TANGGUNG JAWAB HUKUM TERHADAP SEWA MENYEWA

RUMAH TOKO (RUKO)

(Studi Kasus di Wilayah Hukum Ambarawa, Kab. Semarang)

PROPOSAL SKRIPSI
Disusun Guna Memenuhi Tugas Mata Kuliah
TEORI DAN PRAKTEK PENDAFTARAN TANAH
Dosen: Susilawati Esdarwati, S.H., M.Kn

Oleh
M. YUSUF BACHTIAR 20110003
LILA AYU ANANTYA 20110005
WIWID WIJANARKO 20110006
M. FEBRI CAHYONO 20110028
NAUFAL FADHULLOH F. 20110031

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS DARUL ULUM ISLAMIC CENTRE SUDIRMAN
( UNDARIS )
2022
 KATA PENGANTAR

Segala puji bagi Allah SWT yang telah mencurahkan Rahmat dan Karunia-
Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan sebaik-baiknya. Sha
lawat dan salam semoga senantiasa tercurah kepada pembimbing umat, Muhamm
ad Rasulullah SAW, bagi keluarganya, para sahabatnya, dan pengikutnya sebagai
suri tauladan yang baik bagi kita semua.
Selama masa perkuliahan hingga tahap akhir penyusunan skripsi ini, banya
k pihak yang telah memberikan bantuan dan motivasi kepada penulis, juga dengan
penuh kesadaran penulis menyadari bahwa skripsi yang berjudul “TANGGUNG J
AWAB HUKUM TERHADAP SEWA MENYEWA RUMAH TOKO (RUKO)
(Studi Kasus di Wilayah Hukum Ambarawa, Kab. Semarang)”, tidak akan selesai
tanpa dukungan dan bantuan dari berbagai pihak baik secara moril maupun materi
l. Seperti juga perjalanan studi yang penulis lalui dari awal hingga akhir, tidak ada
pekerjaan yang sukses dilalui dalam kesendirian. Dibalik keberhasilan selalu ada l
ingkaran lain yang memberikan semangat, motivasi bimbingan serta doa. Maka da
lam kesempatan yang baik ini penulis ingin mengucapkan rasa terima kasih dan pe
nghargaan yang setinggi-tingginya kepada:
1. Dr. Mohamad Tohari, S.H., M.H selaku dekan Fakultas Hukum
Universitas Darul Ulum Islamic Centre Sudirman (UNDARIS).
2. Susilawati Esdarwati, S.H., M.Kn selaku dosen pembimbing yang telah
sabar membimbing, memberikan arahan dan meluangkan waktunya
kepada penulis sehingga penulisan penelitian ini dapat diselesaikan.
3. Segenap dosen pengajar pada Fakultas Hukum Universitas Darul Ulum
Islamic Centre Sudirman (UNDARIS) atas ilmu, pendidikan, dan
pengetahuan yang telah diberikan kepada penulis selama duduk di bangku
kuliah.
4. Ketua dan seluruh staf perpustakaan Universitas Darul Ulum Islamic
Centre Sudirman (UNDARIS) yang telah banyak membantu dalam
mendapatkan buku-buku atau referensi yang berkaitan dengan penulisan
penelitian ini.
5. Ayahanda dan Ibunda tercinta, terima kasih atas segala kasih sayang,
perhatian dan motivasinya baik moril maupun materil, sujud abdiku
kepada Ibunda atas doa dan pengorbanannya selama ini “Allahummagfirlii

ii
 Waliwaalidayya Warhamhuma Kama Rabbayani shagiira”.
6. Suamiku tercinta dan anakku terkasih, kalian adalah motivasi dan
inspirasiku.
7. Teman-teman seperjuangan jurusan hukum reguler sore angkatan 2020,
terimakasih atas kebersamaannya selama empat tahun kita saling mengenal
dan menjalin persahabatan bahkan persaudaraan. sehingga dapat
terselesaikannya penulisan penelitian ini.
Mengakhiri kata pengantar ini, atas semua bantuan yang telah diberikan,
penulis hanya dapat memanjatkan doa kepada Allah SWT semoga kebaikan
yang telah diberikan dapat bernilai ibadah dan dibalas oleh Allah SWT.
Akhirnya penulis berharap semoga skripsi ini memberikan manfaat kepada
semua pihak yang membacanya, memperoleh ridha Allah S W T , dan
menjadi penyemangat bagi penulis untuk bisa mengembangkan keilmuan
dalam bidang hukum pada masa-masa berikutnya, di tengah perkembangan
ilmu pengetahuan dan teknologi yang pesat pada era globalisasi ini.

Ungaran, 15 November 2022

Penulis

iii
 DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL..................................................................................................................
HALAMAN PERSETUJUAN.................................................................................................
KATA PENGANTAR.............................................................................................................
DAFTAR ISI..............................................................................................................................
BAB I
PENDAHULUAN......................................................................................................................
A. Latar Belakang Masalah..................................................................................................
B. Rumusan Masalah...........................................................................................................
C. Tujuan Penelitian.............................................................................................................
D. Manfaat Penelitian...........................................................................................................
E. Sistematika Penulisan......................................................................................................
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA............................................................................................................
A. Landasan Konseptual......................................................................................................
B. Landasan Teori................................................................................................................
C. Penelitian Terdahulu dan Originalitas Penelitian..........................................................
D. Kerangka Pikir Penelitian yang Dilaksanakan..............................................................
BAB III
METODE PENELITIAN.......................................................................................................
A. Pendekatan Penelitian...................................................................................................
B. Jenis Penelitian..............................................................................................................
C. Lokasi/ Tempat Penelitian.............................................................................................
D. Objek Penelitian............................................................................................................
E. Jenis Data dan Sumber Data..........................................................................................
F. Teknik Pengambilan Data.............................................................................................
G. Teknik Analisis Data.....................................................................................................
DAFTAR PUSTAKA..............................................................................................................
LAMPIRAN.............................................................................................................................

iv
 BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Manusia adalah makhluk sosial yang tidak dapat hidup sendiri tanpa or
ang lain, masing-masing berhajad kepada orang lain, tolong menolong, tukar
menukar untuk memenuhi kebutuhan hidupnya baik dengan cara jual beli, se
wa menyewa, pinjam meminjam, dan suatu usaha lain yang bersifat pribadi m
aupun untuk kemaslahatan umat. Sebagai makhluk sosial masyarakat dibebas
kan melakukan kegiatanya berdasarkan hukum yang ada. Namun naluri untuk
mampertahankan diri, keluarga dan kepentinganya membuat manusia dituntut
untuk bekerja tapi, secara sadar atau tidak sering terlibat dengan suatu perjanj
ian.
Di zaman sekarang kebutuhan manusia telah mengalami kemajuan yan
g sangat tinggi, kebutuhan tempat usaha ialah salah satu hal yang cukup berpe
ran dalam mengembangkan usaha dagangnya seperti rumah toko (ruko). Ruk
o adalah sebutan bagi bangunan-bangunan di Indonesia yang umumnya bertin
gkat antara dua hingga lima lantai, dimana lantai bawahnya digunakan sebaga
i tempat berusaha ataupun semacam kantor sementara lantai atas dimanfaatka
n sebagai tempat tinggal. Ruko biasanya berpenampilan sederhana dan sering
dibangun bersama ruko-ruko lainya yang mempunyai desain yang sama atau
mirip sebagai suatu kompleks. Kegiatan dagang masyarakat ada yang memerl
ukan ruko namun, tidak semua masyarakat memiliki ruko itu sendiri. Adanya
hal tersebut untuk memenuhi kebutuhan hidup mau tidak mau para pelaku us
aha dagang harus melakukan sewa menyewa ruko yang diinginkan dan diang
gap strategis untuk tempat usahanya.
Kebutuhan akan ruko tersebut menjadi salah satu lahan bisnis atau bag
i masyarakat yang memiliki tanah atau rumah yang berada di lokasi yang strat
egis untuk membangun ruko yang khusus disewakan kepada pelaku usaha da
gang. Akibat keadaan yang demikian menyebabkan timbulnya perjanjian sew
a menyewa ruko.
Perjanjian sewa-menyewa diatur didalam bab VII buku III KUHPerdat
a yang berjudul “tentang sewa-menyewa” yang meliputi pasal 1548 sampai d
engan pasal 1600 KUH Perdata.1 Perjanjian sewa menyewa ini merupakan pe
rjanjian konsensuil, dimana undang-undang membedakan antara perjanjian te
1
Subekti R. dan R. Tjitrosudibio, 2005, KUHPerdata, Jakarta: Pradnya Paramita, h. 381

