearson Correlation) < 0,08), maka disimpulkan antar variabel bebas tidak terjadi hubungan kuat atau tidak terjasi multikolinearitas (Gujarati, 2003). Apabila terjadi multikolinearitas, maka salah satu data (variabel bebas) penelitian dibuang (tidak dipakai) kemudian dilakukan pengujian ulang. 3. Uji Matriks Konvarians (Menilai Variabel Yang Layak Untuk Dianalisis) Matriks Konvarians dari semua variabel bebas yang dekehendaki pada analisis diskriminan aadalah sama (equal). Hipotesis statistic yang diajukan: Ho: Group convarience matrices adalah relatif sama. Hi: Group convarience matrices adalah berbeda secara nyata.

33

Uji matriks konvarians dalam penelitian ini menggunakan Boxs M. Apabila nilai sig. (Boxs M) > 0,05, maka Ho tidak dapat ditolak (diterima). Sama tidaknya group covariace matrices juga bisa dilihat dari table output SPSS Log determinat.Bila Nilai Log determinant pada maing-masingkelompok tidak berbeda banyak, maka group covariace matrices akan relative sama untuk beberapa kelompok yang dianalisis. Apabila group covariace matrices berbeda secara nyata, maka proses pengolahan data seharusnya tidak bisa dilakukan (Santoso, 2002a, p. 152-153).

4.6.1.2. Tahapan Pada Analisis DIskriminan


Tahapan yang harus dilakukan pada analisis diskriminan dapat dijelskan sebagai berikut: 1. Memformulasikan Masalah a. Langlkah pertama dari memformulasikan masalah aadalkah menetapkan variabel-variabel penelitian berikut sakala yang digunakan. Model analisis diskriminan terdiri dari kombinasi linier dari bentuk berikut (Hair et al.,1998): Zjk (non matrik) Dimana: Zjk A Wi Xjk = Skor Z dikriminan dari fungsi diskriminan j untuk objek k. (Variabel tergantung berupa data non matrik). = Konstanta Bobot atau koevisien diskriminan untuk variabel bebas i. = variabel Bebas, yang terdiri dari keamanan, kebersihan, jalan, penerangan dan fasilitas (data matrik atau interval). b. Langkah kedua adalah membagi sampel penelitian menjadi dua bagian dengan proposi tertentu,yaitu: 1) Satu bagian dari sampel estimasi (sampel analisis),digunakan untuk mengestimasikan fungsi diskriminan (missal 75%). = a + W1X1k = W2X2k+ + WnXnk (matrik) (5)

2) Satu bagian yang lain disebut sampel holdout atau sampel validasi, digunakan untuk memvalidasi fungsidiskriminan (misal 25%)

34

Proposi jumlah sampel penelitian untuk sampel estimasi dan holdout tidak ada suatu ketetapan khusus, sehingga besarnya bebas ditentukan oleh peneliti atau penelitian lain yangv diacu. 2. Megestimasi Koefisien Fungsi Diskriminan Megestimasi koefisien fungsi diskriminan mempunyai dua metode, yaitu metode langsung (direct method) dimana seluruh variabel predictor (bebas) disertakan bersama-sama, dan metode bertahap ( stepwhise method) diman variable predictor dimasukkan satu demi satu (Malhotra, 2005). metode yang digunakan dalam penelitian ini yaitu metode stepwise karena penelitian ini banyak menggunkan variabel bebas dan akan melakukan seleksi variabel-variabel bebas mana saja yang mempunyai disciminant power tinggi Hair et al.,1998: Supranto, 2004). Berdasarkan hasil pengolahan data dengan SPSS (v.11.5), maka akan dihasilkan: a. print out (output) SPSS Group Statistics, yang berisi mean dan SD ( Standart Deviation) masing-masing predictor (variabel bebas), dimana predictor dengan mean paling besar dan biasanya di ikiuti SD (paling kecil) menunjukkan predictor tersebut sebagai pembeda utama nilai perumahan, baik pada kelompok satu (ada estate management) atau pada kelompok dua (tidak ada estate management). b. berdsarkan nilai sig. f pada print out SPSS Variables not in the analysis, Prediktor-prediktor yang mempunyai Sig. F < 0,05 akan dikeluarkan dan masuk pada Variables In The Analysis. Sebaliknya, predictor-prediktor yang mempunyai Sig. F > 0,05 akan dipertahankan dan tidak dianalisis. Dengan demikian, pada print out SPSS Variables Entered/Removed atau Variables In The Analysis hanya akan diotampilkan predictor-prediktor yang benar-benar membedakan antara kelompok satu dan kelompo dua, yang nantinya akan dianalisis. c. Masing-masing predictor yang masuk dalam kategori Variables In The Analysis akan menghasilkan nilai Wilks lambda, yang ditunjukan pada print out SPSS Wilks Lambada. Wilks lambda pada prinsipnya adalah varians total dalam discriminant score yang tidak bisa dijelaskan oleh perbedaan diantara grup-grup yang ada (santoso, 2002b, p. 162). Misalnya, Wilks lambda pada step-1, variabel keamanan (X1) sebesar 0,894 dan Sig. F <0,05 menunjukkan bahwa 89,4% varians tidak dapat dijelaskan oleh

35

Perbedaan antar kelompok dan keberadaanya signifikan. Wilks lambda pada beberapa predicator (misalnya X2, X3 dan seterusnya) nilai akan bertambah kecil, atau varians yang tidak dapat dijelaskan semakin kecil. Nilai varians yang semakin kecil berarti baik bagi model diskriminan, karena jumlah varians yang tidak dapat dijelaskan semakin kecil. 3. Menentukan Signifikan Fungsi Diskriminan a. Oleh karena terdapat dua kelompok yang dianalisis, maka hanya ada satu fungsi diskriminan yang diestimasi, yang ditunjukkan pada output SPSS Canonical Discriminant Funcion Coefficients. Beedasarkan output tersebut,maka fungsi diskriminan dapat disusun,yaitu: Zjk = a + W1X1k + W2W2k + + WnWnk (6) Kegunaan fungsi diskriminan tersebut untuk mengetahui sebuah case(dalam sebuah kasus ini adalah nilai perumahan) masuk pada kelompok satu atau kelompok dua. b. Ukuran-ukuran statistik yang berkaitan dengan fungsi diskriminan, yaitu (Zulganef, 2002; Santoso, 2002; Malhotra, 2005): 1) Eigenvalue, yaitu rasio antara jumlah kuadrat antar kelompok dengan Jumlah kuadrat dalam kelompok. Eigenvalue yang lebih besar (besar) menyiratkan fungsi yang superior. 2) % of varience, menunjukan kemampuan fungsi diskriminan memprediksi perbedaan kelompokyang ada pada variabel dependen. 3) Canocical correlations, menunjukan tingkatan asosiasi antara skor diskriminan dengan kelompok. Ukuran skala asosiasi berbeda antara os.d 1, semakin besar nilai korelasi menunjukan hubungan semakin kuat. 4) Wilks lambda, menunjukkan resiko jumlah kuadrat dalam kelompok dengan jumlah kuadrat total. Nilai Wilks lambda yang besar (mendekati 1) mengindikasikan bahwa rata-rata kelompk tidak berbeda. Sebaliknya, nilai Wilks lambda yang kecil (mendekati 0) mengidentifikasi bahwa rata-rata kelompok berbeda. 5) Chi square dan Sig., digunakan untuk melihat signifikan-tidaknya fungsi diskriminan yang terbentuk. Di mana hipotesis statistic yang diajukan, yaitu: H0: Tidak ada perbedaan nilai perumahan yang ada estate management dengan yang tidak ada estate management

