LAPORAN EKONOMI REKAYASA

ANALISA KELAYAKAN INVESTASI PROYEK APARTEMEN BINTARO

PLAZA RESIDENCE TOWER BREEZE

Dosen Pengampu :
Dr. Ir. Resdiansyah., S.T., M.T., IPM

Disusun Oleh Kelompok 3 :

Prasetya Dwi Kurniawan 2019091023
Naufal Briantama 2020097010
Gemilang Febry Dwirama 2019091007
Yoel Sandi Putra 2019091022
Ziqri Ramadan 2019091049

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNOLOGI DAN DESAIN
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN JAYA
2021
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas limpahan rahmat
dan hidayah-Nya, laporan Analisa Kelayakan Investasi Proyek Apartemn Bintaro Plaza Tower
Breeze dapat kami selesaikan. Penyusunan laporan ini diharapkan dapat memberikan ilmu
parameter Ekonomi Rekayasa, dan Analisa Kelayakan Investasi Proyek Apartemn Bintaro Plaza
Tower Breeze. Tersusunnya laporan ini tentu bukan karena buah dari kerja keras kami saja,
melainkan juga atas bantuan dari berbagai pihak. Untuk itu, kami ucapkan terima kasih banyak
sebesar-besarnya kepada semua pihak yang membantu menyelesaikan laporan ini, diantaranya
adalah:
1. Dr. Ir. Resdiansyah., S.T., M.T., IPM selaku dosen pembimbing mata kuliah
Ekonomi Rekayasa.
2. Teman-teman kelompok Teknik Sipil Universitas Pembangunan Jaya yang tidak
bisa kami sebutkan satu persatu.
Demikian, laporan ini kami hadirkan dengan segala kelebihan dan kekurangan. Oleh
sebab itu, kritik dan saran yang membangun demi perbaikan laporan ini, sangat kami harapkan.
Semoga laporan ini dapat memberikan manfaat dan pengetahuan bagi pembaca.

Tangerang, 30 November 2021

Tim Penulis

i
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR.............................................................................................................. i
DAFTAR ISI............................................................................................................................. ii
DAFTAR TABEL..................................................................................................................... iv
BAB I PENDAHULUAN......................................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang........................................................................................................... 1
1.2 Identifikasi Masalah................................................................................................... 2
1.3 Batasan Masalah......................................................................................................... 2
BAB II TINJAUAN PUSTAKA.............................................................................................. 3
2.1 Pengertian Investasi................................................................................................... 3
2.1.1 Tujuan Investasi................................................................................................ 3
2.1.2 Jenis-jenis Proyek............................................................................................. 4
2.2 Pengertian Proyek...................................................................................................... 5
2.2.1 Investasi Proyek................................................................................................ 5
2.2.2 Evaluasi Proyek................................................................................................ 6
2.2.3 Banefit Proyek.................................................................................................. 6
2.2.4 Biaya Proyek..................................................................................................... 8
2.3 Prinsip Dasar.............................................................................................................. 8
2.3.1 Bunga................................................................................................................ 8
2.3.2 Biaya................................................................................................................. 9
2.3.3 Analisis Ekonomi Rekayasa ............................................................................ 9
2.3.3.1 Aspek Ekonomi Rekayasa Dalam Bidang Ekonomi Rekayasa............ 10
2.3.4 Metode Penilaian Investasi............................................................................... 11
BAB III DATA DAN PERHITUNGAN................................................................................. 13
3.1 Objek Proyek.............................................................................................................. 13
3.2 Data Proyek................................................................................................................ 13
3.2.1 Data Biaya Investasi......................................................................................... 13
3.2.2 Data Pendapatan............................................................................................... 13
3.2.3 Data Pengeluaran.............................................................................................. 14
3.2.4 Data Pinjaman dan Cicilan............................................................................... 14
ii
 3.2.5 Data MARR...................................................................................................... 14
3.3 Data Analisisi dan Evaluasi....................................................................................... 15
BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN KELAYAKAN INVESTASI........................... 16
4.1 Asumsi Perencanaannya............................................................................................. 16
4.2 Analisis Keuangan dan Biaya.................................................................................... 17
4.2.1 Analisa Pendapatan........................................................................................... 17
4.2.2 Analisis Pengeluaran........................................................................................ 18
4.2.3 Pinjaman dan Cicilan........................................................................................ 19
4.3 Analisa Manfaat......................................................................................................... 20
4.3.1 Analisa Finansial.............................................................................................. 20
4.3.2 Analisis Sensitivitas.......................................................................................... 22
4.4 Analisa Biaya............................................................................................................. 25
4.4.1 Biaya Proyek..................................................................................................... 25
BAB V PENUTUP.................................................................................................................... 26
5.1 Kesimpulan................................................................................................................ 26
5.2 Saran........................................................................................................................... 26
DAFTAR PUSTAKA................................................................................................................ 27

iii
 DAFTAR TABEL

Tabel 4.1 Biaya Konstruksi Apartemen Bintaro Plaza – Breeze Tower............................. 16

