Life Cycle Cost Hotel Bhayangkara Yogyakarta, 12 Juni 2019

Life Cycle Cost Hotel Bhayangkara

Honggo Limiki
Progam Studi Teknik Sipil, Universitas Atma Jaya, Yogyakarta, INDONESIA
honggolim.hl@gmail.com

INTISARI

Life Cycle Cost (LCC) merupakan biaya yang dibutuhkan oleh suatu bangunan selama umur rencananya. Yang termasuk
biaya ini adalah biaya pembangunan, biaya operasional yang meliputi biaya cleaning, utilitities dan biaya admin, serta biaya
perawatan dan penggantian yang meliputi architectural, plumbing, electrical, electronic, fire fighting, dan mechanical.
Tujuan penelitian ini adalah menghitung Life Cycle Cost (LCC) aktual untuk bangunan dengan service life 25 tahun
yang berdasar pada bahan bangunan yang digunakan pada saat pembangunan proyek. Dalam hal ini, bangunan yang akan ditinjau
adalah Hotel Bhayangkara Yogyakarta. Melalui proses perhitungan pekerjaan , maka dihasilkan rincian yaitu biaya
pembangunan (awal) Rp 11.205.000.000,00, biaya operasional Rp. 21.780.000.000,00, dan biaya perawatan dan penggantian
Rp.11.681.000.000,00.

Kata kunci: Life Cycle Cost, biaya, service life

1. PENDAHULUAN 1.2 Tujuan

1.1 Latar Belakang
Life Cycle Cost (LCC) adalah salah satu
metode yang dapat digunakan untuk menganalisa nilai
ekonomis dari sebuah bangunan dengan
mempertimbangkan biaya pengoperasian seumur
hidup bangunan. Metode yang telah dikenal sejak
pertengahan tahun 1970 sekarang telah diterapkan oleh
berbagai negara, perusahaan-perusahaan besar dan
proyek-proyek pemerintahan. Metode ini digunakan
untuk mengambil keputusan berdasarkan nilai
ekonomis dengen mempertimbangkan lokasi,
perencanaan teknik dan arsitektur, pembangunan,
pengoperasian, sampai dengan pembuangan yang
diikuti dengan penggantian komponen atau sistem
selama jangka waktu umur hidup bangunan (Kamagi,
2013).
Untuk merencanakan Life Cycle Cost Hotel
Bhayangkara diperlukan identifikasi service life dari
komponen-komponen bahan bangunan bangunan yang
digunakan. Service life merupakan umur layan dari
suatu komponen bahan bangunan. Dengan
mengidentifikasi service life komponen bahan-bahan
bangunan akan memudahkan perhitungan pada fase
perawatan dan penggantian komponen bahan
bangunan. Service life yang dipakai pada penelitian ini
adalah 25 tahun. Semua perhitungan harga untuk 25
tahun kedepan menggunakan present value.
Tujuan dari penelitian ini adalah mengidentifikasi
faktor, dan variabel Life Cycle Cost dalam perencanaan
Pengembangan Pembangunan Hotel Bhayangkara dan
menentukan besaran biaya LCC untuk Hotel
Bhayangkara 25 tahun kedepan.
1.3 Metodologi Penelitian
Metode yang dipakai untuk mengumpulkan data
adalah studi literatur, wawancara dengan pihak terkait,
dan observasi langsung.
2. HASIL
Bangunan yang disurvei pada penelitian ini adalah
Hotel Bhayangkara yang terletak di Jalan Bhayangkara
no 13, Ngadiwinatan, Ngampilan, Yogyakarta. Hotel
ini memiliki luas lahan 331 m2 dengan luas bangunan
sebesar 1390 m2.
2.1 Biaya Pembangunan
Biaya pembangunan merupakan biaya yang harus
dikeluarkan untuk pembangunan sebuah bangunan
mulai dari pembersihan lahan sampai dengan bangunan
sudah berdiri. Biasanya biaya pembangunan sebuah
bangunan dihitung oleh kontraktor terlebih dahulu.
Biaya pembangunan hotel ini didapatkan
berdasarkan studi literatur pada penelitian tugas akhir
mahasiswa Universitas Atma Jaya Yogyakarta adalah
sebesar Rp 11.205.000.000,00.

