BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Manusia memiliki kebutuhan pokok yang terdiri dari tiga macam

kebutuhan pokok yaitu sandang, pangan serta papan. Maka dari itu

kebutuhan papan yaitu kebutuhan yang mengenai rumah atau tempat

tinggal seseorang. Maka dari itu manusia sangatlah membutuhkan

rumah untuk tempat berlindung dan berkumpulnya keluarga. Maka

dari itu Rumah merupakan kebutuhan pokok yang harus dipenuhi oleh

setiap manusia.

Bagi masyarakat khususnya di Indonesia, rumah merupakan hak

konstitusional dan tercantum dalam Pasal 28 H ayat (1) Undang-

Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, yang dimana

menegaskan bahwa setiap orang wajib hidup sejahtera, lahir dan batin

dalam bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik

dan sehat.1 Tempat tinggal merupakan tempat yang mempunyai peran

sangat penting dalam pembentukan watak dan kepribadian bangsa

serta sebagai salah satu upaya dalam membangun keperibadian

seseorang yang ada di Indonesia serta memiliki rasa berjati diri,

mandiri, dan produktif. Indonesia sebagai negara yang memilik jumlah

penduduk yang padat dan berbentuk kepulauan mempunyai wilayah

perairan lebih besar dari pada daratan berupa tanah, sehingga

1
Pasal 28 H ayat (1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945

1
permintaan perumahan khususnya di kota – kota besar saat ini sangat

berkembang pesat, karena dengan pesatnya jumlah penduduk yang

sudah sangat padat, sehingga pemenuhan kebutuhan perumahan

tersebut dalam hal tanah merupakan hal yang problematik sekali dan

dapat menjadi pemicu utama terjadinya sengketa. Tanah merupakan

pemegang peran utama dan pertama dalam rangka meningkatkan

kesejahteraan dan kemakmuran rakyat Indonesia.

Dengan pemindahan Ibu Kota Negara Republik Indonesia ke

Kalimantan Timur dengan pintu gerbang Kota Balikpapan. Maka

dalam hal ini pembangunan perumahan merupakan salah satu upaya

untuk memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk

meningkatkan mutu lingkungan kehidupan, memberi arah pada

pertumbuhan wilayah, memperluas lapangan kerja serta dapat

meningkatkan suatu kegiatan ekonomi dalam rangka pemerataan

kesejahteraan rakyat. Maka dengan membukanya bisnis perumahan di

perkotaan maupun di pinggiran merupakan sektor yang sangat

menjanjikan. Sehubung dengan pesatnya penduduk maka

pembangunan perumahan dan pemukiman terus ditingkatkan untuk

menyediakan perumahan dengan jumlah yang makin meningkat, tetapi

hal ini belum secara merata dapat dilaksanakan oleh pemerintah

dikarenakan masih melihat kebutuhan-kebutuhan lainnya masih

banyak yang perlu diprioritaskan. Perumahan merupakan kebutuhan

dasar manusia, baik untuk tempat tinggal, tempat usaha, perkantoran

2
 dan lain sebagainya. Namun demikian, masih banyaknya masyarakat

yang belum dapat menikmati dan memiliki rumah yang layak, sehat,

aman dan serasi. Oleh karena itu upaya pembangunan perumahan dan

pemukiman terus ditingkatkan untuk menyediakan jumlah perumahan

yang makin banyak dan dengan harga terjangkau.2

Perumahan merupakan suatu kelompok rumah yang membentuk

satu kesatuan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau lingkungan

hunian, yang dilengkapi dengan adanya prasarana dan sarana, yang

sesuai pada lokasi yang ada guna untuk mendukung suatu aktivitas

masyarakat aktif yang berada di dalamnya. Berdasarkan Pasal 1

Undang-Undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan

Perumahan, Perumahan merupakan kumpulan rumah sebagai bagian

dari perumahan dalam suatu kawasan baik perkotaan ataupun

perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas

umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.3

Pembangunan perumahan di Kota Balikpapan dirasakan tumbuh

sangat pesat beberapa tahun ini. Seiring dengan pertumbuhan

penduduk yang tinggi baik oleh penduduk asli maupun penduduk

temporer yang didominasi oleh pelajar, menjadikan pertumbuhan

kebutuhan lahan permukiman dan perumahan menjadi sangat tinggi

pula. Pertambahan penduduk terutama kalangan muda telah memicu

investasi di berbagai bidang termasuk perumahan yang berbentuk

2
Urip Santoso.2014. Hukum Perumahan. Jakarta. Prenada Media.Halaman 2
3
Pasal 1 Undang-Undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Perumahan

3
 rumah bertingkat rendah (landed houses), rumah kos, apartment,

condotel dan sebagainya.

Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c No 5 Tahun 1960 Tentang Undang –

Undang Pokok Agraria untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah

wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang

masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang

bersangkutan.4 Sertifikat diterbitkan hanya untuk kepentingan

pemegang hak yang bersangkutan, sesuai dengan data fisik dan data

yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah sebagaimana di maksud

dalam Pasal 30 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia

Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.5 Sertifikat pun

hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam

buku tanah. Maka dalam hal perkembangan perumahan yang semakin

banyak diminati terutama di kota besar, juga di kota kecil seperti di

Kota Balikpapan. Faktor ini sangat dipengaruhi oleh beberapa hal yang

dianggap sangat menguntungkan, seperti prosesnya lebih mudah dan

efisien. Terlebih lagi pembeli dapat membeli rumah secara kredit,

sehingga ketidak cukupan dana bukan merupakan persoalan untuk

mendapatkan rumah. Namun disisi lain, membeli rumah di property

yang baru berkembang ternyata sering mendatangkan kerugian bagi

pembeli. Hal ini terjadi misalnya karena kondisi rendahnya kualitas

4
Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang Agraria No.5 Tahun 1960
5
Pasal 30 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah

4
bangunan rumah, ataupun ketidak lengkapan dokumen perizinan.

Aspek yang terpenting dalam mendirikan suatu perumahan yaitu

legalitas rumah, yang dimana terdiri dari sertifikat rumah.

Bahwa setiap adanya perbuatan hukum yang menyangkut

Pengalihan hak atas tanah, yang dilakukan dengan cara jual beli, tukar

menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum

pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang yang

hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan adanya akta yang

dibuat oleh PPAT yang berwenang. Apabila adanya perbuatan hukum

peralihan hak di hadapan PPAT untuk tanah-tanah yang sudah terdaftar

(bersertipikat) maka harus terlebih dahulu dilakukan pengecekan

sertipikat pada Kantor Pertanahan setempat. Pasal 97 ayat 1 Peraturan

Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang

Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah menyatakan bahwa:

“Apabila seseorang membeli tanah maka seseorang tersebut

sebelum melakukan pembuatan akta mengenai pemindahan hak

atas tanah atau pembebanan hak atas tanah yang dimana hak rumah

tersebut merupakan Hak Milik, maka dari itu sebelum melakukan

perjnjian PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada

Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah

atau Hak Milik Atas Rumah yang dimana data – data bersangkutan

atas sertifikat tersebut harus sama dengan daftar-daftar yang ada di

5
 Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertifikat

asli”.6

Dalam melakukan suatu transaksi jual beli rumah setelah indent

atau pemesanan (pengikatan pendahuluan) dilakukan, maka kedua

belah pihak akan membuat suatu perjanjian pengikatan jual beli yang

berisi mengenai hak-hak serta tanggung jawab keduanya yang

dituangkan dalam akta pengikatan jual beli. Setelah dibuatnya suatu

perjanjian pengikatan jual beli suatu bangunan (objek perjanjian)

kepada pembeli. Yang dimana tanah tersebut telah mendapat ijin layak

huni dari pemerintah daerah yang bersangkutan serta memenuhi

persyaratan yaitu adanya akta pemisahan satuan-satuan rumah untuk

pembuatan sertifikat hak milik atas satuan rumah oleh pihak kantor

pertanahan kabupaten/kotamadya Balikpapan. Maka dalam hal ini

yang bersangkutan, penjual harus menyiapkan akta jual beli kemudian

bersama-sama pembeli menandatanganinya dihadapan notaris/PPAT,

hal ini sesuai dengan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat

Nomor 11/PRT/M/2019 Tahun 2019.