Tabel 4.2 Biaya Investasi.......................................................................................................... 16
Tabel 4.3 Penjualan Unit Per Tahun...................................................................................... 17
Tabel 4.4 Biaya Servuce Charge Per Tahun........................................................................... 17
Tabel 4.5 Biaya Pendapatan Apartemen Per Tahun............................................................. 18
Tabel 4.6 Biaya Pengeluaran Apartemen Per Tahun............................................................ 18
Tabel 4.7 Rata-rata Suku Bunga Pinjaman........................................................................... 19
Tabel 4.8 Rata-rata Suku Bunga Deposito............................................................................. 20
Tabel 4.9 Analisis Sensitivitas Kenaikan Investasi................................................................ 22
Tabel 4.10 Analisis Sensitivitas PenurunanTarif Jual.......................................................... 23
Tabel 4.11 Analisis Sensitivitas Penurunan Pendapatan...................................................... 24
Tabel 4.12 Biaya Konstruksi Apartemen Bintaro Plaza – Breeze Tower........................... 25

iv
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakng Proyek

Apartemen merupakan sebuah jenis tempat tinggal yang mencangkup dari suatu
bangunan. Apartemen juga sebagai tempat tinggal yang terdiri dari kamar duduk, kamar
tidur, kamar mandi, dapur, dan sebagainya. Yang berada pada satu lantai bangunan
bertingkat yang besar dan mewah (Kevdave, 2012), apartemen juga di lengkapi dengan
berbagai fasilitas kolam renang, pusat kebugaran, toko, dan sebagainya, Apartemen juga
memiliki karakteristik yang berbeda dengan hunian lain-Nya Seperti rumah,
karakteristik ini mencangkup apartemen memiliki lebih dari 2 lantai dan biasanya
berbentuk vertical, satu lantai memiliki dari unit-unit hunian, memiliki fasilitas umum
yang belum tentu ada di hunian lainnya, struktur bangunan yang tahan lama dalam
jangka waktu yang lama, dan apartemen lebih memiliki efisien, efektif dan ekonomis.
(Adhyaksa, 2021)
Untuk membangun apartemen diperlukan Biaya yang cukup besar dimulai dari
biaya pembangunan dan perawatan apartemen tersebut digunakan. Diperlukan
pengkajian kelayaakan agar pembangunan proyek Apartemen Bintaro Jaya Tower
Breeze tersebut dapat mencapai hasil yang sesuai dengan yang direncanakan (Putri
Agustina Hidayat, 2021).
Dalam melakukan pembangunan Apartemen Bintaro Plaza Residence Tower
Breeze, secara finansial melihat pembangunan Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze
diperlukan studi penelitian kelayakan finansial untuk melihat apakah pembangunan
apartemen tersebut layak atau tidak layak berdasarkan segi finansialnya sesuai dari Net
Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate Of Return (IRR) dan
Payback Period (PP) analisa sensitivitas yang dihitung berdasarkan kenaikan investasi,
penurunan tarif jual dan penurunan pendapatan.

1
1.2 Identifikasi Masalah

Dalam pembuatan laporan ini diperlukan pembahasan mengenai pembangunan

apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze, Berikut ini adalah beberapa permasalahan
pembahasan yang akan dibahas :

1. Masalah yang muncul adalah apakah pengembangan konsisten dengan analisis

studi kelayakan yang ada

2. Apakah dalam pembangunan Apartemen Bintro Plaza Twoer Breeze mengalami

keuntungan atau kerugian

3. Apakah pembangunan Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze sudah dapat

mencapai hasil yang sesuai dengan apa yang direncanakan

1.3 Batasan Masalah

Penyusunan laporan ini memiliki beberapa batasan dalam pembangunan Apartemen
Bintaro Plaza Tower Breeze :
1. Menganalisa kelayakan investasi proyek apartemen Bintaro Plaza
2. Penelitian ini berlokasi di Jl. Bintaro Utama 3A, Pd. Karya, Kec. Pd. Aren, Kota
Tangerang Selatan, Banten 15225
3. Penelitian ini membahas studi kelayakan finnansial dalam pembangnan
Apartemen Bintaro Plaza - Tower Breeze.

2
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Investasi
Investasi adalah suatu kegiatan menanamkan modal, baik langsung maupun tidak,
dengan harapan pada waktu nanti pemilik modal mendapatkan sejumlah keuntungan dari
hasil penanaman modal tersebut. Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia investasi berarti
penanaman uang atau modal pada suatu perusahaan atau proyek untuk tujuan memperoleh
keuntungan. Secara umum investasi dapat diartikan sebagai meluangkan atau memanfaatkan
waktu, uang atau tenaga demi keuntungan/manfaat pada masa datang. Jadi, investasi
merupakan membeli sesuatu yang diharapkan di masa yang akan datang dapat dijual
kembali dengan nilai yang lebih tinggi dari semula.

2.1.1 Tujuan Investasi

Tujuan investasi adalah untuk meningkatkan kesejahteraan investor.
Kesejahteraan dalam hal ini adalah kesejahteraan moneter, yang bisa diukur dengan
penjumlahan pendapatan saat ini ditambah nilai saat ini pendapatan yang diperoleh di
masa datang.

Secara lebih khusus lagi, ada beberapa alasan mengapa seseorang melakukan
kegiatan investasi, antara lain sebagai berikut ini.

1. Untuk mendapatkan kehidupan yang lebih baik di masa datang.

Seseorang yang bijaksana akan berpikir bagaimana meningkatkan taraf hidupnya
dari waktu ke waktu atau setidaknya berusaha bagaimana mempertahankan
tingkat pendapatan-nya yang ada sekarang agar tidak berkurang di masa yang
akan datang.
2. Mengurangi dampak inflasi
Dengan melakukan investasi dalam pemilikan perusahaan atau objek lain,
seseorang dapat menghindarkan diri dari risiko penurunan nilai kekayaan atau hak
miliknya akibat adanya pengaruh inflasi.
3. Dorongan untuk menghemat pajak.

3
 Beberapa negara di dunia banyak melakukan kebijakan yang bersifat mendorong
tumbuhnya investasi di masyarakat melalui pemberian fasilitas perpajakan kepada
masyarakat yang melakukan investasi pada bidang-bidang usaha tertentu.

