PANDUAN PEMBUATAN PROYEKSI CASH FLOW DAN PENGHITUNGAN NPV, IRR DAN MIRR PROYEK

Oleh : Else Fernanda, SE.Ak., MSc.

1. Cash Flow dapat dibagi menjadi 3 klasifikasi yaitu: CF fromOperation (CFO) CF from Investment (CFI) CF from Financing (CFF)

2. CF from Operation : Semua arus kas berupa penerimaan pendapatan tunai, cicilan A/R, penjualan persediaan di akhir proyek (Cash In) dan pembayaran biaya-biaya operasional cash (Cash-Out). 3. CF from Investment : Semua arus kas berupa pembelian fixed asset/barang modal/instrumen investasi jangka panjang(Cash In) dan resale/penjualan kembali fixed asset/barang modal/instrument investasi jangka panjang(Cash Out). 4. CF from Financing : berisikan semua arus kas berupa penerimaan pembiayaan dan setoran modal ekuitas (Cash In) dan pembayaran margin/bagi hasil pembiayaan/Dividend (Cash Out). 5. Cash Flow juga dapat dibuat dengan metode indirect yaitu Laba Bersih + Depresiasi (1-t) Change in WC => CFO Beginning Fixed Asset Ending Fixed Asset => CFI Financing Repayment of Financing = > CFF 6. Namun demikian pada banyak praktek, metode direct lebih disukai karena analist tidak mesti harus membuat proyeksi Neraca dan Laba Rugi untuk memperoleh proyeksi CF.

Membuat CF dengan Direct Method:

Islamic Corporate Finance & Investment Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

7. Buatlah table CF format kira-kira seperti dibawah ini:

Islamic Corporate Finance & Investment Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

P TP E RUS AHAAN DE NGAN K E UANGAN IS L AMI

Proyeksi Cash Flow Proyek D eskripsi Ca sh F lowfromOpera tion Cash Inflow : Revenue Cash Outflow Biaya Operator Biaya Pemeliharaan Net CF FromOperation Ca sh F lowfromInvestm ent Cash Inflow : 1 unit Dumptruck Cash Outflow : Resale Net CF FromOperation Net CF before Financing Acc Cash before Financing Ca sh F lowfromF ina ncing Cash Inflow Modal Sendiri Murabahah Financing Cash Outflow Pembayaran Cicilan Murabahah Net CF FromOperation Ne t Proje ct CashF low AccProje ct Cash CF for NPV & IRR Calculation Disc Rate NPV Project IR R Project MIR R T ota l M-0 1 2 3 4 5 6 7

Islamic Corporate Finance & Investment Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

8. Sebelum CF from Financing diperhitungkan maka dihitung dulu Net CF sebelum financing (yaitu Net CF from Operation + Net CF Investment). Sehingga dengan demikian akan memudahkan kita untuk menentukan berapa jumlah pembiayaan yang kita perlukan untuk membiayai proyek (baca: membuat accumulated project CF positif). 9. Setelah itu buatlah asumsi CF dimulai dari asumsi investasi, operasional dan terakhir financing.

Contoh Kasus: PT PERUSAHAAN DENGAN KEUANGAN ISLAMI (PDKI) PDKI ingin menjalankan proyek penyewaan 1 unit alat berat kepada sebuah perusahaan batubara. Mereka telah menerima kontrak senilai 25 juta perbulan net untuk durasi 6 bulan yang dibayar tunai setiap akhir bulan. PDKI berkewajiban menyediakan 1 unit dump truck maksimal keluaran 5 tahun lalu dan menanggung biaya gaji operator dan maintenance selama kontrak. Biaya gaji 1 orang operator adalah Rp.2.000.000,- per bulan, sementara biaya pemeliharaan per bulan adalah Rp.3.500.000,-. Untuk memenuhi kontrak ini PDKI akan membeli 1 Dumptruck keluaran 5 tahun lalu, seharga Rp. 100.000.000,- (spot price). Sebuah Murabaha Houses telah menyetujui untuk menjual secara murabahah unit ini untuk dicicil selama 6 bulan dengan margin 20% selama PDKI menyediakan DP sebesar 50% dari Harga Murabahah. Unit ini masih dapat dijual kembali pada bulan ke-7 seharga 80% dari harga beli spotnya. Jika discount rate yang dipakai adalah mengacu kepada indikasi return sukuk pemerintah 9%, berapakah NPV, IRR dan MIRR proyek ini dan layakkah proyek ini dijalankan? Buatlah Asumsi terlebih dahulu: Investasi : Karena kita membeli dengan Murababah maka nilai investasi kita dicatat pada harga perolehan yaitu harga murabahah = 100.000.000 x (1.2) = Rp. 120.000.000,Jumlah DP adalah 50% dari harga murabahah yaitu Rp.60.000.000,- sedangkan sisanya dari pembiayaan murababah. Resale pada bulan ke-7 adalah = 0.8 x 100.000.000,- = Rp. 80.000.000,Revenue per bulan 15 juta.