Adanya suatu Perjanjian Jual Beli (PJB), maka harus adanya

perjanjian yang hanya mengikat sementara. Maksud mengikat

perjanjian disini yaitu suatu kewajiban maupun hak antara penjual dan

pembeli yang telah diatur oleh perjanjian PPJB yang dimana hanyalah

sementara dan adanya batasan waktu tertentu, sesuai dengan yang

6
Pasal 97 ayat 1 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

6
 tertera dalam suatu perjanjian jual beli. Perjanjian yang mengikat

pembeli untuk menjual suatu objek yang dijual kepada pembeli di

hadapan notaries atau pejabat berwenang lainnya. Perjajian jual beli

akan lunas apabila pembeli telah melunasi segala pembayaran yang

ada kepada penjual namun pembeli belum dapat membuat Akte Jual

Beli (AJB). Pembuatan akta jual beli biasanya terjadi apabila setifikat

objek telah diperjual belikan namun masih ada di pihak ketiga atau

sertifikat masih digadaikan dibank atau sebab yang lainnya. Pada PJB

telah tercantum tanggal kapan AJB (akta jual beli) akan dibuat dan apa

saja persyaratan yang diperlukan dan dipenuhi baik pihak pembeli

maupun pihak penjual dalam pembuatan AJB nantinya.7 Akta Jual Beli

merupakan akta perjanjian otentik, akta jual beli ini digunakan untuk

peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli

yang pembuatannya dihadapan petugas yang berwenang atau pejabat

pembuat akta tanah. Akta otentik ini merupakan suatu dokumen yang

dibuat sesuai dengan ketentuan undang-undang yang dibuat dihadapan

pejabat yang berwenang menangani akta otentik tersebut (misalnya

hakim, notaris, petugas pencatatan sipil). Akta Jual Beli dibuat secara

resmi oleh notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Pembuatan Akta Jual Beli telah diatur oleh Badan Pertanahan Negara.

Maka setelah dibuatnya Akta Jual Beli, pembeli harus mengajukan

7
Mugiyati, S.H., M.H Penyuluh Hukum Ahli Madya “sertifikat rumah yang tak kunjung selesai
“https://lsc.bphn.go.id/konsultasiView?id=571 diakses pada Sabtu 18 September 2021 Pukul 09.00
WITA

7
 balik nama sertifikat ke kantor pertanahan setempat yang dapat diurus

melalui notaris maupun langsung ke kantor pertanahan setempat.

Dalam rangka memberikan kepastian hukum atas hak dan batas

tanah untuk mendapatkan sertifikat tanah. Dalam Pasal 19 UUPA

bahwa telah menugaskan kepada pemerintah untuk menyelenggarakan

pendaftaran tanah yang sangat penting artinya untuk mendapat

ketenangan dan kepercayaan diri bagi masyarakat yang mempunyai

hak atas tanah tersebut.8 Maka dalam pendaftaran tanah pertama kali

yang harus dilakukan yaitu: kegiatan pengukuran dan pemetaan,

pembukuan tanah, ajudikasi, pembukuan hak atas tanah dan penerbitan

sertipikat.

Bahwa di PT. Etika & AW sertifikat hak kepemiliki atas tanah

merupakan sertifikat hak guna bangunan yang dimana pembeli

meningkatkan sertifikat hak guna bangunan kepada pihak penjual ke

sertifikat hak milik. Sehingga pembeli tidak meningkatkan sertifikat

hak guna bangunannya sendiri namun meningkatkan sertifikatnya ke

pihak penjual. Namun pada saat ingin diterbitkan sertifikat hak

miliknya ternyata luas tanah berbeda dengan luas tanah yang ada di

site plan perumahannya. Sehingga pihak pertanahan harus mengukur

ulang bangunan serta tanahnya agar luas tanah dan bangunan yang

terdapat didalam sertifikat tidak salah.9

8
Pasal 19 Undang – Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
9
Hasil Observasi oleh Staff Legal atas nama Eva di PT. Etika & AW. Selasa 5 Oktober 2021

