BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Maraknya pembangunan gedung perpustakaan modern baiknya diiringi dengan

pemeliharaan gedung tersebut. Hal ini dikarenakan pemeliharaan (maintenance)
bangunan adalah salah satu faktor yang sangat penting dan perlu diperhatikan
setelah bangunan tersebut selesai dibangun dan dipergunakan. Seiring dengan
bertambahnya umur suatu bangunan dapat mengakibatkan terjadinya penurunan
kinerja dari bangunan tersebut. Sehingga bangunan tidak dapat menjalankan
fungsinya sesuai dengan umur rencananya. Dengan adanya pemeliharaan dapat
berpengaruh terhadap umur bangunan tersebut, sehingga umur bangunan menjadi
lebih panjang, ditinjau dari aspek: kekuatan, keamanan, dan penampilan
(performance) bangunan. Aspek pemeliharaan bangunan seringkali dipandang
sebelah mata. Dengan adanya pemeliharaan yang rutin justru dapat berdampak
pada sedikitnya kerusakan yang terjadi. Yang dimaksud dalam kerusakan itu
adalah tidak berfungsinya bangunan/komponen bangunan yang diakibatkan
adanya penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau pula diakibatkan oleh ulah
manusia atau perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa
bumi, atau sebab lain yang sejenis. Tingkat keberhasilan suatu pembangunan
gedung dapat dilihat dari kesesuaian antara usia pemakaian bangunan dengan
rancangan bangunannya dan tata cara pemeliharaan terhadap bangunan itu sendiri.

Melalui Dinas Cipta Karya dan Pengelolaan Sumber Daya Air Provinsi Lampung,
pemerintah mengupayakan untuk mengakomodir kebutuhan akan tempat
berkumpul dan refrensi tempat untuk memperoleh ilmu dan pengetahuan
tambahan dari yang sudah diajarkan di bangku sekolah maupun perkuliahan.
Sebelumnya Provinsi Lampung sudah memiliki Perpustakaan Daerah yang
berlokasi di Jalan Wolter Monginsidi N0.120a, Pengajaran, Kec Teluk Betung
Utara, Kota Bandar Lampung. Perpustakaan ini diresmikan pada tanggal 24
September 1988. Akan tetapi seiring berkembangnya zaman, fasilitas-fasilitas
yang terdapat di gedung perpustakaan mengalami penurunan fungsi. Dan dari segi

1
lokasi pun tidak lagi strategis untuk gedung perpustakaan karena cukup jauh dari
beberapa sekolah maupun universitas. Maka diadakannya pembangunan gedung
perpustakaan baru yang memiliki fasilitas-fasilitas yang diharap dapat menunjang
masyarakat untuk berkembang dalam aspek pendidikan.

Pembangunan Perpustakaan Modern Provinsi Lampung adalah gedung yang

dibangun untuk menunjang kebutuhan masyarakat akan ilmu pengetahuan.
Perpustakaan ini terletak di Jalan H. Zainal Abidin Pagar Alam No.52, Kelurahan
Labuhan Ratu, Kecamatan Kedaton, Kota Bandar Lampung, Lampung. Lokasi ini
berdekatan dengan lokasi-lokasi pendidikan seperti, Sekolah Darma Bangsa,
Universitas Darma Jaya, SMP Muhammadiyah 3 Bandar Lampung, Universitas
Bandar Lampung dan juga terjangkau untuk mahasiswa Universitas Lampung.
Sehingga lokasi ini cukup strategis dan mudah dijangkau. Pembangunan gedung
perpustakaan telah selesai dilaksanakan akhir tahun 2019 dan akan diperkirakan
mulai beroperasi pada tahun 2021. Fasilitas yang tersedia diantaranya ruang
informasi, ruang baca, serta kantor pengelola Dinas Perpustakaan Daerah dan
Arsip Provinsi Lampung. Agar bangunan dapat berfungsi sebagaimana yang telah
direncanakan, kenyamanan pengguna gedung dan kelayakan gedung merupakan
faktor diperlukannya pemeliharaan terhadap bangunan gedung tersebut.

Dalam penelitian ini untuk menganalisa nilai ekonomis sebuah bangunan dengan
mempertimbangkan biaya pengoperasian sepanjang umur hidup bangunan, maka
digunakan metode Life Cycle Cost (LCC). LCC ini sudah dikenal sejak
pertengahan tahun 1970 dan telah diterapkan oleh beberapa negara, perusahaan-
perusahaan besar dan proyek-proyek yang disponsori oleh pemerintah. Metode ini
dapat digunakan untuk mempermudah pengambilan keputusan berdasarkan nilai
ekonomis dengan mempertimbangkan lokasi, perencanaan teknik dan arsitektur,
pembangunan, pengaturan, pengoperasian sampai dengan pembuangan yang
diikuti dengan penggantian dari komponen selama jangka waktu umur hidup
bangunan.

2
1.2. Rumusan Masalah

Rumusan masalah pada penelitian antara lain:

1. Bagaimana perencanaan biaya operasional dan pemeliharaan pada Gedung 2
Bangunan Perpustakaan Modern Provinsi Lampung dalam kurun waktu 20
tahun mendatang?
2. Berapakah besarnya pengeluaran suatu gedung berkonsep modern mulai dari
biaya awal hingga biaya masa yang akan datang (Life Cycle Cost) pada Gedung
2 Bangunan Perpustakaan Modern Provinsi Lampung?

1.3. Tujuan

Tujuan dilaksanakannya penelitian antara lain :

1. Mengetahui perencanaan biaya operasional dan pemeliharaan pada Gedung 2
Bangunan Perpustakaan Modern Provinsi Lampung.
2. Mengetahui besarnya pengeluaran suatu gedung berkonsep modern mulai dari
biaya awal hingga biaya masa yang akan datang pada Gedung 2 Bangunan
Perpustakaan Modern Provinsi Lampung

1.4. Ruang Lingkup

Ruang lingkup penelitian yang ditinjau oleh penulis adalah

1. Studi kasus penelitian pada Gedung 2 Bangunan Perpustakaan Modern
Provinsi Lampung,
2. Lingkup biaya operasional mencangkup biaya energi. Sedangkan, biaya
pemeliharaan mencangkup biaya perawatan komponen dan biaya pergantian
komponen baik pekerjaan arsitektural, pekerjaan struktural, serta pekerjaan
mekanikal elektrikal,
3. Melakukan perhitungan nilai total biaya siklus hidup (Life Cycle Cost) selama
20 tahun mendatang ,
4. Tidak memperhitungkan nilai sisa bangunan, dan
5. Standar pemeliharaan mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
Nomor : 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan
Bangunan Gedung.

