PERANGKAT ANALISIS KMK-KP

NOMOR : 189/BPD-BPP/XII/2022

TANGGAL : 05 Desember 2022

NAMA DEBITUR : PT. GRAHA ANEKA SEMESTA

JENIS KREDIT : KMK KONSTRUKSI PERUMAHAN (KMK KP)

WILAYAH : KANTOR CABANG BALIKPAPAN

A. Informasi Pemohon

1. Surat Permohonan PT Graha Aneka Semesta dengan nomor 005/GAS/KMK/X/22

Tanggal 06 Oktober 2022 dengan perihal Pengajuan Kredit Modal Kerja yang telah
di registrasi oleh PT BPD Kaltim Kaltara KC Balikpapan dengan nomor agenda
722/E-1/BPD-BPPX/2022 Tanggal 07 Oktober 2022;

2. PT. Graha Aneka Semesta didirikan pada tanggal 26 Februari 2021 berdasarkan
akte Pendirian No. 46 yang dibuat dihadapan Notaris Dian Febriana Sari, SH,
M.Kn dan telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman RI No.
AHU-0014765.AH.01.01.Tahun 2021 Tanggal 02 Maret 2021;

3. Sesuai Anggaran Dasar Perusahaan, salah satu bidang usaha PT. Graha Aneka
Semesta adalah mengusahakan pembangunan perumahan;

4. Alamat Perusahaan di Jl. Al Makmur No. 89 RT. 32 Kelurahan Damai Kecamatan

Balikpapan Kota dengan nomor kontak +62-812-5028-7103;

5. Legalitas Perusahaan berupa Anggaran dasar Perusahaan (Akte Pendirian

Perusahaan berikut Akte-akte Perubahan), Pengesahan Perseroan Terbatas dan
izin lainnya;

6. Permodalan dan Pengurus Perusahaan

a) Permodalan Perusahaan

1) Modal Dasar : 500 Saham = Rp.200.000.000,-

2) Modal Ditempatkan : 500 Saham = Rp. 50.000.000,-

b) Susunan Pemegang Saham

1) Tn. I Gede Eka Arinatha : 300 Saham = Rp. 30.000.000,- 60.00%

2) Tn. Andry Irawan : 200 Saham = Rp. 20.000.000,- 40.00%

Jumlah : 500 Saham = Rp. 50.000.000,- 100.00%

c) Susunan Pengurus

1) DirekturUtama : Andry Irawan

2) Komisaris : I Gede Eka Arinatha

7. Kapasitas Manajemen

1
 Dari hasil interview, bahwa Direktur Utama yaitu Bapak Andry Irawan lebih
berperan aktif sebagai negosiator, sedangkan untuk administrasi dalam
kelengkapan persyaratan perizinan dan dokumen lainnya, di bantu oleh Bapak I
Gede Eka Arinatha. Pengurus Perseroan dinilai memiliki karakter yang baik
dimana keterangan baik dari sisi riwayat kepada perbankan maupun dari sisi
pengetahuan dan plan perencanaan lapangan sesuai dengan hasil tinjau
lapangan serta data Sistem Informasi Debitur (SLIK OJK). Perseroan dapat
dikategorikan memiliki bonafiditas yang baik, dimana para pengurus memiliki
pengalaman pekerjaan dalam membangun beberapa lokasi konstruksi
perumahan.

8. PT. Graha Aneka Semesta, dapat dikatakan baru di bidang konstruksi

perumahan. Tetapi para pengurus PT Graha Aneka Semesta, memiliki beberapa
pengalaman dalam membangun perumahan, misalnya Perumahan Bukit Indah
Permata, Perumahan Indrakila Residence, Griya Khatulistiwa dan Perumahan
Graha Indah. Pengalaman tersebut di dapat sebagai pengembang perumahan dan
sebagai debitur KMK - KP Bank maupun mitra dalam penyaluran KPR-Bank bagi
para konsumen perumahan yang dibangun para pengurus. Dokumen pendukung
yaitu:

a) Sesuai Akta Risalah RUPS PT Brilian Sukses Sejati Nomor 41 Tanggal 21 Juli
2016 dan Izin Prinsip Nomor 593.05/227/BPMP2T Tanggal 30 Agustus 2016,
di mana Andry Irawan selaku Direktur Utama dari PT Brilian Sukses Sejati,
telah membangun Perumahan Griya Khatulistiwa (saat ini telah berganti
nama menjadi Perumahan Atlantic Village) sebanyak kurang lebih 500 unit
rumah, yang terletak di Jalan Batu Ratna KM 12 Karang Joang;

b) Akta Jual Beli Nomor 48/2018 Tanggal 5 September 2018 antara Andry
Irawan dan Burhanuddin dengan lokasi Komplek Bukit Aradiar Blok D Nomor
09, Manggar Balikpapan;

c) Akta Jual Beli Nomor 89/2018 Tanggal 8 November 2018 antara Andry
Irawan dan Burhanuddin dengan lokasi Komplek Bukit Aradiar Blok D Nomor
10;

d) Surat Perjanjian Kerja Nomor 01/SPK/SNR/I/2018 Tanggal 01 Mei 2018

antara Andry Irawan dan Syahifudin Noor untuk melaksanakan pekerjaan
konstruksi sebanyak 15 unit rumah tipe 40 dengan lokasi di Perumahan
Aradiar Kota Balikpapan;

2
e) Surat Perjanjian Kerja Nomor 01/SPK/DGA/I/2017 Tanggal 01 Maret 2017
antara Andry Irawan dan Elisa Rivano Didy Hadisiwoyo untuk melaksanakan
pekerjaan konstruksi sebanyak 20 unit rumah tipe 40 dengan lokasi di
Perumahan De Green Azarya Kota Balikpapan Jalan Mulawarman;

3
4
f) Surat Perjanjian Kerja Nomor 12/SPK/PIR/I/2017 Tanggal 04 Januari 2017
antara I Gede Eka Arinatha dan Ayu Damayanti untuk melaksanakan
pekerjaan konstruksi sebanyak 10 unit rumah tipe 55 dengan lokasi di
Perumahan Permata Indrakila Balikpapan;

g) Surat Perjanjian Kerja Nomor 17/SPK/PJR/III/2018 Tanggal 01 Maret 2018

antara I Gede Eka Arinatha dan Edi Chunarto untuk melaksanakan
pekerjaan konstruksi sebanyak 20 unit rumah tipe 45 dengan lokasi di
Perumahan Jamrud Residence Kota Balikpapan;

5
Beberapa perumahan yang telah dibangun oleh para pengurus PT Graha Aneka
Semesta adalah:

No Project Jumlah Unit Nilai Total (Rp)

Andry Irawan

6
 1 Pembangunan & Penjualan Perumahan Bukit 4 600.000.000
Indah Permata

2 Pembangunan & Penjualan Perumahan 6 930.000.000

Indrakila Residence

3 Pembangunan & Penjualan Perumahan Graha 4 540.000.000

Indah

4 Pembangunan Perumahan Azarya 15 2.025.000.000

5 Pembangunan & Penjualan Perumahan 1 800.000.000

Balikpapan Baru

6 Pembangunan & Penjualan Perumahan Bima 15 2.700.000.000

Sakti

7 Workshop Adaro 1 1.600.000.000

8 Batching Plant Kariangau 1 1.700.000.000

9 Griya Khatulistiwa 550

I Gede Eka Arinatha

1 Pembangunan & Penjualan Perumahan Bukit 4 600.000.000

Indah Permata

2 Pembangunan & Penjualan Perumahan 6 930.000.000

Indrakila Residence

3 Pembangunan & Penjualan Perumahan Graha 4 540.000.000

Indah

4 Pembangunan Perumahan Azarya 15 2.025.000.000

5 Pembangunan & Penjualan Perumahan 1 800.000.000

Balikpapan Baru

6 Pembangunan & Penjualan Perumahan Bima 15 2.700.000.000

Sakti

7 Workshop Adaro 1 1.600.000.000

8 Batching Plant Kariangau 1 1.700.000.000

9. Kewenangan Pengikatan

Menandatangani perjanjian kredit/hutang-piutang, dapat diwakilkan oleh Direksi

dengan persetujuan Komisaris (Pasal 12 ayat (1.a) Anggaran Dasar Perusahaan).