36

H1: Ada perubahan nilai perumahan yang ada estate management dengan yang tidak ada estate management. Nilai Wilks lambda yang kecil (mendekati 0) yang ditransformasi menjadi nilai Chi Squere yang besar dan diikuti dengan Sig. < 0,05, menunjukan H 0 ditolak, artinya ada perbedaan yang signifikan antar kelompok (kelompok satu dan kelompok dua). 4. Menentukan Validitas dan Akurasi Fungsi Diskriminan a. Analisis Groups Centroids sebelum menentukan validitas dan akurasi fungsi diskriminan, maka terlebih dahulu akan dianalisis Group centroids, karena hasil akhir dari pembahasan tersebut akan menghasilkan Casewise Statistics, dan dari Casewise Statistics akan menghasilkan Classification Result. 1) Group centroids, yaitu nilai rata-rata untuk skor diskriminan pada sebuah kelompok, di mana sejumlah Centroids sesuai dengan jumlah kelompok (masing-masing kelompok menghasilkan satu centroids) . Nilai centroids Z kritis (ZCU), dimana formula menghitung ZCU ditunjukan sebagai berikut (hair et al.. 1998)

Dimana : ZCU NA NB ZA ZB = Angka Z kritis = Banyaknya kelompok A = banyaknya kelompok B = centroids Kelompok A = centroids Kelompok B

Angka Z kritis digunakan sebagai cut off score (nilai halus ) untuk menentukan apakah case (jawaban responden) Masuk pada kelompok satu

37

atau dua pada Predicted Group di output SPSS casewise Statistics, dimana ketentuannya adalah sebagai berikut: a) Apabila Discriminant Score > ZCU,maka case masuk kelompok satu pada predicted Group Membership. Pada tabel tersebutr akan diketahui Number Correctly Classified (n) atau jumlah kelompok (misalnya kelompok 1) yang beralih ke posisi kelompok lain (yaitu kelompok 2). Berdasarkan jumlah kelompok yang tetap pada posisi semula (baik kelompok 1 dan2). Maka dapat di hitung Percent Coreectly Classified dengan formulasi:

Number Correctly Classfied Percent Correctly Classified = Total Number of Observation x 100%(8)

Keterangan: Percent Correctly Classified Number Correctly Classfied = Persentase ketepatan klasifikasi = Jumlah anggota kelompok yang tetap berada pada kelompoknya Total Number of Observation = Jumlah keseluruhan sampel analisis (kelompok satu dan kelompok dua). Sebagai contoh: jumlah kelompok 1 = 37, yang tetap pada kelompok 1 = 27 (beralih ke kelompok 2 = 11). Jumlah kelompok 2 = 37, yang tetap pada kelompok 2 = 24 (beralih ke kelompok 1 = 13 ) maka Percent Correctly Classified = ( 27 + 24 ) / ( 3 8 + 37 ) x 100% = 68.0% Percent Correctly Classified sebesar 68,0% (suatu jumlah yang Optimum).

b. menentukan Validitas Fungsi Diskriminan

38

validitas fungsi Diskriminan dilakukan melalui perbandingan keakuratan Klasifikasi, yaitu perbandingan antara matriks klasifikasi sampel Estim,asi ( contoh di atas 75%, ini disebut Maximum Chance Criterion atau CMAX) dan matriks klasifikasi sampel holdout (contoh di atas 25%) dengan Proportional Change Criterion (CPRO) Formulasi menghitung Proportional Change Criterion (Hair et al., 1998.) ditunjukkan sebagai berikut : CPRO = p + ( l - p) Dimana : CPRO / P lp = Proportional Change Criterion = Prosentase kelompok pertama ( misal 75%) = Prosentase kelompok kedua (yaitu 25%)

Berdasarkan data di atas, yaitu 75% dan 25%, maka CPRO sebesar 62,5% dan kemudian dibandingkan dengan 75% (C MAX). Oleh karena 75% (CMAX) > 62,5% (CPRO) menunjukkan bahwa fungsi diskriminan terbukti valid atau dapat diterima (acceptable). c. Menetukan Akurasi Fungsi Diskriminan Akurasi fungsi diskriminan dapat diketahui melalui perbandingan nilai Presss Q statistic dengan nilai kritis pada level 1% yaitu 6,63. Presss Q yaitu nilai yang mencerminkan signifikan akurasi klasifikasi secara statistik. Bila Presss Q > 6,63 maka fungsi diskriminan terbukti signifikan, atau fungsi diskriminan yang diperoleh mempunyai tingkat akurasi (nilai prediksi) yang cukup baik,. Sehingga layak untuk diinterpretasikan lebih lanjut. Formulasi menghitung Presss Q ( Hair et al., 1998):

Dimana : Presss Q = Nilai akurasi klasifikasi. N n = Total sampel. = Number Correctly Classified (jumlah sampel pengamatan yang diklasifikasi dengan benar )

39

K maupun

= Jumlah kelompok Nilai n dapat diketahui dari output SPSS, baik ClassificationResult ClassificationResult (Holdout) , di mana keduanya adalah

ringkasan hasil dari output SPSS Casewise Statistics 5. Mengetahui Variabel Bebas yang Dominan Untuk mengetahui salah satu variable bebas (predictor) yang mempunyai kontribusi dominan terhadap kelompok yang ada pada variable tergantung dapat digunakan Descriminant Weights ( pada print uot SPSS Standardized Canonocal Discriminat Function Coefficients ) dan Discriminant Loading (pada print uot SPSS Structure Matrix) (Hair et al., 1998). Prediktor atau variable bebas yang memiliki Weights dan/atau Loading yang paling besar menunjukkan bahwa predictor tersebut yang paling mampu membedakan management). kelompok (nilai perumahan dengan dan tanpa estate

4.7. Diagram alir Penelitian


Arus kegiatan penelitian secara keseluruhan harus dirangcang sebaik baiknya, karena arus kegiatan penelitian adalah sebagai pedoman dalam mengadakan penelitian dan mengetahui prestasi yang telah dicapai dalam penelitian ini. Adapun arus kegiatan penelitian secara keseluruhan adalah sebagai berikut :

Mulai

Data Perumahan Balikpapan

Estate Estate Manajemen Manajemen Keamanan Keamanan 2. 2. Kebersihan Kebersihan 3. 3. Jalan Jalan 4. Penerangan 5. Fasilitas 4. Penerangan 5. Fasilitas

40

Ada Estate Manajemen

Tidak Memiliki Estate Manajemen

Nilai Perumahan

Perbedaan nilai perusahaan

Kesimpulan saran

BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN


5.1. Gambaran Umum Sampel Penelitian.
Di Balikpapan terdapat 14 perumahan (real estate) yang pengelolahan lingkungan ditangani pihak pengembang atau memiliki estate management (EM) dari 31 perumahan yang tidak memiliki estate management Berdasarkan kriteria yang ditetapkan (lihat Bab 5), dari 14 perumahan yang memiliki estate management diambil

41

3 perumahan, demikian halnya dengan perumahan yang tidak memiliki estate management juga diambil 3 perumahan, sebagai mana ditunjukan pada table 4.1. Hal ini berarti, pengambilan sampel penelitian, baik untuk uji validitas dan rehabilitas alat ukur maupun untuk analisis penelitian hanya difokuskan pada 6 lokasi perumahan tersebut. Tabel 5.1. Perumahan Yang Memenuhi Kriteria Untuk Dijadikan Sampel Penelitian. Kelompok Ada/ Tidak Ada Estate No Nama Perumahan Management 1 Ada Estate Management 1 Citra Bukit Indah 2 Balikpapan Regency 3 Sepinggan Pratama 2 Tidak Ada Estate 1 Batu Ampar Lestari Management 2 Kota Citra Graha 3 Wahana Asri
Sumber : hasil pengamatan

5.2. Hasil Uji Validitas dan Rehabilitas Alat Ukur (Kuesioner).


Dalam usaha memperoleh informasi yang akurat mengenai alat ukur, maka seluruh pertanyaan yang digunakan sebagai alat ukur (Lampiran 2) dilakukan uji awal (pretest), yaitu uji validitas dan rehabilitas kepada 30 orang responden yang menempati 12 lokasi perumahan (lihat Tabel 5.1). Tabulasi data jawaban 30 orang responden ditunjukan pada Lampiran 3. Hasil pengelolahan data validitas dan relianilitas ditunjukan pada Lampiran 4 dan untuk keperluan analisis disajikan kembali di bawah ini. 1. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Keamanan.