1
 rtulis dan perjanjian secara tidak tertulis atau lisan, diatur dalam ketentuan pa
sal 1570 dan pasal 1571 KUHPerdata.2
Sewa-menyewa seperti halnya dengan perjanjian-perjanjian lain pada
umumnya, adalah suatu perjanjian konsensuil. Artinya, ia sudah sah dan man
gikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokok, yaitu bara
ng dan harga. Kewajiban pihak yang satu, menyewakan barangnya untuk dini
kmati oleh pihak yang lain, sedangkan kewajiban pihak yang terakhir ini, me
mbayar harga sewa. Jadi barang itu diserahkan tidak untuk dimiliki, tetapi ha
nya untuk dipakai, dinikmati kegunaanya. Dengan demikian penyerahan tadi
hanya bersifat menyerahkan kekuasaan belaka atas barang yang disewa itu.3
Jika si penyewa memakai barang yang disewa itu untuk suatu keperlua
n lain daripada yang menjadi tujuanya, atau untuk suatu keperluan sedemikia
n rupa dapat menerbitkan kerugian kepada pihak yang menyewakan, maka pi
hak ini, menurut keadaan dapat memintakan pembatalan sewanya (pasal 156
1). Misalnya, sebuah rumah kediaman digunakan untuk perusahaan atau beng
kel.
Menurut pasal 1553, dalam sewa-menyewa itu resiko mengenai barang
yang dipersewakan dipikul oleh si pemilik barang, yaitu pihak yang menyewa
kan. Tentang apakah artinya resiko itu sudah kita ketahui dari bagian umum h
ukum perjanjian. Resiko adalah kewajian untuk memikul kerugian yang diseb
abkan oleh suatu peristiwa yang terjadi di luar kesalahan salah satu pihak, yan
g menimpa barang yang menjadi obyek dari suatu perjanjian.4
Peraturan tentang resiko dalam sewa-menyewa tidak begitu ditegaskan
oleh pasal 1553 tersebut, seperti halnya dengan peraturan resiko dalam jual b
eli yang diberikan oleh pasal 1460, dimana dengan terang dipakai kata tanggu
ngan yang berarti resiko. Si penyewa ruko harus memenuhi kewajiban terhad
ap yang menyewakan ruko, begitupun sebaliknya pihak yang menyewakan ha
rus memenuhi kewajiban terhadap si penyewa ruko, dan kedua pihak harus m
ematuhi peraturan dalam sewa menyewa ruko. Apabila salah satu pihak mela
nggar paraturan dalam sewa menyewa atau melakukan kesalahan yang merug
ikan pihak lain, maka pihak yang melanggar atau melakukan kesalahan terseb
ut harus bertanggung jawab jika ia tidak memenuhi kewajiban perjanjian dan

2
Subekti R. 1985, Aneka Perjanjian, Bandung: Alumni, h. 40
3
Subekti R. 1985, Hukum Perjanjian, Jakarta: Intermasa, h. 90
4
Subekti R. Ibid hal. 44

2
 perbuatan melawan hukum apabila tidak mentaati peraturan, dengan demikia
n ia harus bertanggung jawab untuk mengganti kerugian.
Dari ulasan tersebut penulis mengambil judul “Tanggung Jawab Huku
m terhadap Sewa Menyewa Rumah Toko (Ruko)”.

B. Rumusan Masalah
1. Bagaimana proses perjanjian sewa menyewa rumah toko (ruko) antara pi
hak yang menyewakan dengan penyewa?
2. Bagaimana peraturan yang berlaku serta hak dan kewajiban dalam sewa
menyewa ruko?
3. Bagaimana tanggung jawab hukum apabila salah satu pihak melakukan
kesalahan?

C. Tujuan Penelitian
1. Untuk mengetahui bagaimana proses perjanjian sewa menyewa ruko anta
ra pihak yang menyewakan dengan penyewa.
2. Untuk mengetahui bagaimana peraturan yang berlaku serta hak dan kewa
jiban dalam sewa menyewa ruko.
3. Untuk mengetahui bagaimana tanggung jawab hukum apabila salah satu
pihak melakukan kesalahan.

D. Manfaat Penelitian
1. Bagi Penulis
Dengan penelitian ini semoga dapat menambah ilmu pengetahuan dibida
ng hukum khususnya hukum perdata mengenai pelaksanaan perjanjian se
wa menyewa ruko di Ambarawa, Kab. Semarang.
2. Bagi Masyarakat
Hasil penelitian ini diharapkan dapat menambah wawasan dan pengetahu
an khususnya bagi masyarakat yang melakukan perjanjian sewa menyew
a ruko di Ambarawa, Kab. Semarang, sehingga masyarakat mengetahui h
ukumnya tentang sewa menyewa ruko.
3. Bagi Ilmu Pengetahuan
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran bagi i
lmu pengetahuan yang berguna untuk perkembangan ilmu pengetahuan h

3
 ukum dan khusunya hukum perdata yang menyangkut mengenai hukum
perjanjian sewa menyewa ruko di Ambarawa, Kab. Semarang.

E. Sistematika Penulisan
Dalam rangka mempermudah para pembaca dalam memahami isi skrip
si ini, maka penulis menyusun beberapa bab yang mana sub bab dalam peneli
tian ini saling berkaitan antara sub bab satu dengan sub bab yang lainnya, ma
ka penulis menyusun sistematika dalam penulisan ini adalah :
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
B. Rumusan Masalah
C. Tujuan Penelitian
D. Manfaat Penelitian
E. Sistematika Penulisan
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
A. Landasan Konseptual
B. Landasan Teori
C. Penelitian Terdahulu dan Originalitas Penelitian
D. Kerangka Pikir Penelitian yang dilaksanakan
BAB III METODE PENELITIAN
A. Pendekatan Penelitian
B. Jenis Penelitian
C. Lokasi/ Tempat Penelitian
D. Populasi dan Sampel Penelitian atau Objek Penelitian
E. Jenis Data dan Sumber Data
F. Teknik Pengambilan Data
G. Teknik Analisis Data
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN

4
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

A. Landasan Konseptual
Sewa menyewa menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia sewa berarti
memakai dengan membayar uang sewa. Sedangkan menyewa berarti memaka
i dengan membayar uang sewa.5 Selanjutnya ada yang berpendapat bahwa pa
da hakikatnya perjanjian sewa menyewa adalah persetujuan antara pihak yang
menyewakan dengan pihak penyewa.Pihak yang menyewakan menyerahkan
barang yang hendak disewa kepada penyewa untuk dinikmati sepenuhnya.6
Hakikat perjanjian sewa menyewa adalah perjanjian yang dibuat para
pihak yang mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainny
a manfaat dari sesuatu barang selama kurun waktu tertentu pula. 7
Sewa-menyewa atau perjanjian sewa-menyewa diatur pada Pasal 1548
s.d. Pasal 1600 KUHPerdata. Ketentuan yang menatur tentang perjanjian
sewa menyewa terdapat dalam Pasal 1548 KUHPerdata yang menyebutkan se
wa menyewa ialah suatu perjanjian dengan perjanjian itu pihak yang satu men
gikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari suat
u barang, selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran sesuai harga yang
oleh pihak lain disanggupi pembayarannya.
Sewa menyewa seperti halnya dengan jual beli dan perjanjian-perjanjia
n lain pada umumnya, adalah suatu perjanjian konsensuil. Artinya, ia sudah s
ah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokok
yaitu barang dan harga. Kewajiban pihak yang satu menyerahkan barangnya
untuk dinikmati oleh pihak lain, sedangkan kewajiban pihak yang terakhir ini,
membayar harga sewa. Jadi barang itu diserahkan tidak untuk dimiliki, tetapi
hanya untuk dipakai, dinikmati kegunaannya. Dengan demikian penyerahan t
adi hanya bersifat menyerahkan kekuasaan belaka atas barang yang disewa it
u adalah suatu perjanjian pinjam pakai. Jika si pemakai barang itu diwajibkan
membayar, bukan lagi pinjam pakai yang terjadi, tetapi sewa menyewa.
Jika si penyewa memakai barang yang disewa itu untuk suatu keperlua
n lain dari pada yang memakai tujuannya, atau untuk suatu keperluan sedemi
kian rupa hingga dapat menerbitkan kerugian kepada pihak yang menyewaka
5
Pusat Bahasa, 2008 Kamus Besar Bahasa Indonesia Edisi Keempat, Jakarta: PT. Gramedia Pusta
ka Utama, hal, 833.
6
M Yahya Harahap, 1986 Segi-Segi Hukum Perjanjian, Bandung: PT. Alumni, hal, 220
7
Libertus Jeheni, 2007, Pedoman Praktisi Menyusun Surat Perjanjian, Jakarta : Visimedia, hal, 23

5
 n, maka pihak ini, menurut keadaan dapat memintakan pembatalan sewanya
(pasal 1561). Misalnya, sebuah rumah kediaman dipakai untuk perusahaan at
au bengkel. Perjanjian sewa menyewa dapat dibatalkan oleh pemilik barang,
apabila pihak penyewa menyalahgunakan barang yang disewakannya.