8
 Data terbaru jumlah pembelian rumah di PT. Etika & AW selama

berdirinya PT. Etika & AW mulai 2009 sampai dengan sekarang

berjumlah 1.004 rumah yang sudah terjual. Data penjualan dengan

system pembayaran tunai ada 73 rumah sedangkan untuk system

pembayaran KPR melalui bank sejumlah 682 rumah yang sudah

terjual. Untuk rumah yang masih belum memiliki sertifikat dengan

system pembayaran tunai ada 42 rumah. Sedangkan untuk rumah yang

masih belum memiliki sertifikat dengan system pembayaran KPR

melalui bank ada 321 rumah. Dari data ini slama untuk mendapatkan

sertifikat rumahnya selama 8 tahun. Padahal dari pihak penjual

menjanjian selama 2 tahun namun mereka tidak mendapatkan sertifikat

itu selama 2 tahun. Namun sampai detik ini belum ada kepastian

berapa lama pembeli mendapatkan sertifikat rumahnya. Namun hingga

detik ini pembeli belum juga mendapatkan kejelasan atas sertifikat

rumahnya dan dari pihak penjual tidak ada memberikan tanggung

jawab atas keterlambatan sertifikat rumah pihak pembeli.10

Maka dengan tersedianya perangkat hukum yang telah tertulis,

siapa pun yang berkepentingan dalam hal ini akan mudah mengetahui

kemungkinan apa yang tersedia baginya untuk menguasai dan

menggunakan tanah yang diperlukannya, bagaimana cara

memperolehnya, hak-hak, kewajiban serta larangan-larangan apa yang

10
Hasil Observasi oleh Staff Legal atas nama Eva di PT. Etika & AW. Selasa 5 Oktober 2021

9
ada didalam menguasai tanah dengan hak-hak tertentu, sanksi apa yang

dihadapinya.

Sesuai dengan yang telah dijelaskan dalam latar belakang diatas

maka sangat petingnya kepastian hukum dalam rangka memberikan hak

dan batas atas tanah untuk mendapatkan sertifikat tanah. Sehingga

memberi motivasi penulis membahas permasalahan tersebut yang

dituangkan dalam tulisan ilmiah berjudul .

“ANALISIS YURIDIS SOSIOLOGIS FAKTOR PENYEBAB

PEMBELIAN RUMAH DENGAN FASILITAS KPR DAN TUNAI

YANG BELUM MENDAPATKAN KEPEMILIKAN

SERTIFIKAT HAK MILIK (STUDI DI PT.ETIKA &AW KOTA

BALIKPAPAN)”

1.1 Hasil Penelitian Terdahulu

Penelitian terdahulu merupakan salah satu acuan penulis dalam

melakukan penelitian sehingga penulis dapat memperkaya teori

yang digunakan dalam mengkaji penelitian yang dilakukan. Dari

penelitian terdahulu, penulis tidak menemukan penelitian dengan

judul yang sama seperti judul penelitian penulis.

10
 Tabel 1

Penelitian Terdahulu.

Nama Judul Rumusan Masalah Hasil

Penelitian

Ika Ria Perlindungan 1. Bagaimanakah Hasil

Wijayanti Hukum kewajiban Developer menunjukkan

Terhadap untuk menyerahkan bahwa Developer

Pembeli Rumah sertifikat Kepada mempunyai

Yang Tidak pembeli rumah yang kewajiban untuk

Mendapatkan telah melakukan menyerahkan

Sertifikat pelunasan sertifikat kepada

Setelah Berdasarkan UUPK pembeli rumah

Pelunasan dan UU PKP? yang sudah

Dikaitkan 2. Bagaimanakah melakukan

Dengan Undang tindakan hukum pelunasan demi

- Undang pembeli yang tidak mencapai

Nomor 8 Tahun menerima kepastian hukum

1999 Tentang Sertifikat dari sesuai dengan

Perlindungan Developer setelah Pasal 3 UU PKP

Konsumen Dan melakukan dan Pasal 7

Undang- pelunasan UUPK berkaitan

Undang Nomor berdasarkan dengan kewajiban

11
 1 Tahun 2011 UUPK dan UU pelaku usaha.

Tentang PKP? Berdasarkan

Perumahan Dan kedua peraturan

Kawasan tersebut juga,

Permukiman pembeli rumah

yang tidak

menerima

sertifikat

dapat melakukan

suatu tindakan

hukum yang

efektif yakni

melalui jalur luar

pengadilan.