Kode MAN1 MAN2 MAN3

Tabel 5.2. Hasil Uji Validitas Variabel Keamanan. Pertanyaan Korelasi Validitas Satpam dapat menjaga keamanan 0,6265 perumahan dengan baik, yang diindikasikan dengan tidak adanya pencurian di komplek perumahan. Satpam selalu memeriksa setiap tamu/ 0,8008 orang lain yang masuk ke kompleks perumahan Pos satpam dan sarana yang 0,9493

Putusan Valid

Valid Valid

42

MAN4

dibutuhkan oleh satpam tersedia dengan baik Pergantian jadwal kerja satpam sesuai dengan waktu yang ditetapkan

0,7804

Valid

Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.1). Keterangan : Korelasi validitas 0,361 Alat ukur dinyatakan valid.

Tabel 5.2 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable keamanan perumahan adalahan valid, karena memiliki korelasi ( r) validitas > 0,361, sehingga memenuhi kriteria validitas yang disyaratkan. Tabel 5.3. Hasil Uji Validitas Variabel Keamanan. Pernyataan Reliability Coefficients r-Alpha 0,7941
Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.1). Keterangan : r-Alpha 0,6 Alat ukur dinyatakan valid.

Putusan Reliabel

Tabel 5.3 menunjukan bahwa variabel keamanan reliabel, karena memiliki Reliability Coefficients > 0,60, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang disyaratkan. 2. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Kebersihan.

Tabel 5.4 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable kebersihan perumahan adalahan valid, karena memiliki korelasi ( r) validitas > 0,361, sehingga memenuhi kriteria validitas.

Kode SIH2 SIH2 SIH3 SIH4

Tabel 5.4. Hasil Uji Validitas Variabel Kebersihan. Pertanyaan Korelasi Validitas Petugas pengangkut sampah mengambil 0,6641 sampah warga sesuai dengan jadwal yang ditetapkan. Jalan Jalan di dalam komplek 0,7771 perumahaan tiap hari dibersihkan. Selokan got di komplek perumahan 0,7379 dibersihkan, baik pada musim hujan atau kemarau. Kebersihan fasilitas umum dan fasilitas 0,6237 social dijalankan dengan tahnggung

Putusan Valid Valid Valid Valid

43

jawab.
Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.2). Keterangan : Korelasi validitas 0,60 Alat ukur dinyatakan reliabel.

Tabel 5.5. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Kebersihan. Pernyataan Reliability Coefficients Putusan r-Alpha 0,6405 Reliabel
Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.2). Keterangan : r - Alpha 0,60 Alat ukur dinyatakan reliabel.

Tabel 5.5 menunjukan bahwa variable kebersihan perumahan reliabel, karena memiliki Reliability Coefficients > 0,60, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang disyaratkan. 3. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Jalan.

Tabel 5.6. Hasil Uji Validitas Variabel Jalan. Korelasi Validitas Kode Pertanyaan LAN2 Jalan jalan di dalam kompleks perumahan dirawat dengan baik, dan bila ada kerusakan cepat diperbaiki. LAN2 Papan nama jalan di dalam kompleks perumahan berada pada posisi yang mudah terbaca. LAN4 Di komplek perumahan terdapat papan penunjuk arah dan rambu rambu lalu lintas yang memadai LAN4 Lebar jalan di dalam komplek perumahan memadai untuk dua kendaraan yang bersimpangan (masuk dan keluar).
Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.3). Keterangan : Korelasi validitas 0,60 Alat ukur dinyatakan valid.

Putusan Valid Valid Valid Valid

0,7784 0,7537 0,7020 0,7341

Tabel 5.6 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable jalan perumahan valid, karena memiliki korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang disyaratkan. Tabel 5.7. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Jalan. Pernyataan Reliability Coefficients r-Alpha 0,7162
Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.3). Keterangan : r - Alpha 0,60 Alat ukur dinyatakan reliabel.

Putusan Reliabel

Tabel 5.7 menunjukan bahwa variable Jalan perumahan reliabel, karena memiliki Reliability Coefficients > 0,60, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang disyaratkan.

44

4. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Penerangan.

Kode TER1 TER2 TER3 TER4

Tabel 5.8. Hasil Uji Validitas Variabel Penerangan. Pertanyaan Korelasi Validitas Penerangan pada lokasi fasilitas umum 0,8075 memadai Penerangan pada lokasi fasilitas sosial 0,8675 memadai Penerangan pada jalan utama komplek 0,8455 perumahan memadai Penerangan pada jalan utama komplek 0,7937 perumahan memadai

Putusan Valid Valid Valid Valid

Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.4). Keterangan : Korelasi validitas 0,361 Alat ukur dinyatakan valid.

Tabel 5.8 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable penerangan perumahan valid, karena memiliki korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga memenuhi kriteria validitas yang disyaratkan. Tabel 5.9. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Jalan. Pernyataan Reliability Coefficients r-Alpha 0,8446
Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.4). Keterangan : r - Alpha 0,60 Alat ukur dinyatakan reliabel.

Putusan Reliabel

Tabel 5.9 menunjukan bahwa variable penerangan perumahan reliabel, karena memiliki Reliability Coefficients > 0,60, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang disyaratkan.

5. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Fasilitas.

Tabel 5.10 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable fasilitas perumahan valid, karena memiliki korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga memenuhi kriteria validitas yang disyaratkan. Tabel 5.10. Hasil Uji Validitas Variabel Fasilitas. Pertanyaan Korelasi Validitas Di komplek perumahan ada program 0,8685 penghijauan kiri kanan jalan yang dikerjakan/ dirawat dengan baik

Kode FAS1

Putusan Valid

45

FAS2 FAS3 FAS4

Di komplek perumahan ada program pertamanan yang dikerjakan/ dirawat dengan baik Pemeliharaan fasilitas umum di lakukan secara berkala dan penuh tanggung jawab Pemeliharaan fasilitas sosial di lakukan secara berkala dan penuh tanggung jawab

0,9206 0,9189 0,8718

Valid Valid Valid

Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.5). Keterangan : Korelasi validitas 0,361 Alat ukur dinyatakan valid.

Tabel 5.11. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Fasilitas. Pernyataan Reliability Coefficients r-Alpha 0,9166
Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.5). Keterangan : r - Alpha 0,60 Alat ukur dinyatakan reliabel.

Putusan Reliabel

Tabel 5.11 menunjukan bahwa variable fasilitas perumahan reliabel, karena memiliki Reliability Coefficients > 0,60, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang disyaratkan.

5.3. Analisis Deskriptif


5.3.1. Tabulasi Silang Antar Demografi Perumahan.
Berdasarkan hasil uji validitas dan reliabilitas di atas, maka kuesioner diputuskan layak disebarkan kepada responden untuk mendapatkan data penelitian . Jumlah responden , yaitu penghuni perumahan yang mudah ditemui (convenience) ditetapkan 80 orang responden dari kelompok satu dan 80 orang dari kelompok dua. di 6 lokasi perumahan yang memenuhi kriteria. Jumlah masing-masing responden pada setiap kompleks perumahan bervariasi antara 7 s.d 18 orang, sebagai mana ditunjukan pada Tabel 5.12. Jawaban 160 orang responden (80 orang kelompok satu dan 80 orang responden kelompok dua) yang terkumpul selanjutnya ditabulasi, di mana tabulasi jawaban responden selengkapnya ditunjukan pada lampiran 5. Pada lampiran 5 ditunjukan bahwa nilai jawaban setiap variable dirata-rata ( mean), yaitu mean keamanan (m_man), mean kebersihan (m_sih), mean jalan (m_lan) mean penerangan (m_ter), mean fasilitas (m_fas), dan nilai keseluruhan (a_II). Tabel 5.12. Jumlah Sampel dari Setiap Nama Perumahan. Kelompok Ada/ tidak Ada Nama Perusahaan Jum Estate lah

Sub Total

46

management 1 Ada Estate Management Citra Bukit Indah Balikpapan Regency Sepinggan Pratama Batu Ampar Lestari Kota Citra Graha Wahana Asri Total
Sumber : Lampiran 7.

