Disiapkan untuk Paparan Dinas Perumahan Rakyat & Kawasan Permukiman DKI Jakarta

PAPARAN PENYEDIAAN HUNIAN

BAGI MBR
(AFFORDABLE HOUSING)
- November 2017 -
 DAFTAR ISI

I. SEKILAS PROGRAM RUMAH MBR, KAITANNYA DENGAN

PROGRAM DP 0
II. STUDI KASUS:
A. HUNIAN 100% FLPP (AFFORDABLE HOUSING)
B. HUNIAN KOMBINASI (MIX HOUSING)
C. KELEBIHAN & KEKURANGAN
III. USULAN SKEMA PEMBIAYAAN PEMGEMBANGAN
IV. KESIMPULAN & SARAN

1
 I. SEKILAS PROGRAM RUMAH MBR
KAITANNYA DENGAN PROGRAM DP 0 RUPIAH
• Rumah FLPP diperuntukan bagi
Masyarakat berpenghasilan Rendah
(max 7 juta) & belum memiliki
rumah) dan harga jual sebagaimana
diatur dalam KEPMEN PUPR
NO.522/KPTS/M.2016, PEMPROV DKI
• Program DP 0 memberikan bantuan
Uang Muka kepada MBR, untuk Bantuan Talangan
pembelian Rumah maksimal 350 juta Uang Muka
di wilayah Jakarta.
(…..%) DP 0 Rupiah
KPR

DEVELOPER

• Penyediaan Lahan
• Penyedia Bangunan
(dengan Kontraktor)
Pengembalian
Pencairan KPR Sejahtera Dana Talangan Uang Muka
PERBANKAN
2
II. STUDI KASUS

3
II. STUDI KASUS
LOKASI

PD. PSJ Asset

1 Pondok Kelapa

Rencana Pembebasan Baru

2 Cilangkap
1

Aset Pemerintah
3 Kampung Rambutan – Dinas SDA
3

4
II. STUDI KASUS
KONSEP PENGEMBANGAN

3 Konsep pengembangan lahan untuk penyelenggaraan Affordable Housing,

ditinjau dari kelayakannya:

1. 100% AFFORDABLE HOUSING

2. HUNIAN KOMBINASI (MIX HOUSING)

3. PENGEMBANGAN DI LAHAN MILIK PEMERINTAH

5
 II. STUDI KASUS
PERUNTUKAN LAHAN
Lokasi Foto Udara Luas Harga Tanah Keterangan
Jl. Haji Naman ±25,411 m2 Rp.4.100.000 R7. Zona Rumah Susun
Pondok Kelapa – (Milik PSJ) per m2 KDB 40% KLB 3.5,
Jakarta Timur PSL Padat
(optimalisasi KDB 55%,
KLB 4.5, ketinggian 24 lt,
berdasarkan perda 1/2014
psl 632 )

Jl. Cilangkap ±25.000 Rp.4.600.000 R10. Zona Perumahan

(Jakarta Timur) (lahan per m2 Vertikal KDB Rendah, KDB
penawaran) 30%, KLB 2.5, PSL Tidak
Padat
(optimalisasi KDB 45%,
KLB 3.5, ketinggian 16 Lt,
berdasarkan perda 1/2014
psl 632 ).
±40.000 - B1. Zona Terbuka Biru
Jalan Merdeka (lahan KLB=0, KDB=0, diijinkan
Kampung Dinas Tata untuk keramba, kolam &
Rambutan Air) hutan lindung.
(Jakarta Timur) (Diusulkan KLB 2.5, KDB
20%)