2.1.2 Jenis-jenis Proyek

Berikut adalah jenis-jenis investasi, antara lain :
1. Investasi Langsung
Investasi langsung adalah investasi jangka panjang pada suatu usaha baru atau
yang sudah ada diikuti dengan pengawasan dan manajemen aktif oleh pihak
investor. Pada investasi jenis ini, investor memiliki perusahaan khususnya dalam
bentuk aset fisik seperti gedung, mesin, dan bentuk lain yang tahan dalam jangka
panjang atau dapat dikatakan tidak berwujud non fisik seperti hak kekayaan
intelektual.
2. Investasi Tidak Langsung
Investasi tidak langsung atau investasi portofolio merupakan investasi jangka
pendek yang dilakukam dengan membeli surat berharga. Pada investasi jenis ini,
seorang investor tidak terlibat langsung dalam pengelolaan perusahaan serta tidak
diharuskan untuk mendirikan suatu badan usaha.
3. Investasi Jangka Pendek
Investasi jangka pendek merupakan salah satu produk investasi dengan
menyetorkan sejumlah dana untuk dikelola dalam jangka waktu singkat, sehingga
dana dan keuntungan dapat dicairkan dalam kurun waktu yang relatif sebentar.
4. Jangka Panjang
Investasi jangka panjang adalah jenis investasi yang membutuhkan waktu lama
untuk mendapatkan keuntungan atau return. Investasi ini menggunakan daya yang
terus menerus digunakan dan dikembangkan dan baru bisa dicairkan jika sudah
jatuh tempo

4
2.2 Pengertian Proyek
Menurut Dipohusodo(1996:9), proyek adalah upaya yang diorganisasikan untuk
mencapai tujuan, sasaran dan harapan-harapan penting dengan menggunakan anggaran dana
serta sumber daya yang tersedia, yang harus diselesaikan dalam jangka waktu tertentu.

Sedangkan menurut Husen (2009:4), proyek adalah gabungan dari sumber-sumber daya
seperti manusia material, peralatan, dan modal/ biaya yang dihimpun dalam suatu wadah
organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan.

2.2.1 Investasi Proyek

Definisi investasi adalah pengeluaran sejumlah dana untuk menggunakan
sumber dana yang ada pada perusahaan guna mendukung operasi perusahaan dan
dapat memberikan manfaat bagi perusahaan di masa yang akan datang.

Berdasarkan pendapat Abdul Halim (2003), investasi merupakan penempatan

sejumlah dana pada saaat ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan di masa
yang akan datang. Umumnya investasi dibedakan menjadi dua yaitu investasi pada
finansial assets (seperti pasar uang dan pasar modal) dan investasi pada real assets
(diwujutkan dalam bentuk pembelian aset produktif).

Berdasarkan pendapat Abdul Halim (2003), usulan investasi biasanya

dikelompokkan dalam empat golongan :

 Investasi penggantian adalah suatu aktiva yang telah usang diganti dengan aktiva
baru, misalnya investasi pada pembelian mesin-mesin baru untuk mengantikan
mesin lama degan tujuan menghemat biaya agar dapat meningkatkan laba.
 Investasi penambahan kapasitas adalah usulan penambahan jumlah mesin atau
pembukaan pabrik baru.
 Investasi penmbahan jumlah produk baru adalah investasi untuk menghasilkan
produk baru, di samping tetap menghasilkan produk yang telah diproduksi
sebelumnya.
Definisi investasi proyek berdasarkan pendapat Siswanto Sutojo (2000) adalah
upaya menanamkan faktor produk langka pada proyek tertentu (baru atau perluasan)

5
 pada lokasi tertentu, dalam jangka menengah atau panjang. Faktor produk langka itu
dapat berbentuk:
 Dana.
 Kekayaan alam..
 Tenaga kerja ahli dan terampil dalam hal tertentu.
 Teknologi tingkat tinggi.

2.2.2 Evaluasi Proyek

Evaluasi proyek merupakan penelaahan atau analisis tentang apakah proyek
investasi itu dapat berhasil atau tidak apabila dilaksanakan (Kuntjoro, 2002).
Sementara Squire, L dan Herman, G. Van Der Tak (1975) menyebutkan bahwa
evaluasi proyek adalah studi untuk menaksir dan menganalisis manfaat-manfaat dan
biaya-biaya dari suatu proyek. Oleh karena itulah, evaluasi proyek ini sering disebut
dengan analisis manfaat dan biaya (Benefit Cost Analysis).

Gray, et. al. (1992) mengungkapkan bahwa tujuan dan manfaat analisis proyek
adalah sebagai berikut :

 Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melalui investasi dalam

suatu proyek.
 Menghindari pemborosan sumber daya.
 Mengadakan penilaian terhadap peluang investasi yang ada sehingga kita dapat
memilih alternatif proyek yang paling menguntungkan.
 Memilih alternatif proyek yang paling menguntungkan dan menentukan prioritas
investasi.

2.2.3 Benefit Proyek

Benefit adalah segala sesuatu yang menambah tujuan proyek. Tujuan

diberikannya benefit adalah agar proses kerja sang karyawan bisa berjalan dengan
lancar. Lalu ada 2 macam benefit proyek adalah sebagai berikut :

1. Tangible Benefit

6
 manfaat nyata dari proyek pertanian yang dapat dihitung atau dinilai dengan
uang.
1. Intangible Benefit
manfaat yang tidak nyata dari proyek, yang tidak dapat diukur dengan uang.