3
1.5. Sistematika Penulisan

Sistematika penulisan dan penyajian laporan penelitian ini adalah melalui

gambaran kerja yang dituang dalam beberapa bagian yang terdiri dari:
1. BAB I PENDAHULUAN
Pada bab ini menguraikan tentang latar belakang dijalankannya penelitian,
rumusan masalah yang akan dibahas, tujuan, ruang lingkup, serta sistematika
penulisan laporan.
2. BAB II TINJAUAN PUSTAKA
Pada bab ini menjelaskan tentang dasar teori yang digunakan sebagai acuan
pelaksanaan penelitian dan juga contoh penelitian dari peneliti terdahulu yang
berkaitan dengan penelitian ini.
3. BAB III METODOLOGI PENELITIAN
Pada bab ini berisikan tentang tahapan pelaksanaan dalam penelitian yang
mencangkup studi literatur, lokasi penelitian, pengumpulan data-data yang
akan digunakan, serta interpretasi data yang digunakan pada penelitian ini.
4. BAB IV ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Pada bab ini berisikan tentang analisis dan pembahasan yang telah ditelti
berdasarkan pada rumusan masalah.
5. BAB V SIMPULAN DAN SARAN
Pada bab ini berisi tentang kesimpulan dari pelaksanaan penelitian serta saran
yang bertujuan untuk perbaikan penelitian dan sebagai lanjutan dari penelitian
dengan sifat dan arah yang jelas.

4
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Proyek Konstruksi

Proyek adalah suatu kegiatan yang telah ditentukan dengan alokasi sumber daya
terbatas dalam jangka waktu tertentu. Sedangkan menurut Cleland & King (1983),
Proyek adalah kumpulan dari berbagai sumber daya yang dikumpulkan dalam
wadah organisasi sementara untuk mencapai tujuan tertentu. Maka dapat
diartikan, proyek adalah kegiatan yang bersifat sementara (waktu terbatas), tidak
berulang, tidak bersifat rutin dan mempunyai waktu awal dan waktu akhir. Dalam
pembahasan ini pengertian proyek dibatasi pada proyek kontruksi, yaitu proyek
yang berhubungan dengan bidang kontruksi (pembangunan).

2.2. Daur Hidup Proyek

Daur hidup proyek adalah tahapan suatu proyek yang menggambarkan dari awal
perumusan masalah (need), kepada perencanaan, hingga penyelesaian dan pada
akhirnya penghancuran. Alur daur hidup proyek seperti pada Gambar 2.1.

Gambar 2.1 Daur Hidup Proyek

Sumber: Teknik Sipil ITERA, 2018

5
Berdasarkan Gambar 2.1 terdapat 7 tahapan pada daur hidup proyek yaitu sebagai
berikut.
1. Need
Proyek mulai dikarenakan adanya suatu kebutuhan untuk memenuhi keperluan
tertentu. Oleh karena itu, diperlukan suatu infrastruktur untuk memfasilitasi
dan memenuhi kebutuhan tersebut.
2. Project Formulation Process
Setelah mengetahui kebutuhan yang diperlukan, kemudian ditetapkan rumusan-
rumasan masalah yang dapat diselesaikan dengan adanya infrastruktur tersebut
di masa mendatang.
3. Planning Process
Pada tahap ini perlu dipahami apakah solusi dari permasalahan yang ada akan
lebih bermanfaat dari biaya yang dikeluarkan (benefit/cost). Maka akan
dilakukan investigasi terhadap masalah serta ruang lingkup masalah , kemudian
mengembangkan suatu solusi untuk masalah tersebut.
4. Engineering and Design Process
Setelah proyek ditetapkan layak untuk dilakukan, langkah selanjutnya adalah
melanjutkan ke tahap perencanaan dan perancangan. Pada tahapan ini, perihal
rencana teknis proyek akan diatur secara rinci dalam dokumen proyek yang
meliputi: penggambaran, perhitungan, spesifikasi teknis, anggaran biaya,
jadwal, sumber daya, serta metode pekerjaannya.
5. Construction Process
Pada proses konstruksi, semua hal-hal teknis yang ada di dokumen proyek akan
dilaksanakan di lapangan. Proses pengadaan material, tahapan-tahapan
konstruksi, pengendalian mutu material, pembagian sumber daya manusia,
pengendalian jadwal, dan metode pekerjaan akan terlibat dalam tahap ini.
6. Use Management Process
Setelah proyek konstruksi telah selesai dilaksanakan, maka infrastruktur
tersebut selama masa layannya sudah dapat dipakai oleh user/pengguna untuk
memenuhi kebutuhan awal. Umumnya, masa layan berkisar antara 20-50
tahun.

6
7. Disposal Process
Infrastruktur tersebut akan dibongkar kembali, diperbaharui atau diubah
menjadi infrastruktur lain apabila infrastruktur tersebut sudah habis masa
layannya.

2.3. Work Breakdown Structure (WBS)

Berdasarkan PMBOK Edisi-6 (PMI, 2017), Work Breakdown Structure adalah

hirarki dari lingkup proyek yang patut untuk diperhatikan oleh anggota tim proyek
untuk mencapai tujuan proyek dan mencapai persyaratan hasil. Tujuan dari
membuat WBS antara lain sebagai berikut.
1. Jadwal pekerjaan
2. Menghitung estimasi biaya
3. Menentukan sumber daya yang dibutuhkan
4. Memperhitungkan potensi risiko pekerjaan, dan
5. Dapat digunakan kegiatan pemantauan dan pengendalian.

Menurut jurnal Lei Su (SU, 2012), terdapat empat (4) hal yang menjadi tujuan
utama WBS yaitu :
1. Sebagai alat perencanaan dan desain yang dapat dideskripsikan sebagai urutan
keterkaitan dari setiap proses atau kegiatan secara berurutan
2. Sebagai pendekatan untuk melakukan desain terstruktur yang dapat
menggambarkan hubungan dari setiap project unit secara jelas
3. Sebagai alat perencanaan yang dapat menggambarkan secara berurutan hingga
selesainya proyek dengan petunjuk lebih detail bagi setiap unit untuk
menyelesaikan proyek
4. Sebagai alat pelaporan, dimana dengan WBS dapat digunakan untuk
menghasilkan laporan status sebuah proyek, termasuk untuk mengawasi
kinerja, beban kerja, tanggung jawab hingga proses komunikasi.

7
Terdapat 8 tahapan pembuatan WBS, tahapannya adalah sebagai berikut.
1. Find The Project Deliverables
Tahap awal adalah menemukan produk luaran dari proyek. Setiap aktivitas
proyek memiliki produk luaran tersendiri, sehingga kita bisa memastikan fokus
utama dari proyek merupakan hasil luaran aktivitas. Produk luaran
(deliverable) dari suatu proyek utamanya berasal dari kebutuhan klien.
2. Build And Review The Initial Product Breakdown Strucure (PBS)
Setelah menemukan kebutuhan klien tentang luaran proyek, hal selanjutnya
adalah membangun dan mengkaji PBS awal. Terdapat dua langkah pada tahap
ini, yakni:
a. Membangun Product Breakdown Structure (PBS)
Pada langkah ini membuat PBS bisa menggunakan bentuk grafik organisasi
maupun dengan format garis besar. Dalam pembuatan PBS menunjukan
bagaimana merakit produk luaran proyek hingga selesai dan produk luaran
yang terpenting berdasarkan level
b. Mempresentasikan langkah 1 kepada klien
Hasil visual dari langkah pertama akan disajikan kepada klien dan pada
langkah ini akan terciptanya persetujuan produk luaran proyek dari klien
dan tim proyek. Hal biasanya disebut manajer proyek dengan “ruang
lingkup proyek”.
3. Build down the PBS
Melanjutkan tahap selanjutnya, tahap ini adalah tahap melengkapi fase yang
telah dibuat pada tahap sebelumnya untuk dapat menghasilkan PBS.
4. Establish The Activities
Setelah melengkapi fase sebelumnya, selanjutnya adalah tahap
mengembangkan PBS dalam bentuk aktivitas proyek. Selama fase ini seorang
manajer proyek menetapkan hasil produk luaran kepada individu-individu
tertentu.
5. Building The Network
Pada tahap ini tim proyek akan membuat jaringan dari setiap proses yang ada.
Pada tahap kelima hingga terakhir adalah tahap WBS Process yaitu tahap
dalam mengaitkan antar aktvitas yang telah diidentifikasikan pada tahap

