ADITA UTAMI, MT

MANAJEMEN KONSTRUKSI PERENCANAAN WAKTU DAN

BIAYA KONSTRUKSI
PERENCANAAN BIAYA DAN WAKTU PROYEK
 1. PROJECT
SCOPE
MANAGEMENT

• Proses yang diperlukan untuk memastikan bahwa proyek

meliputi semua pekerjaan yang diperlukan, dan hanya
pekerjaan yang diperlukan, serta menyelesaikannya secara
sukses.
• Tujuan Project Scope Management adalah mendefinisikan hasil
akhir / misi proyek agar memenuhi kebutuhan stakeholder
untuk memastikan bahwa proyek sesuai dengan yang
disyaratkan. Dokumen yang dihasilkan fokus kepada tujuan
proyek.
1.1 OUTPUT PROJECT SCOPE
Output dari Scope Definition adalah statement mengenai:
1. Project objectives
2. Project boundaries
3. Project deliverables
4. Schedule Milestones
5. Technical Requirements
6. Fund limitation
7. Cost estimate
8. Project specifications
1.2 CONTOH
▪ Project Objectives : proyek harus diselesaikan dalam 3 tahun, dengan biaya
maksimum Rp. 60 Milyar
▪ Deliverables : paket pekerjaan yang harus diselesaikan adalah bangunan
laboratorium uji beton seluas 500 m2 termasuk peralatannya
▪ Schedule Milestone :pengujian lengkap harus selesai pada tanggal 1 Januari
▪ Technical requirement : bangunan harus memenuhi usia teknis 20 tahun
▪ Limits & exclusions : pekerjaan lift akan dikerjakan oleh sub-kontraktor
1.2 CONTOH LAIN
▪ Project Objective
To construct a high-quality home within 5 months at cost not to exceed $150.000
▪ Deliverables
➢ A 2200 sq.ft, 2 Bath, 3 bedroom, finished home
➢ A finished garage and insulated
➢Kitchen appliance to include range, oven, microwave & dishwasher
➢High efficiency gas furnace with programmable thermostat
▪ Milestones
➢ Permit approved – 5 March
➢Foundation poured – 14 March
➢Dry in, framing, sheeting, plumbing, M/E inspection passed - 25 May
➢Final inspection – 7 July
LANJUTAN
▪ Technical Requirements
➢ Home must meet local building codes.
➢ All windows and door must pass NFRC Class 40 energy ratings
➢ Exterior wall insulation must meet an “R” Factor of 21
➢ Ceiling insulation must meet an “R” factor at 38
➢ Floor insulation must meet an “R” factor at 25
➢Garage will accommodation two large-size cars
➢Structure must pass seismic stability code.
▪ Limits & Exclusions
➢ The home will be build to the specifications and design of the original blueprint provided by customer.
➢ Owner responsible for landscaping.
➢Air conditioner is not included but prewiring is included.
➢Contractor responsible for subcontractor work.
2. WBS
▪ WBS adalah suatu hirarki dari susunan komponen proyek/ total lingkup proyek
yang dipecah dengan mengelompokkan menjadi lebih kecil yang
menggambarkan suatu deliverable proyek yang dilaksanakan oleh tim proyek.
▪ Biasanya ditunjukkan dalam bentuk chart/ bagan.
▪ Jenis pada tingkatan terendah dari WBS adalah dikenal sebagai paket
pekerjaan (work package)
2.1 Contoh Work Breakdown Structure (WBS)
Building Project

1.Work Preparation 2. Structure 3. Mech / Elect. 4. Finishing

2.1. Upperr Structure 2.2. Lower Structure

2.2.1.Foundation 2.2.2. 1st Basement 2.2.3. 2nd Basement

2.2.1.1. Pile 2.2.1.2. Pilecap 2.2.1.3. Sloof

Activity Resources Activity Duration Department

Volume Requirement Estimates Responsibled
2.2 METODE MEMBUAT WBS
Berdasarkan Sequence/ urutan pekerjaan
 Sesuai construction method

Berdasarkan Knowledge Area

 Pekerjaan Sipil, Arsitektur, Mechanical, Electrical, dsb.

Berdasarkan Jenis Material

 Pekerjaan Beton, Baja, Cat, dsb.