Sa mp el 27 26 27 30 30 20 160 80

Tidak Ada Estate Management

80 160

Selanjutnya masing masing mean dan nilai keseluruahn dideskripsikan ke dalam 2 katagori , yaitu kurang baik ( mean < 4,0) dan baik (mean > 4,0), sehingga dapat dibuat Tabulasi Silang, di mana hasilnya ditunjukan pada Lampiran 8, dan untuk keperluan analisis akan dideskripsikan secara runtut di bawah ini. 1. Tabulasi Silang Antar Luas Tanah dan Luas bangunan.

Tabel 5.13. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Luas Bangunan
Count Estate Manage ment Luas Bangunan (m2) 101 <= 201 30 200 1 <= <= 300 40

<100

> 4 0

Total

47

Ada Luas estate Tanah Mgm (m2)

<= 150 151 - <= 200 201 - <= 250 251 - <= 300 > 300

Total Tidak Luas <= 150 Ada Tanah 151 - <= 200 estate (m2) mgm 201 - <= 250 Total Sumber : Lampiran 8.1

12 0 0 0 0 12 6 1 0 7

2 54 5 61

0 9 14 0 0 23 0 9 3 12

0 0 6 20 1 0 27

0 0 0 3 10 5 18

12 15 37 11 5 80 8 64 8 80

Tabel 5.13 menunjukan bahwa perumahan yang ada estate management maupun tidak ada estate management cenderung mempunyai luas bangunan lebih besar dari luas tanah yang ada. Hal ini menunjukan bahwa perumahan pada dua kelompok perumahan tersebut cenderung memiliki dua lantai, tentunya dengan pertimbangan lebih memadai untuk keluarga besar atau perabot rumah tangga yang banyak. 2. Tabulasi Silang Antar Luas Tanah dan Iuran Pemeliharan Lingkungan

Tabel 5.14. Tabulasi Silang Antara Luas tanah dengan Iuran Pemeliharaan Lingkungan.
Count Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp) Estate Manage ment G ra ti s 0 6 6 0 0 1 2 1<= 10 00 00 12 2 12 0 0 26 8 64 8 80 10000 1 - <= 20000 0 0 7 7 7 2 23 20000 1 - <= 30000 0 0 0 3 1 3 7 > 300 000 0 0 9 3 0 12 T ot al 12 15 37 11 5 80 8 64 8 80

Ada Luas estate Tanah Mgm (m2) Total

<= 150 151 - <= 200 201 - <= 250 251 - <= 300 > 300

Luas <= 150 Tanah 151 - <= 200 (m2) 201 - <= 250 Total Sumber : Lampiran 8.2

Tidak Ada estate mgm

Tabel 5.14 menunjukan bahwa perumahan yang ada estate management menetapkan iuran pemeliharaan lingkungan setiap bulan sangat bervariatif (gratis s.d > Rp 300 Ribu) untuk setiap kelompok luas tanah. Iuran gratis hanya ada pada

48

komplek perumahan dikarenakan perumahan tersebut baru di huni. Luas tanah yang lebih besar cenderung mempunyai iuran pemeliharaan lingkungan relative besar. Sebaliknya, perumahan yang tidak ada estate management berapa pun luas tanahnya iuran pemeliharaan lingkungan maksimal Rp 100 Ribu setiap bulan (Rp 30 ribu s.d Rp 65 ribu). Besar kecilnya iuran pemeliharaan lingkungan tersebut diasumsikan didasarkan atas kesepakatan warga dengan suatu catatan tidak memberatkan warga. Hal ini berbeda dengan iuran pemeliharaan linkungan yang ada estate management , di mana besarnya iuran ditetapkan oleh pengelola perumahan. 3. Tabulasi Silang Lingkungan. Antara Luas Bangunan dengan Iuran Pemeliharaan

Tabel 5.15. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Iuran Pemeliharaan Lingkungan.
Count Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp) Estate Manage ment G ra ti s Luas <= 100 Bangunan 201 - <= (m2) Total 301 - <= > 400 0 2 1 0 0 1 2 1<= 100 000 12 7 7 0 26 10000 1 - <= 20000 0 0 13 0 10 23 20000 1 - <= 30000 0 0 1 2 4 7 > 300 000 T o t a l 1 2 2 3 2 7 1 8 8 0 8 6 4 8 8 0

Ada estate 300 Mgm 400

0 0 8 4 12

Tidak Ada Luas Ada Tanah 200 estate (m2) mgm 250 Total Sumber : Lampiran 8.3

<= 150 151 - <= 201 - <=

8 64 8 80

Tabel

5.15

menunjukan

bahwa

perumahan

yang

ada

estate

management menetapkan iuran pemeliharaan lingkungan setiap bulan sangat bervariatif (gratis s.d > Rp 300 Ribu) untuk setiap kelompok luas Bangunan. Iuran gratis hanya ada pada komplek perumahan dikarenakan perumahan tersebut relative baru di huni Luas bangunan yang lebih besar cenderung mempunyai iuran

49

pemeliharaan lingkungan relative besar. Sebaliknya, perumahan yang tidak ada estate management berapa pun luas bangunannya iuran pemeliharaan lingkungan maksimal Rp 100 Ribu setiap bulan (Rp 30 ribu s.d Rp 65 ribu). Dengan asumsi yang sama seperti dijelaskan pada table 5.14.

5.3.2. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan variable Penelitian


Kelompok perumahan sengaja tak dipisahkan, karena hasil penelitian hanya untuk melihat apakah luas bangunan pada semua variable penelitian (keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, fasilitas, dan keseluruhan nilai perumahan) dipersepsikan baik atau kurang baik oleh responden. 1. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Keamanan Perumahan. Tabel 5.16. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Keamanan Perumahan
Count

Luas Bangunan 200 (m2) 300 400

<= 100 101 - <= 201 - <= 301 - <= > 400

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 7 12 20 41 4 31 4 23 3 15 38 122

Total 19 61 35 27 18 160

Total
Sumber : Lampiran 8.4

Tabel 5.16 menunjukan bahwa meskipun keamanan perumahan dari berbagai luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keamanan perumahan baik. 2. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Kebersihan Perumahan. Tabel 5.17. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Kebersihan Perumahan
Count

Luas Bangunan

<= 100 101 - <=

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 6 13 13 48

Total 19 61

50

200 (m2) 300 400

201 - <= 301 - <= > 400

3 2 1 25

32 25 17 135

35 27 18 160

Total
Sumber : Lampiran 8.4

Tabel 5.17 menunjukan bahwa meskipun kebersihan perumahan dari berbagai luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya kebersihan perumahan baik. 3. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Jalan Perumahan. Tabel 5.18 menunjukan bahwa meskipun jalan perumahan dari berbagai luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya jalan perumahan baik. Tabel 5.18. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Jalan Perumahan
Count

Luas Bangunan 200 (m2) 300 400

<= 100 101 - <= 201 - <= 301 - <= > 400

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 9 10 10 51 7 28 3 24 1 17 30 30

Total 19 61 35 27 18 160

Total
Sumber : Lampiran 8.5

4. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Penerangan Perumahan.

Tabel 5.19. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Penerangan Perumahan
Count

Luas Bangunan 200

<= 100 101 - <=

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 8 11 16 45 6 29

Total 19 61 35

51

(m2) 300 400

201 - <= 301 - <= > 400

1 3 34

26 15 126

27 18 160

Total
Sumber : Lampiran 8.5

Tabel 5.19 menunjukan bahwa meskipun penerangan perumahan dari berbagai luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya penerangan perumahan baik. 5. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Fasilitas Perumahan. Tabel 5.20. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Fasilitas Perumahan
Count

Luas Bangunan 200 (m2) 300 400

<= 100 101 - <= 201 - <= 301 - <= > 400

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 9 10 13 48 5 30 2 25 3 15 32 128

Total 19 61 35 27 18 160

Total
Sumber : Lampiran 8.6

Tabel 5.20 menunjukkan bahwa meskipun fasilitas perumahan dari berbagai luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya fasilitas perumahan yang baik. 6. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Keseluruhan Nilai Perumahan Tabel 5.21. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Keseluruhan Nilai Perumahan
Count

Luas Bangunan (m2) 200

<=100 101 - <= 201 - <=

300

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 9 10 15 46 6 29 4 23 4 14

Total 19 61 35 27 18

52

301 - <= 400 >400 Total


Sumber : Lampiran 8.6

38

122

160

Tabel 5.21 menunjukkan bahwa meskipun keseluruhan nilai perumahan dari berbagai luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keseluruhan nilai perumahan baik.

