Tesis-Manajemen Estate

BAB I
PENDAHULUAN
1.1.
Latar Belakang
Pembangunan perumahan adalah kegiatan yang terkait dengan aspek yang
cukup luas dan mencakup berbagai bidang, sehingga pengembang didalam

mengelola perumahan harus mengikuti kajian Manajemen Pengelolaan Kawasan atau
Estate
Management.
Untuk
itu
diperlukan
kemampuan
untuk
melihat
dan
mengantisipasi timbulnya perkembangan dan perubahan terutama dalam hal

pemenuhan
pelayanan
serta
fasilitas
pendukung
pengembangan
kawasan
perumahan.
Di sebagian besar pengembang, tugas pokok Manajemen Estat pada dasarnya
berkutat mengurusi masalah-masalah utama seperti keamanan, kebersihan, dan
penataan lingkungan. Manajemen Estat pada dasarnya adalah pengelolaan suatu
kawasan perumahan atau estat yang mencakup ketersediaan berbagai fasilitas dan
layanan meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial seperti lapangan olahraga,
sekolah, dan tempat ibadah. Lebih jauh lagi, hal yang menjadi kewenangan
manajemen estat adalah ketersediaan fasilitas keamanan, kebersihan, dan sampah,
pengendalian banjir dan kebakaran, infrastruktur, air minum dan lainnya untuk
kepentingan penghuninya.
Dalam membangun kepercayaan dan nama baik Pengembang perumahan, di
depan lokasi perumahan biasanya dibangun gerbang Utama yang megah sebagai Ciri
khas Suatu Perumahan dan sekaligus sebagai daya tarik pembeli. Pemebagunan
Gerbang utama tersebut mendapat perhatian serius dari para Pengembang
perumahan karena merupakan suatu bentuk dari manajemen
estate yang
berhubungan dengan security atau keamanan, menjadi symbol keindahan yang

mencerminkan kualitas perumahan yangada di dalamnya, juga menyampaikan pesan
lematis terhadap konsep perumahan itu sendiri (Hidup Nyaman, December 4, 2005).
Pengembang perumahan
yang menciptakan suatu hunian dengan harga
terjangkau dan kualitas yang lebih, maka akan memiliki keunggulan dibandingkan
dengan perumahan lain. Itulah sebabnya,
Estate Management
yang sudah dimulai dan dikerjakan oleh Pengembang
perumahan suatu perumahan, nantinya akan ditawarkan kepada warga perumahan

apakah
bersedia
meneruskan
pengelolaannya
atau
masih
tetap
ingin
mempercayakan kepada pihak Pengembang perumahan. Di berbagai kota, tidak

sedikit pengelolaan tidak ditangani oleh estate management melainkan oleh warga
perumahan sendiri, di mana ketua RW (Rukun Warga) sebagai koordinator puncak
dan masing-masing Ketua RT (Rukun Tetangga) sebagai koordinator tingkat bawah.
Segala pembiayaan untuk mendukung operasional pengelolaan lingkungan dipikul
seluruh warga perumahan. Dalam hal ini Pengembang perumahan tidak bertanggung
jawab sedikitpun atas berhasil atau tidaknya pengelolaan lingkungan perumahan
tersebut. Sebaliknya, warga perumahan saling bahu membahu mensukseskan
pengelollan lingkungan secra mandiri,
Berdasarkan hasil pengamatan, diketahui bahwa perumahan yang pengelolaan
lingkungannya ditangani oleh estate mangement dari Pengembang perumahan yang
bersangkutan memiliki tingkatan keamanan yang dapat diandalkan dari pada yang
ditangani oleh warga sendiri. Demikian halnya dengan perawatan dan kebersihan
jalan, penerangan, dan pengadan fasilitas umum dan fasilitas sosial. Warga
perumahan merasa aman, nyaman, dan tidak perlu kuatir akan keselamatannya.
Sebaliknya, di perumahan yang pengelolaan lingkungannya ditangani oleh warga
sendiri, warga cenderung merasa tidak aman, tidak nyaman, kondisi jalan tidak bersih,
penerangan dan jalan-jalan tidak terawat, papan nama jalan-jalan usang bahkan tidak
sedikit yang tidak dapat dibaca. Realitas tersebut menunjukkan nilai (value)
perumahan antara yang ada estate management dan tidak ada estate management,
maka berikut ini diadakan penelitian dengan judul,Analisa Perbandingan Estate
Management terhadap nilai (value) perumahan di Balikpapan.
1.2. Rumusan Masalah

Dari penjelasan latar belakang masalah diatas maka dapat dirumuskan
permasalahan pokok dalam penelitian ini adalah :
1. Faktor-faktor apa yang mempengaruhi perbedaan nilai (value) perumahaan?

2. Apakah ada perbedaan signifikan nilai (value) perumahan estate management
dengan yang tidak ada estate management?
1.3. Tujuan Penelitian

Berdasarkan pada rumusan masalah di atas, maka tujuan penelitian yang akan
dicapai adalah :
1. Untuk mengetahui factor-faktor yang mempengaruhi perbedaan nilai (value)
perumahan
2. Mengetahui
perbedaan
signifikan
nilai
(value)
perumahan
estate
management dengan tidak ada estate management.
1.4. Manfaat Penelitian

Manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Manfaat Bagi ilmu Pengetahuan
Penelitian ini diharapkan dapat
mendukung
berkembangnya
dunia
ilmu
pengetahuan dewasa ini, khusunya manajemen real estate dan property untuk
topik dan nilai (value) perumahan, sehingga nantinya dapat dijadikan acauan bagi
para peneliti lain yang akan mengembangkan hasil penelitian ini di waktu-waktu
yang akan datang.
2. Manfaat Bagi Pimpinan Perusahaan
Penelitian ini diharapkan dapat dipakai alternatif untuk meningkatkan nilai
3. Manfaat Bagi Peneliti
Penelitian ini sebagi bentuk nyata dalam mengaplikasikan teori manajamen real
estate dan property yang diperoleh di bangku kuliah pada dunia usaha dan melatih
diri untuk menganalisis serta memecahkan masalah real estate dan property
4. Manfaat bagi Institut Teknologi Nasional Malang
Penelitian ini sebgai wujud nyata memberikan sumbangan literatur
di
perpustakaan, baik dalam bentuk hard copy dan soft copy, sehingga dapat dibaca
atau diacu oleh para mahasiswa lain yang hendak mengadakan penelitian dan
mengembangkan topik serupa pada waktu yang akan datang.
1.5. Batasan Masalah

Guna tercapainya tujuan dari penelitian perlu dilakukan batasan-batasan atau
lingkup pembahasan,sebagai berikut :
1. Obyek penelitian kawasan estate managemen yaitu perumahan Citra Bukit
Indah Balikpapan, Balikpapan Regency, dan Sepinggan Pratama kota
Balikpapan.
2. Obyek penelitian non estate managemen yaitu perumahan Batu Ampar Lestari,
Kota Citra Graha dan Wahana Asri kota Balikpapan.
3. Dasar analisa Penilaian serta hasil penelitian terbatas pada kondisi properti
pada saat survai lapangan.
4. Data pendukung yang digunakan pada penelitian didapatkan dari instansi
terkait serta nara sumber yang berkecimpung dalam lingkungan kegiatan
penilaian serta pengembangan properti.
5. Dasar analisa penilaian berpedoman pada standar penilaian dan analisa yang
berlaku di Indonesia.
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Studi Kasus Sebelumnya

2.1.1. Imago Liliana (2001)
Perkembangan manajemen properti di Indonesia membawa perubahan dalam
sistem pengelolaan gedung. Kemungkinan penerapan fungsi manajemen properti
sangat luas bahkan tidak terbatas pada saat suatu properti telah ada secara fisik.
Rencana pembangunan Student Center Universitas Kristen Petra memberikan
dorongan kepada penulis untuk membuat suatu kernungkinan penerapan manajemen
properti. Tujuan penelitian ini adalah mendeskripsikan keadaan manajemen properti
yang sudah ada dan meneliti alternatif yang lebih baik dalam penerapan fungsi
manajemen properti di Universitas Kristen Petra, khususnya yang dapat diterapkan
pada pengelolaan Student Center nantinya. Jenis penelitian yang dilakukan adalah
studi kasus dengan studi pembanding dan studi literatur sebagai pendukungnya. Hasil
akhir penelitian berupa beberapa usulan yang dapat digunakan dalam pengelolaan
manajemen properti nantinya. Usulan penelitian ini dibuat berdasarkan permasalahan
yang timbul pada pengelolaan properti di Universitas Kristen Petra saat ini. Usulan
hasil tesis dibuat berdasarkan masukan dari properti pembanding dan literatur.
2.1.2. Erik Sianto ( 2003)
Manajemen property pada perumahan sering disebut Estate Management ,
fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan tetapi juga mengelola
lingkungan
secara psikologis, seperti
rasa aman, nyaman, dan
ketertiban.
Pengelolaan secara psikologis meliputi keamanan lingkungan, penerangan di dalam

lingkungan, dan tersedianya fasilitas di kompleks perumahan, baik fasilitas social
maupun fasilitas umum. Pengembang yang mengembangkan estate management,
pada akhirnya akan membuat suatu keputusan apakah estate management tersebut
akan diserahkan pada warga di perumahan untuk mengendalikannya lebih lanjut atau
tetap dikelola sendiri oleh manajemen property. Keberadaan estate management itu
penting, karena dapat berdampak pada nilai (value) perumahan itu sendiri. Nilai
(value) perumahan dapat terjadi karena penilaian konsumen dan masyarakat
sehubungan dengan kinerja, konsistensi dan lingkungan perumahan tersebut yang
diciptakan oleh pihak pengembang maupun oleh warga pada perumahan tersebut
sendiri. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui perbedaan nilai (value)
perumahan yang ada estate management dengan yang tidak ada estate management,
dengan mendasarkan pada variable keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan
fasilitas.
Jenis penelitian yang dilakukan dalah hypothesis teting. Sampel penelitian
adalah perumahan-perumahan yang ada di Balikpapan Timur, baik yang da estate
management maupun tidak ada estate management. Data yang digunakan adalah
data primer, yang diperoleh dari jawaban responden atas kuesioner yang diedarkan,
yaitu warga yang berdomisili di kompleks perumahan dan mudah dijumpai. Model
analisis menggunakan analisis diskriminan, di mana data terlebih dahulu harus diuji
kelayakannya dengan uji asumsi analisis diskriminan.
Hasil penelitian atas menunjukkan bahwa nilai perumahan yang ada estate
management terbukti berbeda secara signifikan, di mana variable yang benar-benar
mampu membedakan nilai kedua perumahan tersebut adalah keamanan perumahan.
Itulah sebabnya, perumahan-perumahan yang ada estate management dan yang tidak
ada estate management hendaknya memberikan perhatian utama pada factor
keamanan, di samping factor kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas.
2.1.3. Patricia Harmi Kartika ( 2006 )

Pada pengembangan rumah sederhana ada beberapa factor yang harus diperhatikan
diantaranya lokasi yang strategis, harga yang terjangkau, dan sarana prasarana yang
memadai. Saat ini penghuni perumahan mulai peka akan kualitas dan kepuasan
terhadap produk perumahan. Berangkat dari permaslahan di atas peneliti berusaha
mengetahui lebih jauh mengenai salah satu factor yaitu sarana dan prasarana.
Dipilihnya factor sarana dan prasarana pada Perumahan Permata ALam Permai
(PAP), Sidoarjo karena dari penelitian sebelumnya Perumahan PAP mempunyai ratarata kepuasan terkecil pada factor sarana dan prasarana.
Permasalahan yang diangkat pada tugas akhir ini adalah menentukan atribut
sarana dan prasarana apa saja yang di prioritaskan dan di pentingkan oleh konsumen
dan bagaimana kepuan konsumen terhadap sarana dan prasarana yang ada apada
Perumahan PAP. Permaslahan ini akan diselesaikan dengan metode Quality Function
Deployment (QFD) dengan merancang House of Quality.
Dari hasil analisa data yang dilakukan, didapatkan bahwa semua atribut-atribut
sarana dan prasaran yang ada belum dapat memuaskan konsumen. Hal ini dapat
dilihat dari nilai Gap yang menunjukkan kesenjangan antara atribut kepuasan yang
dirasakan dengan atribut kepuasan yang diharapkan, sehingga berharga negative.
Atribut yang diprioritaskan dan dipentingkan oleh konsumen terhadap kualitas sarana
dan prasarana Perumahan Alam Permai (PAP) menurut 10 peringkat utama nilai Raw
Weight adalah tersedianya air bersih, tersedianya septic tank, penerangan lampu jalan
utama, aliran air selokan depan rumah di musim hujan, listrik sudah terpasang saat
realisasi, lebar jalan perumahan, kebersihan selokan utama, pelayanan petugas
keamanan, aliran air selokan di musim hujan, pos jaga untuk petugas keamanan.
2.1.4. Rahmawati,Aliya (2007)
Manajemen properti adalah suatu upaya untuk menangani dan mengatur
properti secara tepat dengan maksud bahwa semua tindakan yang dilakukan adalah
untuk memelihara kondisi properti sesuai dengan spesifikasi semula, sehingga
properti tersebut dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Selain itu, efisiensi
pemakaian ruangan merupakan tujuan utama pada manajemen properti perguruan
tinggi. Sampai saat ini, menjelang berlakunya otonomi kampus pengelolaan
pemakaian ruang kuliah di ITS dilakukan sendiri-sendiri oleh setiap jurusan. Jurusan
seolah-olah berkuasa penuh atas pemakaian ruang kuliah. Biro Administrasi dan
Akademik Kemahasiswaan (BAAK) hanya sebagai fungsi administrasi dari pemakaian
ruang kuliah tersebut. Hal ini menyulitkan dalam evaluasi efisiensi pemakaiannya.
Penelitian ini membahas tentang pengaturan pemakaian ruang kuliah dan organisasi
pengelolaan pemeliharaan di ITS dari data pemakaian ruang kuliah selama satu
tahun. Kemudian data tersebut disimulasi sampai mendapatkan kemungkinan
pemakaian ruang kuliah yang efisien, yaitu dengan utility ruang kuliah yang optimal (>
75%). Pembahasan selain dilakukan menurut kajian pustaka yang ada, juga
berdasarkan hasil observasi ke perguruan tinggi lain yang telah otonomi. Akhirnya,
dari hasil analisa data dan pembahasan, penelitian ini dapat menghasilkan
peningkatan utility ruang kuliah rata-rata ITS sebesar 20.11%. Dari efisiensi ruang
kuliah dapat diketahui bahwa masih banyak ruang kuliah yang belum optimal
pemakaiannya, dan dimungkinkan pemakaian bersama ruang kuliah di ITS. Sehingga
seluruh ruang kuliah dapat digunakan oleh semua jurusan di ITS. Untuk itu dihasilkan
suatu Sistem Manajemen Properti untuk mengelola pemakaian ruang kuliah tersebut
dan mengelola serta mengembangkan seluruh aset ITS.
2.2. Konsep Hunian Perumahan

Suatu perumahan harus memiliki konsep hunian antara lain :
1.
Fasilitas Infrastrukur yang baik untuk ukuran perumahan kelas
menengah.
2. Failitas Umum dan fasilitas sosial yang lengkap.
3. Perawatan lingkungan yang terencana dengan konsep lingkungan yang
4.
5.
terintegrasi antara tempat tinggal.

