Superblok Apartemen Surabaya

KELAYAKAN PROYEK
SUPERBLOK APARTEMEN
SURABAYA
Reza Maulana Mujahiddin
155060500111045
G
Dosen Koordinator
Dr. Eng. Herry Santosa, ST., MT.
Desain Arsitektur Akhir
Dosen Pengampu
Ary Dedy Putranto, ST., MT.
Jurusan Arsitektur
Fakultas Teknik
Universitas Brawijaya
2018
SUPERBLOK APARTEMEN SURABAYA
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI............................................................................................................................. i
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................................... ii
DAFTAR TABEL .................................................................................................................. iv
BAB I GAMBARAN TAPAK .................................................................................................1
1.1 Gambaran Umum ..................................................................................................1
1.2 Gambaran Khusus .................................................................................................2
1.2.1 Sejarah tapak/fungsi .................................................................................................2
1.2.2 Kondisi tapak dan lingkungan eksisting ..................................................................3
1.2.3 Kondisi geografis .....................................................................................................8
1.2.4 Kondisi bangunan eksisting ...................................................................................14
1.2.5 Kondisi iklim .........................................................................................................16
BAB II PROGRAM UMUM .................................................................................................17
2.1 Rencana Pengembangan/Pembangunan............................................................17
2.1.1 Rencana global penetapan fungsi bangunan berdasarkan isu ................................17
2.1.2 Masalah yang teridentifikasi beserta solusi yang akan direncanakan ....................17
2.1.3 Data pendukung rencana ........................................................................................18
2.2 Program Ruang Internal Berdasarkan Standar/Analisis ................................21
2.2.1 Analisis fungsi .......................................................................................................21
2.2.2 Kebutuhan ruang ....................................................................................................22
2.2.3 Besaran ruang.........................................................................................................24
2.2.4 Pola aktifitas di dalam ruang..................................................................................27
2.2.5 Pola hubungan massa dan pola hubungan ruang ...................................................28
2.2.6 Persyaratan kuantitatif dan kualitatif .....................................................................29
2.3 Aspek Bangunan ..................................................................................................29
2.3.1 Aspek tapak berdasarkan peraturan kota/Kawasan................................................29
2.3.2 Aspek lingkungan ..................................................................................................29
2.3.3 Aspek tekno ekonomi/investasi .............................................................................31
2.3.4 Aspek manajemen ..................................................................................................35
2.3.5 Aspek teknis teknologi...........................................................................................36
BAB III LINGKUP KEGIATAN .........................................................................................41
3.1 Kerangka Berpikir ...............................................................................................41
3.2 Metode Desain ......................................................................................................42
3.3 Jadwal Pelaksanaan Kegiatan ............................................................................43
BAB IV PRODUK YANG DIHARAPKAN ............................................................................
4.1 Kelayakan Perancangan ......................................................................................44
4.2 Proposal Proyek ...................................................................................................44
4.3 Detail Engineering Design dan Rencana Anggaran Biaya ...............................44
4.4 Panel Desain dan Maket ......................................................................................44
DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................................45
KELAYAKAN PERANCANGAN
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 RTRW kota Surabaya tahun 2014-2034 .......................................................1

Gambar 1.2 Tapak skala kota ............................................................................................3
Gambar 1.3 Tapak skala kawasan .....................................................................................3
Gambar 1.4 Tapak skala proporsional...............................................................................4
Gambar 1.5 Keterangan warna pada tapak skala proporsional .........................................4
Gambar 1.6 Pencapaian ke Bandara Internasional Juanda ................................................5
Gambar 1.7 Pencapaian ke Pelabuhan Tanjung Perak ......................................................5
Gambar 1.8 Pencapaian ke Stasiun Gubeng dan Pasar Turi .............................................6
Gambar 1.9 Pencapaian ke Balai Kota Surabaya ..............................................................6
Gambar 1.10 Pencapaian ke Kota Gresik............................................................................7
Gambar 1.11 Pencapaian ke Kota Sidoarjo .........................................................................7
Gambar 1.12 Pencapaian ke Jembatan Suramadu ...............................................................8
Gambar 1.13 Lokasi tapak ..................................................................................................8
Gambar 1.14 Jarak dan waktu tempuh dari tapak dengan kota terdekat .............................9
Gambar 1.15 Titik pengambilan view panoramic .............................................................10
Gambar 1.16 View panoramic tapak .................................................................................10
Gambar 1.17 View panoramic seberang tapak..................................................................10
Gambar 1.18 Kondisi utilitas di sekitar tapak beserta letaknya ........................................11
Gambar 1.19 Keterangan kondisi utilitas di sekitar tapak ................................................12
Gambar 1.20 Keterangan kondisi eksisting di sekitar tapak .............................................12
Gambar 1.21 Kondisi eksisting di sekitar tapak beserta letaknya .....................................13
Gambar 1.22 Blok bangunan .............................................................................................14
Gambar 1.23 Keterangan warna pada blok bangunan.......................................................14
Gambar 1.24 Blok perdagangan (B) .................................................................................14
Gambar 1.25 Blok perdagangan (C) .................................................................................14
Gambar 1.26 Carsenta bursa mobil bekas (D) ..................................................................14
Gambar 1.27 Lenmarc mall & Adhiwangsa Apartmen (F) ...............................................14
Gambar 1.28 Blok perdagangan dan jasa (E) ....................................................................15
Gambar 1.29 Blok perdagangan dan jasa (G) ...................................................................15
Gambar 1.30 McDonald (H) .............................................................................................15
Gambar 1.31 Richeese Factory (H) ...................................................................................15
Gambar 1.32 Spazio Business Office (I) ...........................................................................15
Gambar 1.33 Office building (I) .......................................................................................15
Gambar 1.34 Pakuwon Trade Center dan Tanglin Apartment (J).....................................15
Gambar 1.35 Blok lahan kosong (K) ................................................................................15
Gambar 2.1 Berita tentang kebutuhan generasi milenial bergeser ..................................18
Gambar 2.2 Berita tentang masa depan Surabaya ada di daerah Barat ...........................19
Gambar 2.3 Berita tentang permintaan property komersial meningkat ..........................20
Gambar 2.4 Berita tentang perkembangan Kawasan Surabaya Barat makin pesat ........21
Gambar 2.5 Pola aktifitas penghuni (kiri) dan pola aktifitas pengunjung (kanan) .........27
Gambar 2.6 Pola aktifitas pengelola apartemen (kiri) dan pola aktifitas teknisi (kanan)27
Gambar 2.7 Pola hubungan aktifitas ...............................................................................28
Gambar 2.8 Pola hubungan massa dan ruang .................................................................28
ii
Gambar 2.9 Peta zona ketinggian maksimal bangunan...................................................30
Gambar 2.10 Arahan peraturan bangunan.........................................................................30
Gambar 2.11 Keterangan dasar untuk perhitungan TEB ..................................................31
Gambar 2.12 Perhi2tungan biaya langsung.......................................................................31
Gambar 2.13 Penentuan kelayakan investasi property......................................................32
Gambar 2.14 Total biaya investasi ....................................................................................32
Gambar 2.15 Perhitungan modal pinjaman dan pengembalian modal pinjaman ..............32
Gambar 2.16 Penentuan harga sewa dan pendapatan proyek pengembalian ....................33
Gambar 2.17 Perhitungan pengembalian investasi ...........................................................33
Gambar 2.18 Perhitungan titik impas ................................................................................34
Gambar 2.19 Perhitungan jangka balik modal dan kelayakan investasi proyek ...............34
Gambar 2.20 Struktur organisasi manajemen apartemen..................................................35
Gambar 2.21 Bukaan untuk penghawaan alami ................................................................36
Gambar 2.22 Sistem penghawaan buatan .........................................................................36
Gambar 2.23 Pencahayaan alami pada unit apartemen .....................................................37
Gambar 2.24 Pencahayaan buatan pada koridor apartemen .............................................37
Gambar 2.25 Sistem sirkulasi vertikal ..............................................................................38
Gambar 2.26 Sistem jaringan air bersih ............................................................................38
Gambar 2.27 Sistem jaringan air kotor dan kotoran .........................................................38
Gambar 2.28 Sistem jaringan listrik/elektrikal .................................................................39
Gambar 2.29 Sistem pembuangan sampah sementara dalam Gedung ..............................39
Gambar 2.30 Sistem struktur .............................................................................................40
Gambar 2.31 Peralatan penanggulangan kebakaran .........................................................40
Gambar 2.32 Sistem evakuasi ...........................................................................................40
Gambar 3.1 Kerangka berpikir ........................................................................................41
Gambar 3.2 Proses desain ...............................................................................................42
iii
DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Kondisi iklim di Surabaya ...........................................................................16