10. Struktur Organisasi

7
11. Identitas dan Perijinan Usaha:

Tanggal Tanggal Jatuh

Jenis Nomor Dokumen
Dokumen Tempo

Andry Irawan

6471-0205-0580-0010 19 Maret 2019 Seumur Hidup

(Direktur Utama)
KTP
I Gede Eka Arinatha
22 Januari
6471-0422-0191-0002 Seumur Hidup
2021
(Komisaris)

68.796.189.6-526.000 19 Mei 2003 -

NPWP
45.670.766.0-721.000 05 Juni 2012 -

NIB 1268000320346 04 Maret 2021 -

SIUP (NIB) 1268000320346 22 Maret 2021 -

NPWP
41.656.132.2-729.000 2 Maret 2021 -
(Perusahaan)

Izin Prinsip
30 Agustus 1 tahun sejak di
(sebagai catatan 502.05/227/BPMP2T
2016 terbitkan
pengurus atas
pengalaman

8
 pekerjaan
sebelumnya)

12. Daftar Hitam Nasional

9
 Pada hasil pencarian an PT Graha Aneka Semesta di atas, tidak di temukan data
pada Daftar Hitam Nasional. Hal ini menandakan bahwa perusahaan an PT Graha
Aneka Semesta taat dan patuh terhadap aturan yang berlaku.

13. Terdapat kontrak Berlangganan dan Pemanfaatan Air Bersih Perumahan Nomor
04/WTP/GAS/IX/22 Tanggal 05 Januari 2022 antara Yanto (Direktur PT Karya
Pama) dan Andry Irawan (Direktur Utama PT Graha Aneka Semesta)

B. Informasi Bank dan Kredit

1. Fasilitas Kredit Properti bank yang dinikmati oleh PT. Graha Aneka Semesta
adalah sebagai berikut:

No Properti Plafond Kredit (Rp) Outstanding (Rp) Keterangan

1 N I H I L

Jumlah

2. Fasilitas Kredit Properti yang dinikmati oleh Andry Irawan - Direktur Utama
sesuai Nomor Laporan 26088/IDEB/0101124/2022 Tanggal 26 September 2022
adalah sebagai berikut:

No Properti Plafond Kredit (Rp) Outstanding (Rp) Keterangan

1 N I H I L

Jumlah

10
3. Fasilitas Kredit Properti bank yang dinikmati oleh I Gede Eka Arinatha - Komisaris
sesuai Nomor Laporan 26087/IDEB/0101124/2022 Tanggal 26 September 2022
adalah sebagai berikut:

No Properti Plafond Kredit (Rp) Outstanding (Rp) Keterangan

1 N I H I L

Jumlah

4. Fasilitas kredit bank yang dinikmati oleh PT. Graha Aneka Semesta tanggal
laporan 10 Oktober 2022 adalah sebagai berikut:

Nomor P.K
Tujuan
Jangka Baki Debet
No Tanggal Akad Plafon (Rp) Kol Penggunaa Keterangan
Waktu (Rp)
n
Nama Bank

NIHIL

Total Fasilitas

5. Fasilitas kredit bank yang dinikmati oleh Andry Irawan - Direktur Utama sesuai
Nomor Laporan 27746/IDEB/0101124/2022 Tanggal 10 Oktober 2022 adalah
sebagai berikut:

Nomor P.K
Jangka Baki Debet Tujuan
No Tanggal Akad Plafon (Rp) Kol Keterangan
Waktu (Rp) Penggunaan
Nama Bank

4501010054877 Fasilitas Kredit

AKTIF -
08 Februari 2019 Penambahan
Fasilitas Kredit,
08-02-2019
Pengurangan
1 sd 300.000.000 287.535.472 1 Konsumsi
Tunggakan Bunga
Bank Tabungan 07-05-2037
Kredit dan
Negara (Persero) Tbk,
Perpanjangan
PT
Jangka Waktu
Kredit

05183019006525
23-11-2019
Fasilitas Kredit
2 sd 3.846.520 0 1 Konsumsi
23 November 2019 AKTIF
23-11-2020
Finansia Multi

11
 Finance, PT

JUMLAH 303.846.520 287.535.472

0722-AFI-394818380
177899524
30-07-2022
Fasilitas Kredit
3 30 Juli 2022 sd 417.852 353.118 1 Konsumsi
AKTIF
30-01-2023
Bank Neo Commerce
Tbk, PT

0822-AFI-400452187
367194627
15-08-2022
Fasilitas Kredit
4 15 Agustus 2022 sd 65.000 65.000 1 Konsumsi
AKTIF
15-09-2022
Bank Neo Commerce
Tbk, PT

0822-AFI-399552538
309607427
10-08-2022
Fasilitas Kredit
5 10 Agustus 2022 sd 61.300 61.300 1 Konsumsi
AKTIF
10-09-2022
Bank Neo Commerce
Tbk, PT

0822-AFI-399113337
374027778
10-08-2022
Fasilitas Kredit
6 10 Agustus 2022 sd 93.500 93.500 1 Konsumsi
AKTIF
10-09-2022
Bank Neo Commerce
Tbk, PT

02IDR020220021332
178
27-08-2022
Fasilitas Kredit
7 27 Agustus 2022 sd 600.000 600.000 1 Konsumsi
AKTIF
26-09-2022
Bank Neo Commerce
Tbk, PT

0822-AFI-400493674
694502404
15-08-2022
Fasilitas Kredit
8 15 Agustus 2022 sd 71.000 71.000 1 Konsumsi
AKTIF
15-09-2022
Bank Neo Commerce
Tbk, PT

JUMLAH 1,308,652 1.243.918

0999960000276767
16-06-2022
6 Juni 2022 Fasilitas Kredit
9 sd 6.940.000 7.350.000 1 Konsumsi
AKTIF
16-06-2023
Bank QNB Indonesia
Tbk, PT

JUMLAH 6.940.000 7.350.000

BLP-5721872
22-08-2022
22 Agustus 2022 Fasilitas Kredit
10 sd 102.500 102.500 1 Konsumsi
AKTIF
21-09-2022
Finaccel Finance
Indonesia, PT

11 BLP-574233, 90.000 90.000 1 Konsumsi

26-08-2022 Fasilitas Kredit

12
 26 Agustus 2022 sd AKTIF
'5-09-2022
Finaccel Finance
Indonesia, PT

BLP-5700944
20-08-2022
20 Agustus 2022 Fasilitas Kredit
12 sd 102.500 102.500 1 Konsumsi
AKTIF
19-09-2022
Finaccel Finance
Indonesia, PT

BLP-5738711
23-08-2022
23 Agustus 2022 Fasilitas Kredit
13 sd 52.500 52.500 1 Konsumsi
AKTIF
22-09-2022
Finaccel Finance
Indonesia, PT

274186559
12-08-2022
12 Agustus 2022 Fasilitas Kredit
14 sd 50.500 50.500 1 Konsumsi
AKTIF
11-09-2022
Finaccel Finance
Indonesia, PT

JUMLAH 398.000 398.000

28673755

07 Agustus 2022 07-08-2022

Fasilitas Kredit
15 sd 9.625.000 9.625.000 1 Konsumsi
AKTIF
Caturnusa Sejahtera 12-08-2023
Finance d/h Malaca
Trust Finance

JUMLAH 9.625.000 9.625.000

18369417
13-05-2022
13 Mei 2022 Fasilitas Kredit
16 sd 3.000.000 2.007.166 1 Konsumsi
AKTIF
30-04-2026
Bank Central Asia
Tbk, PT

JUMLAH 3.000.000 2.007.166

TOTAL FASILITAS DI BANK LAIN 325.118.172 308.159.556

TOTAL SELURUH FASILITAS 325.118.172 308.159.556

6. Fasilitas kredit bank yang dinikmati oleh I Gede Eka Arinatha - Komisaris sesuai
Nomor Laporan 27747/IDEB/0101124/2022 Tanggal 10 Oktober 2022 adalah
sebagai berikut:

Nomor P.K
Tujuan
Jangka Baki Debet
No Tanggal Akad Plafon (Rp) Kol Penggunaa Keterangan
Waktu (Rp)
n
Nama Bank

1 - 25.000.000 21.310.045 1 Konsumsi

31-12-2014 Fasilitas Kredit

13
 31 Desember 2014 sd AKTIF - Kartu
31-12-2022 Kredit
Bank CIMB Niaga,
Tbk, PT

19080200339
06-08-2019
06 Agustus 2019 Fasilitas Kredit
2 sd 15.623.978 15.623.978 1 Konsumsi
AKTIF
02-09-2023
Bank CIMB Niaga,
Tbk, PT

