KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN

POLITEKNIK KEUANGAN NEGARA STAN

TANGERANG SELATAN

KARYA TULIS TUGAS AKHIR

TINJAUAN TATA CARA PENILAIAN APARTEMEN PADA PEMERINTAH

KOTA TANGERANG SELATAN
TAHUN 2019

Diajukan oleh:
Fitri Annisa Lasahido
NPM: 2302160014

Mahasiswa Program Studi Diploma III PBB/Penilai

Untuk Memenuhi Sebagian dari Syarat-syarat
Dinyatakan Lulus Program Studi Diploma III PBB/Penilai
Tahun 2019
ii
iii
iv
 KATA PENGANTAR

Dengan menyebut nama Allah SWT yang Maha Pengasih lagi Maha

Penyayang, penulis panjatkan puji syukur kehadirat-Nya yang telah melimpahkan

rahmat, karunia, serta hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Karya Tulis

Tugas Akhir (KTTA) ini dengan tepat waktu. Tidak lupa penulis haturkan salawat serta

salam ke junjungan Nabi Muhammad SAW.

KTTA dengan judul “Tinjauan Tata Cara Penilaian Apartemen pada Pemerintah

Kota Tangerang Selatan tahun 2019” ini disusun untuk memenuhi syarat kelulusan dari

Program Studi Diploma III PBB/Penilai di PKN STAN.

Selama proses penulisan, penulis telah mendapatkan banyak pelajaran dan

penulis juga berharap bahwa KTTA ini dapat bermanfaat bagi para pembaca serta dapat

menambah ilmu dan wawasan mengenai penilaian bangunan non standar, khususnya

apartemen.

KTTA ini telah ditulis dengan semaksimal mungkin dan mendapatkan bantuan

baik yang bersifat langsung maupun tidak langsung dari berbagai pihak dalam

melancarkan penulisan KTTA ini. Untuk itu, penulis mengucapkan terima kasih

kepada:

1. Orang tua, adik, dan keluarga besar penulis atas doa dan dukungan moral yang

tiada hentinya diberikan kepada penulis.

2. Bapak Rahmadi Murwanto, Ak., M.Acc., Ph.D., selaku Direktur PKN STAN.

3. Bapak Fadlil Usman, Ak., M.Acc., CA., selaku Ketua Jurusan Pajak.

4. Bapak Eri Wahyudi, S.S.T., M.P.A., selaku Ketua Prodi D3 PBB/Penilai.

v
5. Bu Hanik Susilawati Muamarah, S.S.T., M.Acc., sebagai Dosen Pembimbing

sekaligus Dosen Penilai I yang telah meluangkan waktu, tenaga, dan pikirannya

demi kesempurnaan KTTA ini.

6. Bapak Oke Wibowo, S.S.T., Ak., M. Ak., sebagai Dosen Penilai II.

7. Seluruh jajaran dosen, widyaiswara, dan staf PKN STAN.

8. Pak Dadan, Bu Indri, Pak Mamat, yang telah mengizinkan penulis mendapat

pembelajaran di Bapenda Tangerang Selatan.

9. Pak Ishak, Pak Deni, Pak Icie, Pak Ricky, yang telah membagi ilmu dan

pengalamannya dalam penilaian objek PBB P-2 di Tangsel.

10. Devy, Lala, Una (grup Otw Way Kambas) yang telah bersedia direpotkan dan

mendengarkan keluh kesah penulis selama penulisan.

11. Valuer 26, teman-teman sekelas dan seangkatan yang telah membersamai penulis

selama tiga tahun berkuliah di PKN STAN.

12. Pihak-pihak lain yang telah membantu penulis namun tidak dapat disebutkan satu

per satu.

Akhir kata, semoga karya tulis ini dapat dipahami oleh siapa pun yang

membacanya. Mohon maaf jika terdapat kesalahan atau kata-kata yang kurang

berkenan. Kritik dan saran yang membangun sangat diharapkan oleh penulis.

Tangerang Selatan, Juni 2019

Fitri Annisa Lasahido

vi
 DAFTAR ISI

PERSETUJUAN KARYA TULIS TUGAS AKHIR ii

PERNYATAAN LULUS DARI TIM PENILAI KARYA TULIS TUGAS AKHIR iii

PERNYATAAN KEASLIAN KARYA TULIS TUGAS AKHIR iv

KATA PENGANTAR v

DAFTAR ISI vii

DAFTAR TABEL ix

DAFTAR LAMPIRAN x

BAB I PENDAHULUAN 1

A. Latar Belakang 1

B. Tujuan Penulisan 4

C. Ruang Lingkup dan Pembatasan Masalah 4

D. Metode Penelitian 4

E. Sistematika Penulisan 6

BAB II DATA DAN FAKTA 7

A. Gambaran Umum Kota Tangerang Selatan 7

B. Potensi PBB-P2 atas Apartemen di Kota Tangerang Selatan 9

C. Gambaran Umum Badan Pendapatan Daerah Kota Tangerang Selatan 10

D. Struktur Organisasi Badan Pendapatan Daerah Kota Tangerang Selatan 11

E. Tugas dan Fungsi Badan Pendapatan Daerah Kota Tangerang Selatan 12

F. Pelaksanaan Penilaian Apartemen oleh Bapenda Kota Tangerang Selatan 13

1. Persiapan .................................................................................................................. 14

2. Pengecekan Lokasi................................................................................................... 14

3. Penilaian Tanah dengan Pendekatan Data Pasar ...................................................... 15

vii
 4. Penilaian Bangunan dengan Pendekatan Biaya ....................................................... 18

5. Konversi NJOP ........................................................................................................ 20

6. Laporan Penilaian ...................................................................................................... 20

BAB III LANDASAN TEORI DAN PEMBAHASAN 22

A. Landasan Teori 22

1. Objek PBB-P2 .......................................................................................................... 22

2. Penilaian PBB P-2 sesuai Peraturan Walikota Tangerang Selatan Nomor 23 Tahun
2012 ......................................................................................................................... 22

3. Apartemen ................................................................................................................ 23

4. Tata Cara Penilaian sesuai Peraturan Walikota Kota Tangerang Selatan Nomor
23 tahun 2012........................................................................................................... 27

B. Pembahasan 34

1. Persiapan .................................................................................................................. 37

2. Pengecekan Lokasi................................................................................................... 40

3. Penilaian Tanah dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar ............................... 42

4. Penilaian Bangunan dengan Pendekatan Biaya ....................................................... 45

5. Konversi NJOP ........................................................................................................ 48

6. Penyusunan Laporan Penilaian ................................................................................ 49

BAB IV SIMPULAN 51

A. Simpulan 51

B. Saran 53

DAFTAR PUSTAKA xi

LAMPIRAN xi

viii
 DAFTAR TABEL

Tabel II. 1. Data Pembanding yang Digunakan 16

Tabel II. 2. Perhitungan Nilai Indikasi Rata-rata Tanah untuk Apartemen ABC 18
Tabel II. 3. Data Bangunan Apartemen ABC 19
Tabel II. 4. Konversi NJOP Apartemen ABC 20

ix
 DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran I. Daftar Apartemen di Tangerang Selatan

Lampiran II. Analisis Perhitungan Nilai Tanah Apartemen ABC
Lampiran III. Analisis Perhitungan Nilai Bangunan Apartemen ABC
Lampiran IV. Laporan Penilaian Apartemen ABC

x
 BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Sejak tahun 2014, Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Perdesaan dan Perkotaan

(PBB-P2) dialihkan sepenuhnya dari Direktorat Jenderal Pajak (DJP) ke Pemerintah

Daerah berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan

Retribusi Daerah. Pengalihan PBB-P2 selanjutnya dicetuskan dalam Peraturan

Bersama Menteri Keuangan dan Menteri Dalam Negeri Nomor 213/PMK.07/2010 dan

Nomor 58 Tahun 2010 tentang Tahapan Persiapan Pengalihan PBB Perdesaan dan

Perkotaan sebagai Pajak Daerah. PBB-P2 kini dikelola oleh masing-masing daerah dan

digolongkan ke dalam pajak daerah. Laman www.pajak.go.id pada tanggal 3 Juni 2012

menyebutkan bahwa penerimaan PBB-P2 yang tadinya hanya 64,8% mengalami

kenaikan menjadi 100% pasca penyerahan ke Pemerintah Kabupaten/Kota.

PBB-P2 dikenakan atas objek berupa bumi dan bangunan. Menurut Peraturan

Walikota Tangerang Selatan No. 38 Tahun 2014 tentang Perubahan Kedua atas

Peraturan Walikota Nomor 16 Tahun 2012 tentang Tata Cara Pengelolaan Pajak Bumi

dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, bumi adalah permukaan bumi yang meliputi

1
 2

tanah dan perairan pedalaman daerah. Bangunan adalah kontruksi teknik yang ditanam

atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan pedalaman.

Bangunan yang termasuk ke dalam objek PBB-P2 dapat dikelompokkan dalam

bangunan umum (objek pajak umum) dan bangunan khusus (objek pajak khusus).

Berdasarkan Peraturan Walikota Tangerang Selatan No. 38 Tahun 2014 tentang

perubahan Kedua atas Peraturan Walikota Nomor 16 Tahun 2012 tentang Tata Cara

Pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, objek pajak umum

adalah objek pajak yang memiliki jenis konstruksi dan material pembentuk yang umum

digunakan dan terbagi 2 (dua) jenis, yaitu objek pajak standar dan objek pajak non

standar. Objek pajak standar adalah objek pajak yang memiliki luas bangunan <1000

m2 dan jumlah lantai <4 (empat) serta luas tanah <10.000 m2. Contoh dari objek pajak

standar adalah rumah 2 (dua) lantai, sedangkan objek pajak non standar dapat berupa

bangunan yang memiliki luas bangunan di atas 1.000 m2. Objek pajak khusus adalah

objek pajak yang memiliki jenis konstruksi khusus baik ditinjau dari segi material

pembentuk maupun keberadaannya yang memiliki arti khusus, mencakup pelabuhan

udara, pelabuhan laut, lapangan golf, pabrik semen/kimia, jalan tol, dan sejenisnya.

Dalam menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang akan dijadikan sebagai

dasar pengenaan PBB, perlu diadakan penilaian terhadap objek PBB-P2. Peraturan

Menteri Keuangan No 128/PMK.07/2018 mendefinisikan penilaian objek pajak bumi

dan bangunan yang selanjutnya disebut penilaian PBB-P2 sebagai kegiatan untuk

menentukan Nilai Jual Objek Pajak yang akan dijadikan dasar pengenaan PBB-P2,

dengan menerapkan pendekatan perbandingan harga, pendekatan biaya, dan/atau

pendekatan kapitalisasi pendapatan. Penilaian dibagi menjadi penilaian massal dan

 3

penilaian individual. Penilaian massal diterapkan pada bangunan dengan tipe yang

sama dan sejenis, umumnya untuk perumahan. Penilaian individual biasanya

diaplikasikan untuk menentukan nilai bangunan khusus atau nilai bangunan non

standar.

Demi mengoptimalisasi pendapatan asli daerah (PAD), setiap daerah perlu

menggali potensi pajak daerahnya khususnya dari bidang yang berkontribusi besar

terhadap PAD yaitu PBB-P2. Tangerang Selatan merupakan salah satu contoh daerah

yang memiliki PAD yang meningkat tiap tahunnya. Pada tahun 2017, PAD Tangerang

Selatan mencapai Rp3 Triliun, melebihi dari target Rp2,9 Triliun

(banten.antaranews.com/berita/29329/pad-tangsel-melebihi-target). Salah satu yang

menyebabkan keberhasilan ini adalah karena Pemerintah Kota Tangerang Selatan terus

berupaya meningkatkan pajak daerah, retribusi daerah, serta pendapatan lainnya yang

sah. Dari penerimaan PBB-P2, tidak hanya menggali potensi dari properti hunian

berupa bangunan standar seperti perumahan yang berkontribusi besar pada PAD namun

juga dari bangunan non standar yang juga banyak terdapat di Tangerang Selatan seperti

apartemen.

Pemerintah Kota Tangerang Selatan telah menerbitkan Peraturan Walikota

Nomor 23 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pemeliharaan Basis Data Sistem

Informasi Manajemen Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang salah

satunya memuat tata cara penilaian objek pajak. Untuk mengetahui praktik lebih lanjut

mengenai penilaian apartemen di Tangerang Selatan, penulis akan mengangkat topik

tersebut dengan judul “Tinjauan Terhadap Tata Cara Penilaian Apartemen pada

Pemerintah Kota Tangerang Selatan Tahun 2019”.

 4

B. Tujuan Penulisan

Tujuan yang ingin dicapai dengan Karya Tulis Tugas Akhir (KTTA) ini adalah:

1. Mengetahui praktik penilaian apartemen untuk pengenaan Pajak Bumi dan

Bangunan Sektor Perdesaan dan Perkotaan.

2. Mengetahui permasalahan yang terjadi dalam praktik penilaian apartemen di kota

Tangerang Selatan.

C. Ruang Lingkup dan Pembatasan Masalah

Karya tulis ini membahas tentang penilaian apartemen di Tangerang Selatan,

meliputi tata cara penilaian apartemen yang tertuang dalam peraturan yang dibuat oleh

Pemerintah Daerah Tangerang Selatan, pelaksanaan penilaian apartemen yang

dilakukan oleh pegawai Badan Pendapatan Daerah (Bapenda), serta kendala atau

hambatan yang muncul selama pelaksanaan penilaian tersebut. Data dan fakta terkait

penilaian apartemen yang digunakan dalam karya tulis ini didapat dari Bapenda

Tangerang Selatan.

D. Metode Penelitian

Metode penelitian yang digunakan oleh penulis dalam menyusun Tugas Akhir,

yaitu:

1. Metode Studi Kepustakaan

Metode ini merupakan metode pengumpulan data dengan mengumpulkan dan

mempelajari data dari sumber-sumber tertulis. Melalui metode ini, penulis berusaha

untuk membaca dan mempelajari buku, peraturan, undang-undang terkait, publikasi

 5

ilmiah berupa jurnal, policy paper, working paper, ataupun literatur lainnya yang

mendukung bahasan topik ini serta mendapatkan data sekunder yang valid dan relevan

untuk memperoleh dasar teori yang digunakan dalam penyusunan KTTA.

2. Metode Studi Lapangan

Metode ini merupakan metode pengumpulan data dengan mendatangi objek

penelitian secara langsung untuk memperoleh informasi yang dibutuhkan. Dalam

metode ini, penulis akan melakukan kegiatan berikut.

a. Observasi

Observasi adalah suatu proses pengamatan dan pencatatan secara sistematis,

logis, objektif, dan rasional mengenai berbagai fenomena, baik dalam situasi yang

sebenarnya maupun dalam situasi buatan untuk mencapai tujuan tertentu (Arifin, 2011).

Metode ini dilakukan dengan mengamati objek penelitian secara langsung di lapangan

terkait dengan pembahasan topik ini guna menemukan fakta terkait yang bisa dijadikan

evaluasi dan perbandingan dalam penerapan teori pembahasan.

b. Wawancara

Wawancara merupakan bagian dari proses penelitian kualitatif yang melibatkan

pertanyaan dan prosedur yang muncul, data yang dikumpulkan dalam pengaturan

partisipan, analisis data secara induktif yang membangun dari tema khusus ke tema

umum, dan interpretasi makna data (Creswell, 2007). Metode ini dilakukan dengan cara

mewawancarai pejabat yang berwenang, dalam hal ini di lingkungan Pemerintah Kota

Tangerang Selatan yang berhubungan langsung dengan topik pembahasan ini guna

memperoleh tambahan informasi yang bermanfaat dalam pembahasan.