Lingkungan yang nyaman serta kelengkapan fasilitas hidup.
Sistem keamanan dan pemubuangan sampah yang terorganisasi
6.
dengan baik.
Aturan pembuangan atau renovasi dan pengalihan fungsi rumah yang
dikelola dengan baik.
Berdasarkan konsep hunian tersebut, maka Pengembang perumahan

memandang perlu membentuk suatu wadah yang dinamakan Esteta manajementt
untuk mengelola konsep-konsep hunian
tersebut dengan baik.
estate
management fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan, tetapi

juga mengelola lingkungn secara psikologis, seperti rasa aman, nyaman, keindahan,
dan ketertiban (Wiyono, 1996, p48). Estate Management harus tetap bekerja dan
tidak boleh berkesan lepas tanggung jawab. Hal ini untuk memastikan bahwa seluruh
rumah beserta fasilitas umum dan fasilitas sosial (jalan, trotoar saluran, taman,
rumah ibadah, sekolah, sampai sitem keamanan dan pembuangan sampah)
berfungsi dengan semestinya dan juga tetap menjaga atau mempertahankan citra
ekskutif perumahan tersebut di mata konsumen.
Estate Management yang memilikui kinerja yang baik atas pengelolla
lingkungan fisik dan lingkungan psikologis akan dapat melahirkan persepsi positif dari
masyarakat atau warga. Menurut Kotler (1997, p.185), persepsi adalah proses
bagaimana seseorang menyeleksi, mengatur, dan menginterpretasikan masukanmasukan informasi atau stimulti untuk menciptakan gambaran keseluruhan yang
berarti. Persepsi yang positif dari masyarakat pada akhirnya dapat melahirkan nilai
(value) tersendiri bagi perumahan. Masyarakat atau warga memandang bahwa
perubahan yang memiliki estate mangement yang bagus berarti perumahan tersebut
bagus atau bernilai, jadi, Nilai (value) suatu perumahan dapat terbentuk karena
persepsi masyarakat atas keberhasilan Pengembang perumahan mengembangkan
kinerja estate management. Dengan demikian dapat dikatakan bahwa suatu
perumahan yang dipersepsikan baik oleh masyarakat akan mempunyai nilai atau citra
yang baik, yang pada gilirannya nantinya akan dapat mempengaruhi harga jual produk
perumahan.
2.3. Pengertian Real Estate

Pengertian Real Estate Ada beberapa pengertian dari real estate, di antaranya
adalah :
1. Maksudnya, real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan
pengembangan lainnya yang melekat secara permanen (Wurtzebach, 1991, p.7).
2. Maksudnya, real estate adalah tanah dan seluruh pengembangan di atasnya
maupun pada tanah tersebut. Dimana pengembangan diatasnya dapat berupa
gedung, sedangkan pengembangan pada tanah tersebut dapat berupa pembangunan
jalan, tanah terbuka (misalnya pembukaan hutan) dan selokan. Dengan demikian, real
estate dapat diartikan sebagai tanah dan semua pengembangan terhadap tanah
tersebut, baik yang ada di atas maupun pada tanah tersebut. (Tosh, 1992, p.388).
3. Dalam Asosiasi Ikatan Real Estate, dijelaskan arti Real Estate yaitu yaitu tanah fisik
dan segala sesuatu yang melekat di atas tanah. Structures real estate bersifat tidak
bergerak dan berwujud. Pengertian hukum (Amerika) Real Estate adalah semua
benda yang termasuk di dalam dan di atas tanah yang merupakan bagian alam dari
tanah (misal: pohon dan mineral) dan juga semua benda yang dibuat dan dibangun
oleh manusia (misal: bangunan, sumur dan jaringan pipa air bersih) dan sesuai pula
dengan pengertian inaedificatu solo, solo credit yang berarti apa yang melekat pada
tanah, termasuk bagian dari tanah (Hidayati & Harjanto, 2003, p.8). Definisi dari
sumber lain, Maksudnya, real estate terdiri dari tanah ditambah apa saja yang tumbuh
di atas tanah, ditambah dengan segala sesuatu yang secara permanen di atasnya
(misalnya bangunan). (Wurtzebach, 1991, p.90).
Real estate juga dapat berupa
ruangan yang berada di atas dan di bawah permukaan bumi.
2.4. Pengertian Real Property

Beberapa pengertian dari real property, di antaranya adalah:
1. Pengertian real property (harta tak bergerak) pada umumnya adalah tanah
termasuk barang-barang yang karena alam tumbuh di atasnya dan karena perbaikan-
perbaikan pada tanah itu, termasuk bangunan-bangunan dari semua jenis dan semua
yang
tetap
atau
tak
terpisahkan
terletak
pada
bangunan-
bangunan
itu
(Abdurrachman, 1991).
2. Definisi real property menurut Kyle (2005, p.4), suatu tanah atau lahan yang secara
fisik ada, beserta semua benda yang secara alami melekat pada tahun itu, termasuk
juga semua benda yang secara sengaja diletakkan manusia di atas atau di bawahnya.
3. Real property dapat diartikan sebagai kumpulan atas berbagai macam hak dan
interest yang ada dikarenakan kepemilikan atas satuan real estate. Hak tersebut terdiri
dari hak untuk menggunakan real estate tersebut, menyewakannya, memberikan
kepada orang lain, atau tidak sama sekali (Hidayati & Harjanto, 2003). Kedua istilah,
real estate dan real property, berbeda dalam arti penerapannya, tergantung referensi,
mana yang akan digunakan, Australia atau Amerika. Sedangkan di Indonesia, lebih
mengacu ke Amerika, menggunakan istilah Real Estate untuk bentuk fisik dari tanah
beserta pengolahan dan pembangunannya dan Real Property menunjuk pada
kumpulan hak (bundle of rights) untuk menggunakan, menyewa, memindahkan, dan
sebagainya dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya Kemudian istilah
Real Property di Indonesia mengalami perubahan menjadi Properti (Hidayati &
Harjanto, 2003).
2.5. Klasifikasi Real Property

Real properti dapat dibagi menjadi 4 kategori, yaitu: 1. Residential Property
(Properti Rumah Tangga) Properti rumah tinggal selain termasuk kediaman milik
pribadi juga perumahan pemerintah dan institusional yang berguna untuk memuaskan
kebutuhan pokok dari masyarakat sebagai tempat berlindung. Residential real estate
merupakan sumber terbesar akan permintaan keterlibatan atau layanan dari manajer
property yang profesional. Berikut ini adalah badan pembagian residential real estate
secara lengkap.
10
Gambar 3.1. Kategori residensial real estate
Properti rumah tinggal ini dibagi menjadi:

a. Single-Family Homes
Dapat berupa:
1) Freestanding Homes (Rumah Satuan) Bentuknya seperti perumahan yang ada
di Balikpapan saat ini. Jenis properti rumah tinggal ini paling banyak diminati
karena rumah ini ditempati sendiri oleh pemiliknya, sehingga manajer properti
kurang berperan.
2) Town Homes
Bentuknya seperti apartemen Dibagi menjadi:
a) Cluster Homes.
b) Row Homes.
b. Multi-Family Residence Dapat berupa:
11
1) Apartments.
2) Condominiums.
3) Cooperatives.
4) Planned unit developments.
2. Commercial Properly (Properti Komersial)
Merupakan income-producing properties yaitu properti yang dapat menghasilkan
keuntungan. Properti komersial ini terbagi menjadi:
a. Office Property (properti perkantoran).
b. Retail Property (property retail)
3. Industrial Property (Properti Industri)
Properti industri meliputi tanah dan fasilitas yang digunakan untuk industri berat
dan ringan, untuk penyimpanan dan distribusi barang. Properti industri dibagi
menjadi:
a. Industri berat dan industri ringan.
b. Industrial park (kawasan industri).
4. Special Purpose Property (Properti dengan Kegunaan Khusus).
2.6. Properti Rumah Tinggal

Pada pembahasan ini lebih ditekankan pada properti rumah tinggal (residential
properly). Berikut ini adalah bagan mengenai pembagian residential real estate yang
berkaitan dengan peranan estate management dan manajemen properti:
Gambar 3.2. Residensial real estate
12
Berdasarkan bagan di alas, dapat dilihat pembagian peranan antara estate

management untuk single family homes yang meliputi town house dan free standing
homes dan manajemen properti untuk multi family homes yang meliputi apartments,
condominiums, dan cooperatives.
2.6.1. Pengertian Perumahan

Freestanding homes (rumah satuan) adalah single family homes yang paling
banyak di Balikpapan dan biasanya terdapat dalam suatu kawasan perumahan.
Beberapa pengertian perumahan, di antaranya yaitu:
1. Berdasarkan Undang - Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Pemukiman, Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana
lingkungan.
2. Berdasarkan Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota (Departemen
Pekerjaan Umum, 1987), Lingkungan perumahan adalah sekelompok rumah dengan
prasarana dan fasilitas lingkungannya.
3. Perumahan adalah salah satu sarana human yang erat kaitannya dengan tata cara
kehidupan masyarakat Dengan demikian, kawasan perumahan merupakan suatu
lingkungan hunian yang bebas dari gangguan-gangguan, seperti gangguan suara,
kotoran udara, bau dan lain-lain, dan harus aman serta nyaman. Oleh karena itu,
dalam kawasan perumahan harus disediakan sarana lain seperti taman serta fasilitas
umum dan fasilitas social lainnya.
2.6.2. Pembagian Perumahan

Perumahan terbagi menjadi perumahan kelas atas, kelas menengah, dan
kelas bawah. Pengelompokan tersebut berdasarkan Keputusan bersama Menteri
Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.
648-384
Tahun
1992,
No.
739/KPTS/1992,
No.
09/KPTS/tentang
Pedoman
Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Berimbang, maka

kriteria yang ditetapkan adalah:
1. Kapling rumah mewah dengan luas tanah antara 600 - 2000 m2 dan/atau biaya
pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan
perumahan dinas pemerintah kelas A yang berlaku.
13
2. Kapling rumah menengah dengan luas tanah antara 200 - 600 m2 dan/atau biaya
pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan
perumahan dinas pemerintah kelas C sampai kelas A yang berlaku.
3. Kapling rumah sederhana dengan luas antara 54 - 200 m2 dan biaya pembangunan
per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C yang
berlaku. Dalam membangun perumahan ada konsep lain yang harus dipenuhi, yaitu:
a. Pembangunan tipe rumah menengah sebanyak 900 unit atau lebih misalnya, pada
setiap lokasi diwajibkan membangun 2 (dua) tipe rumah sederhana untuk setiap 1
(satu) tipe rumah menengah yang dapat dibangun di lokasi lain.
b. Pembangunan tipe rumah mewah lebih dari 100 unit atau lebih pada satu lokasi
diharuskan membangun 6 (enam) unit tipe rumah sederhana untuk setiap 1 (satu)
rumah mewah dan dianjurkan membangun 3 (tiga) tipe rumah menengah yang dapat
dibangun di lokasi lain.
c. Persyaratan Dasar Sesuai dengan Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan
Kota (Departemen Pekerjaan Umum, 1987, p. 34), kawasan perumahan harus
memenuhi persyaratan-persyaratan sebagai berikut:
1) Aksesibilitas Yaitu
kemungkinan pencapaian dan ke kawasan. Dalam
kenyataannya, aksesibilitas ini berwujud jalan dan transportasi.

2) Kompatibilitas
Yaitu keseharian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi lingkungannya.
3) Fleksibelita Yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan
dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.
4) Ekologi
Yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya. Persyaratanpersyaratan di atas berkaitan erat dengan tujuan pembangunan perumahan, yaitu
agar setiap orang dapat menempati perumahan yang sehat, untuk mendukung
kelangsungan dan peningkatan kesejahteraan sosialnya.
2.7. Pengembang Perumahan

2.7.1. Pengertian Pengembang/Pengembang perumahan
14
Pengembang adalah seseorang atau sebuah tim yang memiliki keahlian

dalam hal pembangunan, yang meliputi segi arsitektur, teknis, konstruksi, keuangan,
pemasaran, dan manajemen properti.
2.7.2.
Tipe-tipe Pengembang/Pengembang perumahan
Menurut Zuckerman, Howard A. dan George D. Blevins (1991), Pengembang

perumahan dibagi menjadi beberapa tipe berdasarkan fungsinya, yaitu:
1. Land Pengembang perumahan
Adalah Pengembang perumahan (pengembang) yang mengembangkan sebidang
lahan kemudian membaginya menjadi beberapa daerah dan mendirikan infrastruktur
yang diperlukan kemudian menjualnya kepada Pengembang perumahan lain atau
pengguna akhir.
2. Speculative Pengembang perumahans (membangun untuk pribadi)
Adalah Pengembang perumahan atau pengembang yang membangun untuk dirinya
pribadi dan mencari keuntungan, baik berupa kenaikan equity jangka panjang maupun
penghargaan atas properti tersebut. Biasanya, properti yang dibangun di desain
dengan biaya pemeliharaan dan operasional yang rendah.
3. Merchant Builders
Adalah orang yang membangun sebuah properti untuk dengan segera dijual kembali
sebelum memulai konstruksi, selama masa konstruksi atau segera setelah konstruksi.
4. Fee Pengembang perumahan
Adalah Pengembang perumahan yang dikontrak oleh pemilik untuk membangun
sebuah properti dengan bayaran tertentu. Pengembang perumahan juga menyewakan
dan mengatur properti tersebut dengan biaya tambahan.
5. Renovators and Converters
Merupakan Pengembang perumahan yang memberi sebuah properti dan memperbaiki
nilainya melalui kreativitas dan kerja keras dengan syarat kondisi pasar baik atau ada
kesempatan.
Berdasarkan tipe pengembang di atas, sebagian pengembang yang ada di Indonesia
saat ini merupakan campuran dari tipe land Pengembang perumahan, speculative
Pengembang perumahan, dan fee Pengembang perumahan. Di mana pengembang di
Indonesia pada umumnya bertindak selaku pihak yang membebaskan dan
mengembangkan (membangun) suatu lahan menjadi suatu kawasan perumahan,
15
menjualnya kepada konsumen atau pengguna akhir mencari keuntungan pribadi, serta
mengelola kawasan perumahan tersebut.
2.7.3. Kewajiban Pengembang/Pengembang perumahan

Pengembang sebagai pihak yang membangun suatu kawasan perumahan, selain
mempunyai kesempatan memperoleh keuntungan juga memiliki tanggung jawab
terhadap kawasan perumahan yang dibangunnya. Beberapa kewajiban pengembang
di antaranya adalah:
1. Pengembang wajib menyediakan tanah untuk keperluan fasilitas sosial, seperti
yang tercantum dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 1987 Pasal l3
angka huruf 1 b, di mana luas lahan minimum yang telah ditetapkan sebagai
prasarana lingkungan dan lahan utilitas umum dan fasilitas sosial adalah sebesar 40%
dari luas lahan total yang dibangun/dikelola. Ketentuan ini
didasarkan pada
Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/KPTS/86 tentang Pedoman Teknik

Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun.
2. Pengembang wajib membangun dan memelihara selama waktu yang ditentukan
prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh
masyarakat dan sebagainya, sesuai Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun
1974 angka 1 dan angka 6 huruf c dan d. Maksudnya, pengembang wajib
membangun prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial, dan
memeliharanya selama suatu kawasan perumahan belum sepenuhnya selesai.
3. Pengembang yang telah menyelesaikan pembangunan suatu kawasan perumahan
mempunyai kewajiban untuk menyerahkan prasarana lingkungan kawasan tersebut
kepada Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota setempat. Ini berdasarkan pada
Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1978 tentang Penyerahan Prasarana
Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah
Daerah, serta Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan
dan Pemberian Hak Atas Tanah untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan
Perumahan. Adapun penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas
sosial dapat dilakukan secara bertahap berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri
No. 1 Tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan
Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, dengan ketentuan sebagai
berikut:
16
a. Untuk prasarana lingkungan, tanah dan bangunan telah selesai dibangun dan
dipelihara.
b. Untuk utilitas umum, tanah dan bangunan telah selesai dibangun dan dipelihara.
c. Untuk fasilitas sosial, tanah telah siap untuk dibangun.
Walaupun demikian, pada kenyataannya banyak pengembang yang belum melakukan
penyerahan
prasarana
lingkungan
perumahannya
kepada
Pemerintah
Kabupaten/Kota setempat.
2.8. Manajemen Properti

2.8.1. Pengertian Manajemen Properti
Manajemen properti adalah suatu proses yang mengatur keuangan, kondisi
fisik dan dari segi administrasi pada proses operasi suatu properti. Sedangkan Kyle,
Robert C.
dan Floyd M. Bair menyatakan, Manajemen properti sebagai sebuah
cabang dan profesi real estate yang memelihara atau meningkatkan nilai dari sebuah
investasi properti sambil membangkitkan atau menambah penghasilan bagi para
pemiliknya (2005, p.1). Istilah Manajemen Properti biasanya digunakan untuk high
rise building seperti gedung perkantoran, hotel dan pusat perbelanjaan. Sedangkan
untuk residential property dipakai istilah Estate Management, yang fungsinya tidak
hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan tetapi juga mengelola lingkungan secara
psikologis, seperti rasa aman, nyaman dan ketertiban (Properti Indonesia, 2001).
Berdasarkan pengelolaan psikologis inilah akan membentuk suatu opini atau persepsi
dari masyarakat atau warga pada perumahan tersebut terhadap lingkungan
perumahan tersebut. Pengelolaan psikologis misalnya lingkungan dan taman yang
terawat
akan
sedap dipandang
sehingga
memberikan
rasa
nyaman
bagi
penghuninya.
2.8.2. Pemeliharaan yang dilakukan Manajemen Properti