8
 sebelumnya. Pada tahap ini akan mendirikan kualitas dari keseluruhan proses.
Diagram jaringan yang dibuat berorientasi waktu dan terorganisir berdasarkan
urutan logis dari aktivitas-aktivitas yang telah ditentukan dari tahapan
sebelumnya.
6. Assigning Resources
Tahap keenam adalah menugaskan sumber daya, dari jaringan yang telah
dibuat maka akan dilengkapi dengan penambahan informasi, tim proyek akan
mengidentifikasi sumber informasi setiap aktivitas. Sumber informasi
diperlukan ketika melakukan alokasi sumber daya. Dari penugasan sumber
daya akan diketahui siapa saja yang akan bertanggung jawab atas berjalannya
proyek tersebut.
7. Estimate The Duration
Tahap selanjutnya ialah mengestimasi durasi proyek. Setiap angggota tim
proyek menetapkan waktu untuk aktivitas yang mereka kerjakan. Kombinasi
yang benar dari jaringan aktivtas dan durasi akan mendirikan penjadwalan
proyek.
8. Verify The Project Timeline
Tahap selanjutnya ialah dengan memastikan struktur aktivitas yang telah dibuat
sesuai dengan estimasi durasi pengerjaan proyek.

2.4. Bangunan Gedung

2.4.1. Pengertian Bangunan Gedung

Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 24/PRT/M/2008 tentang

Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung, bangunan gedung
adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat
kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah
dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik
untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegitan usaha, kegiatan
sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.

9
2.4.2 Jenis-jenis Bangunan Gedung

Berdasarkan fungsinya bangunan gedung diklasifikasikan sebagai berikut :

1. Bangunan Rumah Tinggal
Bangunan tempat tinggal dirancang untuk memenuhi kebutuhan manusia akan
tempat tinggal/hunian. Oleh karena itu, dalam pembangunan gedung harus
memperhatikan faktor keamanan dan kenyamanan. Contoh-contoh bangunan
rumah tinggal antara lain rumah, perumahan, rumah susun, apartemen, mess,
kontrakan, kos-kosan, asrama.
2. Bangunan Komersial
Untuk mendukung aktivitas komersial meliputi jual, beli, dan sewa didirikan
bangunan komersial. Bangunan ini digunakan untuk keperluan bisnis sehingga
faktor lokasi yang strategis memegang peranan penting bagi keberhasilan
bangunan tersebut. Contoh-contoh bangunan komersial di antaranya pasar,
supermarket, mall, retail, pertokoan, perkantoran, dan komplek kios.
3. Bangunan Fasilitas Penginapan
Melihat dari kebiasaan manusia yang kini beraktivitas dengan berpindah-
pindah tempat secara mobilitas, bangunan akomodasi dibuat dengan tujuan
memungkinkan seseorang bisa menyewa bangunan untuk sementara waktu
dengan keperluan menginap. Adapun contoh bangunan penginapan yaitu
motel, hotel, cottage, dan wisma tamu.
4. Bangunan Fasilitas Pendidikan
Sekolah, universitas, perpustakaan, sanggar, dan laboratorium adalah salah satu
contoh dari bangunan pendidikan. Bangunan ini digunakan sebagai sarana
pendidikan, yang kegiatan utama di dalamnya yaitu belajar. Dalam
penjabarannya, belajar adalah kegiatan untuk memperoleh ilmu dan
pengetahuan yang baru.
5. Bangunan Fasilitas Kesehatan
Guna menunjang kesehatan masyarakat maka diadakannya bangunan
kesehatan. Contoh-contohnya rumah sakit, puskesmas, klinik, apotek,
laboratorium medis, gymnasium, salon kecantikan, pusat terapi, dan pusat
rehabilitasi.

10
6. Bangunan Fasilitas Peribadatan
Bangunan-bangunan yang dibangunan dengan tujuan untuk memenuhi
kebutuhan batin manusia sebagai makhluk yang memiliki Tuhan adalah
bangunan peribadatan. Bangunan ini biasanya digunakan sebagai tempat
beribadah dan upacara keagamaan. Yang termasuk bangunan peribadatan
contohnya masjid, gereja, kelenteng, pura, dan vihara.
7. Bangunan Fasilitas Transportasi
Terminal untuk tempat berhentinya bus, pelabuhan sebagai tempat menepinya
kapal, stasiun untuk pemberhentian kereta api, dan bandara sebagai tempat
mendaratnya pesawat adalah beberapa contoh bangunan fasilitas transportasi.
Bangunan ini umumnya dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas layanan yang
menunjang alat transportasi tersebut.
8. Bangunan Budaya dan Hiburan
Bangunan budaya adalah bangunan yang digunakan untuk melestarikan dan
atau mempertunjukkan suatu kebudayaan. Berbeda dengan bangunan hiburan,
bangunan ini ialah bangunan yang dipakai guna tempat menciptakan hal-hal
yang menghibur. Tetapi, pada bangunan terdapat hubungan antara keduanya
yang saling merekat dan mendukung satu sama lain. Contohnya, gedung
pertunjukan yang menampilkan drama sarat budaya yang dapat menghibur
penonton. Begitu pula dengan bioskop, museum, dan perpustakaan.
9. Bangunan Pemerintahan dan Layanan Publik
Bangunan pemerintahan merupakan bangunan yang dibangun oleh pemerintah
guna melaksanakan tugas dan kewajibannya. Selain itu, bangunan ini juga
dipakai sebagai bangunan layanan publik misalnya dalam pengurusan data
kependudukan, berkas-berkas resmi, surat perijinan, laporan pengaduan, dan
lain-lain. Oleh sebab itu, pembuatan bangunan ini harus dirancang sedemikian
rupa agar dapat mendukung kegiatan-kegiatan tersebut. Contoh dari bangunan
pemerintahan dan layanan publik antara lain, kantor polisi, kantor perizinan,
kantor dinas, dan balai pemerintahan.