Jeki Akibat Hukum 1.Bagaimana akibat Dari hasil

Siswanto Konsumen hukum konsumen penelitian dapat

Yang Tidak yang tidak menerima diketahui, bahwa

Menerima sertifikat akibat hukum

Sertifikat konsumen atau

kepemilikan
Kepemilikan pembeli yang
pembelian rumah
Pembelian tidak menerima
pada PT. Indah
Rumah Pada Pt. sertifikat
Harisanda
Indah Harisanda kepemilikan

12
Pekanbaru Pekanbaru? pembelian rumah

pada PT.
2.Bagaimana proses
Indah Harisanda,
pengajuan ganti rugi
antara lain adalah
yang dilakukan oleh
bahwa status
konsumen?
kepemilikan

rumah tersebut

belum jelas,

pembeli tidak

dapat

mengalihkan atau

menjual rumah

tersebut kepada

pihak lain, serta

tidak memiliki

kekuatan hukum

apabila terjadi

sengketa. Oleh

karena itu pihak

developer harus

berusaha untuk

melakukan

pemecahan

13
 terhadap

surat tanah

tersebut, dan

membaginya

sesuai dengan

unit rumah yang

sudah dibeli

oleh konsumen.

14
Rani Perlindungan 1.Bagaimana tanggung Dari hasil

Shafira Hukum Bagi jawab penelitian

Pembeli Rumah developer/pengembang dapat

Umum Dari yang melakukan diketahui,

wanprestasi terhadap bahwa

Perbuatan
pembeli rumah umum pengembang
Wanprestasi
menurut UUPK? memiliki
Oleh
wanprestasi
Developer/Peng 2.Bagaimana
pada
embang perlindungan hukum
konsumen,
bagi pembeli rumah
Sesuai Dengan
pengembang
umum dari
Undang -
tidak dapat
Undang Nomor wanprestasi yang
dimintai
8 Tahun 1999 dilakukan oleh
pertanggungja
Tentang developer/pengembang
waban atas
sesuai UUPK?
Perlindungan kesalahannya,

Konsumen 3. Bagaimana hambatan pengembang

dan upaya/usaha yang telah

dapat dilakukan oleh melanggar

pemerintah dalam kewajibannya

melaksanakan UUPK sebagai pelaku

terhadap permasalahan usaha dan

pengembang

15
 wanprestasi yang tidak

dilakukan memenuhi hak

developer/pengembang? konsumen

yang

ditetapkan

dalam UUPK.

Berdasarkan

hal ini, UUPK

harus direvisi

dan konsumen

harus lebih

berhati-hati

dalam

melakukan

pembelian

rumah.

16
1. Hasil Penelitian Ika Ria Wijayanti

Skripsi ini ditulis oleh Ika Ria Wijayanti, Fakultas Hukum

Universitas Padjadjaran Bandung pada 2015 lalu. Dalam penelitian

terdahulu ini mengkaji terkait Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli

Rumah Yang Tidak Mendapatkan Sertifikat Setelah Pelunasan

Dikaitkan Dengan Undang - Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang

Perlindungan Konsumen Dan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011

Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman. Penelitian ini focus

terhadap suatu perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Rumah Yang

Tidak Mendapatkan Sertifikat Setelah Pelunasan. Sedangkan pada

penelitian yang dibahas pada skripsi ini yaitu focus pada faktor

penyebab pembelian rumah dengan fasilitas kpr dan tunai yang belum

mendapatkan kepemilikan sertifikat hak milik (studi di PT.Etika

&AW Kota Balikpapan).

2. Hasil Penelitian Jeki Siswanto

Skripsi ini ditulis oleh Jeki Siswanto, Fakultas Syariah Dan Hukum

Universitas Islam Negeri Sultan Syarif Kasim Riau pada 2017 lalu.