Berdasarkan Level bangunan

 Pekerjaan Lantai 1, Lantai 2, dst

Berdasarkan Fungsi bangunan

 Pekerjaan Boiler, Generator, Admin building, dst.
2.3 BEBERAPA POLA WBS
3. PERHITUNGAN VOLUME
3.1 Prinsip-Prinsip Perhitungan Volume
▪Volume pekerjaan dihitung sebagai dasar dalam menentukan estimasi biaya (langsung) dan
waktu.
▪ Volume adalah banyaknya macam pekerjaan atau bahan dengan satuan bermacam-macam.
Misal: m’, m2, m3, buah (bh), unit, lump sum (LS).
▪Volume dihitung menurut satuan dan harga satuan, sehingga dimensi keduanya harus cocok.
Contoh : Kalau harga satuan menggunakan Rp/m2, maka volume dihitung
dengan satuan m2. Sedangkan kalau harga satuan Rp/m3, maka kuantitasnya
dihitung dengan m3.
▪ Volume dihitung berdasarkan gambar perencanaan dengan memperhatikan skala gambar
 3.2 LANGKAH-LANGKAH PERHITUNGAN VOLUME
1. Taking Off : kegiatan mengambil ukuran suatu elemen bangunan dari gambar tender
(construction drawing) atau gambar pelaksanaan (shop drawing) dan dimasukkan kedalam
suatu formulir, beserta keterangan rinci mengenai elemen tersebut
2. Squaring : kegiatan menghitung satuan panjang, luas, volume, berat, dan biji dari ukuran yang
telah diambil dalam proses taking off
3. Abstracting : mengumpulkan elemen dan jumlah kuantitas tiap elemen yang sudah di “squaring”
untuk direkapitulasi, untuk mendapatkan jumlah keseluruhan kuantitas tiap elemen tersebut
4. Billing : menyiapkan draft Bill of Quantity (BQ) tiap item pekerjaan berdasarkan rekapitulasi
CONTOH FORMULIR PENGUKURAN VOLUME
Timesing Dimension Squaring Description

Catatan :
1. Timesing : banyaknya elemen yang dimensinya sama
2. Dimension : dimensi dari elemen
3. Squaring : kuantitas elemen
4. Description : keterangan elemen yang diukur
CONTOH PENGISIAN FORMULIR
Timesing Dimension Squaring Description

3/ 22,00 66,00 Pipa baja 3 inci

-------

15/ 10,00 600,00 Pasangan bata

4,00 15 cm
-----------------

2/10/ 12,00 288,00 Beton lantai

12,00
0,10
------------------
 ARTI FORMULIR TERSEBUT :
❑ Pipa baja 3 inci, mempunyai panjang 22,00 m, sebanyak 3 buah, sehingga
squaringnya 3x22,00 m = 66,00 m
❑ Pasangan bata setebal 15 cm, mempunyai ukuran panjang 10 m x lebar 4 m,
sebanyak 15 buah, sehingga squaringnya adalah 15x10x4 m2 = 600 m2
❑ Plat lantai beton, dengan ukuran panjang 12 m, lebar 12 m, dan tebal 0,10 m,
sebanyak 10 buah, di 2 tempat, sehingga squaringnya 2x10x12x12x0,10 m3 =
288,00 m3
CONTOH BILL OF QUANTITY
Jumlah
No Uraian Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan
Harga
A Pekerjaan Persiapan

Pekerjaan Pembersihan 500 m2

Pemasangan Bowplank 32 m’

B Pekerjaan Beton

1 Plat Lantai 288 m3

2 Balok Lantai 150 m3

3 Kolom 100 m3
DIMENSI PEK. GALIAN PONDASI
Volume galian pondasi dihitung berdasarkan galian tegak, meskipun saat menggali perlu
slope tertentu
Kelebihan volume galian diperhitungkan dalam harga satuan
b

Volume = a x t
t

a
DIMENSI PEK. BETON STRUKTUR

Volume untuk kolom dihitung penuh

Volume plat dihitung seluruh luasan dikurangi bagian yang termasuk dalam
kolom
Volume balok : panjang balok dikurangi dengan bagian yang termasuk
dalam kolom, tinggi balok dikurangi dengan tebal plat
Volume balok induk dan balok anak yang berpotongan, yang dihitung
menerus adalah balok induknya

19
PEKERJAAN BESI BETON
TABEL BERAT BESI BETON
Diameter (mm) Berat (kg/m’)

6 0.222

8 0.395

10 0.617

12 0.888

13 1.042

16 1.578
 PEKERJAAN TANAH
Sample tanah terdiri atas tiga bagian : butir padat, air, dan udara
Volume tanah dapat berubah-ubah, sesuai dengan tambah kurangnya volume udara
atau air yang ada dalam tanah
Untuk menghitung volume tanah perlu diketahui faktor kembang (swell factor) dan
faktor susut (shrinkage factor)
Tiga macam keadaan volume tanah :
1. Volume tanah asli (bank)
2. Volume tanah lepas/gembur (loose)
3. Volume tanah padat (compacted)
 PEKERJAAN TANAH (LANJUTAN)
Faktor kembang terhadap keadaan asli :
Fk = (L/B) x 100%
Faktor susut terhadap keadaan asli :
Fs = (C/B) x 100%
B = berat volume asli
L = berat volume lepas
C = berat volume padat
Dilakukan percobaan lapangan untuk memperoleh nilai B, L, dan C
Untuk membuat tanggul padat sebesar 1.000 m3, perlu tanah lepas yang pasti lebih dari 1.000 m3 karena akan
terjadi penyusutan
 CONTOH JENIS PEKERJAAN YANG DIHITUNG VOLUMENYA (PEMBANGUNAN RUMAH
SEDERHANA)