1
Yogyakarta, 12 Juni 2019
2.2 Biaya Operasional
Biaya Operasional atau yang disebut juga dengan
Operating Expenses merupakan sejumlah biaya yang
harus dikeluarkan oleh suatu perusahaan untuk
mendukung operasi atau kegiatan yang dilakukan oleh
perusahaan tersebut. Pada penelitian kali ini, biaya
operasi itu mencakup biaya cleaning, biaya utility, dan
biaya admin. Dengan pembagian sebagai berikut:
a. Cleaning
Biaya cleaning sendiri itu dibagi-bagi lagi ke
biaya untuk pembayaran karyawan kebersihan
yang berjumlah 5 orang sebesar Rp.
9.750.000,00/bulan, pembelian alat dan bahan
sebesar Rp. 3.300.000,00/bulan.
b. Utility
Biaya pada bagian utilities terdiri dari biaya
telepon, listrik, generator, PAM, TV kabel, internet
dan gas. Untuk rincian perhitungan perbulannya
bisa dilihat di bawah ini :
 Biaya telepon yang dikeluarkan berdasarkan
observasi ke pihak hotel yaitu Rp
2.800.000,00.
 Biaya listrik yang dikeluarkan berdasarkan
observasi ke pihak hotel yaitu Rp
9.300.000,00.
 Biaya generator yang dikeluarkan berdasarkan
observasi ke pihak hotel yaitu Rp
1.900.000,00.
 Biaya PAM yang dikeluarkan berdasarkan
observasi ke pihak hotel yaitu Rp
3.350.000,00.
 Biaya TV kabel yang dikeluarkan berdasarkan
observasi ke pihak hotel yaitu Rp
10.200.000,00.
 Biaya internet yang dikeluarkan berdasarkan
observasi ke pihak hotel yaitu Rp
6.300.000,00.
 Biaya gas yang dikeluarkan berdasarkan
observasi ke pihak hotel yaitu Rp
10.000.000,00.
c. Admin
Biaya pada bagian admin terdiri dari gaji chief
engineer, administrasi, dan teknisi. Untuk rincian
perhitungan biaya dilihat dibawah ini :
 Untuk perhitungan gaji chief engineer sebesar
Rp 6.000.000,00/ bulan sebanyak 1 orang.
 Untuk perhitungan gaji administrasi sebesar
Rp 2.500.000,00/ bulan sebanyak 1 orang.
2
Life Cycle Cost Hotel Bhayangkara
 Untuk perhitungan gaji teknisi sebanyak 4
orang sebesar Rp 7.200.000,00/ bulan.
Sehingga total biaya operasional hotel selama 25 tahun
dengan present value 6% didapatkan sebesar Rp.
21.780.000.000,00. Dengan presentase cleaning
sebesar 18%, utility 60% dan admin 22%. Diagram pie
untuk biaya operasional dapat dilihat pada Gambar 1.
Gambar 1. Diagram Pie Biaya Operasional
2.3 Biaya Perawatan dan Penggantian
Biaya perawatan dan penggantian adalah biaya
yang harus dikeluarkan untuk perawatan atau
penggantian terhadap komponen gedung yang sudah
mencapai service life-nya atau sudah rusak. Karena
setiap komponen dalam bangunan memiliki masa
service life yang berbeda-beda. Biaya perawatan dan
penggantian itu meliputi biaya architectural, plumbing,
electrical, electronic, fire fighting, dan mechanical.
Dengan pembagiannya sebagai berikut:
a. Architectural
Biaya architectural untuk service life 25 tahun
sebesar Rp. 1.578.000.000,00 dengan present
value 6%
b. Plumbing
Biaya plumbing untuk service life 25 tahun
sebesar Rp. 865.500.000,00 dengan present value
6%. Dengan rincian perhitungan sebagai berikut:
 Biaya pompa air bersih yang dikeluarkan
berdasarkan observasi ke pihak hotel yaitu
Rp. 81.000.000,00.
 Biaya pompa air panas yang dikeluarkan
berdasarkan observasi ke pihak hotel yaitu
Rp. 298.400.000,00.
 Biaya pipa dan fitting yang dikeluarkan
berdasarkan observasi ke pihak hotel yaitu
Rp. 486.100.000,00.
c. Electrical
Biaya electrical untuk service life 25 tahun
sebesar Rp. 1.379.300.000,00 dengan present
Life Cycle Cost Hotel Bhayangkara Yogyakarta, 12 Juni 2019

value 6%. Dengan rician perhitungan sebagai
berikut:
 Biaya instalasi listrik yang dikeluarkan
berdasarkan observasi ke pihak hotel yaitu
Rp. 1.129.100.000,00.
 Biaya pompa air panas yang dikeluarkan
berdasarkan observasi ke pihak hotel yaitu
Rp. 250.200.000,00.
architectural sebesar 13,51%, plumbing 7,61%,
electrical 11,81%, electronic 55,31%, fire
fighting 6,94%, dan mechanical 4,82%. Diagram
pie untuk biaya perawatan dan penggantian dapat
dilihat pada Gambar 2.