Skripsi ini membahas bahwa akibat hukum pembeli yang tidak

menerima sertifikat kepemilikan pembelian rumah pada PT. Indah

Harisanda, antara lain adalah bahwa status kepemilikan rumah tersebut

belum jelas, pembeli tidak dapat mengalihkan atau menjual rumah

tersebut kepada pihak lain, serta tidak memiliki kekuatan hukum

apabila terjadi sengketa. Oleh karena itu pihak developer harus

17
 berusaha untuk melakukan pemecahan terhadap surat tanah tersebut,

dan membaginya sesuai dengan unit rumah yang sudah dibeli oleh

Pembeli. Penelitian ini focus terhadap suatu akibat hukum pembeli

yang tidak menerima sertifikat kepemilikan pembelian rumah pada PT.

Indah Harisanda, antara lain adalah bahwa status kepemilikan rumah

tersebut belum jelas. Sedangkan pada penelitian yang dibahas pada

skripsi ini yaitu focus pada faktor penyebab pembelian rumah dengan

fasilitas kpr dan tunai yang belum mendapatkan kepemilikan sertifikat

hak milik (studi di PT.Etika &AW Kota Balikpapan).

3. Hasil Penelitian Rani Shafira

Jurnal ini ditulis oleh Rani Shafira, Fakultas Hukum Universitas

Tarumanagara pada 2019 lalu. Jurnal ini membahas bahwa

pengembang memiliki wanprestasi pada konsumen, pengembang tidak

dapat dimintai pertanggungjawaban atas kesalahannya, pengembang

telah melanggar kewajibannya sebagai pelaku usaha dan pengembang

tidak memenuhi hak pembeli yang ditetapkan dalam UUPK.

Berdasarkan hal ini, UUPK harus direvisi dan pembeli harus lebih

berhati-hati dalam melakukan pembelian rumah. Sedangkan pada

penelitian yang dibahas pada skripsi ini yaitu focus pada faktor

penyebab pembelian rumah dengan fasilitas kpr dan tunai yang belum

mendapatkan kepemilikan sertifikat hak milik (studi di PT.Etika

&AW Kota Balikpapan).

18
B. Rumusan Masalah

1. Apa yang menjadi faktor penyebab pembeli belum mendapatkan

sertifikat hak milik atas tanah, baik yang membeli secara Tunai

maupun melalui proses KPR yang telah selesai?

2. Bagaimana tanggung jawab hukum PT. Etika & AW terhadap

pemberian sertifikat hak milik atas tanah yang sampai saat ini

belum terbit sertifikat bagi pembeli yang sudah lunas?

C. Tujuan Penulisan

1. Untuk mengetahui faktor penyebab pembeli rumah sampai saat ini

belum memiliki sertifikat hak milik atas tanah di PT.Etika & Aw baik

yang membeli secara Tunai maupun yang telah menyelesaikan proses

KPR

2. Untuk mengetahui tanggung jawab PT. Etika & AW terhadap pembeli

apabila mengalami kerugian atas perumahan yang belum mendapatkan

sertifikat hak milik.

D. Manfaat dan Kegunaan Penelitian

Sesuai dengan tujuan yang telah dipaparkan sebagaimana diatas maka

diharapkan penelitian ini memberikan kegunaan serta manfaat.

Berdasarkan tujuan yang telah dikemukakan diatas maka penelitian ini

dilakukan dengan harapan mampu memberi manfaat teoritis maupun

praktis sebagaimana berikut :

1. Kegunaan secara teoritis, penelitian ini akan memberikan

kontribusi terhadap mata kuliah Hukum Ekonomi Bisnis dalam

19
 materi pemberian perizinan sertifikat hak milik atas rumah, selain

itu juga diharapkan penelitian ini dapat membantu

mengembangkan pengetahuan dan wawasan mengaplikasikan

ilmu hukum mengenai kendala apa saja yang terjadi dalam

pengurusan sertifikat yang mengakibatkan pembelian rumah

dengan KPR dan Tunai yang sampai saat ini belum mendapatkan

sertifikat tanah sebagai bukti hak kepemilikan atas rumah dan

tanah yang telah diperoleh secara teori di lapangan. Terlebih lagi

dalam mengkaji ulang pemberlakuan prosedur pembuatan

sertifikat tanah yang akan diberikan oleh pembeli .