Sebagai manajer properti, seseorang harus dapat melaksanakan fungsi
pemeliharaan secara efektif dan efisien dalam tingkatan operasional perawatan yang
berbeda-beda, yaitu (Wiyono, 1996, p.62-63):
1. Perawatan Pencegahan (Preventive Maintenance) Perawatan ini ditujukan untuk
mempertahankan keutuhan fisik, rencana dasar dan menekan seminimal mungkin
biaya perawatan korektif. Melaksanakan kegiatan perawatan secara teratur dan
17
inspeksi secara periodik akan dapat diketahui sedini mungkin gangguan-gangguan

struktural, mekanikal dan elektrikal, sebelum perbaikan besar terjadi.
2. Perawatan Rutin (Routine Maintenance)
Merupakan jenis perawatan yang paling banyak dikerjakan. Tempat-tempat dan
daerah-daerah dasar yang sering dilalui dan digunakan, harus dibersihkan dan
dikontrol setiap hari. Beberapa kegiatan seperti membersihkan jalan umum, aman dan
fasilitas lainnya termasuk ke dalam perawatan rutin. Perawatan ini harus dijadwalkan
dan dilaksanakan secara benar dan teliti, karena akan dapat dengan mudah
menjadikan biaya perawatan yang sangat mahal. Perawatan rutin mencakup antara
lain:
a. Pembersihan (cleaning)
b. Inspeksi (inspection)
c. Penyetelan (adjustment)
d. Pelumasan (lubrication)
3. Perawatan Korektif (Corrective Maintenance)
Dalam perawatan ini melibatkan pelaksanaan perbaikan-perbaikan dengan tujuan
mempertahankan fungsi peralatan, fungsi utilitas dan fungsi fasilitas bangunangedung
seperti yang dibutuhkan oleh pemakai atau pengguna gedung. Sesuatu yang
termasuk dalam kegiatan perawatan korektif antara lain memperbaiki sebuah keran
atau unit AC yang rusak Dengan demikian seorang properti manajer merupakan orang
yang dapat menjalankan fungsi-fungsi dan manajemen properti yang ada. Salah satu
tugas dari manajemen properti adalah dalam hal pemeliharaan yang dapat meliputi
perbaikan, operasional, perencanaan pemeliharaan maupun pemeliharaan fisik.
Pemeliharaan- pemeliharaan yang dilakukan oleh manajer properti seperti yang
tersebut di atas diantaranya adalah pemeliharaan rutin. Di mana pemeliharaan rutin ini
merupakan pemeliharaan yang paling banyak dikerjakan. Pemeliharaan ini biasanya
dilakukan secara terjadwal karena akan dapat mengurangi pembengkakan biaya
pemeliharaan pada waktu tertentu. Pemeliharaan rutin ini mencakup antara lain:
1. Keamanan
Masalah keamanan perlu diperhatikan oleh pihak pengembang karena konsumen
perumahan lebih menginginkan tempat tinggal yang aman dari tindak kejahatan.
Dimana
dengan
adanya
krisis ekonomi yang
terjadi dan tingginya
angka
pengangguran, membuat banyak bermunculan penjahat-penjahat baru. Sasaran

mereka terutama adalah kawasan perumahan kelas menengah ke atas, apalagi bila
18
kawasan tersebut belum memiliki sistem keamanan yang baik. Terdapat banyak cara
yang dilakukan oleh pengelola kawasan perumahan untuk memperkecil tingkat
kejahatan, misalnya: gerbang masuk dijaga oleh Satpam, diberi portal atau pintu besi
setinggi
meter,
diberi
aliran
listrik,
system
pengamanan
berlapis
dan
diberlakukannya pintu gerbang tunggal (one gate system).

2. Kebersihan
Kebersihan kawasan perumahan meliputi pengambilan sampah dari setiap rumah
secara rutin, membersihkan jalan dan selokan dari sampah dan dedaunan.
3. Jalan
Adapun pengertian jalan menurut Departemen Pekerjaan Umum (DPU) adalah jalur
yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas kendaraan dan orang. Jalan yang
terdapat di kawasan perumahan terbagi menjadi:
a. Jalan Primer (jalan penghubung lingkungan perumahan) Adalah jalan yang
menghubungkan lingkungan perumahan dengan jalan lokal terdekat.
b. Jalan Sekunder (jalan poros lingkungan perumahan) Adalah jalan yang
menghubungkan masing-masing satuan pemukiman atau lingkungan perumahan.
c. Jalan Tersier (jalan lingkungan perumahan) Adalah jalan yang ada dalam satuan
pemukiman atau lingkungan perumahan.
4. Penerangan Jalan Diperlukan penerangan jalan yang cukup untuk memerangi jalan
yang ada di dalam kawasan perumahan, sehingga jalan tidak gelap dan rawan
kejahatan.
5. Saluran Adalah tempat pembuangan air hujan/limbah. Fungsi dari saluran ini adalah
untuk menampung air hujan supaya jalanan tidak digenangi air/banjir, oleh karena
pembuatan saluran harus direncanakan sedemikian rupa (Djasrain, 1995).
6. Taman Fungsi utama dari taman adalah untuk memberikan kesegaran di kawasan
perumahan (cahaya dan udara segar) dan netralisasi polusi udara.
7. Fasilitas Umum Adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan (Djasriain,
1995, p.44). Fasilitas umum dapat berupa lapangan olah raga dan taman bermain
anak-anak.
2.9. Persepsi Konsumen dan Nilai Perumahan

2.9.1. Persepsi Konsumen
19
Seseorang yang termotivasi adalah siap untuk bertindak (Kotler, 1997).

Bagaimana seseorang benar-benar bertindak dipengaruhi oleh persepsinya mengenai
situasi tertentu. Menurut Engel et al. (2004), Persepsi merupakan informasi yang
disimpan di dalam ingatan. Himpunan bagian dari informasi total yang relevan dengan
fungsi konsumen di dalam pasar disebut persepsi konsumen. Pengertian persepsi
lebih mendalam dijelaskan oleh Kotler (1997) sebagai berikut: Perception is the
process by which an individual selects, organizes, and interprets information (stimuli)
inputs to create a meaningful picture of the world. Maksudnya, persepsi adalah
proses bagaimana seseorang menyeleksi, mengatur, dan menginterpretasikan
masukan-masukan informasi atau stimuli untuk menciptakan gambaran keseluruhan
yang berarti. Sejalan dengan pendapat tersebut, Schiffman dan Kanuk (2000)
menyatakan bahwa, Preception is the process by which and individuals selects,
organize, and interprets stimuli into a meaning full and coherent picture of the world.
Maksudnya, persepsi adalah suatu proses di mana seseorang menyeleksi,
mengorganisasi, dan menginterprestasi stimuli yang diterima menjadi suatu gambaran
keadaan dunianya yang utuh dan penuh arti. Berdasarkan beberapa pengertian di
atas dapat dikatakan bahwa persepsi adalah suatu proses di mana seseorang
menyeleksi, mengorganisasi, dan menginterprestasi stimuli atau rangsanganrangsangan yang masuk melalui panca indra dan diolah oleh data sensoris di otak
menjadi suatu gambaran yang berarti atau bermakna bagi dirinya atau orang lain.
Seseorang individu memandang suatu obyek stimuli melalui sensasi-sensasi yang
mengalir melalui lima indra (sensory receptors), yaitu mata, telinga, hidung, kulit, dan
lidah. Stimuli yang masuk melalui panca indra dapat berupa produk, kemasan, nama
merek, iklan, dan komersial (Schiffman & Kanuk, 2000). Namun demikian, setiap
orang mengikuti, mengatur, dan menginterpretasikan data sensoris ini menurut cara
masing-masing. Persepsi tidak hanya tergantung pada stimuli fisik tetapi juga pada
stimuli yang berhubungan dengan lingkungan sekitar dan keadaan individu tersebut
(Kotler, 1997). Persepsi seseorang atau konsumen tidak lepas dari sensasi.
Sensation is the immediate and direct response of the sensory organs to simple
stimuli (Schiffman & Kanuk, 2000). Maksudnya, sensasi adalah respon segera atau
langsung dari organ sensori atas stimuli sederhana yang diterima, misalnya iklan,
kemasan,
dan
nama
merek.
Sensitifnya
seseorang
menunjukkan
kepada
pengalamannya atas sensasi. Sensitifnya seseorang atas sejumlah stimuli atau

intensitas stimuli bergantung kepada kualitas panca indra yang dimiliki, dan itulah
20
yang dapat dinyatakan. Misalnya, orang buta akan memiliki pendengaran yang lebih
sensitif dari pada rata-rata orang yang dapat melihat, bahkan mampu mendengar
bunyi yang rata- rata orang tidak dapat mendengarnya. Cara pandang seseorang atas
sesuatu stimulus yang berbeda bisa menghasilkan perbedaan. Namun demikian
perbedaan persepsi bisa saja terjadi pada stimulus yang sama dari dua orang atau
lebih. Sebagaimana yang ditegaskan oleh Kotler (1997) bahwa orang-orang
memandang situasi atau stimuli yang sama dengan cara yang berbeda. Kenyataannya
adalah bahwa manusia memandang suatu obyek atau stimuli melalui sensasi-sensasi
yang mengalir melalui lima indra. Namun demikian, setiap orang mengikuti, mengatur,
dan menginterpretasikan data sensoris ini menurut cara masing-masing. Dengan kata
lain, ada perbedaan persepsi antara satu orang dengan orang yang lain atas sesuatu
stimuli yang sama. No two people see the world in preciesly the same way Schiffman
& Kanuk, (2000). Kotler (1997) menjelaskan bahwa, People can emerge with different
perceptions of the same object because of three processes: selective attention,
selective distortion, and selective retention. Maksudnya, orang-orang dapat
memunculkan persepsi yang berbeda atas sesuatu obyek yang sama dikarenakan tiga
hal, yaitu selective attention (perhatian selektif), selective distortion (distorsi selektif),
dan selective retention (retensi selektif). Ketiga hal tersebut secara singkat dapat
dijelaskan sebagai berikut:
a. Selective attention (perhatian selektif)
Merupakan perilaku seseorang yang hanya mampu memperhatikan sesuatu yang
sangat selektif dari sejumlah stimuli yang diterima. Misalnya, tidak semua iklan yang
dilihat dapat diingat oleh seseorang, tetapi hanya iklan yang benar-benar menarik
perhatian yang akan diingat, sebagian besar stimuli akan tersaring keluar. Adapun
stimuli yang akan diingat atau diperhatikan oleh seseorang adalah:
(1) Stimuli yang berhubungan dengan kebutuhan saat ini.
(2) Stimuli yang telah diantisipasi sebelumnya.
(3) Stimuli yang memberikan
rangsangan dengan deviasi yang besar dalam kaitan dengan ukuran normal stimul,
misalnya adanya potongan harga yang lebih besar. Adanya perhatian selektif di dalam
diri manusia membuat para pemasar harus bekerja keras untuk dapat menarik
perhatian konsumen potensial, misalnya melalui pembuatan iklan yang sangat
21
menarik, menawarkan discount yang menarik, membuat produk dengan desain dan
kinerja yang bagus serta menawarkan harga yang wajar.
b. Selective distortion (distorsi selektif)
Distorsi selektif menjelaskan kecenderungan orang untuk mengolah informasi menjadi
suatu pengertian pribadi. Setiap orang memasukkan informasi positif dan negatif yang
diterima ke dalam pikiran. Seseorang akan cenderung mengambil informasi yang
positif suatu produk yang diinginkan dan mengabaikan informasi yang negatif. Dengan
demikian, seseorang akan mengintrepretasikan informasi positif dengan cara yang
akan mendukung dan bukan yang akan menentang persepsinya.
c. Selective retention (retensi/ingatan selektif)
Orang-orang akan melupakan kebanyakan dari hal yang dipelajari. Orang-orang akan
cenderung mempertahankan informasi yang mendukung pendirian dan kepercayaan
yang dimiliki. Oleh karena retensi selektif, seseorang hanya mengingat-ingat hal-hal
positif dari suatu produk yang mendukung pendirian dan kepercayaan yang dimiliki,
dan sebaliknya melupakan segala sesuatu pendirian dan kepercayaannya. hal-hal
yang baik dari produk lain yang tidak mendukung pendirian dan kepercayaannya.
2.9.2. Nilai ( Value) Perumahan

Nilai perumahan tidak saja dapat diartikan sebagai harga jual rumah yang
berbentuk numerik (angka), tetapi juga dapat diartikan sebagai value (customer
perceived value). Dua pengertian nilai di atas dapat dijelaskan secara singkat sebagai
berikut:
1. Harga jual rumah Produk, baik berupa barang dan jasa yang dijual di pasar pasti
mempunyai harga, di mana besar harga tersebut yang harus dibayar oleh konsumen
atau pelanggan untuk mengganti hak milik atas barang dan jasa kepada perusahaan.
Menurut Nitisemito (2000), Harga adalah nilai suatu produk (barang dan jasa) yang
diukur dengan sejumlah uang di mana berdasarkan nilai tersebut seseorang bersedia
melepaskan produk yang dimiliki kepada pihak lain. Dengan demikian, pengertian
dari harga rumah adalah sejumlah uang dan konsepsi lainnya (dapat berupa barang
dan jasa) yang digunakan untuk mengganti hak milik sebuah rumah yang dibeli
konsumen kepada Pengembang perumahan.
2. Customer perceived value
22
Menurut Kotler (2003), Customer perceived value (CPV) is the difference between the
prospective customers evaluation of all the benefit and all the cost of an offering and
the perceived alternatives. Secara bebas pernyataan tersebut dapat diartikan, bahwa
customer perceived value adalah perbedaan antara evaluasi atas semua manfaat
yang konsumen harapkan dengan semua biaya yang dikeluarkan berikut alternatifalternatif yang diamati. Singkatnya, customer perceived value adalah perbandingan
antara semua manfaat yang dirasakan dengan seluruh biaya yang dikeluarkan
konsumen. Suatu perumahan akan memiliki value, apabila manfaat rumah yang
dikonsumsi melebihi dari biaya-biaya yang dikeluarkan konsumen. Sebaliknya, suatu
perumahan tidak akan memiliki value, apabila manfaat rumah yang dikonsumsi lebih
kecil dari biaya-biaya yang dikeluarkan konsumen.
2.10. Hubungan Antar Konsep

Manajemen properti pada perumahan sering disebut Estate Management,
fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan tetapi juga mengelola
lingkungan secara psikologis, seperti rasa aman, nyaman dan ketertiban. Pengelolaan
psikologis, misalnya lingkungan dan taman yang terawat akan sedap dipandang
mata, sehingga memberikan rasa nyaman bagi penghuni. Pengelolaan secara
psikologis meliputi:
1. Keamanan lingkungan perumahan.
2. Kebersihan lingkungan perumahan.
3. Terpeliharanya jalan di dalam lingkungan perumahan.
4. Penerangan di dalam lingkungan perumahan.
5. Tersedianya fasos (fasilitas sosial) dan fasum (fasilitas umum).
Pemeliharaan-pemeliharaan yang dilakukan oleh manajer properti seperti tersebut di
atas adalah pemeliharaan rutin. Di mana pemeliharaan rutin ini merupakan
pemeliharaan
yang
paling
banyak
dikerjakan.
Diharapkan
dengan
adanya
pemeliharaan, baik secara fisik maupun non fisik atau pengelolaan secara psikologi
akan dapat meningkatkan nilai atau persepsi masyarakat atau perumahan tersebut.
Suatu perumahan yang mampu memberikan manfaat lebih besar dari sejumlah biaya
yang dikeluarkan akan memberikan value kepada konsumen atau warga masyarakat
yang menempati rumah tersebut. Value yang diberikan Pengembang perumahan
kepada warga akan menciptakan image tersendiri di benak warga masyarakat.
Banyak Pengembang perumahan perumahan menyadari akan hal terserbut, sehingga
23
berlomba- lomba menciptakan brand image melalui estate management. Apabila

seseorang mempunyai persepsi yang bagus mengenai kinerja estate management
perumahan, maka perumahan tersebut dinilai bagus. Sebaliknya, apabila seseorang
mempunyai persepsi yang tidak bagus mengenai kinerja estate management
perumahan, maka perumahan tersebut dinilai tidak bagus. Jadi, nilai perumahan lebih
mengarah customer perceived value yang diberikan Pengembang perumahan kepada
warga, yang pada akhirnya dapat melahirkan citra atau image yang baik bagi
perumahan tersebut.
BAB III
24
METODOLOGI PENELITIAN
4.1. Jenis Penelitian dan Gambaran Populasi Penelitian
4.1.1. Jenis Penelitian
Berdasarkan pada rumusan masalah dan tujuan penelitian yang akan dicapai,
maka penalitian ini termasuk jenis penelitian hypothesis testing, yaitu jenis penelitian
yang menjelaskan suatu hubungan, atau menentukan perbedaan diantara dua
kelompok variable pada situasi tertentu (Efferin et al., 2004)
4.1.2. Gambaran Populasi Penelitian

Populasi adalah jumlah dari statu obyek penelitian yang karakteristiknya
hendak diduga (Djarwanto & Subagyo, 2000). Populasi dalam penelitian ini adalah
seluruh warga kawasan perumahan (real estate) yang ada di Balikpapan, baik yang
ada atau memiliki estate management maupun yang tidak ada estate management
4.2. Sampel dan Teknis Pengambilan Sampel

Sampel adalah bagian dari populasi yang karakteristiknya hendak diteliti
(Djarwanto & Subagyo, 2000). Dipilihnya kawasan perumahan di Balikpapandengan
suatu asumsi bahwa perumahan di Balikpapan dipandang memadai untuk dijadikan
obyek penelitian guna mendapatkan data penelitian, baik untuk perumahan dengan
segmen atas, menengah, dan sedang. Namun demikian., tidak semua perumahan
Balikpapan akan dijadikan sampel penelitian,melainkan hanya perumahan-perumahan
tertentu yang memenuhu kriteria.
Perumahan di Balikpapan dibagi menjadi 2 kelompok (grup), yaitu:
1. Kelompok satu, yaitu kawasan perumahan yang memiliki atau ada estate
management
2. Kelompok dua, yaitu kawasan perumahan yang tidak ada estate
management.
Kelompok perumahan yang memiliki estate management diambil beberapa
perumahan yang memenuhi kriteria sebagai berikut :
a.
Termasuk dalam kategori kawasan perumahan.
25
b.
Umur perumahan kurang dari 10 tahun.
c.
Perumahan masih memiliki pengembangan.
d.
Perumahan harus sudah ada yang menempati.
e.
Perumahan menyediakan fasilitas, baik fasilitas sosial maupun
fasilitas umum yang dikelola oleh estate management.