11
2.5. Life Cycle Cost

2.5.1 Definisi Life Cycle Cost

Pembangunan bangunan gedung merupakan salah satu bagian dari kegiatan

proyek konstruksi. Dari tahun ke tahun, kebutuhan akan gedung untuk berbagai
aktivitas semakin meningkat. Setiap tahunnya selalu bermunculan bangunan
gedung baru dengan berbagai ragam, bentuk dan ukuran sesuai dengan tujuan
dibangunnya gedung tersebut. Berbagai kegiatan umum dan kompleks dapat
dijalankan didalamnya, seperti gedung rumah sakit, perkantoran, sekolah, bank,
pertokoan, bangunan komersil, bangunan ibadah, pergudangan, bioskop, tempat
rekreasi dan olahraga, supermarket, hotel dan lain-lain. Menurut Kamagi (2013),
Proses pembangunan bangunan gedung dapat dipandang dalam dua cara yaitu
sebagai berikut.

1. Pandangan tradisional, pandangan ini menganggap bahwa proyek dimulai

dengan tahap permulaan dan diakhiri dengan tahap penyelesaian atau
penyerahan proyek untuk dimanfaatkan atau digunakan oleh klien.
2. Pendekatan yang lebih mutakhir, pandangan ini meninjau proses yang
diuraikan dalam pandangan tradisional di atas diperluas dengan mencakup
aspek penggunaan, pembongkaran nantinya, dan pembangunan kembali
bangunan tersebut.

Sejak dahulu sudah diketahui bahwa evaluasi biaya bangunan yang hanya
berdasarkan biaya awal saja tidaklah cukup. Pertimbangan terkait biaya
pemakaian yang diperlukan sepanjang usia bangunan harus juga diperhatikan.
Namun, hal ini kembali lagi dapat dipengaruhi oleh tipe klien. Contohnya,
developer yang membangun gedung untuk dijual hanya akan memperhatikan
komponen-komponen biaya pemakaian di masa datang sehingga membuat proyek
tersebut menarik bagi pembeli. Sehingga, tingkat kepentingan yang berbeda akan
berkaitan dengan faktor biaya pemakaian, tergantung apakah proyek yang
dibangun tersebut akan dijual kembali, disewakan ataukah ditempati klien sendiri.
Life Cycle Cost adalah salah satu gagasan yang dapat digunakan dimana semua
biaya yang timbul akibat keputusan investasi adalah relevan terhadap keputusan

12
tersebut. Seluruh tahapan dalam siklus pembangunan berlangsung selama umur
bangunan berjalan, dan tentunya sepanjang bangunan dijalankan tentu semua
tahapan tersebut memerlukan biaya (cost).

Terdapat beberapa pengertian Life Cycle Cost menurut beberapa ahli, diantaranya
sebagai berikut :
1. Menurut Asworth (1994), Life Cycle Cost merupakan biaya bangunan
mencakup biaya total yang berkaitan mulai dari tahap permulaan hingga tahap
pembongkaran akhir.
2. Dalam New South Wales Treasury (2004), menjelaskan bahwa Life Cycle Cost
adalah seluruh biaya yang di pergunakan sepanjang masa pakai yang mencakup
pesiapan, desain, akuisisi dan biaya lainnya yang langsung berhubungan
dengan kepemilikan atau penggunaan aset.
3. Menurut Fuller. & Petersen (1995), Life Cycle Cost (LCC) adalah suatu metode
ekonomi guna mengevaulasi proyek berdasarkan keseluruhan biaya yang
terjadi mulai dari tahap pengelolaan, pengoprasian, pemeliharaan, dan
pembuangan suatu komponen dari sebuah konstruksi, dimana hal ini di jadikan
pertimbangan yang begitu penting dalam pengambilan keputusan.
4. Menurut Barringer & Weber (1996), Life Cycle Cost (LCC) adalah salah satu
konsep pemodelan perhitungan biaya dimulai dari tahapan permulaan sampai
pembongkaran suatu aset dari suatu proyek sebagai alat untuk mengambil
keputusan atas sebuah studi analisis dan perhitungan dari total biaya yang ada
selama siklus hidup bangunan.
5. Menurut Sieglinde. K. Fuller dan Stephen. R. Petersen dalam National Institute
of Standards and Technology (NIST) Handbook 135 (1996), Life Cycle Cost
(LCC) merupakan suatu cara ekonomi dalam melakukan pengevaluasiaan suatu
proyek atas keseluruhan biaya yang timbul dimulai dari tahap pengelolaan,
pengoperasian, pemeliharaan, dan pembuangan suatu komponen dari sebuah
proyek, dimana hal ini dijadikan pertimbangan yang begitu penting untuk
mengambil suatu keputusan.
6. Menurut I Nyoman Pujawan (2004), Life Cycle Cost dari suatu item merupakan
jumlah keseluruhan pengeluaran yang berkaitan dengan item tersebut sejak
mulai dirancang sampai tidak terpakai lagi.

13
Berdasarkan pengertian-pengertian diatas, Life Cycle Cost dapat diartikan dengan
biaya awal adalah biaya perencanaan dan pelaksanaan bangunan, biaya
operasional adalah biaya yang dikeluarkan selama bangunan beroperasi, biaya
perawatan dan penggantian ialah biaya untuk perawatan dan penggantian
komponen-komponen penyusun bangunan selama umur rencana bangunan dan
biaya demolisi adalah biaya penghancuran gedung yang di lakukan ketika sudah
habis umur rencana bangunan. Dapat disimpulkan biaya bangunan adalah biaya
selama umur rencana bangunan. Oleh karena itu, life cycle cost dapat dirumuskan
seperti dibawah ini.

LCC = C + M + O – S

Keterangan :
C = Biaya awal (present cost, rupiah)
M = Biaya perawatan dan penggantian (annual cost, rupiah/tahun)
O = Biaya operasional
S = Salvage value (future cost, rupiah)

2.5.2 Rencana Life Cycle Cost

Rencana Life Cycle Cost adalah suatu langkah terkait pengeluaran usulan dari
suatu proyek konstruksi sepanjang usia proyek tersebut. Sejak pelaksanaan
pembangunan, mulai dari ide, studi kelayakan, perencanaan, pelaksanaan, sampai
pada operasi pemeliharaan dan pembongkaran membutuhkan bermacam-macam
biaya yang dikelompokkan menjadi beberapa komponen yaitu :
1. Biaya Awal
Biaya awal adalah jumlah seluruh pengeluaran yang dibutuhan mulai dari pra-
studi sampai proyek selesai di bangun, mulai dari biaya persiapan, biaya
perencanaan, biaya konstruksi dan juga pengawasan selama pelaksanaan.
2. Biaya Operasional
Biaya operasional adalah seluruh biaya yang di keluarkan oleh pengelola
bangunan gedung untuk menjalankan tugas sehari-hari seperti :