2. Kegunaan Praktis, Bagi pihak yang terkait dengan penelitian

ini,dapat mengembangkan sistem informasi tentang pembelian

rumah dengan KPR dan Tunai yang sampai saat ini belum

mendapatkan sertifikat tanah sebagai bukti hak kepemilikan atas

rumah dan tanah , agar dapat memberikan keadilan yang setara

bagi pihak Penjual maupun pihak Pembeli.

a. Bagi Penulis

1) Penelitian ini merupakan persyaratan penulisan untuk

memenuhi kelulusan pada jenjang Strata 1

2) Diharapkan mampu menambah wawasan dengan

mengaplikasikan ilmu hukum mengenai kendala apa saja

yang terjadi dalam pengurusan sertifikat yang

mengakibatkan pembelian rumah dengan KPR dan Tunai

20
 yang sampai saat ini belum mendapatkan sertifikat tanah

sebagai bukti hak kepemilikan atas rumah dan tanah yang

telah diperoleh secara teori di lapangan.

b. Bagi Masyarakat

Ditujukan kepada masyarakat, diharapkan dengan adanya

penelitian ini masyarakat mengetahui mengenai kendala apa

saja yang terjadi dalam pengurusan sertifikat yang

mengakibatkan pembelian rumah dengan KPR dan Tanah yang

sampai saat ini belum mendapatkan sertifikat Hak Milik.

c. Bagi Instansi

Ditujukan kepada Instansi, dari ditulisnya penelitian ini

diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran agar

Instansi dapat lebih memperhatikan terkait kendala yang terjadi

dalam pengurusan sertifikat yang mengakibatkan pembelian

rumah dengan KPR dan Tunai yang sampai saat ini belum

mendapatkan sertifikat tanah.

E. Metode Penelitian

1. Jenis Penelitian

Jenis penelitian hukum yang digunakan peneliti adalah penelitian

sosiologis. Penelitian hukum sosiologis merupakan penelitian yang

berfokus pada studi-studi empiris untuk menemukan teori-teori

21
 mengenai proses terjadinya dan mengenai proses bekerjanya

hukum di dalam masyarakat.11

2. Lokasi Penelitian

Dalam penelitian hukum ini, adapun lokasi yang dipilih adalah PT.

Etika & Aw, Kota Balikpapan, Provinsi Kalimantan Timur.

Adapun dipilihnya lokasi ini adalah sebab perusahaan tersebut

telah mengalami keterlambatan atas pemberian sertifikat rumah.

3. Jenis Data / Sumber data

Data - Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data

primer, sekunder, dan tersier :

a. Jenis Data Primer

a) Wawancara dilakukan secara langsung yang dimana menjadi

responden adalah: Peneliti juga akan mewawancarai direktur

PT.Etika &AW, Legal PT.Etika &AW yang akan dipilih

dengan metode purposive sampling. Penelitian ini juga akan

mewawancarai populasi responden pembeli PT. Etika & Aw

yang belum mendapatkan sertifikat rumah. Sampel responden

diambil hanya 10% dari populasi yang terkena dampak tidak

mendapatkan sertifikat rumah. Sampel responden dipilih

dengan metode random sampling.

11
Saiful Anam & Partners. 2017.Pendekatan Perundang-Undangan (Statute Approach) Dalam
Penelitian Hukum. https://www.saplaw.top/tag/metode-penelitian-hukum/ diakses pada Rabu 16
Desember 2021

22
 b) Dokumentasi dilakukan secara langsung dengan menghimpun

data – data berkenaan dengan permasalahan yang di bahas

dalam penelitian ini yang diperoleh dengan pihak terkait.

c) Observasi dilakukan secara langsung dengan mengamati

proses penyelesaian konflik tidak mendapatkan sertifikat

rumah di PT. Etika & AW.

d) Studi Kepustakaan dilakukan secara tidak langsung yang

digunakan untuk memperoleh data sekunder dengan

membaca, mempelajari, serta menganalisis data yang

berkaitan dengan permasalahan yang diteliti.

b. Jenis Data Sekunder berupa Peraturan Perundang-undangan,

yaitu:

1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun

1945

2) Undang-Undang Pokok Agraria No.5 Tahun 1960

3) Undang-Undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan

Perumahan

4) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun

1997 Tentang Pendaftaran Tanah

5) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3

Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah.