B. Landasan Teori
1. Pengertian Sewa Menyewa
Menurut Wiryono Projodikoro, sewa menyewa barang adalah suat
u penyerahan barang oleh pemilik kepada orang lain itu untuk memulai d
an memungut hasil dari barang itu dan dengan syarat pembayaran uang s
ewa oleh pemakai kepada pemilik.8
Menurut Yahya Harahap, Sewa menyewa adalah persetujuan antar
a pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewa
kan menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa unt
uk dinikmati sepenuhnya.9
Berdasarkan defenisi diatas, dalam perjanjian sewa menyewa, terd
apat dua pihak yaitu pihak yang menyewakan dan pihak yang yang meny
ewa. Pihak yang menyewakan mempunyai kewajiban menyerahkan bara
ngnya untuk dinikmati oleh pihak penyewa, sedangkan pihak penyewa m
empunyai kewajiban untuk membayar harga sewa. Barang yang di serah
kan dalam sewa menyewa tidak untuk dimiliki seperti halnya dalam perj
anjian jual beli, tetapi hanya untuk dinikmati kegunaannya.
Unsur esensial dari sewa menyewa adalah barang, harga dan wakt
u tertentu. Sebagaimana halnya perjanjian jual beli, perjanjian sewa men
yewa merupakan perjanjian konsesualisme, dimana perjanjian terbentuk
berasaskan kesepakatan antara para pihak, satu sama lain saling mengika
tkan diri. Hanya saja perbedaannya dengan jual beli adalah obyek sewa
menyewa tidak untuk dimiliki penyewa, tetapi hanya untuk dipakai atau
dinikmati kegunaannya sehingga penyerahan barang dalam sewa menye
wa hanya bersifat menyerahkan kekuasaan atas barang yang disewa terse
but. Bukan penyerahan hak milik atas barang tersebut.
Sewa menyewa seperti halnya jual beli dan perjanjian lainnya pad
a umumnya adalah suatu perjanjian konsensualisme, artinya ia sudah dan

8
Wiryono Projodikoro, 1981, Hukum Perdata tentang Persetujuan Tertentu, Alumni, Bandung, h.
190
9
M. Yahya Harahap, Op.Cit., h. 220

6
 mengikat saat tercapainya kesepakatan mengenai unsur-unsur pokoknya
yaitu barang dan jasa. Ini berarti jika apa yang dikehendaki oleh pihak ya
ng satu juga dikehendaki oleh pihak yang lainnya dan mereka mengkehe
ndaki sesuatu yang sama secara timbal balik, maka dapat dikatakan bahw
a perjanjian sewa menyewa telah terjadi.
Dari uraian di atas, dapat di simpulkan unsur-unsur yang tercantu
m dalam perjanjian sewa menyewa adalah:
1. Adanya pihak yang menyewakan dan pihak yang menyewa;
2. Adanya kesepakatan antara kedua belah pihak;
3. Adanya objek sewa menyewa;
4. Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahka
n kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda;
5. Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang sewa kep
ada pihak yang menyewakan.10
KUHPerdata tidak menyebutkan secara tegas mengenai bentuk pe
rjanjian sewa menyewa, sehingga perjanjian sewa menyewa dapat dibuat
dalam bentuk lisan maupun tertulis. Bentuk perjanjian sewa menyewa pa
da umumnya dibuat secara tertulis untuk mempermudah pembuktian hak
dan kewajiban para pihak di kemudian hari.
2. Pihak-pihak dalam Perjanjian Sewa Menyewa Ruko
Perjanjian itu timbul dalam perjanjian sewa menyewa disebabkan
adanya hubungan hukum kekayaan antara dua orang atau lebih, yang terd
iri dari pihak penyewa dan pihak yang menyewakan, yang disebut menge
nai subjek perjanjian sewa menyewa.
Pihak-pihak dalam perjanjian sewa menyewa ruko adalah:
a. Pihak yang menyewakan ruko
Yakni pihak yang berkewajiban memberikan pelayanan penyewaan r
uko dan berhak atas penerimaan pembayaran sesuai yang telah disep
akati para pihak.
b. Pihak penyewa ruko
Yakni pihak yang berhak mendapatkan pelayanan penyewaan ruko d
an berkewajiban untuk membayar tarif dan mendapat fasilitas sesuai
yang telah disepakati para pihak.
3. Perjanjian Sewa Menyewa Ruko Antara Para Pihak

10
Salim H.S., 2010, Perkembangan Hukum Kontrak Innominat di Indonesia, Cet. Ke-5, Sinar Graf
ika, Jakarta, h. 58-59

7
 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tidak menentukan secara t
egas tentang bentuk perjanjian sewa menyewa yang dibuat oleh para piha
k. Perjanjian sewa menyewa dapat dibuat dalam bentuk tertulis maupun li
san. Dalam praktiknya, perjanjian sewa menyewa ruko dibuat sesuai kese
pakatan yang dilakukan secara lisan oleh para pihaknya. Untuk membuat
suatu perjanjian sewa menyewa ruko, maka para pihak yang melakukan p
erjanjian harus memenuhi syarat sah suatu perjanjian. Suatu perjanjian se
wa menyewa dapat dikatakan sah dan mengikat apabila telah memenuhi
4 (empat) syarat sahnya suatu perjanjian yang terdapat dalam pasal 1320
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu:
a. Kesepakatan para pihak
Kesepakatan para pihak merupakan pangkal dari diadakannya perjan
jian atau persetujuan sewa menyewa. Perjanjian antara pemilik ruko
dengan konsumen penyewa didasarkan pada kesepakatan atau perset
ujuan yang lahir karena kehendak para pihak baik mengenai objek p
erjanjian dan ketentuan-ketentuan lainnya.
b. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian
Kecakapan para pihak yang membuat perjanjian yang berarti masin
g-masing pihak harus sudah dapat dinyatakan cakap hukum, minima
l 18 tahun dan sehat jasmani rohani. Karena apabila salah satu pihak
dinyatakan tidak cakap hukum maka dapat dimintakan pembatalan p
erjanjian.
c. Suatu hal tertentu
Dalam suatu perjanjian harus ada hal-hal yang diperjanjikan yang bi
asanya disebut sebagai objek perjanjian. Objek dapat berupa sewa m
enyewa ruko dengan perjanjian sewa menyewa yang jelas guna men
etapkan hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian sewa menye
wa. Apabila tidak dipenuhi maka peranjian dapat batal demi hukum.

d. Suatu sebab yang halal

Suatu perjanjian sewa menyewa haruslah mengenai hal-hal yang bai
k atau halal apabila dilaksanakan tidak bertentangan dengan Undan
g-Undang, kepentingan umum, dan kesusilaan.

8
 Suatu perjanjian penyewaan ruko pada dasarnya merupakan suatu
perjanjian biasa, yang dengan sendirinya tunduk pada ketentuan-ketentua
n yang berlaku untuk suatu perjanjian umumnya yaitu tunduk pada ketent
uan yang terdapat dalam Buku ke III Kitab Undang-Undang Hukum Perd
ata tentang Perikatan atau selama tidak ada peraturan khusus tentang perj
anjian sewa menyewa ruko dalam peraturan perundang-undangan.
Menurut sistem hukum Indonesia, perbuatan perjanjian sewa men
yewa ruko tidak mensyaratkan harus dibuat secara tertulis, cukup dengan
lisan, asal ada persetujuan kehendak (consensus) dari para pihak yang me
lakukan perjanjian. Kenyataannya hampir semua perjanjian sewa menye
wa khususnya ruko tidak dibuat perjanjian secara tertulis, namun secara li
san saja.
Dalam proses untuk mencapai kesepakatan, para pihak akan mem
buat atau menentukan apa-apa saja yang menjadi hak dan kewajiaban ma
sing-masing pihak. Apabila para pihak sudah menyetujuinya maka akan t
imbullah kesepakatan dari para pihak yang melakukan perjanjian sewa m
enyewa. Kesepakatan diatur dalam Pasal 1320 ayat 1 Kitab Undang-Und
ang Hukum Perdata. Setelah adanya kesepakatan yang dibuat para pihak
maka akan lahirlah yang dinamakan perjanjian.
Perjanjian sewa menyewa ruko yang umumnya dibuat secara lisan,
maka sesuai ketentuan pasal 1571 Kitab Undang-Undang Hukum Perdat
a maka sewa akan berakhir apabila salah satu pihak yang lain memberita
hukan kepada pihak lainnya bahwa ia hendak menghentikan perjanjian se
wanya sesuai tenggang waktu sewanya.
Perjanjian sewa menyewa ruko antara kedua pihak terjadi apabila
kedua pihak telah sepakat untuk melakukan perjanjian sewa menyewa. D
engan demikian perjanjian sewa menyewa ruko tersebut merupakan perja
njian consensus karena telah terjadi kesepakatan diatara keduanya, maka
pada saat itulah sewa menyewa ruko dapat dilakukan sehingga terjadi hu
bungan hukum antara kedua belah pihak yang melakukan perjanjian dan
kemudian menimbulkan hak dan kewajiban.

4. Hubungan Hukum Antara Para Pihak

Hukum perjanjian sebagai suatu perikatan hukum yang dilahirkan
oleh suatu perjanjian yang telah disepakati oleh para pihak yang membua
tnya yang menimbulkan sebuah hubungan hukum, maka akan mengakiba

9
 tkan lahirnya hak dan kewajiban bagi para pihak yang melakukan perikat
an tersebut.
Perjanjian sewa menyewa ruko oleh konsumen ini pada hakikatny
a tidak berbeda dengan hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian se
wa menyewa pada umumnya. Objek dalam perjanjian sewa menyewa ini
berupa ruko. Dalam perjanjian sewa menyewa ini pemilik ruko menyewa
kan ruko miliknya kepada si penyewa. Hal tersebut terus berlanjut sesuai
kesepakatan yang telah dibuat oleh kedua belah pihak. Para pihak membu
at kesepakatan kemudian akan lahir hubungan hukum yang dapat mengik
atkan para pihak. Hubungan hukum berupa hak dan kewajiban bagi para
pihak.
Dalam isi perjanjian sewa menyewa yang telah disepakati, terdapa
t hak yang harus didapatkan oleh para pihak dan kewajiban yang wajib di
laksanakan keduanya. Hak dan kewajiban yang telah disepakati oleh para
pihak adalah mutlak, karena apabila salah satu pihak tidak menjalankan a
pa yang semestinya atau telah ditentukan sesuai kesepakatan maka akan t
erjadi suatu wanprestasi atau perbuatan melawan hukum. Pihak yang mel
akukan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum akan dimintai pertan
ggung jawaban hukum sesuai dengan peraturan yang berlaku.
5. Hak dan Kewajiban Pihak yang Menyewakan Ruko
Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa y
ang telah ditentukan, sedangkan kewajibannya diatur dalam Pasal 1550 K
UHPerdata sebagai berikut:
a. Menyerahkan barang yang disewakan kepada pihak penyewa
b. memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa sehingga baran
g itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud
c. memberikan kepada penyewa kenikmatan yang tentram dari barang
yang disewakan selama berlangsung perjanjian.
Ia juga diwajibkan selama waktu sewa, menyuruh melakukan pe
mbetulan-pembetulan pada barang yang di sewakan yang perlu dilakuka
n, terkecuali pembetulan-pembetulan kecil yang menjadi kewajiban si pe
nyewa.
Selanjutnya, kewajiban memberikan kenikmatan tentram kepada s
i penyewa dimaksudkan sebagai kewajiban pihak yang menyewakan unt
uk menangulangi atau menangkis tuntutan-tuntutan hukum dari pihak ke