14
a. Gaji Pegawai
Menurut Sugiyarso & Winarni (2005), Gaji merupakan sejumlah
pengeluaran dalam bentuk tunai kepada pegawai yang diberi tugas
administratif dan manajemen, dimana pengeluaran ini biasanya ditetapkan
secara bulanan. Berlainan dengan upah yang merupakan imbalan yang
diberikan kepada buruh yang melakukan pekerjaan kasar dan lebih banyak
mengandalkan kekuatan fisik, jumlah imbalan upah biasanya ditetapkan
secara harian atau berdasarkan unit pekerjaan yang diselesaikan.
b. Biaya listrik dan fasilitas umum
Biaya Listrik dan fasilitas umum adalah salah satu pengeluaran pokok
dalam pengoperasian sebuah gedung. Biaya ini sangat bergantung pada
jumlah dan kapasitas orang/pengguna yang menempati bangunan tersebut.
Dimana, orang/penggunan sebanding lurus dengan biaya yang akan
dikeluarkan, kerena semakin banyak orang/pengguna bangunan gedung
tersebut maka akan semakin tinggi pula kebutuhan listik dan fasilitas umum
yang digunakan. Biaya ini dihitung berdasarkan jumlah pemakaian listrik
untuk penerangan dan untuk pengoperasian pompa air pertimbangan dalam
menentukan biaya tersebut adalah:
1) Komponen elektronik
2) Komponen pencahayaan
3) Tarif dasar listrik
c. Pajak bumi dan bangunan (PBB)
Pajak bumi dan bangunan (PBB) merupakan pajak yang bersifat kebendaan.
Artinya, besar pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek pajak tersebut.
Yang termasuk kedalam objek pajak yaitu bumi dan bangunan. Pajak bumi
dan bangunan di tentukan berdasarkan nilai jual objek pajak (NJOP).
Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya
jumlah pajak yang terutang. Berdasarkan UU No. 12 Tahun 1985 Tentang
Pajak Bumi dan Bangunan Pasal 3 tentang objek pajak yang tidak dikenakan
Pajak Bumi dan Bangunan adalah objek pajak yang :

15
 1) Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang
ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang
tidak dimaksud-kan untuk memperoleh keuntungan;
2) Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis
dengan itu; merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata,
taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah
negara yang belum dibebani suatu hak;
3) Digunakan oleh perwakilan diplomati konsulat berdasarkan asas timbal
balik;
4) Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditentukan oleh Menteri Keuangan.
Berdasarkan uraian diatas, pada penelitian ini studi kasus termasuk kedalam
objek yang tidak dikenakan pajak bumi dan bangunan sesuai dengan
pernyataan 1 yang merupakan objek untuk melayani kepentingan umum.

3. Biaya Pemeliharaan
Biaya pemeliharaan adalah biaya pengeluaran kegiatan yang sering tidak di
perhitungkan secara jangka panjang dalam pengelolaan suatu konstruksi,
sehingga dalam pengoperasiannya sering terjadi permasalahan biaya. Terutama
biaya penggantian komponen yang merupakan biaya perawatan berkala yang
ditujukan agar bangunan dapat bekerja sesuai fungsinya dan umur rencana
bangunan tersebut. Dijelaskan dalam Permen PU No.45 tahun 2007 bahwa
biaya pemeliharaan per m2 bangunan gedung setiap tahunnya di tetapkan
maksimum adalah sebesar 2% dari harga bangunan. Menurut Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung sebagai berikut.
a. Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan
bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung
selalu layak fungsi (preventive maintenance).
b. Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau
mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau
prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap layak fungsi (currative
maintenance).

16
Tujuan utama dari proses pemeliharaan adalah :
a. Untuk memperpanjang usia bangunan,
b. Untuk menjamin ketersediaan perlengkapan yang ada dan juga
mendapatkan keuntungan dari investasi yang maksimal,
c. Untuk menjamin keselamatan manusia yang menggunakan bangunan
tersebut, dan
d. Untuk menjamin kesiapan operasional dari setiap peralatan atau
perlengkapan.

Beberapa jenis pemeliharaan berdasarkan British Standard Institute (1984) BS

3811 : 1984 Glossary of Maintenance Management Terms in Terotechnology :
1. Pemeliharaan terencana (planned maintenance) adalah pemeliharaan yang
terorganisir dan terencana. Adanya pengendalian dan pencatatan rencana
pemeliharaan.
2. Pemeliharaan preventif (preventive maintenance) adalah pemeliharaan
dengan interval yang telah ditetapkan sebelumnya, atau berdasarkan kriteria
tertentu. Bertujuan untuk mengurangi kemungkinan kegagalan atau
degradasi performa suatu benda.
3. Pemeliharaan korektif (corrective maintenance) adalah pemeliharaan yang
dilakukan setelah kerusakan atau kegagalan terjadi, lalu mengembalikan
atau mengganti benda tersebut ke kondisi yang dengan diisyaratkan sesuai
fungsinya.
4. Pemeliharaan darurat (emergency maintenance) adalah pemeliharaan yang
dilakukan dengan segera untuk menghindari risiko yang serius.

Dalam menghadapi situasi darurat seperti kebakaran dan lain sebagainya.

Urutan dalam perawatan bangunan adalah sebagai berikut :
a. Menetukan komponen yang perlu diganti dengan komponen baru akibat
dari kebakaran
b. Menghitung volume komponen yang akan di ganti.
c. Membuat rencana anggaran biaya penggantian komponen.

17
Penelitian ini mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor:
24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan
Gedung. Pekerjaan permeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan,
pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan/atau penggantian bahan atau
perlengkapan bangunan gedung, dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan
pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung. Namun,
dikarenakan keterbatasan waktu dalam penelitian, sehingga tidak seluruh
komponen dapat diamati. Lingkup pemeliharaan yang diamati antara lain :
1. Arsitektural
a. Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana
penyelamat (egress) bagi pemilik dan pengguna bangunan.
b. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan
sehingga tetap rapi dan bersih.
c. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta
perlengkapannya.
d. Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan
berfungsi baik, berupa perlengkapan atau peralatan tetap dan atau alat
bantu kerja (tools).
e. Melakukan pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang benar
oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensi di bidangnya.
2. Mekanikal (Tata Udara, Sanitasi, Plumbing, dan Transportasi dalam
Bangunan)
a. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara agar
mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan
kesehatan yang disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan
salugtn udara.
b. Memelihara dan melakukan pemerikaan berkala sistem distribusi air
yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem
hidran, sprinkler (alat penyemprot air), septik tank, serta unit pengolah
limbah.

18
 c. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi
dalam gedung, baik berupa lift, eskalator, dan peralatan transportasi
vertikal lainnya.
3. Elektrikal (Listrik, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi, dan Alarm)
a. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara perlengkapan
pembangkit daya listrik cadangan.
b. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara perlengkapan
penangkal petir.
c. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi listrik,
baik untuk pasokan daya listrik maupun penerangan ruangan.
d. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata
suara dan komunikasi (telepon) serta data.
e. Melakukan pemeriksaan periodik serta memelihara jaringan sistem tanda
bahaya dan alarm.
Dengan diketahui umur rencana masing-masing komponen diperlukan guna
dilakukan pergantian untuk mengetahui biaya perawatan yang dibutuhkan.
Dalam penentuan umur/usia komponen yang perlu dilakukan pergantian,
penelitian mengacu pada Permen Pu No 24 tahun 2008, serta hasil dari
wawancara dengan supllier-supplier di Kota Bandar Lampung

4. Biaya Pembongkaran
Pembongkaran bangunan adalah kegiatan membongkar atau merobohkan
seluruh atau sebagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan dan/atau
sarana prasarananya (UU No.28, 2002). Pembongkaran bangunan juga dapat
diartikan meruntuhkan atau menghacurkan suatu bangunan. Pembongkaran
dilakukan sebagai tahap akhir ketika bangunan sudah mencapai umur
ekonomis atau umur rencana bangunan. Menurut Sundaquist & Karomui
(2008) dalam Life Cycle Cost Methodology and LCC Tools mengasumsikan
biaya demolisi sebesar 10 % dari nilai total investasi bangunan.