Tabel 2.1 Fungsi apartemen berdasarkan prioritas ......................................................21
Tabel 2.2 Fungsi ruang dan aktifitas ...........................................................................22
Tabel 2.3 Pelaku, aktifitas dan ruang 1 .......................................................................23
Tabel 2.4 Pelaku, aktifitas dan ruang 2 .......................................................................24
Tabel 2.5 Besaran ruang 1 ...........................................................................................25
Tabel 2.6 Besaran ruang 2 ...........................................................................................26
Tabel 2.7 Kuantitaif dan kualitatif ruang ....................................................................29
Tabel 3.1 Jadwal pelaksanaan kegiatan .......................................................................43
iv
BAB I
GAMBARAN TAPAK
1.1 Gambaran Umum
Seiring berjalannya waktu bertambahnya populasi penduduk tidak bisa
dihindarkan. Oleh karena itu banyak akibat yang harus dirasakan mulai dari
kemacetan, pengangguran, lahan yang semakin sempit, dan sebagainya. Maka dari itu
diperlukan suatu perubahan atau solusi untuk menghadapi masalah tersebut, terlebih
lagi tidak meratanya perkembangan ekonomi suatu kota menyebabkan
membludaknya populasi penduduk pada suatu wilayah tertentu dikarenakan tuntutan
perekonomian, pendidikan, dan lain-lain dengan keterbatasan lahan yang semakin
hari semakin berkurang dikarenakan makin banyaknya pembangunan.
Salah satunya adalah kota Surabaya yang merupakan kota metropolitan terbesar
kedua di Indonesia setelah kota Jakarta dengan luas wilayah sebesar 350,54 km2
daratan dan 190,39 km2 lautan. Populasi penduduk asli Surabaya berdasarkan sensus
penduduk tahun 2010 berjumlah 1.367.841 orang. Sedangkan hasil proyeksi BPS
Surabaya untuk tahun 2018 berjumlah 2.885.555 orang, untuk tahun 2019 berjumlah
2.896.195 orang, dan untuk tahun 2020 berjumlah 2.904.751 orang. Bisa dipastikan
ada pertambahan sekitar 10.000-15.000 orang per tahunnya, belum lagi penduduk
yang berasal dari luar kota Surabaya yang singgah maupun menetap, sehingga
kebutuhan akan hunian semakin meningkat. Oleh karena itu, untuk memenuhi
kebutuhan akan hunian yang tinggi maka pembangunan hunian vertical atau
apartemen merupakan salah satu solusi masa depan dengan memanfaatkan lahan yang
lebih efisien daripada lahan yang digunakan untuk membangun kawasan perumahan
dikarenakan lahan yang semakin berkurang.
Gambar 1.1 RTRW kota Surabaya tahun 2014-2034
Lokasi tapak berada di Barat Surabaya, tepatnya di Jl. Mayjen Yono Suwoyo,
Kelurahan Pradahkalikendal, Kecamatan Dukuh Pakis, Kota Surabaya, Provinsi Jawa
Timur. Sesuai dengan RTRW Kota Surabaya 2014-2034 (Perda 12 tahun 2014),
daerah peruntukan tersebut dikhususkan untuk permukiman dan juga perdagangan &
jasa. Berdasarkan isu yang berkembang, bagian Barat Surabaya memiliki potensi
menjadi kawasan bisnis atau central business district (CBD) baru mulai dari
perkantoran, hunian vertical atau apartemen, hotel, ruang ritel, fasilitas pendidikan,
fasilitas olahraga, restoran, kafe, dan lain-lain. Maka dari itu proyek yang dibangun
pada objek DAA ini adalah apartemen yang merupakan salah satu properti
1
multifungsi. Properti multifungsi merupakan konsep pengembangan masa depan
yang mendayagunakan lahan lebih maksimal serta memungkinkan terjadinya ribuan
kegiatan dalam satu kawasan.
Lokasi tapak yang dipilih sendiri sangat strategis karena berada di radial road
yang menghubungkan jalan Lingkar Dalam sehingga akses ke berbagai tempat di
Surabaya semakin cepat dan mudah. Tapak juga berada pada koridor jalan yang di
sekitarnya terdapat bangunan mixed use dan beberapa taman sebagai area public di
setiap pengembangan mixed use. Pada kawasan ini juga terdapat Golf & Family Club
untuk menunjang kegiatan refreshing bagi penghuni apartemen, area perkantoran
seperti Spazio untuk penghuni yang beraktifitas sebagai pekerja, dan Pakuwon Trade
Center sebagai pusat perbelanjaan. Dengan adanya proyek hunian vertikal ini semoga
dapat memenuhi kebutuhan akan hunian atau tempat tinggal yang tinggi pada kota
Surabaya ini.
1.2 Gambaran Khusus