10
 tiga, yang misalnya membantah hak si penyewa untuk memakai barang
yang disewakannya. Kewajiban tersebut tidak meliputi pengamanan terh
adap gangguan-gangguan physik misalnya orang-orang melempari ruma
hnya dengan batu atau tetangga membuang sampah di pekarangan ruma
h yang disewanya, dan lain sebagainya. 11 Hal ini ditegaskan dalam pasal
1556 KUHPerdata yang berbunyi:
“pihak yang menyewakan. Tidaklah diwajibkan menjamin si penyewa t
erhadap rintangan-rintangan dalam kenikmatannya yang dilakukan ole
h orang-orang pihak ketiga dengan peristiwa-peristiwa tanpa memajuk
an sesuatu hak atas barang yang disewa; dengan tidak mengurangi hak
si penyewa untuk menuntut sendiri orang itu”.
Gangguan-gangguan dengan, “peristiwa-peristiwa” itu harus ditanggulan
gi sendiri oleh si penyewa.
6. Hak dan Kewajiban Pihak Penyewa Ruko
Hak dari penyewa adalah menerima barang yang disewakan dala
m keadaan baik, sedangkan kewajibannya diatur dalam Pasal 1560 KUH
Perdata sebagai berikut:
a. Memakai barang yang disewakan sebagai seorang bapak rumah yang
baik (goed huis vader) sehinngga seolah-olah milik sendiri.
b. Membayar uang sewa pada waktu-waktu yang telah ditetapkan.
Kewajiban untuk memakai barang sewaan sebagai seorang “bapa
k rumah yang baik” berarti kewajiban untuk memakainya seakan akan itu
barang kepunyaanya sendiri jika si penyewa memakai barang yang disew
a untuk sesuatu keperluan lain dari pada yang menjadi tujuan pemakaian
nya, atau suatu keperluan sedemikian rupa hingga dapat menerbitkan ker
ugian kepada pihak yang menyewakan, maka pihak ini, menurut keadaan,
dapat meminta pembatalan sewanya (pasal 1561). Misalnya, sebuah rum
ah kediaman dipakai untuk perusahaan atau bengel mobil. Kalau yang dis
ewakan itu sebuah rumah kediaman, maka si penyewa diwajibkan melen
gkapi rumah itu dengan perabotan rumah secukupnya; jika tidak, ia dapat
dipaksa untuk mengosongkan rumah itu, kecuali jika ia memberikan cuk
up jaminan untuk pembayaran uang sewanya (pasal 1581).
Sebagaimana telah kita lihat, si penyewa diwajibkan melakukan p
embetulan-pembetulan kecil dan sehari-hari (pasal 1583) memberikan pe
njelasan tentang apa yang dimaksudkan dengan pembetulan-pembetulan
11
Subekti R. Ibid hal. 40

11
 kecil dan sehari-hari itu, sebagai berikut: “jika tidak ada persetujuan, mak
a dianggap sebagai demikian:
“Pembetulan-pembetulan pada lemari-lemari toko, tutupan jendela, kun
ci-kunci dalam, kaca-kaca jendela, dan segala sesuatu yang dianggap te
rmasuk itu, menurut kebiasaan setempat.”
7. Tanggung Jawab Hukum Dalam Sewa Menyewa Atas Dasar Wanpr
estasi dan Perbuatan Melawan Hukum
a. Wanprestasi
Pengertian yang umum tentang wanprestasi adalah pelaksana
an kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau dilakukan tidak
menurut selayaknya. Wanprestasi merupakan suatu cidera janji, mak
sudnya ketidaktepatan janji karena suatu hal yang disengaja ataupun
tidak disengaja dalam perjanjian sewa menyewa yang merugikan sal
ah satu pihak dalam perjanjian itu. Sri Soedewi Masjchoen Sofwan
menyebutkan bahwa wanprestasi adalah kewajiban tidak memenuhi
suatu perutangan, yang terdiri dari dua macam sifat. Pertama-tama d
apat terdiri atas hal bahwa prestasi itu masih dilakukan tetapi tidak s
ecara sepatutnya sedang yang kedua adalah terdapat hal-hal yang dis
itu prestasinya tidak dilakukan pada waktu yang tepat. Sedangkan M.
Yahya Harahap, pengertian wanprestasi adalah “pelaksanaan kewaji
ban yang tidak tepat waktunya atau dilakukan tidak menurut selayak
nnya.”12
Kalau begitu seorang penyewa (penyewa) berada dalam kead
aan wanprestasi, apabila dalam melakukan pelaksanaan prestasi perj
anjian telah lalai sehingga terlambat dalam jadwal waktu yang ditent
ukan atau dalam melaksanakan prestasi tidak menurut selayaknya at
au sepatutnya. Dari kedua pendapat diatas, dapatlah kita menarik sua
tu pengertian bahwa yang dimaksud dengan wanprestasi adalah suat
u kesengajaan dan kelalaian penyewa yang mengakibatkan ia tidak d
apat memenuhi prestasi yang harus dipenuhinya dalam suatu perjanj
ian.
Jadi dapat dilihat bahwa wanprestasi itu terjadi atau timbul ap
abila si berutang yakni penyewa tidak memenuhi prestasi yang sehar

12
NM. Wahyu Kuncoro, Advokatku: Wanprestasi dan Perbuatan Melawan Hukum….Apa Bedany
a?, diakses dari http://advokatku.blogspot.com/2009/01/Wanprestasi dan-perbuatan-melawanhuku
m.html, pada tanggal 10 Juni 2012

12
 usnya ia lakukan dalam suatu perjanjian dengan pemilik atau yang
menyewakan. Penyewa disebutkan berada dalam keadaan wanpresta
si, apabila dia dalam melakukan pelaksanaan prestasi perjanjian tela
h lalai sehingga “terlambat” dari jadwal waktu yang ditentukan atau
dalam melaksanakan prestasi tidak menurut “sepatutnya/selayakny
a”. Seperti yang telah disinggung, akibat yang timbul dari wanpresta
si ialah keharusan atau kemestian bagi penyewa membayar ganti rug
i (schadevergoeding). Atau dengan adanya wanprestasi oleh salah sa
tu pihak, pihak yang lainnya dapat menuntut “pembatalan perjanjia
n”. Sebab dengan tindakan penyewa dalam melaksanakan kewajiban
“tidak tepat waktu” atau “tak layak”, jelas merupakan “pelanggaran”
hak pemilik rumah. Setiap pelanggaran hak orang lain, berarti meru
pakan “perbuatan melawan hukum” (onrechtmatigedaad).13
Apabila terjadi wanprestasi maka pihak yang menyewakan se
bagai pihak yang dirugikan berhak menuntut pemenuhan prestasi ke
pada pihak penyewa sebagai pihak yang melakukan wanprestasi. Wa
nprestasi dari suatu perjanjian berupa:
1. Tidak memenuhi prestasi;
2. Tidak sempurna memenuhi prestasi;
3. Terlambat memenuhi prestasi.
Beberapa kesalahan pihak penyewa mengenai wanprestasi se
perti tidak memenuhi prestasi. Kesalahan mengenai tidak memenuhi
prestasi yang dilakukan oleh pihak penyewa yang menjadi objek per
janjian sewa menyewa. Pihak penyewa dalam pengembalian ruko ha
rus sesuai dengan apa yang telah disepakati dengan pihak yang men
yewakan.
Dasar hukum wanprestasi diatur pada buku III KUHPerdata t
erdapat pada pasal 1238 dan pasal 1243 yang berbunyi:

Pasal 1238
“Debitur dinyatakan Ialai dengan surat perintah, atau dengan akta
sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu
bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai deng
an lewatnya waktu yang ditentukan”

