HUKUM TANAH DAN BANGUNAN

Analisis KDB, KLB, KDH, KTB, dan GSB, GSJ Rumah Tinggal
Pribadi Dengan Peraturan Yang Berlaku

Paper ini disusun untuk memenuhi salah satu tugas mata kuliah
Hukum Tanah dan Bangunan

Dosen Pengampu :
Ita Susanti, S.H., M.H

Oleh:
Melati Realita 195244081
2C – Manajemen Aset

POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

JURUSAN ADMINISTRASI NIAGA
PROGRAM STUDI D-IV MANAJEMEN ASET
Jl. Gegerkalong Hilir, Ciwaruga, Kec. Parongpong, Kabupaten Bandung
Barat, Jawa Barat 40559
2021
 1. 1. Gambaran Umum

Gambar 1.1 Tugu Perumahan Alamanda Regency

Rumah Keluarga Melati terletak di Jalan Irish 8 Blok I4 No. 14 RT. 05 RW. 030, Desa
Karang Satriya, Kecamatan Tambun Utara, Bekasi, Jawa Barat 16454. Perumahan ini terletak
di Alamanda Regency yang merupakan hunian dengan sistem cluster yang berada di lokasi
strategis di kawasan Bekasi. Tepatnya di Setia Mekar, Karangsatria, Tambun Utara, Bekasi,
Jawa Barat.
Rumah tinggal ini selain hanya untuk tempat berlindung dari terik nya matahari dan
hujan, rumah melati juga digunakan untuk tempat berkumpulnya keluarga besar pada hari
raya seperti Idul Fitri, Natal, dan Tahun Baru serta arisan keluarga, dan acara kebaktian
keluarga yang diadakan oleh gereja.

