PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA PROYEK

PEMBANGUNAN GEDUNG APARTEMEN DAN

CONDOTEL HADININGRAT TERRACE,
YOGYAKARTA

Taufiq Adi Wijoyo

210101114130152
LATAR BELAKANG
Perkembangan kota Yogyakarta sebagai kota besar berlangsung dengan
cepat. Dengan banyaknya pembangunan disana-sini semakin
mengukuhkan Yogyakarta sebagai pusat dari semua kegiatan
pemerintahan, bisnis sosial, serta hiburan. Daerah Istimewa Yogyakarta
setingkat provinsi di Indonesia yang merupakan peleburan Negara
Kesultanan Yogyakarta dan Negara Kadipaten Paku Alaman.. Daerah
Istimewa Yogyakarta yang memiliki luas 3.185,80 km2 ini terdiri atas
satu kotamadya, dan empat kabupaten, yang terbagi lagi menjadi 78
kecamatan, dan 438 desa/kelurahan. Menurut sensus penduduk 2010
memiliki populasi 3.452.390 jiwa dengan proporsi 1.705.404 laki-laki, dan
1.746.986 perempuan, serta memiliki kepadatan penduduk sebesar 1.084
jiwa per km.
LATAR BELAKANG
Tingginya peluang bisnis di Yogyakarta membuat PT. Graha Multi Insani
yang merupakan salah satu anak perusahaan dari PT Bakrieland
Development,Tbk yang bergerak di bidang properti menawarkan sebuaha
solusi. Terbatasnya lahan tersedia dan kebutuhan akan kenyamanan
suatu tempat tinggal menjadi fokus PT. Graha Multi Insani dalam
membangun Apartemen dan Condotel Hadiningrat Terrace. Apartemen
dan Condotel Hadiningrat Terrace direncanakan memiliki 10 lantai ini
sedang dibangun oleh kontraktor PT. Yasa Patria Perkasa dengan
konsultan manajemen konstruksi PT. Pola Dwipa. Pembangunan ini
direncanakan selesai pada bulan Februari tahun 2018.
LATAR BELAKANG
Dalam manajemen konstruksi (MK) terdapat suatu disiplin ilmu teknik
sipil yang dapat digunakan untuk mengefesienkan dan mengefektifkan
biaya. Ilmu tersebut dikenal dengan nama value engineering/rekayasa
nilai. Selain itu berdasarkan peraturan Departemen Pekerjaan Umum
Nomor: 222/KPTS/CK1991 Direktorat Jenderal Cipta Karya disebutkan
bahwa bangunan yang memiliki nilai atau biaya pengerjaan lebih dari 1
milyar harus diadakan suatu analisis Value Engineering.
LATAR BELAKANG
Dellisola menyatakan bahwa Value Engineering (VE) adalah sebuah
kreatif, pendekatan yang terorganisir yang sasarannya adalah
mengoptimalkan biaya dan/ kinerja dari sebuah fasilitas atau sistem.
Value Engineering digunakan untuk mencari suatu alternatif-alternatif
atau ide-ide yang bertujuan untuk menghasilkan biaya yang lebih baik/
lebih rendah dari harga yang telah direncakanakan sebelumnya dengan
batasan fungsional dan mutu pekerjaan (1974, dikutip dari Lestari, 2011).
Dalam perencanaan Value Engineering melibatkan berbagai pihak seperti
pemilik proyek, perencana, para ahli yang berpengalaman di bidangnya
masing-masing, dan konsultan Value Engineering.
LATAR BELAKANG
Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui pengaruh rekayasa nilai
terhadap waktu dan biaya proyek, mengetahui metode pelaksanaan yang
dipilih berdasarkan analisis rekayasa nilai, dan untuk mengetahui besar
penghematan biaya dan waktu yang diperoleh dari penerapan rekayasa
nilai pada pekerjaan struktur pelat lantai.
TUJUAN PENULISAN
Tujuan penulisan dari makalah ini adalah :
Mengetahui pengaruh rekayasa nilai terhadap waktu dan biaya
proyek,
Mengetahui metode pelaksanaan yang dipilih berdasarkan
analisis rekayasa nilai,
Mengetahui besar penghematan biaya dan waktu yang diperoleh
dari penerapan rekayasa nilai.
BATASAN MASALAH
Analisis Value Engineering ini seharusnya dilakukan terhadap
semua komponen pekerjaan yang mungkin dapat mereduksi
biaya tanpa merubah fungsi dasar komponen tersebut. Penelitian
metoda value engineering ini dilakukan pada tahap pelaksanaan
konstruksi, maka asumsi-asumsi dan batasan yang digunakan
dalam analisis value engineering adalah:
1. Analisa value engineering dilakukan pada item pekerjaan
pelat lantai Gedung Apartemen dan Condotel Hadiningrat
Terrace, Yogyakarta, sesuai dengan yang penulis lakukan
pada tinjauan kerja praktek penulis.
METODE PENELITIAN
Penelitian ini menggunakan jenis penelitian deskriptif dengan
melakukan studi kasus pada proyek pembangunan Gedung
Apartemen dan Condotel Hadiningrat Terrace, Yogyakarta.
Studi kasus pada suatu proyek mempelajari tentang status
subjek penelitian yang berkenan dengan suatu fase spesifik atau
khas dari keseluruhan personalitas. Subjek penelitian dapat saja
individu, kelompok, lembaga, maupun masyarakat. Tujuannya
adalah untuk memberikan gambaran secara mendetail tentang
latar belakang, sifatsifat serta karakter-karakter yang khas dari
kasus, ataupun status dari individu, yang kemudian dari sifat-
sifat di atas akan dijadikan suatu hal yang bersifat umum.
METODE PENELITIAN
Penelitian dilakukan pada proyek pembangunan
Apartemen dan Condotel Hadiningrat Terrace, Yogyakarta
yang bertempat di Jalan Prof. Dr. Sardjito, Yogyakarta,
DIY. Proses penelitian dibagi menjadi 3 bagian, yaitu
tahap persiapan yang meliputi tahap informasi dan tahap
spekulasi/kreatif, tahap analisis, dan tahap hasil analisis
yang meliputi tahap pengembangan dan tahap
rekomendasi.
PENERAPAN REKAYASA NILAI
TAHAP INFORMASI
Dari Rencana Anggaran Biaya (RAB) dapat dilihat bahwa
pekerjaan struktur memiliki rencana biaya yang lebih
besar dibanding pekerjaan lainnya, sehingga breakdown
dilakukan pada pekerjaan tersebut. Untuk melihat potensi
item pekerjaan yang akan dilakukan VE, biaya dari item
pekerjaan tersebut dibandingkan dengan biaya total
keseluruhan proyek. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat
pada Tabel 1.
TAHAP INFORMASI
Tabel 1. Breakdown Struktur
Item Pekerjaan Biaya