1.2.1 Sejarah tapak/fungsi
Surabaya dulunya merupakan kota terbesar di Hindia Belanda dan
menjadi pusat niaga di Nusantara yang sejajar dengan Hong Kong dan
Shanghai pada masanya. Tidak heran jika kota Surabaya sekarang merupakan
kota metropolitan terbesar kedua setelah Jakarta.
Kota Surabaya tadinya hanya mengembangkan daerah pusatnya saja
sebagai pusat perdagangan dan jasa, sehingga wilayah bagian Timur dan Barat
kota Surabaya tidak diperhatikan. Pertambahan penduduk dan urbanisasi yang
pesat, memaksa Surabaya untuk berkembang ke arah Timur dan Barat seperti
yaGng ada sekarang. Bertambahnya kendaraan bermotor, tumbuhnya industry
baru serta menjamurnya perumahan yang dikerjakan oleh perusahaan real
estate yang menempati pinggiran kota mengakibatkan tidak saja terjadi
kemacetan di tengah kota, tetapi juga terjadi di pinggiran kota. Surabaya telah
berkembang jauh dari kota yang relative kecil dan kumur di akhir abad ke-19,
menjadi kota metropolitan di akhir abad ke-20 dan pada kurun abad ke-21
menjadi salah satu metropolitan dengan pertumbuhan tercepat di Asia
Tenggara.
Kawasan Surabaya Barat dahulu dikenal sebagai salah satu kawasan
mati yang tidak berkembang di wilayah Surabaya. Namun, dikarenakan
populasi penduduk yang meningkat pesat dan sudah sedikitnya lahan yang ada
di tengah kota Surabaya mengakibatkan perkembangan kota bergeser ke arah
Barat Surabaya yang nantinya akan menjadi salah satu kawasan pusat bisnis
dan perdagangan yang paling pesat perkembangannya di wilayah Jawa Timur,
dengan berdirinya highrise building dan perumahan-perumahan elite yang
tertata rapi di kawasan ini, seperti Pakuwon Trade Center, perumahan Graha
Famili, apartemen Adhiwangsa dan Waterplace Residence, area Golf Family
Club, dan sebagainya.
1.2.2 Kondisi tapak dan lingkungan eksisting
a. Tapak skala kota
Tapak berada di wilayah Barat kota Surabaya, tepatnya di Jl. Mayjen
Yono Suwoyo, Kelurahan Pradahkalikendal, Kecamatan Dukuh Pakis,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur.
LOKASI
TAPAK
Gambar 1.2 Tapak skala kota
b. Tapak skala kawasan

Berdasarkan RTRW Kota Surabaya tahun 2014-2034 (Perda 12 Tahun
2014), tapak berada di kawasan permukiman dan perdagangan dan jasa
dengan batas-batas tapak sebagai berikut:
1) Barat Laut : Jl. Raya Pradah Indah dan Area Pertokoan
2) Timur Laut : Bursa Mobil Bekas dan Area Parkir Lenmarc Mall
3) Tenggara : Jl. Mayjen Yono Suwoyo
4) Barat Daya : Jl. Raya Pradah Indah
Gambar 1.3 Tapak skala kawasan
c. Tapak skala proporsional
Fungsi bangunan di sekitar tapak terdiri dari area perdagangan dan
jasa, permukiman, ruang terbuka hijau, dan lahan kosong. Bangunan dan
fungsi eksisting dapat dilihat pada gambar berikut:
J
B C
I
D
A
E
H
F
G A
Gambar 1.4 Tapak skala proproporsional
Tapak Lahan Kosong

Perdagangan & Ruang Terbuka
Ruang Terbuka Non- Jalan Raya
Permukiman Jalan Tanah Non-
Gambar 1.5 Keterangan warna pada tapak skala proproporsional

Keterangan:
A. Tapak
B. Pertokoan
C. Bursa Mobil Bekas dan Area Parkir Lenmarc Mall
D. Lenmarc Mall dan Adhiwangsa Apartment
E. Bukit Darmo Golf Family Club
F. Perumahan Graha Famili
G. Spazio Business Office
H. Pakuwon Trade Center dan Tanglin Mansion Apartment
I. Perumahan
J. Perumahan
d. Pencapaian tapak
Fungsi apartemen ini didukung dengan beberapa fasilitas yang ada di
sekitar tapak serta mudahnya akses ke beberapa lokasi di Surabaya dan ke
kota-kota terdekat dikarenakan tapak yang berada pada radial road yang
menghubungkan jalan Lingkar Dalam. Pencapaian tapak dibagi menjadi
pencapaian landmark terdekat dan pencapaian ke kota terdekat.
1) Pencapaian landmark terdekat
a) Pencapaian ke Bandara Internasional Juanda berjarak 27 km dari
tapak dengan waktu tempuh sekitar 33 menit menggunakan
kendaraan bermotor.
Gambar 1.6 Pencapaian ke Bandara Internasional Juanda
b) Pencapaian ke Pelabuhan Tanjung Perak berjarak 15 km dari tapak

dengan waktu tempuh sekitar 22 menit menggunakan kendaraan
bermotor.
Gambar 1.7 Pencapaian ke Pelabuhan Tanjung Perak
c) Pencapaian menuju stasiun antar kota, yaitu Stasiun Gubeng
berjarak 11 km dengan waktu tempuh sekitar 22 menit, sedangkan
Stasiun Pasar Turi berjarak 9,7 km dengan waktu tempuh sekitar
18 menit menggunakan kendaraan bermotor.
Gambar 1.8 Pencapaian ke Stasiun Gubeng dan Pasar Turi
d) Pencapaian ke Balai Kota Surabaya berjarak 11 km dengan waktu

tempuh sekitar 20 menit menggunakan kendaraan bermotor.
Gambar 1.9 Pencapaian ke Balai Kota Surabaya
2) Pencapaian ke kota terdekat
a) Pencapaian ke kota Gresik berjarak 21 km dengan waktu tempuh
sekitar 35 menit menggunakan kendaraan bermotor.
Gambar 1.10 Pencapaian ke Kota Gresik
b) Pencapaian ke kota Sidoarjo berjarak 25 km dengan waktu tempuh

sekitar 28 menit menggunakan kendaraan bermotor.
Gambar 1.11 Pencapaian ke Kota Sidoarjo
c) Pencapaian ke jembataan Suramadu berjarak 26 km dengan waktu
tempuh sekitar 30 menit menggunakan kendaraan bermotor.
Gambar 1.12 Pencapaian ke Jembatan Suramadu
1.2.3 Kondisi geografis

