KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

DIREKTORAT JENDERAL PERUMAHAN

PERAN PEMERINTAH DAERAH DALAM

PENERAPAN PP 13 TAHUN 2021 TENTANG
PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN
Disampaikan Oleh:

P. Marpaung
Tenaga Ahli Dirjen Perumahan
pada acara
Bimbingan Teknis
PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN
Bandung, 17 – 18 Juni 2021
ISI:
❑ Substansi UU 20/2011 Tentang Rusun Terdampak UU 11 Tahun 2020
Tentang Cipta Kerja
❑ PP13 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Rumah Susun dan Peran
Pemerintah Daerah:
 SUBSTANSI PP 13/2021
Pasal 4:
(1) Pemanfaatan rumah susun dilaksanakan sesuai dengan
fungsi hunian atau fungsi campuran.
(2) Fungsi campuran sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
merupakan campuran antara fungsi hunian dan bukan
hunian.
(3) Fungsi campuran dapat dikembangkan dalam satu
bangunan Rumah Susun atau berbeda bangunan
Rumah Susun dalam satu Tanah Bersama.
PERAN PEMDA
1. Memutuskan Jumlah/proporsi dan Komposisi Sarusun
Hunian dan Bukan Hunian dalam Satu Tower/Beberapa
Tower (beda bangunan) dalam Tanah Bersama;
2. Memutuskan fungsi BUKAN HUNIAN apa yang cocok
dalam SATU BANGUNAN atau BERBEDA BANGUNAN
dalam SATU TANAH BERSAMA;
3. MENGENDALIKAN PERENCANAAN/ PEMBANGUNAN,
sesuai RTRW → RDTR (KDB, KLB, Ketinggian Bangunan,
Jarak Bangunan, GSB, Amdal/Andalalin, DLL)
→ Menginventarisir Benda dan Bagian Bersama untuk
Fungsi Hunian dan Bukan Hunian;
4. MEMFASILITASI Pengembang → membuat PERTELAAN
(termasuk fungsi BUKAN HUNIAN);
5. Mendorong dan Memfasilitasi Pengembang untuk
Mengurus SHMSRS (Sarusun Hunian dan Bukan Hunian
a/n Pengembang);
6. Menentukan/ Memutuskan SIKAP PEMDA bagaimana
seandainya Pengembang tidak mengajukan
PERTELAAN (untuk pemasaran/ penjualan/PPJB);
 SUBSTANSI PP 13/2021
Pasal 5:
(2) Pemanfaatan Rumah Susun dapat berubah dari fungsi
hunian ke fungsi campuran karena perubahan rencana
tata ruang wilayah.
(3) Perubahan fungsi yang diakibatkan oleh perubahan
rencana tata ruang wilayah menjadi campuran
mengganti sejumlah Rumah Susun dan/atau
memukimkan kembali Pemilik yang dialihfungsikan.
(4) Pihak yang rnelakukan perubahan fungsi Rumah Susun
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) wajib menjamin
hak kepemilikan Sarusun.
Hotel
Hunian Hunian
PERAN PEMDA
1. Fasilitasi Perubahan RTRW/RDTR → Sidang TPAK
2. Penghuni rusun (hunian) yang lama KEMANA ?
3. Terdapat perubahan NPP → Hitung ulang NPP;
4. Ada perubahan arsitektur dan struktur (?) → Cermati;
5. Ada perubahan/penambahan/pemisahan Akses ?
6. Kemungkinan akan ada penambahan unsur ME/P,
minta pengembang hitung ulang;
7. Apa ada BERKURANG benda bersama atau benda
bersama (parkir, kolam renang dll → dipergunakan /
tidak oleh pemilik rusun hunian → Penggantian;
8. PENGELOLAAN akan terpisah, PPPSRS dan Pengelolan
Hotel (Bukan Hunian) → Kerjasama;
9. PPPSRS minta pengajuan perubahan (revisi) PBG oleh
pengembang (Hotel), sekaligus hitung retribusi PBG
Hotel utk Pemda;
 SUBSTANSI PP 13/2021
Pasal 6:
(1) Pelaku Pembangunan Rumah Susun Komersial wajib
menyediakan Rumah Susun Umum dengan luas paling
sedikit 2O % (dua puluh persen) dari total luas lantai
Rumah Susun Komersial yang dibangun.
(2) Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dapat berada dalam satu kawasan atau tidak dalam
satu kawasan;
(3) Rumah Susun Umum yang berada dalam satu kawasan
dengan Rumah Susun Komersial dapat berupa:
a. satu bangunan Rumah Susun daiam satu Tanah
Rersama;
b. berbeda bangunan Rumah Susun dalam satu Tanah
Bersama; atau
c. berbeda bangunan Rumah Susun tidak dalam satu
Tanah Bersama.
(4) Rumah Susun Umum yang lokasinya tidak berada
dalam satu kawasan dengan Rumah Susun Komersial
harus dalam satu kabupaten/kota, atau provinsi untuk
Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
PERAN PEMDA
1. Koreksi Perhitungan Pengembang:
20 % dari luas lantai hunian Rusun Komersial
(Termasuk Non Saleable Floor, Lobby, Koridor dll),
tetapi → Sarana Bukan Hunian TIDAK DIHITUNG.
2. Rusun Umum Bisa di luar Kawasan Rusun Komersial,
TETAPI dalam Kab/kota (Provinsi) yang sama;
3. Rusun Umum bisa dalam Bangunan Yang SAMA
dengan Rusun Komerisl di atas Tanah Bersama →
Berbeda Harga Jual, Berbeda NPP:
4. Rusun Umum Bisa BERBEDA bangunan dalam Satu
Tanah Bersama → Berbeda HJ, BISA Berbeda Bagian
Bersama dan Berbeda Benda Bersama;
5. 20 % dari rusun umum akan mengkonsumsi tanah
cukup mahal jika dalam SATU HAMPARAN, karena itu
perlu kerjasama antar beberapa pengembang rusun
komersial → Pemda tetapkan KDB dan KLB Rusun
Umum;
6. Yang paling mungkin rusun umum berada dalam
Hamparan yang BERBEDA dengan rusun komersiall,
pada tanah dengan harga lebih murah;
 PERHITUNGAN 20 % LUAS LANTAI