13
Wirjono Prodjodikoro, Asas-Asas Hukum Perjanjian, (Jakarta : Sumur Bandung, 1973), cetakan
VII, hal. 53

13
 Pasal 1243
“Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya s
uatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinya
takan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesu
atu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan
atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah
ditentukan”
Debitur dalam hal ini dapat dikatakan juga sebagai “penyewa”
b. Perbuatan Melawan Hukum
Dalam pasal 1365 BW yang terkenal sebagai pasal yang men
gatur tentang perbuatan melawan hukum memegang peranan pentin
g dalam hukum perdata. Dalam pasal 1365 BW tersebut memuat ket
entuan sebagai berikut :
“Setiap perbuatan melawan hukum yang oleh karenanya menimbulk
an kerugian pada orang lain, mewajibkan orang yang karena kesal
ahannya menyebabkan kerugian itu mengganti kerugian.”14
Dari pasal tersebut dapat kita lihat bahwa untuk mencapai sua
tu hasil yang baik dalam melakukan gugatan berdasarkan perbuatan
melawan hukum maka harus dipenuhi syarat-syarat atau unsur-unsur
sebagai berikut :
1. Perbuatan yang melawan hukum, yaitu suatu perbuatan yang m
elanggar hak subyektif orang lain atau yang bertentangan denga
n kewajiban hukum dari si pembuat sendiri yang telah diatur dal
am undang-undang. Dengan perkataan lain melawan hukum dit
afsirkan sebagai melawan undang-undang.
2. Harus ada kesalahan, syarat kesalahan ini dapat diukur secara o
byektif yaitu dengan dibuktikan bahwa dalam keadaan seperti it
u manusia yang normal dapat menduga kemungkinan timbulnya
akibat dan kemungkinan ini akan mencegah manusia yang baik
untu berbuat atau tidak berbuat. Secara subyektif yaitu dengan d
ibuktikan bahwa apakah si pembuat berdasarkan keahlian yang
ia miliki dapat menduga akan akibat dari perbuatannya. Selain i
tu orang yang melakukan perbuatan melawan hukum harus dap

14
Mertokusumo Sudikno, 2014, Perbuatan Melawan Hukum Oleh Pemerintah. Yogyakarta: Cahay
a Atma Pustaka

14
 at dipertanggung jawaban atas perbuatannya, karena orang yang
tidak tahu apa yang ia lakukan tidak wajib membayar ganti rugi.
3. Harus ada kerugian yang ditimbulkan. Dalam pengertian bahwa
kerugian yang disebabkan oleh perbuatan melawan hukum dapa
t berupa kerugian materiil dan kerugian imateriil. Untuk menent
ukan luasnya kerugian yang harus diganti umumnya harus dilak
ukan dengan menilai kerugian tersebut, untuk itu pada azasnya
yang dirugikan harus sedapat mungkin ditempatkan dalam kead
aan seperti keadaan jika terjadi perbuatan melawan hukum. Pih
ak yang dirugikan berhak menuntut ganti rugi tidak hanya keru
gian yang telah ia derita pada waktu diajukan tuntutan akan teta
pi juga apa yang ia akan derita pada waktu yang akan datang.
4. Adanya hubungan causal antara perbuatan dan kerugian. Untuk
memecahkan hubungan causal antara perbuatan melawan huku
m dengan kerugian, terdapat dua teori yaitu :
a) Condition sine qua non, dimana menurut teori ini orang ya
ng melakukan perbuatan melawan hukum selalu bertanggu
ng jawab jika perbuatannya condition sine qua non menimb
ulkan kerugian (yang dianggap sebagai sebab dari pada sua
tu perubahan adalah semua syarat-syarat yang harus ada un
tuk timbulnya akibat).
b) Adequate veroorzaking, dimana menurut teori ini si pembu
at hanya bertanggung jawab untuk kerugian yang selayakn
ya dapat diharapkan sebagai akibat dari pada perbuatan mel
awan hukum.
Terdapat hubungan causal jika kerugian menurut aturan pengala
man secara layak merupakan akibat yang dapat diharapkan akan
timbul dari perbuatan melawan hukum.15

C. Penelitian Terdahulu dan Originalitas Penelitian

Penelitian sebelumnya yang pernah dilakukan terkait dengan penelitia
n ini antara lain:
1. Penelitian terdahulu yang berjudul “Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli
dan Sewa Menyewa Los Pasar oleh Pedagang di Pasar R Magelang

15
Fuady Munir, 2002, Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer, Bandung:Citra Adit
ya Bakti

15
 (Studi Kasus: Pasca Kebakaran Pasar R Magelang).”16
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor yang
melatarbelakangi para pedagang di pasar R Magelang membuat
perjanjian jual beli dan sewa menyewa los pasar pemerintah, mengetahui
sah atau tidaknya transaksi yang dilakukan oleh para pedagang tersebut,
serta memberikan masukan kepada pemerintah mengenai upaya-upaya
yang perlu dilakukan pemerintah untuk mengatasi kejadian tersebut.
Persamaan penelitian ini dan yang akan dilakukan peneliti adalah
keduanya membahas los pasar. Perbedaan kedua penelitian ini yaitu pada
penelitian ini objek akadnya membahas mengenai jual beli dan sewa
menyewa los pasar. Sedangkan penelitian yang akan dilakukan adalah
hanya berfokus kepada tanggung jawab hukum terhadap sewa menyewa
ruko.
Metode penelitian yang digunakan yaitu kualitatif yang
menggunakan jenis penelitian lapangan dan teknik pengumpulan data
yang digunakan wawancara, observasi dan dokumentasi.Hasil penelitian
menunjukkan bahwa faktor utama para pedagang melalukan perjanjian
tersebut.di sisi lain, sesungguhnya perjanjian yang mereka buat adalah
tidak sah secara hukum, sehingga berakibat batal demi hukum. Untuk
mengatasi hal ini, maka pemerintah harus bersikap lebih tegas terhadap
para pedagang.
2. Penelitian berjudul “Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Kios
antara Pedagang dengan Dinas Pasar di Kabupaten Sijunjung.”17
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana pelaksanaan
perjanjian sewa menyewa kios antara pedagang dengan dinas pasar yang
dikaji dalam undang-undamg serta menjelaskan tentang teori sewa
menyewa secara umum dan hasilnya dikaji menurut Undang-Undang
yang berlaku. Persamaan penelitian ini yang dilakukan peneliti adalah
keduanya mengkaji tentang sewa menyewa tempat di pasar.Perbedaan
antara kedua kedua penelitian ini adalah penelitian terdahulu berfokus
kepada perjanjian sewa menyewa kios dikaji dalam UU No 5 Tahun
1960, sedangkan penelitian saat ini berfokus pada tanggung jawab

16
Dyah Wara Ruhasih, “Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli dan Sewa Menyewa Los Pasar oleh Ped
agang di Pasar R Magelang (Studi Kasus: Pasca Kebakaran Pasar R Magelang”,(Skripsi Sarjana; F
akultas Ilmu Hukum: Yogyakarta, 2015
17
Heri Hardinata, “Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Kios antara Pedagang dengan
Dinas Pasar di Kabupaten Sijunjung”, (Skripsi Sarjana; Fakultas Hukum: Padang, 2016)

16
 hukum terhadap sewa menyewa ruko.
Metode penelitian yang digunakan yaitu metode yuridis empiris
maksudnya melihat aturan yang berlaku dan dikaitkan dengan kenyataan
yang ada di masyarakat, teknik pengumpulan data yang digunakan dalam
penulis ini yaitu wawancara dan studi dokumen. Hasil penelitian ini
menunjukkan bahwa hak sewa yang terdapat dalam pengguanaan kios
atau los bukan hak sewa yang terdapat dalam Undang-Undang No 5
tahun 1960 tentang pokok-pokok dasar agrarian tetapi hak sewa yang
terdapat dalam peraturan Bupati No 8 tahun 2015 tentang pedoman tata
kelola pedagang dan pengunjung pasar rakyat, pelaksanaan perjanjian
yang dilakukan oleh Dinas pasar, serta perjanjian di bawah tangan yang
dilakukan pedagang dengan pihak ketiga dalam hal menyewa tempat
yang ditempatinya.
3. Penelitian berjudul “Tinjauan Hukum Islam Terhadap Akad Sewa Lapak
Pedagang Kaki Lima di Malioboro”18 oleh Chairur Razikin.
Penelitian tersebut penulis menjelaskan tentang sewa menyewa
lahan pemerintah yang disewakan oleh pengelolah lahan kepada
masyarakat atas izin pemerintah daerah DIY. Persamaan dari kedua
penelitian ini adalah keduanya berfokus membahas tentang sewa
menyewa. Perbedaan antara keduanya yaitu penelitian terdahulu
membahas tentang sewa menyewa lahan pemerintah yang disewakan
oleh pengelolah lahan kepada masyarakat atas izin pemerintah daerah,
sedangkan penelitian saat ini membahas tentang sewa menyewa lahan
yang dibangun swasta kemudian pada penelitian terdahulu ditinjau dari
hukum islam sedangkan penelitian yang akan dilakukan yaitu analisis
berdasarkan hukum primer (KUHPerdata) dan hukum sekunder.
Metode penelitian yang digunakan yaitu kualitatif, teknik
pengumpulan data yaitu wawancara dan dokumentasi. Hasil penelitian
ini menunjukkan bahwa sewa menyewa lapak pedagang kaki lima di
Malioboro ditinjau dari Hukum Islam seperti akad, objek, kepemilikan
hingga wanprestasi yang terjadi diperbolehkan menurut Syariat Islam.
Sementara dalam penelitian ini adalah fokus kepada ”Tanggung Jawab
Hukum terhadap Sewa Menyewa Ruko (Studi Kasus di Wilayah Hukum Am

18
Chairur Razikin, “Tinjauan Hukum Islam Terhadap Praktek Sewa Menyewa Lapak Pedagang K
aki Lima di Malioboro Yogyakarta”(Skripsi Sarjana; Fakultas Syariah dan Hukum: Yogyakarta, 2
013)

17
 barawa, Kab. Semarang).” Penulis akan meneliti bagaimana tanggung jawab
sewa menyewa antara pemilik ruko dengan pihak penyewa. Penelitian ini bert
ujuan untuk mengetahui bagaimana tanggung jawab sewa menyewa yang berl
aku di ruko sepanjang Jln. Jend. Sudirman, Ambarawa, apakah para penyewa
ruko telah mengikuti aturan, syarat dan ketentuan-ketentuan yang disepakati s
ebelumnya antar kedua belah pihak, kemudian akan di analisis dalam hukum
primer (KUHPerdata) dan hukum sekunder.