a. Koordinat tapak
Tapak berada di Jl. Mayjen Yono Suwoyo, Kelurahan
Pradahkalikendal, Kecamatan Dukuh Pakis, Kota Surabaya, Provinsi
Jawa Timur. Tepatnya pada koordinat 7o17’11.18” LS dan 112o40’43.88”
BT. Area ini berada di area Central Business Distrik baru di wilayah Barat
kota Surabaya.
Gambar 1.13 Lokasi tapak
b. Jarak dengan kota terdekat
Berikut ini merupakan jarak dan waktu tempuh ke kota terdekat dengan
kendaraan bermotor dari lokasi tapak menggunakan aplikasi google maps.
A B C
D E F
Keterangan:
A. Ke Malang
B. Ke Mojokerto
C. Ke Gresik
D. Ke Sampang, Madura
E. Ke Pasuruan
F. Ke Sidoarjo
G. Ke Banyuwangi
Gambar 1.14 Jarak dan waktu tempuh dari tapak dengan kota terdekat
c. Foto panoramic tapak dan eksisting di seberang tapak
Foto panoramic diambil di Jl. Mayjen Yono Suwoyo dan Jl. Raya
Pradah Indah.
3
2
1
4
Gambar 1.15 Titik pengambilan view panoramic
Gambar 1.16 View panoramic tapak
Gambar 1.17 View panoramic di seberang tapak
10
d. Foto kondisi di sekitar tapak
10
8
4
6 7
9 3 1
5
1 2 3
4 7
8 9 10
Gambar 1.18 Kondisi utilitas di sekitar tapak beserta letaknya
11
Berikut merupakan keterangan kondisi utilitas di sekitar tapak dari
gambar di atas:
1. Menara SUTET berada di green belt

2. Menara SUTET berada 200m dari tapak
3. Panel box pada tiang listrik di sisi terluar tapak
4. Penerang jalan berada di sisi terluar tapak
5. Gardu listrik berada di green belt
6. Pagar pembatas sempadan tapak
7. Penerang jalan berada di green belt
8. Saluran air kotor kota berada di sisi terluar tapak (di bawah
trotoar)
9. Saluran air berada di sisi terluar tapak
10. Saluran air (belum difungsikan) berada di antara tapak dengan
bursa mobil bekas
Gambar 1.19 Keterangan kondisi utilitas di sekitar tapak
Berikut merupakan keterangan kondisi eksisting di sekitar tapak dari

gambar di bawah:
1. Kondisi kontur tapak yang relative rata dengan vegetasi pohon di
sisi terluar tapak
2. Kondisi jalan di sekitar tapak
3. Lebar trotoar di sekitar tapak
4. Videotron untuk iklan yang berada di green belt
5. Signage di green belt memperlihatkan kendaraan berat dilarang
masuk
6. View dari dalam tapak
7. Kondisi tanah pada tapak
8. View dari dalam tapak
Gambar 1.20 Keterangan kondisi eksisting di sekitar tapak
12
3 2
1
7 6
8
5
4
1 2
3 4 5
7
6 8
Gambar 1.21 Kondisi eksisting di sekitar tapak beserta letaknya
13
1.2.4 Kondisi bangunan eksisting
C D
F
K
B A
H
J
I
Gambar 1.22 Blok bangunan
Tapak Lahan Kosong

Perdagangan & Ruang Terbuka Hijau
Jasa
Ruang Terbuka Non- Jalan Raya
Hijau
Permukiman Jalan Tanah Non-Umum
Gambar 1.23 Keterangan warna pada blok bangunan
Gambar 1.24 Blok perdagangan (B) Gambar 1.25 Blok perdagangan (C)
Gambar 1.26 Carsenta bursa mobil bekas (D) Gambar 1.27 Lenmarc Mall & Adhiwangsa Apartment (F)
14
Gambar 1.28 Blok perdagangan dan jasa (E)
Gambar 1.29 Blok perdagangan dan jasa (G)
Gambar 1.30 McDonald (H) Gambar 1.31 Richeese Factory (H)
Gambar 1.32 Spazio Business Office (I)

Gambar 1.33 Office building (I)
Gambar 1.34 Pakuwon Trade Center dan Tanglin Gambar 1.35 Blok lahan kosong (K)
Apartment (J)
15
1.2.5 Iklim dan geografis

Sebagian besar wilayah Surabaya merupakan dataran rendah yaitu
80,72% dengan ketinggian antara -0,5 – 5m atau 3 – 8 m di atas permukaan
laut, sedangkan sisanya merupakan daerah perbukitan yang terletak di
wilayah Surabaya Barat (12,77%) dan Surabaya Selatan (6,52%). Struktur
tanah di Surabaya terdiri dari tanah aluvial, hasil endapan sungai dan pantai,
dan di bagian barat terdapat perbukitan yang mengandung kapur tinggi. Di
Surabaya terdapat muara Kali Mas, yakni satu dari dua pecahan Sungai
Brantas. Kali Mas adalah salah satu dari tiga sungai utama yang membelah
sebagian wilayah Surabaya bersama dengan Kali Surabaya dan Kali
Wonokromo. Areal sawah dan tegalan terdapat di kawasan barat dan selatan
kota, sedangkan areal tambak berada di kawasan pesisir timur dan utara.
Surabaya memiliki iklim tropis seperti kota besar di Indonesia pada
umumnya di mana hanya ada dua musim dalam setahun yaitu musim hujan
dan kemarau. Curah hujan di Surabaya rata-rata 165,3 mm. Curah hujan
tertinggi di atas 200 mm terjadi pada kurun Januari hingga Maret dan
November hingga Desember. Suhu udara rata-rata di Surabaya berkisar antara
23,6 °C hingga 33,8 °C.
Tabel 1.1 Kondisi iklim di Surabaya
16
BAB II
PROGRAM UMUM
2.1 Rencana Pengembangan/Pembangunan