Kewajiban Membangun Luas Rusun Luas Fungsi Non 20 %

Rusun Umum Komersial Hunian

RUMUS KONVERSI DANA KELOLA:

DK RSU = (LK x HTM x 80%) + IJP Exercise:

Dimana DK RSU = dana kelola rumah susun

LK = Luas kewajiban 20 %
HTM = Harga jual Sarusun Umum/m²
IJP = DKRSU x Fj, dimana Fj adalah
Faktor jasa dengan besaran 1 - 5 %
PERAN PEMDA: DKRSU = X + IJP
(LK x HTM x 80 %)
1. Memastikan Pengembang Buat Surat = X + ( 1% s/d 5%)
3.360 m² x Rp. 10 juta/m² x 80 %
Pernyataan Kewajiban HB DKRSU min = Rp. 26,88 M + 1 % X
26,88 M = X
2. Menghitung Luas Hunian Rusun Komersial; = Rp. 27,148 M
3. Menerapkan Perhitungan Dana Konversi, DKRSU max = Rp. 26,88 + 5 % X
berupa DANA KELOLA atau HIBAH; = Rp. 28,224 M
4. Koordinasi BP3 menerima dana konversi;
5. Tidak Menyerahkan SLF Sebelum selesai
kewajiban
 SUBSTANSI PP 13/2021 PERAN PEMDA

Pasal 7
1. Menagih Surat Pernyataan dan memeriksa
(1) Pelaku Pembangunan rlalam melaksanakan kewajiban
kebenarannya → Perlu Buat Format Surat Pernyataan;
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 avat (1),
2. Memeriksa kebenaran perhitungan Dana Konversi yang
membuat surat pernyataan kesanggupan untuk
dibuat Pengembang;
melaksanakan pernbangunan Rumah Susun Umum.
3. Jika Pengembang akan membangun rusun umum
(2) Surat pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
(tidak serahkan dana konversi) Pemda memastikan
diajukan bersamaan dengan permohonan PBG.
Keberadaan Lokasi dan Tanahnya;
(3) Kewajiban melaksanakan pembangunan Rumah Susun
4. Jika rusun berupa Hunian atau Campuran, Pemda
Umum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1)
meminta Pengembang membuat PERTELAAN dan
dapat dikonversi dalam bentuk dana untuk
rencana rincian Bagian Bersma dan Benda Bersama
Pembangunan Rumah Susun Urnum.
serta Batas-batas Tanah Bersama;
(4) Dalam hal pelaksanaan pernbangunan Rumah Susun
5. Dalam Rencana Blok atau Rencana Tapak, Pemda
Umum dikonversi dalam bentuk dana sebagaimana
menetapkan PSU (dan tanahnya, kalau di luar
dimaksud pada ayat (3), Pelaku Pembangunan wajib
bangunan) yang HARUS DISERAHKAN KEPADA PEMDA;
mengajukan perhitungan konversi kepada badan
6. Koordinasi dengan BP3 untuk membangun Rusun
percepatan penyelenggaraan perumahan.
Umum;
(5) Dana hasil konversi sebagaimana dimaksud pada ayat
7. Memastikan angka 3 dilaksanakan oleh Pengembang.
(3) wajib diserahkan kepada BP3.
(6) Perhitungan konversi sebagaimana dimaksud dan ayat
(4) merupakan dana kelola atau hibah yang dihitung
berdasarkan rumus perhitungan konversi.
 SUBSTANSI PP 13/2021
Pasal 8
(1) Dana hasil konversi sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 7 ayat (5) dikelola oleh badan percepatan
penyelenggaraan perumahan.
(2) Dana hasil konversi sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) ditetapkan sebelum diterbitkannya PBG.
(3) Kewajiban penyerahan dana hasil konversi
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) paling lambat
dilakukan sejak PBG diterbitkan sampai dengan
diterbitkannya sertifikat laik fungsi (SLF).
(4) Pengembalian Dana Konversi berbentuk dana kelola
dilaksanakan paling lama 5 (lima) tahun sejak
pemenuhan kewajiban diberikan kepada badan
percepatan penyelenggaraan perumahan.
(5) Pengelolaan dana hasil konversi sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dimanfaatkan untuk
pembangunan Rumah Susun Umum pada
kabupaten/kota yang sama, khusus untuk Daerah
Khusus Ibukota Jakarta pada provinsi yang sama.
PERAN PEMDA
1. Koordinasi dengan BP3 untuk lokasi Rusun Umum yang
akan dibangun;
2. Penetapan besaran Dana Konversi sebelum terbitnya
PBG;
3. Membantu BP3 MENAGIH DANA KONVERSI;
4. Memastikan Penyerahan DANA KONVERSI sebelum
Terbitnya SLF;
5. Koordinasi Dengan BP3 untuk Pengembalian Dana
Konversi (Dana Kelola) kepada Pengembang;
6. Memastikan Pengembalian Dana Konversi Tidak
melampaui 5 (lima) tahun;
7. Memastikan Dana Konversi dipergunakan untuk
membangun Rusun Umum di atas tanah yang
ditetapkan oleh Pemda;
8. Jika tanah untuk membangun rusun umum cukup luas,
MEMASTIKAN beberapa pengembang rusun komersial
bisa memanfaatkan tanah untuk membangun rusun
umum, sebagai kewaijibannya, atau mungkin SATU
BANGUNAN dibangun dengan dana konversi beberapa
Pengembang.
 SUBSTANSI PP 13/2021 PERAN PEMDA