Tangible Benefit dibedakan jadi dua :

1. Direct Benefit
Benefit ini merupakan manfaat yang secara langsung dan nyata dapat dirasakan.

Direct Benefit dapat berupa :

 Kenaikan nilai output yang dikarenakan beberapa sebab misalnya karena
kuantitas, kualitas dan kegunaan dari suatu produk.
 Penurunan biaya yang dikarenakan adanya penghematan seperti adanya
penggunaan teknologi baru yang dapat menurunkan biaya.
2. Indirect Benefit
Merupakan benefit yang timbul atau dirasakan di luar proyek karena adanya
realisasi suatu proyek.
Ada tiga macam indirect benefit :
 Benefit yang induced oleh proyek disebut multiplier effect dari proyek
seperti dengan adanya proyek maka pendapatan pada sektor lain di luar
proyek akan meningkat.
 Benefit yang disebabkan karena adanya economics of scale artinya suatu
keadaan di mana dengan adanya perluasan skala usaha akan menurunkan
biaya rata-rata.
 Benefit karena adanya dynamic secondary effect seperti adanya peningkatan
produktivitas tenaga kerja, karena terjadinya peningkatan pengetahuan dan
keterampilan sebagai akibat adanya proyek.

7
 2.2.4 Biaya Proyek
Menurut Gittinger (1986), Biaya merupakan pengeluaran atau pengorbanan yang
dapat menimbulkan pengurangan terhadap tujuan atau manfaat yang diterima. Biaya
yang diperhitungkan dalam analisis proyek adalah biaya-biaya yang dapat di
kuantifikasi atau dihitung (tangible cost) atau berpengaruh langsung terhadap suatu
proyek seperti biaya investasi, biaya operasional dan biaya lainnya yang terkait dalam
kegiatan proyek seperti pajak, pembayaran bunga dan pinjaman. Dana yang diperlukan
dalam proyek dapat bersumber dari modal sendiri maupun dana pinjaman atau dana
dari sumber lain yang bukan pinjaman seperti dana bantuan (hibah atau grant) yang
tidak perlu dikembalikan.

2.3 PRINSIP DASAR

2.3.1 Bunga
Bunga adalah tambahan yang dikenakan dalam transaksi pinjaman uang yang
diperhitungkan dari pokok pinjaman tanpa mempertimbangkan pemanfaatan pokok
tersebut berdasarkan tempo waktuyang diperhitungkan secara pasti dimuka, dan pada
umumnya berdasarkan presentase.

Ada beberapa pengertian lain dari bunga, diantaranya yaitu :

 Sebagai batas jasa yang diberikan oleh bank yang berdasarkan prinsip
konvensional kepada nasabah yang membeli atau menjual produknya.
 Sebagai harga yang harus dibayar kepada nasabah (yang memiliki simpanan)
dengan yang harus dibayar oleh nasabah kepada bank (nasabah yang memperoleh
pinjaman).
 Bunga adalah tambahan yang diberikan oleh bank atas simpanan atau yang di
ambil oleh bank atas hutang.

8
2.3.2 Biaya
Biaya adalah besaran dana dikeluarkan oleh perusahaan dengan tujuan
menghasilkan suatu produk atau jasa. Beban pengeluaran tersebut mencakup seluruh
kebutuhan proses produksi hingga pemasaran.
Keberadaan biaya sangat penting dalam suatu proses produksi atau lainnya. Oleh
karena itu, terdapat beberapa fungsi biaya adalah berikut ini.
1. Menjamin Lancarnya Kegiatan Operasional
Biaya berfungsi untuk menjamin kelancaran aktivitas operasional. Tanpa adanya
biaya, maka hal-hal yang diperlukan perusahaan tidak akan terpenuhi sehingga
mampu menghambat proses produksi atau operasional perusahaan.
2. Sebagai Dasar Perhitungan Harga Pokok Penjualan (HPP)
Fungsi lain dari biaya adalah untuk menghitung harga pokok penjualan (HPP).
Sebelum produk dipasarkan dalam masyarakat, harga setiap produk sudah harus
ditetapkan. Dasar perhitungan harga pokok penjualan ini diperoleh dari akumulasi
biaya-biaya yang telah dikeluarkan oleh perusahaan ditambah dengan keuntungan
sesuai target perusahaan.
3. Tolak Ukur Penentuan Margin Profit
Indikator penetapan margin laba dapat Anda ketahui dari biaya. Dengan adanya
rincian biaya jelas, maka perusahaan mampu mengukur penentuan margin profit.
Sehingga harga yang ditawarkan di pasaran nantinya sesuai dengan kantong target
pasar dan bisa menutup biaya pengeluaran, serta tetap memperoleh keuntungan.
4. Pedoman Perencanaan Pengeluaran Berikutnya
Biaya dari hasil produksi pertama akan membantu perusahaan dalam
merencanakan keuangan periode selanjutnya. Agar seluruh aspek tidak mengalami
kerugian.

2.3.3 Analisi Ekonomi Rekayasa

Analisis Ekonomi Rekayasa merupakan kajian dari ide-ide yang dituangkan ke
dalam suatu proyek agar dapat diwujudkannya sasaran atau target yang ingin di capai
pada suatu proyek. Definisi proyek itu sendiri merupakan suatu kegiatan yang
berlangsung dalam jangka waktu terbatas dengan sumber daya tertentu dan

9
dimaksudkan untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan agar dapat bermanfaat
bagi kesejahteraan manusia.

Dalam dunia konstruksi, ilmu ekonomi rekayasa jelas diperlukan. Sebuah proyek
konstruksi, setidaknya dimulai dengan terbentuknya ide atau sebuah tujuan yang
dicapai, dengan melihat juga aspirasi dari masyarakat, hingga tahapan operasi dan
pemeliharaan (operation and maintenance). Dalam setiap proyek di bidang konstruksi
selalu dilakukan studi kelayakan (feseability study) dan salah satu aspek yang ditinjau
adalah aspek ekonomi. Penilaian aspek ekonomi pada suatu proyek dilakukan dengan
menggunakan analisis ekonomi yang bersumber dari ilmu Ekonomi Teknik atau
Ekonomi Rekayasa. Penilaian ini dilakukan sebagai salah satu pertimbangan apakah
suatu proyek akan tetap dilaksanakan atau tidak.