131
Fasilitas Kredit
AKTIF -
29 November 2019 29-11-2019
Retrukturisasi
3 sd 443.581.025 417.443.120 1 Modal Kerja
Perpanjangan
Bank Rakyat 29-11-2026
Jangka Waktu
Indonesia (Persero),
Kredit
PT

408210129801
07-10-2021
07 Oktober 2021 Fasilitas Kredit
4 sd 177.613.000 103.074.993 1 Konsumsi
AKTIF
07-10-2025
Bank CIMB Niaga,
Tbk, PT

557.575.48
JUMLAH 661.818.003
1

557.575.48
661.818.003
TOTAL FASILITAS DI BANK LAIN 1

7. Rekening Koran

Aktivitas rekening koran dengan nomor rekening 7815708989 di Bank BCA

dengan periode Juni-September 2022

Movements

No. Bulan Saldo Mutasi Rekening (IDR)

Debit trans Kredit trans

2022

1 April 12.120.982,05 292.040.786,10 95 294.050.140,48 21

2 Mei 14.130.336,43 26.716.858,00 53 13.520.000,00 6

3 Juni 933.478,43 302.749.306,56 94 302.950.087,80 11

4 Juli 1.134.259,67 54.231.396,00 98 57.700.000,00 9

5 Agustus 460.286.367,00 33.557.355,00 70 29.165.200,00 13

6 September 210.708,67 300.381.017,04 107 334.400.615,18 6

Jumlah 1.009.676.718,70 517,00 1.031.786.043,46 66,00

Rata-rata 168.279.453,12 86,17 171.964.340,58 11,00

14
 8. Kesimpulan

a) Sesuai laporan penarikan hasil Ideb SLIK tanggal 10 Oktober 2022, an PT

Graha Aneka Semesta tidak memiliki fasilitas kredit apapun di bank atau
lembaga keuangan lainnya;

b) Sesuai Nomor Laporan 27746/IDEB/0101124/2022 Tanggal 10 Oktober

2022, atas nama Andry Irawan selaku Direktur Utama memiliki beberapa
fasilitas kredit dengan total plafon Rp.325.118.172 dengan baki debet saat ini
sebesar Rp.308.159.556 dengan keseluruhan fasilitas berada dalam
kolektibilitas 1 (lancar);

c) Sesuai Nomor Laporan 27747/IDEB/0101124/2022 Tanggal 10 Oktober

2022, atas nama I Gede Eka Arinatha selaku Komisaris memiliki beberapa
fasilitas kredit dengan total plafon Rp.661.818.003,- dengan baki debet saat
ini sebesar Rp.557.575.481,- dengan keseluruhan fasilitas berada dalam
kolektibilitas 1 (lancar);

d) Jika dilihat dari Past Performance kredit debitur dinilai Checking Positif;

e) Dalam Aktivitas rekening pada bank lain pada 12 bulan terakhir tergolong
aktif, dari data rekapitulasi di atas merupakan rekapitulasi transaksi
keuangan rekening milik perusahaan PT Graha Aneka Semesta tetapi
menggunakan rekening atas nama I Gede Eka Arinatha selaku Komisaris
yang berada Bank BCA dengan nomor rekening 7815708989 an I Gede Eka
Arinatha;

C. Teknis Proyek

1. Nama dan Letak Lokasi Proyek

a) Nama Proyek : Proyek Perumahan Graha Semesta Residence

b) Lokasi Proyek

Jalan : Jl. Tamansari KM 5,5 RT. 24

Kelurahan Desa : Kelurahan Graha Indah

Kecamatan : Balikpapan Utara

Kabupaten/Kota : Kota Balikpapan

Propinsi : Kalimantan Timur

c) Lokasi Properti Perumahan Graha Semesta Residance berada cukup strategis

dan berada di lingkungan perumahan, seperti Perumahan Bukit Pesona
Batuah dan Perumahan Taman Sari;

d) Aksesbilitas dan Ketersediaan Fasilitas Umum:

Aksesbilitas dari dan ke perumahan dari Jalan Poros berkisar dengan jarak
sekira 10 menit dengan jarak sekira 3 km. Di sekitar juga terdapat beberapa
fasilitas umum seperti Apotek Raudah berjarak 3 menit berjalan kaki, SMPN
11 berjarak 11 menit kurang lebih 1 km. Berikut daftar Fasilitas Umum di

15
 sekitar lokasi Properti Perumahan Graha Semesta Residance:

1) Masjid : 100 m

2) Apotek Raudah : 200 m

3) Toserba Alfamidi : 400 m

4) Pasar Tradisonal : 700 m

5) SMPN 11 : 1.000 m

6) Kantor Kecamatan Balikpapan Utara : 2.100 m

7) Puskesmas Graha Indah : 3.500 m

8) RS Kanujoso : 4.500 m

2. Legalitas Proyek:

a) Ijin Lokasi mengikuti ketentuan izin lokasi indukan atas lahan saat ini, yaitu
Perumahan Pesona Bukit Batuah. Sehingga tidak memerlukan izin lokasi
khusus tersendiri dan sesuai aturan internal dalam BAB III Point 3.6.1
halaman 34, izin lokasi di peruntukkan untuk luas lahan lebih besar dari 5
hektar;

b) Izin Site Plan telah ada, mengikut izin site plan atas nama Perumahan Pesona
Bukit Batuah nomor 503/16/RT/DPMPT Tanggal 18 Mei 2021, karena lokasi
berada di dalam izin site plan Perumahan Pesona Bukit Batuah;

c) Dokumen Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), telah terpenuhi sesuai

dokumen nomor SK-PBG-647103-08072022-002 tanggal 08 Juli 2022.
Sesuai dokumen tersebut, terdapat perizinan pembangunan 6 titik lokasi unit
rumah. Dari rencana awal sebanyak 10 titik lokasi, dimana perizinan PBG
untuk 4 unit sisanya masih dalam proses pengurusan perizinan;

d) Bukti hak atas tanah saat ini masih dalam atas nama I Ketut Astana, yang
akan di balik nama ke nama pembeli, ketika terdapat kesepakatan perjanjian
jual beli. Berikut daftar dokumen legalitas kepemilikan lahan :

No Sertifikat Surat Ukur Pemegang Hak Luas (m2)

1 SHGB No 13749 01064/Batu Suryanto 400

Tgl 21-04-2015 Ampar/2015

Tgl 08-04-2015

2 SHGB No 07978 10999/Graha I Ketut Astana 50

Tgl 02-09-2021 Indah/2021

Tgl 01-07-2021

3 SHGB No 07979 11000/Graha I Ketut Astana 50

Tgl 02-09-2021 Indah/2021

Tgl 01-07-2021

4 SHGB No 07980 11001/Graha I Ketut Astana 50

16
 Tgl 02-09-2021 Indah/2021

Tgl 01-07-2021

5 SHGB No 07981 11002/Graha I Ketut Astana 50

Tgl 02-09-2021 Indah/2021

Tgl 01-07-2021

6 SHGB No 07983 11004/Graha I Ketut Astana 50

Tgl 02-09-2021 Indah/2021

Tgl 01-07-2021

7 SHGB No 07984 11005/Graha I Ketut Astana 50

Tgl 02-09-2021 Indah/2021

Tgl 01-07-2021

8 SHGB No 07985 11006/Graha I Ketut Astana 50

Tgl 02-09-2021 Indah/2021

Tgl 01-07-2021

9 SHGB No 07987 11007/Graha I Ketut Astana 50

Tgl 02-09-2021 Indah/2021

Tgl 01-07-2021

Jumlah 800

e) Surat Rekomendasi Analisis Mengenai Dampal Lingkungan (AMDAL) telah

terpenuhi. Karena lokasi perumahan Graha Semesta Residence berada dalam
lingkungan Perumahan Pesona Bukit Batuah, izin AMDAL mengikuti izin
indukan tersebut, yaitu Rekomendasi UKL-UPL atas Usaha dan/atau
Kegiatan Perumahan Pesona Bukit Batuah di atas lahan seluas kurang lebih
217.230 m2 tanggal 08 September 2016;

f) Izin Lokasi tidak di perlukan. Karena sesuai dengan Petunjuk Teknis KMK
KP Bab III Ketentuan Umum Halaman 34 Point 3.6.1, Izin Lokasi diwajibkan
bagi proyek dengan luas lahan lebih besar dari 5 hektar. Sedangkan
Perumahan Graha Semesta Residence hanya akan seluas sekira 500 m 2.
Sehingga izin lokasi tidak di perlukan;

g) Atas dokumen izin penggunaan saluran pembuangan air, tidak di perlukan.

