Putusan 757 K.PDT - Sus.bpsk 2016

am
u b
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
PUTUSAN
a
Nomor 757 K/Pdt.Sus-BPSK/2016
si
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
ne
ng
MAHKAMAH AGUNG
memeriksa perkara perdata khusus sengketa konsumen pada tingkat kasasi
do
gu memutuskan sebagai berikut dalam perkara antara:
PT. SYNTHESIS KARYA PRATAMA (PT. SKP), diwakili oleh
Budi Yanto Lusli, selaku Direktur Utama, berkedudukan di
In
A
Synthesis Square Tower 2, 8th Floor, Jalan Gatot Subroto, Kavling
64, Nomor 177A Jakarta Selatan, dalam hal ini memberi kuasa
ah
lik
kepada Ariyanto Bakri, S.H., dan kawan-kawan, Para Pengacara
dan Konsultan Hukum pada Kantor Pengacara dan Konsultan
am
ub
Hukum Ariyanto Arnaldo Law Firm, beralamat di Equity Tower
Building, 35th Floor, Suite 35 C, Sudirman Central Business District
(SCBD) Lot. 9, Jalan Jenderal Sudirman Kav. 52-53, Jakarta
ep
k
12190, Indonesia, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 15

ah
Juni 2016;
R
Pemohon Kasasi dahulu Pemohon Keberatan;
si
Lawan
ne
ng
A. ASRIANI AMINAH, bertempat tinggal di Komplek

Patriajaya, Blok B4, Nomor 1, Pondok Gede, Bekasi;
Termohon Kasasi dahulu Termohon Keberatan;
do
gu
Mahkamah Agung tersebut;

Membaca surat-surat yang bersangkutan;
In
A
Menimbang, bahwa dari surat-surat tersebut ternyata bahwa sekarang

Pemohon Kasasi dahulu Pemohon Keberatan telah mengajukan keberatan
ah
terhadap putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen Nomor

lik
002/A/BPSK-DKI/III/2016 tanggal 24 Maret 2016 yang amarnya sebagai

berikut:
m
ub
- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;

- Menyatakan Pasal 4 ayat (3) Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan
ka
ep
Rumah Bassura Apartment Nomor 0000004136 tanggal 18/08/2013

adalah tidak sah dan batal demi hukum;
ah
- Menyatakan Pasal 4 ayat (5) Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan

R
Rumah Bassura Apartment Nomor 0000004136 tanggal 18/08/2013

es
M
adalah tidak berlaku bagi Penggugat;

ng
on
gu
Halaman 1 dari 40 hal Put. Nomor 757 K/Pdt.Sus-BPSK/2016

d
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas
h
pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu.
ik
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
u b
ep
hk
a
- Memerintahkan Tergugat untuk mengembalikan uang angsuran dan
si
booking fee serta biaya PPJB sebesar Rp.144.686.200,00 (seratus
empat puluh empat juta enam ratus delapan puluh enam ribu dua ratus
ne
ng
rupiah);
- Menyatakan menolak gugatan Penggugat untuk selebihnya;
Bahwa, terhadap amar Putusan Badan Penyelesaian Sengketa
do
gu Konsumen tersebut, Pemohon Keberatan telah mengajukan keberatan di depan
persidangan Pengadilan Negeri Bekasi yang pada pokoknya sebagai berikut :
In
A
1. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 3 Ayat (1) Peraturan Mahkamah Agung
Republik Indonesia Nomor 01 Tahun 2006 tentang Tata Cara Pengajuan
ah
lik
Keberatan Terhadap Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen
(“Perma 1/2006”) yang menyatakan hal sebagai berikut:
“Keberatan terhadap Putusan BPSK dapat diajukan baik oleh Pelaku
am
ub
Usaha dan/atau Konsumen kepada Pengadilan Negeri di tempat
kedudukan hukum konsumen tersebut.
ep
maka mengingat pada faktanya Termohon Keberatan adalah berdomisili
k
hukum di Kota Bekasi dengan demikian adalah tepat dan sepenuhnya

ah
berdasar bagi Pemohon Keberatan untuk mendaftarkan Keberatan a quo

R
si
di Pengadilan Negeri Bekasi. Adapun pengajuan permohonan Keberatan
a quo telah memenuhi syarat pengajuan keberatan, yaitu diajukan oleh
ne
ng
Pemohon Keberatan kepada Pengadilan Negeri Bekasi yang merupakan

wilayah domisili hukum pihak Termohon Keberatan;
do
gu
2. Bahwa selanjutnya, berdasarkan Ketentuan Pasal 5 Ayat (1) Perma 1/2006

yang menyatakan hal sebagai berikut:
“Keberatan diajukan dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari
In
A
terhitung sejak Pelaku Usaha atau Konsumen menerima pemberitahuan

putusan BPSK.”
ah
lik
maka mengingat bahwa salinan Pemberitahuan Putusan BPSK a quo

diterima oleh Pemohon Keberatan pada hari Jumat tanggal 1 April 2016
m
ub
sementara Keberatan ini diajukan pada tanggal 12 April 2016 dengan

demikian pengajuan permohonan Keberatan a quo kepada Pengadilan
ka
Negeri Bekasi oleh Pemohon Keberatan adalah jelas telah memenuhi syarat
ep
jangka waktu pengajuan permohonan Keberatan a quo sebagaimana

ah
dimaksud dalam Pasal 5 Ayat (1) Perma 1/2006, yaitu diajukan dalam
R
jangka waktu 14 (empat belas) hari terhitung sejak hari penerimaan salinan
es
Pemberitahuan Putusan BPSK a quo oleh Pemohon Keberatan;

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
3. Dengan demikian adalah sepenuhnya sesuai dan memenuhi ketentuan
si
hukum apabila Yang Terhormat Ketua Pengadilan Negeri Bekasi menerima
permohonan Keberatan a quo yang diajukan oleh Pemohon Keberatan;
ne
ng
Pokok-pokok keberatan terhadap putusan BPSK a quo melalui Keberatan a quo.
Adapun dasar hukum dan alasan-alasan keberatan pihak Pemohon Keberatan
terhadap Putusan BPSK a quo sebagai berikut :
do
gu I. PENDAHULUAN
1. Mohon perhatian Yang Terhormat Majelis Hakim yang memeriksa Keberatan
In
A
a quo, Bahwa pada tanggal 18 Agustus 2013, Termohon Keberatan telah
melakukan pemesanan atas Unit Pesanan pada proyek Bassura Apartemen
ah
lik
yang terletak pada Kawasan Bassura City, Jalan Basuki Rahmat Nomor 1 A,
Kelurahan Cipinang Besar Selatan, Kecamatan Jatinegara, Kotamdya
Jakarta Timur dengan membayar Booking Fee dan Biaya PPJB (Perjanjian
am
ub
Pengikatan Jual Beli) sebesar Rp5.500.000,00 (lima juta lima ratus ribu
Rupiah). Adapun Termohon Keberatan juga telah menandatangani Surat
ep
Konfirmasi Unit Pesanan Nomor 005616 (“SKUP”) tanggal 18 Agustus 2013,
k
Surat Pemesanan Nomor 0000004285 tanggal 18 Agustus 2013 (“SP”),

ah
Informasi Angsuran Unit Nomor F/06/CA, Form PPATK, dan Perjanjian

R
si
Pengikatan Jual Beli (“PPJB a quo”) Nomor 0000004136 tanggal 18 Agustus
2013 (selanjutnya segenap tindakan hukum di atas disebut sebagai
ne
ng
“Pemesanan a quo”);
2. Bahwa sehubungan dengan segenap tindakan hukum Pemesanan a quo atas
do
gu
Unit Pesanan oleh Termohon Keberatan kepada Pemohon Keberatan maka

Pemohon Keberatan demi hukum berhak untuk menerima pelunasan setiap
dan seluruh kewajiban pembayaran dari Termohon Keberatan secara tepat
In
A
jumlah dan tepat waktu (dalam artian tanpa potongan apapun). Namun, pada
faktanya Termohon Keberatan memiliki tunggakan kewajiban pembayaran
ah
lik
biaya pelunasan yang telah jatuh tempo, berikut seluruh denda dan/atau
sanksi keterlambatan atas pemesanan Unit Pesanan untuk angsuran ke-13,
m
ub
14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, dan 21 terhitung sejak bulan September 2014
(selanjutnya disebut sebagai “Tunggakan Pembayaran”) kepada Pemohon
ka
Keberatan;
ep
3. Adapun perlu Pemohon Keberatan sampaikan pula bahwa sejak awal pihak
ah
Pemohon Keberatan selalu beritikad baik (good faith) untuk menunggu

R
pembayaran, mengkomunikasikan dan memberikan kesempatan kepada

es
pihak Termohon Keberatan dalam menyelesaikan segenap permasalahan

M
ng
terkait dengan Tunggakan Pembayaran atas Unit Pesanan yang dapat

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dibuktikan dalam segenap dokumen hukum dan/atau informasi secara tertulis
si
maupun elektronik, yaitu sebagai berikut:
3.1. Surat Teguran (Peringatan) Nomor SP/08709 Perihal Teguran
ne
ng
(peringatan) ke-1 Terhadap Tunggakan Kewajiban Pembayaran yang
telah jatuh tempo dan Sanksi Pelanggarannya tanggal 18 Desember
2014;
do
gu 3.2. Surat Teguran (Peringatan) Nomor SP/08874 Perihal Teguran
(peringatan) ke-2 Terhadap Tunggakan Kewajiban Pembayaran yang
In
A
telah jatuh tempo dan Sanksi Pelanggarannya tanggal 7 Januari
2015;
ah
lik
3.3. Surat Peringatan Pembatalan Nomor SP/09016 Perihal Peringatan
Pembatalan Pengikatan Jual Beli Bassura Apartment Unit Nomor
F/06/CA tanggal 15 Januari 2015;
am
ub
3.4. Pesan Singkat (SMS/Short Message Service) yang dikirimkan oleh
Pemohon Keberatan kepada Termohon Keberatan tanggal 17 Januari
ep
2015, yang berisikan perihal pemberitahuan pembayaran angsuran
k
yang tertunggak berikut denda atas Unit Pesanan, dan Pemohon

ah
Keberatan dalam Pesan Singkat tersebut memperingatkan, bahwa

R
si
apabila sampai dengan tanggal 21 Januari 2015 Termohon Keberatan
tidak melakukan pembayaran angsuran yang tertunggak berikut
ne
ng
denda dimaksud, maka Pemohon Keberatan akan membatalkan Unit

Pesanan tersebut secara sepihak;
do
gu

Pemohon Keberatan kepada Termohon Keberatan tanggal 27
Januari 2015, yang berisikan perihal pemberitahuan pembayaran
In
A
angsuran yang tertunggak berikut denda atas Unit Pesanan, dan

Pemohon Keberatan dalam Pesan Singkat tersebut
ah
lik
memperingatkan, bahwa apabila sampai dengan tanggal 30 Januari