Kelompok perumahan yang tidak memiliki estate management diambil
beberapa perumahan yang memenuhi kriteria sebagai berikut :
a.
Termaksud dalam kategori kawasan perumahan.
b.
Umur perumahan kurang dari 10 tahun.
c.
Perumahan harus sudah ada yang menempati.
d.
Perumahan terdapat fasilitas, baik fasilitas umum maupun fasilitas

sosial, tetapi tidak dikelola oleh estate management melainkan
oleh warga masyarakat setempat.
Berdasarkan kriteria-kriteria tersebut, maka teknik pengambilan sampel yang

digunakan pada penelitian ini adalah purposif convenience sampling, yaitu mengambil
sejumlah sampel penelitian yang mudah ditemui (convenienc) dan memenuhi kriteriakriteria yang telah ditetapkan (Singarimbun & Effendi, 2005). Jumlah sampel yang
akan diteliti ditetapkan 160 orang (80 orang dari kelompok satu dan 80 orang dari
kelompok dua), yang dianggap cukup memadai untuk analisis multivariat karena
berada antara 100-200 orang ( Hair et al.,1998). Bahkan sangat memadai ( lebih dari
100) karena sesuai saran dari banyak peneliti yaitu 20 sampel untuk setiap variabel
bebas ( Hair et al., 1998).
4.3. Definisi Operasional Variabel

Operasional atau pengukuran variabel penelitian dapat dijelaskan sebagai
berikut :
1.
Nilai (value) perumahan, dalam penelitian ini sebagai variabel terikat ( Y ) ,
yaitu keseluruhan persepsi konsumen atau warga masyarakat atas sesuatu obyek
perumahan yang dibentuk melalui pengolahan informasi yang berasal dari berbagai
sumber dan waktu. Nilai perumahan dalam penelitian ini dibedakan menjadi dua, yaitu
perumahan yang mamiliki estate management dan yang tidak memiliki estate
management. Dengan demikian variabel terikat( Y ) diukur dengan data kategori, yaitu
:
a. Kelompok satu ( 1 ) untuk nilai perumahan yang ada estate management .
26
b. Kelompok dua ( 2 ) untuk nilai perumahan yang tidak ada estate

management.
2.
Estate management, dalam penelitian ini sebagai variabel bebas ( X ),
yaitu suatu persepsi warga perumahan mengenai pengelolaan fisik lingkungan

perumahan dimana warga bertempat tinggal, yang dapat membangkitkan rasa
aman, nyaman, keindahan, ketertiban, dan kedamaian,. Dalam penelitian ini estate
management diukur melalui persepsi warga perumahan mengenai variabelvariabel yang dipertanyakan, yang terdiri dari :
a.
Keamanan ( X1 ), yang diindikasikan oleh :
1) Kinerja satpam.
2) Kontrol pada akses masuk perumahan.
3) Fasilitas bagi satpam dalam hal ini adalah pos-pos keamanan.
4) Kinerja pergantian satpam dalam perumahan.
b.
Kebersihan ( X2 ), yang diindikasikan oleh:
1) Pengambilan sampah pada perumahan.

2) Kebersihan pada jalan-jalan perumahan.
3) Kebersihan selokan.
4) Kebersihan fasilitas ( umum dan sosial )
c.
Jalan ( X3 ), yang diindikasikan oleh:
1) Pemeliharaan jalan-jalan pada perumahan.

2) Kondisi papan nama jalan pada perumahan.
3) Papan penunjuk arah atau rambu-rambu lalu lintas.
4) Aksesbilitas jalan pada perumahan.
d.
Penerangan ( X4 ), yang diindikasikan oleh:
1) Penerangan pada fasilitas umum.

2) Penerangan pada fasilitas sosial.
3) Penerangan pada jalan utama perumahan.
4) Penerangan pada jalan bukan utama perumahan.
e.
Fasilitas ( X5 ), yang diindikasikan oleh:
1) Program penghijauan jalan.

2) Program pertamanan komplek perumahan.
3) Pemeliharaan fasilitas umum.
4) Pemeliharaan fasilitas sosial.
Semua data penelitian, khususnya variabel-variabel bebas (X 1 s.d X5 )
27
Diukur dengan menggunakan skala interval, yaitu skala yang mempunyai jarak
(interval) yang sama pada semua tingkat (rank) dengan suatu atribut yang hendak
diukur ( Malhotra, 2004, p.275). Metode penyusunan skala menggunakan skala Likert
7 point, yang lazim disebit a seven point Likert Scale, yang diaplikasikan sebagai
berikut:
Sangat Tidak Setuju
Sangat Setuju
1 -- 2 -- 3 -- 4 -- 5 -- 6 -- 7
Rata-rata nilai (mean) < 4,0, menunjukkan responden kurang setuju dengan
pertanyaan yang diajukan, yang berarti lingkungan fisik perumahan warga kurang baik
atau kurang bernilai. Sebaliknya, mean > 4,0 menunjukkan responden setuju dengan
pertanyaan yang diajukan, yang berarti lingkungan fisik perumahan warga baik atau
bernilai.
4.4.
Sumber Data
Sumber data yang digunakan dalam penelitian dibedakan menjadi dua:
1. Data primer, yaitu data yang didapat dari sumber pertama, baik dari individu
atau perseorangan, seperti hasil wawancara atau hasil pengisian kuesioner
oleh responden (Sugiarto et al., 2001). Dalam penelitian ini, data primer adalah
nilai jawaban kuesioner dari responden terpilih dan tanya jawab langsung
dengan pihak-pihak yang berkaitan dengan penelitian ini.
2. Data sekunder, yaitu data yang diperoleh dari media massa atau data yang
sudah dipublikasikan, baik melalui jurnal-jurnal penelitian terdahulu maupun
data dari internet atau majalah bisnis
4.5. Metode Pengumpulan

Data yang diperlukan untuk penyusunan penelitian ini diperoleh dengan metode
sebagai berikut:
1. Penyebaran kuesioner, yaitu metode pengumpulan data melalui daftar
pertanyaan yang disusun secara sistematik dan dibagikan kepada responden
terpilih untuk di-isi sesuai petunjuk
2. Studi literatur, yaitu metode pengumpulan data dari literatur-literatur untuk
mendapatkan pemahaman mengenai konsep dan teori-teori yang relevan
dengan penelitian.
28
3. Penelitian lapangan, yaitu metode pengumpulan data melalui terjun langsung di

lapangan menemui pengembangan-pengembangan untuk memperoleh data
dan informasi yang dibutuhkan, baik dengan cara wawancara langsung
maupun dokumentasi.
4.6. Teknik Analisis Data

Uji Validitas dan Reliabilitas Alat Ukur (Kuesioner)
Sebelum kuesioner disebarkan secara formal untuk mendapatkan data penelitian
guna pembuatan analisis dan uji hipotesis, maka terlebih dahulu dilakukan uji awal
(pretest) terhadap 30 orang responden agar dapat diketahui validitas dan
reliabilitasnya ( Singarimbun & Efendi, 2005).
1. Uji Validitas Alat Ukur ( Kuesioner)
Uji validitas menunjukkan sejauh mana status alat ukur yang digunakan dapat
mengukur apa yang ingin diukur. Uji validitas menggunakan korelasi Pearson Product
Moment, yang diaplikasikan dengan SPSS (V.11.5), di mana rumusnya ditunjukkan
sebagai berikut (Singarimbun & Efendi, 2005):
Keterangan:
r = Koefisien korelasi Pearson.
n = Jumlah responden.
X = Nilai pertanyaan (nilai butir).
Y = Nilai total jawaban (nilai factor).
Hasil perhitungan korelasi (r) selanjutnya dibandingkan dengan 0,361 (r kritis untuk
sebesar 5% dan n sebanyak 30). Apabila korelasi (r) > 0,361, maka butir pertanyaan
dinyatakan valid (sahih). Butir pertanyaan yang tidak valid dapat dilakukan revisi atau
dapat diabaikan.
2. Uji Reliabilitas Alat Ukur (Kuesioner)
Reliabilitas adalah indeks yang menunjukkan sejauh mana suatu alat ukur dapat
diandalkan dalam mendapatkan data penelitian, baik pada waktu sekarang maupun
29
yang akan datang. Uji reliabilitas menggunakan metode Cronbachs Alpha, yang
diaplikasikan dengan SPSS (v.11.5), di mana rumus manualnya ditunjukkan sebagai
berikut (Supranto, 2005):
Keterangan:
rxx
= Korelasi Cronbachs Alpha.
Xii dan Xij
= Merupakan elemen dalam matriks korelasi
= Banyaknya butir dalam suatu dimensi tertentu.
Xii
= Numerator, jumlah elemen dalam diagonal matriks

korelasi.
( Xii + Xij ) = Denominator, yaitu semua elemen dari matriks korelasi.

Apabila r-Alpha > 0,60 (Hair et al., 1998), maka alat ukur dinyatakan
reliabel (andal) atau dapat dikatakan bahwa hasil pengukuran relatif konsisten
apabila dilakukan pengukuran ulang pada waktu berlainan. Alat ukur yang tidak
reliabel perlu diuji coba ulang untuk kurun waktu 15-30 hari lagi pada
responden yang sama (Singarimbun & Effendi, 2005).
4.6. Analisis Statistik Deskriptif : Crosstab dan Total Nilai

Setelah kuesioner dinyatakan valid dan reliabel, maka kuesioner layak untuk
disebarkan kepada 160 orang responden terpilih yang memenuhi kriteria. Jawaban
responden kemudian ditabulasi atau disusun ke dalam bentuk tabel pada program
bantu SPSS (v.11.5), selanjutnya dianalisis:
1. Crosstab ( Cross Tabulation)
Crosstab adalah sebuah tabel silang yang terdiri atas satu baris atau
lebih dari satu kolom atau lebih (Santoso, 2005). Crosstab membantu
memahami
sebuah
variabel,
misalnya
persepsi
responsen
mengenai
keamanan, kebersihan jalan, penerangan, fasilitas (umum dan sosial)

berhubungan dengan variabel lainnya seperti usia atau jenis kelamin. Crosstab
30
menghasilkan tabel-tabel yang mencerminkan distribusi gabungan dua atau

lebih variabel dengan jumlah kategori atau nilai pembeda yang terbatas.
Crosstab juga disebut tabel kontingensi (contingency tables) (Malhotra, 2005).
Crosstab atau tabel kontingensi ditunjukkan pada Tabel 3.1.
Tabel 4.1. Tabel Ketergantungan (Contingency Table)
Keterangan :
nij
= Individu dari baris i kolom j.
= 1,2,3, ....................r.
= 1,2,3, ....................k.
= Banyaknya individu dalam semua sampel.
= Row (baris)
= Colom (kolom)
= Parameter variabel I.
= Parameter variabel II.
2. Total Nilai
Total nilai merupakan jumlah nilai jawaban responden untuk masing-masing
indikator
variabel
penelitian,
mulai
dari
responden
pertama
sampai
respondenTerakhir. Perhitungan total nilai dimaksudkan untuk mengetahui nilai

yang paling besar dari setiap indicator variable penelitian, apakah total nilai
pada perumahan yang ada estaste management ataukah total niali pada
perumahan yangh tidak ada estaste mmanagement. Total nilai dari setiap
indicator vatiabel penelitian yang lebih besat menunjukan indicator tersebut
lebih baik (Bagus).
31
4.6.1. Analisis Diskriminan

Analisis disktiminan adalah sebuah teknik untuk menganalisis data, dimana
data variable dependen (tergantung) berbentuk kategoris (non-metrik, nominal, atau
ordinal, bersifat kualitif) sedangkan variable bebas sebagai prediktot berbentuk metrik
(interval atau rasio, bersifat kuantitatf atau numeric) (Supranto,2004; Malhotra,2005).
4.6.1.1. Asumsi-Asumsi dalam analisis Diskriminan

Analisis diskriminan menuntut adanya uji asumsi agar diperoleh hasil data yang
akurat (tepat). Uji asumsi dalam analisis diskriminan meliputi (Hair et al.,
1998;Malhotra,2005):
1. uji normalitas sebatan data dan deteksi outler data
Uji normalitas adalah untuk menguji apakah adata penelitian (variable-variabel
bebas) berdistribusi normal, sedangkan data outlier adalah data yang secara nyata
berbeda dengan data-data yang lain (Santoso, 2002). Data penelitian yang
dikehendaki adalah berdistribusi normal, atau terdistribusi seperti lonceng dan bebas
outlier.
Uji normalitas sebaran data menggunakan skewness test dan kurtosis test, di
mana nilai ZSkewnes dan nilai ZKurtosis dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut (Hair
et al.,1998) :
Keterangan:
Skewness = Nilai Skewness Statistic print out SPSS
Kurtosis = Nilai Kurtosis Statistic print out SPSS
N
= Jumlah data yang dianalisis.
Apabila nilai ZSkewnes dan nilai ZKurtosis berbeda diantara + 2,58 (a = 1%), maka
disimpulkan data penelitian berdistribusi normal,sedangkan deteksi outlier data
penelitian menggunakan skewness score (Z-score). Apabila nilai minimum dan
32
maksimu z-Score berbeda diantara + 2,58 (a = 1%), maka data disimpulkan

berdistribusi normal (Hair et al.,1998, p. 72-77) data yang tidak normal harus
ditranformasikan kedalam bentuk logaritma(log) atau logaritma natural (Ln), kemudian
dilakukan pengujian ulang (Santoso, 2002a, p. 214; Zulganef,2002).
2.
Uji Multikolinearitas
Uji multikolinearitas digunakan untuk menumnjukkan ada-tidaknya hubungan
yang kuat antara variable-vriabel dalam model penelitia. Data penelitian yang tidak
dikehendaki dalam anaisis diskriminan adalah tidak terjadi multiko. Uji mutikolineritas
dalam penelitian ini menggunakan korelasi matriks Antar variable bebas penelitian.
Apabila nilai korelasi matriks (Pearson Correlation) < 0,08), maka disimpulkan antar
variabel bebas tidak terjadi hubungan kuat atau tidak terjasi multikolinearitas (Gujarati,
2003). Apabila terjadi multikolinearitas, maka salah satu data (variabel bebas)
penelitian dibuang (tidak dipakai) kemudian dilakukan pengujian ulang.
3. Uji Matriks Konvarians (Menilai Variabel Yang Layak Untuk Dianalisis)
Matriks Konvarians dari semua variabel bebas yang dekehendaki pada analisis
diskriminan aadalah sama (equal).
Hipotesis statistic yang diajukan:
Ho: Group convarience matrices adalah relatif sama.
Hi: Group convarience matrices adalah berbeda secara nyata.
Uji matriks konvarians dalam penelitian ini menggunakan Boxs M. Apabila nilai
sig. (Boxs M) > 0,05, maka Ho tidak dapat ditolak (diterima).
Sama tidaknya group covariace matrices juga bisa dilihat dari table output SPSS Log
determinat.Bila Nilai Log determinant pada maing-masingkelompok tidak berbeda
banyak, maka
group covariace matrices akan relative sama untuk beberapa
kelompok yang dianalisis. Apabila group covariace matrices berbeda secara nyata,
maka proses pengolahan data seharusnya tidak bisa dilakukan (Santoso, 2002a, p.
152-153).
4.6.1.2. Tahapan Pada Analisis DIskriminan

Tahapan yang harus dilakukan pada analisis diskriminan dapat dijelskan
sebagai berikut:
33
1. Memformulasikan Masalah
a. Langlkah pertama dari memformulasikan masalah aadalkah menetapkan
variabel-variabel penelitian berikut sakala yang digunakan. Model analisis diskriminan
terdiri dari kombinasi linier dari bentuk berikut (Hair et al.,1998):
Zjk
= a + W1X1k = W2X2k+ + WnXnk
(non matrik)
(5)
(matrik)
Dimana:
Zjk
= Skor Z dikriminan dari fungsi diskriminan j untuk objek k.