2.1.1 Rencana global penetapan fungsi bangunan berdasarkan isu
Rencana pembangunan fungsi apartemen ini dihadapkan berdasarkan isu
yang terbagi menjadi 2, yaitu by demand dan by project.
a. By demand
Berdasarkan permintaan, fungsi apartemen sangat dibutuhkan oleh
masyarakat, dilihat dari pertumbuhan penduduk di Surabaya yang
bertambah sekitar 10.000 orang per tahunnya membuat kebutuhan akan
hunian atau tempat tinggal menjadi meningkat sedangkan hunian atau
tempat tinggal yang tersedia tidak cukup dalam memenuhi kebutuhan
tersebut ditambah lagi dengan kondisi lahan yang semakin sedikit.
Sehingga pengembangan atau pembangunan sebuah fungsi apartemen
sangat dinanti oleh masyarakat dan menjadi solusi terhadap sisa lahan
yang semakin sedikit.
b. By project
Berdasarkan poyek, fungsi apartemen yang akan dibangun memiliki
beberapa keuntungan mendatang, diantaranya dikarenakan pada wilayah
yang akan dibangun apartemen yaitu di Jl. Mayjen Yono Suwoyo nantinya
akan menjadi central business distict baru, sehingga pembangunan
apartemen di daerah tersebut sangat menjanjikan karena lokasi yang
sangat strategis. Di tambah lagi dengan keadaan kota Surabaya yang
semakin hari semakin padat dan macet, hingga kemacetan tersebut
bergeser ke arah pinggir kota Surabaya Pusat. Dengan dibangunannya
apartemen tersebut diharapkan dapat mengurangi bangkitan yang berasal
dari daerah lain karena daerah ini merupakan daerah tarikan baru yang
sedang berkembang pesat, sehingga kemacetan akan berkurang.
2.1.2 Masalah yang teridentifikasi beserta solusi yang akan direncanakan
Masalah-masalah yang teridentifikasi pada kawasan tersebut menjadi
sebuah acuan untuk pengembangan fungsi apartemen, sehingga menjadi nilai
plus tersendiri dikarenakan belom adanya fasilitas-fasilitas penunjang di
fungsi yang sama pada satu kawasan. Masalah-masalah tersebut, yaitu:
a. Sebagai wilayah central business district yang baru, daerah tersebut
menjadi daerah yang tidak memiliki fasilitas kawasan olahraga, sehingga
pengembangan fungsi apartemen ini akan memiliki fasilitas olahraga,
taman bermain, dan juga kolam renang di dalamnya karena apartemen ini
dikhususkan bagi keluarga dan menjadi daya tarik bagi pasar.
b. Karena merupakan pusat perdagangan dan jasa, tidak ada tempat makan
non junk-food yang berada di pinggir jalan, kecuali kita masuk ke dalam
fungsi-fungsi perdanganan yang dimana harganya sangat mahal. Oleh
karena itu pada fungsi apartemen ini direncanakan terdapat sebuah ruang
yang menampung usaha-usaha makanan sebagai fasilitas penunjang
dengan penyewa/pemilik usaha tersebut merupakan masyarakat sekitar
17
dengan kondsi ekonomi menengah atau menengah ke bawah. Dan terdapat
area retail sebagai fasilitas penunjang.
c. Dikarenakan lokasi yang strategis berada di wilayah central business
district, maka sasaran pasar bagi fungsi apartemen ini adalah untuk semua
kalangan, dikarenakan bangunan dengan fungsi sama di sekitarnya
merupakan apartemen untuk ekonomi menengah dan menengah ke atas,
maka dari itu apartemen yang direncanakan ini ditujukan untuk
masyarakat dari semua kalangan. Sehingga memiliki nilai plus tersendiri
karena memasukkan sasaran dari kalangan menengah ke bawah juga
untuk mengisi pasar yang kosong tersebut.
d. Apartemen ini terdiri dari unit dengan 2 kamar tidur (untuk semua
kalangan), 3 kamar tidur dan 4 kamar tidur (untuk kalangan menengah dan
menengah ke atas), dan penthouse untuk kalangan menengah ke atas.
e. Belum adanya tempat ibadah umat muslim di sekitar wilayah tersebut
mengharuskan fungsi apartemen ini menyediakan tempat ibadah agar
penghuni apartemen lebih mudah dalam melaksanakan ibadah dan tidak
menyebabkan kemacetan di jalan.
2.1.3 Data pendukung rencana
Gambar 2.1 Berita tentang kebutuhan generasi milenial bergeser
Sumber: https://www.pressreader.com/indonesia/kompas/20180130/281578061097489
18
Gambar 2.2. Berita tentang masa depan Surabaya ada di daerah Barat
Sumber:
https://properti.kompas.com/read/2016/12/12/070000821/masa.depan.surabaya.ada.di.daerah.ba
rat
19
Gambar 2.3 Berita tentang permintaan properti komersial meningkat
Sumber:
https://properti.kompas.com/read/2017/02/21/210000921/permintaan.properti.komersial.
meningkat
20
Gambar 2.4 Berita tentang perkembangan Kawasan Surabaya Barat makin pesat
Sumber: http://properti.bisnis.com/read/20150925/47/475773/pengembangan-kawasan-surabaya-
barat-makin-pesat
2.2 Program Ruang Internal Berdasarkan Standar/Analisis

2.2.1 Analisis fungsi
Analisis fungsi apartemen terdiri dari fungsi primer, fungsi sekunder,
dan fungsi tersier dengan aktifitas sebagai berikut:
Tabel 2.1 Fungsi apartemen berdasarkan prioritas
21
2.2.2 Kebutuhan ruang
Berdasarkan fungsi dan aktifitas maka pengelompokkan fungsi ruang
dan aktifitas adalah sebagai berikut:
Tabel 2.2 Fungsi ruang dan aktifitas
Dari pengelompokkan fungsi ruang, didapatkan kebutuhan-kebutuhan

ruang yang harus disediakan di fungsi apartemen. Berdasarkan pelaku dan
aktifitasnya, kebutuhan-kebutuhan ruang tersebut adalah sebagai berikut:
22
Tabel 2.3 Pelaku, aktifitas, dan ruang 1
23
Tabel 2.4 Pelaku, aktifitas, dan ruang 2
2.2.3 Besaran ruang