2015 Termohon Keberatan tidak melakukan pembayaran angsuran
m
ub
yang tertunggak berikut denda dimaksud, maka Pemohon Keberatan

akan membatalkan Unit Pesanan tersebut secara sepihak;
ka

ep
Pemohon Keberatan kepada Termohon Keberatan tanggal 8 Februari

ah

R

es
Keberatan dalam Pesan Singkat tersebut memperingatkan bahwa

M
ng
apabila sampai dengan tanggal 12 Februari 2015 Termohon

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Keberatan tidak melakukan pembayaran angsuran yang tertunggak
si
berikut denda, maka Pemohon Keberatan akan membatalkan Unit
ne
ng
Pemohon Keberatan kepada Termohon Keberatan tanggal 14 Maret
do
gu yang tertunggak berikut denda atas Unit Pesanan, dan Pemohon
Keberatan dalam Pesan Singkat tersebut memperingatkan bahwa
In
A
apabila sampai dengan tanggal 16 Maret 2015 Termohon Keberatan
tidak melakukan pembayaran angsuran yang tertunggak berikut
ah
lik
denda, maka Pemohon Keberatan akan membatalkan Unit Pesanan
tersebut secara sepihak;
3.8. Pesan singkat (SMS/Short Message Service) yang dikirimkan oleh
am
ub
Pemohon Keberatan kepada Termohon Keberatan tanggal 9 April
2015, yang berisikan perihal pemberitahuan embayaran angsuranp
ep
k
Keberatan dalam Pesan Singkat tersebut memperingatkan, bahwa

ah
apabila sampai dengan tanggal 20 April 2015 Termohon Keberatan

R
si
melakukan pembayaran angsuran yang tertunggak berikut denda,
maka Pemohon Keberatan akan membatalkan Unit Pesanan tersebut
ne
ng
secara sepihak;
3.9. Surat Elektronik (E-mail) yang dikirimkan oleh Pemohon Keberatan
do
gu
kepada Termohon Keberatan tanggal 9 April 2015, yang berisikan

perihal pemberitahuan pembayaran angsuran yang tertunggak
berikut denda atas Unit Pesanan, dan Pemohon keberatan adalam
In
A
surat elektronik tersebut memperingatkan bahwa apabila sampai

dengan tanggal 20 April 2015 Termohon keberatan tidak melakukan
ah
lik
pembayaran angsuran yang tertunggak berikut denda, maka

Pemohon Keberatan akan membatalkan Unit Pesanan tersebut
m
ub
secara sepihak;
3.10. Pesan singkat (SMS/Short Message Service) yang dikirimkan oleh
ka
Pemohon Keberatan kepada Termohon Keberatan tanggal 26 April

ep
2015, yang berisikan perihal terkait permohonan pembayaran

ah
angsuran yang tertunggak berikut denda guna menghindari

R
pembatalan sepihak dari Pemohon Keberatan;

es
3.11. Surat Elektronik (e-mail) kepada termohon Keberatan tanggal 3 Mei

M
ng
2015, terkait dengan permohonan pembayaran angsuran yang

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tertunggak berikut denda guna menghindari pembatalan sepihak dari
si
Pemohon Keberatan dan
3.12. Terkait dengan segenap pemberitahuan dan/atau informasi yang telah
ne
ng
dilakukan dan disampaikan oleh Pemohon Keberatan kepada
Termohon Keberatan, sebagaimana telah disebutkan di atas dan
untuk menindaklanjuti adanya sanksi pembatalan atas Unit Pesanan,
do
gu selanjutnya Pemohon Keberatan mengirimkan undangan Nomor
0007/SKP-BC/MKT-ADM/LTR-BTL/V/15 tanggal 8 Mei 2015 perihal
In
A
undangan penyelesaian adminsitrasi terhadap pembatalan unit
pesanan di Bassura Apartement kepada Termohon Keberatan;
ah
lik
(Untuk selanjutnya segenap Surat Pemohon Keberatan kepada
Termohon Keberatan secara bersama-sama disebut sebagai “Surat
Peringatan a quo”);
am
ub
4. Bahwa Surat Peringatan a quo adalah Bukti Konkret iktikad baik (good
faith) Pemohon Keberatan untuk mengkomunikasikan dan memberikan
ep
kesempatan kepada Termohon Keberatan dalam menyelesaikan segala
k
kewajiban pembayaran angsuran yang tertunggak serta untuk

ah
menegosiasikan solusi yang terbaik bagi Pelunasan Tunggakan

R
si
pembayaran pihak Termohon Keberatan namun Pemohon Keberatan
tidak mendapatkan tanggapan maupun sanggahan sebagaimana
ne
ng
mestinya daripihak Termohon Keberatan atau Kuasa Hukumnya.

II. Dasar dan alasan permohonan pembatalan putusan BPSK a quo.
do
gu
Mohon perhatian Yang Terhormat Majelis Hakim yang memeriksa

perkara Keberatan a quo, bahwa Pemohon Keberatan menyatakan keberatan
dan dengan tegas menolak segenap dalil yang disampaikan oleh Termohon
In
A
Keberatan kepada BPSK sebagaimana termaktub dalam Putusan BPSK a quo

kecuali yang secara tegas dan tertulis diakui oleh pihak Pemohon Keberatan.
ah
lik
Adapun hal-hal yang menjadi dasar Pemohon Keberatan dalam Keberatan a

quo adalah sebagai berikut :
m
ub
A. Majelis Arbitrase BPSK telah salah menerapkan hukum sehubungan dengan

pertimbangan dan amar putusan yang menyatakan bahwa Pasal 4 ayat 3
ka
PPJB a quo tidak sah dan batal demi hukum.

ep
1. Mohon perhatian Yang Terhormat Majelis Hakim yang memeriksa

ah
Keberatan a quo, bahwa amar ke-2 (kedua) Putusan BPSK a quo

R
menyatakan hal sebagai berikut:

es
MEMUTUSKAN
M
ng
- Mengabulkan gugatan Pemohon untuk sebagian;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Menyatakan Pasal 4 ayat (3) Perjanjian Pengikatan Jual Beli
si
Satuan Rumah Bassura Apartment Nomor 0000004136 tanggal
18/08/2013 adalah tidak sah dan batal demi hukum;
ne
ng
- Menyatakan Pasal 4 ayat (5) Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Satuan Rumah Bassura Apartment Nomor 0000004136 tanggal
18/08/2013 adalah Tidak Berlaku Bagi Pemohon;
do
gu - Memerintahkan Termohon Untuk Mengembalikan Uang Angsuran
dan Booking Fee serta Biaya PPJB sebesar Rp144.686.200,00
In
A
(seratus empat puluh empat juta enam ratus delapan puluh enam
ribu dua ratus rupiah);
ah
lik
Menyatakan menolak gugatan Pemohon untuk selebihnya.
Catatan :
Kata-kata “menyatakan Pasal 4 Ayat (3) Perjanjian Pengikatan Jual Beli
am
ub
satuan Rumah Bassura Apartemen Nomor 0000004136 tanggal
18/08/2013 adalah tidak sah dan batal demi hukum” sengaja ditulis
ep
dengan huruf besar, ditebalkan dan digarisbawahi.
k
2. Bahwa amar ke-2 (kedua) Putusan BSK a quo sebagaimana telah

ah
dikutipkan di atas didasarkan pada pertimbangan hukum sebagaimana

R
si
termaktub dalam Alinea ke-6 (keenam) halaman 6 Putusan BPSK a quo,
yang pada pokoknya Majelis arbitrase berpandangan bahwa ketentuan
ne
ng
Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo mengandung Klausula Baku. Adapun

pertimbangan hukum Majelis arbitrase tersebut secara lengkap adalah
do
gu
sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa Majelis mencermati ketentuan Pasal 4 ayat 3 PPJB
In
a quo yang menegaskan seolah-olah Pemohon telah memberikan hak
A
kepada Termohon untuk menjual Unit kepada Pihak lain secara sepihak
dengan alasan Pemohon lalai memenuhi kewajibannya secara tepat
ah
lik
waktu hal mana menurut Majelis hal itu jelas sangat bertentangan dengan
Bab V, Pasal 18 ayat 1 (d) UUPK yang oleh karenanya dinyatakan tidak
m
ub
sah dan batal demi hukum;”

ka
perkara Keberatan a quo, bahwa Pemohon Keberatan menyatakan

ep
dengan tegas menolak pertimbangan hukum dan amar putusan

ah
sebagaimana diuraikan di atas karena tidak didasarkan pada logika

R
hukum dan tidak didasarkan pada ketentuan peraturan perundang-

es
undangan serta asas-asas hukum yang berlaku dalam hukum Negara

M
ng
Republik Indonesia;
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
4. Bahwa Ketentuan Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo mengatur ketentuan yang
si
telah disepakati oleh Pemohon Keberatan dan Termohon Keberatan,
yaitu sebagai berikut:
ne
ng
”4.3. Apabila Pihak Kedua tidak terlambat atau lalai melaksanakan
kewajiban pembayaran sebagaimana diuraikan dalam Pasal 3 ayat 1
Perjanjian ini maupun biaya-biaya lain dan/atau kewajiban pembayaran
do
gu lainnya (apabila ada) yang telah jatuh tempo secara selama 30 (tiga
puluh) hari kalender sejak tanggal jatuh tempo pembayaran, berikut
In
A
denda yang telah timbul berdasarkan Pasal 4 ayat 2 perjanjian ini, maka
dengan lewatnya waktu saja telah telah memberikan bukti yang cukup
ah
lik
bahwa pihak kedua telah melalaikan kewajibannya kepada apapun, dan
Pihak pertama berhak untuk membatalkan perjanjian ini secara sepihak”;
5. Bahwa pada faktanya Termohon Keberatan mengalami tunggakan
am
ub
kewajiban pembayaran biaya pelunasan yang telah jatuh tempo, berikut
seluruh denda dan/atau sanksi keterlambatan atas pemesanan Unit
ep
Pesanan untuk angsuran ke-13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, dan 21
k
terhitung sejak bulan September 2014, sehingga dengan demi hukum

ah
ketentuan Pasal 4 ayat 3 PPJB a quo dinyatakan berlaku dan Pemohon

R
si
Keberatan sepenuhnya berhak untuk membatalkan PPJB a quo secara
sepihak;
ne
ng
6. Bahwa selain hal tersebut di atas, pertimbangan Majelis Arbitrase dalam

Putusan BPSK a quo yang menyatakan Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo
do
gu
sebagai klausula baku merupakan Pertimbangan yang keliru karena tidak

didasarkan pada fakta hukum (feitelijke grond) yang menunjukan bahwa
Pemohon Keberatan berupaya menutup-nutupi ataupun menutup pintu
In
A
negosiasi atas keberlakuan ketentuan Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo,

bahkan sebaliknya pada faktanya sejak pertama kali Pemohon Keberatan
ah
lik
dan Termohon Keberatan membahas segenap ketentuan pasal-pasal

dalam PPJB a quo, Termohon Keberatan sama sekali tidak pernah
m
ub
merasa berkeberatan dengan ketentuan yang termaktub dalam Pasal 4

Ayat (3) PPJB a quo, tidak pernah mengajukan keberatan dan tidak
ka
pernah pula mengajukan pembatalan atas klausul dalam pasal tersebut;

ep

ah
perkara Keberatan a quo, bahwa Pertimbangan dan Amar Putusan

R
Majelis Arbitrase dalam Putusan BPSK a quo yang menyatakan Pasal 4

es
Ayat (3) PPJB a quo harus dibatalkan karena dianggap sebagai

M
ng
klausula baku merupakan Pertimbangan dan Amar Putusan yang tidak

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
didasarkan pada logika hukum yang benar karena berdasarkan
si
segenap uraian dan fakta di atas maka dapat disimpulkan bahwa
pembatalan PPJB a quo secara sepihak oleh Pemohon Keberatan
ne
ng
semata-mata terjadi akibat kesalahan/kelalaian yang dilakukan oleh
Termohon Keberatan sendiri dalam melaksanakan segenap
kewajibannya dalam PPJB a quo atau dengan kata lain kerugian
do
gu (apabila memang ada) akibat pembatalan PPJB a quo secara sepihak
yang ditanggung oleh Termohon Keberatan semata-mata terjadi karena
In
A
Kesalahan/Kelalaian Termohon Keberatan sendiri dan sama sekali tidak
terkait dengan formulasi anasir dalam Ketentuan Pasal 4 Ayat (3) PPJB
ah
lik
a quo. Sehingga sudah jelas dan tidak dapat disangkal lagi bahwa
secara hukum ketentuan dalam Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo berlaku
dan mengikat antara pihak Pemohon Keberatan dan pihak Termohon
am
ub
Keberatan;
B. Putusan BPSK a quo harus dibatalkan sebab Majelis Arbitrase BPSK telah
ep
k
melampaui kewenangannya dengan memutuskan sesuatu yang tidak

ah
dimintakan oleh Termohon Keberatan (Ultra Petita);