Pasal 11 1. Untuk kawasan terbangun, ZONASI tidak ditempatkan

(1) Pemerintah Daerah kabupatenlkota menetapkan di jalan umum, agak masuk dan Pemda bisa
ZONASI dan lokasi pembangunan Rumah Susun Umum membebaskan jalan akses dengan membeli;
sesuai dengan ketentuan rencana tata ruang wilayah 2. Kawan Kumuh dapat ditetapkan sebagai ZONA rusun,
kabupaten/kota, khusus untuk Daerah Khusus Ibukota Kawasan Kumuh Strategis → Rusun Komersial dan di
Jakarta ditetapkan oleh Pemerintah Daerah provinsi. dalamnya Rusun Umum;
(2) Penetapan zonasi dan lokasi pembangurlan Rumah
Susun Umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Zona Rusun Umum
memiliki AKSES terhadap sistem transportasi publik
dan dukungan pelayanan utilitas umum.
(3) Penetapan zonasi dan lokasi pembangunan Rumah
Susun Umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Perumahan Terbangun
ditetapkan oleh bupati/wali kota, khusus untuk
Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta oleh gubernur.
Jalan Akses Jalan Akses
JALAN / TRANSPORTASI UMUM

3. Penghuni Kawasan Kumuh, pemilik tanah, diberikan

kesempatan pertama memiliki sarusun umum fungsi
hunian dan/atau fungsi campuran;
4. Penghuni bukan pemilik tanah dibangunkan rusunawa
 SUBSTANSI PP 13/2021
Pasal 12
(1) Pembangunan Rumah Susun Umum yang menjadi
kewajiban pelaku pembangunan rumah susun
komersial dapat dikerjasamakan dengan Pelaku
Pembangunan lain tanpa mengalihkan tanggung
jawab Pelaku Pembangunan Rumah Susun Komersial.
(2) Kerja sama sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dilaksanakan berdasarkan perjanjian kerja sama
dengan akta otentik.
(3) Perjanjian kerja sama sebagaimana dimaksud pada
ayat (2) wajib dilampirkan pada saat Pelaku
Pembangunari Rumah Susun Komersial mengajukan
permohonan PBG kepada Pemerintah Daerah.
PERAN PEMDA
1. Pemda atau BP3 dapat membantu desain Rusun
Umum yang jadi kewajiban Pengembag Rusun
Komersial;;
2. Menyusun Format Kerjasama Pengembang Rusun
Komersial dengan Pengembang Rusun Umum;
3. Memberi kemudahan PBG → Fasilitasi Kelonggaran
KLB → Agar BEBERAPA Pengembang Rusun Komersial
dapat membangun Lebih Efisien → tidak perlu tower
Rusun Umum A0 misalnya oleh pengembang rusun
komersial A, Tower Rusun Umum B0 oleh Pengembang
Rusun Komersial B → BISA BLENDED FINANCIAL →
BLENDED TOWER;
4. Memastikan ditandatanganinya Perjanjian Kerjasama;
5. Memastikan terbangunya Rusun Umum (Milik);
6. Memastikan HARGA JUAL Sarusun Milik sesuai
ketentuan Pemerintah.
 SUBSTANSI PP 13/2021
Pasal 14
(1) Pembangunan Rumah Susun Umum dan Rumah
Susun Komersial yang direncanakan dalam satu
kesatuan sistem pembangunan pada satu bidang
tanah dapat dilaksanakan secara bertahap.
(2) Pembangunan secara bertahap sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dari mulai perencanaan
sampai pada penyelesaian pembangunan Rumah
Susun wajib dilaksanakan paling lama 3 (tiga) tahun.
PERAN PEMDA
Pemda Fasilitasi Pengembang, untuk:
1. Menentukan Jumlah tower yang akan dibangun,
karena HARUS SELESAI DALAM 3 TAHUN;
2. Tentukan Bidang TANAH BERSAMA, apakah akan
dibangun seluruhnya tower hunian, atau pada TIAP
TOWER ada fungsi BUKAN HUNIAN, atau fungsi BUKAN
HUNIAN TERPISAH DALAM SATU BANGUNAN
TERSENDIRI tetapi DALAM SATU TANAH BERSAMA;
3. Perencanaan, Desain dan PBG Terpadu Dalam Satu
TANAH BERSAMA, tetapi Pengajuan PBG dapat
bertahap sesuai Kemampuan Financial;
4. JIKA HPL LUAS, tentukan beberapa TANAH BERSAMA,
Tahapan Pembangunan dan Kemampuan Financial
untuk membangun → JANGAN ADA YANG
MANGKRAK;
5. Pastikan PPJB sesudah Terbangun 20 % dari TIAP
TOWER YANG DIPASARKAN.
6. Pastikan Konsumen Tidak Membayar Pengembang > 80
% Harga Jual → Pengembang LAPOR PROGRES
PEMBANGUNAN (PENGENDALIAN PEMDA).
 SUBSTANSI PP 13/2021 FASILITASI PEMDA DAN KANTAH

1. Jika status tanahnya Hak Milik, maka pemilik tanah

Pasal 15
mesti mencari dan menyewa konsultan untuk membuat
(1) Pembangunan Rumah Susun Umum dan Rumah Susun
perencanaan dan desain, termasuk mengurus PBG serta
Komersial dapat dibangun di atas tanah:
kontraktor untuk membangun rusunnya;
a. hak milik;
2. Dalam hal pembangunan rumah susun dilakukan di atas
b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara;
Hak Pakai, maka Hak Pakai tersebut dapat diberikan
dan
dengan jangka waktu 30 tahun, diperpanjang 20 tahun
c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak
dan diperbarui 30 tahun (sehingga total 80 tahun),
pengelolaan.
sesuai Ps 52 ayat (1) PP 18/2021 Tentang Hak
(4) Dalam hal pembangunan Rumah Susun Umum
Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan
dilakukan oleh Pelaku Pembangunan selain Pemerintah
Pendaftaran Tanah;
Pusat atau Pemerintah Daerah di atas tanah hak
3. Jika di atas tanah Hak Milik dibangun rumah susun oleh
pengelolaan atau tanah hak pakai berdasarkan kerja
perusahaan, maka di atas Hak Milik tersebut dapat
sama pemanfaatan.
diberikan Hak Guna Bangunan (HGB), dengan masa 30
(5) Dalam hal pembangunan Rumah Susun Umum atau
tahun dan dapat diperbarui, sesuai Ps 37 ayat (2) PP
Rumah Susun Komersial dibangun di atas tanah hak
18/2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah,
guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan,
Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah (terdapat
Pelaku Pembangunan wajib menyelesaikan status hak
HGB di atas Hak Milik) 2 subyek Hukum, perorangan,
guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- dan perusahaan → perjanjian);
4. Penyelesaian HGB atau HP di atas Hak Pengelolaan tidak
undangan sebelum menjual Sarusun.
mesti dilakukan atas 100 % luasan Hak Pengelolaan,
tetapi dapat dilakukan berdasarkan luas tanah bersama.
 SUBSTANSI PP 13/2021 FASILITASI PEMDA DAN KANTAH