19
2.5.3 Faktor-Faktor Penting dalam Life Cycle Cost

Menurut Asworth (1994), terdapat beberapa faktor yang dianggap penting dan
berhubungan dengan Life Cycle Cost, faktor-faktor yang dimaksud adalah sebagai
berikut.
1. Usia Bangunan
Usia bangunan atau usia pakai bangunan dapat dipengaruhi oleh beberapa
faktor seperti metode konstruksi yang diterapkan pada desain bangunan dan
metode pemeliharaan selama usia bangunan. Ashworth (1994) juga
menyebutkan bahwa terdapat 3 cara pandang dalam melihat usia suatu
bangunan yaitu sebagai berikut.
a. Usia fisik, yaitu usia yang dipengaruhi oleh material dan bahan yang
digunakan selama proses konstruksi bangunan tersebut. Beberapa bangunan
dengan material tertentu dapat memiliki usia pakai yang sangat lama
sedangkan bangunan lain dengan material yang berbeda membutuhkan
perbaikan dan pembaruan secara berkala.
b. Usia fungsional yaitu usia bangunan dengan ketidakmampuan untuk
memenuhi kapasitas atau kebutuhan sesuai dengan fungsinya yang telah
direncanakan.
c. Usia ekonomi yaitu usia bangunan dalam jangka waktu pemakaian yang di
harapkan oleh investor, di pengaruhi oleh cara pemeliharaan atau kebijakan
lain yang telah diterapkan. Usia ekonomis bisa didapat dengan cara
membandingkan biaya pemeliharan dengan biaya penggantian.
2. Usia Komponen, adalah usia bangunan yang dipengaruhi berdasarkan masa
pakai dari material dan bahan yang digunakan pada proses konstruksi
bangunan.
3. Suku Bunga adalah persentase dari pokok utang yang dibayarkan sebagai imbal
jasa (bunga) dalam suatu periode tertentu.
4. Perpajakan, terdapat biaya untuk pembayaran pajak yaitu pajak bumi dan
bangunan. Pajak ini bersifat kebendaan dalam artian besarnya pajak terutang
ditentukan oleh keadaan objek pajak yaitu bumi dan bangunan. Pajak ini
ditentukan berdasarkan nilai jual objek pajak (NJOP).

20
2.6. Konsep Nilai Waktu dan Uang

Pengertian bahwa satu rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari waktu yang
akan datang merupakan konsep dasar atas perhitungan dalam membuat keputusan
investasi. Nilai uang yang sekarang tidak akan sama dengan nilai di masa depan,
itu berarti uang yang saat ini di miliki lebih berharga nilainya dibandingan dengan
dengan nilainya nanti di masa datang. Uang akan mengalami perubahan dalam
rentang waktu yang berbeda. Karena LCC dinyatakan dalam annual cost, maka
biaya awal (present worth) harus diubah menjadi annual worth dengan rumus :
𝑖 (1+𝑖)𝑛
A=P
(1+𝑖)𝑛 − 1

= P (A/P, i%, n)
Demikian pula future cost diubah menjadi annual cost dengan rumus :
1
A=F
(1+𝑖)𝑛 − 1

= F (A/F, i%, n)
Untuk melakukan perhitungan annual worth, dengan beberapa future cost, maka
dibutuhkan nilai sekarang (present value) adapun rumusnya sebagai berikut.
F = P (1+i)n
= P (F/P, i%, n)
Keterangan:
A = annual cost
P = present cost
F = future cost
N = periode
I = % bunga per tahun
(A/P, i%, N) = capital recovery factor
(A/F, i%, N) = sinking fund factor

21
2.7. Inflasi

Inflasi dapat diartikan sebagai kenaikan harga barang dan jasa secara umum dan
terus menerus dalam jangka waktu tertentu. Perhitungan inflasi dilakukan oleh
Badan Pusat Statistik (BPS). Kenaikan harga dari satu atau dua barang saja tidak
dapat disebut inflasi kecuali bila kenaikan itu meluas (atau mengakibatkan
kenaikan harga) pada barang lainnya.

Pentingnya pengendalian inflasi didasarkan pada pertimbangan bahwa inflasi

yang tinggi dan tidak stabil memberikan dampak negatif kepada kondisi sosial
ekonomi masyarakat. Berikut penjelasan akan pentingnya pengendalian inflasi.
1. Inflasi yang tinggi akan menyebabkan pendapatan riil masyarakat akan terus
turun sehingga standar hidup dari masyarakat turun dan akhirnya menjadikan
semua orang, terutama orang miskin, bertambah miskin.
2. Inflasi yang tidak stabil akan menciptakan ketidakpastian (uncertainty) bagi
pelaku ekonomi dalam mengambil keputusan. Pengalaman empiris
menunjukkan bahwa inflasi yang tidak stabil akan mempersulit keputusan
masyarakat dalam melakukan konsumsi, investasi, dan produksi, yang pada
akhirnya akan menurunkan pertumbuhan ekonomi.
3. Tingkat inflasi domestik yang lebih tinggi dibanding dengan tingkat inflasi di
negara tetangga menjadikan tingkat bunga domestik riil menjadi tidak
kompetitif sehingga dapat memberikan tekanan pada nilai Rupiah.

Sejak tahun 2014, IHK didasarkan pada pola konsumsi pada survei biaya hidup di
82 kota tahun, besaran tingkat inflasi yang terjadi di Indonesia dirangkum pada
Tabel 2.1 sebagai berikut.