R
si
perkara Keberatan aquo, bahwa selain hal tersebut di atas, Amar
ne
ng
Putusan Majelis Arbitrase yang menyatakan bahwa Pasal 4 Ayat (3)

PPJB aquo sebagai klausula baku merupakan amar putusan yang
do
mengandung sifat Ultra Petita karena selama proses pemeriksaan
gu
Putusan BPSK a quo Termohon Keberatan sama sekali tidak pernah

memohon agar Pasal 4 Ayat 3 PPJB a quo dinyatakan tidak sah dan
In
A
batal demi hukum. Adapun petitum yang diajukan oleh Termohon

Keberatan dalam proses pemeriksaan BPSK aquo adalah sebagai
ah
lik
berikut:
TUNTUTAN KAMI
m
ub
1. Meminta BPSK untuk menetapkan unit itu status quo/digaris polisi;

2. Meminta BPSK menetapkan status keabsahan Perjanjian ini sesuai
ka
dengan Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999;

ep
2. Bahwa perlu Pemohon Keberatan sampaikan kembali adanya larangan

ah
bagi hakim, termasuk arbiter pada suatu persidangan arbitrase, untuk

R
menjatuhkan putusan yang memutuskan sesuatu yang tidak dimintakan

es
atau melebihi dari apa yang dimintakan (Ultra Petita) diatur secara tegas
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dalam Pasal 178 Het Herziene Indonesisch Reglement (HIR) Juncto
si
Pasal 8 Perma 1/2006 yang mengatur ketentuan hukum sebagai berikut:
Pasal 178 HIR:
ne
ng
“Ia tidak diperkenankan untuk menjatuhkan putusan atas perkara yang
tidak dituntut, atau akan memutuskan lebih daripada yang dituntut.
Juncto:
do
gu Pasal 8 PERMA 1/2006:
“Kecuali ditentukan lain dalam Peraturan Mahkamah Agung ini, Hukum
In
A
Acara Perdata yang berlaku diterapkan pula terhadap keberatan atas
putusan arbitrase BPSK.”
ah
lik
3. Adapun, larangan mengenai ultra petita ini dijelaskan lebih lanjut oleh ahli
hukum acara perdata yang juga merupakan mantan hakim agung pada
Mahkamah Agung Republik Indonesia, yaitu M. Yahya Harahap, dalam
am
ub
bukunya berjudul Hukum Acara Perdata tentang Gugatan, Persidangan,
Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, Sinar Grafika, Jakarta,
ep
2008, halaman 801-802, yang menegaskan bahwa:
k
“ mengadili dengan cara mengabulkan melebihi dari apa yang dituntut,

ah
dapat dipersamakan dengan tindakan yang tidak sah (illegal) meskipun

R
si
dilakukan dengan itikad baik.
Bahkan M. Yahya Harahap lebih jauh menegaskan:
ne
ng
“ sekiranya yang dituntut Pemohon Rp100 juta, tetapi di persidangan

terbukti kerugian yang dialami Rp200 juta,
do
gu
maka yang boleh dikabulkan hanya terbatas Rp100 juta sesuai dengan
tuntutan yang disebut dalam petitum gugatan.”
4. Bahwa Mahkamah Agung Republik Indonesia telah secara terus menerus
In
A
membatalkan putusan-putusan pengadilan yang bersifat ultra petita.

Adapun hal tersebut dapat dilihat dari beberapa yurisprudensi sebagai
ah
lik
berikut:
4.1.Penetapan Pengadilan Negeri Bukit Tinggi Nomor
m
ub
/Pdt.G/BPSK/2014/PN. BT tertanggal 26 Mei 2014. Majelis Hakim

yang mengabulkan permohonan pembatalan Putusan BPSK Kota
ka
Bukit Tinggi Nomor: 01/PTS-BPJSK/BKT/III/2014 tertanggal 10

ep
Maret 2014 dalam pertimbangan hukumnya menyatakan:

ah
“Bahwa berdasarkan pertimbangan yuridis di atas dihubungkan

R
dengan amar putusan maupun keseluruhan materi Putusan

es
Putusan BPSK Kota Bukittinggi Nomor 01/PTS-BPSK/BKT/

M
ng
III/2014 tanggal 10 Maret 2014 diperoleh fakta yuridis yaitu

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
putusan tersebut bertentangan dengan ketentuan hukum yang
si
bersifat memaksa sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 189
ayat (3) RBg dan Pasal 50 Rv yang secara limitatif mengatur suatu
ne
ng
putusan dilarang melebihi materi posita dan petitum (ultra petita)
walaupun putusan tersebut dijatuhkan atas dasar itikad baik (good
faith) maupun berdasarkan kepentingan umum (public interest).
do
gu Dalam konteks keadilan, materi putusan BPSK Kota Bukittinggi
tersebut juga tidak memenuhi norma sebagaimana dimaksud
In
A
dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 556 K/Sip/1971 tanggal
10 November 1971;”
ah
lik
4.2. Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 77/K/Sip/1973 tertanggal 19
September 1973 menegaskan bahwa :
“putusan harus dibatalkan karena Putusan PT mengabulkan ganti
am
ub
rugi yang tidak diminta dalam gugatan;”
4.3. Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 1001 K/Sip/1972
ep
tertanggal 17 Januari 1973 dalam perkara antara Kang Liang Liong
k
melawan Ali Sjammach, dengan kaidah hukumnnya sebagai berikut:

ah
“Larangan bagi Hakim untuk mengabulkan hal-hal yang tidak diminta atau
R
si
yang melebihi daripada yang diminta.”
5. Mohon perhatian Yang Terhormat Majelis Hakim yang mengadili perkara
ne
ng
Keberatan a quo, berdasarkan segenap uraian di atas maka sudah jelas

dan tidak dapat disangkal lagi bahwa amar Putusan BPSK a quo yang
do
gu
menyatakan Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo tidak sah dan Batal Demi Hukum
adalah telah melampaui sesuatu yang tidak dimintakan oleh Termohon
Keberatan. Oleh karena itu, sudah sepatutnya bagi Majelis Hakim Yang
In
A
Terhormat untuk membatalkan Putusan BPSK a quo karena jika hakim

melanggar prinsip Ultra Petita maka sama dengan pelanggaran terhadap
ah
lik
prinsip rule of law (Yahya Harahap, 2005, Hukum Acara Perdata, Jakarta:
Sinar Grafika, halaman 801);
m
ub
C. Majelis Hakim Arbiter telah salah menerapkan hukum sehubungan dengan

pertimbangan yang menyatakan PPJB a quo tidak menerapkan asas
ka
keseimbangan dan kepastian.

ep
a. Bahwa Majelis Arbitrase dalam Alinea ke-7 (ketujuh) halaman 6 putusan

ah
BPSK a quo menyatakan bahwa dokumen 3 PPJB a quo tidak

R
menerapkan asas keseimbangan dan kepastian karena tidak

es
mencantumkan ketentuan waktu penyerahan unit. Adapun pertimbangan

M
ng
lengkap Majelis Arbitrase adalah sebagai berikut:

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
“Menimbang, bahwa Majelis telah pula membaca, mencermati bahwa
si
dokumen PPJB tidak menerapkan asas keseimbangan dan
kepastian bagi Pemohon sehubungan dengan tidak tercantumnya
ne
ng
ketentuan waktu penyerahan unit sebagaimana diatur dalam
ketentuan Pasal 43, huruf (e) UU No 20 tahun 2011 tentang Rumah
Susun dan Peraturan Pelaksana lainnya.”
do
gu b. Mohon perhatian Yang Terhormat Majelis Hakim yang memeriksa
perkara Keberatan a quo, bahwa pertimbangan Majelis Arbitrase
In
A
sebagaimana Pemohon Keberatan kutipkan di atas sungguh sangat tidak
mencerminkan kehati-hatian dan kecermatan Majelis Arbitrase dalam
ah
lik
menjatuhkan Putusan BPSK a quo, karena pada faktanya Pasal 5 ayat 3
PPJB a quo Juncto Butir 6 Halaman 2 Data-Data Perjanjian pada
Lampiran I PPJB a quo menyatakan bahwa Pemohon Keberatan akan
am
ub
menyerahkan Satuan Rumah Susun secara fisik dan bertahap selambat-
lambatnya dimulai pada bulan April 2015. Adapun ketentuan hukum
ep
tersebut adalah sebagai berikut:
k
Pasal 5 ayat 3 PPJB a quo:

ah
“Pihak Pertama akan menyerahkan Satuan Rumah Susun secara fisik

R
si
dan bertahap selambat-lambatnya dimulainya pada Tanggal
Penyelesaian Pembangunan sebagaimana dimaksud dalam butir 6 data-
ne
ng
Data Perjanjian pada Lampiran 1 Perjanjian 1, kecuali:

i. Selama masa pembangunan dan/atau masa serah terima secara
do
gu
bertahap tersebut terjadi hal-hal yang berada di luar kekuasaan Pihak

Pertama atau alasan Force Majeure;
ii. Atas pertimbangannya sendiri Pihak Pertama menunda penyerahan
In
A
Satuan Rumah Susun sampai dengan telah dipenuhinya seluruh

kewajiban Pihak Kedua kepada Pihak Pertama termasuk tapi tidak
ah
lik
terbatas pada seluruh pelunasan seluruh Harga Perikatan, denda

maupun biaya-biaya lain dan/atau kewajiban pembayaran lainnya
m
ub
(apabila ada).”
Juncto:
ka
Butir 6 Data-Data Perjanjian Lampiran I:

ep
“6. Tanggal Penyelesaian Pembangunan : April 2015”

ah
3 Mohon perhatian Yang Terhormat Majelis Hakim yang memeriksa

R
perkara a quo, bahwa fakta hukum di atas sudah sangat jelas dan
es
tidak dapat disangkal lagi menggambarkan ketidakcermatan dan

M
ng
kehati-hatian Majelis Arbitrase BPSK dalam menjatuhkan Putusan

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
BPSK a quo sehubungan dengan pernyataan Majelis arbitrase yang
si
menyatakan dokumen PPJB a quo tidak mencerminkan asas
keseimbangan dan kepastian sehingga sudah sepatutnya Pemohon
ne
ng
Keberatan mohon kepada Yang Terhormat Majelis Hakim yang
mengadili perkara Keberatan a quo untuk membatalkan Putusan
BPSK a quo;
do
gu D. Majelis Arbitrase BPSK telah keliru dalam menjatuhkan amar dan
pertimbangan yang menyatakan Pasal 4 ayat 5 PPJB a quo tidak berlaku
In
A
bagi Termohon Keberatan.
ah
lik
perkara Keberatan a quo, bahwa sebagaimana termaktub dalam Alinea 9
Halaman 6 Putusan BPSK a quo, Majelis Arbitrase BPSK secara tanpa
dasar yang jelas telah mempertimbangkan hal sebagai berikut:
am
ub
“menimbang, bahwa selanjutnya Majelis mempertimbangkan dengan
dibatalkannya Pasal 4 ayat 3 PPJB serta merujuk kepada belum
ep
terjadinya prestasi berupa penyerahan unit kepada Pemohon dan belum
k
adanya penandatanganan persetujuan dokumen Pembatalan pemesanan

ah
Unit dari Pemohon maka Majelis berpendapat bahwa pemberlakuan

R
si
pemotongan 50% (lima puluh persen) dari uang yang telah diterima
Termohon, sebagaimana diatur dalam pasal 4 ayat 5 PPJB a quo tidak
ne
ng
dapat dibenarkan sehingga kemudian Majelis harus mengabulkan

tuntutan pengembalian uang Pemohon sebesar Rp144.686.200,00
do
gu
(seratus empat puluh empat juta enam ratus delapan puluh enam dua
ratus rupiah).”
2. Mohon perhatian Yang Terhormat Majelis Hakim yang memeriksa perkara
In
A
Keberatan a quo, bahwa pertimbangan Majelis Arbitrase BPSK

sebagaimana disebutkan di atas sangat tidak mencerminkan kepastian
ah
lik
hukum dan keliru dalam menerapkan hukum untuk menjatuhkan Putusan