D. Kerangka Pikir Penelitian yang Dilaksanakan

1. Proses Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Toko (Ruko) Antara
Pihak yang Menyewakan dengan Penyewa
Dalam melakukan perjanjian sewa menyewa rumah toko (ruko) a
ntara pihak yang menyewakan dengan penyewa maka ada beberapa pro
ses yang harus dilakukan yaitu sebagai berikut:
a. Sebelum Terjadinya Kesepakatan Para Pihak
Sebelum terjadi perjanjian sewa menyewa ruko maka penyewa dan
pihak pemilik ruko melakukan pembicaraan atau bernegosiasi men
genai hal-hal berikut:
1) Ketentuan dalam Waktu Sewa Menyewa Ruko
Penyewa yang akan menyewa ruko biasanya akan menyampai
kan tujuan menyewa ruko. Karena keterangan mengenai tujuan
menyewa ini menentukan isi perjanjian. Waktu sewa juga haru
s disampaikan guna mengetahui berapa lama penyewa akan me
nggunakan ruko. Ketentuan waktu dalam sewa menyewa ruko
ditentukan waktunya oleh pemilik ruko. Ketentuan waktu dala
m sewa menyewa ruko tersebut tidak ada ketentuannya, maksu
dnya apabila penyewa ingin menyewa ruko dalam waktu satu b
ulan, satu tahun, dua tahun, lima tahun itu tidak apa-apa karena
tidak ada batas waktu menyewakan bagi si pemilik ruko atau y
ang menyewakan. Ketentuan waktu dalam sewa menyewa ruko
itu disepakati bersama yaitu, antara pihak pemilik ruko dan pih
ak penyewa ruko jadi bila si penyewa inginnya satu tahun tidak
apa-apa sebatas si pemilik ruko itu menyetujui satu tahun. Disi
ni Bpk. Pitoyo Rohmadi ingin menyewa ruko kepada Bpk. Suy
atno dalam jangka waktu dua tahun. Jadi apabila nanti para pen

18
 yewa ruko itu akan memperpanjang waktu sewanya misalnya,
yang tadinya waktu sewanya dua tahun jadi tiga tahun. Di dala
m perpanjangan waktu sewa menyewa ruko tersebut dapat ditet
apkan kembali oleh para pihak pemilik dan pihak penyewa ruk
o
2) Harga Sewa Menyewa Rumah Toko (Ruko)
Besaran biaya untuk menyewa ruko akan disampaikan oleh pih
ak pemilik ruko lalu selanjtnya pihak penyewa akan menyataka
n setuju atau tidak dengan tarif atau biaya yang telah ditentuka
n. Harga sewa ruko yang hanya ditentukan oleh pemilik ruko s
aja di Jl. Kolonel Soetarto, Jebres, Kota Surakarta, Jawa Tenga
h. Jadi disini harga sewa ruko ditentukan oleh pemilik ruko. Di
dalam perjanjian antara Bpk. Pitoyo Rohmadi dengan Bpk. Su
yatno yang membahas harga sewa ruko itu mereka menyepakat
i untuk harga sewa ruko dengan dua tahunnya Rp 12.000.000,0
0 (dua belas juta rupiah), jadi untuk waktu sewa satu tahun ada
lah sebesar Rp 6.000.000,00 (enam juta rupiah).
3) Fasilitas Rumah Toko (Ruko)
Dari perjanjian yang dilakukan oleh para pihak yaitu pihak pe
milik ruko dan pihak penyewa membahas fasilitas yang diberik
an oleh pemilik ruko kepada penyewa ruko. Dengan fasilitas y
ang diberikan kepada pihak penyewa adalah satu kamar mandi
dalam dan ruangan depan ukuran 4m x 6m dengan lokasi berad
a di pinggir jalan raya, yang di lengkapi dengan listrik 900w, ai
r dari sumur bor.
4) Ketentuan dalam Pembayaran Uang Sewa Menyewa Rumah T
oko (Ruko)
Ketentuan pembayaran uang sewa ruko dilakukan pada tiap-tia
p bulan atau pada tiap-tiap tahun tergantung lamanya waktu un
tuk menyewa ruko tersebut kalau si penyewa dalam menyewa r
uko itu waktunya satu tahun atau lebih maka pembayarannya b
isa tiap tahun. Jadi tergantung ketentuan perjanjian yang merek
a sepakati bersama. Dalam perjanjian sewa menyewa ruko anta
ra Bpk. Pitoyo Rohmadi dengan Bpk. Suyatno disepakati pemb
ayaran uang sewa ruko yaitu pada tanggal 1 sampai 30 septem

19
 ber 2018, yaitu dibayar secara kontan sebesar Rp 12.000.000.0
0 (dua belas juta rupiah) untuk waktu sewa ruko selama dua ta
hun.
5) Berakhirnya Waktu Sewa Menyewa Ruko
Dalam perjanjian tersebut ketentuan waktu sewa menyewa sec
ara tegas ditentukan dalam pembuatan perjanjian sewa menye
wa ruko yakni berakhirnya waktu sewa menyewa ruko antara
Bpk. Pitoyo Rohmadi dengan Bpk. Suyatno yaitu sekira bulan
September 2020.
Dalam hal melakukan pembicaraan ini biasanya penyewa akan
menghubungi atau menelpon pihak pemilik ruko atau ada juga
yang datang langsung ke rumah kediaman pemilik ruko dan m
elihat lokasi ruko.
Agar keberadaan suatu perjanjian sewa menyewa di akui sec
ara yuridis maka haruslah perjanjian itu sesuai dengan syarat-syar
at sahnya suatu perjanjian yang diatur dalam pasal 1320 Kitab Un
dang-Undang Hukum Perdata yang terdiri dari 4 syarat, yaitu:
1) Kesepakatan Para Pihak
Kesepakatan para pihak merupakan pangkal dari diadakannya
perjanjian atau persetujuan sewa menyewa. Perjanjian antara p
emilik ruko dengan penyewa didasarkan pada kesepakatan atau
persetujuan yang lahir karena kehendak para pihak baik menge
nai objek perjanjian dan ketentuan-ketentuan lainnya.
2) Kecakapan Untuk Membuat Suatu Perjanjian
Kecakapan para pihak yang membuat perjanjian yang berarti m
asing-masing pihak harus sudah dapat dinyatakan cakap huku
m, minimal 18 tahun dan sehat jasmani rohani. Karena apabila
salah satu pihak dinyatakan tidak cakap hukum maka dapat di
mintakan pembatalan perjanjian.
3) Suatu Hal Tertentu
Dalam suatu perjanjian harus ada hal-hal yang diperjanjikan ya
ng biasanya disebut sebagai objek perjanjian. Objek dapat beru
pa sewa menyewa ruko dengan perjanjian sewa menyewa yang
jelas guna menetapkan hak dan kewajiban para pihak dalam pe

20
 rjanjian sewa menyewa. Apabila tidak dipenuhi maka peranjia
n dapat batal demi hukum.
4) Suatu Sebab Yang Halal
Suatu perjanjian sewa menyewa haruslah mengenai hal-hal yan
g baik atau halal apabila dilaksanakan tidak bertentangan deng
an Undang-Undang, kepentingan umum, dan kesusilaan.
b. Pada saat Terjadi Kesepakatan Antara Pemilik Rumah Toko (Ruk
o) dengan Penyewa
Dalam proses melakukan kesepakatan maka pihak pemilik
ruko akan membuat surat perjanjian sewa menyewa ruko yang me
muat didalam perjanjian tersebut berisi data calon penyewa dan pe
milik ruko seperti nama, alamat, dan no. KTP kedua belah pihak y
akni pemilik ruko dan penyewa kemudian ada alamat lengkap ruk
o, fasilitas yang disediakan, harga dan waktu sewa yang telah dise
pakati, dan beberapa perjanjian mengenai peraturan pemakaian da
lam menyewa ruko.
Setelah surat perjanjian dibuat sebagai tanda sepakat para
pihak, maka pihak pemilik ruko dan penyewa harus
menandatangai surat perjanjian sewa ruko. Sebagai bukti
kesepakatan pihak pemilik ruko dan pihak penyewa ruko. Surat
perjanian sewa ruko terdiri dari 2 (dua) rangkap. Surat
peremintaan sewa ruko ini nantinya akan diberikan 1 (satu)
lembar untuk penyewa ruko dan 1 (satu) lembar untuk disimpan
oleh pemilik ruko.
Akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat termasuk akta
perjanjian baku, karena semua kesepakatan-kesepaktan mengenai
biaya, peraturan-peraturan, hak dan kewajiban, dan surat
perjanjian ditentukan oleh pemilik ruko.
c. Setelah Terjadi Kesepakatan oleh Para Pihak
Pihak pemilik ruko dan penyewa yang telah melakukan
kesepakatan dengan cara menandatangani perjanjian sewa ruko
pada waktu itulah tercipta suatu perjanjian yang sah maka
kemudian akan timbul sebuah hubungan hukum yang melahirkan
hak dan kewajiban bagi pihak pemilik ruko dan penyewa secara
timbal balik. Pihak pemilik ruko nantinya berkewajiban

21
 menyerahkan ruko kepada penyewa dan berhak untuk
mendapatkan bayaran untuk sewanya. Sedangkan penyewa berhak
untuk menerima ruko dengan rasa aman dan nyaman dan
berkewajiban untuk membayar uang sewa ruko tersebut.