6
 II. STUDI KASUS
ASUMSI PERHITUNGAN
NO URAIAN
1 Intensitas Bangunan
2 Harga Jual
3 Pajak Penjualan
5 Tipe Hunian
6 Rasio Tempat Parkir
7 Penyediaan Fasos & Fasum
Biaya Akusisi Tanah
8 Biaya Konstrsuksi
9 Biaya Infrastruktur
10 Hitungan Finansial
PARAMETER KETENTUAN
Sesuai Perda, dan optimalisasi mengikuti pasal 632 Perda 1 Tahun 2014
berdasarkan tingkat kepadatan.
Jak-Tim Rp.8,8jt/m2 atau max. 316,8 jt (untuk FLPP) KEPMEN PUPR
Harga Non FLPP adalah hasil market study NO.522/KPTS/M.2016
PPH = 1%, PPN = 0% (Maksimal harga Rp. 250 Juta) - PP No 34 Tahun 2016
- 269/PMK.010/2015
36 m2 (semigross), asumsi untuk 4 jiwa KEPMEN PUPR
95% Hunian , 5% Kios Komersial NO.522/KPTS/M.2016
Affordable Apartment 1 :10 Pergub 27 Tahun 2009
Anami & Kios 1:5
50% dari standar Perda 1 Tahun 2014
Pergub 27 Tahun 2009
- Harga tanah + BPHTB 5%
Konstruksi Rusun/Affordable Apartment Rp.5.2jt/m2 Hasil kajian PSJ
Konstruksi Anami Rp.5.4jt/m2
Konstruksi Podium Parkir Rp.3.500.000/m2
Rp. 400.000/m2
Discount Rate 15%
IRR dari net cashflow
Tidak menggunakan pinjaman Bank 5
 II. STUDI KASUS
A. HUNIAN 100% FLPP (AFFORDABLE HOUSING)
KAMPUNG-RAMBUTAN
PDK. KELAPA CILANGKAP
LOKASI (SDA)
JAKTIM JAKTIM JAKTIM
Luas (m2) 25,411 25,000 40,000
KDB 40% 45% 45%
KLB 3.5 2.50 2.50
GFA 88,465 75,000 120,000
Ratio Produktif 74% 74% 74%
Harga Jual:
Harga Jual 316,800,000 316,800,000 316,800,000
Harga Jual Hunian/m2 8,800,000 8,800,000 8,800,000
Harga Jual Kios/m2 13,200,000 13,200,000 13,200,000
Jumlah Unit Hunian: 1,859 1,570 2,519
Hunian 1,730 1,462 2,344
Kios 129 108 175
Investasi (RP):
IRR< Discount Rate
- Tanah (Rp Jumlah)+BPHTB 109,394,355,000 120,750,000,000 105,000,000,000 Proyek tidak layak
Tanah (Rp/m2) 4,100,000 4,600,000 2,500,000 secara finansial
- Biaya Kontruksi (Hard Cost) 552,178,818,422 444,730,276,899 759,704,772,997
- Biaya Pengembangan (soft cost) 63,367,788,673 54,658,355,447 90,749,504,439
- Biaya Pemasaran 4,248,058,827 13,523,503,847 21,518,201,056
Pengeluaran 739,634,903,622 633,662,136,193 976,972,478,492
Pendapatan Bersih 604,505,700,122 505,926,290,264 955,071,841,230
Profit Margin -22.4% -25.2% -2.3%
Discount Rate 15.0% 15.0% 15.0%
IRR -11.2% -19.0% -3.3%

7
 II. STUDI KASUS
B. HUNIAN KOMBINASI (MIX HOUSING)
KAMPUNG-RAMBUTAN
PDK. KELAPA CILANGKAP
LOKASI (SDA)
JAKTIM JAKTIM JAKTIM
Luas (m2) 25,411 25,000 40,000
KDB 40% 40% 40%
KLB 3.5 2.5 2.50
GFA 88,465 75,000 120,000
Ratio Produktif 70%-74% 70%-74% 70%-74%
Harga Jual:
Harga Jual FLPP/ Affordable Housing:
Harga Jual Rusun/m2 8,800,000 8,800,000 8,800,000
Harga Jual Kios/m2 13,200,000 13,200,000 13,200,000
Harga Jual Anami:
Harga Jual Rusun/m2 13,500,000 15,000,000 14,500,000
Harga Jual Kios/m2 20,250,000 22,500,000 21,750,000
Jumlah Unit Hunian:
FLPP/ Affordable Housing: 30% 30% 30%
Hunian 467 425 703
Kios 35 32 50
Anami: 70% 70% 70%
IRR>Discount Rate
Hunian 1,263 984 1,574 Proyek layak secara finansial
Kios 94 73 118
Total Unit 1,859 1,514 2,445
Investasi (RP):
- Tanah (Rp Jumlah)+BPHTB 109,394,355,000 120,750,000,000 105,000,000,000
Tanah (Rp/m2) 4,100,000 4,600,000 2,500,000
- Biaya Kontruksi (Hard Cost) 583,063,582,802 469,466,798,969 789,406,781,344
- Biaya Pengembangan (soft cost) 67,182,057,074 57,713,315,923 94,417,702,469
- Biaya Pemasaran 42,147,042,038 36,257,713,300 53,952,035,330
Pengeluaran 801,787,036,914 684,187,828,191 1,042,776,519,144
Pendapatan Bersih 1,003,553,502,063 863,883,892,125 1,442,314,197,227
Profit Margin 20.1% 20.8% 27.7%
Discount Rate 15.0% 15.0% 15.0%
IRR 17.5% 17.6% 27.8%
8
 II. STUDI KASUS
C. KELEBIHAN & KEKURANGAN