 6

E. Sistematika Penulisan

Karya Tulis Tugas Akhir ini disusun dengan sistematika sebagai berikut:

BAB I PENDAHULUAN

Bab ini membahas mengenai latar belakang, tujuan penulisan, ruang lingkup

dan pembatasan masalah, metode penelitian, dan sistematika penulisan.

BAB II DATA DAN FAKTA

Bab ini membahas mengenai data-data yang telah dikumpulkan dan gambaran-

gambaran terkait materi yang dibahas.

BAB III LANDASAN TEORI DAN PEMBAHASAN

Bab ini membahas mengenai landasan teori yang digunakan dalam pembahasan

serta membahas hal-hal yang berkaitan dengan tata cara penilaian apartemen dalam

penentuan NJOP PBB-P2 di Tangerang Selatan.

BAB IV SIMPULAN

Bab ini membahas kesimpulan dari materi yang dibahas pada karya tulis ini

serta saran yang diberikan dari hasil penulisan ini.

 BAB II

DATA DAN FAKTA

A. Gambaran Umum Kota Tangerang Selatan

Kota Tangerang Selatan merupakan daerah otonom yang terbentuk pada akhir

tahun 2008 berdasarkan Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2008 tentang Pembentukan

Kota Tangerang Selatan di Provinsi Banten tertanggal 26 November 2008.

Pembentukan daerah otonom baru tersebut, merupakan pemekaran dari Kabupaten

Tangerang, dilakukan dengan tujuan meningkatkan pelayanan dalam bidang

pemerintahan, pembangunan, dan kemasyarakatan serta dapat memberikan

kemampuan dalam pemanfaatan potensi daerah guna mempercepat terwujudnya

kesejahteraan masyarakat.

Kota Tangerang Selatan terletak di Tatar Pasundan Provinsi Banten, Indonesia.

Kota Tangerang Selatan berbatasan langsung dengan kota/kabupaten:

 Sebelah utara berbatasan dengan DKI Jakarta dan Kota Tangerang

 Sebelah timur berbatasan dengan DKI Jakarta dan Kota Depok

 Sebelah selatan berbatasan dengan Kabupaten Bogor dan Kota Depok

 Sebelah barat berbatasan dengan Kabupaten Tangerang

7
 8

Secara administratif, Tangerang Selatan mempunyai 7 (tujuh) kecamatan dan

54 (lima puluh empat) kelurahan, serta mempunyai luas wilayah 147,19 ribu km² atau

14.719 ha dengan jumlah penduduk sebanyak 1.540.000 jiwa pada Tahun 2015.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2008, Tangerang Selatan terdiri atas:

 Kecamatan Serpong, mempunyai 9 (sembilan) kelurahan yaitu: Buaran, Ciater,

Rawa Mekar Jaya, Rawa Buntu, Serpong, Cilenggang, Lengkong Gudang,

Lengkong Gudang Timur dan Lengkong Wetan.

 Kecamatan Serpong Utara, mempunyai 7 (tujuh) kelurahan yaitu: Lengkong Karya,

Jelupang, Pondok Jagung, Pondok Jagung Timur, Pakulonan, Paku Alam dan Paku

Jaya.

 Kecamatan Ciputat, mempunyai 7 (tujuh) kelurahan yaitu: Serua, Jombang, Sawah

Baru, Serua Indah, Sawah, Ciputat dan Cipayung.

 Kecamatan Ciputat Timur, mempunyai 6 (enam) kelurahan yaitu: Pisangan,

Cirendeu, Cempaka Putih, Pondok Ranji, Rengas dan Rempoa.

 Kecamatan Pamulang, mempunyai 8 (delapan) kelurahan yaitu: Pondok Benda,

Pamulang Barat, Pamulang Timur, Pondok Cabe Udik, Pondok Cabe Ilir, Kedaung,

Bambu Apus dan Benda Baru.

 Kecamatan Pondok Aren, mempunyai 11 (sebelas) kelurahan yaitu: Perigi Baru,

Pondok Kacang Barat, Pondok Kacang Timur, Perigi Lama, Pondok Pucung,

Pondok Jaya, Pondok Aren, Jurang Mangu Barat, Jurang Mangu Timur, Pondok

Karya dan Pondok Betung.

 Kecamatan Setu, mempunyai 6 (enam) kelurahan yaitu: Kranggan, Setu, Babakan,

Bakti Jaya, Kademangan dan Muncul.

 9

Peta Kota Tangerang Selatan terdapat pada gambar Gambar II.I.

Gambar II. 1
Peta Kota Tangerang Selatan

Sumber: kabartangsel.com/direktori-tangsel/peta-kota-tangerang-selatan, diakses 23

Mei 2019, 11.46 WIB.

B. Potensi PBB-P2 atas Apartemen di Kota Tangerang Selatan

Tangerang Selatan berbatasan langsung dengan Jakarta Selatan sehingga

menjadi tempat tinggal alternatif bagi mereka yang bekerja di pusat kota. Selain itu,

terdapat 20 (dua puluh) perguruan tinggi di Tangerang Selatan, seperti Universitas

Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta, Universitas Pamulang, dan perguruan tinggi

lain (id.wikipedia.org/wiki/Kota_Tangerang_Selatan#Daftar_perguruan_tinggi) yang

juga berkontribusi terhadap kepadatan penduduk di Tangerang Selatan. Dengan luas

area 147,19 ribu km2 dan jumlah penduduk sekitar 1,6 juta jiwa pada tahun 2018,

keterbatasan lahan menjadi permasalahan dalam mengembangkan kawasan hunian.

 10

Oleh karena itu, banyak pengembang yang ingin menanamkan investasi di Tangerang

Selatan untuk membangun hunian vertikal.

Di samping dapat menampung jumlah orang lebih banyak, pemasukan dari

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

(BPHTB) yang bersumber dari sektor hunian, cukup mendominasi Pendapatan Asli

Daerah (PAD) Tangerang Selatan, seperti dilansir dari kompas.com

(properti.kompas.com/read/2018/02/17/190000721/pendapatan-tangerang-selatan-

didominasi-pbb-dan-bphtb).

Saat ini terdapat 57 (lima puluh tujuh) apartemen yang tersebar di seluruh

Tangerang Selatan dan mayoritas terdapat di Kecamatan Serpong, Serpong Utara dan

Pondok Aren. Daftar apartemen tersebut terdapat pada Lampiran I. Selain itu, masih

terdapat banyak proyek apartemen yang sedang berjalan. Seperti dilansir dari laman

ekonomi.bisnis.com/read/20180305/49/746281/28-proyek-apartemen-hadir-di-

serpong, Vice President Coldwell Banker Commercial Advisory Group Dani Indra

Bharata mengatakan ada sekitar 28 (dua puluh delapan) proyek apartemen di kawasan

Serpong dan sekitarnya. Khususnya, di Bumi Serpong Damai (BSD), Alam Sutera, dan

Summarecon Serpong.

C. Gambaran Umum Badan Pendapatan Daerah Kota Tangerang Selatan

Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) adalah Perangkat Daerah yang

membidangi unsur penunjang Pendapatan Daerah. Bapenda dipimpin oleh Kepala

Badan yang berkedudukan di bawah dan bertanggung jawab kepada Walikota melalui

Sekretaris Daerah. Bapenda Kota Tangerang Selatan berkedudukan di Jalan Pahlawan

 11

Seribu KM. 16, Cilenggang, Serpong, Cilenggang, Serpong, Cilenggang, Serpong,

Kota Tangerang Selatan, Banten.

Bapenda telah berdiri sejak setelah Kota Tangerang Selatan secara resmi

dibentuk pada tahun 2008. Pada saat itu, Badan Pendapatan Daerah masih bergabung

dengan Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah (DPPKAD).

DPPKAD dibentuk berdasarkan Peraturan Walikota Nomor 01 tahun 2009 tentang

Organisasi Perangkat Daerah.

D. Struktur Organisasi Badan Pendapatan Daerah Kota Tangerang Selatan

Struktur Organisasi Bapenda Kota Tangerang Selatan terdapat pada Gambar

II.2.

Gambar II. 2
Struktur Organisasi Bapenda Kota Tangerang Selatan

Sumber: bapenda.tangerangselatankota.go.id, diakses 23 Mei 2019, 14.44 WIB.

 12

Bapenda Kota Tangerang Selatan dipimpin oleh seorang Kepala Badan. Kepala

Badan membawahi Sekretaris Badan, Kepala Bidang Pendapatan Pajak Daerah I,

Kepala Bidang Pendapatan Pajak Daerah II, Kepala Bidang Pemeriksaan Pajak Daerah,

dan Kepala Bidang Perencanaan Pendapatan, Regulasi dan Keberatan Pajak Daerah.

Sekretariat membawahkan 3 (tiga) subbagian dan masing-masing bidang

membawahkan 3 (tiga) seksi.

E. Tugas dan Fungsi Badan Pendapatan Daerah Kota Tangerang Selatan

Bapenda Kota Tangerang Selatan sesuai dengan Perwali Tangsel Nomor 71

Tahun 2016 memiliki tugas dan fungsi sebagai berikut.

a. Tugas:

Badan Pendapatan Daerah mempunyai tugas yaitu melaksanakan unsur

penunjang pelaksanaan urusan pemerintahan daerah di Bidang Pendapatan Daerah.

b. Fungsi:

1) perumusan, penetapan, pelaksanaan kebijakan strategis dan teknis Bidang

Pendapatan Pajak Daerah I, Bidang Pendapatan Pajak Daerah II, Bidang

Pemeriksaan Pajak Daerah dan Bidang Perencanaan Pendapatan, Regulasi dan

Keberatan Pajak Daerah;

2) perumusan, Penetapan, Pelaksanaan program dan anggaran di Bidang Pendapatan

Pajak Daerah I, Bidang Pendapatan Pajak Daerah II, Bidang Pemeriksaan Pajak

Daerah dan Bidang Perencanaan Pendapatan, Regulasi dan Keberatan Pajak

Daerah;

3) pembinaan, Pengawasan, Pengendalian, Pemantauan urusan pendapatan daerah;

 13

4) pembinaan, Pengawasan, Pengendalian, Pemantauan pelaksanaan tugas di lingkup

Badan;

5) pengkoordinasian pelaksanaan tugas di Bidang Pendapatan Pajak Daerah I, Bidang

Pendapatan Pajak Daerah II, Bidang Pemeriksaan Pajak Daerah dan Bidang

Perencanaan Pendapatan, Regulasi dan Keberatan Pajak Daerah;

6) pelaksanaan pemungutan dan penagihan piutang pajak daerah;

7) penyelenggaraan koordinasi dengan instansi terkait pengelolaan pendapatan;

8) pelaksanaan evaluasi dan pelaporan tugas dan fungsi lingkup Badan; dan

9) pelaksanaan tugas lain yang diberikan oleh Walikota sesuai dengan tugas dan

fungsi.

Penilaian Apartemen merupakan wewenang Bidang Pendapatan Pajak Daerah

I. Pelaksana teknis penilaian apartemen adalah Seksi Pendataan dan Penilaian.

F. Pelaksanaan Penilaian Apartemen oleh Bapenda Kota Tangerang Selatan

Penilaian Apartemen di Bapenda Kota Tangerang Selatan telah dilakukan sejak

tahun 2015. Hingga April 2019, apartemen yang telah dinilai adalah sebanyak 12 (dua

belas) bangunan apartemen. Semua penilaian tersebut dilaksanakan atas permintaan

Wajib Pajak, belum ada penilaian apartemen yang dilakukan berdasarkan inisiasi

penilai di Bapenda Tangerang Selatan mengingat masih banyaknya objek lain yang

diprioritaskan untuk dinilai dan terbatasnya jumlah penilai, yaitu hanya 4 (empat)

petugas penilai. Salah satu penilaian yang dilakukan adalah penilaian terhadap

Apartemen ABC, yang terdapat di Pondok Aren.

 14

Tahapan penilaian apartemen yang dilakukan terdiri dari persiapan, pengecekan

lokasi, perhitungan nilai tanah dan bangunan, konversi NJOP, dan penyusunan laporan

penilaian. Berikut adalah penjelasan lebih lanjut mengenai tiap-tiap tahapan penilaian

apartemen.

1. Persiapan

Hal-hal yang dilakukan dalam tahapan persiapan adalah sebagai berikut.

a. menyiapkan SPOPD, Lampiran Surat Pemberitahuan Obyek Pajak (LSPOPD), dan

surat perintah tugas;

b. menyiapkan disto meter sebagai alat ukur, kamera sebagai alat dokumentasi, serta

alat tulis; dan

c. menghubungi pemilik atau pengelola apartemen untuk membuat janji temu

pengecekan lokasi.

Berdasarkan hasil konfirmasi, pemilik atau pengelola apartemen ABC bersedia

untuk dilakukan pengecekan lokasi. Seluruh kegiatan dalam tahapan persiapan

dilaksanakan tanpa kendala.

2. Pengecekan Lokasi

Pengecekan lokasi dilakukan oleh Pak Deni dan Pak Ishak di lokasi apartemen,

di Kecamatan Pondok Aren. Apartemen tersebut terletak di tanah seluas 29.891 m2

yang rencananya akan dibangun 7 (tujuh) bangunan apartemen. Penilaian hanya

dilakukan terhadap satu bangunan apartemen karena bangunan lain belum dibangun.

Saat tiba di lokasi, petugas meminta pihak dari pengelola apartemen untuk mengisi
 15

LSPOPD dan menandatanganinya. Karena penilaian merupakan permintaan dari Wajib

Pajak, pihak pengelola apartemen sangat kooperatif dalam pemberian data apartemen.

Saat melakukan pengecekan lokasi, petugas penilai melakukan pengukuran dan

berkeliling lokasi untuk melihat kondisi tanah maupun bangunan apartemen. Petugas

juga mengambil dokumentasi yang diperlukan. Namun, karena kurangnya koordinasi

antara pengelola apartemen dengan penjaga apartemen, petugas penilai tidak dapat

memasuki apartemen untuk mengecek material yang terdapat di dalam apartemen.

Petugas melakukan pengukuran terhadap panjang dan lebar bangunan

apartemen menggunakan disto meter. Karena di apartemen tersebut tidak terdapat

basement dan kolam renang, maka pengukuran hanya dilakukan terhadap bagian luar

bangunan apartemen untuk mengetahui luas bangunan. Perhitungan luas bangunan per

lantai dilakukan dengan mengalikan panjang dan lebar bangunan dari hasil pengukuran

tersebut. Hasil pengukuran menunjukkan luas bangunan per lantainya adalah 932 m2.

3. Penilaian Tanah dengan Pendekatan Data Pasar

a. Pengumpulan Data

Data diambil dari laman pbb-bphtb.tangerangselatankota.go.id/ yang

merupakan produk buatan Bapenda Tangsel. Laman tersebut berisi data terkait PBB

dan BPHTB di Tangerang Selatan. Data yang diambil merupakan data transaksi untuk

keperluan BPHTB yang diisi oleh para notaris di Tangerang Selatan.