BPSK a quo, karena sebagaimana telah diatur secara tegas dan jelas
m
ub
dalam PPJB a quo yang sudah disepakati oleh Pemohon Keberatan dan
Termohon Keberatan, diketahui bahwa konsekuensi yuridis dari perbuatan
ka
Termohon Keberatan yang lalai dalam melaksanakan kewajiban

ep
pembayaran maka demi hukum Pemohon Keberatan sepenuhnya berhak

ah
untuk melakukan pembatalan secara sepihak atas PPJB a quo

R
sebagaimana diatur dalam Ketentuan Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo dan
es
juga berdasarkan Ketentuan Pasal 4 Ayat (5) PPJB a quo maka Pemohon
M
ng
Keberatan juga diwajibkan untuk mengembalikan 50% (lima puluh persen)

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dari uang yang telah diterima Pemohon Keberatan dari Termohon
si
Keberatan;
3. Bahwa berdasarkan segenap uraian Keberatan a quo, Pemohon
ne
ng
Keberatan secara tegas menolak pertimbangan Majelis Arbitrase yang
menyatakan bahwa : Ketentuan Pasal 4 ayat 5 PPJB a quo harus
dinyatakan tidak berlaku karena Pasal 4 ayat 3 PPJB a quo sudah
do
gu dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum. Adapun sebagaimana yang
telah Pemohon Keberatan kemukakan dalam uraian terdahulu,
In
A
pertimbangan dan amar Majelis Arbitrase yang menyatakan bahwa Pasal 4
Ayat (3) PPJB a quo dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum adalah
ah
lik
pertimbangan yang mengandung kesalahan penerapan hukum, jauh dari
nilai keadilan, tidak didasarkan pada fakta yang sebenarnya dan
mengandung sifat Ultra Petita sehingga sudah sepatutnya jika Pemohon
am
ub
Keberatan mohon kepada Yang Terhormat Majelis Hakim yang mengadili
perkara Keberatan a quo untuk membatalkan Putusan BPSK a quo. (vide -
ep
halaman 8 Keberatan a quo: Majelis Arbitrase BPSK telah salah
k
menerapkan hukum sehubungan dengan amar dan pertimbangan yang

ah
menyatakan Pasal 4 ayat 3 PPJB a quo tidak sah dan batal demi hukum);
R
si
Keberatan a quo, bahwa Pemohon Keberatan menolak pertimbangan
ne
ng
Majelis Arbitrase yang menyatakan Pasal 4 ayat 5 PPJB a quo tidak

berlaku bagi Termohon Keberatan karena belum terjadinya prestasi berupa
do
gu
penyerahan unit dari Pemohon Keberatan kepada Termohon Keberatan

mengingat berdasarkan Ketentuan Pasal 5 Ayat 3 PPJB a quo dan
dihubungkan dengan fakta bahwa Termohon Keberatan telah lalai
In
A
melaksanakan kewajiban pembayaran, maka demi hukum Pemohon

Keberatan tidak lagi memiliki kewajiban untuk menyerahkan Unit Pesanan
ah
lik
kepada Termohon Keberatan. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa

alasan Majelis Arbitrase yang mendasarkan pertimbangan hukumnya pada
m
ub
belum adanya penyerahan unit adalah dasar pertimbangan yang keliru dan
menggambarkan kekhilafan Majelis Arbitrase dalam menjatuhkan Putusan
ka
BPSK a quo. Adapun ketentuan lengkap Pasal 5 Ayat (3) PPJB a quo
ep
secara lengkap menyatakan sebagai berikut:

ah
Pasal 5 ayat 3 PPJB a quo:

R
“Pihak Pertama akan menyerahkan Satuan Rumah Susun secara fisik dan
es
bertahap selambat-lambatnya dimulainya pada Tanggal Penyelesaian

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Pembangunan sebagaimana dimaksud dalam butir 6 data-Data Perjanjian
si
pada Lampiran 1 Perjanjian 1, kecuali:
i. Selama masa pembangunan dan/atau masa serah terima secara
ne
ng
bertahap tersebut terjadi hal-hal yang berada di luar kekuasaan Pihak
Pertama atau alasan Force Majeure;
ii. Atas pertimbangannya sendiri Pihak Pertama menunda penyerahan
do
gu Satuan Rumah Susun sampai dengan telah dipenuhinya seluruh
kewajiban Pihak Kedua kepada Pihak Pertama termasuk tapi tidak
In
A
terbatas pada seluruh pelunasan seluruh Harga Perikatan, denda
ah
lik
(apabila ada).”
Mohon perhatian Yang Terhormat Majelis Hakim yang memeriksa perkara
Keberatan a quo, bahwa pertimbangan Majelis Arbitrase yang menyatakan
am
ub
bahwa pemberlakuan pemotongan 50% (lima puluh persen) pengembalian
dalam Ketentuan Pasal 4 Ayat (5) PPJB a quo harus dinyatakan tidak
ep
mengikat pihak Termohon Keberatan karena belum adanya
k
penandatanganan persetujuan dokumen Pembatalan Pemesan Unit adalah

ah
pertimbangan Majelis Arbitrase yang sangat jelas menggambarkan

R
si
ketidakcermatan, ketidakhati-hatian dan kekhilafan Majelis Arbitrase dalam
memberikan pertimbangan Putusan BPSK a quo, mengingat pada faktanya
ne
ng
Ketentuan Pasal 4 Ayat (5) PPJB a quo memuat ketentuan sebagai berikut:
“4.5 dalam hal terjadi pembatalan perjanjian ini oleh Pihak Pertama
do
gu
berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat 3 atau Pasan 4 ayat 4 Perjanjian ini,

maka kedua belah pihak setuju berlaku ketentuan bahwa Pihak Pertama
akan mengembalikan kepada Pihak Kedua sebesar 50% (lima puluh
In
A
persen) terhitung dari uang yang telah diterima oleh Pihak Pertama setelah
dikurangi uang tanda jadi (booking fee). Pajak Pertambahan Nilai (PPN),
ah
lik
PPh, biaya administrasi pembatalan, denda dan kewajiban pembayaran

lainnya (apabila ada), dan setelah Pihak kedua menandatangani
m
ub
formulir/dokumen/perjanjian pembatalan dengan syarat dan ketentuan

yang ditetapkan oleh Pihak pertama;
ka
5. Bahwa berdasarkan Ketentuan Pasal 4 Ayat (5) PPJB a quo di atas, maka
ep
sudah jelas dan tidak dapat disangkal lagi bahwa pertimbangan Majelis
ah
Arbitrase yang menyatakan pemotongan 50% (lima puluh persen) tidak

R
berlaku bagi Termohon Keberatan akibat belum adanya Penandatanganan

es
Perjanjian Pembatalan Pemesan Unit adalah bukti konkret yang

M
ng
menunjukkan ketidakcermatan, ketidakhati-hatian dan kekhilafan Majelis

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Arbitrase dalam mencermati maksud dari ketentuan Pasal 4 Ayat (5) PPJB
si
aquo karena pada faktanya Termohon Keberatan dengan itikad buruk (bad
faith) menolak untuk menandatangani Perjanjian Pembatalan Pemesanan
ne
ng
Unit hingga menyebabkan Pemotongan 50% (lima puluh persen) uang
tersebut tidak dapat dilaksanakan oleh Pemohon Keberatan, padahal
tindakan tersebut demi hukum dapat dilaksanakan karena pada faktanya
do
gu Termohon Keberatan telah selama kurang lebih 7 (tujuh) bulan tidak
melaksanakan kewajiban pembayaran atas Unit Pesanan. Bahkan jika
In
A
dapat dipertimbangkan dengan lebih cermat maka seyogianya Majelis
Arbitrase memerintahkan kepada Termohon Keberatan untuk
ah
lik
menandatangani Perjanjian Pembatalan Pemesanan Unit agar Ketentuan
Pasal 4 Ayat (5) PPJB a quo dapat dilaksanakan;
am
ub
Keberatan a quo, bahwa segenap argumentasi dan fakta hukum di atas
sudah sangat jelas menggambarkan ketidakcermatan ketidakhati-hatian
ep
dan kekeliruan Majelis Arbitrase dalam menjatuhkan Putusan BPSK a quo
k
sehubungan dengan pernyataan Majelis Arbitrase yang menyatakan

ah
bahwa Ketentuan Pasal 4 Ayat (5) PPJB a quo tidak berlaku bagi
R
si
Termohon Keberatan, sehingga Pemohon Keberatan mohon kepada
Majelis Hakim yang mengadili perkara Keberatan aquo untuk membatalkan
ne
ng
Putusan BPSK a quo;

Bahwa, berdasarkan alasan-alasan tersebut di atas, Pemohon Keberatan
do
gu
mohon kepada Pengadilan Negeri Bekasi agar memberikan putusan sebagai

berikut:
1. Menyatakan menerima Permohonan pemeriksaan perkara keberatan
In
A
terhadap putusan Majelis Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK)

Provinsi DKI Jakarta Nomor: 002/A/BPSK-DKI/III/2016 tertanggal 24 Maret
ah
lik
2016;
2. Membatalkan putusan Majelis Arbitrase Badan Penyelesaian Sengketa
m
ub
Konsumen (BPSK) Provinsi DKI Jakarta Nomor: 002/A/BPSK-DKI/III/2016

tertanggal 24 Maret 2016;
ka
Selanjutnya mohon kepada Yang Terhormat Majelis Hakim untuk

ep
mengadili sendiri dengan menjatuhkan amar sebagai berikut:

ah
Dalam Keberatan
R
1. Menerima Permohonan Keberatan yang diajukan oleh Pemohon Keberatan

es
untuk seluruhnya;
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Menyatakan bahwa Majelis Arbitrase Badan Penyelesaian Sengketa
si
Konsumen (BPSK) Provinsi DKI Jakarta telah salah dalam menerapkan
hukum dalam perkara Nomor: 002/A/BPSK-DKI/III/2016 tertanggal 24 Maret
ne
ng
2016;
3. Menyatakan Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK)
do
gu 2016 Batal Demi Hukum dan tidak memiliki kekuatan eksekutorial;
Dalam Pokok Sengketa Konsumen
In
A
1. Menolak gugatan Termohon Keberatan yang diajukan dalam proses
penyelesaian perkara Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK)
ah
lik
2016 untuk seluruhnya;
2. Menyatakan sah dan berharga surat Perjanjian Pengikatan jual Beli Tanah
am
ub
dan Bangunan Nomor: 0000004136 tertanggal 18 Agustus 2013;
3. Menyatakan Pemohon Keberatan adalah Pemohon Keberatan yang
ep
beritikad baik (good faith);
k
4. Menyatakan Termohon Keberatan telah melakukan perbuatan Wanprestasi;

ah
5. Memerintahkan Termohon Keberatan untuk tunduk pada ketentuan Pasal 4

R
si
ayat 5 Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan Nomor:
0000004136 tertanggal 18 Agustus 2013;
ne
ng
6. Memerintahkan Termohon Keberatan untuk menandatangani formulir/

dokumen/perjanjian pembatalan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen
do
gu
(BPSK) Provinsi DKI Jakarta Nomor: 002/A/BPSK-DKI/III/2016 tertanggal 24