2.3.3.1 Aspek Ekonomi Rekayasa dalam Bidang Konstruksi

Ditinjau dari aspek teknis, ekonomis serta lingkungan maka pembangunan
pembangunan suatu proyek perlu juga dilakukan dilakukan berbagai berbagai
studi, seperti seperti studi kelayakan (feasibility study), studi teknis
(capability study), studi Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL),
dan studi socia udi social.
1. Studi kelayakan (feasibility study), pada analisis ini benar-benar dikaji
mengenai kelayakan suatu proyek untuk dilakukan atau tidak, u tidak, di
tinjau di tinjau dari banyak aspek sehingga nantinya dapat digunakan
sebagai acuan dalam menentukan jalan nya proyek. Dapat di lakukan
dengan cara survey atau terjun langsung ke lapangan sehingga akan
terlihat jelas bagaimana bagaimana kondisi kondisi yang ada pada
lapangan, lapangan, kemudian kemudian melakukan melakukan kajian
terhadap masyarakat sekitar yang nantinya juga akan ikut serta
menikmati keuntungan ataupun manfaat dari proyek yang akan dibangun
tersebut.
2. Studi teknis, difokuskan pada sisi teknis dalam pembangunan proye,
seberapa besar kebutuhan material, kebutuhan pekerja dan sebagainya.
3. Studi Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL), studi
AMDAL merupakan studi yang terbilang sangat penting karena
10
 pembangunan suatu pembangunan suatu proyek akan berdampak besa
berdampak besar bagi lingkungan , lingkungan , polusi polusi yang
dihasilkan dihasilkan pada suatu proyek akan sangat mengganggu
mengganggu lingkungan sekitar apalagi bila proyek berada di tengah
kota, maka perlu banyak alternatif alternatif untuk meminimalisir
meminimalisir polusi yang dihasilkan dihasilkan dari proyek tersebut,
selain itu kebisingan juga menjadi masalah yang sangat mengganggu
untuk masyarakat di sekitar proyek.
4. Studi sosial, hal ini bertujuan agar kehidupan sosial di sekitar proyek
dapat berjalan seperti biasanya tanpa adan dapat berjalan seperti biasanya
tanpa adanya ganggu ya gangguan dari proyek. an dari proyek.

2.3.4 Metode Penilaian Investasi

Investment Appraisal atau Penilaian Investasi adalah proses evaluasi dari
keinginan untuk membuat permohonan Investasi (Investment) yang meliputi beberapa
hal, seperti penggantian pabrik pabrik dan mesin yang telah habis pakai, pendirian
pendirian pabrik baru, pengambilalihan pengambilalihan perusahaan perusahaan lain,
pengembangan produk baru, kampanye promosi penjualan, jalan raya baru atau rumah
sakit, terdapat beberapa metode penilaian investasi sebagai berikut :

1. Average Rate of Return (ARR)

Model ini adalah menghitung rata-rata laba bersih (earning after tax) dari
suatu proyek dibagi nilai tunai investasi. Jika hasil lebih besar daripada biaya
modal proyek, maka dianggap proyek tersebut layak dan begitupula
sebaliknya.
2. Payback Period (PP)
Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat
menutup kembali pengeluara pengeluaran investasi d investasi dengan
menggunakan menggunakan aliran kas netto (net cash flow), atau total arus
kas bersih dalam periode tertentu sama dengan pengeluaran investasi di awal
periode.

11
3. Net Present Value (NPV)
Dalam metode ini, pertama-tama yang dihitung adalah nilai sekarang (present
value) dari keseluruhan proceeds yang diharapkan atas discount rate tertentu.
Kemudian jumlah present value dari keseluruhan selama usianya dikurangi
dengan present value dari jumlah investasinya investasinya (initial
investment). Selisih (initial investment). Selisih antara Present Value antara
Present Value dari keseluruhan dengan Presen dari keseluruhan dengan
Present Value dari pengeluaran modal (Capital outlays) dinamakan nilai neto
sekarang (Net Present Value)
4. Internal Rate of Return (IRR)
IRR ialah menentukan tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai
sekarang dari arus kas bersih yang diharapkan akan diterima (PV of future
proceeds) sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV if
capital outlays). Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara “trial dan
error”. Yaitu dengan cara coba-coba. Pertama-tama jika menghitung Present
Value dari proceeds suatu investasi dengan menggunakan tingkat bunga yang
dipilih. Kemudian hasil perhitungan itu dibandingkan dengan jumlah Present
Value dari outlet-nya.
5. Profitability Index (PI)
Model ini adalah menghitung nilai tunai arus kas masuk bersih dibagi nilai
tunai investasi. Jika nilainya lebih besar dari 1, maka proyek investasi tersebut
dianggap layak, dan sebaliknya.

BAB III

DATA DAN PERHITUNGAN

12
3.1 Objek Proyek
Objek proyek penelitian ini meliputi biaya investasi, analisa pendapatan,
analisa pengeluaran, pinjaman dan cicilan dalam pembangunan Apartemen
Bintaro Plaza Tower Breeze di Jl. Bintaro Utama 3A Tangerang Selatan.

3.2 Data Proyek

Data proyek dalam penyusunan laporan ini mengacu kepada Mahasiswa
dan dosen Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Universitas Gunadarma yang
bernama Putri Agustinus Hidayat dan Tenrisukki Tenriajeng. Yang membahas
studi kelayakan finansial pada proyek Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze.