Karena lahan yang akan di bangun dalam penguasaan sendiri dan jarak ke
saluran pembuangan akhir tidak melewati lahan milik orang lain;

h) Dalam proses pembangunan di lapangan, PT Graha Aneka Semesta

menggunakan jasa pihak ketiga, yaitu kepada Bapak I Gusti Ngurah
Ramajaya (Perorangan), yang beralamat di Perumahan Bukit Amsco RT 37
Kelurahan Damai Bahagia Kecamatan Balikpapan Selatan Kota Balikpapan.
Secara pengalaman, Bapak I Gusti Ngurah berpengalaman dalam
membangun Perumahan Tapis Indah Regency di Tanah Grogot sebanyak 100
unit rumah. Sebelumnya telah bekerja sama dengan PT GAS membangun
sebanyak 3 unit rumah yang berlokasi di Taman Sari KM 5,5 RT. 24 (lokasi
yang sama dengan lokasi pengajuan KMK KP dalam evaluasi ini).

17
Contoh Perumahan Tapis Indah Regency di Tanah Grogot yang di kerjakan
oleh Bapak I Gusti Ngurah

18
Contoh Perumahan Graha Semesta Residence yang di kerjakan oleh Bapak I Gusti
Ngurah sebanyak 3 unit

19
3. Spesifikasi Teknis

Spesifikasi
Jenis Pekerjaan
Type: 50 - LT 50/LB 50
Pondasi Batu Gunung Cakar Ayam
Struktur Beton Bertulang
Batu Bata Merah/Batu Bata Ringan diplester dan di aci
Dinding
serta dicat luar dalam
Plafond Gypsum
Keramik Granite atau setara
Lantai
40 x 40 atau 60 x 60
Sanitair Closet Jongkok, Shower
Rangka Atap Baja Ringan
Penutup Atap Metalic Berpasir
Jendela Kayu Ulin dan kaca 5 mm
Pintu Kusen Aluminium, Daun Pintu Double Triplex
Listrik 1.300 Watt
Air PDAM/WTP

20
21
22
4. Rencana Anggaran Biaya Pembangunan

a) Per unit rumah

Type Biaya Tanah Biaya Bangunan Biaya Sar/Pra HPP Harga Jual Keuntungan

50/50 72.437.000 257.274.000 32.629.625 362.340.625 420.000.000 57.659.375

b) Total 10 unit

Type Biaya Tanah Biaya Bangunan Biaya Sar/Pra HPP Harga Jual Keuntungan

50/50 724.370.000 2.572.740.000 326.296.250 3.623.406.250 4.200.000.000 576.593.750

CCatatan:

No. Keterangan

1 Tanah Mentah : 500 m (50x10)

2 Biaya Tanah Matang Efektif/m2 : 1.448.740

3 Taksasi Developer : -

4 Biaya Bangunan/m2 : 5.145.480

5 Biaya Sarana per unit Rumah : 21.900.000

6 Biaya Prasarana per unit Rumah : 10.729.625

5. Kebutuhan Pembiayaan Konstruksi Perumahan

a Biaya Bangunan (10 unit) : 2.572.740.000

b Biaya Sarana : 219.000.000

c Biaya Prasarana/Infrstruktur : 107.296.250

d Biaya Konstruksi : 2.899.036.250

e Permohonan KMK Konstruksi Perumahan oleh PT Graha Aneka

Semesta sebesar Rp.2.000.000.000,-

f Komposisi Share Pembiayaan Sesuai Usulan Analis

Analis merekomendasikan agar kepada PT Graha Aneka Semesta

diberikan Plafon KMK-KP yaitu Rp 1.500.000.000,- dengan komposisi
pembiayaan sebagai berikut:

23
 Kebutuhan Konstruksi : 2.899.036.250

Share Developer (30% dari biaya konstruksi) : 869.710.875

Dana tambahan yang dibutuhkan (70% share : 2.029.325.375

bank)

Maksimal Kredit Usulan Analis (51,74%) : 1.500.000.000

Dengan rincian sebagai berikut:

Type Jumlah Bangunan Sarana/Prasarana Konstruksi

Rumah Unit Per Unit Jumlah Per Unit Jumlah Per Unit Jumlah

T. 50/50 10 133.116.997 1.331.169.970,71 16.883.003 168.830.029 150.000.000 1.500.000.000

JUMLAH 10 133.116.997 1.331.169.970,71 16.883.003 168.830.029 150.000.000 1.500.000.000

D. Informasi Pemasaran

1. Lokasi perumahan cukup mendukung pemasaran, berada di lingkungan umum

yang memiliki sarana umum yang lengkap, seperti pasar, sekolah, masjid, apotek,
rumah sakit dan kantor pemerintahan;

2. Target pasar dari proyek perumahan ini menyasar pada generasi milennial atau
gen-Z, dengan target pasangan yang baru menikah dan atau individu dan atau
pasangan yang memiliki pendapatan lebih dari cukup dan atau sekira
Rp.10.000.000,- ke bawah. Tapi tidak menutup kemungkinan juga untuk mereka
yang memiliki pendapatan lebih dari itu, selama dinilai mampu untuk dapat
melakukan pembayaran kepada PT Graha Aneka Semesta;

3. Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat urgent
bagi setiap masyarakat/keluarga. Dan lokasi properti Graha Semesta Residence
diharapkan dapat memenuhi kebutuhan masyakat kelas menengah;

4. Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan

strategi marketing mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara
intensif. Media promosi antara lain dengan menggunakan Attractive Leaflet,
Brosur, Balon Promosi, Pemasangan spanduk serta umbul-umbul, Media Sosial
dan door to door ke Institusi yang dianggap potensi untuk kelas properti Graha
Semesta Residence;

5. Hal yang dapat dilakukan untuk dapat mempercepat penjualan properti Graha
Semesta Residence ini adalah menemukan target market yang memiliki
pendapatan tetap dan tidak terganggu akan situasi dan kondisi perekonomian
Indonesia saat ini;

6. Jaringan luas adalah salah satu aset penting dari PT Graha Aneka Semesta.
Melalui jaringan ini, PT Graha Aneka Semesta telah memiliki potensial buyer yang
berasal dari relasi salah satu BUMD, BUMN, Rumah Sakit Daerah, serta Institusi
Pemerintah dan sumber lainnya.