Untuk mendapatkan analisis data yang wajar, kriteria data pembanding yang

dipilih adalah sebagai berikut.

 16

1) Memiliki kesesuaian penggunaan dengan objek yang dinilai. Penilai akan memilih

data tanah yang tidak terdapat bangunan di atasnya;

2) Memiliki waktu transaksi yang wajar. Data yang diambil adalah data transaksi yang

berasal dari tahun yang sama dengan tahun penilaian. Jika tidak terdapat data yang

sesuai di tahun tersebut, maka data diambil dari satu tahun sebelumnya; dan

3) Memiliki lokasi yang sesuai, yaitu berada zona yang sama. Jika tidak terdapat data

yang sesuai pada zona yang sama, maka data diambil dari blok yang sama. Jika

masih belum terdapat data yang sesuai pada blok yang sama, maka data diambil

dari kelurahan yang sama. Untuk mengetahui zona dapat dilihat dari kode ZNT.

Untuk mengetahui blok dan kelurahan dapat diketahui dari NOP.

Data pembanding yang digunakan dalam penilaian Apartemen ABC terdapat

pada Tabel II.1.

Tabel II. 1. Data Pembanding yang Digunakan

Data Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

NOP 070.001.010.xxxx.x 070.001.014.xxxx.x 070.001.003.xxxx.x
Alamat Objek KP Pondok Aren, Jalan Setu Raya, KP Perigi, Perigi
Perigi Perigi
Jenis Data Penawaran Penawaran Penawaran
Tanggal 20/12/2018 29/10/2018 24/4/2018
Transaksi
Nilai Transaksi Rp383.904.000 Rp10.000.000.000 Rp2.782.272.000
Luas Bumi (m2) 372 2.620 2.696
Sumber: Diolah dari Formulir Tabulasi Data Harga Jual/Data Pembanding

b. Proses Penilaian

Penilaian tanah dilakukan menggunakan Formulir Data Harga Jual yang dibuat

di aplikasi Microsoft Excel. Formulir Data Harga Jual berisi 3 (tiga) formulir, yaitu
 17

tabulasi data harga jual/data pembanding, analisis penentuan nilai transaksi bumi per

m2, dan analisis penentuan nilai indikasi rata-rata (NIR) dari data pembanding.

Penilai mengisi data harga jual/data pembanding pada formulir tabulasi data

harga jual/data pembanding. Komponen yang diisi adalah NOP, nama WP, alamat OP,

sumber data, jenis data, tanggal transaksi, nilai transaksi, jenis penggunaan, luas bumi,

lebar sisi depan, tinggi dari paras jalan, bentuk tanah, dan kedudukan tanah.

Data yang dimasukkan ke dalam formulir tersebut akan tersinkron dengan

kedua formulir yang lain. Pada formulir analisis penentuan nilai transaksi bumi per m2,

penilai memasukkan besarnya penyesuaian jenis data dan penyesuaian waktu dalam

bentuk persentase. Nilai bumi per m2 akan terkalkulasi secara otomatis setelah angka

penyesuaian dimasukkan.

Pada formulir analisis penentuan nilai indikasi rata-rata (NIR), penilai mengisi

besarnya penyesuaian faktor lain dalam bentuk persentase. Faktor-faktor tersebut

adalah lokasi, kedudukan, waktu transaksi, jenis data (harga transaksi/harga

penawaran), penggunaan tanah, elevasi, lebar depan, bentuk tanah, dan jenis hak atas

tanah.

Besarnya penyesuaian yang dilakukan, disesuaikan dengan pengetahuan dan

pengalaman penilai. Setelah semua besaran penyesuaian dimasukkan, nilai tanah

setelah penyesuaian per m2 secara otomatis akan muncul dari tiap data pembanding

tersebut. Ketiga nilai tanah setelah penyesuaian per m2 akan dirata-rata dan

menghasilkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR). Perhitungan NIR secara ringkas terdapat

pada Tabel II.2.

 18

Tabel II. 2. Perhitungan Nilai Indikasi Rata-rata Tanah untuk Apartemen ABC

Data Pembanding
1 2 3
Harga Transaksi/ 1.032.000 3.816.794 1.032.000
Penawaran (Rp/m2)
Penyesuaian jenis 8,9% 9,14% 35%
data dan waktu (%)
Penyesuaian faktor - - -
lain (%)
Nilai Tanah setelah 1.123.848 4.165.489 1.393.200
penyesuaian (Rp/m2)
NIR Tanah (Rp/m2) 2.224.512
Sumber: Diolah dari Formulir Analisis Penentuan Nilai Transaksi Bumi per m2

Penentuan nilai juga dilakukan sesuai dengan pengetahuan dan pengalaman

penilai di Bapenda Tangsel. Penilai akan melakukan trial dan error dalam pemilihan

data pembanding setelah mempertimbangkan kriteria untuk mendapatkan analisis data

yang wajar. Trial dan error dilakukan untuk menghasilkan nilai tanah yang berada

dalam suatu klasifikasi NJOP yang menurut penilai setelah melalui pertimbangannya

sesuai untuk nilai tanah apartemen tersebut.

4. Penilaian Bangunan dengan Pendekatan Biaya

a. Pengumpulan Data

Pengumpulan data bangunan dilakukan dengan cara:

1) mengumpulkan data apartemen dengan mempergunakan SPOPD, Lampiran Surat

Pemberitahuan Obyek Pajak (LSPOPD) yang sebelumnya telah diisi oleh pihak

pengelola apartemen,

2) data lain yang belum tertampung, dicatat dalam catatan tersendiri oleh petugas.
 19

Berdasarkan data dalam LSPOPD, diketahui bahwa Apartemen ABC termasuk

dalam Jenis Penggunaan Bangunan (JPB) Apartemen. Fasilitas-fasilitas yang dimiliki

oleh Apartemen ABC terdapat dalam Tabel II.3.

Tabel II. 3. Data Bangunan Apartemen ABC

Komponen Ukuran
Tahun Selesai Bangun 2019
Jumlah Lantai 24
Luas Bangunan 22.373 m2
Konstruksi Beton
Material Dinding Dalam Bata Ringan
Material Dinding Luar Beton Precast
Pelapis Dinding Dalam Cat
Pelapis Dinding Luar Cat
Langit-langit Beton Ekspos
Atap Dak Beton
Pelapis Lantai Keramik
AC Ada
Lift 3 Lift Penumpang, 2 Lift Barang
Daya Listrik Terpasang 1.110 KVA
Sistem Pengolahan Limbah Ada
Hydran/Sprinkler/Alarm/Intercom Ada
Penangkal Petir Ada
Sistem Tata Suara Ada
Sistem TV CCTV
Sumber: LSPOPD Apartemen ABC

b. Proses Penilaian

Penilaian bangunan dilakukan dengan memperhitungkan karakteristik Objek

Pajak, baik komponen utama, komponen material, dan komponen fasilitas bangunan

seperti yang telah disampaikan Wajib Pajak dalam SPOPD/LSPOPD. Penilaian

dilakukan menggunakan DBKB sebagai alat bantu dalam penilaian. Semua komponen
 20

data bangunan dimasukkan ke dalam aplikasi DBKB hingga terkalkulasi secara

otomatis dan menghasilkan nilai bangunan.

Setelah semua data dimasukkan, secara otomatis akan muncul nilai bangunan

dan nilai bangunan per meter persegi. Berdasarkan hasil penghitungan menggunakan

DBKB, nilai bangunan apartemen ABC adalah Rp75.385.680.620 dan nilai bangunan

per meter persegi adalah Rp3.369.494.

5. Konversi NJOP

Dasar pengenaan pajak untuk PBB-P2 adalah NJOP. Maka, nilai tanah (Bumi)

dan nilai bangunan per meter persegi hasil dari analisis penilai selanjutnya akan

dikonversi menjadi NJOP bumi dan NJOP bangunan per meter persegi sesuai dengan

klasifikasi NJOP dalam lampiran IV Perwali Nomor 16 tahun 2012 tentang Tata Cara

Pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. Hasil konversi NJOP

bumi dan NJOP Bangunan Apartemen ABC terdapat pada Tabel II.4.

Tabel II. 4. Konversi NJOP Apartemen ABC

Objek Sebelum Konversi Klas Setelah Konversi

2
(Nilai/m ) (NJOP/m2)
Bumi Rp2.224.512 057 Rp2.176.000
Bangunan Rp3.369.494 015 Rp3.625.000
Sumber: Diolah dari laporan penilaian Apartemen ABC

6. Laporan Penilaian

Hasil perhitungan nilai tanah dan bangunan yang telah dikonversi dituang ke

dalam laporan penilaian lalu ditandatangani oleh Penilai yang bersangkutan, Kepala

Seksi Pendataan dan Penilaian, serta Kepala Bidang Pajak Daerah I. Laporan tersebut
 21

memuat sertifikasi nilai, ringkasan laporan penilaian, pernyataan, asumsi, dan syarat

yang membatasi, tujuan dan basis penilaian, tanggal pemeriksaan dan tanggal penilaian,

identifikasi wilayah dan fasilitas lingkungan, data properti, pendekatan penilaian, hasil

penilaian, perbandingan NJOP, definisi dan pengertian, serta lembar pengesahan. Di

dalam laporan tersebut juga dilampirkan surat perintah tugas, analisis perhitungan nilai

bangunan, lembaran SPOPD dan LSPOPD, denah/peta lokasi objek penilaian, serta

foto objek pendukung.

 BAB III

LANDASAN TEORI DAN PEMBAHASAN

A. Landasan Teori

1. Objek PBB-P2

Menurut Peraturan Walikota Tangerang Selatan Nomor 23 tahun 2012, objek

Pajak adalah Bumi dan /atau Bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan

oleh orang pribadi atau Badan kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha

perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. Bumi adalah permukaan bumi yang

meliputi tanah dan perairan pedalaman daerah. Bangunan adalah kontruksi teknik yang

ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan pedalaman.

Berdasarkan pengertian tersebut, maka apartemen merupakan salah satu objek PBB-

P2.

2. Penilaian PBB P-2 sesuai Peraturan Walikota Tangerang Selatan Nomor 23

Tahun 2012

Penilaian objek pajak dan subjek pajak adalah kegiatan dinas untuk menentukan

NJOP yang akan dijadikan dasar pengenaan PBB, dengan menggunakan pendekatan

22
 23

data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan kapitalisasi pendapatan. Penilaian dibagi

menjadi penilaian individual dan penilaian massal. Penilaian individual adalah

penilaian terhadap objek pajak dengan cara memperhitungkan semua karakteristik dari

setiap objek pajak. Penilaian massal adalah penilaian yang sistematis untuk sejumlah

objek pajak yang dilakukan pada saat tertentu secara bersamaan dengan menggunakan

suatu prosedur standar melalui Penilaian CAV.

Penilaian massal diterapkan pada bangunan standar, sedangkan penilaian

individual dilakukan terhadap bangunan non standar dan bangunan khusus. Bangunan

standar adalah objek pajak yang memiliki luas bangunan <1.000 m2 dan jumlah lantai

<4 (empat) serta luas tanah <10.000 m2. Bangunan non standar adalah objek pajak yang

tidak memenuhi kriteria objek pajak standar. Bangunan khusus adalah objek pajak yang

memiliki jenis konstruksi khusus baik ditinjau dari segi material pembentuk maupun

keberadaannya yang memiliki arti khusus, mencakup pelabuhan udara, pelabuhan laut,

lapangan golf, pabrik semen/kimia, jalan tol, dan sejenisnya.

Apartemen termasuk ke dalam bangunan non standar karena pada umumnya

memiliki luas di atas 1.000 m2 dan terdiri atas lebih dari 4 (empat) lantai. Apartemen

juga tidak memiliki konstruksi khusus karena jika ditinjau dari keberadaannya

dimaksudkan untuk hunian. Karena apartemen merupakan bangunan non standar, maka

penilaian apartemen digolongkan ke dalam penilaian individual.

3. Apartemen

a. Pengertian dan Karakteristik Apartemen

Neufert (1980:86) mendefinisikan apartemen sebagai bangunan hunian yang

dipisahkan secara horisontal dan vertikal agar tersedia hunian yang berdiri sendiri dan
 24

mencakup bangunan bertingkat rendah atau bangunan tinggi, dilengkapi berbagai

fasilitas yang sesuai dengan standar yang ditentukan.

Pengertian lain mengenai apartemen dikemukakan oleh Chiara dan Hancock

(1968) yang menyebutkan bahwa apartemen adalah sebuah unit tempat tinggal yang

terdiri dari kamar tidur, kamar mandi, ruang tamu, dapur, ruang santai yang berada pada

satu lantai bangunan vertikal yang terbagi dalam beberapa unit tempat tinggal.

Kamus Besar Bahasa Indonesia versi daring memberikan definisi apartemen

sebagai tempat tinggal yang terdiri atas ruang duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur,

dan sebagainya yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat yang besar dan

mewah, dilengkapi dengan berbagai fasilitas (kolam renang, pusat kebugaran, toko, dan

sebagainya). (https://kbbi.kemdikbud.go.id/entri/apartemen)

Berdasarkan beberapa pengertian tersebut, dapat disimpulkan bahwa apartemen

adalah hunian yang terdapat pada satu lantai bangunan bertingkat, yang dilengkapi

dengan berbagai fasilitas.

Meskipun pada kenyataannya terdapat perbedaan antara satu apartemen dengan

apartemen lain, suatu bangunan dapat dikategorikan sebagai apartemen apabila

memenuhi karakteristik tertentu. Karakteristik apartemen menurut Saputra (2014)

adalah sebagai berikut.

1) Memiliki jumlah lantai lebih dari satu.

2) Terdiri dari beberapa unit hunian dalam satu lantai.

3) Setiap unit hunian terdiri atas minimal 3 macam ruang yaitu ruang tidur, dapur dan

kamar mandi.

4) Setiap penghuni akan saling berbagi fasilitas yang ada pada apartemen.
 25

5) Sirkulasi vertikalnya berupa tangga atau lift, sementara sirkulasi horizontalnya

berupa koridor.

6) Setiap unit akan mendapatkan jendela yang menghadap ke luar.

b. Klasifikasi Apartemen

Terdapat berbagai macam klasifikasi apartemen. Penjelasan berikut akan

memberikan klasifikasi apartemen yang mempengaruhi dalam penilaian dalam rangka

penentuan NJOP untuk pengenaan PBB P-2.

1) Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Tinggi dan Besar Bangunan

Berdasarkan kategori tinggi dan besar bangunan (Akmal, 2007) terdiri atas:

• High-rise Apartemen

Bangunan apartemen yang terdiri atas lebih dari sepuluh lantai. Dilengkapi area

parkir bawah tanah, sistem keamanan dan servis penuh. Struktur apartemen lebih

komplek sehingga desain unit apartemen cenderung standar. Jenis ini banyak dibangun

di pusat kota.

• Mid-Rise Apartemen

Bangunan apartemen yang terdiri dari tujuh sampai dengan sepuluh lantai. Jenis

apartemen ini lebih sering dibangun di kota satelit.

• Low-Rise Apartemen

Apartemen dengan ketinggian kurang dari tujuh lantai dan menggunakan tangga

sebagai alat transportasi vertikal. Biasanya untuk golongan menengah ke bawah.

• Walked-Up Apartemen

Bangunan apartemen yang terdiri atas tiga lantai sampai dengan enam lantai.