d. Electronic
Biaya electronic untuk service life 25 tahun
sebesar Rp. 6.458.900.000,00 dengan present
value 6%. Dengan rician perhitungan sebagai
berikut:
 Biaya elevator yang dikeluarkan
berdasarkan observasi ke pihak hotel yaitu
Rp. 350.000.000,00.
Gambar 2. Diagram Pie Biaya Perawatan dan Penggantian
 Biaya air conditioning yang dikeluarkan
berdasarkan observasi ke pihak hotel yaitu 2.4 Analisa Life Cycle Cost
Rp. 3.720.000.000,00.
 Biaya tata suara yang dikeluarkan Analisa life cycle cost untuk Hotel Bhayangkara
berdasarkan observasi ke pihak hotel yaitu dengan service life 25 tahun dengan menggunakan
Rp. 426.200.000,00. metode pendekatan ekivalen present value sebesar
 Biaya CCTV yang dikeluarkan berdasarkan 6%. Maka didapatkan persentase biaya dari biaya
observasi ke pihak hotel yaitu Rp. pembangunan sebesar 25,1%, biaya operasional
908.000.000,00. sebesar 48,75% dan biaya perawatan dan penggantian
 Biaya MATV yang dikeluarkan berdasarkan sebesar 26,15%. Diagram pie untuk life cycle cost
observasi ke pihak hotel yaitu Rp.
1.054.700.000,00.

e. Fire fighting
Biaya fire fighting untuk service life 25 tahun
sebesar Rp. 810.600.000,00 dengan present value
6%. Dengan rician perhitungan sebagai berikut:
 Biaya fire fighting yang dikeluarkan
berdasarkan observasi ke pihak hotel yaitu
Rp. 602.500.000,00.
 Biaya fire alarm yang dikeluarkan
berdasarkan observasi ke pihak hotel yaitu
Rp. 208.100.000,00.
Hotel Bhayangkara dapat dilihat pada Gambar 3.
f. Mechanical
Biaya mechanical untuk service life 25 tahun
sebesar Rp. 566.300.000,00 dengan present value Gambar 3. Diagram Pie Life Cycle Cost Hotel Bhayangkara
6%. Dengan rician perhitungan sebagai berikut:
 Biaya telepon data yang dikeluarkan
berdasarkan observasi ke pihak hotel yaitu 3. KESIMPULAN
Rp. 353.300.000,00.
Berdasarkan analisis biaya berdasarkan
 Biaya peralatan air panas yang dikeluarkan
perhitungan life cycle cost (LCC) Hotel Bhayangkara,
berdasarkan observasi ke pihak hotel yaitu
dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:
Rp. 213.000.000,00.
1. Kategori biaya yang terdapat pada Hotel
Sehingga total biaya perawatan dan penggantian hotel
Bhayangkara, yaitu biaya pembangunan, biaya
selama 25 tahun dengan present value didapatkan
operasional, dan biaya perawatan dan penggantian.
sebesar Rp. 11.681.700.000,00 Dengan presentase

3
Yogyakarta, 12 Juni 2019 Life Cycle Cost Hotel Bhayangkara

2. Periode service dan service life komponen bahan

bangunan Hotel Bhayangkara didapatkan dari
perhitungan rata-rata umur layan komponen bahan
bangunan dari hotel-hotel yg ada di Yogyakarta.
3. Pembangunan Hotel Bhayangkara pada awal tahun
2017 menghabiskan biaya Rp. 11.205.000.000,00.
Bila dihitung present value selama 25 tahun
dengan suku bunga 6% tanpa inflasi maka biaya
pembangunan sebesar Rp. 11.205.000.000,00
(25,1%), biaya operasional membutuhkan biaya
sebesar Rp. 21.780.000.000,00 (48,75%), dan
biaya perawatan serta penggantian membutuhkan
biaya sebesar Rp. 11.681.000.000,00 (26.,15%).
4. Persentase terbesar pada analisa life cycle cost
Hotel Bhayangkara adalah biaya operasional yaitu
sebesar 48,75%.

REFERENSI

Boenardi, M. (2018). Analisis Life Cycle Cost Hotel

Bhayangkara. Yogyakarta : Universitar Atma Jaya
Yogyakarta.

Kamagi, GP., Tjakra, J., Langi, JEC., Malingkas, GY.,

2013, Analisis Life Cycle Cost pada Pembangunan
Gedung (Studi Kasus: Proyek Bangunan Rukan Bahu
Mall Manado), Jurnal Sipil Statik, vol.1, no.8, halaman
549.

Firsani, T., dan Utomo, C. (2012). Analisa Life Cycle

Cost pada Green Building Diamond Building
Malaysia. Surabaya : Institut Teknologi Sepuluh
November.

Tri Prianto,T., Aditama, S., dan Happy, V. (2018).

Analisis Life Cycle Cost Pada Bagian Konstruksi Jalan
(Studi Kasus Pada Proyek Peningkatan Jalan Rajawali
Kota Palangka Raya). Palangka Raya : Universitas
Palangka Raya.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :

24/PRT/M/2008. 2008. Pedoman Pemeliharaan dan
Perawatan Bangunan Gedung. Departemen Pekerjaan
Umum.