23
 6) Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor

11/PRT/M/2019 Tahun 2019.

c. Jenis Data Tersier:

Jenis data tersier merupakan pendapat hukum dan pendapat non

hukum yang diperoleh dari bahan pustaka yang memberikan

petunjuk maupun penjelasan mengenai bahan hukum primer.

Bahan hukum sekunder diperoleh dari buku, jurnal, hasil

penelitian, dan internet. Selain itu, pendapat hukum dapat

diperoleh dari narasumber, Kamus Besar Bahasa Indonesia.

4. Metode Pengumpulan Data

Metode pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini

yakni didapatkan dari penelitian lapangan yang diperoleh langsung

dari wawancara dengan responden 38 pembeli PT. Etika & AW:

1. S.H selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

2. T.I selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

3. S selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

4. K.S selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

5. B.P selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

6. S selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

7. D.A selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

8. A.I selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

9. D.W selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

10. R selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

24
11. S.A selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

12. M.H selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

13. O.A selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

14. O.Y.Kselaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

15. S selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

16. A.R selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

17. M.H.A selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

18. D.R selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

19. F.B selaku pembeli Tunai di PT.Etika & AW.

20. Y.Y selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

21. L.F.S selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

22. M selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

23. M.I.M selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

24. S.Y selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

25. M selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

26. D.B.P selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

27. I.R selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

28. P selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

29. A.W selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

30. A.M selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

31. A.E selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

32. W.P.N selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

33. M selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

25
 34. M selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

35. Z.Aselaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

36. E.P selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

37. A.S selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

38. A.M selaku pembeli KPR di PT.Etika & AW.

E.M Staff Legal PT. Etika & Aw, M.A.S Direktur PT. Etika &

AW, dan dokumen – dokumen yang didapatkan dari lapangan serta

studi kepustakaan.

5. Metode Analisa Data

Jika seluruh data telah terkumpul, maka akan dilakukan

pemeriksaan pada data tersebut, yang kemudian data itu akan

diolah dan disusun secara sistematis, maka peneliti akan

melakukan analisis kualitatif yang dimana peneliti akan

menggambarkan serta menjelaskan dengan kalimat yang benar

sehingga mudah dibaca. Adapun alasan penggunaan analisis

deskriptif kualitatif. Menurut I Made Winartha, metode analisis

deskriptif kualitatif adalah menganalisis, menggambarkan, dan

meringkas berbagai kondisi, situasi dari berbagai data yang

dikumpulkan berupa hasil wawancara atau pengamatan mengenai

masalah yang diteliti yang terjadi dilapangan.12

12
I Made Wirartha.2016 Metodologi Penelitian Sosial Ekonomi. Yogyakarta. CV. Andi Offset.
Halaman 155

26
F. Rencana Sistematika Penulisan

Dalam Penulisan penelitian hukum ini diperlukan sitematika penulisan

agar dapat diketahui secara jelas mengenai isi dari penelitian hukum

ini. adapun sitematika dengan menggunakan sistematika berikut :

BAB I : PENDAHULUAN

Bab PENDAHULUAN berisi tentang latar balakang masalah,

rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian,

kerangka pemikiran, metode penelitian dan sistematika

penulisan.

BAB II : TINJAUAN PUSTAKA

Bab TINJAUAN PUSTAKA ini membahas mengenai

Kerangka Teoritis dan Kerangka Pemikiran. Kerangka teoritis

yang mendasari penulisan ini adalah tinjauan tentang Faktor

Penyebab Pembeli Rumah Dengan Fasilitas KPR Dan Tunai

Belum Mendapatkan Sertifikat Rumah (Studi Di PT.ETIKA

&AW Kota Balikpapan).

BAB III : HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Bab HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ini

merupakan pembahasan dan juga analisa terhadap Faktor

Penyebab Pembeli Rumah Dengan Fasilitas KPR Dan Tunai

Belum Mendapatkan Sertifikat Rumah (Studi Di PT.ETIKA

&AW Kota Balikpapan).

27
BAB IV : PENUTUP

Bab PENUTUP ini sebagai bagian akhir dari penulisan

penelitian berisi mengenai kesimpulan dan saran sebagai suatu

masukan maupun perbaikan dari apa saja yang telah

didapatkan selama penelitian.

28