1. Izin rencana fungsi dan pemanfaatannya merupakan

Pasal 16
bagian dari proses PBG yang terdiri atas standar teknis;
(1) Pelaku Pembangunan harus membangun Rumah Susun
2. Seluruh bangunan yang mengajukan PBG harus
dan lingkungannya sesuai dengan izin rencana fungsi
menyatakan fungsi bangunan dan pemanfaatannya,
dan pemanfaatannya.
misalnya untuk perbelanjaan, kantor sewa, hotel dan
(2) lzin rencana fungsi dan pemanfaatan sebagaimana
lainnya, namun khusus untuk rumah susun yang
dimaksud pada ayat (1) dilengkapi dengan Pertelaan.
sarusunnya dapat dimiliki harus dilengkapi dengan
(3) Izin rencana fungsi dan pemanfaatan sebagaimana
pertelaan yang didalamnya terkandung NPP;
dimaksud pada ayat (1) menjadi bagian dalam proses
3. Pertelaan ini menjadi syarat ketika pengembang
PBG yang diterbitkan bupati/wali kota, khusus untuk
melakukan pemasaran atau PPJB, dimana konsumen
Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta harus
harus mengetahui sarusun yang akan dibelinya berada
mendapatkan izin gubernur.
pada tower mana (jika lebih dari satu tower) dan pada
lantai berapa, luas berapa dan bagaimana atau apa saja
uraian atas kepemilikan individu (sarusun) dan apa saja
yang menjadi kepemilikan bersama (bagian besama,
benda bersama dan tanah bersama, termasuk batas-
batasnya, jika SHMSRS);
4. Jika terdapat fungsi bukan hunian (misalnya toko atau
kantor), maka terhadap sarana bukan hunian tersebut
wajib pula dibuat pertelaannya;
5. Pengesahan pertelaan dilakukan setelah pembangunan
rumah susun selesai dan telah diterbitkan SLF.
 SUBSTANSI PP 13/2021
Pasal 29
(1) Rencana pembangunan Rumah Susun dalam 1 (satu)
kawasan dapat dilakukan secara keseluruhan atau
bertahap.
(2) Dalam hal pembangunan Rumah Susun yang
dilaksanakan secara bertahap sebagaimana dimaksud
pada ayat (1), penerbitan sertifikat kepemilikan Sarusun
dilakukan secara bertahap.
(2) Perhitungan NPP terhadap pembangunan Rumah Susun
secara bertahap sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dan ayat (2) dihitung untuk keseluruhan unit Sarusun
berdasarkan dokumen rencana teknis yang sudah
ditetapkan.
FASILITASI PEMDA DAN KANTAH
1. Pelaksanaan pembangunan bangunan secara bertahap
dapat diartikan berdasarkan jumlah tower atau dalam
bentuk beberapa tower dan/atau podium, atau
berdasarkan berbagai fungsi di dalamnya, sehingga
tidak perlu menunggu seluruh bangunan selesai 100 %.
baru dioperasikan Misalnya bangunan pertokoan
menempati 2 atau 3 lantai di bawah dalam bentuk
podium dan diatasnya ada tower rusun hunian, maka
sarusun dalam bentuk toko dapat dijual terlebih dahulu,
baru kemudian satuan rusun hunian di atasnya
Fungsi bukan hunian (pertokoan) bisa saja dimilii oleh
satu badan usaha dan disewakan kepada banyak tenant.
→ Perhatikan Bagian/ Benda Bersama
1. Jika bangunan terdiri dari beberapa tower dan
penyelesaian pembangunan dilakukan bertahap, maka
penerbitan SHMSRSnya DAPAT dilakukan bertahap
untuk setiap bangunan yang sudah selesai, namun
pengembang perlu memperkirakan harga jual sarusun
yang belum terbangun paling tidak untuk 3 tahun
kedepan, sehingga perhitungan NPP atas bangunan
yang sudah selesai dan TERJUAL dapat dilakukan;
 SUBSTANSI PP 13/2021 FASILITASI PEMDA DAN KANTAH