(Variabel tergantung berupa data non matrik).
= Konstanta
Wi
Bobot atau koevisien diskriminan untuk variabel bebas i.
Xjk
= variabel Bebas, yang terdiri dari keamanan, kebersihan, jalan,

penerangan dan fasilitas (data matrik atau interval).
b. Langkah kedua adalah membagi sampel penelitian menjadi dua bagian dengan
proposi tertentu,yaitu:
1)
Satu
bagian
mengestimasikan
dari
sampel
estimasi
(sampel
analisis),digunakan
untuk
fungsi diskriminan (missal 75%).
2) Satu bagian yang lain disebut sampel holdout atau sampel validasi, digunakan
untuk memvalidasi fungsidiskriminan (misal 25%)
Proposi jumlah sampel penelitian untuk sampel estimasi dan holdout tidak ada suatu
ketetapan khusus, sehingga besarnya bebas ditentukan oleh peneliti atau penelitian
lain yangv diacu.
2. Megestimasi Koefisien Fungsi Diskriminan
Megestimasi koefisien fungsi diskriminan mempunyai dua metode, yaitu
metode langsung (direct method) dimana seluruh variabel predictor (bebas)
disertakan bersama-sama, dan metode bertahap (stepwhise method) diman variable
predictor dimasukkan satu demi satu (Malhotra, 2005). metode yang digunakan
dalam penelitian ini yaitu metode stepwise karena penelitian ini banyak menggunkan
variabel bebas dan akan melakukan seleksi variabel-variabel bebas mana saja yang
mempunyai disciminant power tinggi Hair et al.,1998: Supranto, 2004).
Berdasarkan hasil pengolahan data dengan SPSS (v.11.5), maka akan
dihasilkan:
34
a. print out (output) SPSS Group Statistics, yang berisi mean dan SD (Standart
Deviation) masing-masing predictor (variabel bebas), dimana predictor dengan mean
paling besar dan biasanya di ikiuti SD (paling kecil)
menunjukkan predictor tersebut sebagai pembeda utama nilai perumahan, baik pada
kelompok satu (ada estate management) atau pada kelompok dua (tidak ada estate
management).
b. berdsarkan nilai sig. f pada print out SPSS Variables not in the analysis,
Prediktor-prediktor yang mempunyai Sig. F < 0,05 akan dikeluarkan dan masuk pada
Variables In The Analysis. Sebaliknya, predictor-prediktor yang mempunyai Sig. F >
0,05 akan dipertahankan dan tidak dianalisis. Dengan demikian, pada print out SPSS
Variables Entered/Removed
atau
Variables In The Analysis hanya akan
diotampilkan predictor-prediktor yang benar-benar membedakan antara kelompok satu

dan kelompo dua, yang nantinya akan dianalisis.
c.
Masing-masing predictor yang masuk dalam kategori Variables In The Analysis

akan menghasilkan nilai Wilks lambda, yang ditunjukan pada print out SPSS Wilks
Lambada. Wilks lambda pada prinsipnya adalah varians total dalam discriminant
score yang tidak bisa dijelaskan oleh perbedaan diantara grup-grup yang ada
(santoso, 2002b, p. 162). Misalnya, Wilks lambda pada step-1, variabel keamanan
(X1) sebesar 0,894 dan Sig. F <0,05 menunjukkan bahwa 89,4% varians tidak dapat
dijelaskan oleh
Perbedaan antar kelompok dan keberadaanya signifikan. Wilks lambda pada
beberapa predicator (misalnya X2, X3 dan seterusnya) nilai akan bertambah kecil,
atau varians yang tidak dapat dijelaskan semakin kecil. Nilai varians yang semakin
kecil berarti baik bagi model diskriminan, karena jumlah varians yang tidak dapat
dijelaskan semakin kecil.
3. Menentukan Signifikan Fungsi Diskriminan

a. Oleh karena terdapat dua kelompok yang dianalisis, maka hanya ada satu fungsi
diskriminan yang diestimasi, yang ditunjukkan pada output SPSS Canonical
Discriminant Funcion Coefficients. Beedasarkan output tersebut,maka fungsi
diskriminan dapat disusun,yaitu:
Zjk
= a + W1X1k + W2W2k + + WnWnk
(6)
Kegunaan fungsi diskriminan tersebut untuk mengetahui sebuah case(dalam sebuah

kasus ini adalah nilai perumahan) masuk pada kelompok satu atau kelompok dua.
35
b. Ukuran-ukuran statistik yang berkaitan dengan fungsi diskriminan, yaitu (Zulganef,

2002; Santoso, 2002; Malhotra, 2005):
1) Eigenvalue, yaitu rasio antara jumlah kuadrat antar kelompok dengan
Jumlah kuadrat dalam kelompok. Eigenvalue yang lebih besar (besar)
menyiratkan fungsi yang superior.
2) % of varience, menunjukan kemampuan fungsi diskriminan memprediksi
perbedaan kelompokyang ada pada variabel dependen.
3) Canocical correlations, menunjukan tingkatan asosiasi antara skor diskriminan
dengan kelompok. Ukuran skala asosiasi berbeda antara os.d 1, semakin besar
nilai korelasi menunjukan hubungan semakin kuat.
4) Wilks lambda, menunjukkan resiko jumlah kuadrat dalam kelompok dengan
jumlah kuadrat total. Nilai Wilks lambda yang besar (mendekati 1)
mengindikasikan bahwa rata-rata kelompk tidak berbeda. Sebaliknya, nilai
Wilks lambda yang kecil (mendekati 0) mengidentifikasi bahwa rata-rata
kelompok berbeda.
5) Chi square dan Sig., digunakan untuk melihat signifikan-tidaknya fungsi
diskriminan yang terbentuk. Di mana hipotesis statistic yang diajukan, yaitu:
H0:
Tidak ada perbedaan nilai perumahan yang ada estate management
dengan yang tidak ada estate management

H1: Ada perubahan nilai perumahan yang ada estate management dengan
yang tidak ada estate management.
Nilai Wilks lambda yang kecil (mendekati 0) yang ditransformasi menjadi nilai
Chi Squere yang besar dan diikuti dengan Sig. < 0,05, menunjukan H 0 ditolak,
artinya ada perbedaan yang signifikan antar kelompok (kelompok satu dan
kelompok dua).
4. Menentukan Validitas dan Akurasi Fungsi Diskriminan
a. Analisis Groups Centroids
sebelum menentukan validitas dan akurasi fungsi diskriminan, maka
terlebih dahulu akan dianalisis Group centroids, karena hasil akhir dari pembahasan
tersebut akan menghasilkan Casewise Statistics, dan dari Casewise Statistics akan
menghasilkan Classification Result.
1) Group centroids, yaitu nilai rata-rata untuk skor diskriminan pada sebuah
kelompok, di mana sejumlah Centroids sesuai dengan jumlah kelompok
36
(masing-masing kelompok menghasilkan satu centroids). Nilai centroids Z kritis

(ZCU), dimana formula menghitung ZCU ditunjukan sebagai berikut (hair et al..
1998)
Dimana :
ZCU
= Angka Z kritis
NA
= Banyaknya kelompok A
NB
= banyaknya kelompok B
ZA
= centroids Kelompok A
ZB
= centroids Kelompok B
Angka Z kritis digunakan sebagai cut off score (nilai halus ) untuk
menentukan apakah case (jawaban responden) Masuk pada kelompok satu
atau dua pada Predicted Group di output SPSS casewise Statistics, dimana
ketentuannya adalah sebagai berikut:
a) Apabila Discriminant Score > Z CU,maka case masuk kelompok satu
pada predicted Group Membership. Pada tabel tersebutr akan
diketahui Number Correctly Classified (n) atau jumlah kelompok
(misalnya kelompok 1) yang beralih ke posisi kelompok lain (yaitu
kelompok 2). Berdasarkan jumlah kelompok yang tetap pada posisi
semula (baik kelompok 1 dan2). Maka dapat di hitung Percent
Coreectly Classified dengan formulasi:
Number Correctly Classfied
Percent Correctly Classified =
x 100%(8)
Total Number of Observation
Keterangan:
Percent Correctly Classified
Number Correctly Classfied
= Persentase ketepatan klasifikasi

= Jumlah anggota kelompok yang tetap
berada pada kelompoknya
Total Number of Observation
= Jumlah keseluruhan sampel analisis
(kelompok satu dan kelompok dua).
Sebagai contoh: jumlah kelompok 1 = 37, yang tetap pada kelompok 1 = 27 (beralih
ke kelompok 2 = 11). Jumlah kelompok 2 = 37, yang tetap pada kelompok 2 = 24
(beralih ke kelompok 1 = 13 ) maka Percent Correctly Classified = ( 27 + 24 ) / ( 3 8 +
37 ) x 100% = 68.0% Percent Correctly Classified sebesar 68,0% (suatu jumlah yang
Optimum).
b. menentukan Validitas Fungsi Diskriminan
37
validitas fungsi Diskriminan dilakukan melalui perbandingan keakuratan

Klasifikasi, yaitu perbandingan antara matriks klasifikasi sampel
Estim,asi ( contoh di atas 75%, ini disebut Maximum Chance Criterion atau
CMAX) dan matriks klasifikasi sampel holdout (contoh di atas 25%) dengan
Proportional Change Criterion (CPRO)
Formulasi menghitung Proportional Change Criterion (Hair et al., 1998.)
ditunjukkan sebagai berikut :
CPRO = p + ( l - p)
Dimana :
/
CPRO
= Proportional Change Criterion
= Prosentase kelompok pertama ( misal 75%)
lp
= Prosentase kelompok kedua (yaitu 25%)
Berdasarkan data di atas, yaitu 75% dan 25%, maka CPRO sebesar
62,5% dan kemudian dibandingkan dengan 75% (C MAX). Oleh karena 75%
(CMAX)
> 62,5% (CPRO) menunjukkan bahwa fungsi diskriminan terbukti
valid atau dapat diterima (acceptable).

c.
Menetukan Akurasi Fungsi Diskriminan

Akurasi fungsi diskriminan dapat diketahui melalui perbandingan nilai
Presss Q statistic dengan nilai kritis pada level 1% yaitu 6,63. Presss Q yaitu
nilai yang mencerminkan signifikan akurasi klasifikasi secara statistik. Bila
Presss Q > 6,63 maka fungsi diskriminan terbukti signifikan, atau fungsi
diskriminan yang diperoleh mempunyai tingkat akurasi (nilai prediksi) yang
cukup baik,. Sehingga layak untuk diinterpretasikan lebih lanjut.
Formulasi menghitung Presss Q ( Hair et al., 1998):
Dimana :
Presss Q = Nilai akurasi klasifikasi.
N
= Total sampel.
= Number Correctly Classified (jumlah sampel pengamatan

yang diklasifikasi dengan benar )
38
= Jumlah kelompok
Nilai n dapat diketahui dari output SPSS, baik ClassificationResult
maupun
ClassificationResult (Holdout) , di mana keduanya adalah
ringkasan hasil dari output SPSS Casewise Statistics

5. Mengetahui Variabel Bebas yang Dominan
Untuk mengetahui salah satu variable bebas (predictor) yang mempunyai
kontribusi dominan terhadap kelompok yang ada pada variable tergantung
dapat digunakan Descriminant Weights ( pada print uot SPSS Standardized
Canonocal Discriminat Function Coefficients ) dan Discriminant Loading (pada
print uot SPSS Structure Matrix) (Hair et al., 1998).
Prediktor atau variable bebas yang memiliki Weights dan/atau Loading
yang paling besar menunjukkan bahwa predictor tersebut yang paling mampu
membedakan
kelompok
(nilai
perumahan
dengan
dan
tanpa
estate
management).
4.7. Diagram alir Penelitian

Arus kegiatan penelitian secara keseluruhan harus dirangcang sebaik baiknya,
karena arus kegiatan penelitian adalah sebagai pedoman dalam mengadakan
penelitian dan mengetahui prestasi yang telah dicapai dalam penelitian ini.
Adapun arus kegiatan penelitian secara keseluruhan adalah sebagai berikut :
Mulai
Data Perumahan Balikpapan
Estate
Estate Manajemen
Manajemen
Keamanan
Keamanan 2.
2. Kebersihan
Kebersihan 3.
3. Jalan
Jalan
4.
Penerangan
5.
Fasilitas
4. Penerangan
5. Fasilitas
39
Ada Estate
Manajemen
Tidak Memiliki
Estate Manajemen
Nilai Perumahan
Perbedaan nilai
perusahaan
Kesimpulan saran
BAB V
ANALISA DAN PEMBAHASAN
5.1. Gambaran Umum Sampel Penelitian.
Di Balikpapan terdapat 14 perumahan (real estate) yang pengelolahan
lingkungan ditangani pihak pengembang atau memiliki estate management (EM) dari
31 perumahan yang tidak memiliki estate management Berdasarkan kriteria yang
ditetapkan (lihat Bab 5), dari 14 perumahan yang memiliki estate management diambil
40
3 perumahan, demikian halnya dengan perumahan yang tidak memiliki estate

management juga diambil 3 perumahan, sebagai mana ditunjukan pada table 4.1. Hal
ini berarti, pengambilan sampel penelitian, baik untuk uji validitas dan rehabilitas alat
ukur maupun untuk analisis penelitian hanya difokuskan pada 6 lokasi perumahan
tersebut.
Tabel 5.1. Perumahan Yang Memenuhi Kriteria Untuk Dijadikan Sampel
Penelitian.
Kelompok
Ada/ Tidak Ada Estate
No
Nama Perumahan
Management
1
Ada Estate Management
1
Citra Bukit Indah
2
Balikpapan Regency
3
Sepinggan Pratama
2
Tidak
Ada
Estate
1
Batu Ampar Lestari
Management
2
Kota Citra Graha
3
Wahana Asri
Sumber : hasil pengamatan
5.2. Hasil Uji Validitas dan Rehabilitas Alat Ukur (Kuesioner).

Dalam usaha memperoleh informasi yang akurat mengenai alat ukur, maka
seluruh pertanyaan yang digunakan sebagai alat ukur (Lampiran 2) dilakukan uji awal
(pretest), yaitu uji validitas dan rehabilitas kepada 30 orang responden yang
menempati 12 lokasi perumahan (lihat Tabel 5.1). Tabulasi data jawaban 30 orang
responden ditunjukan pada Lampiran 3. Hasil pengelolahan data validitas dan
relianilitas ditunjukan pada Lampiran 4 dan untuk keperluan analisis disajikan kembali
di bawah ini.
1. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Keamanan.
Kode
MAN1
MAN2
MAN3
MAN4
Tabel 5.2. Hasil Uji Validitas Variabel Keamanan.

Pertanyaan
Korelasi
Validitas
Satpam dapat menjaga keamanan
0,6265
perumahan
dengan
baik,
yang
diindikasikan dengan tidak adanya
pencurian di komplek perumahan.
Satpam selalu memeriksa setiap tamu/
0,8008
orang lain yang masuk ke kompleks
perumahan
Pos satpam dan sarana yang
0,9493
dibutuhkan oleh satpam tersedia
dengan baik
Pergantian jadwal kerja satpam sesuai
0,7804
Putusan
Valid
Valid
Valid
Valid
41
dengan waktu yang ditetapkan

Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.1).
Keterangan : Korelasi validitas 0,361
Alat ukur dinyatakan valid.
Tabel 5.2 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable keamanan
perumahan adalahan valid, karena memiliki korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga
memenuhi kriteria validitas yang disyaratkan.
Tabel 5.3. Hasil Uji Validitas Variabel Keamanan.
Pernyataan
Reliability Coefficients
r-Alpha
0,7941
Putusan
Reliabel

Keterangan : r-Alpha 0,6
Tabel 5.3 menunjukan bahwa variabel keamanan reliabel, karena memiliki

Reliability Coefficients > 0,60, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang
disyaratkan.
2. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Kebersihan.
Tabel 5.4 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable kebersihan
perumahan adalahan valid, karena memiliki korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga
memenuhi kriteria validitas.
Kode
SIH2
SIH2
SIH3
SIH4
Tabel 5.4. Hasil Uji Validitas Variabel Kebersihan.