Maret 2016;
7. Menghukum Termohon Keberatan untuk membayar biaya perkara
In
A
Keberatan a quo;
Apabila Yang Terhormat Majelis Hakim yang memeriksa perkara
ah
lik
Keberatan a quo berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya (ex

aequo et bono);
m
ub
Bahwa, terhadap keberatan tersebut, Pengadilan Negeri Bekasi telah

memberikan putusan Nomor 182/Pdt.Sus-BPSK/2016/PN.Bks. tanggal 7 Juni
ka
2016 yang amarnya sebagai berikut:

ep
1. Menolak permohonan keberatan dari Pemohon tersebut;

ah
2. Menghukum Pemohon untuk membayar biaya perkara yang sampai hari ini
R
ditetapkan sejumlah Rp 415.000,00 (empat ratus lima belas ribu rupiah);

es
Menimbang, bahwa putusan Pengadilan Negeri Bekasi tersebut telah

M
ng
diucapkan dengan hadirnya/diberitahukan kepada Pemohon Kasasi/Pemohon

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Keberatan pada tanggal 7 Juni 2016, terhadap putusan tersebut, Pemohon
si
Kasasi/Pemohon Keberatan melalui kuasanya berdasarkan Surat Kuasa
Khusus tanggal 15 Juni 2016 mengajukan permohonan kasasi pada tanggal 17
ne
ng
Juni 2016, sebagaimana ternyata dari Akta Permohonan Kasasi Nomor
182/Pdt.Sus.BPSK/2016/PN.Bks. jo. Nomor 28/Akta.K/2016/PN.Bks. yang
dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Bekasi, permohonan tersebut diikuti
do
gu dengan memori kasasi yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bekasi
pada tanggal 28 Juni 2016;
In
A
Bahwa memori kasasi telah disampaikan kepada Pemohon
Kasasi/Pemohon Keberatan pada tanggal 30 Juni 2016, kemudian Termohon
ah
lik
Kasasi/Tergugat Keberatan mengajukan kontra memori kasasi yang diterima di
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bekasi pada tanggal 14 Juli 2016;
Menimbang, bahwa permohonan kasasi a quo beserta alasan-alasannya
am
ub
telah diberitahukan kepada pihak lawan dengan saksama, diajukan dalam
tenggang waktu dan dengan cara yang ditentukan dalam undang-undang, oleh
ep
karena itu permohonan kasasi tersebut secara formal dapat diterima;
k
Menimbang, bahwa keberatan-keberatan kasasi yang diajukan oleh

ah
Pemohon Kasasi dalam memori kasasinya adalah:

R
si
A. Dasar Hukum Pengajuan Permohonan Kasasi
Mohon perhatian Yang Terhormat Majelis Hakim Agung yang memeriksa
ne
ng
Memori Kasasi a quo, bahwa sebelum Pemohon Kasasi menguraikan pokok-

pokok alasan diajukan Memori Kasasi a quo oleh Pemohon Kasasi, terlebih
do
gu
dahulu akan diuraikan dasar alasan Pemohon Kasasi dalam mengajukan

Permohonan Kasasi a quo atas Putusan PN a quo, yaitu sebagai berikut:
1. Dalam perspektif kewenangan Hakim, Pemohon Kasasi meyakini bahwa
In
A
Pengadilan sebagai lembaga penegak keadilan mempunyai prinsip

bahwa sebuah putusan wajib dibuat dengan penuh pertimbangan dan
ah
lik
dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang terkait;

2. Bahwa berdasarkan Ketentuan Pasal 43 Ayat (1) Undang-Undang Nomor
m
ub
14 Tahun 1985 jo. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2004 tentang

Mahkamah Agung yang menyatakan hal sebagai berikut: “Permohonan
ka
kasasi dapat diajukan hanya jika pemohon terhadap perkaranya telah

ep
menggunakan upaya hukum banding kecuali ditentukan lain oleh undang-

ah
undang.”
R
maka dengan ini Pemohon Kasasi bermaksud untuk mengajukan

es
Permohonan Kasasi atas Putusan Pengadilan Negeri a quo;

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
3. Bahwa selanjutnya, jangka waktu untuk mengajukan Permohonan Kasasi
si
berdasarkan Ketentuan Pasal 58 Ayat (2) Undang-Undang Nomor 8
Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UU No. 8/1999”) adalah
ne
ng
dinyatakan sebagai berikut:
“Terhadap putusan Pengadilan Negeri sebagaimana dimaksud pada ayat
(1), para pihak dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari dapat
do
gu mengajukan kasasi ke Mahkamah Agung Republik Indonesia.
Adapun mengingat Pemohon Kasasi menerima salinan Putusan
In
A
Pengadilan Negeri a quo pada hari Jumat tanggal 10 Juni 2016 dari
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bekasi sementara Pernyataan
ah
lik
Permohonan Kasasi a quo telah diajukan oleh Pemohon Kasasi pada hari
Jumat tanggal 17 Juni 2016 maka dengan demikian pengajuan
Permohonan Kasasi a quo telah memenuhi syarat jangka waktu
am
ub
pengajuan sebagaimana ditetapkan dalam Ketentuan Pasal 58 Ayat (2)
UU Nomor 8/1999;
ep
4. Bahwa berdasarkan segenap uraian di atas maka Pemohon Kasasi telah
k
memenuhi segenap ketentuan dan dasar hukum dalam Pengajuan

ah
Permohonan Kasasi dan dengan demikian Permohonan Kasasi yang

R
si
diajukan oleh Pemohon Kasasi adalah sepenuhnya berdasarkan hukum
sehingga sudah layak dan sepantasnya serta berdasarkan hukum bagi
ne
ng
Yang Terhormat Majelis Hakim Agung untuk menyatakan Menerima

Memori Kasasi a quo dalam perkara Kasasi ini (selanjutnya disebut
do
gu
sebagai “Perkara Kasasi a quo”). Adapun selanjutnya Pemohon Kasasi

akan menguraikan alasan Permohonan Kasasi berdasarkan segenap
fakta yang ada sebagaimana yang akan diuraikan dalam Memori Kasasi
In
A
a quo;
B. Tentang Duduk Perkara
ah
lik

Perkara Kasasi a quo, bahwa Pemohon Kasasi terlebih dahulu hendak
m
ub
menjelaskan kembali mengenai duduk perkara atau riwayat permasalahan

yang terjadi antara Pemohon Kasasi dan Termohon Kasasi sebelum
ka
Pemohon Kasasi menguraikan dasar-dasar keberatan Pemohon Kasasi

ep
terhadap Putusan Pengadilan Negeri a quo, yaitu sebagai berikut:

ah
1. Mohon perhatian Yang Terhormat Majelis Hakim Agung yang

R
memeriksa Perkara Kasasi a quo, bahwa pada tanggal 18 Agustus

es
2013, Termohon Kasasi telah melakukan pemesanan atas Unit

M
ng
Pesanan pada proyek Bassura Apartemen yang terletak pada

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Kawasan Bassura City, Jl. Basuki Rahmat Nomor1 A, Kelurahan
si
Cipinang Besar Selatan, Kecamatan Jatinegara, Kotamadya Jakarta
Timur dengan membayar Booking Fee dan Biaya PPJB (Perjanjian
ne
ng
Pengikatan Jual Beli) sebesar Rp5.500.000,00 (lima juta lima ratus ribu
Rupiah). Adapun Termohon Kasasi juga telah menandatangani Surat
Konfirmasi Unit Pesanan Nomor 005616 (“SKUP”) tanggal 18 Agustus
do
gu 2013, Surat Pemesanan Nomor 0000004285 tanggal 18 Agustus 2013
(“SP”), Informasi Angsuran Unit Nomor F/06/CA, Form PPATK, dan
In
A
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB a quo”) Nomor 0000004136
tanggal 18 Agustus 2013 (selanjutnya segenap tindakan hukum di atas
ah
lik
disebut sebagai “Pemesanan a quo”);
2. Bahwa sehubungan dengan segenap tindakan hukum Pemesanan
a quo atas Unit Pesanan oleh Termohon Kasasi kepada Pemohon
am
ub
Kasasi maka Pemohon Kasasi demi hukum berhak untuk menerima
pelunasan atas setiap dan seluruh kewajiban pembayaran dari
ep
Termohon Kasasi secara tepat jumlah dan tepat waktu (dalam artian
k
tanpa potongan apapun). Namun, pada faktanya Termohon Kasasi

ah
memiliki tunggakan kewajiban pembayaran biaya pelunasan yang

R
si
telah jatuh tempo, berikut seluruh denda dan/atau sanksi
keterlambatan atas pemesanan Unit Pesanan untuk angsuran ke-13,
ne
ng
14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, dan 21 terhitung sejak bulan September
2014 (selanjutnya disebut sebagai “Tunggakan Pembayaran”) kepada
do
gu
Pemohon Kasasi;
3. Adapun perlu Pemohon Kasasi sampaikan pula bahwa sejak awal
pihak Pemohon Kasasi selalu beritikad baik (good faith) untuk
In
A
menunggu pembayaran, mengkomunikasikan dan memberikan

kesempatan kepada pihak Termohon Kasasi dalam menyelesaikan
ah
lik
segenap permasalahan terkait dengan Tunggakan Pembayaran atas

Unit Pesanan yang dapat dibuktikan dalam segenap dokumen hukum
m
ub
dan/atau pemberitahuan dan/atau informasi secara tertulis maupun

elektronik, yaitu sebagai berikut:
ka

ep
(Peringatan) ke-1 terhadap Tunggakan Kewajiban Pembayaran

ah
Yang Telah Jatuh Tempo dan Sanksi Pelanggarannya tanggal

R
18 Desember 2014;
es

M
ng
(Peringatan) ke-2 terhadap Tunggakan Kewajiban Pembayaran

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Yang Telah Jatuh Tempo dan Sanksi Pelanggarannya tanggal
si
7 Januari 2015;
3.3. Surat Peringatan Pembatalan Nomor SP/09016 Perihal
ne
ng
Peringatan Pembatalan Pengikatan Jual beli Bassura
Apartement Unit Nomor F/06/CA tanggal 15 Januari 2015;
3.4. Pesan Singkat (SMS/Short Message Service) yang dikirimkan
do
gu oleh Pemohon Kasasi kepada Termohon Kasasi tertanggal 17
Januari 2015, yang berisikan perihal pemberitahuan
In
A
pembayaran angsuran yang tertunggak berikut denda atas Unit
Pesanan, dan Pemohon Kasasi dalam Pesan Singkat tersebut
ah
lik
memperingatkan, bahwa apabila sampai dengan tanggal 21
Januari 2015 Termohon Kasasi tidak melakukan pembayaran
angsuran yang tertunggak berikut denda dimaksud, maka
am
ub
Pemohon Kasasi akan membatalkan Unit Pesanan tersebut
secara sepihak;
ep
k
oleh Pemohon Kasasi kepada Termohon Kasasi tertanggal 27

ah
Januari 2015, yang berisikan perihal pemberitahuan

R
si
ne
ng

Januari 2015 Termohon Kasasi tidak melakukan pembayaran
do
gu
angsuran yang tertunggak berikut denda dimaksud, maka

Pemohon Kasasi akan membatalkan Unit Pesanan tersebut
secara sepihak;
In
A

ah
lik
Februari 2015, yang berisikan perihal pemberitahuan

m
ub

memperingatkan bahwa apabila sampai dengan tanggal 12
ka
Februari 2015 Termohon Kasasi tidak melakukan pembayaran

ep
angsuran yang tertunggak berikut denda, maka Pemohon

ah
Kasasi akan membatalkan Unit Pesanan tersebut secara

R
sepihak;
es

M
ng

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Maret 2015, yang berisikan perihal pemberitahuan pembayaran
si
angsuran yang tertunggak berikut denda atas Unit Pesanan,
dan Pemohon Kasasi dalam Pesan Singkat tersebut
ne
ng
memperingatkan bahwa apabila sampai dengan tanggal 16
Maret 2015 Termohon Kasasi tidak melakukan pembayaran
do
gu Kasasi akan membatalkan Unit Pesanan tersebut secara
sepihak;
In
A
3.8. Pesan singkat (SMS/Short Message Service) yang dikirimkan
ah
lik
April 2015, yang berisikan perihal pemberitahuan pembayaran
angsuran yang tertunggak berikut denda atas Unit Pesanan,
dan Pemohon Kasasi dalam Pesan Singkat tersebut
am
ub
April 2015 Termohon Kasasi tidak melakukan pembayaran
ep
k
Kasasi akan membatalkan unit pesanan tersebut secara

ah
sepihak;
R
si
39. Surat Elektronik (E-mail) yang dikirimkan oleh Pemohon Kasasi
kepada Termohon Kasasi tertanggal 09 April 2015, yang
ne
ng
berisikan perihal pemberitahuan pembayaran angsuran yang

tertunggak berikut denda atas Unit Pesanan, dan Pemohon
do
gu
Kasasi dalam surat elektronik tersebut memperingatkan bahwa

apabila melakukan pembayaran angsuran yang tertunggak
berikut denda, maka Pemohon Kasasi akan membatalkan Unit
In
A