5.3.3. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah Perumahan dengan VariabelVariabel Penelitian
1. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keamanan Perumahan Tabel 5.22 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keamanan Perumahan
Count

Luas Bangunan (m2) 200

<=150 151 - <= 201 - <=

250 251 - <= 300 > 300 Total


Sumber : Lampiran 8.7.

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 8 12 22 57 6 39 2 9 0 5 38 122

Total 20 79 45 11 5 160

Tabel 5.22 menunjukkan bahwa meskipun keamanan perumahan dari berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keamanan perumahan baik. 2. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Kebersihan Perumahan Tabel 5.23 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Kebersihan Perumahan
Count

Luas Tanah (m2) 200

<=150 151 - <= 201 - <=

250

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 7 13 14 65 4 41 0 11 0 5

Total 20 79 45 11 5

53

251 - <= 300 > 300 Total


Sumber : Lampiran 8.7.

38

135

160

Tabel 5.23 menunjukkan bahwa meskipun Kebersihan perumahan dari berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya Kebersihan perumahan baik. 3. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Jalan Perumahan Tabel 5.24 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Jalan Perumahan
Count

Luas Tanah (m2) 200

<=150 151 - <= 201 - <=

250 251 - <= 300 > 300 Total


Sumber : Lampiran 8.8.

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 8 12 15 64 6 39 1 10 0 5 30 130

Total 20 79 45 11 5 160

Tabel 5.24 menunjukkan bahwa meskipun Jalan perumahan dari berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya Jalan perumahan baik. 4. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Penerangan Perumahan Tabel 5.25 menunjukkan bahwa meskipun penerangan perumahan dari berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya penerangan perumahan baik. Tabel 5.25 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Penerangan Perumahan
Count

Luas Tanah (m2) 200

<=150 151 - <= 201 - <=

250 251 - <=

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 8 12 20 59 3 42 3 8 0 5 34 126

Total 20 79 45 11 5 160

54

300 > 300 Total


Sumber : Lampiran 8.8.

5. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Fasilitas Perumahan Tabel 5.26 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Fasilitas Perumahan
Count

Luas Tanah (m2) 200

<=150 151 - <= 201 - <=

250 251 - <= 300 > 300 Total


Sumber : Lampiran 8.8.

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 9 11 13 66 7 38 3 8 0 5 32 128

Total 20 79 45 11 5 160

Tabel 5.26 menunjukkan bahwa meskipun penerangan fasilitas dari berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya fasilitas perumahan baik. 6. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keseluruhan Nilai Perumahan. Tabel 5.27 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keseluruhan Nilai Perumahan
Count

Luas Tanah (m2) 200

<=150 151 - <= 201 - <=

250 251 - <= 300 > 300 Total


Sumber : Lampiran 8.9.

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 9 11 20 59 6 39 3 8 0 5 38 122

Total 20 79 45 11 5 160

Tabel 5.27 menunjukkan bahwa meskipun keseluruhan nilai perumahan dari berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keseluruhan nilai perumahan baik.

55

5.3.3. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Variabel-Variabel Penelitian
1. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Keamanan Perumahan. Tabel 5.28 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Keamanan Perumahan
Count

Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp) 200000

Gratis 1 - <= 1000000 100001 - <= 200001 - <=

300000 > 300000 Total


Sumber : Lampiran 8.10.

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 2 10 32 74 3 20 0 7 1 11 38 122

Total 20 106 23 7 12 160

Tabel 5.28 menunjukkan bahwa meskipun keamanan perumahan dari berbagai iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keamanan perumahan baik. 2. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Kebersihan Perumahan. Tabel 5.29 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Kebersihan Perumahan
Count

Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp) 200000

Gratis 1 - <= 1000000 100001 - <= 200001 - <=

300000 > 300000 Total


Sumber : Lampiran 8.10.

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 1 11 23 83 0 23 0 7 1 11 25 135

Total 20 106 23 7 12 160

56

Tabel 5.29 menunjukkan bahwa meskipun kebersihan perumahan dari berbagai iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya kebersihan perumahan baik. 3. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Jalan Perumahan. Tabel 5.30 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Jalan Perumahan
Count

Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp) 200000

Gratis 1 - <= 1000000 100001 - <= 200001 - <=

300000 > 300000 Total


Sumber : Lampiran 8.10.

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 2 10 24 82 4 19 0 7 0 12 30 130

Total 12 106 23 7 12 160

Tabel 5.30 menunjukkan bahwa meskipun jalan perumahan dari berbagai iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya jalan perumahan baik. 4. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Jalan Perumahan Tabel 5.31 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Penerangan Perumahan
Count

Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp) 200000

Gratis 1 - <= 1000000 100001 - <= 200001 - <=

300000

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 0 12 30 76 4 19 0 7 0 12 34 126

Total 12 106 23 7 12 160

57

> 300000 Total


Sumber : Lampiran 8.11.

Tabel 5.31 menunjukkan bahwa meskipun penerangan perumahan dari berbagai iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya penerangan perumahan baik. 5. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Fasilitas Perumahan. Tabel 5.32 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Fasilitas Perumahan
Count

Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp) 200000

Gratis 1 - <= 1000000 100001 - <= 200001 - <=

300000 > 300000 Total


Sumber : Lampiran 8.12.

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 1 11 28 78 3 20 0 7 0 12 32 128

Total 12 106 23 7 12 160

Tabel 5.32 menunjukkan bahwa meskipun fasilitas perumahan dari berbagai iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya fasilitas perumahan baik. 6. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Jalan Perumahan. Tabel 5.33 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan Keseluruhan Nilai Penerangan Perumahan
Count

Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp) 200000

Gratis 1 - <= 1000000 100001 - <= 200001 - <=

Keamanan Perumahan Kurang Baik Baik 1 11 32 74 4 19 0 7 1 11

Total 12 106 23 7 12

58

300000 > 300000 Total


Sumber : Lampiran 8.12.

38

122

160

Tabel 5.33 menunjukkan bahwa meskipun keseluruhan nilai perumahan dari berbagai iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keseluruhan nilai perumahan baik.

5.3.4. Deskripsi Perbedaan Nilai Total pada Dua Kelompok Perumahan


Analisis di bawah ini disajikan untuk mengetahui adanya perbedaaan nilai total masing-masing indikator variabel penelitian pada dua kelompok perumahan yang dianalisis, sehinggan akan dapat diketahui mana indikator variable penelitian yang lebih baik, untuk kelompok satu (ada estate management) atau kelompok dua (tidak ada estate management), lihat Tabel 5.34. Tabel 5.34. Nilai Total Masing-Masing Indikator Variabel Penelitian
No. Pernyataan Satpam dapat menjaga keamanan perumahan dengan baik, yang didedikasikan dengan tidak adanya pencurian di komplek perumahan Satpam selalu memeriksa setiap tamu/orang lain yang masuk ke komplek perumahan Pos satpam dan sarana yang dibutuhkan oleh satpam tersedia dengan baik Pergantian jadwal kerja satpam sesuai dengan waktu yang telah ditetapkan Keseluruhan Keamanan Petugas pengangkut sampah mengambil sampah warga sesuai dengan jadwal yang ditetapkan Jalan-jalan di komplek perumahan tiap hari dibersihkan Selokan got di komplek perumahan diersihkan, baik pada musim hujan atau kemarau Kebersihan fasilitas umum dan fasilitas sosial dijalankan dengan tanggung jawab Keseluruhan Kebersihan Jalan-jalan di komplek perumahan dirawat dengan baik, dan bila ada kerusakan cepat diperbaiki380 Papan nama jalan di dalam kompkek perumahan berada pada posisi yang mudah dibaca Di komplek perumahan terdapat papan peetunjuk arah dan rambu-rambu lalu lintas yang memadahi Lebar jalan di komplek perumahan memadahi untuk dua kendaraan yang bersimpangan (masuk dan keluar) Keseluruhan Jalan Penerangan pada lokasi fasilitas umum memadahi Penerangan pada lokasi fasilitas sosial memadahi Penerangan pada jalan utama komplek Ada EM Tanpa EM (ada EM-Tanpa EM)* 1 Sig. (2-tailed) 0,001