3.2.1 Data Biaya Investasi

Pembangunan Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze
memerlukan biaya investasi yang dikeluarkan pada saat tahap awal
pembangunan, dan biaya inestasi ini terdiri dari :
1. Pekerjaan persiapan
2. Pekerjaan struktur
3. Pekerjaan arsitektur
4. Pekerjaan hardscape
5. Pekerjaan plumbing
6. Prime cost sum
7. Pekrjaan tanah

3.2.2 Data Pendapatan

Dalam membangun Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze
mendapat biaya dari penjualan unit apartemen, Service Charge dan sewa
unit komersial. Dalam rencana penjualan unit apartemen Bitaro Plaza
Tower Breeze akan terjual dalam jangka waktu 5 tahun kedepan.
Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze memiliki beberapa
pendapatan salah satunya Service Charger yang berarti ada biyaya
tambahan yang harus dibayarkan oleh pembeli atas pelayanan yang telah

13
 diberikan oleh Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze (Afsheena, 2021)
dalam pembelian unit apartemen.

3.2.3 Data Pengeluaran

Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze memiliki data analisis
pengeluaran dalam satu waktu yang harus dikeluarkan oleh Apartemen
Bintaro Plaza Tower Breeze, Berikur adalah beberapa pengeluaran yang
harus dibayar dalam 1 waktu seperti :
1. Biaya oprasional, terdiri dari biaya air dari Perusahaan
Daerah Air Minum (PDAM), listrik dan gaji pegawai.
2. Maintenance, biaya pemeliharaan Apartemen Bintaro Plaza
Tower Breeze.
3. Reaplacement, pembayaran biaya penggantian kepada
tanggungan atas fasilitas yang rusak.

3.2.4 Data Pinjaman dan Cicilan

Dalam pembanguan Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze
mendapat dana yang diperoleh dari modal semdiri dan diperoleh dari
pinjaman bank dan akan di kembalikan dalam jangka waktu pembayaran
10 tahun.

3.2.5 Data MARR

Dalam data ini didapat pengembalian modal dari rata-rata suku
bunga depasito dari beberapa bank di Indonesia yang dilihat dari safe rate
± resiko. Di dalam perhitungan pengembalian modal itu ditentukan nilai
perhitungan modal sendiri untuk menghitung nilai MARR

3.3 Data Analisis dan Evaluasi

Data ini berisi Analisi Finansial yang dilihat dari Net Present Value (NPV)
, Benefit Cost Rasio (BCR), Internal Rate Of Return (IRR) dan Payback

14
Period (PP). dan digambarkan secara grafik dalam analisis sensitivitas untuk
melihat hubungan penurunan tariff jual dengan nilai NVP, hubungan
penurunan pendapatan dengan nilai NVP, hubungan kenaikan investasi dengan
nilai NVP, dan penurunan tariff jual. Semua data diatas kemudian ditinjau
apakah proyek ini dapat dikatakan layak atau tidak layak selama masa investasi
yang direncanakan masuk dan keluar untuk digunakan oleh Apartemen Bintaro
Plaza Tower Breeze. Pada studi proyek ini dapat dinyatakan layak secara
analisis finansial dan analisis Sensitivitas proyek Apartemen Bintaro Jaya
Tower Breeze.

15
 BAB IV
ANALISA DAN PEMBAHASAN KELAYAKAN INVESTASI

4.1 Asumsi Perencanaannya

Pada perencanaan biaya pembangunan proyek Apartemen Bintaro Plaza –
Breeze Tower diasumsikan sebesar Rp. 352.820.000.000,- yang merupakan dari
biaya konstruksi dan biaya lahan.

Tabel 4.1 Biaya Konstruksi Apartemen Bintaro Plaza – Breeze Tower

No Uraian Nilai
1 Pekerjaan persiapan 20.785.748.593
2 Pekerjaan struktur 87.579.073.049
3 Pekerjaan arsitektur 110.785.320.318
4 Pekerjaan hardscape 4.263.104.631
5 Pekerjaan plumbing 11.586.753.410
6 Prime cost sum 4.000.000.000
Jumlah 239.000.000.000
3.1
4.1
5.1
6.1
7.1
8.1
9.1
Sumber : PT. Jaya Construction, 2017

Pembangunan Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze memerlukan luas

tanah 11.382 m2, menurut ATR/BPR menunjukan nilai tanah sebesar Rp.
10.000.000/m2 sehingga untuk biaya lahan yaitu sebesar Rp. 113.820.000.000.
Tabel 4.2. Biaya Investasi

No Nama Nilai
1 BIaya pembangunan gedung 239.000.000.000

16
 2 Biaya tanah 113.820.000.000
Jumlah 352.820.000.000

4.2 Analisis Keunagan dan Biaya

4.2.1 Analisa Pendapatan

Biaya Penjualan Apartemen Bintaro Plaza-Breeze Tower terdiri dari biaya
penjualan apartemen, biaya Service Charge dan sewa unit komersial. Penjualan
apartemen diharapkan dalam waktu 5 tahun. Service charge adalah biaya yang
dibayarkan oleh pembeli Unit
Tahun Total Penjualan
apartemen untuk pelayanan yang
1 133.703.700.000
telah diberikan oleh Apartemen
2 157.467.599.997
Bintaro Plaza 3 122.140.300.000 Tower Breeze.
Service charge 4 113.357.400.000 untukApartemen
Bintaro Plaza 5 82.735.400.000 Tower Breeze
adalah Rp 22.000 per meter. Service charge akan meningkat setiap 5 tahun.