24
E. Aspek Keuangan

1. Laporan Keuangan tahun 2021 dan 2022 adalah sebagai berikut:

NERACA

No KETERANGAN 31-12-21 30-10-22 Perubahan

AKTIVA

1 Kas 340.358.800 532.916.275

2 Bank 55.500.000 35.000.000 20.500.000,00

3 Piutang Usaha / Dagang 0 420.000.000 -420.000.000,00

4 Persediaan Barang 550.000.000 0 550.000.000,00

5 Akt.Lancar lainnya 0 0 0,00

6 Jumlah Aktiva Lancar 945.858.800 987.916.275 157.742.525,00

7 Tanah dan Bangunan 0 0 0,00

8 Peralatan, Mesin, dll 230.000.000 230.000.000 0,00

9 Kendaraan 0 0 0,00

10 (Penyusutan) 57.500.000 57.486.625 13.375,00

11 Jumlah Aktiva tetap 287.500.000 287.486.625 13.375,00

12 Aktiva dlm penyelesaian 12 0 12,00

13 TOTAL AKTIVA 1.233.358.800 1.275.602.900

PASSIVA

1 Hutang Dagang 370.000.000 391.000.000 -21.000.000,00

2 Hutang KMK Bank 0 0 0,00

3 Hutang KI Bank 0 0 0,00

4 Hutang KMK Bankaltimtara 0 0 0,00

5 Jumlah Hutang lancar 370.000.000 391.000.000 -21.000.000,00

6 Ht.Jk.Pjg Investasi 0 0 0,00

7 Ht.Jk.Panjang Leasing 0 0 0,00

8 Jumlah Ht.jk.panjang 0 0 0,00

9 Total seluruh hutang 370.000.000 391.000.000 -21.000.000,00

10 Hutang pd pesero/Prive 0 0 0,00

11 Modal disetor 500.000.000 200.000.000 499.800.000,00

12 Laba ditahan 0 363.358.800 -363.358.800,00

13 Laba tahun berjalan 363.358.800 321.044.100 42.314.700,00

14 Jumlah modal sendiri 863.358.800 684.602.900 178.755.900,00

15 TOTAL PASSIVA 1.233.358.800 1.275.602.900

25
 Keseimbangan 0 0

RUGI / LABA DEBITUR POSISI 2 TAHUN TERAKHIR

No. KETERANGAN 31-12-21 30-10-22 Perubahan

1 Penjualan bersih 6.450.000.000 4.450.000.000 2.000.000.000,00

2 Harga Pokok Penjualan 4.515.000.000 3.115.000.000 1.400.000.000,00

3 Laba Kotor 1.935.000.000 1.335.000.000 600.000.000,00

4 Biaya Adm.Penj. Umum 1.290.000.000 890.000.000 400.000.000,00

5 Laba Operasional 645.000.000 445.000.000 200.000.000,00

6 Biaya Bunga 0 0 0,00

7 Biaya Penyusutan 44.540.000 33.405.000 11.135.000,00

8 Biaya Lainnya 0 0 0,00

9 Pend. setelah bunga & peny. 600.460.000 411.595.000 188.865.000,00

10 Penghasilan lainnya 0 0 0,00

11 Pend.sblm pajak (EBT) 600.460.000 411.595.000 188.865.000,00

12 Pajak 132.101.200 90.550.900 41.550.300,00

13 Prive 105.000.000 - 105.000.000,00

14 Laba Bersih 363.358.800 321.044.100 42.314.700,00

2. Ratio Laporan Keuangan

01-01-20 01-01-21 01-01-0422

No KETERANGAN s/d s/d s/d

31-12-20 31-12-21 30-10-22

1 Net Working Capital 0 575.858.800 596.916.275

2 Likw:Current Ratio (CR) #DIV/0! 256% 253%

26
 3 Quick Ratio (QR) #DIV/0! 107% 253%

4 Solvabilitas ( DER ) #DIV/0! 42,86% 44,21%

5 Profit Margin ( P M ) #DIV/0! 5,63% 7,21%

6 -ICR #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!

7 -DOR #DIV/0! 0 25

8 -DOI #DIV/0! 44 0

9 -WCTO #DIV/0! 44 25

10 -DOP #DIV/0! 30 33,89

11 EBITDA/(Ht.Jk.Mng+Pjng)

12 EBITDA/(Bg+Pokok 1thn) 491821%

13 Equity/Total Asset #DIV/0! 70,00% 63,65%

14 ROA #DIV/0! 29,46% 33,56%

15 Pertumbuhan Penjualan #DIV/0! 92%

3. Analisis Laporan Keuangan

a) Terdapat peningkatan jumlah aset di tahun 2022 jika di bandingkan di tahun

2021, yang pada tahun 2021 sebesar Rp1.233.358.800,00 menjadi 2022
pada tahun Rp.1.275.602.900,00

b) Karena terjadi peningkatan aset dan bertambahnya nilai hutang, sehingga

mempengaruhi turunnya resiko likuiditas dari 256% menjadi 253%. namun
demikian likuiditas perusahaan masih relatif baik (Current Ratio > 100%);

c) Penjualan di tahun 2022, mengalami penurunan jika di bandingkan tahun

2021, di mana pada tahun 2021, perusahaan tidak terlalu banyak
membangun unit baru, karena masih pademi Covid-19 di Balikpapan,
sehingga perusahaan mengambil langkah konservatif untuk berjaga-jaga
mengurangi resiko tidak terjualnya unit jika pembangunan telah selesai;

d) Terdapat peningkatan ratio solvabilitas di tahun 2022 di bandingkan tahun

2021, yang pada tahun 2021 sebesar 42,86% menjadi 44,21% pada tahun
2022;

e) Rentabilitas perusahaan cukup baik. Hal ini dapat dilihat pada indikator ROA
pada tahun 2021 yaitu sebesar 29,46% menjadi sebesar 33,56% pada tahun
2022;

f) Sebagaimana halnya perilaku keuangan pada perusahaan pengembang pada

umumnya, akumulasi modal dari keuntungan usaha PT Graha Aneka
Semesta digunakan untuk belanja persediaan tanah lokasi proyek yang baru
(karena kurang memungkinkan dibiayai Bank). Dalam hal ini keuntungan PT
Graha Aneka Semesta dibelanjakan untuk belanja tanah lokasi Properti
Graha Semesta Residence. Untuk itu, untuk pembiayaan konstruksinya,
selain diharapkan dari penerimaan uang muka konsumen juga dari
pengajuan kredit Bank (dalam hal ini KMK-KP Bank);

27
4. Omzet Proyek

Berdasarkan proyeksi penerimaan dan pengeluaran kas, dapat diinformasikan

sumber pengembalian sebagai berikut:

a) Penerimaan Penjualan : Rp.4.200.000.000,-

b) HPP : Rp.3.623.406.250,-

c) Margin Kotor : Rp.576.593.750,- (13,72%)

d) Saldo kas Margin Bersih : Rp.576.593.750,- (13,72%)

5. Analisa Cash Flow

Analisa cash flow PT Graha Aneka Semesta pada proyek perumahan Graha
Semesta Residence menunjukkan bahwa kas akhir menunjukkan nilai positif.

6. Potensi Pengembalian Kredit

Sumber pengembalian kredit adalah dari penjualan unit-unit rumah yang

pembangunannya dibiayai oleh bank, baik penjualan secara kredit maupun tunai
dengan rincian potensi pengembalian sebagai berikut:

a) Pemotongan pokok per unit minimal 120% dari share pembiayaan bank:

Type Jumlah Potongan KMK-KP Pengembalian KPL Potongan KMK-KP dan KPL

Rumah Unit Per Unit Per Unit Per Unit

T. 50/50 10 210.000.000 - 210.000.000

JUMLAH 10 210.000.000 - 210.000.000

b) Dari hasil penjualan rumah Graha Semesta Residence adalah sebagai

berikut:

1 Penjualan Rumah 4.200.000.000

2 Uang Muka (10% x HJ) 420.000.000

3 Maksimal KPR (90% x HJ) 3.780.000.000

4 Dana Retensi (10% x KPR Bank) 378.000.000

5 Hasil Bersih KPR 3.402.000.000

6 Pengembalian KMK - KP 2.240.000.000

7 Plafon Usulan KMK KP & KPL 1.500.000.000

8 Repayment Capacity (5/6) 177,19%

c) Faktor Penambah Aspek Keuangan

Apabila dipandang perlu, bank dapat menggunakan dana-dana yang berasal

dari asset PT Graha Aneka Semesta.

d) Mitigasi

28
 Monitoring laporan keuangan proyek dan prestasi proyek.

F. Informasi Agunan

1. Obyek Agunan

KMK-KP yang dimohon akan dijamin dengan agunan berupa tanah dan
bangunan pada proyek perumahan Graha Semesta Residence seluas 1.200 m2.

Taksasi oleh Petugas Sulistiyono Unit Risk Review & Credit Operation KC
Balikpapan pada tanggal 11 Oktober 2022 dengan nomor laporan
015/RR&CO-TAKASIBPD-BPP/X/2022, atas tanah lokasi properti Graha
Semesta Residence adalah sebagai berikut:

TABEL PERHITUNGAN JAMINAN CONTROL

an. PT. Graha Aneka Semesta (Andry Irawan - Direktur Utama)

Plafon Kredit yang diusulkan Rp1.500.000.000,00

JAMINAN KREDIT

PERIKATAN JAMINAN TGL

NILAI TAKSASI
No. PERINCIAN JAMINAN TAKSASI
(Rp)
JENIS NILAI (Rp) TERAKHIR

JAMINAN UTAMA

A. Asset yang dibiayai

1 Tanah seluas 400 m2 yang terletak di Jl.

Tamansari KM 5,5 RT. 24 Kelurahan Graha
Indah sesuai SHGB 13749 Tanggal 21 April 560.000.000,00 HT 1 756.000.000,00 11-10-2022
2015 an. H. Suryanto Masa Berlaku Hak: 26
Januari 2024

2 Tanah seluas 50 m2 yang terletak di Jl.

Tamansari KM 5,5 RT. 24 Kelurahan Graha
Indah sesuai SHGB 07978 Tanggal 02 70.000.000,00 HT 1 105.000.000,00 11-10-2022
September 2021 an. I Ketut Astana IR Masa
Berlaku Hak: 26 Januari 2024