Keamanan 1

377

376

Keamanan 2 Keamanan 3 Keamanan 4

393 399 395 1564 386 394 376 387 1543 379 403 394 402 1578 379 389 395

347 343 362 1428 384 376 362 343 1465 377 380 359 390 1506 365 366 362

46 56 33 136 2 18 14 44 78 2 23 35 12 72 14 23 33

0,040 0,048 0,028 0,029 0,002 0,015 0,012 0,038 0,017 0,002 0,019 0,030 0,010 0,015 0,012 0,019 0,028

Kebersihan 1 Kebersihan 2 Kebersihan 3 Kebersihan 4

Jalan 1 Jalan 2 Jalan 3 Jalan 4

Penerangan 1 Penerangan 2 Penerangan 3

59

Penerangan 4

Fasilitas 1 Fasilitas 2 Fasilitas 3 Fasilitas 4

Keseluruhan

perumahan memadahi Penerangan pada jalan bukan utama komplek perumahan memadahi Keseluruhan Penerangan Di komplek perumahan ada program penghijauan kiri-kanan jalan yang dikerjakan/dirawat baik Di komplek perumahan ada program pertanaman yang dikerjakan/dirawat dengan baik Pemeliharaan fasilitas umum dilakukan secara berkala dan penuh tanggung jawab Pemeliharaan fasilitas social dilakukan secara berkala dan penuh tanggung jawab Keseluruhan Fasilitas Secara keseluruhan, pengelolahan lingkungan yang ada di komplek perumahan bagus

387 1550 378 375 382 380 1515 357

352 1445 365 343 346 353 1407 325

35 105 13 32 36 27 108 32

0,030 0,022 0,011 0,028 0,031 0,023 0,024 0,030

Sumber : Lampiran 9.1, 9.2, dan 9.3.

Keterangan : * Apabila nilai (Ada EM-Tanpa EM) Positif, maka nilai perumahan yang ada estate management lebih bagus dari pada perumahan yang tidak ada estate management. Sig. (2-tailed) < 0,05, perbedaan tersebut signifikan. Tabel 5.34 menunjukkan bahwa nilai total masing-masing indikator variabel ( Keamanan 1 s.d Fasilitas 4), variabel penelitian ( keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, fasilitas ), dan nilai keseluruhan perumahan untuk perumahan yang ada estate management lebih besar dari perumahan yang tidak ada estate management . Realitas tersebut menunjukkan bahwa nilai perumahan yang ada estate management untuk setiap indikator yang diteliti adalah lebih baik dari pada nilai perumahan yang tidak ada estate management. Hal ini dapat dimungkinkan karena perumahan yang ada estate management, penanganan pemeliharaan lingkungannya mulai dari keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan pemeliharaan fasilitas lebih terkontrol dan efektif, sehingga hasilnya lebih baik. Perbedaan nilai tersebut setelah diuji terbukti segnifikan (Sig. < 0,05). Dengan demikian dapat dikatakan, bahwa perumahan yang pemeliharaanya dikelolah oleh estate management adalah lebih baik dari pada perumahan yang tidak ada estate management .

5.4. Uji Asumsi


Uji Asumsi dimaksudkan agar diperoleh hasil pengolahan data yang akurat, sehingga data penilitian layak dianalisis lebih lanjut dengan menggunakan analisis diskriminasi. Data penelitian yang meliputi keamanan, kebersihan, jalan, peneranagan, dan fasilitas ditunjukkan pada Lampiran 5 (Data Entry SPSS) dan Lampiran 6 (Data Zscore untuk uji Outlier). Selanjutnya, data penilitian tersebut diolah dengan SPSS untuk diuji asumsi klasik, Hasil uji asumsi klasik, yang meliputi uji

60

normalitas, Outlier data, uji multikolinieritas, dan matriks konvarians ditunjukkan pada Lampiran 10, untuk keperluan analisis disajikan kembali secara runtut dibawah ini. 1. Uji Normalitas Data Penelitian. Tabel 5.35. Hasil Uji Normalitas Data Penelitian Skweness Variabel Keamanan Kebersihan Jalan N 160 160 160 Statistic -0,211 -0,322 -0,438 0,399 0,425 (6/N) 0,194 0,194 0,194 0,194 0,194 ZSkweness -1,090 -1,663 -2,262 2,060 2,195 Statistic -0,346 -0,312 -0,288 0,110 0,014 Kurtosis (24/N) 0,387 0.387 0,387 0,387 0,387 Zkurtosis -0,893 -0,806 -0,744 0,284 0,036

Penerangan 160 Fasilitas 160

Sumber : Lampiran 10.1 diolah Keterangan : ZSkewness dan ZKurtosis berada pada 2,58, data disimpulkan normal.

Tabel 5.35 menunjukkan bahwa semua data penelitian yang terdiri dari keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas berdistribusi normal, karena nilai Zskewness dan Zkurtoris berada pada 2,58, sehingga memenuhi asumsi normalitas yang disyaratkan dan layak untuk diolah lebih lanjut.

2. Uji Outlier Data Penelitian Tabel 5.36. Hasil Uji Outlier Data Penelitian Variabel N Minimum Zscore: Keamanan 160 -2,45161 Zscore: Kebersihan 160 -2,50473 Zscore: Jalan 160 -2,13515 Zscore: Penerangan 160 -2,40576 Zscore: Fasilitas 160 -2,46612
Sumber : Lampiran 10.1 diolah Keterangan : Nilai Minimum dan Maximum berada pada 2,58, data disimpulkan normal.

Maximum 2,33545 2,25039 2,56071 2,00911 2,32634

Tabel 5.36 menunjukkan bahwa semua data penelitian yang terdiri dari keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas bebas outlier, karena nilai Minimum dan Maximum berada pada 2,58, sehingga memenuhi asumsi bebas outlier yang disyaratkan dan layak untuk diolah lebih lanjut.

61

3. Uji Multikolinieritas Variabel Penelitian Tabel 5.37. Hasil Uji Multikolinieritas Variabel Penelitian
Correlations

Keamanan
Kemanan Pearson Correlation Sig- (2-Tailed) N Kebersihan Pearson Correlation Sig- (2-Tailed) N Jalan Pearson Correlation S ig- (2-Tailed) N Penerangan Pearson Correlation Sig- (2-Tailed) N Fasilitas Pearson Correlation Sig- (2-Tailed) N
**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

Kebersihan
.614** .000 160

Jalan
.567** . 000 16 0 .610** . 000 16 0

Peneranga n
.575** .000 160

Fasilitas
.491** . 000 16 0

1 160

.614** .000 160

1 160

.589** .000 160 60 576**

.518** . 000 1

.567** .000 160

610** .000 160

1 1 60 576** . 000 16 0 .530** . 000 16 0

.000 160

.530** .000 160

.575** .000 160

.589** .000 160

1 160

.598** .000 160

.491** .000 160

.518** .000 160

.598** .000 160

1 160

Sumber : Lampiran 10.1 Keterangan : Nilai korelasi < 0,80, variable penelitian bebas multikolinearitas .