2. Peraturan yang Berlaku Serta Hak dan Kewajiban dalam Sewa Men
yewa Rumah Toko (Ruko)
Perjanjian sewa menyewa diatur dalam ketentuan pasal 1548
KUHPerdata yang menyebutkan:
“Sewa menyewa ialah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu
mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainya
kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dengan
pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu
disanggupi pembayarannya.”
Perjanjian sewa menyewa bertujuan untuk memberikan hak
pemakaian saja kepada pihak penyewa. Sedangkan benda yang
disewakan tersebut bisa merupakan benda yang berstatus hak milik, hak
guna usaha, hak menggunakan hasil, hak pakai, hak sewa (sewa kedua),
dan hak guna bangunan. Pada perjanjian sewa menyewa yang
dipentingkan adalah hak perorangan (personenrecht) dan bukan hak
kebendaan (zakelijkrecht).19 Syarat sah perjanjian diatur dalam buku
ketiga KUHPerdata Pasal 1338 menyebutkan bahwa:
“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-
undang bagi mereka yang membuatnya.”
Adapun hak-hak dari pemilik ruko selaku pemilik rumah toko
adalah:
a. Pemilik toko berhak mendapatkan bayaran atas sewa dari rumah toko
yang di sewakan kepada penyewa sesuai kesepakatan
b. Hak untuk mendapatkan konpensasi atau ganti rugi apabila fasilitas y
ang ada dalam ruko tersebut mengalami kerusakan dari pihak penye
wa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak
sebagaimana mestinya
c. Hak untuk melakukan penagihan uang sewa apabila penyewa mengal
ami keterlambatan dalam pembayaran sewa sesuai jangka waktu perj
anjian yang telah di sepakati.
19
Marhainis Abdul Hay, 1984, Hukum Perdata material, Jakarta: Pradnya Paramita, Hal. 91

22
 Adapun kewajiban dari pihak yang menyewakan ruko adalah :
a. Bahwa ia berkewajiban untuk menyerahkan ruko yang disewakan ter
sebut pada penyewa ruko.
b. Memelihara ruko yang disewakan sedemikian rupa, sehingga dapat d
ipakai untuk keperluan yang dimaksudkan.
c. Memberikan kepada si penyewa kenikmatan tentram dari yang disew
akan selama berlangsungnya persewaan.
d. Pemilik ruko juga berkewajiban untuk melakukan perbaikan-perbaik
an pada ruko yang disewakan itu, seperti mengecat dinding ruko, me
mperbaiki kunci-kunci jendela, dll.
Selanjutnya yang menjadi hak penyewa adalah:
a. Menggunakan ruko
b. Mendapatkan kenikmatan dan ketentraman dari ruko
Dan yang menjadi kewajiban Penyewa adalah:
a. Membayar biaya sewa ruko tepat waktu sesuai perjanjian yang disep
akati
b. Membayar ganti rugi apabila ada fasilitas yang rusak akibat kelalaian
penyewa
c. Membayar uang sampah, dan biaya listrik.
3. Tanggung Jawab Hukum Apabila Salah Satu Pihak Melakukan
Kesalahan
Tanggung jawab hukum terjadi apabila salah satu pihak baik
penyewa maupun pemilik ruko melakukan kesalahan, dan kesalahan
didasarkan pada perbuatan Wanprestasi dan Perbuatan Melawan Hukum.
Wanprestasi merupakan penggantian ganti rugi, biaya dan bunga
karena tidak terpenuhinya suatu perikatan, kemudian baru mulai
diwajibkan apabila pihak yang mempunyai hutang setelah dinyatakan
lalai di dalam memenuhi perikatannya, tetap melakukannya atau jika
sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan dan
dibuat dalam tenggang waktu yang dilampaukannya. Sesuai dengan
pasal 1238 dan pasal 1243 KUHPerdata seseorang yang melakukan
perbuatan wanprestasi yang karena perbuatannya merugikan kepada
orang lain, mewajibkan orang tersebut mengganti kerugian.

23
 Sedangkan Perbuatan Melawan Hukum merupakan perbuatan
yang melawan hukum yang dilakukan seseorang yang karena salahnya
telah menimbulkan kerugian bagi orang lain.
Sesuai Pasal 1365 dan pasal 1366 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata merupakan tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa
kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya
menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.

BAB III
METODE PENELITIAN

24
A. Pendekatan Penelitian
Dalam suatu penelitian, metode merupakan salah satu faktor untuk per
masalahan yang akan dibahas, dimana metode penelitian merupakan cara uta
ma yang bertujuan untuk mencapai tingkat ketelitian jumlah dan jenis yang a
kan dicapai. Sebagai suatu karya ilmiah, penelitian ini mempunyai tujuan me
ngungkapkan kebenaran secara sistematis metodologis, dan konsisten dalam
penelitian hukum suatu kegiatan ilmiah yang didasarkan pada sistematika dan
pemikiran tertentu dengan jalan menganalisisnya.20 Adapun metode yang dig
unakan dalam penelitian ini adalah pendekatan normatif, karena penelitian ini
yang akan diteliti adalah kaidah-kaidah hukum, asas-asas hukum dalam tangg
ung jawab hukum terhadap pelaksanaan perjanjian sewa menyewa ruko di
Ambarawa, Kab. Semarang.21

B. Jenis Penelitian
Jenis penelitian yang digunakan untuk memperoleh data adalah penelit
ian deskriptif, yaitu penelitian yang dimaksudkan untuk memberikan gambar
an tentang kejadian subyek dan/atau obyek penelitian sebagaimana adanya.22
Karena untuk menggambarkan secara sistematis dan meyeluruh tentang tangg
ung jawab hukum terhadap perjanjian sewa menyewa ruko di Ambarawa, Ka
b. Semarang.

C. Lokasi/ Tempat Penelitian

Sesuai dengan judul skripsi, maka penulis mengambil lokasi penelitian
di Jln. Jend. Sudirman, Kec. Ambarawa, Kab. Semarang, Jawa Tengah.

20
Khudzaifah Dimyati dan Kelik Wardiono, 2004, Metode Penelitian Hukum, Surakarta: Universit
as Muhammadiyah Surakarta, hal. 3
21
Hilman Hadikusuma, 1995, Metode Pembuatan Kertas Atau Skripsi Ilmu Hukum, Bandung: Pen
erbit Mandar Maju, hal. 60
22
Soerjono Soekanto, 1986, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI Press, hal. 12

25
D. Objek Penelitian
Objek penelitian merupakan sesuatu yang mejadi perhatian dalam sebu
ah penelitian karena objek penelitian merupakan sasaran yang hendak dicapai
untuk mendapatkan jawaban maupun solusi dari permasalahan yang terjadi.
Objek penelitian dalam sewa menyewa adalah barang dan harga, yang
mana barang yang menjadi obyek tersebut tidak bertentangan dengan undang-
undang, ketertiban umum, dan kesusilaan. Dimana dalam proposal ini, objek
yang dibahas adalah rumah toko yang disewakan di sepanjang Jln. Jend.
Sudirman, Ambarawa.

E. Jenis Data dan Sumber Data

Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah :
1. Penelitian Kepustakaan
Untuk mencari data sekunder. Dengan menggunakan bahan hukum penel
itian antara lain :
a. Bahan Hukum primer
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
b. Bahan Hukum Sekunder
Bahan hukum sekunder bersifat mengikat. Dalam penelitian ini baha
n hukum sekunder berupa berbagai buku-buku, jurnal dan dokumen
yang berhubungan dengan tanggung jawab hukum.
2. Penelitian Lapangan
Penulis melakukan penelitian lapangan yang berlokasi di Jln. Jend.
Sudirman, Ambarawa, Kab. Semarang, Jawa Tengah. Dalam penelitian i
ni yang dijadikan subyek adalah informasi dari pihak yang menyewakan
dan pihak penyewa ruko di Jln. Jend. Sudirman, Ambarawa, Kab. Semar
ang, Jawa Tengah.

F. Teknik Pengambilan Data

Dalam penelitian ini penulis menggunakan teknik pengambilan data antara lai
n:
1. Penelitian Kepustakaan
Penelitian kepustakaan yaitu suatu metode pengumpulan data dengan ca
ra mempelajari buku kepustakaan untuk memperoleh data sekunder yan
g dilakukan dengan cara mengiventarisasi dan mempelajari serta mengu

26
 tip dari buku-buku dan peraturan perundang-undangan yang berkaitan d
engan penelitian ini atau berbagai bahan hukum yang sesuai dengan kaji
an hukum tersebut.
2. Penelitian Lapangan
Penelitian lapangan yaitu data yang diperoleh dari hasil penelitian pada
objek penelitian dengan cara :
a. Observasi
Observasi adalah suatu teknik pengumpulan data yang dilakukan ol
eh penulis dengan mengadakan pengamatan secara langsung terhad
ap obyek yang berkaitan dengan masalah yang diteliti dengan tujua
n untuk mendapatkan data yang menyeluruh dari perilaku manusia
atau sekelompok manusia sebagaimana terjadi dalam kenyataannya
dan mendapatkan deskripsi yang retalif lengkap mengenai kehidup
an social dan salah satu aspek.
b. Wawancara
Wawancara adalah cara untuk memperoleh informasi dengan berta
nya langsung pada yang di wawancarai. 23 Wawancara ini bertujuan
untuk memperoleh data atau keterangan-keterangan terhadap oran
g-orang yang dianggap mengetahui dan di anggap memungkinkan
diperoleh data yang berguna serta dapat dipertanggung jawabkan k
ebenarannya.