A B C
(100% Affordable (Mix Housing) (Lahan Milik Pemerintah)
Housing)
KELEBIHAN  Hunian untuk MBR lebih  Secara perhitungan  Diharapkan nilai tanah maksimal
banyak finansial layak adalah NJOP
 Bankable karena return-nya  Secara perhitungan finansial layak
melebihi cost of capital. jika dikembangan dengan konsep
 Menarik bagi Investor dan hunian kombinasi (mix housing).
partner.
 Hunian & fasilitas akan
lebih beragam.
 Subsidi silang.
KEKURANGAN  Secara perhitungan  Hunian untuk MBR lebih  Perlu perubahan peruntukan &
finansial kurang layak. sedikit. kenaikan intensitas.
 Tidak bankable karena  Perlu kajian legal atas status
return-nya kurang dari kepemilikan unit (Strata
cost of capital. title/SKGB) diatas tanah milik
 Tidak menarik bagi pemprov
investor.  Jika akan dikembangkan menjadi
affordable housing 100% maka
perlu adanya kebijakan besaran
nilai tanah yang menjadikan
investasi layak secara finansial
9
III. USULAN SKEMA PEMBIAYAAN PEMGEMBANGAN
(MENGGUNAKAN PMD)
Proyek I, tanah dan bangunan 100% equity Sarana Jaya
Proyek I Proyek II-V, tanah : 100% PMD, bangunan 100% Sarana Jaya
Proyek VI dst, tanah dan bangunan 100% equity Sarana Jaya

PMD
Proyek II

1 tahun
Proyek III

1 tahun Proyek IV

1 tahun Proyek V

1 tahun

PSJ 1 tahun

Next Project
Pengadaan Tanah 100% Equity
Pembiayaan Kontruksi
10
IV. KESIMPULAN & SARAN

A. KESIMPULAN
1. Pengadaan rumah MBR dengan Program FLPP dan DP 0 memungkinkan untuk
dilaksanakan, tetapi dengan catatan tidak bisa 100% rumah FLPP, namun
dikombinasi ±30% FLPP dan ±70% komersial.
2. Penyelenggaraan pengembangan rumah MBR tidak menutup kemungkinan
adanya partisipasi dari investor apabila dimungkinkan adanya konsep mix
housing, yaitu adanya unit hunian beserta fasilitasnya yang feasible dan bankable.
3. Lahan-lahan milik pemerintah daerah berpeluang untuk dapat dioptimalisasi
karena banyak dan berada di lokasi strategis, namun diperlukan kajian legal,
dukungan pemerintah serta terobosan untuk merealisasikannya.
4. Perlu disusun ketentuan serta tata cara penyelenggaraan perumahan bagi MBR
DP 0 Rupiah yang lebih spesifik.
5. Pengembangan mix housing tanah di lahan milik Pemprov (tanah SDA) dengan
harga tanah yang lebih murah, menghasilkan IRR yang tinggi, memungkinkan
untuk menambah porsi hunian FLPP/MBR menjadi maksimal 40%.

11
IV. KESIMPULAN & SARAN

B. SARAN
1. Diusulkan dispensasi kenaikan KLB dan perubahan peruntukan tanpa kompensasi
untuk pengembangan Rusunami.
2. Untuk mendapatkan proyek feasible dan bankable sebaiknya perhitungan
kelayakan melampaui cost of capital untuk menarik pihak swasta.
3. Harga jual FLPP baiknya dikaji kembali kenaikan pertahunnya, sejalan dengan
kenaikan harga konstruksi dan inflasi.
4. Perlu dukungan subsidi dari Pemda agar perhitungan menjadi lebih feasible dan
bankable antara lain:
• Keringanan retribusi perijinan;
• Keringanan BPHTB;
• Perecepatan perijinan.

12
 IV. KESIMPULAN & SARAN

5. Dalam hal pengembangan dilakukan di asset milik Pemda, perlu ada terobosan dari
Pemda untuk memberikan suatu keyakinan di masyarakat bahwa yang akan dimiliki
aman untuk dibeli baik itu kepemilikannya berupa SHM Sarusun atau SKGB (surat
kepemilikan gedung dan bangunan) yang bisa dimiliki 20 bahkan bisa 50 tahun
dengan catatan adanya jaminan sebagai berikut:
• Jaminan bahwa alas hak atas tanah dapat diperpanjang (HGB setelah 30 tahun
dapat diperpanjang 20 tahun), dengan biaya rekomendasi perpanjangan
minimal atau bahkan gratis;
• Jaminan bahwa dapat di KPR kan ke Bank (memiliki Jaminan Fidusia);
• Jaminan bahwa bukti kepemilikan unit sarusun dapat diberikan hak
tanggungan/dijaminkan ke Bank (misalnya Bank DKI);
• Jaminan bahwa unit kepemilikan dapat diwariskan;
• Jaminan untuk buyback bila dibutuhkan.
6. PMD dibutuhkan untuk mempercepat pengadaan tanah dan mengurangi
pemakaian pinjaman kontruksi yang menimbulkan beban bunga sehingga
mempercepat pengadaan unit hunian per tahunnya, PMD akan dikembalikan
dalam bentuk PAD.
13
Terima Kasih