Tabel 5.37 menunjukkan bahwa semua variabel penelitian yang terdiri dari keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas bebas multikolinieritas, karena nilai korelasi < 0,80, sehingga memenuhi asumsi bebas multikolinieritas yang disyaratkan dan layak untuk diolah lebih lanjut. 4. Uji Matriks Kovarians Variabel Bebas Penelitian Tabel 5.38. Hasil Uji Matriks Kovarians Variabel Bebas Penelitian
Test Results

Boxs M F

Approx

21.715 1.382

62

df1 df2 Sig.


Tests null hypothesis of equal population covariance matrices

15 56062.421 .146

Sumber : Lampiran 10.2 Keterangan : Sig. > 0,05, maka Ho tidak dapat ditolak (diterima).

Hipotensi statistik yang diajukan, yaitu H 0 : group covariance matrices relatif sama. Tabel 4.38 menunjukkan bahwa Sig. 0.146 > 0,05, sehingga H0 tidak dapat ditolak, atau dapat diartikan group covariance matrices untuk dua kelompok yang dianalisis adalah relatif sama. Dengan demikian data penelitian sudah memenuhi asumsi analisis diskriminan, sehingga proses analisis bisa dilanjutkan. Sama dan tidaknya group covariance matrices juga bisa dilihat dari Output Log Determinant sebagai mana ditunjukkan pada tabel 5.39. Tabel 5.39. Log Determinant
Log Determinants

E_MGM Ada estate mgm Tidak ada estate mgm Poled within-groups
The ranks and natural logarithms of determinants Printed are those of the group covariance matrices

Rank 5 5 5

Log Determinant -4.390 -3.435 -3.728

Sumber : Lampiran 10.2

Tabel 5.39 menunjukkan Log Determinant

untuk satu kelompok satu

(perumahan yang ada estate management ) (-4,390) dan kelompok dua (perumahan yang tidak ada estate management ) (-3,435) tidak berbeda banyak, hanya 0,955, sehingga group covariance matrices akan relatif sama untuk kedua kelompok perumahan tersebut.

5.5. Analisis Diskriminan


Analisis diskriminan mensyaratkan data penelitian dibagi menjadi dua, yaitu untuk sampel estimasi dan holdout. Dalam penelitian ini, data sebanyak 160 dibagi menjadi dua, dalam hal ini 120 data (75%) sebagai sampel estimasi yaitu untuk mengestimasi fungsi/model diskriminan (60 sampel dari kelompok satu dan 60 sampel untuk kelompok dua) dan sisanya 40 data (25%) sebagai holdout untuk memvalidasi fungsi diskriminan. Pembagian dta dilakukan secara acak/random dengan memperhatikan masing-masing kompleks perumahan terwakili secara proposional. Data sampel estimasi sebanyak 120 (75%) ditunjukkan pada lampiran ( stepwise method) selengkapnya ditunjukkan pada lampiran 12. Hasil pengolahan data secara runtut dijelaskan pada sub-sub bab berikut ini.

63

5.5.1. Analisis Mean Variabel-Variabel Penelitian


Analisis Mean dimaksudkan untuk mengetahui faktor pembeda utama nilai perumahan, baik yang ada estate management maupun yang tidak ada estate management. Tabel 5.40 menunjukkan bahwa pada kelompok satu (perumahan yang ada estate management) mean yang terbesar adalah mean Jalan (4,9417). Hal ini juga menunjukkan bahwa faktor pembeda utama nilai perumahan yang tidak ada estate management adalah faktor jalan. Jadi, jalan merupakan nilai pembeda utama perumahan, baik yang ada estate management maupun tidak ada estate management.

Std E_MGM
Ada estate mgm KEAMANAN KEBERSIHAN JALAN PENERANGAN FASILITAS 4.81 67 4.94 17

Valid N (listwise) Unwe ight


60 60 60 60 60

Me an
4.85 42

Devia tion
.81990 .76173 .82128 .87596 .91330

Weight ed
60.000 60.000 60.000 60.000 60.000

64

4.79 17 4.72 50 Tidak ada estate mgm KEAMANAN KEBERSIHAN JALAN PENERANGAN FASILITAS 4.44 58 4.65 42 4.39 58 4.30 42 TOTAL KEAMANAN KEBERSIHAN JALAN PENERANGAN FASILITAS 4.63 13 4.79 79 4.59 38 4.51 46 Sumber : Lampiran 12.1. Keterangan : Perumahan yang ada estate management sebanyak 60 sampel. Perumahan yang tidak ada estate management sebanyak 60 sampel. 4.60 83 .90036 .84264 .85706 .95104 .95887 120 120 120 120 120 120.000 120.000 120.000 120.000 120.000 4.36 25 .91645 .88429 .87466 .98859 .96451 60 60 60 60 60 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000

Secara keseluruhan, perumahan yang ada estate management mempunyai nilai mean keamanan, kebersihan, jalan, peneranagan, dan fasilitas lebih besar dari pada peruamahan yang tidak ada estate management. Hal ini berarti, perumahan yang estate management nilainya relatif lebih baik dari pada perumahan yang tidak ada estate management. Ditinjau dari Standart Deviation (SD), perumahan yang ada estate management mempunyai nilai SD lebih renda dari pada SD perumahan yang tidak ada estate management. Hal ini menunjukkan jawaban responden untuk perumahan yang ada estate management relatif lebih homogen, artinya jawaban responden antara satu responden yang lain relatif mendekati sama (tidak jauh berbeda).

65

5.5.2. Analisis dari Variabel in the Analysis


Analisis dari Variabel in the Analysis dimaksudkan untuk menampilkan

prediktor-prediktor (keamanan, kebersiahan, jalan, penerangan, dan fasilitas) yang benar-benar membedakan antara kelompok satu dan kelompok dua yang akan dianalisis. Tabel 5.41. Variables in The Analyisis
Vaiables Entered/Removed Ste p Entered
a,b,c,d

Min. D Squared Exact F Betwee Stat df df2 Groups istic 1 Ada estate 1 KEAMAN .320 Mgm and 9.5 1 118 AN Tidak ada 91 estate mgm At each step, the variable that maximizes the Mahalanobis distance between the two closest groups is entered a. Maximum number of steps is 10. Stati stic b. Maximum significance of F to enter is. 05. c. Minimum signification of F to remove is. 10. Sig

. 002

d. F level, tolerance, or VIN insufficient for further compulation.

Analisas diskriminan dalam penelitian ini menggunakan metode stepwise atau metode bertahap, karena variabel bebas yang dibahas relatif banyak. Hasil pengolahan data yang disajikan pada Tabel 5.42 menunjukkan bahwa pada step 1 analisis telah berhenti. Hasilnya adalah dari lima variabel bebas yang dianalisis (keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas) hanya satu variabel yang benar-benar membedakan antara kelompok satu dan kelompok dua yang akan dianalisis, yaitu variabel keamanan, yang didukung oleh nilai Sig. 0,002 < 0,05. Artinya hanya keamanan perumahan yang benar-benar mampu membedakan antara nilai perumahan yang ada estate management dan nilai perumahan yang tidak ada estate management. Pernyataan tersebut didukung oleh nilai Wilks Lambda sebesar 0.925 yang menunjukkan 92,50% varians tidak dapat dijelaskan oleh perbedaan antar kelompok dan keberadaanya signifikan secara statistik ( Sig. < 0,05). Dengan demikian, variabel keamanan benar-benar mampu membedakan nilai perumahan yang ada estate management dan nilai perumahan yang tidak ada estate

66

management. Pernyataan tersebut didukung oleh nilai Chi-Square sebesar 9,183 (Lampiran 12.3) dengan tingkat signifikan yang tinggi ( Sig. 0.002). Fungsi diskriminan yang terbentuk, yaitu Zscore = -5,300+1,150 Keamanan (lihat Lampiran 12.4). Ketepatan prediksi ( Percent Correctly Classified) dari fungsi diskriminan tersebut relatif tinggi yaitu sebesar 63,33%, sehingga fungsi atau model diskriminan di atas dapat digunakan untuk analisis diskriminan. Hal ini didukung oleh hasil pembuktian bahwa fungsi diskriminan adalah valid, karena C max 75% > 62,50% (0,752 + 0,252), dan akurat karena Presss Q (Estimasi) sebesar 8,35 > 6,63 ( Presss Q Statistic).