Dari kebutuhan-kebutuhan ruang yang sudah dijabarkan, maka
dilakukan analasis besaran ruang melalui standar besaran ruang dan asumsi
berdasarkan kapasitas pengguna dan kebutuhan untuk menunjang aktifitas di
apartemen agar berjalan dengan baik. Acuan standar yang dipakai yaitu
neufert data arsitek (DA), time saver standard (TS), asumsi (AS), studi
banding (SB), analisis (AN), dan dimensi manusia (DM). Besaran-besaran
tiap ruang tesebut dijabarkan sebagai berikut:
24
Tabel 2.5 Besaran ruang 1
25
Tabel 2.6 Besaran ruang 2
Dari perhitungan besaran ruang diatas didapatkan total luas kotor

bangunan sebesar 142.871,96 m2 dengan saleable area sebesar 99.490,8 m2.
Total lahan sebesar 18.000 m2 dengan KDB 70%, KLB 8.0, GSB (asumsi
berdasarkan pedoman teknis pendirian bangunan, jalan > 6 meter maka GSB
dipertimbangkan, jalan 4-6 meter GSB sebesar 3 meter) karena jalan yang
terdapat di daerah tersebut ada yang selebar 10-15 meter dan 4-6 meter maka
GSB yang diambil sebesar 8 meter dan 3 meter.
26
2.2.4 Pola aktifitas di dalam ruang
Pola aktifitas di dalam ruang fungsi apartemen dikelompokkan menjadi
pola aktifitas tiap pelaku, dengan aktifitas primer dan sekundernya. Pola
aktifitas tersebut adalah sebagai berikut:
Gambar 2.5 Pola aktifitas penghuni (kiri) dan pola aktifitas pengunjung (kanan)
Gambar 2.6 Pola aktifitas pengelola apartemen (kiri) dan pola aktifitas teknisi (kanan)
27
2.2.5 Pola hubungan massa dan pola hubungan ruang
Gambar 2.7 Pola hubungan aktifitas
Gambar 2.8 Pola hubungan massa dan ruang
28
2.2.6 Persyaratan kuantitatif dan kualitatif
Untuk memberi kenyamanan pada setiap fungsi ruang, maka diperlukan
persyaratan kuantitatif dan kualitatif ruang. Persyaratan tersebut dijabarkan
melalui tabel berikut:
Tabel 2.7 Kuantitatif dan kualitatif ruang
2.3 Aspek Bangunan

2.3.1 Aspek tapak berdasarkan peraturan kota/kawasan
Lokasi Jl. Mayjen Yono Suwoyo dipilih dikarenakan wilayah tersebut
merupakan wilayah yang diperuntukkan untuk permukiman dan juga
perdanganan dan jasa berdasarkan pada rencana tata ruang wilayah kota
Surabaya tahun 2014-2034 (Gambar 1.1). Ditambah lagi rencana pemerintah
kota Surabaya yang akan mengembangkan daerah Barat kota Surabaya
dikarenakan Surabaya pusat yang sudah terlalu padat menyebabkan
kemacetan di banyak titik hingga ke daerah pinggiran kota.
2.3.2 Aspek lingkungan

Aspek lingkungan menunjang beberapa aspek penting lainnya baik
secara lokasi maupun lingkungan tapak. Lingkungan tapak memperhatikan
zona peruntukkan yaitu sebagai zona permukiman dan juga zona perdagangan
dan jasa berdasarkan peraturan walikota Surabaya nomor 52 tahun 2017
tentang pedoman teknis pengendalian pemanfaatan ruang dalam rangka
pendirian bangunan di kota Surabaya, dengan kebijakan-kebijakan sebagai
berikut:
a. Koefisien Dasar Bangunan
Koefisien dasar bangunan yang disarankan yaitu 70% dan KDB yang
direncanakan untuk proyek ini juga sekitar 70%, dengan bangunan
minimal 9 lantai.
29
b. Koefisien Lantai Bangunan
Koefisien lantai bangunan yang disarankan yaitu tidak lebih dari 8 poin
dengan tinggi bangunan maksimal 200 meter dan juga dengan
pertimbangan rekom KKOP. Dapat dilihat pada peta zona ketinggian
maksimal bangunan di bawah ini, dengan keterangan merah 250 meter,
hijau 200 meter, kuning 150 meter, ungu 100 meter, dan biru 50 meter.
Gambar 2.9 Peta zona ketinggian maksimal bangunan
c. Garis Sempadan Bangunan

Garis sempadan bangunan yang disarankan terdapat pada lampiran
peraturan dengan ketentuan-ketentuan yang berlaku.
Gambar 2.10 Arahan peraturan bangunan
d. Koefisien Dasar Hijau

Koefisien dasar hijau yang disarankan yaitu minimal 10%, dengan
rencana pada pembangunan proyek ini KDH yang dipakai sekitar 20-30%
30
sehingga akan mengurangi kesan apartamen yang hanya terdiri dari beton-
beton tanpa ruang hijau di dalam tapak.
e. Koefisien Tapak Basement
Koefisien tapak basement yang disarankan yaitu tidak lebih dari 65%
dengan maksimal jumlah lantai 3.
2.3.3 Aspek tekno ekonomi/investasi