Apartemen ini kadang-kadang memiliki lift, tetapi bisa juga tidak. Jenis apartemen ini
 26

disukai oleh keluarga yang besar (keluarga inti ditambahkan dengan orang tua). Gedung

apartemen hanya terdiri dari dua atau tiga unit apartemen.

• Garden Apartemen

Bangunan apartemen dua sampai empat lantai. Apartemen ini memiliki halaman

dan taman di sekitar bangunan. Apartemen ini sangat cocok untuk keluarga inti yang

memiliki anak kecil karena anak-anak dapat mudah mencapai ke taman. Biasanya untuk

golongan menengah ke atas.

2) Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Tipe Unit

Klasifikasi pada apartemen berdasarkan tipe unitnya ada empat (Akmal,2007),

yaitu :

• Studio

Unit apartemen yang hanya memiliki satu ruang. Ruang ini sifatnya multi fungsi

sebagai ruang duduk, kamar tidur dan dapur yang semula terbuka tanpa partisi. Satu-

satunya ruang yang terpisah biasanya hanya kamar mandi. Apartemen tipe studio relatif

kecil. Tipe ini sesuai dihuni oleh satu orang atau pasangan tanpa anak. Luas minimal

20-35 m2.

• Apartemen 1, 2, 3 Kamar/Apartemen Keluarga

Pembagian ruang apartemen ini mirip rumah biasa. Memiliki kamar tidur

terpisah serta ruang duduk, ruang makan, dapur yang biasa terbuka dalam satu ruang

atau terpisah. Luas apartemen ini sangat beragam tergantung ruang yang dimiliki serta

jumlah kamarnya. Luas minimal untuk:

o 1 kamar tidur adalah 25 m2.

o 2 kamar tidur adalah 30 m2

 27

o 3 kamar tidur adalah 85 m2

o 4 kamar tidur adalah 140 m2

• Loft

Loft adalah bangunan bekas gudang atau pabrik yang kemudian dialihfungsikan

sebagai apartemen dengan menyekat bangunan besar ini menjadi beberapa hunian.

Keunikan apartemen adalah biasanya memiliki ruang yang tinggi, mezzanine atau dua

lantai dalam satu unit. Bentuk bangunannya pun cenderung berpenampilan industrial.

Tetapi, beberapa pengembang kini menggunakan istilah loft untuk apartemen dengan

mezzanine atau dua lantai tetapi dalam bangunan yang baru. Sesungguhnya ini salah

kaprah karena kekhasan loft justru pada konsep bangunan bekas pabrik dan gudangnya.

• Penthouse

Unit hunian ini berada di lantai paling atas sebuah bangunan apartemen.

Luasnya lebih besar daripada unit-unit di bawahnya. Bahkan, kadang-kadang satu lantai

hanya ada satu atau dua unit saja. Selain lebih mewah, penthouse juga sangat private

karena memiliki lift khusus untuk penghuninya. Luas minimumnya adalah 300 m2.

4. Tata Cara Penilaian sesuai Peraturan Walikota Kota Tangerang Selatan

Nomor 23 tahun 2012

Perwali Nomor 23 Tahun 2012 membagi tata cara penilaian dalam beberapa

tahap, sebagai berikut.

1) Persiapan

Tahap persiapan meliputi hal-hal sebagai berikut.

a) penyusunan Rencana Kerja;

 28

b) penyiapan SPOPD, Lampiran Surat Pemberitahuan Obyek Pajak (LSPOPD), dan

LKOK;

c) penyeleksian data Objek Pajak yang perlu dilakukan Penilaian Individual; dan

d) mengumpulkan data lama sebagai pelengkap dari Objek Pajak yang akan dinilai.

2) Proses Penilaian

a) Penilaian dengan Pendekatan Data Pasar

Pada saat ini, untuk kepentingan penilaian Objek Pajak PBB, Pendekatan Data

Pasar sesuai digunakan untuk Penilaian Individual terhadap tanah.

(1) Pengumpulan Data

Pelaksanaan kerja pengumpulan data pasar dalam Penilaian Individual dapat

menggunakan Formulir Data Harga Jual untuk penentuan nilai tanah secara massal.

Untuk mendapatkan analisis data yang wajar harus mempertimbangkan kriteria sebagai

berikut:

(a) kesesuaian penggunaan dan luas tanah data pembanding dengan Objek Pajak yang

dinilai secara individu; dan

(b) lokasi dan waktu transaksi yang wajar.

(2) Penilaian

Konsep dasar penilaian perbandingan data pasar untuk Penilaian Individual

adalah membandingkan secara langsung data pembanding dengan Objek Pajak yang

dinilai dengan menggunakan faktor penyesuaian yang lebih lengkap.

Penilaian dilakukan dengan cara sebagai berikut:

(a) Dalam menentukan nilai tanah, perlu diperhatikan:

i. kualitas dan kuantitas data pembanding yang terkumpul; dan

 29

ii. NIR dimana Objek Pajak berada.

(b) Cara membandingkan data dengan faktor penyesuaian.

Faktor yang mempengaruhi Objek Pajak yang dinilai dengan diidentifikasi

secara detail dan dibandingkan dengan faktor yang sama pada data pembanding,

Petugas penilai dapat memilih paling sedikit 3 (tiga) data pembanding yang sesuai dari

beberapa data pembanding yang terkumpul. Pada umumnya perbandingan yang

dilakukan, meliputi faktor lokasi, aksesibilitas, waktu transaksi, jenis data (harga

transaksi atau harga penawaran), penggunaan tanah, elevasi, lebar depan (terutama

untuk Objek Pajak yang bersifat komersil), bentuk tanah, jenis hak atas tanah, dan lain

sebagainya.

Besarnya penyesuaian yang akan diberi sesuai dengan pengetahuan dan

pengalaman penilai dengan menyebutkan dasar pertimbangannya.

(c) Hasil penilaian tanah dengan pendekatan data pasar.

i. Jika diperoleh nilai tanah yang selisihnya terhadap NIR masih di bawah 10%

(sepuluh per seratus), yang digunakan sebagai dasar ketetapan PBB Objek Pajak

yang dinilai adalah NIR.

ii. Jika selisih nilai tanah terhadap NIR sebesar 10% (sepuluh per seratus) atau lebih,

maka nilai tanah hasil penilaian secara individu tersebut dijadikan sebagai bahan

rekomendasi untuk penentuan NIR Tahun Pajak yang akan datang dan merupakan

sumber informasi bagi Dinas.

b) Penilaian dengan Pendekatan Biaya

Pendekatan biaya digunakan dengan cara menambahkan nilai Bangunan dengan

nilai tanah.
 30

(1) Pengumpulan Data

(a) Pengumpulan Data Tanah

Pada dasarnya pengumpulan data tanah dilakukan dengan cara mengisi SPOPD.

Di samping itu penilai juga diminta untuk mengumpulkan data tanah yaitu luas, lebar

depan, aksesibilitas, kegunaan, elevasi, kontur tanah, lokasi tanah, lingkungan sekitar,

dan data transaksi di lokasi sekitar.

Untuk memudahkan pelaksanaan pengumpulan data tanah dan data transaksi

digunakan Formulir Pengumpulan Data Tanah.

(b) Pengumpulan Data Bangunan

Pengumpulan data bangunan dapat dilakukan dengan beberapa cara yaitu:

i. mengumpulkan data Objek Pajak dengan mempergunakan SPOPD, Lampiran

Surat Pemberitahuan Obyek Pajak (LSPOPD), dan LKOK.

ii. data lain yang belum tertampung, dicatat dalam catatan tersendiri.

(2) Penilaian

(a) Penilaian Tanah

Penilaian tanah adalah sebagaimana dalam penilaian dengan pendekatan data

pasar.

(b) Penilaian Bangunan

Penilaian bangunan dilakukan dengan cara menghitung nilai perolehan baru

Bangunan kemudian dikurangi dengan Penyusutan Bangunan. Nilai perolehan baru

Bangunan adalah seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh/membangun

bangunan baru. Penghitungan nilai perolehan baru Bangunan ini meliputi biaya
 31

komponen utama, komponen material dan fasilitas Bangunan. Biaya tersebut sesuai

dengan tanggal penilaian dan lokasi Objek Pajak.

(c) Perhitungan Nilai Bangunan

Pada dasarnya Penilaian Individual adalah dengan memperhitungkan

karakteristik dari seluruh Objek Pajak. DBKB dapat digunakan sebagai alat bantu

dalam penilaian, akan tetapi jika karakteristik dari Objek Pajak baik untuk komponen

utama, komponen material dan komponen fasilitas Bangunan belum tertampung dalam

DBKB, perhitungan dapat dilakukan sendiri dengan pendekatan survei kuantitas.

(3) Konversi NJOP

(a) Nilai tanah (Bumi) per meter persegi hasil dari analisis penilai dikonversi ke dalam

"Klasifikasi dan Besarnya NJOP Sebagai Dasar Pengenaan PBB" sesuai dengan

ketentuan dalam BAB IV Pasal 18 Peraturan Walikota Nomor 16 Tahun 2012

tentang Tata Cara Pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan

Perkotaan.

(b) Nilai Bangunan per meter persegi hasil dari analisis penilai dikonversi ke dalam

"Klasifikasi dan Besarnya NJOP Sebagai Dasar Pengenaan PBB" sesuai dengan

ketentuan dalam BAB IV Pasal 19 Peraturan Walikota Nomor 16 Tahun 2012

tentang Tata Cara Pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan

Perkotaan.

(c) Untuk Objek Pajak yang terdiri lebih dari 1 (satu) Bangunan, konversi dilakukan

dengan cara menjumlahkan nilai seluruh Bangunan dan dibagi luas seluruh

Bangunan. Nilai Bangunan per meter persegi rata-rata tersebut kemudian

dikonversi ke dalam "Klasifikasi dan Besarnya NJOP Sebagai Dasar Pengenaan

 32

PBB" BAB IV Pasal 19 ayat (2) Peraturan Walikota Nomor 16 Tahun 2012 tentang

Tata Cara Pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan.

3) Penilaian dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan digunakan dengan cara menghitung

seluruh pendapatan dalam 1 (satu) tahun dari Objek Pajak yang dinilai dikurangi

dengan biaya kekosongan dan biaya operasi. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan

suatu tingkat kapitalisasi tertentu berdasarkan jenis penggunaan Objek Pajak.

(1) Pengumpulan Data

Data yang harus dikumpulkan di lapangan adalah:

(a) Seluruh pendapatan dalam 1 (satu) tahun (diupayakan data pendapatan 3 (tiga)

tahun terakhir) dari hasil operasi Objek Pajak. Pendapatan dapat dibedakan

menjadi 2 (dua) yaitu:

i. Pendapatan dari sewa, seperti Objek Pajak perkantoran, pusat perbelanjaan.

ii. Pendapatan dari penjualan, seperti Objek Pajak pompa bensin (SPBU), hotel,

bandar udara, gedung bioskop, tempat rekreasi.

(b) Tingkat kekosongan, yaitu besarnya tingkat persentase, akibat dari terdapatnya:

luas lantai yang tidak tersewa, jumlah kamar hotel yang tidak terisi, jumlah kursi

yang tidak terjual untuk gedung bioskop, dalam masa 1 (satu) tahun.

(c) Biaya operasi dalam 1 (satu) tahun yang dikeluarkan, seperti gaji karyawan,

iklan/pemasaran, pajak, asuransi. Untuk Objek Pajak jenis perhotelan, perlu

diperoleh data biaya lain, misalnya pemberian diskon atau komisi yang diberikan

kepada biro perjalanan.

 33

(d) Bagian pengusaha (operator's share), biasanya sebesar 25% (dua puluh lima per

sertatus) sampai dengan 40% (empat puluh per seratus) dari keuntungan bersih.

Data ini hanya untuk Objek Pajak dengan perolehan pendapatan dari hasil

penjualan.

(e) Tingkat kapitalisasi, besarnya tergantung dari jenis penggunaan Objek Pajak.

(2) Penilaian

Proses penilaian dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan dapat dibedakan

menjadi 2 (dua) berdasarkan jenis pendapatannya, yaitu:

(a) Pendapatan dari Sewa

(b) Pendapatan dari Penjualan

(3) Penentuan Tingkat Kapitalisasi

Tingkat kapitalisasi ditentukan dari harga pasar properti yang sejenis dengan

properti yang dinilai.

(a) Tentukan nilai properti

Hal ini dapat diperoleh melalui 2 (dua) cara:

i. Transaksi jual beli.

ii. Nilai investasi ditambah keuntungan.

(b) Tentukan pendapatan bersih dari properti tersebut

Pendapatan bersih ini dapat diperoleh dengan jalan mengurangkan pendapatan

kotor efektif dengan biaya operasi.

 34

B. Pembahasan

Penilaian Apartemen di Kota Tangerang Selatan dimulai sejak tahun 2015

setelah petugas penilai yang berada di Bapenda Tangsel mendapatkan pelatihan

penilaian dari PKN STAN. Penilaian Apartemen dilaksanakan untuk menentukan

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB P-2 di Kota Tangerang Selatan. Dengan terus

berkembangnya jumlah apartemen di Tangerang Selatan dari tahun ke tahun, penilaian

apartemen sangat diperlukan untuk menunjang pemasukan PBB P-2 dari sektor hunian

vertikal.

Jenis apartemen yang banyak ditemukan di Tangerang Selatan adalah

apartemen high rise, yaitu memiliki ketinggian lebih dari 10 (sepuluh) lantai.

Sedangkan untuk tipe apartemen yang banyak terdapat di apartemen tersebut adalah

tipe studio dan tipe apartemen dengan 2 (dua) kamar tidur. Bangunan apartemen banyak

terdapat di Kecamatan Pondok Aren, Serpong, dan Serpong Utara.

Penilaian Apartemen di Bapenda Tangsel diatur dalam Peraturan Walikota Kota

Tangerang Selatan Nomor 23 tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pembentukan dan

Pemeliharaan Basis Data Sistem Informasi Manajemen Pajak Bumi dan Bangunan

Perdesaan dan Perkotaan. Perwali tersebut hanya mengatur tentang penilaian objek

PBB-P2 secara massal dan individual, tidak diatur mengenai penilaian khusus untuk

apartemen. Tata cara penilaian apartemen menganut tata cara penilaian individual

dalam perwali tersebut. Tidak ada peraturan atau standard operating procedure (SOP)

khusus yang mengatur tentang penilaian apartemen. Hal ini dikarenakan apartemen

bukan merupakan bangunan khusus yang memiliki karakteristik yang berbeda dari

bangunan pada umumnya, seperti lapangan golf, jalan tol, bandar udara, dan bangunan
 35

khusus lainnya yang memerlukan aturan tersendiri untuk mengatur tata cara

penilaiannya.

Peraturan Walikota Kota Tangerang Selatan Nomor 23 tahun 2012 tidak

mengatur mengenai kriteria atau persyaratan untuk menjadi petugas penilai. Ketentuan

mengenai Penilai PBB P-2 terdapat dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor

208/PMK.07/2018 tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan

dan Perkotaan (PMK-208/PMK.07/2018). Pasal 9 PMK-208/PMK.07/2018 mengatur

bahwa Penilai PBB-P2 paling sedikit memenuhi persyaratan sebagai berikut:

a. minimal lulusan Program Diploma I dengan pangkat serendah-rendahnya Pengatur

Muda dengan golongan II/a atau minimal lulusan Sekolah Lanjutan Tingkat Atas

dengan pangkat serendah-rendahnya Pengatur Muda Tingkat I dengan golongan

II/b;

b. telah mendapat pendidikan dan/atau pelatihan teknis terkait Penilaian PBB-P2 serta

memiliki keterampilan sebagai Penilai;

c. cermat dan seksama dalam menggunakan keterampilan sebagai Penilai;

d. tidak sedang menduduki Jabatan Struktural, Pemeriksa, Penelaah Keberatan (PK)

atau Jurusita; dan

e. jujur dan bersih dari tindakan-tindakan tercela serta senantiasa mengutamakan

kepentingan negara.