3.10. Pesan singkat (SMS/Short Message Service) yang dikirimkan
ah
lik

April 2015, yang berisikan perihal terkait permohonan
m
ub
pembayaran angsuran yang tertunggak berikut denda guna

menghindari pembatalan sepihak dari Pemohon Kasasi;
ka
3.11.Surat Elektronik(e-mail) kepada Termohon Kasasi tertanggal

ep
03 Mei 2015, terkait dengan permohonan pembayaran

ah
angsuran yang tertunggak berikut denda guna menghindari

R
pembatalan sepihak dari Pemohon Kasasi dan

es
3.12. Terkait dengan segenap pemberitahuan dan/atau informasi

M
ng
yang telah dilakukan dan disampaikan oleh Pemohon Kasasi

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
kepada Termohon Kasasi, sebagaimana telah disebutkan di
si
atas dan untuk menindaklanjuti adanya sanksi pembatalan
atas Unit Pesanan, selanjutnya Pemohon Kasasi mengirimkan
ne
ng
undangan Nomor 15/V/BTL-LTR/ADM-MKT/BC -SKP/0007
tertanggal 08 Mei 2015 perihal Undangan Penyelesaian
ssura Administrasi Terhadap Pembatalan Unit Pesanan di Ba
do
gu Apartment kepada Termohon Kasasi;
(untuk selanjutnya segenap surat Pemohon Kasasi kepada
In
A
Termohon Kasasi secara bersama-sama disebut sebagai “Surat
Peringatan a quo”);
ah
lik
4. Bahwa Surat Peringatan aquo adalah Bukti Konkret iktikad baik (good faith)
Pemohon Kasasi untuk mengkomunikasikan dan memberikan kesempatan
kepada Termohon Kasasi dalam menyelesaikan segala kewajiban
am
ub
pembayaran angsuran yang tertunggak serta untuk menegosiasikan solusi
yang terbaik bagi Pelunasan Tunggakan pembayaran pihak Termohon
ep
Kasasi namun Pemohon Kasasi tidak mendapatkan tanggapan maupun
k
sanggahan sebagaimana mestinya dari pihak Termohon Kasasi atau /dan

ah
Kuasa Hukumnya;
R
si
II. Dasar dan alasan hukum pengajuan memori kasasi a quo oleh Pemohon
Kasasi:
ne
ng

Perkara Kasasi a quo, bahwa Pemohon Kasasi menyatakan keberatan dan
do
gu
dengan tegas menolak segenap dalil yang disampaikan oleh pihak

Termohon Kasasi kecuali yang secara tegas dan tertulis diakui oleh pihak
Pemohon Kasasi. Adapun hal-hal yang menjadi dasar Pemohon Kasasi
In
A
dalam mengajukan Memori Kasasi a quo adalah sebagai berikut:

A. Majelis Hakim Judex Facti telah salah menerapkan hukum sehubungan
ah
lik
dengan pertimbangan yang menyatakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli

(PPJB) a quo adalah batal demi hukum karena merupakan perjanjian baku.
m
ub
1. Mohon perhatian Yang Terhormat Majelis Hakim Agung yang memeriksa

Perkara Kasasi a quo, bahwa terhadap pokok dalil Pemohon Kasasi pada
ka
tingkat pertama yang menyatakan bahwa Majelis Arbiter telah keliru

ep
menyatakan PPJB a quo merupakan perjanjian baku, Majelis Hakim pada

ah
tingkat pertama telah menyampaikan segenap pertimbangan sebagai

R
berikut:
es
Alinea Terakhir Halaman 43 sampai dengan Alinea Pertama Halaman 44

M
ng
Putusan Pengadilan Negeri a quo sebagai berikut:

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
“Bahwa terhadap keberatan Putusan Badan Penyelesaian Sengketa
si
Konsumen (BPSK) telah salah dalam menerapkan hukum sehubungan
dengan pertimbangan dan amar putusan yang menyatakan bahwa Pasal
ne
ng
4 ayat 3 Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Satuan Rumah Bassura
Apartment Nomor: 0000004136 tanggal 18/08/2013 adalah tidak sah dan
batal demi hukum. Menurut Majelis Hakim yang dimaksud dengan
do
gu standard kontrak (perjanjian baku) merupakan perjanjian yang telah
ditentukan dan dituangkan dalam bentuk formulir. kontrak ini telah
In
A
ditentukan secara sepihak oleh salah satu pihak, terutama pihak ekonomi
kuat terhadap ekonomi lemah”;
ah
lik
Catatan :
Kata-kata “perjanjian yang telah ditentukan dan dituangkan dalam

am
ub
bentuk formulir” dan “ditentukan secara sepihak oleh salah satu pihak”
sengaja digarisbawahi dan ditulis dengan huruf besar.
2. Bahwa selanjutnya, pertimbangan Majelis Arbitrase dalam Putusan
ep
k
Arbitrase Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen Nomor

ah
002/A/BPSK-DKI/III/2016 tanggal 24 Maret 2016 (“Putusan Arbitrase

R
a quo”) dikuatkan oleh pertimbangan Majelis Hakim tingkat pertama
si
melalui pertimbangan sebagai berikut:
ne
ng
“Menimbang, bahwa Majelis mencermati ketentuan Pasal 4 ayat 3 PPJB

a quo yang menegaskan seolah-olah Penggugat telah memberikan hak
kepada Tergugat untuk menjual Unit kepada Pihak lain secara sepihak
do
gu
dengan alasan Penggugat lalai memenuhi kewajibannya secara tepat

waktu hal mana menurut Majelis hal itu jelas sangat bertentangan
In
A
dengan Bab V, Pasal 18 ayat 1 (d) UUPK yang oleh karenanya

dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum;”
ah

lik
memeriksa Perkara Kasasi aquo, bahwa Pemohon Kasasi menyatakan

dengan tegas menolak pertimbangan hukum Majelis Hakim tingkat
m
ub
pertama yang menguatkan Putusan BPSK a quo sebagaimana

diuraikan di atas karena pertimbangan yang menyatakan bahwa PPJB
ka
ep
a quo memuat klausul baku tersebut merupakan pertimbangan keliru

dan tidak berdasar karena prestasi yang dimiliki oleh Termohon Kasasi
ah
berdasarkan PPJB a quo berupa kewajiban untuk melakukan

R
pembayaran atas Unit Pesanan yang haruslah dipandang sebagai suatu

es
M
kewajiban dan konsekuensi hukum yang wajar yang lahir dari adanya
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
kesepakatan atas segenap klausula dalam PPJB a quo dan PPJB a quo
si
sama sekali tidak dapat dikualifikasikan sebagai suatu perjanjian yang
memuat klausula baku hanya karena adanya kelalaian Termohon
ne
ng
Kasasi dalam melaksanakan prestasi terkait Unit Pesanan (lihat uraian
pada poin C.2);
4. Bahwa Majelis Hakim Arbitrase dan Majelis Hakim tingkat pertama
do
gu secara sewenang-wenang dan tanpa dasar dengan menyatakan
Ketentuan Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo sebagai klausula baku
In
A
mengingat ketentuan Pasal tersebut telah disepakati oleh Pemohon
Kasasi dan Termohon Kasasi, yang mengatur hal-hal sebagai berikut:
ah
lik
“Apabila pihak kedua tidak terlambat atau lalai meleksanakan kewajiban
pembayaran sebagaimana diuraikan dalam Pasal 3 ayat 1 perjanjian ini
am
ub
(apabila ada) yang telah jatuh tempo secara tepat jumlah dan tepat
waktu karena sebab atau alasan apapun selama 30 (tiga puluh) hari
ep
kalender sejak tanggal jatuh tempo pembayaran, berikut denda yang
k
telah timbul berdasarkan Pasal 4 ayat 2 Perjanjian ini, maka dengan

ah
lewatnya waktu saja telah memberikan bukti yang cukup bahwa Pihak
R
si
Kedua telah melalaikan kewajibannya kepada Pihak Pertama,
sehingga tidak diperlukan lagi adanya peringatan apapun, dan Pihak
ne
ng
Pertama berhak untuk membatalkan Perjanjian ini secara sepihak;

Dengan demikian berdasarkan ketentuan Pasal di atas, maka dapat
do
gu
disimpulkan bahwa Ketentuan Pasal 4 ayat (3) PPJB a quo bukanlah

klausul yang mengatur mengenai pelaksanaan prestasi, melainkan
klausul yang mengatur mengenai sanksi, yang baru akan berlaku
In
A
apabila Termohon Kasasi lalai dalam melaksanakan kewajiban

pembayaran atas Unit Pesanan. Atau dengan kata lain, akibat hukum
ah
lik
dari Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo tidak hanya terjadi karena
ditandatanganinya PPJB aquo, namun juga bergantung dan ditentukan
m
ub
oleh pelaksanaan prestasi dari Termohon Kasasi. Sehingga dengan

demikian Ketentuan Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo tidak dapat
ka
dikualifikasikan sebagai perjanjian yang memuat klausula baku karena

ep
pada faktanya ketentuan pasal tersebut dapat dinyatakan berlaku dan

ah
berakibat hukum apabila terdapat kelalaian dari Termohon Kasasi

R
terkait pelaksanaan kewajiban pembayaran;

es
5. Mohon perhatian Majelis Hakim Agung yang mengadili perkara Kasasi

M
ng
a quo, bahwa pada faktanya pembatalan PPJB a quo oleh Pemohon

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Kasasi semata-mata dilaksanakan karena Termohon Kasasi telah lalai
si
dalam melaksanakan kewajiban Tunggakan Pembayaran yang terhitung
sejak bulan September 2014, maka dapat disimpulkan bahwa kerugian
ne
ng
(apabila memang benar ada) yang dialami oleh Termohon Kasasi
adalah terjadi karena kelalaian yang disebabkan oleh Termohon Kasasi
sendiri;
do
gu 6. Bahwa selain hal tersebut di atas, pertimbangan Majelis Hakim yang
tidak mencantumkan pokok prestasi dan perbuatan hukum mana yang
In
A
dapat dikualifikasikan sebagai suatu bentuk prestasi yang menyebabkan
sehingga “tidak mungkin dapat dilaksanakan olehnya berhubung
ah
lik
dengan adanya suatu keadaan khusus yang terjadi pada diri Termohon,
dengan demikian pertimbangan Majelis Hakim pada tingkat pertama
tersebut merupakan pertimbangan hukum yang cacat secara formil
am
ub
karena tidak mencantumkan fakta hukum yang dijadikan sebagai dasar
dalam menyusun pertimbangan;
ep
7. Bahwa selain hal tersebut di atas, pertimbangan Majelis Arbitrase dalam
k
Putusan BPSK a quo yang menyatakan Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo
ah
sebagai klausula baku merupakan Pertimbangan yang keliru karena