Gambar 1.2 Tampak Depan Rumah Melati Realita

 Gambar 1.3 Rumah Melati Realita
Selain pemukiman, Alamanda Regency cukup dikenal di kalangan warga Bekasi sebagai
kawasan rekreasi berkat keberadaan taman dan danau yang memang sengaja dikembangkan
sebagai area komersial, hiburan, dan olahraga untuk penghuni dan warga Bekasi pada
umumnya.
Sejumlah fasilitas sarana hiburan outbound untuk anak seperti flying fox, berjalan di atas
tali, merayap, permainan ketangkasan, tersedia untuk memanjakan warga yang berkunjung.
Sarana rekreasi ini juga didukung kehadiran pusat jajanan yang dikelola oleh HPKLI
(Himpunan Pedagang Kaki Lima Indonesia). Tersedia aneka jajanan untuk pagi, sore dan
malam hari. HPKLI dipercaya mengelola dan memanfaatkan kawasan perumahan Alamanda
Regency, juga menyulap kawasan danau Alamanda Regency sebagai arena olahraga.Untuk
meramaikan suasana rekreasi digelar pula bazar, pertunjukan seni dan musik yang bekerja
sama dengan komunitas seni. Fasilitas lain yang berada di lokasi perumahan antara lain
lapangan olahraga, minimarket, klinik, dan sistem keamanan 24 jam.
Fasilitas pendidikan yang berada di sekitar kawasan antara lain, SDN Aren Jaya XI (1.2
km) di Jl. Pulau Selayar Raya, SMPN 3 Tambun Utara (1,2 km), SMPN 32 Kota Bekasi (2.4
km) di Aren Jaya, dan SMP Yadika 13 Tambun (2,1 km) yang bisa dicapai dalam 11 menit.
 1. 2. Pemilik dan Status Kepemilikan
Kepemilikan Bangunan ini atas nama Lisma Pardosi selaku ibu penulis.
Hak Milik (Pasal 20-27 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960):
Hak Milik seperti fee simple atau freehold title dan hak milik merupakan bentuk
kepemilikan tanah terlengkap dan tidak memiliki batas waktu. Hak milik adalah hak turun-
menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat
ketentuan dalam Pasal 6 UUPA. Hak kepemilikan hanya dapat dimiliki oleh warga negara
Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah berdasarkan Peraturan
Pemerintah No. 38 Tahun 1963 terdiri dari bank-bank pemerintah, koperasi pertanian,
lembaga keagamaan dan lembaga sosial. Hak Milik tidak dapat dimiliki oleh orang asing,
termasuk jika warga negara Indonesia yang menikahi orang asing.
Berdasarkan pasal di atas bahwa pemilik rumah sudah memenuhi syarat dan ketentuan
berdasarkan Peraturan Pemerintah.
Hak Pakai (Pasal 41-43 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960):
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-
menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. Dalam arti, Hak Pakai adalah hak untuk
menggunakan dan/atau memanen dari tanah yang secara langsung dimiliki oleh negara
(diberikan oleh instansi pemerintah), atau tanah milik pribadi (sesuai kesepakatan dengan
pemilik tanah). Hak Pakai ini dapat diterapkan pada lahan untuk mendirikan bangunan atau
untuk keperluan pertanian dalam arti luas (perkebunan, perikanan, peternakan). Subyek yang
berhak memiliki Hak Pakai yaitu warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia, orang
asing dan badan hukum asing, pemerintah daerah, lembaga pemerintah, lembaga keagamaan
dan lembaga sosial, perwakilan pemerintah negara asing (misalnya, kedutaan besar,
konsulat).
Berdasarkan pasar di atas bahwa pemilik rumah sudah melakukan Hak Pakai nya
berdasarkan Peraturan Pemerintah.
 1. 3. Analisis KDB, KLB, KDH, KTB, dan GSB, GSJ Rumah Tinggal Pribadi
Dengan Peraturan Yang BerlakuGaris Sempadan Bangunan (GSB)
GSB = (½ x Lebar Jalan) + 1
= (1/2 x 5) + 1
= 3,5 m2
ΔGSB = 10 x 3,5
= 35 m2
1) Koefisien Daerah Hijau (KDH)
KDH = 20% X Luas Lahan
= 20% X 102 m2
= 20,4 m2
Tabel 4.1 KDH Rumah Pribadi
KDH menurut Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 05 Tahun 2016 Tentang Rencana
Detail Tata Ruang Kota Bekasi Tahun 2015-2035 yaitu minimal 20% dari luas lahan,
sedangkan KDH yang dimiliki Melati 20,4% maka dinilai sudah sesuai dengan peraturan
yang berlaku.
2) Luas Lahan Bebas Bangunan (LBB)
LBB = ΔGSB + KDH
= 35 + 20,4
= 55,4 m2
Tabel 4.2 LBB Rumah Pribadi
Dari keseluruhan LDP, 55,4 m2 tidak boleh dibangun bangunan diatasnya.
3) Lantai Dasar (Ltd dasar)
Ltd = Luas Lahan - LBB
= 102 - 55,4
= 46,6 m2
Tabel 4.3 Ltddasar Rumah Pribadi
Luas lantai keseluruhan Ltd dasar adalah 46,6 m2
4) Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
KDB = Ltd : LDP
= 46,6 : 102
= 45,7%
Tabel 4.4 KDB Rumah Pribadi
 Dengan KDB sebesar 45,7%, maka tidak melanggar ketentuan karena masih di bawah
50% yang tercantum dalam Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 05 Tahun 2016 Tentang
Rencana Detail Tata Ruang Kota Bekasi Tahun 2015-2035 bahwa KDB pada Sub Zona
Perumahan Kepadatan Sedang dengan intensitas KDB paling besar yaitu 50%.
5) Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
KLB = Ltotal : Luas Lahan
3 = Ltotal : 102
Ltotal = 306 m2
Tabel 4.5 KLB Rumah Pribadi
Tercantum dalam Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 05 Tahun 2016 Tentang
Rencana Detail Tata Ruang Kota Bekasi Tahun 2015-2035 KLB setinggi-tinggi nya yaitu 3.
Jadi, luas total bangunan rumah pribadi ini adalah 306m2.
6) Jumlah Lantai Bangunan (JLB)
JLB = Ltotal : Ltd
= 306 : 46,6
= 6,57
Tabel 4.6 JLB Rumah Pribadi
Tercantum dalam Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 05 Tahun 2016 Tentang
Rencana Detail Tata Ruang Kota Bekasi Tahun 2015-2035 jumlah lantai bangunan (JLB)
paling tinggi 6 (enam) lantai. Sedangkan JLB rumah Melati yaitu 6,57 atau sama dengan 6
lantai dan telah sesuai.
8) Ruang Terbuka Hijau (RTH)
(RTH) = 10% X LDP
= 10% X 102
= 10,2m2
Tabel 4.7 RTH Rumah Pribadi
Tercantum dalam Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 05 Tahun 2016 Tentang
Rencana Detail Tata Ruang Kota Bekasi Tahun 2015-2035 tiap rumah harus menyisikan
lahan privat nya sebesar 10% dari luas lahan. Jadi, Melati harus menyediakan lahan seluas
minimal 10,2m2 untuk menciptakan ruanghijau pribadi sebagai suplai oksigen untuk rumah.
Kesimpulan:
Tata Guna Lahan rumah pribadi peneliti sudah sesuai dengan Rencana Tata Ruang dan
Wilayah Kota Bekasi bahwa lahan tersebut memang peruntukannya sebagai kawasan
permukiman dan sudah sesuai dengan UU No. 5 Tahun 1960, maka Tata Guna Lahan sudah
sesuai aturan.
Berdasarkan hasil analisis, RTH dari Rumah tinggal Melati belum sesuai dengan
ketentuan yang berlaku. Sedangkan untuk KDB, KLB, KDH, GSB, GSJ telah sesuai dengan
rumus ketentuan.
Agar tidak melebihi KLB yang telah ditetapkan, maka JLB bangunan adalah 6,57 atau
sama dengan 7 lantai, hanya luas lantai ke 8 adalah 57% dari Ltd dasar. Namun berdasarkan
prinsip HBU, setiap lantai sebaiknya memiliki luas yang sama agar mudah dibangun dan
digunakan maka Ltotal : JLB adalah 306 : 7 = 43,71m2.
Saran:
1. Tata Guna Bangunan
Solusi Tata Guna Bangunan rumah pribadi peneliti adalah dengan merenovasi seluruh
bangunan rumah jika dirasa perlu agar sesuai dengan perhitungan yang sesuai dengan
aturan pemerintah. Bangunan rumah sudah dirasa sempurna sebagaimana perhitungan
yang telah peneliti lakukan. Bangunan rumah pribadi peneliti ini masih dapat
dibangun secara vertikal karena berdasarkan perhitungan JLB rumah pribadi peneliti
ini dapat dibangun hingga tujuh lantai.
2. Ruang Terbuka Hijau
Solusi Ruang Terbuka Hijau rumah pribadi peneliti adalah peneliti melakukan
renovasi rumah pribadinya sesuai dengan perhitungan teknis agar RTH rumah peneliti
sesuai dengan Peraturan Pemerintah Kota Bekasi yaitu minimal 15% untuk RTH dari
luas lahan keseluruhan atau minimal 10,2 m2.
 DAFTAR PUSTAKA

Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 05 Tahun 2016 Tentang Rencana Detail Tata Ruang
Kota Bekasi Tahun 2015-2035. Diakses 20 Juli 2021 pada
https://jdih.bekasikota.go.id/jdih/web/uploads/Perda_05_2016.pdf