Penilai yang melakukan penilaian Apartemen ABC telah memenuhi ketentuan

dalam PMK-208/PMK.07/2018. Jumlah penilai yang diperlukan untuk melakukan

penilaian individu tidak diatur baik dalam Perwali maupun PMK. Namun, pada

pelaksanaannya penilaian apartemen dilakukan oleh satu atau terkadang dua petugas
 36

penilai. Pembagian objek penilaian untuk ditugaskan kepada penilai di Bapenda

Tangsel dibagi berdasarkan wilayah kecamatan.

Meskipun penilaian individual di Bapenda Tangsel dapat dilaksanakan secara

pasif, yaitu atas permintaan Wajib Pajak maupun secara aktif atau secara jabatan, belum

ada penilaian apartemen yang dilaksanakan berdasarkan inisiasi penilai atau secara

jabatan mengingat banyaknya permintaan penilaian objek pajak dan terbatasnya jumlah

sumber daya manusia untuk menilai, yakni hanya 4 (empat) petugas penilai. Wajib

Pajak biasanya mengajukan permohonan penilaian individual untuk mendapatkan Surat

Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) apartemen

sebagai syarat kelengkapan administrasi dalam penjualan maupun persewaan

apartemen.

Tahapan penilaian menurut Peraturan Walikota Kota Tangerang Selatan Nomor

23 tahun 2012 adalah persiapan dan proses penilaian. Proses penilaian dibagi menjadi

penilaian dengan pendekatan data pasar, penilaian dengan pendekatan biaya, dan

penilaian dengan kapitalisasi pendapatan.

Tahapan penilaian sesuai dengan pelaksanaannya adalah persiapan, pengecekan

lokasi, penilaian tanah dengan pendekatan data pasar, penilaian bangunan dengan

pendekatan biaya, konversi NJOP, dan penyusunan laporan penilaian.

Perbedaan dari tahapan penilaian yang terdapat di Peraturan Walikota Kota

Tangerang Selatan Nomor 23 tahun 2012 dengan pelaksanaannya adalah tidak terdapat

tahapan pengecekan lokasi dan tahapan penyusunan laporan penilaian di dalam perwali.

Tahapan konversi NJOP terdapat di dalam perwali tepatnya di bagian penilaian dengan

pendekatan biaya dan tidak menjadi suatu tahapan tersendiri. Perbedaan lainnya adalah
 37

pada realisasinya tidak dilaksanakan tahapan penilaian dengan pendekatan kapitalisasi

pendapatan.

Meskipun pendekatan kapitalisasi pendapatan terdapat di dalam Peraturan

Walikota Kota Tangerang Selatan Nomor 23 tahun 2012, pendekatan tersebut belum

pernah digunakan dalam penilaian individual di Tangerang Selatan terutama dalam

penilaian apartemen. Hal ini dikarenakan penilai di Bapenda Tangsel berasumsi bahwa

pendekatan tersebut biasanya hanya digunakan dalam penilaian objek Pajak Bumi dan

Bangunan Perhutanan, Perkebunan, dan Pertambangan (PBB-P3). Selain itu,

menggunakan pendekatan biaya lebih mudah dibandingkan dengan pendekatan

kapitalisasi pendapatan karena selain data yang diperlukan lebih mudah didapat, penilai

juga terbantu dengan adanya Aplikasi Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB)

yang merupakan produk ciptaan Direktorat Jenderal Pajak (DJP).

Perbedaan secara rinci antara tahapan penilaian di dalam Peraturan Walikota

Kota Tangerang Selatan Nomor 23 tahun 2012 dengan pelaksanaannya serta kendala-

kendala yang kerap ditemui dalam tiap tahapan penilaian apartemen adalah sebagai

berikut.

1. Persiapan

Di dalam Peraturan Walikota Kota Tangerang Selatan Nomor 23 tahun 2012,

langkah-langkah persiapan dalam penilaian adalah penyusunan Rencana Kerja,

penyiapan SPOPD, Lampiran Surat Pemberitahuan Obyek Pajak (LSPOPD), dan

LKOK, penyeleksian data Objek Pajak yang perlu dilakukan Penilaian Individual, dan

mengumpulkan data lama sebagai pelengkap dari Objek Pajak yang akan dinilai.
 38

Pada pelaksanaannya, yang dilakukan dalam tahapan persiapan adalah

menyiapkan SPOPD, Lampiran Surat Pemberitahuan Obyek Pajak (LSPOPD), dan

Surat Perintah Tugas, menyiapkan disto meter sebagai alat ukur, kamera sebagai alat

dokumentasi, serta alat tulis, dan menghubungi pemilik atau pengelola apartemen untuk

membuat janji temu pengecekan lokasi.

Proses penyusunan Rencana Kerja tidak diatur secara mendetail dalam Perwali

Nomor 23 tahun 2012 untuk pelaksanaan Penilaian. Yang diatur hanya penyusunan

Rencana Kerja dalam pelaksanaan Pendataan Objek Pajak dan Subjek Pajak. Padahal,

tahapan pelaksanaan kedua hal tersebut sangat berbeda dan tidak dapat disamakan.

Maka, tidak diketahui apakah Rencana Kerja dalam pelaksanaan Penilaian harus

disusun dalam bentuk dokumen atau tidak. Namun, pada eksekusinya penyusunan

Rencana Kerja tidak dilaksanakan secara formal atau secara tertulis, melainkan hanya

secara lisan.

Penyeleksian data Objek Pajak yang perlu dilakukan Penilaian Individual dan

pengumpulan data lama sebagai pelengkap dari Objek Pajak yang akan dinilai

umumnya hanya dilaksanakan pada penilaian ulang apartemen. Pada penilaian

apartemen baru belum terdapat data lama sehingga tidak dilakukan penyeleksian data

Objek Pajak maupun pengumpulan data lama. Penyeleksian data Objek Pajak juga tidak

dilaksanakan karena dalam proses penilaian telah diketahui secara jelas data yang

digunakan sehingga sudah lebih selektif dalam pengumpulan data.

Pada proses penyiapan dokumentasi, LKOK tidak digunakan dalam penilaian

apartemen karena apartemen bukan merupakan bangunan khusus yang memiliki

struktur bangunan yang unik dan tidak dimiliki bangunan lain. Dokumen lain yang
 39

harus disiapkan namun tidak diatur dalam perwali adalah Surat Perintah Tugas. Surat

tersebut diperlukan sebagai bentuk perizinan untuk melakukan tahapan pengecekan

lokasi.

Selain dokumen, perlu juga disiapkan peralatan seperti disto meter sebagai alat

ukur, kamera sebagai alat dokumentasi, serta alat tulis. Peralatan tersebut akan

digunakan dalam proses pengecekan lokasi. Setelah menyiapkan dokumen dan

peralatan, hal yang harus dilakukan dalam tahapan persiapan adalah menghubungi

pemilik atau pengelola apartemen untuk membuat janji temu pengecekan lokasi. Tanpa

menghubungi pemilik atau pengelola apartemen, petugas penilai akan kesulitan untuk

mendapat izin pengecekan lokasi.

Secara keseluruhan, pelaksanaan tahapan persiapan belum sesuai dengan yang

diatur dalam perwali. Persamaannya hanya terdapat dalam penyiapan dokumen.

Kegiatan lain dalam tahapan persiapan sebenarnya juga dilakukan namun tidak setiap

saat penilaian karena tidak selalu diperlukan. Sebaliknya, kegiatan yang penting untuk

dilaksanakan tidak terdapat dalam perwali.

Pada tahapan persiapan, kendala yang pernah ditemui adalah kesulitan dalam

mendapat izin dari pemilik/pengelola apartemen. Pak Ishak, sebagai salah satu petugas

penilai mengatakan bahwa pernah ada WP (wajib pajak) yang tidak ingin objeknya

dikunjungi, padahal dalam proses penilaian, objek yang dinilai harus dilakukan

pengecekan lokasi. Namun, setelah diberikan pengertian, WP tersebut akhirnya

mengizinkan penilai untuk datang ke objek penilaian tersebut. Belum pernah ada WP

yang setelah diberikan pengertian tetap menolak untuk dilakukan pengecekan lokasi.
 40

2. Pengecekan Lokasi

Setelah tahapan persiapan, pada praktiknya perlu dilakukan tahapan

pengecekan lokasi meskipun tahapan tersebut tidak diatur dalam Peraturan Walikota

Kota Tangerang Selatan Nomor 23 tahun 2012. Pengecekan lokasi ini wajib dilakukan

untuk memeriksa apakah data yang telah diisi WP pada SPOPD dan LSPOPD telah

sesuai dengan keadaan sebenarnya jika sebelumnya WP telah mengisinya. Bagi

bangunan apartemen baru yang belum diisi SPOPD dan LSPOPDnya, pengecekan

lokasi dilakukan untuk mendapat data apartemen secara langsung dan secara tidak

langsung dari pengelola apartemen yang kemudian diminta untuk mengisi LSPOPD

dan menandatanganinya.

Karena tahapan pengecekan lokasi tidak diatur dalam perwali, maka tidak dapat

diketahui bagaimana proses pengecekan lokasi yang ideal. Sejenis dengan pengecekan

lokasi, dalam pengenaan PBB sektor Perkebunan, Perhutanan, Pertambangan, dan

Lainnya (PBB-P3L) dikenal adanya peninjauan lapangan yang dilakukan dalam

penilaian individual. Hal tersebut diatur dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak

Nomor PER-24/PJ/2016 tentang Tata Cara Penilaian Untuk Penentuan Nilai Jual Objek

Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi Dan Bangunan. Pasal 6 ayat (1) mengatur

bahwa dalam peninjauan lapangan, Penilai mengumpulkan data dan informasi terkait:

a. karakteristik fisik objek pajak;

b. legalitas kepemilikan, penguasaan, dan/atau pemanfaatan objek pajak;

c. lingkungan objek pajak;

d. objek pembanding; dan

e. kegiatan usaha subjek pajak atau Wajib Pajak yang terkait dengan objek pajak
 41

Pengecekan lokasi yang dilakukan oleh Bapenda Tangerang Selatan, secara

umum juga bertujuan untuk mengetahui hal yang sama. Karakteristik fisik yang

diketahui saat pengecekan lokasi adalah mengenai kondisi fisik tanah, antara lain

bentuk, ukuran, elevasi, topografi, keadaan permukaan, luasan, dan/atau batas-batas,

spesifikasi teknis bangunan, berupa jenis bangunan, jenis konstruksi, jumlah lantai,

bentuk dan ukuran, komponen material, komponen fasilitas, dan/atau peralatan

penunjang bangunan. Dari sisi legalitas, diketahui mengenai dokumen kepemilikan hak

adalah Hak Guna Bangunan (HGB). Untuk lingkungan objek pajak, dapat diperoleh

informasi mengenai aksesibilitas dan ketersediaan infrastruktur. Karena penilaian tidak

dilakukan menggunakan pendekatan pendapatan, Penilai tidak meminta data yang

spesifik mengenai data kegiatan usaha Wajib Pajak.

Kendala yang terdapat dalam tahapan pengecekan lokasi, menurut Pak Deni,

salah satu petugas penilai di Bapenda, adalah terkadang pihak dari objek pajak tidak

mengerti mengenai spesifikasi bangunan sehingga dalam pengisian LSPOP untuk

memenuhi data penilaian apartemen sering tidak lengkap. Padahal, data tersebut akan

mempengaruhi besarnya nilai bangunan.

Selain itu, Wajib Pajak tidak selalu jujur mengenai spesifikasi bangunan,

dengan harapan nilai bangunan menjadi tidak terlalu tinggi. Namun, semua data yang

tidak sesuai tersebut dapat diperbaiki setelah petugas melakukan pengecekan lokasi dan

dapat melihat sendiri spesifikasi yang sebenarnya.

 42

3. Penilaian Tanah dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Dalam Peraturan Walikota Nomor 23 tahun 2012, tahapan penilaian tanah

dengan pendekatan perbandingan data pasar adalah pengumpulan data dan proses

penilaian, Dalam pelaksanaannya, tahapan penilaian tanah dengan pendekatan

perbandingan data pasar juga terdiri dari pengumpulan data dan proses penilaian.

Dalam pengumpulan data, kriteria yang terdapat dalam perwali yang perlu

diperhatikan dalam pemilihan data pembanding adalah kesesuaian penggunaan dan luas

tanah data pembanding dengan Objek Pajak yang dinilai secara individu, lokasi, dan

waktu transaksi yang wajar. Dalam realisasinya, yang diperhatikan adalah kesesuaian

penggunaan data pembanding dengan apartemen yang dinilai, waktu transaksi, dan

lokasi, dengan urutan prioritas dalam satu zona, satu blok, dan satu kelurahan. Luas

tanah data pembanding juga diperhatikan namun tidak terlalu menjadi prioritas. Jika

tidak ditemukan data pembanding di lokasi yang sesuai, maka luas tanah diabaikan.

Asal data pembanding yang perlu dikumpulkan tidak diatur dalam Perwali

Nomor 23 tahun 2012. Sedangkan, dalam pelaksanaannya data pembanding diambil

dari laman pbb-bphtb.tangerangselatankota.go.id/ yang berisi data transaksi BPHTB di

Tangerang Selatan yang diisi secara mandiri oleh notaris. Data pembanding yang

digunakan dalam penilaian tanah terdapat pada Tabel II.1.

Di dalam Perwali Nomor 23 tahun 2012 disebutkan bahwa proses pengumpulan

data dapat menggunakan Formulir Data Harga Jual untuk penentuan nilai tanah secara

massal, sedangkan dalam pelaksanaannya, pengumpulan data menggunakan Formulir

Data Harga Jual untuk penentuan nilai tanah secara individual yang berisi 3 (tiga)

formulir, yaitu tabulasi data harga jual/data pembanding, analisis penentuan nilai
 43

transaksi bumi per m2, dan analisis penentuan nilai indikasi rata-rata (NIR) dari data

pembanding.

Dalam proses penilaian tanah dengan pendekatan perbandingan data pasar

sesuai Perwali Nomor 23 tahun 2012, konsep dasar penilaiannya adalah

membandingkan secara langsung data pembanding dengan Objek Pajak yang dinilai

dengan menggunakan faktor penyesuaian yang lebih lengkap. Penyesuaian diberikan

oleh petugas penilai berdasarkan pengetahuan penilai terkait wilayah tersebut dan

pengalaman penilai selama menjadi penilai. Konsep tersebut telah sesuai dengan

realisasinya.