1. Pekerjaan pendahuluan Rp 653.611.500,-

2. Pekerjaan tanah Rp 605.827.200,-
3. Pekerjaan pondasi Rp 10.576.170.500,-
4. Pekerjaan sloof Rp 1.587.166.640,-
5. Pekerjaan balok Rp 21.228.467.520,-
6. Pekerjaan kolom Rp 15.620.041.600,-
7. Pekerjaan pelat Rp 15.475.100.440,-
8. Pekerjaan struktur atap Rp 5.132.354.590,-
Total = Rp 70.878.740.020,-
Biaya proyek keseluruhan = Rp 124.897.950.000,-
Persentase = 56,75 %
TAHAP INFORMASI
Dari tabel breakdown dan cost model di atas dapat
diketahui bahwa item pekerjaan yang mempunyai biaya
tertinggi adalah pekerjaan struktural dengan persentase
sebesar 56,75%, sehingga pada item pekerjaan tersebut,
khususnya pekerjaan pelat, akan dilakukan analisis
rekayasa nilai (value engineering) untuk mendapatkan
penghematan potensial, baik dari segi biaya maupun
waktu.
TAHAP SPEKULASI
Pada tahap spekulasi dalam value engineering berisi pemunculan

sejumlah ide alternatif dari segmen-segmen yang dilihat dengan berbagai

sisi keunggulan sehingga nantinya diharapkan akan didapat suatu hasil

yang optimal. Alternatif yang akan dipakai ada 3 (tiga) alternatif, yaitu

Alternatif 1 berupa pelat dengan tulangan atas berupa wiremesh dan

tulangan bawah berupa floordeck, Alternatif 2 berupa pelat dengan

tulangan atas dan bawah menggunakan wiremesh, dan Alternatif 3 yang

menggunakan pelat precast halfslab. Masing-masing alternatif memiliki

kelebihan dan kekurangan yang nantinya akan dipilih yang terbaik

berdasarkan analisis rekayasa nilai.

TAHAP ANALISA
Dari analisis biaya dan waktu secara total keseluruhan, didapat:
1. Pekerjaan pelat eksisting
Biaya = Rp 14.441.309.100,-
Waktu = 133 hari/19 minggu
2. Pekerjaan Pelat dengan tulangan atas berupa wiremesh dan tulangan
bawah berupa floordeck (Alternatif 1)
Biaya = Rp 10.403.019.190,-
Waktu = 43 hari
3. Pelat dengan tulangan atas dan bawah berupa wiremesh (Alternatif 2)
Biaya = Rp 14.592.269.290,-
Waktu = 112 hari
4. Pekerjaan pelat precast/pracetak berupa halfslab (Alternatif 3)
Biaya = Rp 12.808.456.230,-
Waktu = 25 hari (tidak termasuk pembuatan) + 28 hari untuk pelat
konvensional
TAHAP ANALISA
Sehingga:
Harga untuk pekerjaan Alternatif 1, yaitu dengan menggunakan
floordeck + wiremesh bila dibandingkan dengan pekerjaan eksisting
memiliki penghematan biaya sebesar Rp 4.038.289.910,- dan
penghematan waktu 90 hari.
Harga untuk pekerjaan alternatif 2, yaitu dengan menggunakan
wiremesh + wiremesh bila dibandingkan dengan pekerjaan eksisting
memiliki biaya yang lebih mahal sebesar Rp 150.960.190,- namun ada
penghematan waktu 21 hari.
Harga untuk pekerjaan alternatif 3, yaitu dengan menggunakan pelat
precast halfslab bila dibandingkan dengan pekerjaan eksisting memiliki
penghematan biaya sebesar Rp 1.632.852.870,- dan penghematan waktu
80 hari (tidak termasuk waktu pembuatan).
TAHAP PENGEMBANGAN
Karena pekerjaan pelat terletak di bawah tegel dan
tertutup oleh plafon, serta dalam perencanaannya sudah
direncanakan kuat menahan beban, maka tidak
memerlukan biaya operasional dan pemeliharaan. Untuk
itu, pada tahap pengembangan ini tidak dilakukan
perhitungan.
TAHAP REKOMENDASI
Tahap terakhir dalam melakukan rekayasa nilai adalah memberikan
rekomendasi atas hasil studi yang telah dilakukan.
Desain awal:

Struktur pelat menggunakan beton bertulang

Mutu beton fc 30 MPa dan mutu baja tulangan fy 240 Mpa

Tebal pelat 12 cm

Diameter tulangan D10

Pelaksanaan konstruksi dengan metode konvensional, sehingga

membutuhkan waktu pelaksanaan yang lama dan tenaga kerja di
lapangan yang banyak.

Membutuhkan biaya sebesar Rp 14.441.309.100,-

Waktu pelaksanaan untuk struktur pelat Lantai 1 sampai dengan Lantai

10 selama 19 minggu/133 hari.
TAHAP REKOMENDASI
Usulan 1:

Digunakan tulangan atas berupa wiremesh dan tulangan bawah

berupa floordeck

Menghemat waktu pelaksanaan 90 hari

Lingkungan kerja relatif bersih

Kebutuhan tenaga kerja berkurang dan instalasi floordeck

sederhana

Relatif tidak membutuhkan pekerjaan finishing

Membutuhkan biaya sebesar Rp 10.403.019.190,-, sehingga

terjadi penghematan biaya sebesar Rp 4.038.289.910,-.
TAHAP REKOMENDASI
Usulan 2:

Digunakan tulangan atas dan bawah berupa wiremesh

Menghemat waktu pelaksanaan 21 hari

Jumlah tenaga kerja untuk bagian pembesian dapat

dikurangi dan pemasangan wiremesh mudah

Membutuhkan biaya sebesar Rp 14.592.269.290,-

sehingga biaya lebih mahal sebesar Rp 150.960.190,-.
TAHAP REKOMENDASI
Usulan 3:

Digunakan pelat precast halfslab

Menghemat waktu pelaksanaan 80 hari

Tenaga kerja yang diperlukan tidak terlalu banyak

Kualitas lebih terjamin

Lingkungan kerja relatif bersih

Pengerjaannya tidak bergantung cuaca, kecuali pada saat

pembuatan

Membutuhkan biaya sebesar Rp 12.808.456.230,-, sehingga

terjadi penghematan biaya sebesar Rp 1.632.852.870,-.
TAHAP REKOMENDASI
Dari analisis yang dilakukan, maka dipilih pekerjaan
Alternatif 1, yaitu pelat dengan tulangan atas berupa wiremesh
dan tulangan bawah berupa floordeck sebagai alternatif terbaik
dengan dasar pertimbangan sebagai berikut:
Penghematan biaya dan waktu pelaksanaan
Pengurangan jumlah tenaga kerja
Hasil pekerjaan rapi dan dapat digunakan sebagai plafon expose
Dari keuntungan-keuntungan diatas dan dari hasil
perhitungan matriks evaluasi dapat disimpulkan Alternatif 1
merupakan usulan terbaik diantara alternatif lainnya karena
diharapkan dapat menjadi metode yang paling optimal dan
efektif tanpa mengurangi fungsi utama.
KESIMPULAN
Penerapan value engineering pada suatu proyek
berpengaruh terhadap biaya dan waktu. Pengaruh
tersebut bersifat variatif tergantung pada usulan yang
dipilih, yaitu dapat menghemat atau lebih mahal daripada
eksisting dan dapat lebih cepat atau lebih lama waktu
yang diperlukan dibandingkan dengan eksisting.
KESIMPULAN
Dari 3 (tiga) alternatif yang diusulkan maka dipilih
pekerjaan Alternatif 1 sebagai alternatif terbaik karena
alternatif ini memiliki penghematan biaya dan
penghematan waktu terbesar dibandingkan dengan
alternatif lainnya. Kriteria penghematan biaya dan
penghematan waktu merupakan 2 kriteria tertinggi
berdasarkan ranking, sehingga 2 kriteria ini besar
pengaruhnya dalam perhitungan matriks evaluasi.
KESIMPULAN
Pekerjaan Alternatif 1 membutuhkan anggaran biaya
pelaksanaan sebesar Rp 10.403.019.190,- dan waktu
pelaksanaan 43 hari untuk struktur pelat Lantai 1 sampai
dengan Lantai 10, sehingga terdapat penghematan biaya
sebesar Rp 4.038.289.910,- dan penghematan waktu
selama 90 hari dari kondisi eksisting.
TERIMA KASIH