Aspek tekno ekonomi/investasi bangunan dianalisis berdasarkan faktor-faktor
yang berkaitan dan diperhitungkan. Penjelasan perhitungan aspek tekno
ekonomi/investasi adalah sebagai berikut:
Gambar 2.11 Keterangan dasar untuk perhitungan TEB
Gambar 2.12 Perhitungan biaya langsung
31
Gambar 2.13 Penentuan kelayakan investasi properti
Gambar 2.14 Total biaya investasi
Gambar 2.15 Perhitungan modal pinjaman dan pengembalian modal pinjaman
32
Gambar 2.16 Penentuan harga sewa dan pendapatan proyek pengembalian
Gambar 2.17 Perhitungan pengembalian investasi
33
Gambar 2.18 Perhitungan titik impas
Gambar 2.19 Perhitungan jangka balik modal dan kelayakan investasi proyek
34
2.3.4 Aspek manajemen
Manajemen apartemen sangat dibutuhkan dalam pengelolaan apartemen agar
aktifitas atau kegiatan yang ada di dalamnya berjalan dengan baik dan lancar.
Oleh karena itu dalam proyek apartemen ini, struktur organisasi yang ada
adalah sebagai berikut:
Gambar 2.20 Struktur organisasi manajemen apartemen
35
2.3.5 Aspek teknis teknologi
a. Sistem penghawaan
1) Penghawaan alami
Penghawaan alami pada bangunan menggunakan sirkulasi udara
pada tiap koridor antar unit apartemen dari bukaan-bukaan yang
direncanakan pada desain agar hawa pada koridor tidak panas dan
pengap karena kurangnya aliran udara, apabila menggunakan ac akan
membuang pembiayaan dari segi pembelian, listrik, dan perawatan
dikarenakan koridor pada apartemen hanya digunakan untuk sirkulasi
menuju unit apartemen dari posisi lift atau tangga. Sedangkan untuk
tiap unit apartemen disediakan bukaan yang langsung mengarah ke
balkon.
Gambar 2.21 Bukaan untuk penghawaan alami
2) Penghawaan buatan
Penghawaan buatan yang dipakai pada bangunan adalah ac jenis
vrv yang banyak digunakan pada saat ini dikarenakan dapat menyuplai
banyak split (multi-split) dengan luas outdoor unit yang tidak
memakan banyak tempat. Juga setiap ac dapat dikontrol 0-100% oleh
pengguna tidak seperti ac sentral. Nantinya ac vrv digunakan untuk
tiap-tiap unit apartemen dan juga ruang komunal, seperti lobby,
restaurant, musholla, lift, dan sebagainya.
Gambar 2.22 Sistem penghawaan buatan
36
b. Sistem pencahayaan
1) Pencahayaan alami
Pencahayaan alami diberikan pada setiap unit apartemen berupa
bukaan seperti jendela dan pintu yang langsung mengarah ke balkon.
Juga terdapat pencahayaan alami pada setiap ujung-ujung koridor
sebagai penerang tetapi tidak utama dan pada ruang komunal yang
sekiranya dapat menggunakan pencahayaan alami, seperti lobby,
restaurant, fitness and gym, dan sebagainya.
Gambar 2.23 Pencahayaan alami pada unit apartemen
2) Pencahayaan buatan
Pencahayaan buatan pada setiap ruang menggunakan jenis-jenis
berbeda sesuai dengan fungsi ruang dan standar pencahayaan tiap
ruang.
Gambar 2.24 Pencahayaan buatan pada koridor apartemen
c. Sistem sirkulasi
Sistem sirkulasi yang digunakan pada apartemen ini yaitu linear dengan
double corridor untuk mengefisiensikan jumlah unit apartemen agar lebih
banyak (Gambar 2.18).
Untuk sirkulasi vertikal yang digunakan untuk apartemen yaitu lift dan
tangga darurat, sedangkan tangga biasa tidak digunakan dikarenakan
jumlah lantai yang banyak menjadikan tangga tidak diminati untuk
digunakan oleh penghuni apartemen.
37
Gambar 2.25 Sistem sirkulasi vertikal
d. Sistem utilitas
1) Jaringan air bersih
Jaringan air bersih yang digunakan pada apartemen ini berasal
dari pdam yang dialirkan menuju GWT (ground water tank) dengan
penyaring pasir-pasir terlebih dahulu setelah itu dipompa menuju
RWT (roof water tank) berupa tandon-tandon penyimpanan melalui
shaft air bersih dan bisa langsung didistribusikan.
Gambar 2.26 Sistem jaringan air bersih
2) Jaringan air kotor dan kotoran
Gambar 2.27 Sistem jaringan air kotor dan kotoran
38
Jaringan air kotor mengalir mengikuti gaya gravitasi yang
dimuat di dalam shaft pembuangan air kotor agar lebih mudah dalam
perawatan. Setelah turun sampai ke lantai dasar, air kotor dialirkan
secara horizontal dengan kemiringan tertentu menuju ke bak control
dan lanjut ke pembuangan kota, sedangkan untuk kotoran akan
dialirkan menuju sewage treatment.
3) Jaringan listrik/elektrikal
Jaringan elektrikal berasal dari gardu PLN terdekat lalu dialirkan
ke power house yang bersebelahan dengan rumah genset untuk
dikonversikan setelah itu listrik yang telah dikonversi diarahkan
menuju ruang trafo per lantai untuk disupply ke tiap unit apartemen.
Gambar 2.28 Sistem jaringan listrik/elektrikal
4) Jaringan pembungan sampah

Jaringan pembuangan sampah dibuang melalui shaft sampah
yang ada di tiap lantai dan berakhir di ruang penampungan sampah
buangan yang selanjutnya dibuang di tempat pembuangan sementara
di dalam tapak. Setelah ditampung di tempat pembuangan sampah
sementara, sampah diambil dan dipindahkan oleh petugas kebersihan
kota untuk dibuang ke tempat pembuangan akhir kota.
Gambar 2.29 Sistem pembuangan sampah sementara dalam gedung
39
e. Sistem struktur
Sistem struktur untuk apartemen ini akan menggunakan rigid frame
untuk memudahkan modular tiap unit apartemen sehingga lebih efisien
dalam perancangan maupun pembangunan.
Gambar 2.30 Sistem struktur
f. Sistem penanggulangan kebakaran

Sistem penangulangan kebakaran pada apartemen menggunakan
smoke detector, sprinkler, fire hydrant box, dan juga alarm kebakaran.
Sedangkan untuk di luar gedung terdapat fire hydrant pump.
Gambar 2.31 Peralatan penanggulangan kebakaran
g. Sistem evakuasi
Sistem evakuasi pada apartemen menggunakan tangga darurat yang
bisa diakses tiap lantai dengan langsung mengarah ke sisi luar gedung.
Gambar 2.32 Sistem evakuasi
40
BAB III
LINGKUP KEGIATAN
3.1 Kerangka Berpikir

Kerangka berpikir berawal dari isu-isu yang beredar dengan analisis-analisis
tertentu menciptakan ide yang akan diterapkan sesuai kebutuhan yang diharpkan agar
tercipta manfaat-manfaat dari pembangunan proyek apartemen ini.
Gambar 3.1 Kerangka berpikir
41
3.2 Metode Desain
Metode desain yang digunakan adalah metode empiris dengan menyesuaikan
keadaan atau kondisi yang ada untuk dijadikan pertimbangan-pertimbangan dalam
perancangan desain apartemen.
Gambar 3.2 Proses desain
42
3.3 Jadwal Pelaksanaan Kegiatan
Jadwal pelaksanaan kegiatan dalam perancangan desain apartemen dijabarkan
dalam tabel di bawah ini dalam jangka waktu 16 minggu.
Tabel 3.1 Jadwal pelaksanaan kegiatan
43
BAB IV
PRODUK YANG DIHARAPKAN
Produk-produk yang diharapkan untuk disajikan hingga akhir perkuliahan Desain

Arsitektur Akhir berdasarkan RPS DAA Tahun Ajaran 2018/2019 adalah sebagai berikut:
4.1 Kelayakan Perancangan
Merupakan salah satu layanan pendahuluan seorang Arsitek adalah saran
pendahuluan yang memberikan nasehat umum mengenai segala sesuatu yang harus
ditindak lanjuti oleh pengguna jasa/owner. Oleh karena itu perlu adanya kelayakan
pernacangan sebagai kajian terhadap obyek rancangan melalu pendekatan gagasan
rancangan dan konstruksi serta memberi saran-saran dalam memperoleh izin
perencanaan dan persetujuan pembangunan dari pihak berwenang.
4.2 Proposal Proyek

Berisi tentang konsep rancangan desain dan skematik desain. Dimana di
dalamnya dijabarkan jelas tentang hal-hal yang ingin direncanakan dan direalisasikan
ke dalam proyek tersebut sebagai salah satu layanan yang diberikan seorang arsitek
untuk pengguna jasa/owner agar pengguna jasa/owner tersebut paham dan mengerti
apa yang diinginkan dan direncanakan arsitek.
4.3 Detail Engineering Design dan Rencana Anggaran Biaya