Dalam Perwali Nomor 23 tahun 2012, jika hasil penilaian tanah dengan

pendekatan perbandingan data pasar diperoleh nilai tanah yang selisihnya terhadap NIR

masih dibawah 10% (sepuluh per seratus), yang digunakan sebagai dasar ketetapan

PBB Objek Pajak yang dinilai adalah NIR. Jika selisih nilai tanah terhadap NIR sebesar

10% (sepuluh per seratus) atau lebih, maka nilai tanah hasil penilaian secara individu

tersebut dijadikan sebagai bahan rekomendasi untuk penentuan NIR Tahun Pajak yang

akan datang dan merupakan sumber informasi bagi Dinas. Pada pelaksanaannya, hasil

dari penilaian tanah dengan pendekatan perbandingan data pasar akan dikonversi ke

dalam klasifikasi NJOP untuk dijadikan nilai tanah apartemen tersebut. Aturan dalam

perwali mengenai hasil penilaian tanah tersebut tidak diterapkan karena telah

diterapkan pada penilaian tanah secara massal.

Tata cara penilaian tanah dengan pendekatan perbandingan data pasar dalam

perwali seharusnya menjadi pedoman dalam pelaksanaan penilaian tanah. Sebenarnya,

tata cara tersebut sudah terlaksana, namun pada realisasinya urutan pengerjaannya
 44

terbalik, yaitu menentukan NJOP tanah terlebih dahulu berdasarkan pengetahuan dan

pengalaman petugas penilai, baru melaksanakan perhitungan nilai menggunakan

Formulir Data Harga Jual. Data yang dimasukkan pun dipilih sebisa mungkin agar

mendapatkan nilai yang berada dalam klasifikasi NJOP yang telah ditentukan setelah

memenuhi kriteria yang ditentukan. Hal ini disebabkan karena penilai

mempertimbangkan WP dalam pelunasan tagihan PBB-P2. Jika tagihan tersebut tidak

dilunasi maka akan menjadi beban bagi Bapenda Tangsel dalam hal

pertanggungjawaban ke Badan Pemeriksa Keuangan (BPK).

Secara garis besar, pelaksanaan penilaian tanah tidak sesuai dengan tahapan

penilaian tanah dengan pendekatan perbandingan data pasar yang terdapat dalam

Perwali Nomor 23 tahun 2012. Hal ini dapat dilihat dari terbaliknya urutan pengerjaan

perhitungan nilai tanah.

Kendala yang seringkali ditemukan dalam penilaian tanah dengan pendekatan

perbandingan data pasar adalah kesulitan dalam menemukan data pembanding yang

sesuai kriteria sehingga perlu dilakukan kompromi yang dapat menurunkan keakuratan

nilai. Meskipun data yang didapat dari notaris tidak wajar karena biasanya notaris

menginput harga transaksi sekitar hanya 40-60% dari harga transaksi yang sebenarnya,

penilai tetap menggunakan data tersebut dan tidak mencoba mencari nilai yang

sebenarnya karena lebih efisien jika tidak dilakukan pengecekan lokasi tanah satu per

satu. Selain itu, kurang akuratnya suatu data dapat diatasi dengan pemberian

penyesuaian.
 45

4. Penilaian Bangunan dengan Pendekatan Biaya

Dalam Peraturan Walikota Kota Tangerang Selatan Nomor 23 tahun 2012,

tahapan penilaian bangunan dengan pendekatan biaya adalah pengumpulan data, proses

penilaian, dan konversi NJOP. Dalam pelaksanaannya, tahapan penilaian bangunan

dengan pendekatan biaya terdiri dari pengumpulan data dan proses penilaian. Konversi

NJOP dalam pelaksanaannya menjadi tahapan tersendiri karena diterapkan tidak hanya

pada hasil dari penilaian bangunan dengan pendekatan biaya namun juga pada hasil

dari penilaian tanah dengan pendekatan perbandingan data pasar.

Pengumpulan data bangunan menurut Perwali Nomor 23 tahun 2012 adalah

dengan mengumpulkan data Objek Pajak dengan menggunakan SPOPD, Lampiran

Surat Pemberitahuan Obyek Pajak (LSPOPD), LKOK, serta data lain yang belum

tertampung, dicatat dalam catatan tersendiri. Pada pelaksanaannya, pengumpulan data

diambil saat pengecekan lokasi. Data yang digunakan juga sesuai dengan perwali, yaitu

SPOPD dan LSPOPD. LKOK tidak digunakan dalam penilaian apartemen. Data lain

yang belum tertampung yang dicatat dalam catatan tersendiri jarang digunakan karena

biasanya data dari SPOPD dan LSPOPD sudah cukup untuk dijadikan pertimbangan

dalam pemberian nilai.

Di dalam Perwali Nomor 23 tahun 2012 tidak disebutkan bahwa proses

penilaian bangunan dengan pendekatan biaya menggunakan aplikasi atau alat tertentu.

Namun, pelaksanaan penilaian bangunan apartemen dengan pendekatan biaya

dilakukan dengan bantuan aplikasi DBKB. Meskipun sebenarnya nilai yang dihasilkan

oleh Aplikasi DBKB tidak selalu mewakili nilai yang sebenarnya, namun aplikasi

tersebut tetap digunakan dibandingkan dengan perhitungan dengan menggunakan

 46

metode lain dalam pendekatan biaya yang lebih rinci lagi seperti menggunakan Rincian

Anggaran Biaya (RAB). Hal ini disebabkan oleh banyaknya objek yang perlu dinilai

dan terbatasnya jumlah penilai di Bapenda Tangsel sehingga perlu aplikasi tersebut

untuk mempermudah dan mempercepat proses penilaian. Selain itu, pada objek

penilaian juga dapat dilakukan penilaian ulang sehingga dapat menunjang keakuratan

nilai objek.

Penilaian ulang biasanya dilakukan untuk menentukan NJOP per unit

apartemen. Karena pada saat selesai dibangun, untuk kelengkapan administrasi,

biasanya pengelola apartemen mengajukan permohonan kepada Bapenda Tangsel

untuk dilakukan penilaian apartemen untuk menentukan NJOP apartemen yang

bersangkutan. NJOP yang dihasilkan tersebut merupakan NJOP untuk satu bangunan

apartemen. Setelah apartemen tersebut siap untuk dihuni, agar tiap unit di apartemen

itu dapat diperjualbelikan atau disewakan, salah satu persyaratannya adalah

menentukan NJOP untuk masing-masing unit. Oleh karena itu, pengelola apartemen

akan mengajukan permohonan penilaian kembali ke Bapenda Tangsel untuk dilakukan

penilaian ulang terhadap apartemen tersebut.

Dalam penggunaan aplikasi DBKB, sebelum melakukan perhitungan nilai,

penilai memasukkan harga resource, yakni berupa biaya upah dan biaya bahan

bangunan. Setiap tahun penilai melakukan survei terhadap harga resource tersebut

untuk dapat melakukan pembaruan harga menjadi harga terkini di Tangerang Selatan

agar menunjang keakuratan nilai. Namun, tidak semua komponen dalam harga resource

yang dilakukan pembaruan. Umumnya hanya komponen yang sekiranya mengalami

 47

perubahan harga yang signifikan, khususnya komponen-komponen yang memiliki

harga di atas Rp500.000,00.

Pelaksanaan proses penilaian bangunan juga sama seperti pelaksanaan proses

penilaian tanah, yaitu dengan menentukan terlebih dahulu NJOP bangunan apartemen,

lalu dilakukan proses perhitungan nilai menggunakan aplikasi DBKB. Proses

perhitungan nilai tersebut dilakukan dengan cara menginput data bangunan apartemen

ke dalam aplikasi DBKB sesuai pilihan yang ada. Setelah semua data bangunan

apartemen dimasukkan, nilai bangunan akan terkalkulasi secara otomatis. Jika nilai

yang dimasukkan terlalu tinggi atau terlalu rendah, data yang dimasukkan akan diganti

agar menyesuaikan nilai. Meskipun sebenarnya cara tersebut tidak sesuai prosedur,

namun tetap dilaksanakan. Hal ini disebabkan oleh penentuan NJOP yang tidak hanya

mempertimbangkan untuk menghasilkan nilai yang wajar dari apartemen tersebut,

namun juga dengan pertimbangan apakah WP yang bersangkutan akan melunasi

pembayaran PBB P-2. Jika WP tidak membayar PBB P-2, maka akan menjadi piutang

Bapenda Tangsel. Piutang tersebut harus dibayar atau dihapuskan jika tidak tertagih.

Proses penghapusan piutang PBB-P2 cukup rumit, karena harus menyertakan

bukti bahwa piutang tersebut benar-benar tidak dapat ditagih lagi. Untuk mendapatkan

bukti tersebut, petugas di Bapenda Tangsel harus mengunjungi objek pajak dan wajib

pajak satu per satu. Dengan banyaknya piutang dari penunggakan pembayaran PBB-P2

dari tahun-tahun sebelumnya, diperlukan banyak sumber daya untuk mengunjungi tiap

objek. Oleh karena itu, nilai NJOP biasanya ditentukan sepertiga dari nilai pasar.

Kendala yang ditemukan dalam tahapan penilaian bangunan dengan pendekatan

biaya adalah dalam penggunaan aplikasi DBKB sering terjadi error. Contohnya adalah
 48

pada hasil perhitungannya di salah satu komponen yang tidak terbaca. Aplikasi tersebut

juga sangat sensitif. Jika dalam input data penilai menekan tombol enter, maka

seterusnya harus menekan tombol enter. Begitu juga jika yang digunakan adalah

kursor, seterusnya harus menggunakan kursor. Karena jika tidak, terkadang dapat

menyebabkan kegagalan untuk beralih ke halaman berikutnya. Jika terjadi error dalam

pengisian data, biasanya penilai akan menutup aplikasi DBKB tersebut lalu

membukanya kembali dan mengulangi proses input data dari awal.

5. Konversi NJOP

Dalam Peraturan Walikota Kota Tangerang Selatan Nomor 23 tahun 2012,

langkah pengonversian NJOP bumi adalah dengan mengonversi nilai tanah (Bumi) per

meter persegi hasil dari analisis ke dalam "Klasifikasi dan Besarnya NJOP Sebagai

Dasar Pengenaan PBB" sesuai dengan ketentuan dalam BAB IV Pasal 18 Peraturan

Walikota Nomor 16 Tahun 2012 tentang Tata Cara Pengelolaan Pajak Bumi dan

Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. Cara tersebut juga diterapkan pada nilai Bangunan

per meter persegi hasil dari analisis penilai.

Konversi NJOP bumi dan bangunan telah sesuai pelaksanaannya dengan

Peraturan Walikota Kota Tangerang Selatan Nomor 23 tahun 2012. Namun, dalam

penggunaan aplikasi DBKB, penilai belum pernah menilai apartemen dengan jumlah

bangunan lebih dari satu sehingga belum pernah menerapkan konversi NJOP poin 3

dalam tata cara penilaian individual di Perwali Nomor 23 tahun 2012, yaitu “Untuk

Objek Pajak yang terdiri lebih dari 1 (satu) Bangunan, konversi dilakukan dengan cara

menjumlahkan nilai seluruh Bangunan dan dibagi luas seluruh Bangunan. Nilai
 49

Bangunan per meter persegi rata-rata tersebut kemudian dikonversi ke dalam

"Klasifikasi dan Besarnya NJOP Sebagai Dasar Pengenaan PBB" BAB IV Pasal 19

ayat (2) Peraturan Walikota Nomor 16 Tahun 2012 tentang Tata Cara Pengelolaan

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan.”.

Dalam proses pengonversian NJOP, belum ditemukan adanya kendala karena

pelaksanaan tahapan ini tergolong mudah, yaitu mencari klasifikasi NJOP yang

memiliki jangkauan nilai yang sesuai dengan nilai tanah atau nilai bangunan.

6. Penyusunan Laporan Penilaian

Penyusunan laporan penilaian bertujuan untuk menyajikan opini nilai tanah dan

nilai bangunan apartemen. Di dalam tata cata penilaian individual yang terdapat di

Peraturan Walikota Nomor 23 tahun 2012, tidak diatur mengenai tahapan ini.

Para penilai di Bapenda Tangsel membuat format laporan penilaian berdasarkan

gaya mereka masing-masing. Oleh karena itu, keempat format penilaian berbeda-beda

namun tetap mengandung unsur-unsur yang harus ada dalam laporan penilaian. Unsur-

unsur tersebut antara lain adalah sertifikasi nilai, ringkasan laporan penilaian,

pernyataan, asumsi, dan syarat yang membatasi, tujuan dan basis penilaian, tanggal

pemeriksaan dan tanggal penilaian, identifikasi wilayah dan fasilitas lingkungan, data

properti, pendekatan penilaian, hasil penilaian, perbandingan NJOP, definisi dan

pengertian, lembar pengesahan, serta lampiran-lampiran terkait data apartemen yang

dinilai. Format laporan penilaian itu sendiri tidak tercantum di dalam Perwali Nomor

23 tahun 2012. Penilai menggunakan aturan format yang pernah diberikan saat

mendapatkan pelatihan penilaian dari PKN STAN pada tahun 2015 yang lalu. Dalam
 50

pelatihan penilaian tersebut, PKN STAN memberikan aturan format penilaian sesuai

dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI).

Tahapan penyusunan laporan penilaian tidak diatur dalam perwali sehingga

tidak dapat diketahui tata cara penyusunan laporan penilaian yang seharusnya, apa saja

yang perlu dimasukkan dalam laporan penilaian, serta format penulisan yang digunakan

agar format penilaian antara satu penilai dan penilai lain lebih seragam.

Dalam proses penyusunan laporan, belum pernah ditemui kendala yang berarti

karena pelaksanaan tahapan ini cukup mudah, yakni hanya mengisi data terkait

apartemen maupun hasil analisis perhitungan nilai tanah dan nilai bangunan.
 BAB IV

SIMPULAN

A. Simpulan

Setelah menguraikan pembahasan mengenai perbedaan antara tata cara

penilaian apartemen yang mengacu pada Peraturan Walikota Kota Tangerang Selatan

Nomor 23 tahun 2012 dengan pelaksanaan penilaian apartemen oleh Badan Pendapatan

Daerah Kota Tangerang Selatan, dapat disimpulkan sebagai berikut.

1. Pelaksanaan penilaian apartemen di kota Tangerang Selatan sampai saat ini masih

dilakukan berdasarkan permintaan Wajib Pajak.

2. Pelaksanaan penilaian apartemen yang dilakukan secara umum telah sesuai dengan

Peraturan Walikota Kota Tangerang Selatan Nomor 23 tahun 2012. Namun,

terdapat tahapan yang belum diatur dalam Peraturan Walikota Kota Tangerang

Selatan Nomor 23 tahun 2012, yakni pengecekan lokasi dan penyusunan laporan

penilaian.

3. Pada tahapan persiapan, terdapat kegiatan yang dilaksanakan namun tidak terdapat

dalam perwali, seperti menyiapkan peralatan dan menghubungi pemilik atau

pengelola apartemen untuk membuat janji temu pengecekan lokasi. Kendala yang

51
 52

pernah ditemui pada tahapan persiapan adalah kesulitan dalam mendapat izin dari

pemilik/pengelola apartemen untuk melakukan pengecekan lokasi.

4. Tahapan pengecekan lokasi tidak diatur dalam perwali meskipun memiliki peran

penting dalam proses penilaian, yaitu untuk pengumpulan atau validasi data.

Kendala yang terdapat dalam tahapan pengecekan lokasi adalah pihak Wajib Pajak

tidak mengisi LSPOP.dengan benar dan/atau lengkap.