Tabel 4.3 Penjualan Unit Per Tahun

Tabel 4.4 Biaya Service Charge Per Tahun

Service Charge
Tahun Luas (m) (Rp)
1 5318 1.403.930.880
2 11716 3.093.119.040
3 19105 5.043.767.520
17
 4 23615 6.234.465.600
5 27211 7.183.830.720
6 27211 7.183.830.720
7 27211 7.183.830.720
8 27211 7.183.830.720
9 27211 7.183.830.720
10 27211 7.902.213.792

Dalam pembelian unit komersil pada Apartemen Bintaro Plaza Tower

Breeze, terdapat fasilitas yang terdiri dari mini mart, paud, laundry, Gym, function
room dan f & B
Tabel 4.5 Biaya Pendapatan Apartemen Per Tahun

Tahun Jumlah (Rp)

1 137.315.275.312
2 162.768.363.469
3 129.391.711.952
4 121.799.510.032
5 92.126.875.152
6 9.391.475.152
7 9.391.475.152
8 9.391.475.152
9 9.391.475.152
10 10.109.858.224

4.2.2 Analisa Pengeluaran

Analisa pengeluaran meliputi biaya oprasional, maintenance dan
replacement. Di dalam biaya maintenance terdapat biaya pemeliharaan
sebesar 15% dari Service Charge. Dan Biaya Replacemant dibayarkan
setiap 5 tahun sebesar 30% dari biaya Service Charge.

Tabel 4.6 Biaya Pengeluaran Apartemen Per Tahun

18
 4.2.3Pinjaman dan Cicilan
Untuk membantu pembanguna Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze
dana diperoleh dari 70% modal sendiri dan diperoleh dari bantuan peminjaman
bank sebesar 30% yang akan dikembalikan dalam jangka 10 tahun, suku buna
bankpinjaman di peroleh dari rata-rata bunga yang ada di Indonesia
Tabel 4.7 Rata-rata Suku Bunga Pinjaman

Bank Suku Bunga Pinjaman (%)

BRI 10,5
Mandiri 9,95
BNI 10,25
BCA 9,75
BTN 11
Rata-rata 10,29

Sumber : Otoritas jasa keuangan

Tahun Biaya Pengeluaran (Rp)

1 3.410.360.273
2 3.742.338.497
3 4.258.494.800
4 4.570.416.650
5 7.005.620.596
6 4.992.670.808
7 5.139.647.177
Untuk 8 5.291.639.331 pengembalian pinjaman
akan 9 5.448.898.062 dibayarkan oleh Apartemen
Bintaro Plaza 10 8.090.108.296 Tower Breeze selama 10
tahun sebesar Rp. 17.441.130.633.
1. MARR
19
 Dalam data ini didapat pengembalian modal dari rata-rata suku bunga
depasito dari beberapa bank di Indonesia yang dilihat dari safe rate ± resiko. Di
dalam perhitungan pengembalian modal itu ditentukan nilai perhitungan modal
sendiri untuk menghitung nilai MARR

Tabel 4.8 Rata-rata Suku Bunga Deposito

Bank Suku Bunga Deposito (%)

BRI 6,4
Mandiri 5,8
BNI 6,5
BCA 5
BTN 5,5
Rata-rata 5.84

Berikut perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri :

safe rate ± resiko = 5,84% ± 5,84%
= 11,68 %
Perhitungan pengembalian modal sendiri menuntukan nilai 11,68%. Perhitungan
pengembalian modal sendiri digunanakan untuk menghitung nilai MARR.
MARR = (10,29%  30%) + (11,68%  70%)
= 11,26%

4.3 Analisa Manfaat

4.3.1 Analisa Finansial
Di dalam perencanaan investasi pendanaan masuk dan keluar yang
digunakan oleh Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze tersebut
diperhitungkan dan kemudian di tijau dari kelayakan finansialnya, dalam

20
segi finansial terdapat Net Present Value, Benefit Cost Ratio, Internal
Rate of Return dan Payback Period.

 Net Present Value (NPV)

Perhitungan Net Present Value (NPV) bernilai positif yaitu

Rp. 125.790.685.801 nilai ini menunjukan bahwa proyek
Apartemen Bintaro Plaza Tower Breesze dinyatakan layak

 Benefit Cost Ratio (BRC)

Nilai BRC proyek Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze

menunjukan nilai lebih dari 1 artinya proyekini secara
finansial dinyatakan layak yaitu nilai IRR 1,596

 Internal Rate of Return

Nilai IRR dihitung dengan cara Trial and Error dengan
mencari nilai NPV positif dan Negatif Hasil perhitungan
nilai IRR melebihi dari nilai MARR, dimana nilai MARR
yaitu 11.26% dan nilai IRR 34,804%. Nilai tersebut
menunjukan bahwa proyek tersebut dari segi finansial
dinyatakan layak.

21
  nilai PP yaitu 2,36 nilainya di bawah dari masa investasi
proyek yaitu 10 tahun, menunjukan bahwa proyek di
nyatakan layak secara finansial.

4.3.2 Analisis Sensitivitas

digambarkan secara grafik dalam analisis sensitivitas untuk
melihat hubungan penurunan tariff jual dengan nilai NVP, hubungan
penurunan pendapatan dengan nilai NVP, hubungan kenaikan investasi
dengan nilai NVP, dan penurunan tariff jual. Semua data diatas kemudian
ditinjau apakah proyek ini dapat dikatakan layak atau tidak layak selama
masa investasi yang direncanakan masuk dan keluar untuk digunakan oleh
Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze.