Pasal 42
(1)Pelaku Pembangunan mengajukan permohonan
penerbitan SHM Sarusun kepada instansi pemerintah
yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang
pertanahan.
(2) Permohonan penerbitan SHM Sarusun sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) paling sedikit harus melampirkan
dokumen sebagai berikut:
a. akta pemisahan yang telah disahkan dilampiri
dengan Pertelaan;
b. sertipikat hak atas Tanah Bersama;
c. PBG;
d. sertifikat laik fungsi; dan
e. identitas Pelaku Pembangunan.
(3) SHM Sarusun diterbitkan terlebih dahulu atas nama
Pelaku Pembangunan.
(4) Dalam hal Sarusun telah terjual, Pelaku Pembangunan
mengajukan pencatatan peralihan SHM Sarusun
menjadi atas nama Pemilik kepada instansi pemerintah
yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang
pertanahan.
 SUBSTANSI PP 13/2021
Pasal 71
(1) Setiap Orang yang memiliki Sarusun umum
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat
mengalihkan kepemilikannya kepada pihak lain dalam
hal:
a. pewarisan; atau
b. perikatan kepemilikan Rumah Susun setelah jangka
waktu 20 (dua puluh) tahun.
(3) Pewarisan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a
paling sedikit harus melampirkan:
a. bukti kepemilikan berupa SHM Sarusun atau
b. SKBG Sarusun;
c. surat keterangan kematian pewaris;
d. surat wasiat atau surat keterangan waris; dan
e. bukti kewarganegaraan ahli waris.
(4) Perikatan kepemilikan Rumah Susun setelah jangka
waktu 20 (dua puluh) tahun sebagaimana dimaksud
pada ayat (2) huruf b hanya dapat dilakukan oleh badan
percepatan penyelenggaraan perumahan.
PERAN PEMDA
1. Sarusun Umum TIDAK DAPAT diperjualbelikan secara
BEBAS, melainkan harus memenhui persyaratan
tertentu, karena di sana ADA SUBSIDI Pemerintah (KPR)
dan BANTUAN pemerintah (PSU), termasuk TIDAK
DAPAT DISEWAKAN kepada Non MBR, HARUS DIHUNI
SENDIRI selama 20 TAHUN;
2. Pemda melalui perangkat Kelurahan/ RW/RT HARUS
mengendalikan penghunian Rusun Umum Milik;
3. PENGALIHAN SARUSUN UMUM melalui BP3 harus
sebaiknya berkoordinasi dengan Pemda yanglebih
mengetahui MBR di daerahnya, agar TIDAK IDLE;
4. BAGAIMANA Seandainya tidak ada pembeli Sarusun
Milik hasil pengalihan ? BP3 Bertanggung Jawab untuk
memberikan penggantian kepada Pemilik Sarusun
(ditalangin terlebih dahulu, (setelah Audit, dan setelah
dilakukan perhitungan dengan memasukkan unsur
Depresiasi dan lainnya).
 SUBSTANSI PP 13/2021
Pasal 92
(4) Dalam hal musyawarah untuk mufakat sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) tidak tercapai,
pengambilan keputusan dilakukan dengan suara
terbanyak berdasarkan jumlah kepemilikan Sarusun.
(5) Mekanisme pengambilan keputusan pemilihan
pengurus dan pengawas PPPSRS dilakukan dengan
suara terbanyak.
(6) Pengambilan keputusan pengurus PPPSRS sebagaimana
dimaksud pada ayat (5), setiap Pemilik hanya memiliki
1 (satu) suara walaupun Pemilik memiliki lebih dari 1
(satu) Sarusun.
PERAN PEMDA
SEDANG DIRUMUSKAN:
Besar Suara (PENGHUNIAN) yang dikaitkan dengan JUMLAH
KEPEMILIKAN SARUSUN.
Ada yang berkeinginan berdasarkan Percentile NPP dan ada
pula yang berdasarkan percentile jumlah Unit
Simpulan exercise yang Dilakukan:
1. Jika % (misalnya 30 %) diambil berdasarkan NPP, maka
jumlah sarusun LEBIH BESAR dari 30 % Jumlah Unit;
2. Jika % (misalnya 30 %) diambil berdasarkan Jumlah
Unit, maka NPP BISA Lebih Besar dari 30 %.
ARTINYA jika diambil Opsi 1 dan ada perorangan yang
pembeli 1 sarusun, maka otomatis suara dikuasai oleh
pemegang NPP . Misalnya ada 30 % NPP dimana
sarusunnya belum laku, maka pengembang sudah bisa
menguasai sebagian suara
Pasal 92 PENJELASAN:
(5) Yang dimaksud dengan "pengawas" adalah pemilik yang
hadir dalam musyawarah dan bertempat tinggal di
Rumah Susun.
 STRUKTUR ORGANISASI PPPSRS
PP13/2021, Ps 94
PPPSRS

JANGKA
PENGURUS WAKTU PENGAWAS
3 TAHUN

1. Ketua Berjumlah 5 / Ganjil (Paling Sedikit)

2. Sekretaris 1. Ketua
3. Bendahara 2. Sekretaris
4. Bidang (Pengelolaan dan Penghunian) 3 (tiga) orang Anggota dari Pemilik

Pengurus dan pengawas merupakan Pemilik yang hadir dalam musyawarah dan
bertempat tinggal di Rumah Susun.
 SUBSTANSI PP 13/2021 PERAN PEMDA

Pasal 97 Hak Suara

(1) Setiap anggota PPPSRS memiliki hak suara yang
berkaitan dengan: Penghunian Kepemilikan Pengelolaan
a. kepentingan penghunian;
b. kepemilikan; dan
c. pengelolaan. - Tata Tertib Pemanfaatan Kegiatan
(2) Hak suara kepentingan penghunian sebagaimana - iuran – Bag.bersama - OM
dimaksud pada ayat (1) huruf a merupakan hak suara Keamanan, - Ben Bersama - Perawatan
untuk penetapan tata tertib, penentuan besaran iuran kebersihan, - Tan. Bersama
untuk keamanan, kebersihan, atau sosial sosial - Kewajiban
kemasyarakatan. Membayar
(3) Hak suara kepemilikan sebagaimana dimaksud pada Biaya Srusun
ayat (1) huruf b merupakan hak suara untuk
memanfaatkan secara bersama terhadap Bagian ONOV NPP
Bersama, Benda Bersama, dan Tanah Bersama, serta
kewajiban pembayaran biaya satuan Sarusun. Pemda SUSUN PERKADA dan Melakukan sosialisasi dan
(4) Hak suara pengelolaan sebagaimana dimakstrd pada Memfasilitasi Penyusunan AD/ART PPPSRS
ayat (1) huruf c merupakan hak suara untuk kegiatan
operasional, pemeliharaan, dan perawatan terhadap Pemda Menyelesaikan KONFLIK antara Pengembang dan
Bagian Bersama, Benda Bersama, dan Tanah Bersama. PPPSRS/ Pemilik/Penghuni Sarusun, dibantu BPSK
 SUBSTANSI PP 13/2021 PERAN PEMDA