5. Pelaksanaan penilaian tanah belum sesuai dengan tahapan penilaian tanah dengan

pendekatan perbandingan data pasar yang terdapat dalam Perwali Nomor 23 tahun

2012. Hal ini dapat dilihat dari terbaliknya urutan pengerjaan perhitungan nilai

tanah. Kendala yang seringkali ditemukan dalam penilaian tanah dengan

pendekatan perbandingan data pasar adalah kesulitan dalam menemukan data

pembanding yang sesuai kriteria. Kesulitan dalam menemukan data pembanding ini

mengakibatkan penilai melakukan kompromi meskipun hal tersebut dapat

menurunkan keakuratan nilai.

6. Pelaksanaan proses penilaian bangunan belum sesuai dengan perwali karena

dilaksanakan dengan penentuan NJOP bangunan apartemen terlebih dahulu

sebelum dilakukannya proses perhitungan nilai menggunakan aplikasi DBKB.

Kendala yang ditemukan dalam tahapan penilaian bangunan dengan pendekatan

biaya adalah dalam penggunaan aplikasi DBKB sering terjadi error.

7. Penilaian bangunan dengan pendekatan kapitalisasi pendapatan belum pernah

digunakan karena penggunaan pendekatan biaya lebih mudah dibandingkan dengan

pendekatan kapitalisasi pendapatan. Hal ini dikarenakan data yang diperlukan lebih

mudah didapat dan penilai terbantu dengan adanya Aplikasi Daftar Biaya
 53

Komponen Bangunan (DBKB) yang merupakan produk ciptaan Direktorat Jenderal

Pajak (DJP).

8. Konversi NJOP bumi dan bangunan telah sesuai pelaksanaannya dengan Peraturan

Walikota Kota Tangerang Selatan Nomor 23 tahun 2012. Pada tahapan ini belum

ditemukan adanya kendala.

9. Tahapan penyusunan laporan penilaian tidak diatur dalam perwali sehingga tidak

dapat diketahui tata cara penyusunan laporan penilaian yang seharusnya, apa saja

yang perlu dimasukkan dalam laporan penilaian, serta format penulisan yang

digunakan. Dalam proses penyusunan laporan, belum pernah ditemui kendala yang

berarti.

B. Saran

Berdasarkan data, fakta, dan pembahasan yang telah penulis uraikan pada bab-

bab sebelumnya, penulis memaparkan saran sebagai berikut.

1. Perlu dilakukan perubahan terhadap Peraturan Walikota Nomor 23 tahun 2012

untuk mengakomodasi tahapan yang belum diatur, yaitu pengecekan lokasi dan

penyusunan laporan penilaian.

2. Perlu diberikan contoh format laporan penilaian agar terdapat keseragaman dalam

penyusunan laporan penilaian untuk objek yang dinilai secara individual.

3. Sebaiknya dalam penentuan NJOP tanah dan NJOP bangunan dilakukan sesuai

urutan pengerjaan, bukan dengan menentukan terlebih dahulu NJOP sebelum

menghitungnya lalu menyesuaikan perhitungan agar mendapat hasil yang telah

ditetapkan sebelumnya.
 DAFTAR PUSTAKA

1. Buku dan atau Sumber Lainnya

Arifin. 2011. Metode Penelitian Kualitatif, Kuantitatif, dan R & D. Bandung: Alfabeta.

Creswell, J. 2007. Qualitative Inquiry & Research Design: Choosing Among Five
Approaches, 2nd ed. California: Sage Publication.

Neufert, Ernst. 1980. Architects' data. London: Granada

De Chiara, Joseph., dan John Hancock.1968. Callender Time Server Standart: For
Building Type NY. New York: McGraw-Hill Book Company.

Saputra, Bambang Wijaya. 2014. “Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Apartemen

di Kebayoran Lama Jakarta Selatan tahun 2014”. Tesis, Program Pasca Sarjana
Universitas Gadjah Mada. Yogyakarta: tidak dipublikasikan.

Akmal, Imelda. 2007. Menata Apartemen. Gramedia: Jakarta

2. Dokumen Publik atau Peraturan Perundang-undangan

Republik Indonesia. 2008. Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2008 tentang

Pembentukan Kota Tangerang Selatan di Provinsi Banten. Jakarta: Sekretariat
Negara.

Republik Indonesia. 2010.Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 7 Tahun

2010 tentang Pajak Daerah. Tangerang Selatan: Sekretariat Daerah.

Republik Indonesia. 2008.Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208/PMK.07/2018

tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan
Perkotaan. Jakarta: Sekretariat Negara.

Republik Indonesia. 2016.Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor 24 Tahun 2016

tentang Tata Cara Penilaian untuk Penentuan Nilai Jual Objek Pajak sebagai
Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan. Jakarta: Direktorat Jenderal
Pajak.

Republik Indonesia. 2012.Peraturan Walikota Nomor 23 Tahun 2012 tentang Petunjuk

Teknis Pemeliharaan Basis Data Sistem Informasi Manajemen Pajak Bumi dan
Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. Tangerang Selatan: Sekretariat Daerah.

xi
Republik Indonesia. 2014.Peraturan Walikota Nomor 38 Tahun 2014 tentang
Perubahan Kedua atas Peraturan Walikota Nomor 16 Tahun 2012 tentang Tata
Cara Pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan.
Tangerang Selatan: Sekretariat Daerah.

Republik Indonesia. 2016.Peraturan Walikota Nomor 71 Tahun 2016 tentang

Kedudukan, Susunan Organisasi, Tugas, Fungsi dan Tata Kerja Badan
Pendapatan Daerah. Tangerang Selatan: Sekretariat Daerah.

3. Internet (Website)
www.pajak.go.id/content/seri-pbb-ketentuan-umum-pajak-bumi-dan-bangunan-pbb/
diakses tanggal 14 Desember 2018 pukul 12.40 WIB

banten.antaranews.com/berita/29329/pad-tangsel-melebihi-target diakses tanggal 14

Desember 2018 pukul 12.52 WIB

id.wikipedia.org/wiki/Kota_Tangerang_Selatan diakses 8 Maret 2019 pukul 10.35

WIB

kabartangsel.com/direktori-tangsel/peta-kota-tangerang-selatan diakses tanggal 17 Mei

2019 pukul 14.13 WIB

id.wikipedia.org/wiki/Kota_Tangerang_Selatan#Daftar_perguruan_tinggi diakses
tanggal 19 Mei 2019 pukul 15.19 WIB

properti.kompas.com/read/2018/02/17/190000721/pendapatan-tangerang-selatan-
didominasi-pbb-dan-bphtb diakses tanggal 17 Mei 2019 pukul 21.16 WIB

ekonomi.bisnis.com/read/20180305/49/746281/28-proyek-apartemen-hadir-di-
serpong diakses tanggal 17 M ei 2019 pukul 21.25 WIB

www.bapenda.tangselkota.org/articles/view/struktur-organisasi diakses tanggal 28

Maret 2019 pukul 11.09 WIB

kbbi.kemdikbud.go.id/entri/apartemen diakses tanggal 17 Mei 2019 pukul 11.59 WIB

xii
 LAMPIRAN

Lampiran I. Daftar Apartemen di Tangerang Selatan

Serpong Serpong Ciputat Ciputat Pamulang Pondok Se

Utara Timur Aren
tu
Tree Park Amazana Green Bumi The Parc The
Apartemen Serpong Lake Girana South City Accent
BSD Residence View Condom
Ciputat i-nium
Scientia Silk Town The Kayamas Udin Saeng Apartem
Apartment Alexandria Spring Residence Apartement en
Residence Bintaro
Apartemen Tower Anwa Apartemen Apartem
Mahata Alexandria Residence The Spring en
Serpong - Silk Aparteme Residences Tamans
Rawa Town nt Bintaro ari
Buntu Graha Bintaro
Raya Mansion
Akasa Silk Town City Light Baileys Breeze
Atria Apartemen Angelynn Bintaro
Residences Brooklyn Property Pavilion
Serpong Apartemen Oase Park, Apartem
Greenview Kingland Adhi en
Avenue Karya Emerald
Ciputat Bintaro
Accola Collins Ciputat Bintaro
Apartment Boulevard Resort Plaza
Aparteme Residen
nt ce
Tuscany Saumata Oase Park Bintaro
Residence Apartment Aparteme Park
n View
Nines Apartemen Aparteme Apartem
Plaza and Yukata n en Altiz
Residence Suites Loftvilles
City
 Easton Cambio Urban Apartem
Park Lofts Town en
Apartment Apartement Serpong Swarna
Serpong Aparteme Bumi
nt Bintaro
Prasada Brooklyn Bintaro
Mahata Alam Icon
Rawa Sutera
Buntu Apartment
Apartemen & Soho
Serpong
BSD
The Akhun
Ayoma Apartement
Apartment
Urban Llyod
Heights Alam Sutra
Residences
Sky View
Serpong
Roseville
SOHO &
Suites
Parkland
Avenue
The Canary
17 13 10 2 4 11 0
Total 57
Sumber: Diolah dari Google Maps
Lampiran II. Analisis Perhitungan Nilai Tanah Apartemen ABC

Sumber: Formulir Data Harga Jual Apartemen ABC

Lampiran III. Analisis Perhitungan Nilai Bangunan Apartemen ABC
Sumber: Aplikasi DBKB
Lampiran IV. Laporan Penilaian Apartemen ABC

PEMERINTAHAN KOTA TANGERANG SELATAN

BADAN PENDAPATAN DAERAH
Jl Raya Serpong 16 Kel. Cilenggang Kecamatan Serpong 15327
Kota Tangerang Selatan Fax/Telp. ( 021 ) 53157217-53151218

LAPORAN PENILAIAN
OBYEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

NOMOR : TB BGN/ 002/ BAPENDA /PENDANIL/2019

TANGGAL: 27 Maret 2019

Nama Wajib Pajak : XX. XXXX XXXX XXXXXXXX, XXX.

Alamat Wajib Pajak : JALAN XXXX KEL PARIGI KEC
PONDOK AREN TANGERANG
SELATAN
Jenis Penggunaan
Bangunan : APARTEMEN
Nama Obyek Pajak : APARTEMEN ABC
Alamat Obyek Pajak : JALAN XXXX KEL PARIGI KEC
PONDOK AREN TANGERANG
SELATAN
Nomor Obyek Pajak : 36.76.070.001.010.XXXX.X

TAHUN PENILAIAN
2019
 DAFTAR ISI

SAMPUL
LAPORAN SINGKAT PENILAIAN
DAFTAR ISI

1. Sertifikasi Nilai
2. Ringkasan Laporan Penilaian
3. Pernyataan, Asumsi dan Syarat yang Membatasi
4. Tujuan dan Basis Penilaian
5. Tanggal Pemeriksaan dan Tanggal Penilaian
6. Identifikasi Wilayah dan Fasilitas Lingkungan
7. Data Properti
8. Pendekatan Penilaian
9. Hasil Penilaian
10. Perbandingan NJOP
11. Definisi dan Pengertian
12. Lembar Pengesahan

LAMPIRAN
1. SURAT PERINTAH TUGAS
2. ANALISIS NILAI BANGUNAN
3. SPOP/LSPOP
4. PETA LOKASI
5. FOTO OBYEK PENILAIAN
6. DATA PENDUKUNG LAINNYA
1. SERTIFIKASI NILAI

Penilai menyatakan bahwa nilai yang dihasilkan adalah :

a. Berdasarkan pengetahuan Penilai dan berdasarkan data yang Penilai
percayai;
b. Berdasarkan pernyataan atas fakta yang dinyatakan dalam laporan ini dan
fakta tersebut adalah benar;
c. Berdasarkan atas analisis, opini, dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsi
dan syarat pembatas dan hal ini merupakan hasil analisis, opini dan
simpulan profesional Penilai;
d. Berdasarkan pada kondisi bahwa Penilai tidak memiliki kepentingan
khusus atau pribadi baik sekarang maupun pada masa yang akan datang
atas properti yang dinilai;
e. Berdasarkan pada Undang-undang No. 28 Tahun 2009 Tentang Pajak
Daerah dan Retribusi Daerah;
f. Berdasarkan Peraturan Walikota Tangerang Selatan Nomor 16 Tahun
2012 Tentang Tata Cara Pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan
dan Perkotaan;
g. Peraturan Walikota Tangerang Selatan Nomor 23 Tahun 2012 tentang
Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan Dan Penilaian Objek
Dan Subjek Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan (PBB P2)
Dalam Rangka Pembentukan dan Atau Pemeliharaan Basis Data Sistem
Manajemen Informasi Objek Pajak;
h. Berdasarkan pada peninjauan langsung terhadap properti yang dinilai
dalam laporan ini.

2. RINGKASAN LAPORAN PENILAIAN

Obyek Pajak : APARTEMEN ABC

 Alamat Obyek Pajak : JALAN XXXX KEL PARIGI KEC PONDOK AREN
TANGERANG SELATAN

Subyek Pajak : XX. XXXX XXXX XXXXXXXX, XXX.

Alamat Wajib Pajak : JALAN XXXX KEL PARIGI KEC PONDOK AREN
TANGERANG SELATAN

Gambaran Umum : Obyek Pajak yang dinilai berupa bangunan

dengan jenis penggunaan sebagai Apartemen.