R
si
tidak didasarkan pada fakta hukum (feitelijke grond) sehingga
menyebabkan pertimbangan tersebut cacat formil dan seharusnya
ne
ng
dibatalkan oleh Yang Terhormat Majelis Hakim Agung yang memeriksa

perkara Kasasi a quo. Adapun cacat formil tersebut antara lain sebagai
do
gu
berikut:
7.1. Bahwa sama sekali tidak terdapat fakta yang menunjukkan bahwa
Pemohon Kasasi berupaya menutup-nutupi ataupun menutup pintu
In
A
negosiasi atas keberlakuan Ketentuan Pasal 4 Ayat (3) PPJB a

quo, bahkan sebaliknya pada faktanya sejak pertama kali
ah
lik
Pemohon Kasasi dan Termohon Kasasi membahas segenap

ketentuan pasal-pasal dalam PPJB a quo, Termohon Kasasi sama
m
ub
sekali tidak pernah merasa berkeberatan dengan ketentuan yang

termaktub dalam Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo, tidak pernah
ka
mengajukan keberatan dan tidak pernah pula mengajukan

ep
pembatalan atas klausul dalam pasal tersebut;

ah
7.2. Bahwa Majelis Hakim tingkat pertama tidak mencantumkan pokok

R
prestasi dan perbuatan hukum mana yang dapat dikualifikasikan

es
sebagai suatu bentuk prestasi yang “tidak mungkin dapat

M
ng
dilaksanakan olehnya berhubung dengan adanya suatu keadaan

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
khusus yang terjadi pada diri Termohon”, sebagaimana
si
dipertimbangkan Majelis Hakim tingkat pertama dalam Putusan
Pengadilan Negeri a quo, sehingga menyebabkan pertimbangan
ne
ng
tersebut mengandung ketidakjelasan dan tidak sepantasnya
dijadikan sebagai dasar dalam mengambil keputusan.
8. Bahwa Pertimbangan dan Amar Putusan Majelis Arbitrase dalam
do
gu Putusan BPSK a quo yang menyatakan Pasal 4 Ayat (3) PPJB aquo
harus dibatalkan karena dianggap sebagai klausula baku merupakan
In
A
Pertimbangan dan Amar Putusan yang tidak cermat dan tidak berdasar
hukum karena berdasarkan segenap uraian dan fakta di atas maka
ah
lik
dapat disimpulkan bahwa pembatalan PPJB a quo secara sepihak oleh
Pemohon Kasasi semata-mata terjadi akibat kesalahan/kelalaian yang
dilakukan oleh Termohon Kasasi sendiri dalam melaksanakan segenap
am
ub
kewajibannya dalam PPJB aquo atau dengan kata lain kerugian
(apabila memang ada) adalah akibat berlakunya Ketentuan Pasal 4
ep
Ayat (3) PPJB a quo tersebut semata-mata terjadi karena
k
kesalahan/kelalaian Termohon Kasasi sendiri dan sama sekali tidak

ah
terkait dengan formulasi anasir dalam Ketentuan Pasal 4 Ayat (3) PPJB
R
si
a quo;
9. Dengan demikian, Pemohon Kasasi mohon agar Yang Terhormat
ne
ng
Majelis Hakim Agung yang memeriksa dan mengadili Perkara Kasasi

a quo untuk menolak dan membatalkan pertimbangan dan amar Majelis
do
gu
Arbiter BPSK dan Majelis Hakim pada tingkat pertama yang

menyatakan bahwa Pasal 4 ayat (3) PPJB a quo tidak sah dan batal
demi hukum karena merupakan perjanjian baku.
In
A
B. Majelis Hakim Judex Facti telah salah menerapkan hukum karena tidak
mempertimbangkan dalil dan alasan Pemohon Kasasi sehubungan dengan
ah
lik
tindakan majelis arbitrase BPSK yang telah melampaui kewenangannya

(ultra petita)
m
ub

dan mengadili Perkara Kasasi a quo, bahwa sebagaimana termaktub
ka
pada alinea ke-2 (kedua) halaman 53 Putusan Pengadilan Negeri a quo,

ep
Majelis Hakim Judex Facti menyatakan dalam pertimbangannya hal

ah
sebagai berikut:
R
“ ....Disamping itu, setelah diteliti ternyata apa yang telah diputuskan oleh
es
arbiter Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK)

M
ng
sesungguhnya tidak melebihi dari apa yang dituntut, karena sesuai

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dengan prinsip menegakkan hukum, kebenaran, dan keadilan, hakim
si
diperkenankan menjatuhkan suatu putusan yang tidak dituntut
sepanjang hal tersebut ada relevansinya dengan posita dan petitum
ne
ng
Penggugat. Oleh karena itulah berdasarkan pertimbangan hukum
tersebut sepanjang tentang adanya wanprestasi pada diri Termohon
yang diajukan sebagai keberatan Pemohon untuk membatalkan putusan
do
gu Badan Penyelesaian Sengketa (BPSK) Nomor: 002/A/BPSK-
DKI/III/2016 tanggal 24 Maret 2016 tidak beralasan dan menurut hukum,
In
A
sehingga harus ditolak.”
2. Mohon Perhatian Yang Terhormat Majelis Hakim Agung yang
ah
lik
memeriksa Perkara Kasasi aquo, bahwa Pemohon Kasasi menyatakan
dengan tegas menolak pertimbangan hukum sebagaimana diuraikan di
atas karena tidak didasarkan pada ketentuan peraturan perundang-
am
ub
undangan dan asas hukum yang berlaku dalam hukum Negara Republik
Indonesia mengingat pada faktanya pemeriksaan dalam sengketa
ep
konsumen tunduk pada ketentuan dan asas yang berlaku dalam ruang
k
lingkup hukum perdata yang sifatnya pasif dan melarang Hakim untuk
ah
mengambil keputusan yang tidak dimintakan oleh para pihak yang

R
si
berperkara;
3. Bahwa pada faktanya, Amar Putusan Majelis Arbitrase yang menyatakan
ne
ng
Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo sebagai klausula baku merupakan amar
putusan yang mengandung sifat Ultra Petita karena selama proses
do
gu
pemeriksaan Putusan BPSK aquo Termohon Kasasi sama sekali tidak

pernah memohon agar Pasal 4 Ayat 3 PPJB aquo dinyatakan tidak sah
dan batal demi hukum. Adapun petitum yang diajukan oleh Termohon
In
A
Kasasi dalam proses pemeriksaan di BPSK adalah sebagai berikut:

TUNTUTAN KAMI
ah
lik
3. Meminta BPSK untuk menetapkan unit itu status quo/digaris polisi;

4. Meminta BPSK menetapkan status keabsahan Perjanjian ini sesuai
m
ub
dengan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999;

4. Bahwa selain itu, dalam Surat Penjelasan Tertulis yang diajukan oleh
ka
Termohon Kasasi pada tanggal 10 Mei 2016 kepada Majelis Hakim

ep
tingkat pertama dalam proses pemeriksaan di Pengadilan Negeri Bekasi,

ah
Termohon Kasasi juga tidak pernah memohon agar Pasal 4 Ayat (3)
R
PPJB a quo dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum. Adapun petitum
es
yang diajukan oleh Termohon Kasasi dalam proses pemeriksaan di

M
ng
Pengadilan tingkat pertama adalah sebagai berikut:

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
“Untuk itu kami memohon jawaban tertulis dari Majlis Hakim Pengadilan
si
Negeri Bekasi untuk menolak Banding Penggugat”
5. Bahwa perlu Pemohon Kasasi sampaikan kembali adanya larangan bagi
ne
ng
Hakim, termasuk arbiter pada suatu persidangan arbitrase, untuk
menjatuhkan putusan yang memutuskan sesuatu yang tidak dimintakan
atau melebihi dari apa yang dimintakan (Ultra Petita) diatur secara tegas
do
gu dalam Pasal 178 Het Herziene Indonesisch Reglement (HIR) Juncto
Pasal 8 Perma 1/2006 yang mengatur ketentuan hukum sebagai berikut:
In
A
Pasal 178 HIR:
“Ia tidak diperkenankan untuk menjatuhkan putusan atas perkara yang
ah
lik
tidak dituntut, atau akan memutuskan lebih daripada yang dituntut.
Juncto:
Pasal 8 PERMA 1/2006:
am
ub
“Kecuali ditentukan lain dalam Peraturan Mahkamah Agung ini, Hukum
Acara Perdata yang berlaku diterapkan pula terhadap keberatan atas
ep
putusan arbitrase BPSK.”
k
6. Adapun larangan mengenai ultra petita ini dijelaskan lebih lanjut oleh ahli
ah
hukum acara perdata yang merupakan mantan Hakim Agung pada

R
si
Mahkamah Agung Republik Indonesia, yaitu M. Yahya Harahap, dalam
bukunya berjudul Hukum Acara Perdata Tentang Gugatan, Persidangan,
ne
ng
Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, Sinar Grafika, Jakarta,

2008, halaman 801-802, yang menegaskan bahwa:
do
gu
“mengadili dengan cara mengabulkan melebihi dari apa yang dituntut,

dapat dipersamakan dengan tindakan yang tidak sah (illegal) meskipun
In
dilakukan dengan itikad baik.
A
Bahkan M. Yahya Harahap lebih jauh menegaskan:

“sekiranya yang dituntut penggugat Rp100 juta, tetapi di persidangan
ah
lik
terbukti kerugian yang dialami Rp200 juta, maka yang boleh dikabulkan
hanya terbatas Rp100 juta sesuai dengan tuntutan yang disebut dalam
m
ub
petitum gugatan.”
7. Bahwa Mahkamah Agung Republik Indonesia telah secara terus menerus
ka
membatalkan putusan-putusan pengadilan yang bersifat ultra petita.

ep
Adapun hal tersebut dapat dilihat dari beberapa yurisprudensi sebagai

ah
berikut:
R
7.1. Penetapan Pengadilan Negeri Bukit Tinggi Nomor

es
/Pdt.G/BPSK/2014/PN. BT tertanggal 26 Mei 2014. Majelis Hakim

M
ng
yang mengabulkan permohonan pembatalan Putusan BPSK Kota

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bukit Tinggi Nomor: 01/PTS-BPJSK/BKT/III/2014 tertanggal 10
si
Maret 2014 dalam pertimbangan hukumnya menyatakan:
“Bahwa berdasarkan pertimbangan yuridis di atas dihubungkan
ne
ng
dengan amar putusan maupun keseluruhan materi Putusan Putusan
BPSK Kota Bukittinggi Nomor 01/PTS-BPSK/BKT/ III/2014 tanggal
10 Maret 2014 diperoleh fakta yuridis yaitu putusan tersebut
do
gu bertentangan dengan ketentuan hukum yang bersifat memaksa
sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 189 ayat (3) RBg dan
In
A
Pasal 50 Rv yang secara limitatif mengatur suatu putusan dilarang
melebihi materi posita dan petitum (ultra petita) walaupun putusan
ah
lik
tersebut dijatuhkan atas dasar itikad baik (good faith) maupun
berdasarkan kepentingan umum (public interest). Dalam konteks
keadilan, materi putusan BPSK Kota Bukittinggi tersebut juga tidak
am
ub
memenuhi norma sebagaimana dimaksud dalam Putusan
Mahkamah Agung Nomor 556 K/Sip/1971 tanggal 10 November
ep
1971;”
k
7.2. Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor

ah
77/K/Sip/1973 tertanggal 19 September 1973 menegaskan bahwa:

R
si
“putusan harus dibatalkan karena Putusan PT mengabulkan ganti
rugi yang tidak diminta dalam gugatan;”
ne
ng
7.3. Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 1001

K/Sip/1972 tertanggal 17 Januari 1973 dalam perkara antara Kang
do
gu
Liang Liong melawan Ali Sjammach, dengan kaidah hukumnya

sebagai berikut:
“Larangan bagi Hakim untuk mengabulkan hal-hal yang tidak
In
A
diminta atau yang melebihi daripada yang diminta.”