Pasal 97
(5) Hak suara kepentingan penghunian sebagaimana
dimalsud pada ayat (2) setiap anggota PPPSRS berhak
memberikan satu suara.
(6) Hak suara kepemilikan sebagaimana dimaksud pada
SENGAJA DIKOSONGKAN
ayat (3) dan hak suara pengelolaan sebagaimana
dimaksud pada ayat (4) setiap anggota PPPSRS
mempunyai hak yang sama berdasarkan NPP.
(7) Hak suara kepemilikan dan hak suara pengelolaan
sebagaimana dimaksud pada ayat (6) dapat dikuasakan
kepada Penghuni secara tertulis.
Pasal 102 PENJELASAN
Pasal 102 Yang dimaksud dengan, "bekerja sama" adalah pelaku
Pelaku Pembangunan yang membangun Rumah Susun pembangunan memperhatikan keselamatan, keamanan,
secara bertahap sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14, dan kenyamanan pemilik dan penghuni pada Rumah Susun
bekerja sama dengan PPPSRS yang telah dibentuk. yang sudah ada terkait pada proses pembangunan.
INI SERING DIARTIKAN LAIN OLEH PPPSRS:
Pemda Berperan dalam Mengatasi Gangguan Oleh PPPSRS
ataupun pemilik ataupun pihak lain Terhadap Pelaksanaan
Pembangunan Rusun yang dilakukan Bertahap oleh
Pengembang
 SUBSTANSI PP 13/2021
Pasal 100
(1) Pengurus PPPSRS dalam jangka waktu paling lama 3
(tiga) bulan sejak terbentuk PPPSRS dapat membentuk
atau menunjuk Badan Hukum Pengelola Rusun
(2) Pelaku Pembangunan dalam jangka waktu paling lama
3 (tiga) bulan wajib menyerahkan pengelolaan Benda
Bersama, Bagian Bersama, dan Tanah Bersama
kepada PPPSRS yang dilakukan di hadapan notaris.
(3) Pelaku Pembangunan sebelum menyerahkan
pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
wajib melakukan audit keuangan oleh akuntan publik
yang disepakati bersama pengurus PPPSRS.
(4) Pelaku Pembangunan wajib menyerahkan dokumen
teknis kepada PPPSRS berupa:
a. Pertelaan;
b. akta pemisahan;
c. data teknis pembangunan Rumah Susun;
d. gambar terbangun (as built drawing); dan
e. seluruh dokumen perizinan.
(5) Penyimpanan dan pemeliharaan dokumen teknis
sebagaimana dimaksud pada ayat (4) menjadi
PERAN PEMDA
1. Banyak kasus konflik pada saat menunjuk Badan Hukum
Pengelola Rusun → ada KKN
2. Pemda perl;u memastikan BP memenuhi syarat SBU,
SKA dan SKT sesuai bidangnya (mekanikal, elektrikal,
plambing);
3. Pemda MEMANTAU dan MEMASTIKAN penyerahan
Benda Bersama, Bagian Bersama dan Tanah Bersama
dari Pengembang kepada PPPSRS;
4. Pengembang dapat menunjuk Auditor yang
terakreditasi dan tersumpah untuk melakukan audit,
atau meminta FASILITASI Pemda;
5. Pemda membantu mengunpulkan dokumen tersebut,
termasuk Manual OM atas perlengkapan ME/P;
6. Penyimpanan Dokumen dapat di fasilitasi dan
dititipkan pada Lembaga Arsip Daerah
 Kewajiban dan Hak Pemilik Sarusun

❑ Menanggung beban biaya atas penggunaan bagian bersama, benda bersama

KEWAJIBAN dan tanah bersama dan secara proporsional
❑ Membentuk PPPSRS
❑ Mematuhi AD/ART/Tatib Penghunian

❑ Mendapatkan pelayanan yang baik di rumah susun atas pemanfaatan

bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama
❑ Berhak untuk melihat laporan keuangan secara online
❑ Berhak mendapatkan informasi dan penjelasan rincian dana pengelolaan
HAK rusun
❑ Berhak dicalonkan sebagai Panitia Musyawarah, Pengurus/Pengawas
PPPSRS sesuai ketentuan
❑ Mengikuti rapat-rapat PPPSRS
❑ Memberikan pendapat/masukan atas pengelolaan bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama.
 SUBSTANSI PP 13/2021
Pasal 105
(1) Peningkatan kualitas wajib dilakukan oleh Pemilik
terhadap Rumah Susun yang:
a. tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki; dan/atau
b. dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan
bangunan Rumah Susun dan/atau lingkungan Rumah
Susun.
(2) Peningkatan kualitas sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dilakukan berdasarkan rekomendasi teknis.
(3) Peningkatan kualitas Rumah Susun selain
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan
atas prakarsa Pemilik.
PERAN PEMDA
1. Pemda memberikan rekomendasi teknis untuk
peningkatan kualitas rumah susun setelah dilakukan
audit struktur;
2. Ayat (3) PENGECUALIAN terhadap ayat (1)
Contoh:
Renewal Rusun Milik Tanah Abang, Kebon kacang,
Klender, Sukarame dan lainnya, dari 4 lantai menjadi
High rise, karena ketidak sesuaian Nilai Lokasi dengan
Nilai Bangunan serta daya tampung.
 TERIMA KASIH
ATAS PERHATIAN
BAPAK/IBU/SAUDARA
LAMPIRAN 1: PERIZINAN MEMBANGUN (PBG)
 LAMPIRAN 2 SPESIFIKASI TIPE
LAMPIRAN 2: CONTOH FORMAT PPJB Tower : Blok : Lantai : No. Unit :

LOBBY & CORIDOR

SURAT PESANAN UNIT
LAMPIRAN 1
RUMAH / RUMAH SUSUN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lantai :
Yang bertanda tangan dibawah ini Plafon :
1. Nama Lengkap (Sesuai KTP ) : ………………………………………………………………………………………………………

2.Tempat/Tanggal Lahir : ………………………………………………………………………………………………………

3. Alamat Lengkap Rumah : INTERIOR UNIT

Kota : …………………………… Kode Pos: ………………………..
Lantai :
Alamat Lengkap Kantor :…………………………………………………………………………………………..