Tabel 2.1 Tingkat Inflasi di Indonesia

Tahun Inflasi (%)
2015 3,35
2016 3,02
2017 3,61
2018 3,13
2019 2,71
2020 1,68
Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS), 2021

22
2.8. Depresiasi

Giatman (2011: 144) Depresiasi adalah suatu waktu dimana aset tidak mampu
atau tidak efektif lagi menjalankan fungsinya diakibatkan dari adanya penurunan
atau penyusutan performance nilai aset tersebut. Aset yang dapat mengalami
depresiasi adalah aset tetap (fixed asset), dimana aset tetap adalah aset yang
bersifat fisik, seperti bangunan, mesin/peralatan, dan lain-lain. Menurut Giatman
(2011), terjadinya depresiasi dapat disebabkan oleh beberapa hal sebagai berikut.
1. Penyusutan Fisik (Deterioration), adalah penyusutan yang terjadi diakibatkan
oleh menurun atau berkurangnya kemampuan fisik dari suatu aset dalam
menghasilkan suatu produksi dikarenakan keausan dan kemerosotan. Dengan
adanya penyusutan fisik maka akan berdampak pada biaya-biaya operasional
dan perawatan yang meningkat, dan berkebalikan dengan produksi yang akan
mengalami penurunan. Secara sistematis penyusutan fisik sebagai berikut.
Ue
Penyusutan fisik = x 100%
Um
Keterangan :
Ue = Umur Efektif
Um = Umur Manfaat
2. Penyusutan Fungsional (Obsolescence), adalah penyusutan yang terjadi karena
tidak terbaruinya fungsi dari suatu aset. Hal ini dapat diakibatkan dari adanya
pergantian mode, munculnya mesin/alat yang lebih efisien atau pasar telah
jenuh. Pada penyusutan ini relatif sulit untuk diidentifikasikan, tetapi tidak
patut untuk diabaikan.
3. Penyusutan Moneter (Monetery Depreciation), adalah penyusutan yang
diakibatkan adanya perubahan tingkat suku bunga moneter.

Secara teoritis terdapat beberapa metode untuk perhitungan depresiasi yaitu:

1. Metode Straight of Line Depreciation (SLD)
2. Sum of Years Digits Depresiation (SOYD)
3. Declinning Balance Depreciation (DBD)
4. Double Declinning Balance Depreciation (DDBD)
5. Declinning Balance Depreciation to Convertion Depreciation
6. Unit Production of Depreciation

23
Pada penelitian ini akan digunakan 2 metode depresiasi, yaitu sebagai berikut.
1. Straight Line Depreciation (SLD) / Depresiasi Garis Lurus
Metode garis lurus pada konsepnya menghasilkan perhitungan depresiasi yang
akan sama di setiap tahunnya selama umur perhitungan aset. Maka dari itu, jika
dituangkan kedalam grafik nilai buku aset akan membentuk garis lurus seperti
pada gambar 2.2 sebagai berikut.

Gambar 2.2 Grafik Depresiasi Garis Lurus

Sumber: Giantman, 2011

Dalam melakukan perhitungan depresiasi dengan metode ini, diperlukan

beberapa parameter yaitu: nilai investasi, umur produktif aset/lamanya aset
akan dikenakan depresiasi, nilai sisa aset pada akhir umur produktif aset.
Hubungan antara parameter-parameter dapat dilihat pada rumus sebagai
berikut.
1
SLD = (I–S)
𝑁
Keterangan :
SLD = Jumlah depresiasi per tahun
I = Investasi (nilai aset awal)
S = Nilai sisa aset akhir umur produktif
N = Lamanya aset akan di depresiasi

2. Declining Balance Depreciation (DBD)

Metode DBD adalah depresiasi yang dihitung berdasarkan laju/tingkat
penyusutan tetap (R) yang dikalikan dengan nilai aset tahun sebelumnya.
Metode ini mempunyai asumsi bahwa nilai aset menurun lebih cepat pada

24
 tahun-tahun permulaan daripada tahun-tahun akhir dari usia pakainnya. Yang
patut diperhatikan pada metode ini adalah nilai jual (nilai sisa) aset harus lebih
besar daripada nol. Secara sistematis, metode DBD diperhitungkan sebagai
berikut.
DBDt = R x BVt-1
Jika BVt-0 maka,
DBD1 = R x I
Keterangan :
DBDt = Depresiasi pada tahun ke-t
BVt-1 = Nilai buku tahun ke-t
R = Tingkat/laju depresiasi tahunan
I = Investasi/harga aset awal

2.9. Penelitian Terdahulu

Sebagai bahan pertimbangan dan referensi untuk penelitian tugas akhir, maka
akan dijelaskan dalam bentuk tabel hasil penelitian sejenis yang sudah dilakukan
pada Tabel 2.2 sebagai berikut.
Tabel 2.2 Penelitian Terdahulu
No Penulis Tahun Judul Konsep Metodologi Hasil
1 Trixy 2012 Analisa a Pengertian a Pengumpulan Dengan periode
Firsani Life Cycle Life Cycle Data analisa 10
dan Cost pada Cost tahun, total LCC
Chistion Green b Umur b Identifikasi sebesar RM
Utomo Building Siklus Biaya 235.096.883
Diamond Hidup dengan rincian :
Building c Time Value c Cost Initial cost
Malaysia of Money Breakdow 75,306%;
Structure Energy cost
d Metode d Estimasi 0,737%; O/P
. Nilai . Biaya 23,932%;
Sekarang Replacement
e Cost e Metode Nilai 0,02%; Residual
Breakdown Sekarang cost 17,09%
Structure
f Analisa f LCC
Sensitivitas Modelling
g Analisa
Sensitivitas
2 Marlian 2014 Analisis A Life Cycle a Pengumpulan Biaya
syah Rencana Cost Data pembangunan
Life Cycle B Umur b Cost sebesar
Cost Siklus Breakdow Rp7.150.000.00
Gedung Hidup Structure 0,00; Biaya

25
No Penulis Tahun Judul Konsep Metodologi Hasil
Hostel C Time Value c Estimasi operasional
Pada of Money biaya tiap Rp.3.799.333.25
Kawasan pekerjaan 0,00; Biaya
Rumah d Metode d Analisa Biaya perawatan dan
Saki . Nilai . Total penggantian
Jimbun Sekarang Rp.2.590.900.00
Medika 0,00-.
Kediri E Cost
Breakdown
Structure
3 Wongka 2016 Analisis A Siklus a Identifikasi Biaya
r Life Cycle Proyek biaya pemeliharaan
Cost Pada Konstruksi dinding Rp
Pembang B Rencana b Perhitungan 204.559.574,57;
unan LCC LCC Biaya
Gedung C Pemeliharaa c Analisa Biaya pemeliharaan
(Sudi n Bangunan Total lantai sebesar
Kasus: Gedung Rp
Sekolah 1.530.119,49;
st. Ursula Didapatkan total
Kotamob biaya sebesar
agu) Rp
567.981.658,94.
4. Grace 2013 Analisis A Pengertian a Identifikasi Biaya awal
Kamagi Life Cycle Life Cycle biaya konstruksi Rp
Cost Pada Cost 574.598.000,00;
Pembang B Rencana b Perhitungan Biaya
unan LCC LCC pemeliharaan
Gedung C Faktor LCC c Analisa Biaya dinding sebesar
(Studi Total Rp
Kasus: 722.742.750,00;
ProyeK Biaya
Bangunan pemeliharaan
Rukan lantai sebesar
Bahu Rp
Mall 1.059.551,15;
Manado Biaya
pemeliharaan
atap sebesar Rp
418.818.353,70;
Biaya
Pembongkaran
sebesar Rp
5.415.681,86
5. Rio 2011 Analisis A Life Cycle a Identifikasi Biaya
Wardha Life Cycle Cost biaya Pemeliharaan
na Cost Pada Fisik Rp
Pemelihar B Rencana b Perhitungan 84.246.733,27;
aan LCC LCC Biaya
Gedung C Metode c Pengaruh Pemeliharaan
(Studi Nilai inflasi Non Fisik Rp
Kasus: Sekarang 11.187.805,06;
PDAM d Inflasi Total biaya
Tirta . pemeliharaan
Nauli sebesar Rp
Sibolga) 95.434.538,33

26
 BAB III
METODOLOGI PENELITIAN

3.1. Tinjauan Umum

Telah dijelaskan bahwa penelitian ini akan membahas tentang analisis Life Cycle
Cost Pada Bangunan Perpustakaan Modern Provinsi Lampung. Penulis akan
membuat perencanaan Life Cycle Cost selama 20 tahun mendatang dengan tahun
2021 sebagai tahun acuan. Jenis penelitian termasuk kedalam jenis kuantitatif,
karena nantinya akan banyak menuntut penggunaan angka, dimulai saat
pengumpulan data, menganalisis data, hingga hasil akhir yang nantinya berupa
angka.