G. Teknik Analisis Data

Teknik analisis yang digunakan penulis adalah dengan metode kualitatif. Met
ode ini mendasarkan pada peraturan-peraturan, literature buku-buku kepustak
aan yang berhubungan dengan penelitian ini, dan dipadukan dengan pendapat
responden di lapangan dianalisa secara kualitatif dicari pemecahanya kemudi
an dapat ditarik kesimpulan.24

23
M. Syamsudin, 2007, Operasionalisasi Penelitian Hukum. Jakarta: Raja Gafindo Persada, hal. 6
7.
24
HB. Sutopo, 2002, Metode Penelitian Kualitatif. Surakarta: UNS Press.

27
 DAFTAR PUSTAKA

AchmadAli. (2002). Menguak Tabir Hukum (Suatu Kajian Filosofis Dan. Jakarta:
Penerbit Toko Gunung Agung.
AdamMuhammad. (1985). lmu Pengetahuan Noktaria. Bandung: Sinar Baru.
AnwarSyamsul. (2010). Hukum Perjanjian Syariah. Jakarta: Rajagrafindo Persda.
Bahan Hukum Primer.
BahasaPusat. (2008). Kamus Besar Bahasa Indonesia Edisi Keempat. Jakarta: PT.
Gramedia Pustaka Utama.
DarusMariam. (2005). KUH Perdata Buku III Hukum Perikiitan Dengan. Bandun
g: Alumni.
DjuwainiDimyauddin. (2010). Pengantar Fiqh Muamalah. Yogyakarta: Pustaka K
encana.
FLamak. (2022 Juli 1). Pelindungan Hukum Sewa Menyewa Properti. https://ww
w.rumah123.com/panduan-properti/menyewakan-properti-1594-pelindung
an-hukum-sewa-menyewa-properti-id.html#0Kp6Egpc8sIwCzkT.99
FuadyMunir. (2002). Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer. Ban
dung: Citra Aditya Bakti.
HadikusumaHilman. (1995). Metode Pembuatan Kertas Atau Skripsi Ilmu Hukum.
Bandung: Penerbit Mandar Maju.
HarahapYahyaM. (1986). Segi-Segi Hukum Perjanjian. Bandung: PT. Alumni.
HarahapYahyaM. (1986). Segi-Segi Hukum Perjanjian. Bandung: Alumni.
HarahapYahyaM. (2011). Hukum Acara Perdata. Jakarta: Sinar Grafika.
HayAbdulMarhainis. (1984). Hukum Perdata material. Jakarta: Pradnya Paramita.
HayAbdulMarhainis. (1984). Hukum Perdata Material. Jakarta: Pradnya Paramita.
HBSutopo. (2002). Metode Penelitian Kualitatif. Surakarta: UNS Press.
HernokoAgusYuda. (2010). Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas dalam Kontr
ak Komersil. Jakarta: Kencana.
JeheniLibertus. (2007). Hukum Perdata. Jakarta: Visimedia.
KadirAbdulM. (1980). Hukum Perjanjian. Bandung: Alumni.
KelikWardiono, & KhudzaifahDimyati. (2004). Metode Penelitian Hukum. Surak
arta: Universitas Muhammadiyah Surakarta.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
KoharAhmad. (1984). Noktariat Berkomunikasi. Bandung: Alumni.
KUHPerdata (Kitab Undang-undang Hukum Perdata).
KuncoroWahyu. (2012 Juni 10). NM. Advokatku : Wanprestasi dan Perbuatan Me
lawan Hukum….Apa Bedanya? http://advokatku.blogspot.com/2009/01/W
anprestasi dan-perbuatan-melawanhukum.html

28
MarzukiMahmudPeter. (2008). Peneltian Hukum. Jakarta: Kencana PrenadaMedi
a Group.
MarzukiMahmudPeter. (2008). Pengantar Ilmu Hukum. Jakarta: Kencana.
MeleongLexy. (2002). Metodologi Penilitian Kualitatif. Bandung: Remaja Rosdak
arya.
MelialaSamsudinQirom. (1985). Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkem
bangannya. Yogyakarta: Liberty.
MertokusumoSudikno. (2006). Hukum Acara Perdata Indonesia. Yogyakarta: Lib
erty.
MertokusumoSudikno. (2014). Perbuatan Melawan Hukum Oleh Pemerintah. Yog
yakarta: Cahaya Atma Pustaka.
NDFajarMukti, & AchmadYulianto. (2010). Dualisme Penelitian Hukum Normati
f dan Hukum Empiris. Yogyakarta: Pustaka Pelajar.
Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan
dan.
ProjodikoroWiryono. (1991). Hukum Perdata Tentang Persetujuan Persetujuan Te
rtentu. Bandung: Sumur Bandung.
ProjodikoroWiryono. (1991). Hukum Perdata Tentang PersetujuanPersetujuan Ter
tentu. Bandung: Sumur Bandung.
Publisher, Rhedbook, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Purwodarminto. (1976). Kamus Umum Bahasa Indonesia. Jakarta: Balai Pustaka.
Raubaba. (2022 Juli 1). H.S Kebijakan Publik Pada Penyeragaman Fasade Ruko T
erhadap Pembentukan Citra Kota Wamena Sebagai Kawasan Perdagangan
dan Jasa. http://eprints.undip.ac.id/59221/1/Kebijakan_Publik_Pada_Peny
eragaman_Fasad
RSubekti, & TjitrosudibioR. (2005). KUHPerdata. Jakarta: Pradnya Paramita.
Salim. (2002). Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW). Jakarta: Sinar.
Salim. (2003). Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat Di Indonesia. Jakarta:
Sinar Grafika.
Salim. (2008). Hukum Kontrak, Teori & Tekriik Penyusunan Kontrak. Jakarta: Si
nar Grafika.
SetiawanRaden. (1999). Pokok-Pokok Hukum Perjanjian. Jakarta: Putra Abadin.
SoedaryoSoimin. (2015). KUH Perdata Buku III. Jakarta Selatan: Visi Media Pust
aka.
SoekantoSoerjono. (1986). Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta: UI Press.
SubektiRaden. (1985). Aneka Perjanjian. Bandung: Alumni.
SubektiRaden. (1985). Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa.
SubektiRaden. (1995). Aneka Perjanjian. Bandung: Citra Aditya Bakti.
Sudarsono. (2007). Kamus Hukum. Jakarta: Rincka Cipta.

29
Sudaryatmo, & CahyonoEJaka. (2009). Panduan Bantuan Hukum Indonesia. Yog
yakarta: Yayasan Obor Indonesia.
SyahraniRiduan. (1999). Rangkuman Intisari Ilmu Hukum. Bandung: Penerbit Cit
ra Aditya Bakti.
SyamsudinM. (2007). Operasionalisasi Penelitian Hukum. Jakarta: Raja Gafindo
Persada.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permuki
man.
UtsmanSabian. (2014). Metodologi Penelitian Hukum Progresif. Yogyakarta: Pust
aka Pelajar.
WirjonoProdjodikoro. (1973). Asas-Asas Hukum Perjanjian. Jakarta: Sumur Band
ung.

30
LAMPIRAN
Lampiran 1

Instrumen Penelitian

Instrumen dalam penelitian kualitatif adalah peneliti itu sendiri, tetapi setel
ah fokus penelitian menjadi jelas, kemungkinan instrumen penelitian tersebut dike
mbangkan secara sederhana yang diharapkan dapat melengkapi data dan memban
dingkan data yang telah ditemukan melalui observasi dan wawancara. Adapun inst
rumen-instrumen dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Key instrumen: peneliti sendirilah yang berperan sebagai alat utama dalam pe
nelitian
2. Instrumen lainnya
a. Pedoman wawancara
b. Alat perekam wawancara
c. Alat pengambilan gambar (kamera foto dan video)

31
Lampiran 2

Jadwal Kegiatan Penelitian

Kegiatan penelitian ini direncanakan berlangsung selama empat bulan deng

an alokasi waktu seperti tercantum dalam tabel dibawah ini:

Tahap dan Kegiatan Penel Waktu (Bulan)

No.
itian April Mei Juni Juli
Persiapan penyusunan propos
1. x
al penelitian
Pengumpulan data primer dan
2. x
sekunder
Pengolahan data hasil analisis
3. x
data
Penyerahan laporan hasil pene
4. x
litian

32
Lampiran 3

Biodata Peneliti

A. Data Pribadi
1. Nama : Lila Ayu Anantya
2. Tempat & Tanggal Lahir : Kab. Semarang, 29 Maret 1998
3. Jenis Kelamin : Perempuan
4. Alamat : Perumahan Green Ambarawa Residence
Blok i-08,
Kel. Pojoksari, Kec. Ambarawa, Kab.
Semarang
5. No. HP : 085712288205
6. E-mail : lila.ayu13@gmail.com

B. Riwayat Pendidikan Formal

1. SD Negeri 01 Semowo 2004-2010
2. SMP Negeri 09 Salatiga 2010-2013
3. SMA Negeri 03 Salatiga 2013-2016

33