1.4 investasi Analisis sensitifitas dengan menaikan dana

investasi untuk mengetahui sensitifitas pengaruhnya
terhadap nilai NPV. Tingkat investasi di turunkan sebesar
40% hingga 60%

Tabel 4.9 Analisis Sensitivitas Kenaikan Investasi

Kenaikan Investasi NPV

0 125.790.685.801
40% 27.001.085.801
50% 2.303.685.801.
50,933% 0
53% -5.105.534.199
60% -22.393.714.199

22
 Penurunan NPV
0 125.790.685.801
20% 34.083.425.283
27,433% 0
Gambar 1. Grafik Hubungan
30% -11.770.204.976
Kenaikan Investasi Dengan Nilai
NPV 35% -34.697.020.106

Dari analisis sensitivits diatas terhadap kenaikan dana investasi

menunjukan bahwa proyek akan dinyatakan tidak layak apabila Bintro
Plaza _ Breeze Tower mengalami kenaikan dana investasi lebih dari
50,933%, dimana di tunjukan nilai NPV yaitu 0 pada kenaikan investasi
50,933%.

2.4 penurunan tarif jual Analisis sensitivitas dengan

menurunkan tarif jual untuk mengetahui sensitivitas
pengaruhnya dengan nilai NPV. Tarif jual di turunkan 20%
hingga 35%

Tabel 4.10 Analisis Sensitivitas Penuruna Tarif Jual

23
 Gambar 2. Grafik hubungan penurunan tarif jual dengan nilai NPV

Dari gambar di atas sensitivitas tarif jual menunjukan apabila terjadi

penurunan tarif jual di atas 27,433% maka proyek apartemen Breeze
Tower – Bintaro Plaza dinyatakan tidak layak secara finansial

3.4 penurunan pendapatan Analisis sensitivitas dengan

menurunkan benefit atau jumlah pendapatan apartemen
untuk mengetahui sensitivitasnya pengaruhnya dengan nilai
NPV. Penurunan benefit yaitu 20% hingga 30%

Tabel 4.11 Analisis Sensitivitas Penurunan Pendapatan

Penurunan NPV
0 125.790.685.801
20% 25.227.720.466
25,017% 0
27% -9.968.317.401
30% -25.053.762.202

24
 No Uraian Nilai
1 Pekerjaan persiapan 20.785.748.593
2 Pekerjaan struktur 87.579.073.049
Gambar 3. Grafik 3 Pekerjaan arsitektur 110.785.320.318
Hubungan Penurunan
Pendapatan Dengan 4 Pekerjaan hardscape 4.263.104.631
Nilai NPV
5 Pekerjaan plumbing 11.586.753.410
6 Prime cost sum 4.000.000.000
Jumlah 239.000.000.000

4.4 Analisa Biaya

4.4.1 Biaya Proyek
Tabel 4.12 Biaya Konstruksi Apartemen Bintaro Plaza – Breeze Tower

25
 No Nama Nilai
1 BIaya pembangunan gedung 239.000.000.000
2 Biaya tanah 113.820.000.000
Jumlah 352.820.000.000

Pembangunan Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze

memerlukan luas tanah 11.382 m2, menurut ATR/BPR menunjukan nilai
tanah sebesar Rp. 10.000.000/m2 sehingga untuk biaya lahan yaitu sebesar
Rp. 113.820.000.000.

BAB V

PENUTUP

5.1 Kesimpulan

Dapat disimpulkan bahwa dari pembahasan yang ada di atas dalam penelitian
analisis kelayakan investasi proyek Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze,
sebagai berikut ini :

1 Apartemen Bintaro Plaza Tower Breeze secara finansial dinyatakan layak

sesuai dengan pehitungan

 Net Present Value (NPV) yang bernilai positif sebesar Rp

125..790.685.801

 Internal Rate of Return (IRR) bernilai 34,804% artinya lebih dari

nilai MARR yaitu 11,26%

26
  Benefit Cost Ratio (BCR) lebih dari satu yaitu 1,596 dan Payback
Period (PP) bernilai 2,36

2 Analisis sensitivitas menunjukan proyek apartemen dinyatakan layak jika

kenaikan investasi ≤ 50,933%, penurunan tarif jual ≤ 27,433% dan penurunan
pendapatan ≤ 25.017%.

5.2 Saran

Agar data lebih Valid diharapkan kedepannya dapat menambahkan

analisis sensitivitas dengan variable yang mempengaruhi aliran arus masuk
maupun keluar yang lebih terperinci dan menambahkan analisis kelayakan yang
lain selain kelayakan finansial

DAFTAR PUSTAKA

Adhyaksa. (2021, januari 28). Pengertian, Fungsi, Dan Karakteristik Apartemen. Pengertian,
Fungsi, Dan Karakteristik Apartemen, p. https://www.adhyaksapersada.co.id/apartemen/.

Afsheena, F. (2021). Begini Cara Menghitung Service Charge Hotel, Resort, dan Villa. hotelier.

Kevdave, A. A. (2012). Apartemen. Apartemen,

https://id.wikipedia.org/wiki/Pembicaraan:Apartemen.

Putri Agustina Hidayat, A. T. (2021). Studi Kelayakan Finansial Pada Proyek Apartemen . studiI
Kelayakan Finansial Pada Proyek Apartemen , 141.

Rahim Abdul. "KONSEP BUNGA DAN PRINSIP EKONOMI ISLAM DALAM PERBANKAN
SYARIAH". Desember 2021.
https://jurnal.iain-bone.ac.id/index.php/aliqtishad/article/download/1756/934
Novianti Tanti. "PENGANTAR EVALUASI PROYEK".
http://repository.ut.ac.id/3995/1/ESPA4427-M1.pdf
27
Jayadi Teguh. "BENEFIT PROYEK". 2018.
https://slideplayer.info/slide/1370
nrmliza. "METODE PENILAIAN INVESTASI".
https://id.scribd.com/document/370115315/Metode-Penilaian-Investasi

28