Kota :……………………………….. Tlp. Kantor:……………………….. Plafon :

4. No. Telp.
Dinding antar Unit :
Rumah : ………………………………… Fax; …………………………………….

Hp : ……………………………………
Dinding antar Kamar :
5. E-mail : …………………………………. Pintu Utama :
dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri, yang untuk selanjutnya disebut Pemesan

Dengan ini memesan sebuah unit Apartement sebagai berikut : CONTOH

I. DATA PRODUK KAMAR MANDI/ WC
Nama Proyek :

Data Unit : Tower : Blok : Lantai : No. Unit :

Lantai :
Luas Unit (Semi gross) : M2 Dinding :
II. HARGA PESANAN

A. Harga Jual Sebesar Rp.

Terbilang Plafon :
B. Harga tersebut belum termasuk biaya surat – surat dan biaya – biaya dengan rincian sebagai berikut :
Sanitar :
PPN dan BPHTB (bila ada), AJB, PPJB, BN Sertifikat, Biaya Notaris, dll Rp.

C. Harga Jual Total (A+B) : Rp (Belum termasuk biaya KPA)

MEKANIKAL & ELEKTRIKAL
D. Biaya lain-lain
1. Biaya pemeliharaan Rp. . . . . . . . .,- /M² (Semi Gross) Belum termasuk biaya Sinking Fund PLN Prabayar . . . . . . . VA
2. Deposit Biaya penggunaan Air Sebesar Rp. . . . . . . . . . . . .,- / Unit (Penambahan daya maksimal sesuai Ketentuan PLN)
III. CARA PEMBAYARAN

Pembayaran dilakukan dengan cara :

Pipa air dan Pipa Kabel Expose
A. KPA B.Tunai Bertahap Stainless Kitchen Sink
Dengan rincian Dengan rincian

Uang Muka : Dana yang sudah diterima Rp.

Luas Semi Gross : . . . . M²
1. Tanda Jadi : Rp. Tgl : 1. Tanda Jadi : Rp. Tgl : Luas Netto : . . . . M²
2. Angsuran Uang Muka 1 : Rp. Tgl : 2. Sisa Angsuran 1 : Rp. Tgl :

3. Angsuran Uang Muka 2 : Rp. Tgl : 3. Sisa Angsuran 2 : Rp. Tgl :

4. Angsuran Uang Muka 3 : Rp. Tgl : 4. Sisa Angsuran 3 : Rp. Tgl : Jakarta,
5. Angsuran Uang Muka 4 : Rp. Tgl : 5. Sisa Angsuran 4 : Rp. Tgl : CC
6. Angsuran Uang Muka 5 : Rp. Tgl : 6. Sisa Angsuran 5 : Rp. Tgl :

7. Sisa Angsuran 6 : Rp. Tgl :

8. Sisa Angsuran 7 : Rp. Tgl :

IV. PENYERAHAN BANGUNAN 9. Sisa Angsuran 8 : Rp. Tgl :

1. Tanggal Penyerahan :

2. Masa Pemeliharaan : 100 (seratus) hari setelah tanggal penyerahan dengan ketentuan 30 hari Pertama merupakan batas waktu pengajuan keluhan
CONTOH
V. LAIN-LAIN
Pemesan
Pemesan bersedia memenuhi peraturan dan persyaratan yang ditetapkan oleh PT. . . . . . . . . . . . . . . yang diatur dalam ketentuan umum pesanan Unit Apartemen sebagaimana terlampir

Jakarta,

Yang Menerima Pesanan Pemesan

DC

Manajer proyek Nama Jelas : Manajer Proyek

Regstrasi PT. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Nomor SPR :
 LAMPIRAN 3: FLOWCHART DANA KONVERSI

Tidak Penetapan retribusi, HB

Pemeriksaan
memenuhi Perbaiki dengan atau tanpa dana
dok rencana
dokumen konversi
ars, stru,
arsitek
MEP

Memenuhi

Belum
Pemeriksaan Penagihan retribusi
sesuai
dok rencana
Perbaikan rencana HB
hunian
berimbang
Perbaikan
perhitungan
Sudah sesuai dana
konversi
Pilih dana Pemeriksaan Surat
Pilihan
konversi perhitungan Pemenuhan HB Pembayaran retribusi
rencana
besaran dengan dana
hunian
dana konversi
berimbang
konversi

Tidak pilh dana konversi

(membangun sendiri)

Surat Penerbitan PBG

Perhitungan teknis untuk Pemenuhan Kolektif
retribusi Standar Teknis
dan HB
 FLOWCHART DANA KONVERSI

Penetapan retribusi, HB
dengan atau tanpa dana Perbaikan/
Pengujian Testing dan
konversi Inspeksi Penyempurn
Commissioning
aan BGi

Pernyataan dapat
dilanjutkan
Dengan dana Belum bayar
konversi Pemeriksaan
Penagihan retribusi Pemeriksaan
penyerahan Informasi Penyetoran
pelaksanaan
dana dana konversi
HB
konversi
Pernyataan dapat dilanjutkan)

Sudah bayar

Pembayaran retribusi
Mengunggah:
1. As Built Drawing Final
2. Surat Pernyataan Kelaikan
Fungsi BG
3. Surat Pernyataan Penyedia
Jasa kpd Pemilik
4. Surat Pernyataan Pemilik kpd
Pemda
5. Surat Pernyataan
Penerbitan PBG Pelaksanaan HB atau surat
Kolektif bukti transfer dana konversi
kepasa BP3