1. Pekerjaan Persiapan, Galian dan Urugan

2. Pekerjaan Pondasi
3. Pekerjaan Struktur (Beton bertulang)
4. Pekerjaan Pasangan Dinding dan Plesteran
5. Pekerjaan Rangka dan Penutup Atap
6. Pekerjaan Kusen, Pintu dan Jendela
7. Pekerjaan Plafon, Lantai dan Finishing
8. Pekerjaan Sanitasi dan Elektrikal
4 PERENCANAAN BIAYA
▪ Perencanaan biaya dibutuhkan untuk memastikan bahwa proyek dapat diselesaikan
sesuai anggaran
▪ Perencanaan atau estimasi biaya adalah suatu perkiraan biaya-biaya dari sumber
daya yang diperlukan dalam menyelesaikan setiap kegiatan proyek. Di dalam
memperkirakan biaya, Estimator mempertimbangkan penyebab variasi dari estimasi
biaya-biaya, termasuk resiko-resiko.
4.1 Langkah-langkah Perencanaan Biaya
Work breakdown structures

Masukan Nilai
Harga Satuan
Estimasi Biaya : Material,
Tenaga Kerja & Peralatan Material,
- Biaya Langsung Tenaga Kerja &
- Biaya Tidak Langsung Peralatan
Sistem
Estimasi

- Tetapkan durasi
- Estimasi Waktu Pelaksanaan
pekerjaan
Konstruksi
- Buat S-Curve

Estimasi Biaya Detail

26
 4.2 JENIS ESTIMASI BIAYA PROYEK
Estimasi Kasar untuk Pemilik/Owner
 Estimasi ini dibutuhkan oleh pemilik untuk memutuskan akan melaksanakan ide membangun proyek atau tidak. Biasanya
dalam hal ini pemilik dibantu dengan studi kelayakan.
 Estimasi yang dibuat masih kasar/global sekali.

Estimasi Pendahuluan oleh konsultan perencana

 Estimasi ini dilakukan setelah desain selesai dibuat oleh konsultan perencana.
 Estimasi ini lebih teliti daripada estimasi terdahulu, sebab sudah ada gambar dan RKS yang lengkap.
 Estimasi ini biasanya disebut dengan “OE” atau Owner Estimate, yang dijadikan acuan harga penawaran pada saat
pelelangan.
Estimasi detail oleh kontraktor
 Estimasi ini dibuat oleh kontraktor setelah melihat desain konsultan perencana (RKS dan Gambar bestek), dimana
pembuatannya lebih terperinci dan teliti karena sudah memperhitungkan segala kemungkinan (melihat medan,
mempertimbangkan metoda pelaksanaan, ketersediaan stok bahan tertentu dsb).
 Estimasi ini dijabarkan dalam bentuk penawaran oleh kontraktor pada waktu pelelangan, dan menjadi Fixed Price bagi
pemilik setelah salah satu rekanan ditunjuk sebagai pemenang dan surat perjanjian kerja ditanda tangani.

Estimasi sesungguhnya setelah proyek selesai

 Bagi pemilik sesungguhnya fixed price yang tertulis didalam kontrak adalah yang terakhir, kecuali dalam pelaksanaan
terjadi pekerjaan tambah kurang.
4.3 BEBERAPA CARA MEMASUKKAN BIAYA TIDAK
LANGSUNG
Disebar secara merata terhadap seluruh item pekerjaan yang ada.
Disebarkan hanya pada item tertentu, yaitu item pekerjaan yang bernilai besar.
Disebar pada pekerjaan awal.
Ditulis langsung sebagai salah satu item yang perlu dipertimbangkan dalam
penawaran biaya proyek.
CONTOH MEMASUKKAN OVERHEAD+PROFIT KE
DALAM PER ITEM HARGA SATUAN
6. KURVA BIAYA DAN WAKTU
•Kurva yang menunjukkan hubungan waktu dan biaya.
•Terdiri dari 2 (dua) salib sumbu, sumbu x menunjukkan
skala waktu, sumbu y menunjukkan skala biaya. Biasa
disebut dengan kurva S.
•Pembuatan kurva S selalu dikaitkan dengan
penjadwalan.
•Dapat digunakan untuk mengontrol pelaksanaan proyek
dari segi biaya dan waktu, dengan membandingkan
antara kurva S rencana dan kurva S realisasi.

30
CONTOH KURVA BIAYA DAN WAKTU

31
LATIHAN
 LATIHAN!
1. Hitunglah Volume Pekerjaan Kolom K1
Ø8 - 150 dan K2 dengan detail seperti disamping
tinggi 3.4m!
KP KP KP
2. Membuat Analisis Harga Satuan
K1 K1 Pekerjaan (AHSP) dari item pekerjaan
4 - Ø12
KP KP
tersebut!
KP KP KP

KOLOM TYPE K1 3. Membuat RAB kolom rumah tersebut!

Gunakan :
K1 K1 K1 SNI 7394:2008
Ø8 - 150

K2 K2

4 - Ø12

KOLOM TYPE K2

K1 K1 K1