Islamic Corporate Finance & Investment Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

Biaya Operator per bulan Rp. 2 juta dan biaya pemeliharaan Rp.3,5 juta. Pembelian Dumptruck didanai dengan DP 50% dari modal sendiri (Rp.60 juta) dan Pembiayaan Murabahah (Rp.60 juta) yang dicicil selama 6 bulan dengan jumlah cicilan perbulan rata yaitu Rp. 10 juta. Disc Rate 9% per tahun atau 0,75% per bulan. Reinvestment rate sama dengan Discount Rate.

Islamic Corporate Finance & Investment Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

P TP E RUS AHAAN DE NGAN K E UANGAN IS L AMI

Proyeksi Cash Flow Proyek D eskripsi Ca sh F lowfromOpera tion Cash Inflow : Revenue Cash Outflow Biaya Operator Biaya Pemeliharaan Net CF FromOperation Ca sh F lowfromInvestm ent Cash Inflow : 1 unit Dumptruck Cash Outflow : Resale Net CF FromOperation Net CF before Financing Acc Cash before Financing Ca sh F lowfromF ina ncing Cash Inflow Modal Sendiri Murabahah Financing Cash Outflow Pembayaran Cicilan Murabahah Net CF FromOperation Ne t Proje ct CashF low AccProje ct Cash CF for NPV & IRR Calculation Disc Rate NPV Project IR R Project MIR R T ota l M-0 1 2 3 4 5 6 DalamRupiah 7

90,000,000 (12,000,000) (21,000,000) 57,000,000

15,000,000 (2,000,000) (3,500,000) 9,500,000

15,000,000 (2,000,000) (3,500,000) 9,500,000

15,000,000 (2,000,000) (3,500,000) 9,500,000

15,000,000 (2,000,000) (3,500,000) 9,500,000

15,000,000 (2,000,000) (3,500,000) 9,500,000

15,000,000 (2,000,000) (3,500,000) 9,500,000

80,000,000 (120,000,000) (120,000,000) (40,000,000) (120,000,000)

80,000,000 9,500,000 (91,500,000) 9,500,000 (82,000,000) 9,500,000 (72,500,000) 9,500,000 (63,000,000) 80,000,000 80,000,000 17,000,000

(120,000,000) 9,500,000 9,500,000 (120,000,000) (110,500,000) (101,000,000)

63,000,000 60,000,000 (60,000,000) 63,000,000 63,000,000 63,000,000

63,000,000 60,000,000 (10,000,000) (10,000,000) (500,000) 2,500,000 (500,000) (496,278) (10,000,000) (10,000,000) (500,000) 2,000,000 (500,000) (492,584) (10,000,000) (10,000,000) (500,000) 1,500,000 (500,000) (488,917) (10,000,000) (10,000,000) (500,000) 1,000,000 (500,000) (485,277) (10,000,000) (10,000,000) (500,000) 500,000 (500,000) (481,665) (10,000,000) (10,000,000) (500,000) (500,000) (478,079)

123,000,000 3,000,000 3,000,000 (63,000,000) per bulan (63,000,000) disetahunkan disetahunkan

80,000,000 80,000,000 80,000,000 75,923,217

0.75% 10,000,418 34% 33%

Layak dijalankan.

Islamic Corporate Finance & Investment Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010

10.Untuk menghitung NPV, IRR dan MIRR copylah Net Project CF ketika arus dana dari modal sendiri di nol kan. Kemudian tempatkan di baris CF for NPV dan IRR Calculation. Angka outflow (negative) pada CF ini menunjukkan jumlah minimum dana sendiri (investasi) yang harus disediakan pemilik proyek. 11.Pada soal ini terlihat minimum dana sendiri yang harus dikeluarkan adalah Rp. 63.000.000,- yaitu Rp. 60.000.000,- untuk DP pembelian unit secara murabahah dan Rp. 3.000.000,- untuk menutup defisit operasional bulanan selama 6 bulan proyek. 12.Setelah itu hitung NPV menggunakan discount rate yang telah ditentukan. Sesuaikan dengan periode (tahunan atau bulanan). 13.Hitung IRR 14.Hitung MIRR dengan mengisi reinvestment rate, yaitu pada rate berapa hasil investasi dari proyek ini akan direinvestasikan lagi. IRR mengasumsikan seluruh hasil investasi direinvestasikan lagi pada proyek (dengan rate IRR). Dalam soal ini reinvestment rate yang dipakai adalah discount rate bulanan.

Islamic Corporate Finance & Investment Paramadina Islamic Graduate School of Business 2010