Pertanyaan
Korelasi
Validitas
Petugas pengangkut sampah mengambil
0,6641
sampah warga sesuai dengan jadwal
yang ditetapkan.
Jalan Jalan di dalam komplek
0,7771
perumahaan tiap hari dibersihkan.
Selokan got di komplek perumahan
0,7379
dibersihkan, baik pada musim hujan atau
kemarau.
Kebersihan fasilitas umum dan fasilitas
0,6237
social dijalankan dengan tahnggung
jawab.
Putusan
Valid
Valid
Valid
Valid

Alat ukur dinyatakan reliabel.
Tabel 5.5. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Kebersihan.
42
Pernyataan
r-Alpha
0,6405
Putusan
Reliabel

Keterangan : r - Alpha 0,60
Tabel 5.5 menunjukan bahwa variable kebersihan perumahan reliabel, karena

memiliki Reliability Coefficients > 0,60, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang
disyaratkan.
3. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Jalan.
Tabel 5.6. Hasil Uji Validitas Variabel Jalan.
Kode
Pertanyaan
LAN2 Jalan jalan di dalam kompleks perumahan dirawat
dengan baik, dan bila ada kerusakan cepat
diperbaiki.
LAN2 Papan nama jalan di dalam kompleks perumahan
berada pada posisi yang mudah terbaca.
LAN4 Di komplek perumahan terdapat papan penunjuk
arah dan rambu rambu lalu lintas yang memadai
LAN4 Lebar jalan di dalam komplek perumahan memadai
untuk dua kendaraan yang bersimpangan (masuk
dan keluar).
Korelasi
Validitas
Putusan
0,7784
Valid
0,7537
Valid
0,7020
Valid
0,7341
Valid

Tabel 5.6 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable jalan perumahan
valid, karena memiliki korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga memenuhi kriteria
reliabilitas yang disyaratkan.
Tabel 5.7. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Jalan.
Pernyataan
r-Alpha
0,7162
Putusan
Reliabel

Tabel 5.7 menunjukan bahwa variable Jalan perumahan reliabel, karena

disyaratkan.
4. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Penerangan.
Kode
Tabel 5.8. Hasil Uji Validitas Variabel Penerangan.

Pertanyaan
Korelasi
Putusan
43
TER1
TER2
TER3
TER4
Penerangan pada lokasi fasilitas umum

memadai
Penerangan pada lokasi fasilitas sosial
memadai
Penerangan pada jalan utama komplek
perumahan memadai
perumahan memadai
Validitas
0,8075
Valid
0,8675
Valid
0,8455
Valid
0,7937
Valid

Tabel 5.8 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable penerangan
perumahan valid, karena memiliki korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga memenuhi
kriteria validitas yang disyaratkan.
Tabel 5.9. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Jalan.
Pernyataan
r-Alpha
0,8446
Putusan
Reliabel

Tabel 5.9 menunjukan bahwa variable penerangan perumahan reliabel, karena

disyaratkan.
5. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Fasilitas.

Tabel 5.10 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable fasilitas
perumahan valid, karena memiliki korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga memenuhi
kriteria validitas yang disyaratkan.
Kode
FAS1
FAS2
FAS3
FAS4
Tabel 5.10. Hasil Uji Validitas Variabel Fasilitas.

Pertanyaan
Korelasi
Validitas
Di komplek perumahan ada program
0,8685
penghijauan kiri kanan jalan yang
dikerjakan/ dirawat dengan baik
0,9206
pertamanan yang dikerjakan/ dirawat
dengan baik
Pemeliharaan fasilitas umum di lakukan
0,9189
secara berkala dan penuh tanggung
jawab
Pemeliharaan fasilitas sosial di lakukan
0,8718
Putusan
Valid
Valid
Valid
Valid
44

jawab
Tabel 5.11. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Fasilitas.

Pernyataan
r-Alpha
0,9166
Putusan
Reliabel

Tabel 5.11 menunjukan bahwa variable fasilitas perumahan reliabel, karena

disyaratkan.
5.3. Analisis Deskriptif

5.3.1. Tabulasi Silang Antar Demografi Perumahan.
Berdasarkan hasil uji validitas dan reliabilitas di atas, maka kuesioner
diputuskan layak disebarkan kepada responden untuk mendapatkan data penelitian .
Jumlah responden , yaitu penghuni perumahan yang mudah ditemui (convenience)
ditetapkan 80 orang responden dari kelompok satu dan 80 orang dari kelompok dua.
di 6 lokasi perumahan yang memenuhi kriteria. Jumlah masing-masing responden
pada setiap kompleks perumahan bervariasi antara 7 s.d 18 orang, sebagai mana
ditunjukan pada Tabel 5.12.
Jawaban 160 orang responden (80 orang kelompok satu dan 80 orang
responden kelompok dua) yang terkumpul selanjutnya ditabulasi, di mana tabulasi
jawaban responden selengkapnya ditunjukan pada lampiran 5. Pada lampiran 5
ditunjukan bahwa nilai jawaban setiap variable dirata-rata (mean), yaitu mean
keamanan (m_man), mean kebersihan (m_sih), mean jalan (m_lan) mean penerangan
(m_ter), mean fasilitas (m_fas), dan nilai keseluruhan (a_II).
Tabel 5.12. Jumlah Sampel dari Setiap Nama Perumahan.
Kelompok
Ada/ tidak Ada
Nama Perusahaan
Jum
Estate
lah
management
Sa
mp
el
1
Ada
Estate
Citra Bukit Indah
27
Management
Balikpapan
26
Regency
Sepinggan
27
Pratama
Sub
Total
80
45
Tidak Ada Estate

Management
Batu Ampar Lestari

Kota Citra Graha
Wahana Asri
30
30
20
Total
160
80
160
Sumber : Lampiran 7.
Selanjutnya masing masing mean dan nilai keseluruahn dideskripsikan ke

dalam 2 katagori , yaitu kurang baik (mean < 4,0) dan baik (mean > 4,0), sehingga
dapat dibuat Tabulasi Silang, di mana hasilnya ditunjukan pada Lampiran 8, dan untuk
keperluan analisis akan dideskripsikan secara runtut di bawah ini.
1. Tabulasi Silang Antar Luas Tanah dan Luas bangunan.
Tabel 5.13. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Luas Bangunan
Count
Estate
Manage
ment
Ada
Luas
estate Tanah
Mgm
(m2)
<100
<= 150
151 - <= 200
201 - <= 250
251 - <= 300
> 300
Total
Luas <= 150
Tanah 151 - <= 200
(m2)
201 - <= 250
Total
Sumber : Lampiran 8.1
Tidak
Ada
estate
mgm
12
0
0
0
0
12
6
1
0
7
Luas Bangunan (m2)

101 <=
201
30
200
1
<=
<=
300
40
0
0
0
9
6
14
20
0
1
0
0
23
27
2
0
54
9
5
61
>
4
0
0
0
0
3
10
5
18
Total
12
15
37
11
5
80
8
64
3
12
8
80
Tabel 5.13 menunjukan bahwa perumahan yang ada estate management

maupun tidak ada estate management cenderung mempunyai luas bangunan lebih
besar dari luas tanah yang ada. Hal ini menunjukan bahwa perumahan pada dua
46
kelompok perumahan tersebut cenderung memiliki dua lantai, tentunya dengan

pertimbangan lebih memadai untuk keluarga besar atau perabot rumah tangga yang
banyak.
2. Tabulasi Silang Antar Luas Tanah dan Iuran Pemeliharan Lingkungan
Tabel 5.14. Tabulasi Silang Antara Luas tanah dengan
Iuran Pemeliharaan Lingkungan.
Count
Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp)
Estate
Manage
ment
Ada
Luas
estate Tanah
Mgm
(m2)
<= 150
151 - <= 200
201 - <= 250
251 - <= 300
> 300
Total
G
ra
ti
s
0
6
6
0
0
1
2
Tidak
Ada
estate
mgm
Luas <= 150

Tanah 151 - <= 200
(m2)
201 - <= 250
Total
1<=
10
00
00
12
2
12
0
0
26
10000
1 - <=
20000
0
20000
1 - <=
30000
0
>
300
000
0
7
7
7
2
23
0
0
3
1
3
7
0
0
9
3
0
12
T
ot
al
12
15
37
11
5
80
8
64
8
64
8
80
8
80
Tabel 5.14 menunjukan bahwa perumahan yang ada estate management

menetapkan iuran pemeliharaan lingkungan setiap bulan sangat bervariatif (gratis s.d
> Rp 300 Ribu) untuk setiap kelompok luas tanah. Iuran gratis hanya ada pada
komplek perumahan dikarenakan perumahan tersebut baru di huni. Luas tanah yang
lebih besar cenderung mempunyai iuran pemeliharaan lingkungan relative besar.
Sebaliknya, perumahan yang tidak ada estate management berapa pun luas tanahnya
iuran pemeliharaan lingkungan maksimal Rp 100 Ribu setiap bulan (Rp 30 ribu s.d Rp
65 ribu). Besar kecilnya iuran pemeliharaan lingkungan tersebut diasumsikan
didasarkan atas kesepakatan warga dengan suatu catatan tidak memberatkan warga.
Hal ini berbeda dengan iuran pemeliharaan linkungan yang ada estate management ,
di mana besarnya iuran ditetapkan oleh pengelola perumahan.
3. Tabulasi Silang
Lingkungan.
Antara
Luas
Bangunan
dengan
Iuran
Pemeliharaan
47
Tabel 5.15. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan

Iuran Pemeliharaan Lingkungan.
Count
Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp)
Estate
Manage
ment
Ada
estate
300
Mgm
400
G
ra
ti
s
Luas
<= 100
Bangunan
201 - <=
(m2)
0
2
1
0
0
1
2
301 - <=
> 400
Total
Tidak Ada
Ada
200
estate
mgm
250
Luas
Tanah
1<=
100
000
10000
1 - <=
20000
0
20000
1 - <=
30000
0
>
300
000
12
7
7
0
26
0
13
0
10
23
0
1
2
4
7
0
0
8
4
12
<= 150
151 - <=
8
64
201 - <=
8
80
(m2)
8
8
0
Total
Tabel
5.15
menunjukan
bahwa
perumahan
yang
ada
estate
management menetapkan iuran pemeliharaan lingkungan setiap bulan sangat

bervariatif (gratis s.d > Rp 300 Ribu) untuk setiap kelompok luas Bangunan. Iuran
gratis hanya ada pada komplek perumahan dikarenakan perumahan tersebut relative
baru di huni Luas bangunan yang lebih besar cenderung mempunyai iuran
pemeliharaan lingkungan relative besar. Sebaliknya, perumahan yang tidak ada estate
management berapa pun luas bangunannya iuran pemeliharaan lingkungan maksimal
Rp 100 Ribu setiap bulan (Rp 30 ribu s.d Rp 65 ribu). Dengan asumsi yang sama
seperti dijelaskan pada table 5.14.
5.3.2. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan variable Penelitian

Kelompok perumahan sengaja tak dipisahkan, karena hasil penelitian hanya
untuk melihat apakah luas bangunan pada semua variable penelitian (keamanan,
kebersihan,
jalan,
penerangan,
fasilitas,
T
o
t
a
l
1
2
2
3
2
7
1
8
8
0
8
6
4
dan
keseluruhan
nilai
perumahan)
dipersepsikan baik atau kurang baik oleh responden.

1. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Keamanan Perumahan.
48

Keamanan Perumahan
Count
Luas
Bangunan
200
(m2)
300
<= 100
101 - <=
201 - <=
301 - <=
Keamanan Perumahan
Kurang
Baik
Baik
7
12
20
41
4
31
4
23
3
15
38
122
Total
19
61
35
27
18
160
400
> 400
Total
Tabel 5.16 menunjukan bahwa meskipun keamanan perumahan dari berbagai

luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keamanan perumahan
baik.
2. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Kebersihan Perumahan.
Kebersihan Perumahan
Count
Luas
Bangunan
200
(m2)
300
<= 100
101 - <=
201 - <=
301 - <=
Keamanan Perumahan
Kurang
Baik
Baik
6
13
13
48
3
32
2
25
1
17
25
135
Total
19
61
35
27
18
160
400
> 400
Total
Tabel 5.17 menunjukan bahwa meskipun kebersihan perumahan dari berbagai

luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya kebersihan perumahan
baik.
3. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Jalan Perumahan.
49
Tabel 5.18 menunjukan bahwa meskipun jalan perumahan dari berbagai luas
bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya jalan perumahan baik.
Jalan Perumahan
Count
Luas
Bangunan
200
(m2)
300
<= 100
101 - <=
201 - <=
301 - <=
Keamanan Perumahan
Kurang
Baik
Baik
9
10
10
51
7
28
3
24
1
17
30
30
Total
19
61
35
27
18
160
400
> 400
Total
4. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Penerangan Perumahan.

Penerangan Perumahan
Count
Luas
Bangunan
200
(m2)
300
<= 100
101 - <=
201 - <=
301 - <=
Keamanan Perumahan
Kurang
Baik
Baik
8
11
16
45
6
29
1
26
3
15
34
126
Total
19
61
35
27
18
160
400
> 400
Total
Tabel 5.19 menunjukan bahwa meskipun penerangan perumahan dari berbagai

luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya penerangan perumahan
baik.
5. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Fasilitas Perumahan.
Fasilitas Perumahan
50
Count
Luas
Bangunan
200
(m2)
300
<= 100
101 - <=
201 - <=
301 - <=
Keamanan Perumahan
Kurang
Baik
Baik
9
10
13
48
5
30
2
25
3
15
32
128
Total
19
61
35
27
18
160
400
> 400
Total
Tabel 5.20 menunjukkan bahwa meskipun fasilitas perumahan dari berbagai

luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya fasilitas perumahan yang
baik.
6. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Keseluruhan Nilai Perumahan
Tabel 5.21. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Keseluruhan Nilai
Perumahan
Count
Luas Bangunan (m2)
<=100
101 - <=
200
201 - <=
300
301 - <=
Keamanan Perumahan
Kurang
Baik
Baik
9
10
15
46
6
29
4
23
4
14
38
122
Total
19
61
35
27
18
160
400
>400
Total
Tabel 5.21 menunjukkan bahwa meskipun keseluruhan nilai perumahan dari

berbagai luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keseluruhan
nilai perumahan baik.
5.3.3. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah Perumahan dengan VariabelVariabel Penelitian
1. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keamanan Perumahan
51
Tabel 5.22 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keamanan Perumahan
Count
Luas Bangunan (m2)
<=150
151 - <=
200
201 - <=
250
251 - <=
Keamanan Perumahan
Kurang
Baik
Baik
8
12
22
57
6
39
2
9
0
5
38
122
Total
20
79
45
11
5
160
300
> 300
Total
Sumber : Lampiran 8.7.
Tabel 5.22 menunjukkan bahwa meskipun keamanan perumahan dari berbagai

luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keamanan perumahan
baik.
2. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Kebersihan Perumahan
Tabel 5.23 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Kebersihan Perumahan
Count
Luas Tanah (m2)
<=150
151 - <=
200
201 - <=
250
251 - <=
Keamanan Perumahan
Kurang
Baik
Baik
7
13
14
65
4
41
0
11
0
5
38
135
Total
20
79
45
11
5
160
300
> 300
Total
Tabel 5.23 menunjukkan bahwa meskipun Kebersihan perumahan dari

berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya Kebersihan
perumahan baik.
3. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Jalan Perumahan
Tabel 5.24 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Jalan Perumahan
Count
Keamanan Perumahan
Kurang
Baik
Total
52
Baik
2
Luas Tanah (m )
<=150
151 - <=
200
201 - <=
250
251 - <=
8
15
6
1
0
30
12
64
39
10
5
130
20
79
45
11
5
160
300
> 300
Total
Tabel 5.24 menunjukkan bahwa meskipun Jalan perumahan dari berbagai luas
tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya Jalan perumahan baik.
4. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Penerangan Perumahan
Tabel 5.25 menunjukkan bahwa meskipun penerangan perumahan dari
berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya penerangan
perumahan baik.
Tabel 5.25 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Penerangan Perumahan
Count
Luas Tanah (m2)
<=150
151 - <=
200
201 - <=
250
251 - <=
Keamanan Perumahan
Kurang
Baik
Baik
8
12
20
59
3
42
3
8
0
5
34
126
Total
20
79
45
11
5
160
300
> 300
Total
5. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Fasilitas Perumahan