Setelah kelayakan perancangan dan proposal proyek disetujui oleh pengguna
jasa/owner, selanjutnya arsitek akan memberikan detail engineering design (DED)
dan rencana anggaran biaya (RAB) sebagai bentuk perealisasian ke dalam gambar
kerja untuk selanjutnya diberikan ke pemberi jasa pelaksanaan untuk diaplikasikan.
4.4 Panel Desain dan Maket

Panel desain dan maket sebagai bahan atau alat bantu untuk mempresentasikan
proyek dengan tujuan menarik hati pengguna jasa/owner dalam waktu singkat.
44
DAFTAR PUSTAKA
Putra, M. Awallufi dkk. Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak

Kertajaya. Jurusan Teknik Sipil. FTSP. ITS. Jurnal Teknik POMITS vol. 2, No.
1.
Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomo 12 Tahun 2014. Rencana Tata Ruang Wilayah
Kota Surabaya Tahun 2014-2034
Peraturan Walikota Surabaya Nomor 52 Tahun 2017. Pedoman Teknis Pengendalian

Pemanfaatan RUang Dalam Rangka Pendirian Bangunan di Kota Surabaya.
Yuwono, Septian Pradana J. 2018. Redesain Pasar Tanjung Kota Mojokerto. Jurusan
Arsitektur. Fakultas Teknik. Universitas Brawijaya.
Google Earth Pro Application
Google. Diakses sebagai alat bantu mencari sumber dan gambar.

http://www.google.com.
Kota Surabaya. Diakses 5 September 2018.

https://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Surabaya.
Kebutuhan Generasi Milenial Bergeser. DIakses 3 September 2018.

https://www.pressreader.com/indonesia/kompas/20180130/281578061097489.
Masa Depan Surabaya Ada di Daerah Barat. Diakses 3 September 2018.

https://properti.kompas.com/read/2016/12/12/070000821/masa.depan.surabaya.a
da.di.daerah.barat
Permintaan Properti Komersial Meningkat. DIakses 3 Septemer 2018.

https://properti.kompas.com/read/2017/02/21/210000921/permintaan.properti.ko
mersial.meningkat
45
Pengembangan Kawasan Surabaya Barat Makin Pesat. Diakses 3 September
2018.
http://properti.bisnis.com/read/20150925/47/475773/pengembangan-
kawasan-surabaya-barat-makin-pesat
46

Superblok Apartemen Surabaya

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Superblok Apartemen Surabaya

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

KELAYAKAN PROYEK

Gambar 1.1 RTRW kota Surabaya tahun 2014-2034 .......................................................1

Tabel 1.1 Kondisi iklim di Surabaya ...........................................................................16

Gambar 1.1 RTRW kota Surabaya tahun 2014-2034

1.2 Gambaran Khusus

Gambar 1.2 Tapak skala kota

b. Tapak skala kawasan

Gambar 1.3 Tapak skala kawasan

Tapak Lahan Kosong

Gambar 1.5 Keterangan warna pada tapak skala proproporsional

Gambar 1.6 Pencapaian ke Bandara Internasional Juanda

b) Pencapaian ke Pelabuhan Tanjung Perak berjarak 15 km dari tapak

Gambar 1.7 Pencapaian ke Pelabuhan Tanjung Perak

Gambar 1.8 Pencapaian ke Stasiun Gubeng dan Pasar Turi

d) Pencapaian ke Balai Kota Surabaya berjarak 11 km dengan waktu

Gambar 1.9 Pencapaian ke Balai Kota Surabaya

Gambar 1.10 Pencapaian ke Kota Gresik

b) Pencapaian ke kota Sidoarjo berjarak 25 km dengan waktu tempuh

Gambar 1.11 Pencapaian ke Kota Sidoarjo

Gambar 1.12 Pencapaian ke Jembatan Suramadu

1.2.3 Kondisi geografis

Gambar 1.13 Lokasi tapak

Gambar 1.15 Titik pengambilan view panoramic

Gambar 1.16 View panoramic tapak

Gambar 1.17 View panoramic di seberang tapak

Gambar 1.18 Kondisi utilitas di sekitar tapak beserta letaknya

1. Menara SUTET berada di green belt

Berikut merupakan keterangan kondisi eksisting di sekitar tapak dari

Gambar 1.21 Kondisi eksisting di sekitar tapak beserta letaknya

Tapak Lahan Kosong

Gambar 1.28 Blok perdagangan dan jasa (E)

Gambar 1.29 Blok perdagangan dan jasa (G)

Gambar 1.30 McDonald (H) Gambar 1.31 Richeese Factory (H)

Gambar 1.32 Spazio Business Office (I)

1.2.5 Iklim dan geografis

2.1 Rencana Pengembangan/Pembangunan

2.1.3 Data pendukung rencana

Gambar 2.1 Berita tentang kebutuhan generasi milenial bergeser

Gambar 2.3 Berita tentang permintaan properti komersial meningkat

2.2 Program Ruang Internal Berdasarkan Standar/Analisis

Tabel 2.1 Fungsi apartemen berdasarkan prioritas

Dari pengelompokkan fungsi ruang, didapatkan kebutuhan-kebutuhan

2.2.3 Besaran ruang

Dari perhitungan besaran ruang diatas didapatkan total luas kotor

Gambar 2.7 Pola hubungan aktifitas

Gambar 2.8 Pola hubungan massa dan ruang

Tabel 2.7 Kuantitatif dan kualitatif ruang

2.3 Aspek Bangunan

2.3.2 Aspek lingkungan

Gambar 2.9 Peta zona ketinggian maksimal bangunan

c. Garis Sempadan Bangunan

Gambar 2.10 Arahan peraturan bangunan

d. Koefisien Dasar Hijau

2.3.3 Aspek tekno ekonomi/investasi

Gambar 2.11 Keterangan dasar untuk perhitungan TEB

Gambar 2.12 Perhitungan biaya langsung

Gambar 2.13 Penentuan kelayakan investasi properti

Gambar 2.14 Total biaya investasi

Gambar 2.15 Perhitungan modal pinjaman dan pengembalian modal pinjaman

Gambar 2.16 Penentuan harga sewa dan pendapatan proyek pengembalian

Gambar 2.17 Perhitungan pengembalian investasi

Gambar 2.18 Perhitungan titik impas

Gambar 2.20 Struktur organisasi manajemen apartemen

Gambar 2.21 Bukaan untuk penghawaan alami