3 Tanah seluas 50 m2 yang terletak di Jl.

Tamansari KM 5,5 RT. 24 Kelurahan Graha
Indah sesuai SHGB 07979 Tanggal 02 70.000.000,00 HT 1 105.000.000,00 11-10-2022
September 2021 an. I Ketut Astana IR Masa
Berlaku Hak: 26 Januari 2024

4 Tanah seluas 50 m2 yang terletak di Jl.

Tamansari KM 5,5 RT. 24 Kelurahan Graha
Indah sesuai SHGB 07980 Tanggal 02 70.000.000,00 HT 1 105.000.000,00 11-10-2022
September 2021 an. I Ketut Astana IR Masa
Berlaku Hak: 26 Januari 2024

5 Tanah seluas 50 m2 yang terletak di Jl.

Tamansari KM 5,5 RT. 24 Kelurahan Graha
Indah sesuai SHGB 07981 Tanggal 02 70.000.000,00 HT 1 105.000.000,00 11-10-2022
September 2021 an. I Ketut Astana IR Masa
Berlaku Hak: 26 Januari 2024

6
Tanah seluas 50 m2 yang terletak di Jl.
Tamansari KM 5,5 RT. 24 Kelurahan Graha 70.000.000,00 HT 1 105.000.000,00 11-10-2022
Indah sesuai SHGB 07983 Tanggal 02
September 2021 an. I Ketut Astana IR Masa

29
 Berlaku Hak: 26 Januari 2024

7 Tanah seluas 50 m2 yang terletak di Jl.

Tamansari KM 5,5 RT. 24 Kelurahan Graha
Indah sesuai SHGB 07984 Tanggal 02
332.500.000,00 HT 1 498.750.000,00 11-10-2022
September 2021 an. I Ketut Astana IR Masa
Berlaku Hak: 26 Januari 2024 (telah terdapat
bangunan permanen)

8 Tanah seluas 50 m2 yang terletak di Jl.

Tamansari KM 5,5 RT. 24 Kelurahan Graha
Indah sesuai SHGB 07985 Tanggal 02 70.000.000,00 HT 1 105.000.000,00 11-10-2022
September 2021 an. I Ketut Astana IR Masa
Berlaku Hak: 26 Januari 2024

9 Tanah seluas 50 m2 yang terletak di Jl.

Tamansari KM 5,5 RT. 24 Kelurahan Graha
Indah sesuai SHGB 07987 Tanggal 02 70.000.000,00 HT 1 105.000.000,00 11-10-2022
September 2021 an. I Ketut Astana IR Masa
Berlaku Hak: 26 Januari 2024

Jumlah 1.382.500.000,00 1.989.750.000,00

B JAMINAN TAMBAHAN

1 RAB Bangunan 2.572.740.000,00 FEO 771.822.000,00

Notariil -
(30%)

Jumlah Asset 3.955.240.000,00

2.761.572.000,00

Jumlah Agunan Utama 1.382.500.000,00

1.989.750.000,00

Jumlah Agunan Tambahan 2.572.740.000,00 771.822.000,00

Total Controlled 3.955.240.000,00

2.761.572.000,00

Plafon Usulan 1.500.000.000,00

1.500.000.000,00

% Jaminan Utama terhadap Plafon Kredit Usulan 92,17%

% Perikatan Jaminan Tambahan terhadap Plafon Kredit

51,45%
Usulan

% Jaminan Utama dan Perikatan Jaminan Tambahan

143,62%
terhadap Plafon Kredit Usulan

Catatan
:

1 Pemegang kuasa an I Ketut Astana IR masih terdapat hubungan keluarga yakni orang tua kandung dari Komisaris
Utama PT Graha Aneka Semesta - I Gede Eka Arinatha, akan dibuatkan surat perjanjian kerja sama Pemilik Lahan
dan PT Graha Aneka Semesta (notariil);

2 Pemegang kuasa an H Suryanto masih terdapat hubungan kekerabatan dan rekanan dalam berhubungan bisnis sejak
lama. Akan di buatkan surat perjanjian kerja sama Pemilik Lahan dan PT Graha Aneka Semesta (notariil);

3 Ratio Agunan atas limit plafon di berikan sesuai dengan ketentuan pada Petunjuk Teknis KMK-KP Tahun 2022 Bab III
Ketentuan Umum Point 3.4.10 Halaman 29, di sebutkan:

a. Sekurang-kurangnya 135% dari limit plafon jika kredit yang diberikan Revolving;

b. Sekurang-kurangnya 150% dari limit plafon jika kredit yang diberikan Non-Revolving.

4 Pengajuan kredit PT Graha Aneka Semesta adalah sebesar Rp.2.000.000.000,-.

30
 5 Penambahan agunan tambahan di luar agunan utama yang di berikan sesuai dengan ketentuan pada Petunjuk Teknis
KMK-KP Tahun 2022 Bab IV Ketentuan Umum Point 4.3.5 point c halaman 62, dapat di lakukan penambahan
agunan 30% dari nilai RAB Bangunan dapat diperhitungkan sebagai penambah nilai agunan.

2. Coverage Agunan

Ket RAB Total 30%

Bangunan 2.572.740.000 771.822.000,00

Nilai Tanah 1.382.500.000

30% Nilai RAB Bangunan 771.822.000

Jumlah 2.154.322.000

Usulan Plafon Kredit 1.500.000.000

Nilai Tanah/Plafon Kredit 92,17%

(Nilai Tanah + 30% RAB Bangunan)/Plafon 143,62%

Catatan:

a) Dengan hanya memperhitungkan riil nilai tanah obyek agunan, tingkat

coverage agunan terhadap Plafon kredit sebesar 92,00%;

b) Jika 30% RAB Bangunan diperhitungkan, maka tingkat coveragenya

menjadi 143,62%.

3. Agunan Lainnya:

a) Personal Garansi atas nama Andy Irawan (Direktur Utama) dan Tn. I Gede
Eka Arinatha (Komisaris);

b) Cessie atas piutang yang berkaitan dengan penjualan rumah yang dibiayai
oleh Bank;

c) Standing Instruction bahwa seluruh transaksi penjualan rumah yang

pembangunannya dibiayai Bank harus melalui rekening operasional PT
Graha Aneka Semesta di PT BPD Kaltim Kaltara.

G. Kesimpulan dan Saran

1. Kesimpulan

Pembangunan Perumahan Graha Semesta Residence oleh PT Graha Aneka

Semesta layak didukung dengan pembiayaan KMK-KP Bank dengan
pertimbangan sebagai berikut:

31
 a) Lokasi properti Perumahan Graha Semesta Residence cukup baik;

b) Kemampuan keuangan PT Graha Aneka Semesta cukup baik;

c) Para pengurus PT Graha Aneka Semesta telah berpengalaman dalam bidang

konstruksi dan penjualan properti perumahan;

d) Nilai agunan meng-cover terhadap plafon kredit.

2. Usulan:

Pembangunan Perumahan Graha Semesta Residence oleh PT Graha Aneka

Semesta yang meliputi pembangunan 10 unit rumah, diusulkan untuk disetujui
mendapat dukungan pembiayaan melalui pemberian Kredit Modal
Kerja-Konstruksi Perumahan (KMK-KP) dengan rincian usulan sebagai berikut:

a Plafon Kredit : Rp.1.500.000.000,- (satu miliar lima ratus juta

rupiah)

b Peruntukan : Pembiayaan pembangunan proyek Perumahan

Graha Semesta Residence yang terletak di Jalan
Taman Sari KM 5,5 RT 24 Kelurahan Graha Indah
Kecamatan Balikpapan Utara Kota Balikpapan
Provinsi Kalimantan Timur, terdiri dari 10 unit
rumah berikut sarana prasarananya dengan
rincian kebutuhan pembiayaan sebagai berikut:

Share
Ket Unit RAB/Unit RAB Total Share Bank Total %
Bank/Unit

Bangunan 257.274.000 2.572.740.000 177.493.332,60 1.774.933.326,00 68,99%

10
Sarana 32.629.625 326.296.250 22.511.178,29 225.111.782,88 68,99%

TOTAL 289.903.625 2.899.036.250 200.004.510,89 2.000.045.108,88 68,99%

PEMBULATAN 1.500.000.000,00

Pembiayaan Bank secara pembebanan per unit rumah adalah sebagai berikut:

Pembiayaan Bank per Unit Rumah

Type Jumlah
Bangunan Sarana

50/50 177.493.332,60 22.511.178,29 200.004.510,89

c Jenis Kredit : Kredit Modal Kerja Konstruksi Perumahan

(KMK- KP)

d Sifat Kredit : Revolving

e Jangka Waktu : 12 bulan (1 tahun)

f Suku Bunga : 13% pa. Adjustable rate

32
g Denda : 2% diatas suku bunga yang berlaku,
diperhitungkan atas tunggakan bunga

h Biaya Provisi : 1% dari maksimum kredit

i Penyediaan dana cadangan pembebanan hak tanggungan, minimal 0,5%

(nol koma lima persen) dari maksimal kredit atau sesuai kebutuhan
setelah dikonfirmasikan dengan notaris mitra Bank

j Tata cara Penarikan Kredit

1. Secara bertahap dengan ketentuan;

Prestasi Penarikan (yang dapat di

Akumulasi Penarikan
(akumulasi) berikan)
No. Penarikan ke-
% Rp %

1 1 0 300.000.000,00 300.000.000,00

2 2 15 225.000.000,00 525.000.000,00

3 3 32 255.000.000,00 780.000.000,00

4 4 50 270.000.000,00 1.050.000.000,00

5 5 60 150.000.000,00 1.200.000.000,00

6 6 72 180.000.000,00 1.380.000.000,00

7 7 80 120.000.000,00 1.500.000.000,00

1.500.000.000,00

2. Dapat dilakukan setelah mengikuti kenaikan progress terhadap fisik

pekerjaan dengan melampirkan Surat Permohonan, Laporan Progress
Pekerjaan, RAB dan dokumen pendukung lainnya;

3. Setiap saat saldo baki debet (outstanding kredit) wajib dijamin oleh
agunan riil dengan rasio tidak kurang dari 135%;

4. Seluruh persyaratan yang ditetapkan sebagai syarat

penandatanganan.

k Pengembalian Kredit

1. Untuk setiap penjualan unit rumah yang dibiayai KMK-KP Bank

dikenakan pembebanan pembayaran pokok kredit minimum sebesar
120% dari share Bank pada pembiayaan bangunan dan
sarana/prasarana yang dibebankan pada tiap unit rumah terjual
tersebut:

Type Minimum Pemotongan per Unit Rumah (Rp)

50/50 210.000.000

2. Kewajiban bunga ditagihkan pada tanggal 20 setiap bulannya dan

harus dibayar pada bulan yang bersangkutan dengan masa tenggang

33
 pembayaran mulai tanggal 20 sampai dengan akhir bulan

l Agunan Kredit

1. Lokasi Proyek:

Tanah berikut bangunan yang berdiri diatasnya (yang ada maupun

yang akan ada) pada proyek perumahan Graha Semesta Residence
seluas 800 m2, yang pada saat pengajuan permohonan KMK-KP telah
terbit SHGB sebagai berikut:

No Sertifikat Luas (m2)

1 SHGB No 13749 Tgl 21-04-2015 400

2 SHGB No 07978 Tgl 02-09-2021 50

3 SHGB No 07979 Tgl 02-09-2021 50

4 SHGB No 07980 Tgl 02-09-2021 50

5 SHGB No 07981 Tgl 02-09-2021 50

6 SHGB No 07983 Tgl 02-09-2021 50

7 SHGB No 07984 Tgl 02-09-2021 50

8 SHGB No 07985 Tgl 02-09-2021 50

9 SHGB No 07987 Tgl 02-09-2021 50

800

2. Personal Guarantee dari Andry Irawan (Direktur Utama) dan I Gede Eka
Arinatha (Komisaris);

3. Surat Pernyataan dari pihak yang sah dan berwenang sesuai AD/ART
PT Graha Aneka Semesta bahwa seluruh transaksi keuangan terkait
dengan Proyek Perumahan Graha Semesta Residence yang
pembangunannya dibiayai KMK-KP Bank harus melalui rekening
operasional PT Graha Aneka Semesta di Bank;

4. Berdasarkan surat pernyataan tersebut, maka untuk setiap penjualan

rumah melalui KPR bank lain wajib diterbitkan SI oleh PT Graha
Aneka Semesta yang diketahui dan disetujui oleh bank pemberi KPR,
yang memerintahkan bank pemberi KPR tersebut mentransfer dana
KPR ke rekening giro operasional PT Graha Aneka Semesta di Bank;

5. Cessie atas piutang yang berkaitan dengan penjualan rumah yang

dibiayai oleh Bank.

m Persyaratan sebelum penandatanganan Perjanjian Kredit KMK-KP, PT

Graha Aneka Semesta wajib menyerahkan:

1. Menyerahkan surat perjanjian kerja sama Pemilik Lahan dan PT

Graha Aneka Semesta (notariil);

2. Menyampaikan persetujuan tertulis penerimaan kredit dengan segala

ketentuan yang tertuang dalam Surat Persetujuan Pemberian Kredit
(Offering Letter) oleh pihak yang sah dan berwenang berdasarkan

34
 AD/ART PT Graha Aneka Semesta;

3. Telah menyerahkan salinan/copy dokumen legalitas perusahaan

seperti: Akte Pendirian Perusahaan, Akte Perubahan Anggaran Dasar
Perusahaan (semua yang pernah dibuat), Pengesahan Departemen
Kehakiman dan HAM dan Pengumuman Berita Negara RI tentang PT
Graha Aneka Semesta, SIUP, TDP, SUJK, SITU dan NPWP;

4. Telah menyerahkan salinan/copy dokumen legalitas proyek

perumahan seperti: ljin Lokasi, Site Plan yang ditelah disahkan pihak
yang berwenang, PBG atas rumah-rumah yang akan dibangun.
Sertifikal Hak atas tanah (SHGB) sebagaimana dilentukan dalam
klausul jaminan. Keterangan tertulis dari PLN tentang kesanggupan
dan ketersediaan suplai listrik. Keterangan bebas banjir dari instansi
yang berwenang atau hasil OTS Analis yang ditandatangani Kepala
Cabang yang menyatakan bahwa lokasi setempat tidak banjir;

5. Penyediaan dana untuk biaya pengikatan kredit (biaya provisi, biaya

notaris, cadangan biaya pengikatan hak tanggungan);

6. Persetujuan dari pihak yang sah dan berwenang berdasarkan

anggaran dasar PT Graha Aneka Semesta perihal pendebetan rekening
operasional PT Graha Aneka Semesta untuk pembayaran kewajiban
kredit yang bersangkutan;

7. Menyerahkan surat pernyataan yang ditanda tangani oleh pemilik

agunan, dan debitur sebagai berikut :

a) Bersedia mengosongkan tanah dan bangunan yang menjadi objek

agunan dan bersedia dilakukan eksekusi oleh Bank apabila di
kemudian hari kredit mengalami permasalahan (macet);

b) Bersedia untuk dilakukan pemasangan tanda objek agunan

oleh BANK terhadap agunan yang menjadi jaminan kredit,
apabila debitur wanprestasi;

c) Bahwa pemilik agunan mengetahui/memahami segala

konsekuensi dari agunan yang diserahkan menjadi jaminan
kredit PT Graha Aneka Semesta;

d) Bersedia untuk dilakukan pemasaran, dan diumumkan pada

publik atau masyarakat luas dalam artian seluas luasnya, dalam
rangka penjualan objek agunan jaminan kredit, dengan
mekanisme termasuk namun tidak terbatas secara
tertulis/tercetak/ dokumen maupun tidak tertulis/lisan dan
melalui situs internet/media on line/Aplikasi atau lainya, serta
cara lainnya untuk mendukung tujuan dimaksud, atas objek
agunan jaminan kredit oleh BANK terhadap agunan yang menjadi
jaminan kredit, serta atas biaya yang muncul akan menjadi
tanggungan debitur dan/atau pemilik agunan.