Tabel 5.26 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Fasilitas Perumahan
Count
Luas Tanah (m2)
<=150
151 - <=
200
201 - <=
250
Keamanan Perumahan
Kurang
Baik
Baik
9
11
13
66
7
38
3
8
0
5
Total
20
79
45
11
5
53
251 - <=
32
128
160
300
> 300
Total
Tabel 5.26 menunjukkan bahwa meskipun penerangan fasilitas dari berbagai

luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya fasilitas perumahan baik.
6. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keseluruhan Nilai Perumahan.
Tabel 5.27 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keseluruhan Nilai Perumahan
Count
Luas Tanah (m2)
<=150
151 - <=
200
201 - <=
250
251 - <=
Keamanan Perumahan
Kurang
Baik
Baik
9
11
20
59
6
39
3
8
0
5
38
122
Total
20
79
45
11
5
160
300
> 300
Total

berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keseluruhan nilai
perumahan baik.
5.3.3. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan

Variabel-Variabel Penelitian
1. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Keamanan
Perumahan.
Tabel 5.28 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan
Keamanan Perumahan
Count
Iuran Pemeliharaan
Lingkungan (Rp)
Gratis
1 - <= 1000000
100001 - <=
Keamanan
Perumahan
Kurang
Baik
Baik
2
10
32
74
3
20
Total
20
106
23
54
200000
0
1
38
200001 - <=
300000
7
11
122
7
12
160
> 300000
Total
Tabel 5.28 menunjukkan bahwa meskipun keamanan perumahan dari berbagai

iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya
keamanan perumahan baik.
2. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Kebersihan
Perumahan.
Kebersihan Perumahan
Count
Iuran Pemeliharaan
Lingkungan (Rp)
Gratis
1 - <= 1000000
100001 - <=
200000
200001 - <=
300000
Keamanan
Perumahan
Kurang
Baik
Baik
1
11
23
83
0
23
0
7
1
11
25
135
Total
20
106
23
7
12
160
> 300000
Total
Tabel 5.29 menunjukkan bahwa meskipun kebersihan perumahan dari berbagai

kebersihan perumahan baik.
3. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Jalan
Perumahan.
Jalan Perumahan
Count
Keamanan
Perumahan
Kurang
Baik
Baik
Total
55
Iuran Pemeliharaan
Lingkungan (Rp)
Gratis
1 - <= 1000000
100001 - <=
2
24
4
0
0
30
200000
200001 - <=
300000
10
82
19
7
12
130
12
106
23
7
12
160
> 300000
Total
Tabel 5.30 menunjukkan bahwa meskipun jalan perumahan dari berbagai iuran
pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya jalan
perumahan baik.
Perumahan
Penerangan Perumahan
Count
Iuran Pemeliharaan
Lingkungan (Rp)
Gratis
1 - <= 1000000
100001 - <=
200000
200001 - <=
300000
Keamanan
Perumahan
Kurang
Baik
Baik
0
12
30
76
4
19
0
7
0
12
34
126
Total
12
106
23
7
12
160
> 300000
Total
Tabel 5.31 menunjukkan bahwa meskipun penerangan perumahan dari

berbagai iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada
umumnya penerangan perumahan baik.
5. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Fasilitas
Perumahan.
Tabel 5.32 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Fasilitas
Perumahan
Count
Keamanan
Perumahan
Kurang
Baik
Total
56
Baik
Iuran Pemeliharaan
Lingkungan (Rp)
Gratis
1 - <= 1000000
100001 - <=
1
28
3
0
0
32
200000
200001 - <=
300000
11
78
20
7
12
128
12
106
23
7
12
160
> 300000
Total
Tabel 5.32 menunjukkan bahwa meskipun fasilitas perumahan dari berbagai

fasilitas perumahan baik.
Perumahan.
Tabel 5.33 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan Keseluruhan
Nilai Penerangan Perumahan
Count
Iuran Pemeliharaan
Lingkungan (Rp)
Gratis
1 - <= 1000000
100001 - <=
200000
200001 - <=
300000
Keamanan
Perumahan
Kurang
Baik
Baik
1
11
32
74
4
19
0
7
1
11
38
122
Total
12
106
23
7
12
160
> 300000
Total

berbagai iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada
umumnya keseluruhan nilai perumahan baik.
5.3.4. Deskripsi Perbedaan Nilai Total pada Dua Kelompok Perumahan

Analisis di bawah ini disajikan untuk mengetahui adanya perbedaaan nilai total
masing-masing indikator variabel penelitian pada dua kelompok perumahan yang
dianalisis, sehinggan akan dapat diketahui mana indikator variable penelitian yang
57
lebih baik, untuk kelompok satu (ada estate management) atau kelompok dua
(tidak ada estate management), lihat Tabel 5.34.
Tabel 5.34. Nilai Total Masing-Masing Indikator Variabel Penelitian
No.
Keamanan 1
Keamanan 2
Keamanan 3
Keamanan 4
Kebersihan 1
Kebersihan 2
Kebersihan 3
Kebersihan 4
Jalan 1
Jalan 2
Jalan 3
Jalan 4
Penerangan 1
Penerangan 2
Penerangan 3
Penerangan 4
Fasilitas 1
Fasilitas 2
Fasilitas 3
Fasilitas 4
Keseluruhan
Pernyataan
Satpam dapat menjaga keamanan
perumahan dengan baik, yang
didedikasikan dengan tidak adanya
pencurian di komplek perumahan
Satpam selalu memeriksa setiap
tamu/orang lain yang masuk ke komplek
perumahan
Pos satpam dan sarana yang dibutuhkan
oleh satpam tersedia dengan baik
Pergantian jadwal kerja satpam sesuai
dengan waktu yang telah ditetapkan
Keseluruhan Keamanan
Petugas pengangkut sampah mengambil
sampah warga sesuai dengan jadwal
yang ditetapkan
Jalan-jalan di komplek perumahan tiap
hari dibersihkan
Selokan got di komplek perumahan
diersihkan, baik pada musim hujan atau
kemarau
Kebersihan fasilitas umum dan fasilitas
sosial dijalankan dengan tanggung jawab
Keseluruhan Kebersihan
Jalan-jalan di komplek perumahan dirawat
dengan baik, dan bila ada kerusakan
cepat diperbaiki380
Papan nama jalan di dalam kompkek
perumahan berada pada posisi yang
mudah dibaca
Di komplek perumahan terdapat papan
peetunjuk arah dan rambu-rambu lalu
lintas yang memadahi
Lebar jalan di komplek perumahan
memadahi untuk dua kendaraan yang
bersimpangan (masuk dan keluar)
Keseluruhan Jalan
Penerangan pada lokasi fasilitas umum
memadahi
Penerangan pada lokasi fasilitas sosial
memadahi
perumahan memadahi
Penerangan pada jalan bukan utama
komplek perumahan memadahi
Keseluruhan Penerangan
penghijauan kiri-kanan jalan yang
dikerjakan/dirawat baik
pertanaman yang dikerjakan/dirawat
dengan baik
Pemeliharaan fasilitas umum dilakukan
jawab
Pemeliharaan fasilitas social dilakukan
jawab
Keseluruhan Fasilitas
Secara keseluruhan, pengelolahan
lingkungan yang ada di komplek
perumahan bagus
Ada EM
Tanpa EM
(ada EM-Tanpa
EM)*
Sig.
(2-tailed)
377
376
0,001
393
347
46
0,040
399
343
56
0,048
395
362
33
0,028
1564
1428
136
0,029
386
384
0,002
394
376
18
0,015
376
362
14
0,012
387
343
44
0,038
1543
1465
78
0,017
379
377
0,002
403
380
23
0,019
394
359
35
0,030
402
390
12
0,010
1578
1506
72
0,015
379
365
14
0,012
389
366
23
0,019
395
362
33
0,028
387
352
35
0,030
1550
1445
105
0,022
378
365
13
0,011
375
343
32
0,028
382
346
36
0,031
380
353
27
0,023
1515
1407
108
0,024
357
325
32
0,030
Sumber : Lampiran 9.1, 9.2, dan 9.3.
Keterangan : * Apabila nilai (Ada EM-Tanpa EM) Positif, maka nilai perumahan
58
yang ada estate management lebih bagus dari pada perumahan yang
tidak ada estate management.
Sig. (2-tailed) < 0,05, perbedaan tersebut signifikan.
Tabel 5.34 menunjukkan bahwa nilai total masing-masing indikator variabel
( Keamanan 1 s.d Fasilitas 4), variabel penelitian ( keamanan, kebersihan, jalan,
penerangan, fasilitas ), dan nilai keseluruhan perumahan untuk perumahan yang ada
estate management lebih besar dari perumahan yang tidak ada estate management .
Realitas tersebut menunjukkan bahwa nilai perumahan yang ada estate management
untuk setiap indikator yang diteliti adalah lebih baik dari pada nilai perumahan yang
tidak ada estate management. Hal ini dapat dimungkinkan karena perumahan yang
ada estate management,
penanganan pemeliharaan lingkungannya mulai dari
keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan pemeliharaan fasilitas lebih terkontrol

dan efektif, sehingga hasilnya lebih baik. Perbedaan nilai tersebut setelah diuji
terbukti segnifikan (Sig. < 0,05). Dengan demikian dapat dikatakan, bahwa perumahan
yang pemeliharaanya dikelolah oleh estate management adalah lebih baik dari pada
perumahan yang tidak ada estate management .
5.4. Uji Asumsi

Uji Asumsi dimaksudkan agar diperoleh hasil pengolahan data yang akurat,
sehingga data penilitian layak dianalisis lebih lanjut dengan menggunakan analisis
diskriminasi.
Data
penelitian
yang
meliputi
keamanan,
kebersihan,
jalan,
peneranagan, dan fasilitas ditunjukkan pada Lampiran 5 (Data Entry SPSS) dan
Lampiran 6 (Data Zscore untuk uji Outlier). Selanjutnya, data penilitian tersebut diolah
dengan SPSS untuk diuji asumsi klasik, Hasil uji asumsi klasik, yang meliputi uji
normalitas, Outlier data, uji multikolinieritas, dan matriks konvarians ditunjukkan pada
Lampiran 10, untuk keperluan analisis disajikan kembali secara runtut dibawah ini.
1. Uji Normalitas Data Penelitian.
Tabel 5.35. Hasil Uji Normalitas Data Penelitian
Skweness
Variabel
Statistic
(6/N)
Kurtosis
ZSkweness
Statistic
(24/N)
Zkurtosis
Keamanan
160
-0,211
0,194
-1,090
-0,346
0,387
-0,893
Kebersihan
160
-0,322
0,194
-1,663
-0,312
0.387
-0,806
Jalan
160
-0,438
0,194
-2,262
-0,288
0,387
-0,744
59
Penerangan 160
0,399
0,194
2,060
0,110
0,387
0,284
Fasilitas
0,425
0,194
2,195
0,014
0,387
0,036
160
Sumber : Lampiran 10.1 diolah

Keterangan : ZSkewness dan ZKurtosis berada pada 2,58, data disimpulkan normal.
Tabel 5.35 menunjukkan bahwa semua data penelitian yang terdiri dari
keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas berdistribusi normal, karena
nilai Zskewness dan Zkurtoris berada pada 2,58, sehingga memenuhi asumsi normalitas
yang disyaratkan dan layak untuk diolah lebih lanjut.
2. Uji Outlier Data Penelitian

Tabel 5.36. Hasil Uji Outlier Data Penelitian
Variabel
N
Minimum
Zscore: Keamanan
160
-2,45161
Zscore: Kebersihan
160
-2,50473
Zscore: Jalan
160
-2,13515
Zscore: Penerangan
160
-2,40576
Zscore: Fasilitas
160
-2,46612
Maximum
2,33545
2,25039
2,56071
2,00911
2,32634
Sumber : Lampiran 10.1 diolah

Keterangan : Nilai Minimum dan Maximum berada pada 2,58, data disimpulkan normal.
Tabel 5.36 menunjukkan bahwa semua data penelitian yang terdiri dari
keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas bebas outlier, karena nilai
Minimum dan Maximum berada pada 2,58, sehingga memenuhi asumsi bebas
outlier yang disyaratkan dan layak untuk diolah lebih lanjut.
3. Uji Multikolinieritas Variabel Penelitian
Tabel 5.37. Hasil Uji Multikolinieritas Variabel Penelitian
Correlations
Keamanan
Kemanan
Pearson
Correlation
1
160
Kebersihan
Jalan
Penerangan
.614**
.000
160
.567**
.
000
16
0
.575**
.000
160
.610**
.
000
16
.589**
.000
160
Sig- (2-Tailed)
N
Kebersihan
Pearson
Correlation
.614**
.000
160
1
160
Fasilitas
.491**
.
000
16
0
.518**
.
000
1
60
Sig- (2-Tailed)
N
Jalan
Pearson
Correlation
0
.567**
.000
160
610**
.000
160
S
N
.575**
.000
160
.589**
.000
160
.491**
.000
160
.518**
.000
160
Sig- (2-Tailed)
N
Fasilitas
Pearson
Correlation
576**
1
.000
160
.530**
.000
160
1
160
.598**
.000
160
ig- (2-Tailed)
Penerangan
Pearson
Correlation
60
Sig- (2-Tailed)
1
60
576**
.
000
16
0
.530**
.
000
16
0
.598**
.000
160
1
160
N
**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

Keterangan : Nilai korelasi < 0,80, variable penelitian bebas multikolinearitas.
Tabel 5.37 menunjukkan bahwa semua variabel penelitian yang terdiri dari
keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas bebas multikolinieritas, karena
nilai korelasi < 0,80, sehingga memenuhi asumsi bebas multikolinieritas yang
disyaratkan dan layak untuk diolah lebih lanjut.
4. Uji Matriks Kovarians Variabel Bebas Penelitian
Tabel 5.38. Hasil Uji Matriks Kovarians Variabel Bebas Penelitian
Test Results
Boxs M
F
Approx
df1
df2
Sig.
21.715
1.382
15
56062.421
.146
Tests null hypothesis of equal population covariance matrices

Keterangan : Sig. > 0,05, maka Ho tidak dapat ditolak (diterima).
Hipotensi statistik yang diajukan, yaitu H 0 : group covariance matrices relatif

sama. Tabel 4.38 menunjukkan bahwa Sig. 0.146 > 0,05, sehingga H 0 tidak dapat
ditolak, atau dapat diartikan group covariance matrices untuk dua kelompok yang
dianalisis adalah relatif sama. Dengan demikian data penelitian sudah memenuhi
asumsi analisis diskriminan, sehingga proses analisis bisa dilanjutkan. Sama dan
61
tidaknya group covariance matrices juga bisa dilihat dari Output Log Determinant
sebagai mana ditunjukkan pada tabel 5.39.
Tabel 5.39. Log Determinant
Log Determinants
E_MGM
Rank
Ada estate mgm

Tidak ada estate mgm
Poled within-groups
5
5
5
Log
Determinant
-4.390
-3.435
-3.728
The ranks and natural logarithms of determinants

Printed are those of the group covariance matrices
Tabel 5.39 menunjukkan Log Determinant untuk satu kelompok satu (perumahan
yang ada estate management ) (-4,390) dan kelompok dua (perumahan yang tidak
ada estate management ) (-3,435) tidak berbeda banyak, hanya 0,955, sehingga
group covariance matrices akan relatif sama untuk kedua kelompok perumahan
tersebut.
5.5. Analisis Diskriminan

Analisis diskriminan mensyaratkan data penelitian dibagi menjadi dua, yaitu
untuk sampel estimasi dan holdout. Dalam penelitian ini, data sebanyak 160 dibagi
menjadi dua, dalam hal ini 120 data (75%) sebagai sampel estimasi yaitu untuk
mengestimasi fungsi/model diskriminan (60 sampel dari kelompok satu dan 60 sampel
untuk kelompok dua) dan sisanya 40 data (25%) sebagai holdout untuk memvalidasi
fungsi
diskriminan.
Pembagian
dta
dilakukan
secara
acak/random
dengan
memperhatikan masing-masing kompleks perumahan terwakili secara proposional.