Waktu penyerahan Dana Konversi

 FLOWCHART DANA KONVERSI

Mengunggah:
1. As Built Drawing Final
2. Surat Pernyataan
Kelaikan Fungsi BG
3. Surat Pernyataan
Penyedia Jasa kpd Penerbitan
Pemilik
4. Surat Pernyataan SLF dan
Pemilik kpd Pemda SBKBG
5. Surat Pernyataan
Pelaksanaan HB atau
surat bukti transfer
dana konversi kepasa
BP3

Selesai

Waktu penyerahan Dana Konversi

 LAMPIRAN 4: PENGELOLAAN RUMAH SUSUN
1. LINGKUP PENGELOLAAN

Engineering & Operation Operation Finance & Tenant Relation

Accounting Management Building Sustainability Building
Solution Program Services

Building Facility Record Building Talent Searcher & Strata Title Admin /
Management Permits Recruitment Vendor Selection Lease Management

© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

 PENGELOLAAN RUMAH SUSUN
2. KEGIATAN PENGELOLAAN

House
Engineering Safety Security Parking Finance Tenancy Purchasing HR & GA
keeping

• Cleaning • K3 • Car Checking • Handling • PO • Staffing

• Building Daily • Lot Allocation • Billing
• Pest Control • Working • Patroli Complaint • Price • Permits
Operations • Stickers • Collection
• Rubbish Permits • CCTV • Circular Comparison • Local
• Energy • Charges • Payments
Consumption Removal • Fire Drill Monitoring
• Flow Traffic • Card Access • Vendor Authorities
• Hospitality • Evacuation • Security • Facilities Management
Route Measures
 PENGELOLAAN RUMAH SUSUN
3. AREA PENGELOLAAN
Front House
Lobby areas: Drop-off Lobby, main
lobby, lift lobby, VIP Area
Library & Lounge, Mail Box Area ( if
available)
Swimming Pool, Meeting Rooms,
& Unloading Bay
Gym Room, Sports Room, VIP
Parking, Musholla, ATMs
Concierge / Receptionist area /
Customer service Area
Courtesy Desk
Security Checking Counters
Back of House
Panel Rooms
Engineering Rooms, Control Room,
Security Office, Security Posts, Crisis
Room, P3K Room, Storage, Mailing.
Room, Lift Service Area, Loading
Building Management Office & related
Areas.
Driver Waiting Room,
Basement including Parking Area
Vendor’s room
Toilet, Janitor & Pantry
Rubbish Center
36
 PENGELOLAAN RUMAH SUSUN
4. PENGELUARAN BIAYA

Dibiayai dari pendapatan IPL, sesuai dengan

budget yang telah disetujui Penghuni dan
dimonitor oleh Badan Pengurus
OPEX

Diambil dari Dana Cadangan / Sinking

Fund sesuai Keputusan dalam RUTA:
- Peremajaan Lift
CAPEX - Perbaikan Façade Gedung
- Trafo Purifications
- Top Overhaul Genset
1
 PENGELOLAAN RUMAH SUSUN
5. JENIS TAGIHAN

Biaya Operasional, Perawatan, Pengelolaan

Iuran Pengelolaan Gedung dan Peralatan Gedung

Asset Improvement & Building Sustainability

Dana Cadangan
Program – Jangka Panjang

Pemakaian Reimburstment Pemakaian Listrik dalam Unit

Listrik Penghuni

Perbaikan Biaya Perbaikan dalam Unit sesuai dengan

permintaan Penghuni: AC, Plumbing, Civil Works
Dalam Unit
Sewa lahan parkir, Pemakaian area umum
Lain2
 PENGELOLAAN RUMAH SUSUN
6. KOMPONEN BIAYA PENGELOLAAN

1. Biaya Gaji dan Benefit Karyawan

2. Biaya Kontrak Perawatan Sistem Gedung
3. Biaya Pihak Ketiga untuk Jasa Keamanan, Kebersihan Gedung
4. Biaya Utilitas Area Umum / Statutory Charges
UNDER 5. Biaya Pembelian Material / Spare Part
MAINTAINANCE 6. Biaya Operasional Kantor
7. Biaya Iklan dan Promosi
8. Biaya Asuransi
9. Biaya Perizinan Gedung
10.Biaya Pajak
11.Biaya Penyelenggaraan RUTA
 PENGELOLAAN RUMAH SUSUN
7. FAKTOR KENAIKAN BIAYA PENGELOLAAN

Penyesuaian Tarif Iuran Pengelolaan dapat dilakukan secara berkala, sesuai dengan kebutuhan biaya
pengelolaan Gedung, dan kebijakan Pemerintah yang berhubungan dengan biaya pengelolaan, seperti:

• Penyesuaian Tingkat Inflasi

• Penyesuaian Nilai UMP (Upah Minimum Propinsi)
• Kenaikan tariff listrik, air, gas dan bahan bakar (Statutory charges)

Selain itu, Penyesuaian Tarif Iuran Pengelolaan dipengaruhi oleh:

• Rencana kerja tahun berikutnya yang bertujuan untuk meningkatkan

kualitas gedung dan fasilitasnya untuk memberikan keamanan,
kenyamanan bagi penghuni → OPEX
 PENGELOLAAN RUMAH SUSUN
Total Biaya Rp 14.668.482.292
8. CONTOH BIAYA PENGELOLAAN
Recovery Cost Rp 4.613.343.349
GEDUNG ABC
Luas Gross Building Area = 45.000 m2 Net Expense Rp 10.029.020.840
Luas Net Lettable Area (NLA) = 40.000 m2 NLA 40.000 m2
Luas Tanah = 5.000 m2
IPL per tahun Rp. 250.725 / m2
IPL per bulan Rp. 20.893 / m2
≈ Rp 20.900 / m2

Biaya gaji
karyawan
Utilitas
32.99%
servis dan
kontrak
perawatan
36.65%

© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.