8. Menyerahkan surat pernyataan yang ditandangani oleh Direktur dan

Dewan Komisaris, sebagai berikut :

a) Bersedia untuk seluruh harga borongan proyek akan disalurkan

35
 ke rekening perusahaan, dan tidak mengalihkan pembayaran
harga borongan dari rekening giro atas nama PT Graha Aneka
Semesta di PT BPD Kaltim Kaltara Cabang Balikpapan kepada
Bank lain;

b) Menyatakan dan menjamin BANK mengenai kebenaran dokumen

- dokumen yang diserahkan kepada BANK, termasuk namun
tidak terbatas Akte Anggaran Dasar Perusahaan berikut
perubahannya yang terakhir adalah lengkap dan benar;

c) Kesediaan mengikuti petunjuk teknis pencairan, syarat dan

ketentuan teknis perkreditan namun tidak terbatas hal-hal
lainnya yang dianggap penting oleh pihak Bank;

d) Membuat surat pernyataan yang dibuat oleh debitur, dimana

bersedia apabila pekerjaan sampai dengan jangka waktu yang
ditetapkan belum selesai, sehingga menimbulkan biaya/denda,
maka kekurangan kas atas pemenuhan kewajiban tersebut
menjadi tanggungan debitur dan owner, termasuk kewajiban
kepada BANK;

e) Membuat surat pernyataan yang dibuat oleh debitur, dimana

apabila terdapat kendala - kendala dalam realisasi pembayaran
proyek (termyn), atau baik tidak terbayar, disebabkan kondisi
Bouwheer, maupun akibat wanprestasi atas pekerjaan yang
dibiayai, maka bersedia untuk kewajiban - kewajiban yang timbul
akibat fasilitas kredit ini termasuk penyelesaian kredit, akan
dipenuhi atau dibayarkan dari sumber - sumber lainnya baik
yang telah tersalur, dan tersedia di rekening PT Graha Aneka
Semesta di PT BPD Kaltim Kaltara Cabang Balikpapan maupun
diluar rekening tersebut, dari perusahaan dan Owner namun
termasuk tidak terbatas pada proyek yang telah
diterima/didapat, maupun yang akan didapat dikemudian hari;

f) Menyerahkan surat pernyataan dan kuasa kepada PT BPD Kaltim

Kaltara untuk memblokir/memotong /memindahbukukan dana
pada rekening PT Graha Aneka Semesta di PT BPD Kaltim Kaltara
maupun Group Usaha lainnya yang berasal dari pembayaran
proyek maupun pembayaran lainnya sebagai kontribusi
pembayaran dan atau pelunasan kewajiban kepada Bank;

g) Bersedia menambah agunan jika terjadi penurunan nilai agunan

menurut perhitungan Bank;

h) Bahwa pemilik perusahaan yaitu pemilik PT Graha Aneka

Semesta mengetahui/memahami segala konsekuensi dari/akibat
pembiayaan/ kredit melalui PT BPD Kaltim Kaltara kepada PT
Graha Aneka Semesta;

i) Bersedia dan tidak keberatan untuk mencantumkan perseroan,

berikut nama para persero dalam Daftar Informasi Debitur dan
bersedia jika memenuhi ketentuan perbankan apabila persero

36
 masuk dalam DHN (Daftar Hitam Nasional);

j) Bersedia bahwa jika terdapat indikasi maupun dinyatakan atas

proyek tersebut terjadi/di optimasi, atas dana yang masuk
(termyn) mendahulukan pelunasan terlebih dahulu terhadap
fasilitas kredit PT Graha Aneka Semesta di PT BPD Kaltim
Kaltara, dan jika terdapat hutang supplier, material, atau hutang
pihak ketiga lainnya termasuk namun tidak terbatas hutang atas
hak karyawan menjadi tanggungan/ tanggung jawab PT Graha
Aneka Semesta untuk menyelesaikan, dan membebaskan PT BPD
Kaltim Kaltara atas akibat hukum, serta segala tuntutan dari
pihak ketiga;

k) Bersedia untuk menggunakan dana pencairan kredit sesuai

tujuan penggunaan kredit yang diperjanjikan, dalam rangka
menyelesaikan proyek yang diperoleh, dan tidak menggunakan
dana dimaksud dengan diluar dari tujuan kredit.

9. Surat Pernyataan dan Surat Komitmen yang berisi bahwa Saudara I

Gusti Ngurah Ramajaya, tidak di perbolehkan dan di berikan
kekuasaan dalam hal keuangan dan atau menjalankan perusahaan
dan atau memberikan keputusan signifikan. Saudara I Gusti Ngurah
Ramajaya di perlakukan sebagai karyawan biasa;

10. Surat Perjanjian Kerjasama antara pemilik lahan, developer dan calon
pembeli mengenai biaya Akta Jual Beli, Biaya Pajak dan biaya lainnya
yang di perlukan di luar biaya bank;

11. Surat Pernyataan antara PT GAS dan Sub Kontraktor, untuk

menyalurkan segala bentuk transaksi perihal pembayaran hanya
melalui rekening PT GAS yang berada di PT BPD Kaltim Kaltara dan
tidak mengalihkan pembayaran ke rekening bank lain. Apabila
terdapat wan prestasi atas pernyataan yang telah di buat, kedua pihak
siap menerima resiko yang akan di tentukan kemudian;

12. Di buatkan Personal Guarantee (PG) untuk pengurus (dan pasangan

kwain) PT GAS, Pak I Ketut (serta pasangan kawin) dan Pak Suryanto
(serta pasangan kawin);

13. Surat perjanjian antara developer dan sub kontraktor dan harus di
sampaikan kepada pihak bank serta setiap pembayaran developer dan
sub kontraktor harus melalui rekening di PT BPD Kaltim Kaltara.

n Penandatanganan perjanjian KMK-KP wajib diikuti dengan

penandatanganan APHT oleh pihak yang sah dan berwenang atas tanah
lokasi proyek yang menjadi agunan KMK-KP.

o Syarat-syarat setelah akad kredit:

1. Secara berkala sekurang-kurangnya setiap 6 bulan sekali wajib

menyerahkan laporan perkembangan konsumen dan perkembangan
terakhir prestasi fisik proyek yang dibiayai;

2. Laporan keuangan tahunan selambat-lambatnya 120 hari setelah

37
 tanggal pelaporan.

p Lain-lain

1. Seluruh transaksi keuangan menyangkut Perumahan Graha Semesta

Residence wajib melalui rekening PT Graha Aneka Semesta di Bank;

2. Untuk setiap penjualan melalui KPR bank lain wajib diterbitkan SI

oleh PT Graha Aneka Semesta yang diketahui dan disetujui oleh bank
pemberi KPR, yang memerintahkan bank pemberi KPR tersebut untuk
mentransfer dana KPR ke rekening giro operasional PT Graha Aneka
Semesta di Bank;

3. Masa berlaku persetujuan kredit adalah 2 (dua) bulan sejak tanggal

diterbitkan oleh Bank;

4. Atas terjualnya unit rumah oleh PT GAS, segala bentuk perikatan dan
transaksi yang berhubungan dengan notaris (perikatan AJB dan
lainnya), di lakukan di notaris yang menjadi rekanan PT BPD Kaltim
Kaltara Kantor Cabang Balikpapan;

5. Dalam hal proses penarikan dana kredit, wajib mengikuti progress

pekerjaan pembangunan unit rumah di lapangan yang di sertai
laporan progress yang harus di tandatangani oleh pihak bank;

6. Di lokasi perumahan dan unit pembangunan, harus di pasang banner

dan atau plang dan atau spanduk dan atau lainnya yang dapat
dipersamakan bahwa perumahan ini mendapatkan pembiayaan bank.

q Kewajiban Bank

1. Menjaga rasio nilai riil agunan terhadap Saldo Baki Debet

(outstanding) kredit sekurang-kurangnya 135%;

2. Menindaklanjuti proses pengikatan agunan (pembebanan hak

tanggungan) sesuai dengan ketentuan yang berlaku;

3. Melakukan monitoring atas perkembangan fisik proyek, penjualan

dan perubahan nilai agunan serta melaporkan ke Kantor Pusat secara
periodik sekurang-kurangnya sekali dalam tiga bulan;

4. Memastikan Debitur selalu menyampaikan laporan sesuai denga

ketentuan;

5. Meneruskan seluruh laporan Debitur ke Kantor Pusat

selambat-lambatnya 2 minggu setelah diterima dari debitur;

6. Demikian kami sampaikan mohon keputusan guna pelaksanaan lebih

lanjut.

Balikpapan, 05 Desember 2022

PT Bank Pembangunan Daerah

Kalimantan Timur dan Kalimantan Utara

38
Kantor Cabang Balikpapan
Unit Kredit Komersial

AHMAD ZAINURI
Officer Korporasi

39