Luas Tanah : 29.891 m2

Luas Bangunan : 22.373 m2

Dokumen Kepemilikan : HGB Nomor: 25/HGB/BPN.36/2014 Tahun

Hak 2014 LT 29.891

Tanggal Penilaian : 27 Maret 2019

Simpulan Nilai Jual Obyek Pajak

Simpulan nilai tanah menggunakan Klasifikasi Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)
Bumi Untuk Obyek Pajak Sektor Perdesaan Dan Perkotaan yang berlaku di
wilayah Kota Tangerang Selatan Tahun 2019 dan nilai bangunan berdasarkan
metode biaya penggantian baru yang berlaku per Januari 2019. Simpulan NJOP
adalah sebagai berikut :
No. Uraian Luas / m2 NJOP / m2 Jumlah NJOP

1. Tanah 29.891 2.224.512 66.492.888.192

2. Bangunan 22.373 3.369.494 75.385.689.262

Jumlah 141.878.577.454

Setelah dikonversikan berdasarkan Lampiran Peraturan Walikota

Tangerang Selatan Nomor 16 Tahun 2012 mengenai Klasifikasi Nilai Jual Obyek
Pajak Bumi dan Bangunan Untuk Obyek Pajak Sektor Perdesaan Dan Perkotaan
adalah sebagai berikut:
Luas /
No. Uraian NJOP / m2 Jumlah NJOP
m2

1. Tanah 29.891 2.176.000 65.042.816.000

2. Bangunan 22.373 3.625.000 81.102.125.000

Jumlah 146.144.941.000

3. PERNYATAAN, ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS

a. Penilai menyatakan dan menetapkan asumsi sebagai berikut :

1) Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang
disampaikan oleh wajib pajak, jika data dan informasi yang
disampaikan terdapat ketidakbenaran bukan menjadi tanggung
jawab penilai;
2) Obyek pajak dinilai sebagai obyek yang bebas dari segala beban
atasnya, kecuali dinyatakan lain;
3) Kompetensi kepemilikan dan manajemen obyek pajak merupakan
tanggung jawab pemilik / subyek pajak;
4) Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap layak selama
berdasarkan analisis obyektif yang dilakukan penilai;
5) Seluruh rancangan bangunan diasumsikan benar, gambar tampak
dan gambaran material dalam laporan ini dimaksudkan hanya untuk
membantu membaca dalam memvisualisasikan obyek pajak yang
dinilai;
6) Diasumsikan bahwa tidak satu pun hal yang berkaitan dengan obyek
pajak disembunyikan yang mengakibatkan bertambah atau
berkurangnya nilai;
 7) Diasumsikan bahwa penilaian telah dilaksanakan dengan
mempertimbangkan seluruh batasan dan peraturan pemerintah yang
berlaku dan melekat atas obyek pajak, kecuai dinyatakan lain;
8) Diasumsikan bahwa peraturan mengenai peruntukan tata ruang atas
obyek pajak telah dipenuhi, dan bila ada pengecualian telah
dinyatakan dalam laporan ini;
9) Diasumsikan bahwa penggunaan tanah dan bangunan serta sarana
pendukungnya dalam area obyek pajak yang dinilai telah dirinci
dalam laporan ini dan tidak ada beban atau kewajiban, kecuali
dinyatakan lain;
10) Penentuan nilai dilakukan terhadap tanah dan bangunan sesuai
dengan Tujuan Penilaian.

b. Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat pembatas sebagai

berikut :
1) Setiap alokasi dari total nilai yang diestimasikan dalam laporan ini
antara tanah dan bangunan, berlaku hanya bagi rencana
penggunaan yang dinyatakan. Nilai yang terpisah dialokasikan atas
tanah dan bangunan tidak boleh digunakan dalam hubungannya
dengan penilaian lain dan dinyatakan tidak berlaku;
2) Laporan ini bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan secara
umum tanpa ijin dari Kepala Badan Pendapatan Daerah (BAPENDA)
Kota Tangerang Selatan;
3) Untuk alasan penilaian ini, penilai dapat dimintakan pendapatnya
atau kesaksiannya apabila semata-mata berkaitan dengan
penentuan Nilai Jual Obyek Pajak dalam laporan ini;
4) Baik secara keseluruhan maupun sebagian dari laporan ini,
(khususnya konklusi nilai, identitas penilai, atau perusahan yang
berhubungan dengan penilai), tidak boleh disebarluaskan untuk
 umum melalui iklan, berita, penjualan atau media lainya tanpa
persetujuan lebih dahulu dari penilai, Kepala Seksi Pendataan dan
Penilaian, Kepala Pajak Daerah I Badan Pendapatan Daerah
(BAPENDA) Kota Tangerang Selatan;
5) Penilaian didasarkan pada kondisi saat tanggal dilakukan penilaian
sesuai data dan informasi, baik grafis maupun non grafis, SPOP,
LSPOP, dan data-data lain yang diberikan oleh Wajib Pajak serta
pengamatan Penilai;
6) Penilaian ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan
dalam tujuan Penilaian dalam laporan ini serta menjadi satu
kesatuan yang tidak dapat dipisahkan;
7) Tugas dan tanggung jawab Penilai sebatas mendata dan menilai
obyek yang dimaksud untuk kepentingan pengenaan atas Pajak
Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) terhadap
obyek pajak yang dinilai.

4. TUJUAN PENILAIAN DAN BASIS PENILAIAN

Sebagaimana tujuan untuk menentukan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)

sebagai dasar pengenaan PBB. Berdasarkan tujuan penilaian tersebut maka basis
penilaian yang digunakan adalah Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market
Value for the Existing Use) atas obyek tanah dan bangunan.

5. TANGGAL PEMERIKSAAN DAN TANGGAL PENILAIAN

a. Pemeriksaan dan peninjauan langsung obyek pajak dilakukan tanggal
13 Maret 2019.
b. Tanggal penilaian didasarkan kondisi Obyek Pajak pada tanggal 27
Maret 2019.

6. IDENTIFIKASI WILAYAH DAN FASILITAS LINGKUNGAN

 a. Identifikasi Wilayah. Obyek penilaian menempati lokasi yang cukup
strategis. Wilayah di sekitar obyek merupakan kawasan bisnis kelas
menengah ke atas dan memiliki tingkat perkembangan nilai properti
yang sangat pesat.
b. Fasilitas Lingkungan. Obyek penilaian berlokasi di kawasan yang telah
memiliki fasilitas lingkungan yang lengkap, baik fasilitas umum (seperti:
fasilitas keamanan lingkungan) maupun fasilitas penunjang kegiatan
ekonomi (seperti: kawasan perdagangan, perkantoran), dengan akses
jalan Tol Jakarta - Bintaro.

7. DATA PROPERTI
a. Data Tanah
Nama Obyek Pajak : APARTEMEN ABC
Alamat Obyek Pajak : JALAN XXXX KELURAHAN PARIGI KECAMATAN
PONDOK AREN TANGERANG SELATAN
Luas Tanah : 29.891 m2, dengan rincian dokumen kepemilikan
sebagai berikut.
Tanggal
Nomor Pemegang Tanggal Luas
Berakhir
Sertifikat/AJB Hak Diterbitkan (m2)
Hak
XX XXXX
HGB Nomor:
XXXX 7 Februari
25/HGB/BPN.36/201 - 29.891
XXXXXXXX, 2014
4 Tahun 2014
XXX.

Tanah tersebut secara fisik dibatasi oleh:

Sebelah Utara : Tanah Perkampungan
Sebelah Selatan : British School
Sebelah Timur : Jalan xxxx
 Sebelah Barat : British School
Dalam penilaian ini, keluasan tanah berdasarkan sertifikat tanah dan
dokumen-dokumen yang ada, penilai tidak melakukan pengukuran atas
tanah yang dinilai, dan penilai berasumsi bahwa sertifikat tanah dan
dokumen-dokumen lainnya adalah sah sesuai peraturan yang berlaku.

b. Data Bangunan. Bangunan Obyek Pajak terdiri atas satu unit

bangunan utama, dengan luas total bangunan sesuai dengan Ijin
Mendirikan Bangunan 029530030104112016. (terlampir dalam
dokumen laporan penilaian ini).
c. Peruntukan Lahan (Zoning). Peruntukan lahan (zoning) dan
perijinan penggunaan lahan dimana obyek pajak berada adalah
wewenang instansi terkait. Kebijakan atas perubahan zoning yang
berpengaruh pada potensi nilai tanah tidak termasuk dalam analisis
penilaian obyek pajak ini.

8. PENDEKATAN PENILAIAN
a. Penilaian Tanah. Pendekatan penilaian yang digunakan untuk
menentukan NJOP tanah berdasarkan Peraturan walikota Tangerang
Selatan Nomor 16 Tahun 2012 tentang Tata Cara Pengelolaan Pajak
Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan dan Klasifikasi Nilai Jual
Obyek Pajak Bumi Untuk Obyek Pajak Sektor Perdesaan Dan Perkotaan
Tahun 2019.
b. Penilaian Bangunan. Pendekatan penilaian yang digunakan untuk
menentukan NJOP bangunan adalah Metode Biaya Pengganti
Baru/Biaya Reproduksi Baru, yaitu suatu pendekatan penentuan nilai
dengan cara menghitung keseluruhan biaya yang dikeluarkan untuk
memperoleh bangunan pada kondisi baru sesuai tanggal penilaian,
dikurangi dengan penyusutan yang terjadi pada bangunan sesuai hasil
 pengamatan langsung, dilihat dari aspek penyusutan fisik, fungsi dan
ekonomi. Perhitungan biaya pembuatan baru bangunan berdasarkan
Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) yang berlaku di wilayah
Kota Tangerang Selatan. DBKB disusun berdasarkan harga satuan per
m2 yang dihitung dengan melibatkan semua biaya material, upah, dan
jasa arsitek. Harga satuan per m2 dikalikan dengan luas bangunan.
Hasil perkalian tersebut merupakan biaya pembuatan baru dari
bangunan obyek penilaian.

9. HASIL PENILAIAN
a. Hasil Penilaian Tanah
Berdasarkan Klasifikasi Nilai Jual Obyek Pajak Bumi Untuk Obyek Pajak
Sektor Perdesaan Dan Perkotaan yang berlaku di wilayah Kota
Tangerang Selatan Tahun 2019, nilai jual obyek pajak untuk
penggunaan yang ada atas tanah obyek penilaian adalah sebagai
berikut:
Lokasi Luas (m2) Nilai (Rp/m2) Total Nilai (Rp.)
JALAN XXXX KELURAHAN
PARIGI KECAMATAN
29.891 2.176.000 65.042.816.000
PONDOK AREN
TANGERANG SELATAN

b. Hasil Penilaian Bangunan

Perhitungan nilai bangunan berdasarkan Metode Biaya Pengganti
Baru/Biaya Reproduksi Baru yang tersusun dalam Aplikasi Sistem
Informasi Bank Data Nilai Pasar Properti. Setelah diklasifikasikan
berdasarkan Lampiran Peraturan Walikota Tangerang Selatan Nomor
16 Tahun 2012 mengenai Klasifikasi Nilai Jual Obyek Pajak Bumi dan
Bangunan Untuk Obyek Pajak Sektor Perdesaan Dan Perkotaana dalah
sebagai berikut:
 Total Nilai
Jenis Bangunan Luas (m2) Nilai (Rp/m2)
(Rp.)
APARTEMEN 22.373 3.625.000 81.102.125.000

Dasar perhitungan nilai bangunan terlampir dalam dokumen laporan

penilaian ini.

10. PERBANDINGAN NJOP

Perbandingan NJOP sebelum dan sesudah dinilai adalah sebagai berikut:
Sebelum dilakukan penilaian Setelah dilakukan penilaian

N Obyek Luas NJOP /m2 Jumlah Luas NJOP Jumlah

o Pajak M2 (Rp) (Rp) M2 /m2 (Rp) (Rp)

1 Tanah - - - 29.891 2.176.000 65.042.816.000

2 Bangunan - - - 22.373 3.625.000 81.102.125.000

Jumlah - Jumlah 146.144.941.000

Kenaikan NJOP sebesar = Rp. 146.144.941.000,-

(Seratus empat puluh enam miliar seratus empat puluh empat juta sembilan ratus empat puluh
satu ribu rupiah)

11. DEFINISI DAN PENGERTIAN

a. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah pajak

atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau
dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan
pertambangan;(Perwal Tangerang Selatan Nomor 16 Tahun 2012
Pasal 1)
b. Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan
pedalaman serta laut wilayah Kota Tangerang Selatan; (Perwal
Tangerang Selatan Nomor 16 Tahun 2012 Pasal 1)

c. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan

secara tetap pada tanah dan/atau perairan pedalaman dan /atau laut;
(Perwal Tangerang Selatan Nomor 16 Tahun 2012 Pasal 1)

d. Nilai Jual Obyek Pajak, yang selanjutnya disingkat NJOP, adalah harga
rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara
wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan
melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai
perolehan baru, atau NJOP pengganti; (Perwal Tangerang Selatan
Nomor 16 Tahun 2012 Pasal 1)

e. Klasifikasi adalah pengelompokan nilai jual Bumi atau nilai jual

Bangunan yang digunakan sebagai pedoman penetapan NJOP Bumi
dan NJOP Bangunan; (Perwal Tangerang Selatan Nomor 16 Tahun
2012 Pasal 1)

f. Harga (Price). Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan,

atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan
penilaian, harga merupakan fakta historis, baik yang diumumkan
secara terbuka atau dirahasiakan. Karena kemampuan finansial,
motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli,
harga yang dibayarkan atas sesuatu barang atau jasa dapat
berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa
yang lain. Meskipun demikian harga biasanya merupakan indikasi atas
nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau
penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula. (SPI 2007 Konsep
dan Prinsip Umum Penilaian, Butir 4.2)
g. Nilai (Value). Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada
hubungan moneter antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli
dan mereka yang membeli dan menjualnya. Nilai bukan merupakan
fakta tapi lebih merupakan pekiraan menfaat ekonomi atas barang dan
jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi
nilai tertentu. Konsep ekonomis dari nilai mencerminkan pandangan
pasar atas manfaat ekonomis yang akan diperoleh oleh orang yang
memiliki barang atau jasa tersebut pada tanggal penilaian. (SPI 2007
Konsep dan Prinsip Umum Penilaian, Butir 4.5)

h. Biaya (Cost). Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas

barang atau jasa atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau
memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika sudah dilaksanakan,
biaya menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu
barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya. Hal yang penting yang
harus diperhatikan adalah bahwa biaya suatu aset real estat dapat
termasuk didalamnya sejumlah uang selain yang dibayarkan kepada
penjual. Demikian pula, jumlah uang yang diterima oleh penjual real
estat dapat dikurangi biaya atau ongkos yang dikeluarkan oleh penjual.
(SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian, Butir 4.3)

i. Nilai Pasar (Market Value). Nilai pasar didefinisikan sebagai

perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh
dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli
yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati
dan tanpa paksa. (SPI 2007 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian,
Butir 3.1)
j. Nilai Pasar untuk Penggunaan Yang Ada (Market Value for the
Existing Use). Nilai pasar untuk penggunaan yang ada adalah nilai
pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang
ada, dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka
untuk penggunaan yang ada pada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan
definisi nilai pasar tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang
ada mengambarkan penggunaan terbaik dan tertinggi dari aset
tersebut. (SPI 2007 Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar, Butir 3.11)

k. Biaya Reproduksi/Penggantian Baru (Reproduction/Replacement

Cost New). Biaya Reproduksi Baru atau Biaya Penggantian Baru adalah
jumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti property
baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat
sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit,
biaya jasa kontraktor/arsitek/konsultan teknik, termasuk
keuntungan, biaya instalasi, biaya supervisi, biaya tenaga ahli, teknik,
termasuk semua pengeluaran standar berkaitan dengan angkutan,
asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak
Penghasilan Impor (PPh Impor) dan biaya bunga selama masa
konstruksi tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus.
(SPI 2007 Penjelasan Istilah)
12. LEMBAR PENGESAHAN
Sehubungan dengan hasil laporan penilaian atas obyek pajak sebagaimana
diuraikan diatas, pada kondisi per tanggal penilaian, dengan ini Penilai
menyatakan persetujuan atas seluruh hasil penilaian tersebut sesuai data dan
informasi obyektif terhadap faktor yang mempengaruhi nilai obyek pajak
tersebut.

Tangerang Selatan, 27 Maret 2019

Penilai PBB Penilai PBB

Ishak Deni Rahmat

NIP. 198105152010011015 NIP. 197812142010011009

Mengetahui:

Plh. Kasi Pendanil Kabid Pajak Daerah I

Ishak Indri S. Yuniandri, ST. MM

NIP. 198105152010011015 NIP. 19730606 200501 2 010
 LAMPIRAN -1

SURAT PERINTAH TUGAS

 LAMPIRAN -2

ANALISIS PERHITUNGAN PENILAIAN BANGUNAN

Kelas Bangunan = 015

NJOP / M2 = Rp.3.625.000
Kelas Bumi = 057
NJOP Bumi / M2 = Rp. 2.176.000

Tangerang Selatan, 27 Maret 2019

Penilai PBB Penilai PBB

Ishak Deni Rahmat

NIP. 198105152010011015 NIP 197812142010011009
 LAMPIRAN -3

LEMBAR SPOP/LSPOP
 LAMPIRAN -4

DENAH / PETA LOKASI OBYEK PENILAIAN

 LAMPIRAN -5

FOTO OBYEK PENDUKUNG