Data sampel estimasi sebanyak 120 (75%) ditunjukkan pada lampiran (stepwise
method) selengkapnya ditunjukkan pada lampiran 12. Hasil pengolahan data secara
runtut dijelaskan pada sub-sub bab berikut ini.
5.5.1. Analisis Mean Variabel-Variabel Penelitian

Analisis Mean dimaksudkan untuk mengetahui faktor pembeda utama nilai
perumahan, baik yang ada estate management maupun yang tidak ada estate
management.
Tabel 5.40 menunjukkan bahwa pada kelompok satu (perumahan yang ada
estate management) mean yang terbesar adalah mean Jalan (4,9417). Hal ini juga
menunjukkan bahwa faktor pembeda utama nilai perumahan yang tidak ada estate
62
management adalah faktor jalan. Jadi, jalan merupakan nilai pembeda utama
perumahan, baik yang ada estate management maupun tidak ada estate
management.
Std
E_MGM
Ada estate mgm
KEAMANAN
Me
an
Devia
tion
Unwe
ight
Weight
ed
4.85
42
.81990
60
60.000
.76173
60
60.000
.82128
60
60.000
.87596
60
60.000
.91330
60
60.000
.91645
60
60.000
.88429
60
60.000
.87466
60
60.000
.98859
60
60.000
.96451
60
60.000
KEBERSIHAN
JALAN
PENERANGAN
FASILITAS
Valid N (listwise)
4.81
67
4.94
17
4.79
17
4.72
50
Tidak ada estate mgm
KEAMANAN
4.36
25
KEBERSIHAN
JALAN
PENERANGAN
FASILITAS
4.44
58
4.65
42
63
4.39
58
4.30
42
TOTAL
KEAMANAN
4.60
83
KEBERSIHAN
4.63
13
JALAN
PENERANGAN
FASILITAS
4.79
79
4.59
38
.90036
120
120.000
.84264
120
120.000
.85706
120
120.000
.95104
120
120.000
.95887
120
120.000
4.51
46
Keterangan : Perumahan yang ada estate management sebanyak 60 sampel.
Perumahan yang tidak ada estate management sebanyak 60 sampel.
Secara keseluruhan, perumahan yang ada estate management mempunyai

nilai mean keamanan, kebersihan, jalan, peneranagan, dan fasilitas lebih besar dari
pada peruamahan yang tidak ada estate management. Hal ini berarti, perumahan
yang estate management nilainya relatif lebih baik dari pada perumahan yang tidak
ada estate management. Ditinjau dari Standart Deviation (SD), perumahan yang ada
estate management mempunyai nilai SD lebih renda dari pada SD perumahan yang
tidak ada estate management. Hal ini menunjukkan jawaban responden untuk
perumahan yang ada estate management relatif lebih homogen, artinya jawaban
responden antara satu responden yang lain relatif mendekati sama (tidak jauh
berbeda).
5.5.2. Analisis dari Variabel in the Analysis

Analisis dari Variabel in the Analysis
dimaksudkan untuk menampilkan
prediktor-prediktor (keamanan, kebersiahan, jalan, penerangan, dan fasilitas)

yang benar-benar membedakan antara kelompok satu dan kelompok dua yang
akan dianalisis.
Tabel 5.41. Variables in The Analyisis
Vaiables Entered/Removed
a,b,c,d
Min. D Squared
Ste
p
Entered
Stati
Betwee
Stat
df
Exact F
df2
Sig
64
stic
Groups
istic
1
Ada
estate
1
KEAMAN
.320
Mgm and
9.5
1
118
AN
Tidak ada
91
estate
mgm
At each step, the variable that maximizes the Mahalanobis distance between the two closest
groups is entered
a. Maximum number of steps is 10.
b. Maximum significance of F to enter is. 05.
c. Minimum signification of F to remove is. 10.
d. F level, tolerance, or VIN insufficient for further compulation.
Analisas diskriminan dalam penelitian ini menggunakan metode stepwise atau

metode bertahap, karena variabel bebas yang dibahas relatif banyak. Hasil
pengolahan data yang disajikan pada Tabel 5.42 menunjukkan bahwa pada step 1
analisis telah berhenti. Hasilnya adalah dari lima variabel bebas yang dianalisis
(keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas) hanya satu variabel yang
benar-benar membedakan antara kelompok satu dan kelompok dua yang akan
dianalisis, yaitu variabel keamanan, yang didukung oleh nilai Sig. 0,002 < 0,05. Artinya
hanya keamanan perumahan yang benar-benar mampu membedakan antara nilai
perumahan yang ada estate management dan nilai perumahan yang tidak ada estate
management. Pernyataan tersebut didukung oleh nilai Wilks Lambda sebesar 0.925
yang menunjukkan 92,50% varians tidak dapat dijelaskan oleh perbedaan antar
kelompok dan keberadaanya signifikan secara statistik (Sig. < 0,05). Dengan
demikian, variabel keamanan benar-benar mampu membedakan nilai perumahan
yang ada estate management dan nilai perumahan yang tidak ada estate
management. Pernyataan tersebut didukung oleh nilai Chi-Square sebesar 9,183
(Lampiran 12.3) dengan tingkat signifikan yang tinggi (Sig. 0.002).
Fungsi diskriminan yang terbentuk, yaitu Zscore = -5,300+1,150 Keamanan
(lihat Lampiran 12.4). Ketepatan prediksi (Percent Correctly Classified) dari fungsi
diskriminan tersebut relatif tinggi yaitu sebesar 63,33%, sehingga fungsi atau model
diskriminan di atas dapat digunakan untuk analisis diskriminan. Hal ini didukung oleh
hasil pembuktian bahwa fungsi diskriminan adalah valid, karena C max 75% > 62,50%
(0,752 + 0,252), dan akurat karena Presss Q (Estimasi) sebesar 8,35 > 6,63 (Presss
Q Statistic).
5.6. Pembahasan
65
.
002
Suatu perumahan, baik yang ada estate management maupun yang tidak ada
estate management, keberadaannya tidak terlepas dari faktor lingkungan, yang
meliputi faktor keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas. Untuk
mendukung keberhasilan pemeliharaan lingkungan tersebut, terkecuali pengolala
perumahan yang bersangkutan sedang melakukan promosi.
Berdasarkan hasil analisis secara deskriptif dapat diketahui bahwa :
1. Terdapat ketergantungan (asosiasi) yang signifikan antara luas tanah dengan
luas bangunan pada perumahan yang ada estate management dan yang tidak
ada estate management. Maksudnya, orang cenderung membangun rumah
melebihi luas tanah yang ada dengan cara membangun rumah bertingkat, yang
dirasa sangat sesuai untuk keluarga besar atau menyimpan perabot rumah
2.
tangga yang banyak.

Terdapat ketergantungan yang signifikan antara luas tanah dengan iuran
pemeliharaan pada perumahan yang ada estate management tetapi tidak pada
peruamahan yang tidak ada estate management. Demikian juga, terdapat
ketergantungan
yang
segnifikan
antara
luas
bangunan
dengan
iuran
pemeliharaan pada perumahan yang ada estate management, tetapi tidak pada
perumahan yang tidak ada estate management. Hasil analisis terdapat
membuktikan bahwa iuran pemeliharaan lingkungan, di samping ditetapkan
berdasarkan luas tanah juga didasarkan pada luas bangunan (meskipun
pernyataan tersebut tidak dapat digeneralisasi). Dengan suatu asumsi, bahwa
bangunan yang luas (misalnya rumah dengan lantai dua) pengamanan yang
dilakukan oleh satpam cenderung lebih ekstra hati-hati (biaya satpam relatif
bertambah), rumah yang luas cenderung jumlah penduduknya banyak, di mana
jumlah penduduk yang banyak cenderung produksi sampah rumah tangga juga
banyak, hal ini akan berpengaruh terhadap biaya kebersihan pengangkutan
3.
sampah.
Terdapat ketergantungan yang signigfikan antara luas bangunan, luas tanah, dan
iuran pemeliharaan lingkungan dengan faktor-faktor lingkungan, yang meliputi
keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas secara parsial (sendirisendiri). Hal ini menunjukkan bahwa demografi perumahan sangat berkaitan
dengan faktor-faktor lingkungan dapat diaplikasikan untuk menunjang nilai suatu
4.
perumahan
Perumahan yang ada estate management mempunyai keamanan, kebersihan,
jalan, penerangan, dan fasilitas lebih baik dari pada perumahan yang tidak ada
estate management. Hal ini dapat dipahami, karena pihak pengelola perumahan
66
mempunyai beban moral untuk bekerja lebih baik dalam mewujudkan faktorfaktor lingkungan yang indah, aman, nyaman agar penghuni perumahan puas
dan mendapatkan nilai yang diharapkan.
Berdasarkan hasil analisis diskriminan dapat dikatakan bahwa nilai perumahan
yang ada estate management dan nilai perumahan yang tidak ada estate
management terbukti berbeda secara signifikan. Oleh karena hanya ada dua
kelompok yang dianalisis, maka hanya diperoleh satu fungsi diskriminan, yaitu :
Zscore = -5,300 + 1,150 KEAMANAN
Fungsi diskriminan tersebut valid atau sahih (75% [C MAX] > 62,5%[CPRO]) dan
mempunyai tingkat akurasi prediksi yang baik/tinggi (63,35), sehingga layak untuk
diinterpretasikan lebih lanjut atau dapat digunakan untuk menganalisis kasus nilai
perumahan yang ada estate management dan tidak ada estate management pada
sampel penelitian yang lain. Di antara lima variabel bebas yang dianalisis, yaitu
keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas, ternyata hanya variabel
keamanan yang bener-bener mampu membedakan nilai perumahan yang ada estate
management dan nilai perumahan yang tidak ada estate management. Bahkan
keamanan merupakan variabel kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas. Hasil
penelitian tersebut dapat dipahami, karena sebagian besar responden mengaku
bahwa yang diutamakan di dalam kompleks perumahan adalah keamanan. Keamanan
bagi sejumlah besar penghuni perumahan merupakan hal yang sangat utama karena
menyangkut
keselamatan
orang
dan
harta
benda,
yang
dapat
menunjang
kenyamanan, sedangkan faktor-faktor lingkungan yang lain merupakan faktor

sekunder bahkan tersier.
67
BAB VI
KESIMPULAN DAN SARAN
6.1. Kesimpulan
Berdasarkan uraian diatas maka dapat diambil kesimpulan :
1. Berdasarkan hasil analisis secara deskriptif dapat diketahui bahwa :
a. Total nilai keamanan dari perumahan yang ada estate management lebih
besar dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 1,564 dibanding
1,428. Menunjukan keamanan perumahan yang ada estate management
lebih baik daripada yang tidak ada estate management
b. Total nilai kebersihan dari perumahan yang ada estate management lebih
1,465. Menunjukan kebersihan perumahan yang ada estate management
c. Total nilai jalan dari perumahan yang ada estate management lebih besar
dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 1,578 dibanding 1,506.
Menunjukan jalan perumahan yang ada estate management lebih baik
daripada yang tidak ada estate management
68
d. Total nilai penerangan dari perumahan yang ada estate management lebih
1,445. Menunjukan penerangan perumahan yang ada estate management
e. Total nilai fasilitas umum dari perumahan yang ada estate management
lebih besar dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 1,515
dibanding 1,407. Menunjukan fasilitas umum perumahan yang ada estate
management lebih baik daripada yang tidak ada estate management
f. Keseluruhan nilai dari perumahan yang ada estate management lebih besar
dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 357 dibanding 325.
Menunjukan secara keseluruhan nilai perumahan yang ada estate
management lebih baik daripada yang tidak ada estate management
2. Berdasarkan hasil analisis diskriminan dapat dikatakan bahwa :
a. Nilai perumahan yang ada estate management dan nilai perumahan yang
tidak ada estate management terbukti berbeda secara signifikan (sig,<
0,05).
b. Oleh karena hanya ada dua kelompok yang dianalisis, maka hanya
diperoleh satu fungsi diskriminan, yaitu : Z score = -5,300 + 1,150
KEAMANAN. Fungsi diskriminan tersebut valid (sahih) dan mempunyai
tingkat
akurasi
prediksi
yang
baik/tinggi,
sehingga
layak
untuk
diinterprestasikan lebih lanjut atau dapat digunakan untuk menganalisis

kasus nilai perumahan yang ada estate management dan tidak ada estate
management pada sampel sampel penelitian lain.
c. Diantara lima variable bebas yang dianalisis, yaitu : keamanan, kebersihan,
jalan, penerangan, dan fasilitas, ternyata hanya variable keamanan yang
benar benar mampu membedakan nilai perumahan yang ada estate
management dan nilai perumahan yang tidak ada estate management.
Bahkan keamanan merupakan variable yang dominan mempengaruhi nilai
perumahan.
Bila
dibandingkan
dengan
variable
kebersihan,
jalan,
penerangan, dan fasilitas.
69
6.2. Saran
Saran yang dapat diberikan pada penelitian ini terkait dengan perumahan yang
memiliki estate management dan tidak ada estate management, yaitu :
Pengelolaan lingkungan pada perumahan yang ada estate management

dan tidak ada estate management adalah baik, meskipun pengelolaan
lingkungan yang dikoordinir estate management sedikit lebih baik, itulah
sebabnya,
setiap
pengelola
perumahan
hendaknya
tetap
memperhatikan dan memelihara lingkungan fisik perumahan, yang

meliputi : keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas,
karena keberadaannya dapat meningkatkan nilai perumahan.
Kontribusi pemeliharaan lingkungan hendaknya didasarkan pada luas

tanah dan luas bangunan rumah, karena secara logika, tanah dan
bangunan rumah yang semakin luas tingkat keamanannya semakin
kompleks, jalan semakin lebar dan semakin menuntut tenaga
kebersihan bekerja ekstra berat, dan produksi sampah rumah relative
lebih banyak
Hendaknya memberikan perhatian utama pada factor keamanan,

karena terbukti benar benar mampu secara signifikan membedakan nilai
perumahan yang ada estate management dengan tidak ada estate
management
70

Tesis-Manajemen Estate

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Tesis-Manajemen Estate

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

BAB I

cukup luas dan mencakup berbagai bidang, sehingga pengembang didalam

mengantisipasi timbulnya perkembangan dan perubahan terutama dalam hal

berhubungan dengan security atau keamanan, menjadi symbol keindahan yang

yang menciptakan suatu hunian dengan harga

yang sudah dimulai dan dikerjakan oleh Pengembang

perumahan suatu perumahan, nantinya akan ditawarkan kepada warga perumahan

mempercayakan kepada pihak Pengembang perumahan. Di berbagai kota, tidak

1.2. Rumusan Masalah

1. Faktor-faktor apa yang mempengaruhi perbedaan nilai (value) perumahaan?

1.3. Tujuan Penelitian

management dengan tidak ada estate management.

1.4. Manfaat Penelitian

1.5. Batasan Masalah

2.1. Studi Kasus Sebelumnya

secara psikologis, seperti

rasa aman, nyaman, dan

Pengelolaan secara psikologis meliputi keamanan lingkungan, penerangan di dalam

2.1.3. Patricia Harmi Kartika ( 2006 )

2.2. Konsep Hunian Perumahan

Fasilitas Infrastrukur yang baik untuk ukuran perumahan kelas

terintegrasi antara tempat tinggal.

Berdasarkan konsep hunian tersebut, maka Pengembang perumahan

tersebut dengan baik.

management fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan, tetapi

2.3. Pengertian Real Estate

Real estate juga dapat berupa

ruangan yang berada di atas dan di bawah permukaan bumi.

2.4. Pengertian Real Property

2.5. Klasifikasi Real Property

Gambar 3.1. Kategori residensial real estate

Properti rumah tinggal ini dibagi menjadi:

2.6. Properti Rumah Tinggal

Gambar 3.2. Residensial real estate

Berdasarkan bagan di alas, dapat dilihat pembagian peranan antara estate

2.6.1. Pengertian Perumahan

2.6.2. Pembagian Perumahan

Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Berimbang, maka

kemungkinan pencapaian dan ke kawasan. Dalam

kenyataannya, aksesibilitas ini berwujud jalan dan transportasi.

2.7. Pengembang Perumahan

Pengembang adalah seseorang atau sebuah tim yang memiliki keahlian

Tipe-tipe Pengembang/Pengembang perumahan

Menurut Zuckerman, Howard A. dan George D. Blevins (1991), Pengembang

2.7.3. Kewajiban Pengembang/Pengembang perumahan

Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/KPTS/86 tentang Pedoman Teknik

2.8. Manajemen Properti

dan Floyd M. Bair menyatakan, Manajemen properti sebagai sebuah

2.8.2. Pemeliharaan yang dilakukan Manajemen Properti

inspeksi secara periodik akan dapat diketahui sedini mungkin gangguan-gangguan

krisis ekonomi yang

terjadi dan tingginya

pengangguran, membuat banyak bermunculan penjahat-penjahat baru. Sasaran

diberlakukannya pintu gerbang tunggal (one gate system).

2.9. Persepsi Konsumen dan Nilai Perumahan

Seseorang yang termotivasi adalah siap untuk bertindak (Kotler, 1997).

pengalamannya atas sensasi. Sensitifnya seseorang atas sejumlah stimuli atau

2.9.2. Nilai ( Value) Perumahan

2.10. Hubungan Antar Konsep

berlomba- lomba menciptakan brand image melalui estate management. Apabila

4.1.2. Gambaran Populasi Penelitian

4.2. Sampel dan Teknis Pengambilan Sampel

Termasuk dalam kategori kawasan perumahan.