3.2. Objek Penelitian

Objek penelitian adalah sesuatu yang menjadi pemusatan pada kegiatan
penelitian. Objek dalam penelitian ini adalah Proyek Pembangunan Perpustakaan
Modern Provinsi Lampung yang terletak di pusat Kota Bandar Lampung, tepatnya
di Jalan H. Zainal Abidin Pagar Alam No.52, Kelurahan Labuhan Ratu,
Kecamatan Kedaton, Kota Bandar Lampung, Lampung. Lokasi persisnya seperti
yang terlihat pada gambar 3.2. Batas tapak penelitian antara lain:
1. Sebelah timur : Jl. Untung Suropati
2. Sebelah barat : Jl. Zainal Abidin Pagar-Alam
3. Sebelah utara : Wisma Bandar Lampung
4. Sebelah selatan : Institut Bisnis dan Informasi (IBI) Darmajaya

Gambar 3.1. Peta Lokasi Kota Bandar Lampung

Sumber: Google Earth, 2021

27
 Gambar 3.2. Peta Lokasi Penelitian Proyek Pembangunan Perpustakaan
Modern Provinsi Lampung
Sumber: Google Earth, 2021

3.3. Data Penelitian

Guna menyelesaikan penelitian tugas akhir, terdapat beberapa data dan metode
pengambilan data yang akan dilakukan.
3.3.1 Jenis Data
Dalam melakukan penelitian tugas akhir digunakan dua jenis data, yaitu data
primer dan data skunder. Data-data tersebut sebagai berikut.
1. Data Primer
Data primer ialah berupa data asli yang hanya bisa didapatkan di lapangan.
Data ini diperoleh dengan cara pengamatan langsung di lapangan (observasi)
serta wawancara secara langsung dengan pihak terkait. Pada penelitian ini, data
primer akan diperoleh secara wawancara dengan beberapa pihak supplier
komponen bangunan gedung. Data ini berfungsi untuk mendapatkan usia
pakai komponen yang nantinya digunakan saat melakukan analisa.
2. Data Sekunder
Data sekunder ialah data yang tidak diperoleh secara langsung dari sumber
data, melainkan dapat diperoleh dari Instansi atau Perusahaan yang berkaitan
dengan penelitian. Data ini dapat diperoleh dari buku-buku literatur, laporan,
dokumentasi, perpustakaan, atau dari laporan penelitian terdahulu.

28
3.3.2 Metode Pengambilan Data

Untuk mendapatkan data yang diperlukan dalam penelitian, pengambilan data

dijelaskan dalam tabel 3.1 sebagai berikut.
Tabel 3.1 Metode Pengambilan Data
No. Jenis Data Data Sumber
1 Data Primer Hasil Wawancara tentang Usia Supplier komponen-
Pakai Komponen komponen gedung
2 Data Sekunder Gambar Teknis PT. Manggala Wira Utama
Rancangan Anggaran Biaya PT. Manggala Wira Utama
Analisis Harga Satuan Pekerjaan Dinas Cipta Karya dan
Pengelolaan Sumber Daya Air
Provinsi Lampung
Tingkat Inflasi Badan Pusat Statistik Provinsi
Lampung
Data Statistik Pengunjung Dinas Perpustakaan dan
Perpustakaan Kearsipan Provinsi Lampung
Tarif Air PDAM PDAM Way Rilau Kota
Bandar Lampung
Tarif Dasar Listrik PT. Perusahaan Listrik Negara
(PLN)

3.4. Variabel Penelitian

Ada beberapa variabel yang diukur dalam pengerjaan tugas akhir ini, variabel
tersebut yaitu sebagai berikut :
1. Biaya Pemeliharaan
2. Biaya Operasional
Detail-detail variabel yang akan dibahas terdapat dalam tabel 3.2 berikut.
Tabel 3.2 Variabel Penelitian
No. Variabel Indikator
1. Biaya Pemeliharaan Biaya Perawatan Komponen
Biaya Penggantian Komponen
2. Biaya Operasional Biaya Energi

29
3.5. Analisis Data Penelitian

Berdasarkan tujuan dari penelitian, metode analisa dilakukan dalam nilai total
biaya siklus hidup (Life Cycle Cost) bangunan dengan tahapan sebagai berikut :
1. Melakukan perhitungan biaya pemeliharaan
Untuk mendapatkan total biaya pemeliharaan selama bangunan difungsikan
dibutuhkan tahapan sebagai berikut.
a. Menentukan tiap-tiap pekerjaan yang akan dilakukan pemeliharaan dan
perbaikan dengan membuat Work Breakdown Structure (WBS) Proyek,
b. Melakukan perhitungan analisis harga satuan tiap-tiap pekerjaan
c. Melakukan perhitungan biaya pemeliharaan untuk tiap-tiap pekerjaan
selama 20 tahun menggunakan konsep nilai sekarang (Present Value)
dengan pengaruh inflasi.
2. Melakukan perhitungan biaya operasional
Untuk mendapatkan total biaya operasional yang akan dikeluarkan pengelola
selama bangunan difungsikan dibutuhkan tahapan sebagai berikut.
a. Memperkirakan kapasitas orang yang akan menempati bangunan
b. Melakukan perhitungan tahun awal pengeluaran biaya listrik dan
penggunaan air berdasarkan tarif dasar listrik dan air
c. Melakukan perhitungan biaya operasional selama 20 tahun menggunakan
konsep nilai sekarang (Present Value) dengan pengaruh inflasi.
3. Melakukan perhitungan total biaya siklus hidup bangunan (Life Cycle Cost).

3.6. Diagram Alir

Agar penelitian sesuai dengan koridor yang telah ditetapkan, diperlukan diagram
alir yang nantinya akan menjadi pedoman selama dilaksanakannya penelitian.
Diagram alir berisikan tahapan kegiatan dalam penelitian mulai dari urutan proses
yang diawali dari identifikasi masalah, pengumpulan data, pengolahan dan
analisis data hingga memperoleh hasil yang ingin dicapai. Diagram alir penelitian
dapan di lihat pada gambar 3.3 di bawah ini :

30
Gambar 3.3. Diagram Alir Penelitian

31