5.6. Pembahasan
Suatu perumahan, baik yang ada estate management maupun yang tidak ada estate management, keberadaannya tidak terlepas dari faktor lingkungan, yang meliputi faktor keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas. Untuk mendukung keberhasilan pemeliharaan lingkungan tersebut, terkecuali pengolala perumahan yang bersangkutan sedang melakukan promosi. Berdasarkan hasil analisis secara deskriptif dapat diketahui bahwa : 1. Terdapat ketergantungan (asosiasi) yang signifikan antara luas tanah dengan luas bangunan pada perumahan yang ada estate management dan yang tidak ada estate management. Maksudnya, orang cenderung membangun rumah melebihi luas tanah yang ada dengan cara membangun rumah bertingkat, yang dirasa sangat sesuai untuk keluarga besar atau menyimpan perabot rumah tangga yang banyak. 2. Terdapat ketergantungan yang signifikan antara luas tanah dengan iuran pemeliharaan pada perumahan yang ada estate management tetapi tidak pada peruamahan yang tidak ada estate management. Demikian juga, terdapat ketergantungan yang segnifikan antara luas bangunan dengan iuran pemeliharaan pada perumahan yang ada estate management, tetapi tidak pada perumahan yang tidak ada estate management. Hasil analisis terdapat membuktikan bahwa iuran pemeliharaan lingkungan, di samping ditetapkan berdasarkan luas tanah juga didasarkan pada luas bangunan (meskipun pernyataan tersebut tidak dapat digeneralisasi). Dengan suatu asumsi, bahwa bangunan yang luas (misalnya rumah dengan lantai dua) pengamanan yang

67

dilakukan oleh satpam cenderung lebih ekstra hati-hati (biaya satpam relatif bertambah), rumah yang luas cenderung jumlah penduduknya banyak, di mana jumlah penduduk yang banyak cenderung produksi sampah rumah tangga juga banyak, hal ini akan berpengaruh terhadap biaya kebersihan pengangkutan sampah. 3. Terdapat ketergantungan yang signigfikan antara luas bangunan, luas tanah, dan iuran pemeliharaan lingkungan dengan faktor-faktor lingkungan, yang meliputi keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas secara parsial (sendirisendiri). Hal ini menunjukkan bahwa demografi perumahan sangat berkaitan dengan faktor-faktor lingkungan dapat diaplikasikan untuk menunjang nilai suatu perumahan 4. Perumahan yang ada estate management mempunyai keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas lebih baik dari pada perumahan yang tidak ada estate management. Hal ini dapat dipahami, karena pihak pengelola perumahan mempunyai beban moral untuk bekerja lebih baik dalam mewujudkan faktorfaktor lingkungan yang indah, aman, nyaman agar penghuni perumahan puas dan mendapatkan nilai yang diharapkan.

Berdasarkan hasil analisis diskriminan dapat dikatakan bahwa nilai perumahan yang ada estate management dan nilai perumahan yang tidak ada estate management terbukti berbeda secara signifikan. Oleh karena hanya ada dua kelompok yang dianalisis, maka hanya diperoleh satu fungsi diskriminan, yaitu : Zscore = -5,300 + 1,150 KEAMANAN Fungsi diskriminan tersebut valid atau sahih (75% [C MAX] > 62,5%[CPRO]) dan mempunyai tingkat akurasi prediksi yang baik/tinggi (63,35), sehingga layak untuk diinterpretasikan lebih lanjut atau dapat digunakan untuk menganalisis kasus nilai perumahan yang ada estate management dan tidak ada estate management pada sampel penelitian yang lain. Di antara lima variabel bebas yang dianalisis, yaitu keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas, ternyata hanya variabel keamanan yang bener-bener mampu membedakan nilai perumahan yang ada estate management dan nilai perumahan yang tidak ada estate management. Bahkan keamanan merupakan variabel kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas. Hasil penelitian tersebut dapat dipahami, karena sebagian besar responden mengaku

68

bahwa yang diutamakan di dalam kompleks perumahan adalah keamanan. Keamanan bagi sejumlah besar penghuni perumahan merupakan hal yang sangat utama karena menyangkut keselamatan orang dan harta benda, yang dapat menunjang kenyamanan, sedangkan faktor-faktor lingkungan yang lain merupakan faktor sekunder bahkan tersier.

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN


6.1. Kesimpulan

69

Berdasarkan uraian diatas maka dapat diambil kesimpulan : 1. Berdasarkan hasil analisis secara deskriptif dapat diketahui bahwa : a. Total nilai keamanan dari perumahan yang ada estate management lebih besar dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 1,564 dibanding 1,428. Menunjukan keamanan perumahan yang ada estate management lebih baik daripada yang tidak ada estate management b. Total nilai kebersihan dari perumahan yang ada estate management lebih besar dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 1,563 dibanding 1,465. Menunjukan kebersihan perumahan yang ada estate management lebih baik daripada yang tidak ada estate management c. Total nilai jalan dari perumahan yang ada estate management lebih besar dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 1,578 dibanding 1,506. Menunjukan jalan perumahan yang ada estate management lebih baik daripada yang tidak ada estate management d. Total nilai penerangan dari perumahan yang ada estate management lebih besar dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 1,550 dibanding 1,445. Menunjukan penerangan perumahan yang ada estate management lebih baik daripada yang tidak ada estate management e. Total nilai fasilitas umum dari perumahan yang ada estate management lebih besar dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 1,515 dibanding 1,407. Menunjukan fasilitas umum perumahan yang ada estate management lebih baik daripada yang tidak ada estate management f. Keseluruhan nilai dari perumahan yang ada estate management lebih besar dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 357 dibanding 325. Menunjukan secara keseluruhan nilai perumahan yang ada estate management lebih baik daripada yang tidak ada estate management 2. Berdasarkan hasil analisis diskriminan dapat dikatakan bahwa : a. Nilai perumahan yang ada estate management dan nilai perumahan yang tidak ada estate management terbukti berbeda secara signifikan (sig,< 0,05).

70

b. Oleh karena hanya ada dua kelompok yang dianalisis, maka hanya diperoleh satu fungsi diskriminan, yaitu : Z score = -5,300 + 1,150 KEAMANAN. Fungsi diskriminan tersebut valid (sahih) dan mempunyai tingkat akurasi prediksi yang baik/tinggi, sehingga layak untuk diinterprestasikan lebih lanjut atau dapat digunakan untuk menganalisis kasus nilai perumahan yang ada estate management dan tidak ada estate management pada sampel sampel penelitian lain. c. Diantara lima variable bebas yang dianalisis, yaitu : keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas, ternyata hanya variable keamanan yang benar benar mampu membedakan nilai perumahan yang ada estate management dan nilai perumahan yang tidak ada estate management. Bahkan keamanan merupakan variable yang dominan mempengaruhi nilai perumahan. Bila dibandingkan dengan variable kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas.

6.2. Saran
Saran yang dapat diberikan pada penelitian ini terkait dengan perumahan yang memiliki estate management dan tidak ada estate management, yaitu : Pengelolaan lingkungan pada perumahan yang ada estate management dan tidak ada estate management adalah baik, meskipun pengelolaan lingkungan yang dikoordinir estate management sedikit lebih baik, itulah sebabnya, setiap pengelola perumahan hendaknya tetap memperhatikan dan memelihara lingkungan fisik perumahan, yang meliputi : keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas, karena keberadaannya dapat meningkatkan nilai perumahan. Kontribusi pemeliharaan lingkungan hendaknya didasarkan pada luas tanah dan luas bangunan rumah, karena secara logika, tanah dan bangunan rumah yang semakin luas tingkat keamanannya semakin kompleks, jalan semakin lebar dan semakin menuntut tenaga kebersihan bekerja ekstra berat, dan produksi sampah rumah relative lebih banyak

71

Hendaknya memberikan perhatian utama pada factor keamanan, karena terbukti benar benar mampu secara signifikan membedakan nilai perumahan yang ada estate management dengan tidak ada estate management

72