8. Bahwa selain hal tersebut, Pemohon Kasasi berkeberatan dengan
ah
lik
pertimbangan Majelis Hakim tingkat pertama yang menyatakan hakim

diperkenankan menjatuhkan suatu putusan yang tidak dituntut sepanjang
m
ub
hal tersebut ada relevansinya dengan posita dan petitum, karena selain
pertimbangan tersebut tidak didasarkan pada suatu dasar hukum hukum
ka
relevan, Majelis Hakim tingkat pertama tidak menjelaskan pokok posita

ep
dan petitum apa yang memiliki relevansi dengan amar yang bersifat ultra
ah
petita. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa Majelis Hakim tingkat

R
pertama tidak cermat dan tanpa pertimbangan yang jelas dalam

es
memutuskan amar putusan yang bersifat ultra petita tersebut;

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
dan mengadili Perkara Kasasi a quo, bahwa berdasarkan segenap fakta
dan ketentuan hukum di atas maka sudah jelas dan tidak dapat disangkal
ne
ng
lagi bahwa amar Putusan Pengadilan Negeri a quo yang menguatkan
Putusan BPSK a quo yang menyatakan Ketentuan Pasal 4 Ayat (3) PPJB
aquo Tidak Sah dan Batal Demi Hukum adalah telah melampaui sesuatu
do
gu yang tidak dimintakan oleh Termohon Kasasi. Oleh karena itu, sudah
layak dan sepatutnya bagi Yang Terhormat Majelis Hakim Agung yang
In
A
memeriksa dan mengadili Perkara Kasasi a quo untuk membatalkan
Putusan Pengadilan Negeri a quo serta Putusan BPSK a quo karena
ah
lik
pelanggaran atas prinsip Ultra Petita maka sama dengan pelanggaran
terhadap prinsip rule of law (Yahya Harahap, 2005, Hukum Acara
Perdata, Jakarta: Sinar Grafika, halaman 801);
am
ub
C. Majelis Hakim Judex Facti telah salah menerapkan hukum sehubungan
dengan pertimbangan yang menyatakan bahwa Pemohon Kasasi sebagai
ep
pihak yang tidak beriktikad baik.
k

ah
perkara Kasasi a quo, Bahwa Majelis Hakim Judex Facti dalam Alinea ke-
R
si
2 (kedua), Halaman 55 Putusan Pengadilan Negeri a quo menyatakan
Pemohon Kasasi telah melakukan perbuatan yang tidak beritikad baik
ne
ng
karena telah melakukan pembatalan PPJB a quo dan menjual Unit

Pesanan kepada pihak lain. Adapun uraian lengkap atas pertimbangan
do
gu
hukum Majelis Hakim Judex Facti tersebut secara lengkap adalah

sebagai berikut:
“ Menimbang bahwa Termohon menyangkal dalil keberatan Pemohon
In
A
karena jual beli dilakukan dengan itikad tidak baik, karena isi perjanjian
pengikatan jual beli bangunan (apartemen) dan pengakhirannya yang
ah
lik
mengakibatkan Termohon tidak dapat memenuhi kewajibannya karena

Pemohon telah menjual objek yang diperjanjikan kepada pihak lain dan
m
ub
Termohon telah kehilangan sejumlah uang yang telah disetorkannya

sebagai cicilan jual beli apartemen yang dimaksud, bertentangan
ka
dengan kepatutan dan kesusilaan dan ketertiban umum sehingga

ep
perbuatan Pemohon tersebut justru dipandang sebagai perbuatan yang

ah
tidak beriktikad baik, oleh karena itu dalil Pemohon tentang prinsip
R
etikad baik tidak dipertimbangkan dengan baik dalam putusan Badan

es
Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Nomor 002/A/BPSK-

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
DKI/III/2016 tanggal 24 Maret 2016 tidak beralasan hukum, sehingga
si
harus ditolak.”
2. Bahwa Pemohon Kasasi dengan tegas menolak pertimbangan Majelis
ne
ng
Hakim Judex Facti sebagaimana disebutkan di atas karena tindakan
pembatalan PPJB a quo secara sepihak oleh Pemohon Kasasi telah
sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati oleh Pemohon Kasasi
do
gu dan Termohon Kasasi, sebagaimana dapat dibuktikan dalam Ketentuan
Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo, yaitu sebagai berikut:
In
A
“Apabila pihak kedua tidak terlambat atau lalai melaksanakan kewajiban
pembayaran sebagaimana diuraikan dalam Pasal 3 ayat 1 Perjanjian ini
ah
lik
(apabila ada) yang telah jatuh tempo secara tepat jumlah dan tepat
waktu karena sebab atau alasan apapun selama 30 (tiga puluh) hari
am
ub
kalender sejak tanggal jatuh tempo pembayaran, bereikut denda yang
telah timbul berdasarkan Pasal 4 ayat 2 Perjanjian ini, maka dengan
ep
lewatnya waktu saja telah memberikan bukti yang cukup bahwa Pihak
k
kedua telah melalaikan kewajibannya kepada Pihak Pertama, sehingga

ah
tidak diperlukan lagi adanya peringatan apapun, dan Pihak Pertama

R
si
berhak untuk membatalkan perjanjian ini secara sepihak;
Adapun pada faktanya Termohon Kasasi mengalami Tunggakan
ne
ng
Pembayaran terhitung sejak bulan September 2014, sehingga demi

hukum ketentuan dalam Pasal 4 Ayat (3) PPJB a quo dinyatakan
do
gu
berlaku dan Pemohon Kasasi sepenuhnya berhak untuk membatalkan

PPJB a quo secara sepihak;
3. Adapun perlu Pemohon Kasasi sampaikan pula bahwa sejak awal pihak
In
A
Pemohon Kasasi selalu beritikad baik (good faith) untuk menunggu

pembayaran, mengkomunikasikan dan memberikan kesempatan
ah
lik
kepada pihak Termohon Kasasi dalam menyelesaikan segenap

permasalahan terkait dengan Tunggakan Pembayaran atas Unit
m
ub
Pesanansebagaimana dapat dibuktikan dalam , Surat Peringatan a quo.

Namun, pada faktanya Pemohon Kasasi tidak mendapatkan tanggapan
ka
maupun sanggahan sebagaimana mestinya daripihak Termohon

ep
Kasasi. Sehingga, sudah sangat jelas dan tidak dapat disangkal lagi
ah
bahwa Termohon Kasasi telah melakukan upaya yang layak dan patut
R
sebelum melaksanakan tindakan pembatalan PPJB a quo;

es
4. Bahwa mengingat Termohon Kasasi telah melalaikan kewajiban

M
ng
pembayaran atas Unit Pesanan berdasarkan PPJB a quo (wanprestasi),

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
maka hal tersebut memberikan alasan yang sah dan berdasar hukum
si
bagi Pemohon Kasasi untuk membatalkan dan menjual Unit Pesanan
kepada pihak lain karena Pemohon Kasasi telah memberikan
ne
ng
kesempatan kepada Termohon Kasasi untuk menyelesaikan Tunggakan
Pembayaran atas Unit Pesanan selama kurang lebih 7 (tujuh) bulan
yang mana jangka waktu tersebut merupakan bentuk itikad baik (good
do
gu faith) Pemohon Kasasi untuk memberikan kesempatan yang layak bagi
Termohon Kasasi namun, faktanya Termohon Kasasi tidak pernah
In
A
memberikan tanggapan yang sebagaimana mestinya kepada Pemohon
Kasasi;
ah
lik
dan mengadili Perkara Kasasi a quo, bahwa tindakan Pemohon Kasasi
untuk membatalkan dan menjual Unit Pesanan kepada pihak lain sekali-
am
ub
sekali tidak dapat dikualifikasikan sebagai suatu bentuk iktikad buruk
mengingat tindakan tersebut diambil oleh Pemohon Kasasi karena sikap
ep
diam Termohon Kasasi terhadap segenap upaya Pemohon Kasasi untuk
k
menyelesaikan permasalahan kelalaian Tunggakan Pembayaran dari

ah
Termohon Kasasi tersebut mengakibatkan Termohon Kasasi demi hukum

R
si
dinyatakan sebagai pihak yang melepaskan segenap haknya
(rechtsverwerking) atas permasalahan Tunggakan Pembayaran atas Unit
ne
ng
Pesanan tersebut, mengingat waktu 7 (tujuh) bulan merupakan waktu

yang sangat cukup dan layak bagi Termohon Kasasi untuk menanggapi
do
gu
dan menyelesaikan permasalahan Tunggakan Pembayaran atas Unit

Pesanan. Adapun dasar hukum atas dalil Pemohon Kasasi di atas
berdasarkan Ketentuan Pasal 1948 Kitab Undang-Undang Hukum
In
A
Perdata (“KUH Perdata”) yang menyatakan hal sebagai berikut :

“Pelepasan lewat waktu dapat dilakukan secara tegas atau secara diam-
ah
lik
diam. pelepasan secara diam-diam disimpulkan dari suatu perbuatan

yang menimbulkan dugaan bahwa seseorang tidak hendak
m
ub
menggunakan suatu hak yang telah diperolehnya”

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa sikap diam Termohon
ka
Kasasi selama 7 (tujuh) bulan yang tidak pernah memberikan tanggapan

ep
sebagaimana mestinya atas segenap Surat Peringatan a quo yang

ah
disampaikan oleh Pemohon Kasasi merupakan suatu bentuk pelepasan

R
hak (rechtsverwerking) dari Termohon Kasasi terhadap Unit Pesanan;

es
6. Mohon perhatian Majelis Hakim Agung yang memeriksa dan mengadili

M
ng
Perkara Kasasi a quo, bahwa selain hal tersebut pula, isi ketentuan PPJB
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
a quo secara tegas dan jelas telah mengatur bahwa penyerahan Unit
si
Pesanan belum dapat diserahkan kepada Termohon Kasasi sebelum
uang pembayaran atas Unit Pesanan dibayar lunas dan klausul tersebut
ne
ng
juga tidak dapat dipandang sebagai bentuk klausul yang mencerminkan
adanya itikad buruk dari Pemohon Kasasi karena klausul penyerahan
Unit Pesanan tersebut diakomodir oleh ketentuan hukum sebagaimana
do
gu dimaksud dalam Ketentuan Pasal 1478 KUHPerdata yang menyatakan
hal sebagai berikut:
In
A
Pasal 1478 KUHPerdata
“Si penjual tidak diwajibkan menyerahkan barangnya, jika si pembeli
ah
lik
belum membayar harganya, jika si pembeli belum membayar harganya,
sedangkan si penjual tidak telah mengizinkan penundaan pembayaran
kepadanya.”
am
ub
7. Bahwa berdasarkan segenap argumentasi hukum di atas maka mohon
agar Yang Terhormat Majelis Hakim Agung yang mengadili Perkara
ep
Kasasi a quo untuk menyatakan bahwa Majelis Hakim tingkat pertama
k
telah salah menerapkan hukum sehubungan dengan pertimbangan yang

ah
menyatakan Pemohon Kasasi sebagai pihak yang tidak beritikad baik,

R
si
sehingga Pemohon Kasasi mohon kepada Yang Terhormat Majelis
Hakim Agung yang mengadili perkara Kasasi a quo untuk menyatakan
ne
ng
Pemohon Kasasi sebagai pihak yang beritikad baik dan dilindungi haknya
dalam proses pemeriksaan Perkara Kasasi a quo;
do
gu
D. Majelis Hakim Judex Facti telah salah menerapkan hukum sehubungan

dengan pertimbangan yang menyatakan bahwa Pemohon Kasasi telah
membebani Termohon Kasasi dengan prestasi yang tidak mungkin dapat
In
A
dilaksanakan.
ah
lik
Perkara Kasasi a quo, bahwa sebagaimana termaktub dalam Alinea ke-2

(kedua), Halaman 51 Putusan Pengadilan Niaga a quo, Majelis Hakim
m
ub
Judex Facti mempertimbangkan hal pada sebagai berikut:

“Menimbang, ... bahwa Pemohon dalam berhubungan hukum dengan
ka
Termohon dengan menggunakan kontrak baku, telah melakukan tindakan

ep
yang tidak adil dan merugikan termohon. Dan atau telah membuat suatu
ah
perjanjian baku dengan menentukan prestasi yang dibebankan kepada

R
termohon tidak mungkin dapat dilaksanakan olehnya, berhubung dengan

es
adanya suatu keadaan khusus yang terjadi pada diri termohon dalam
M
ng
hubungan hukum yang terjadi antara Pemohon dengan Termohon

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tersebut, sehingga isi dalam perjanjian pengikatan jual beli bangunan
si
(apartement) tersebut, pada pokoknya bertentangan dengan Pasal 18
Undang-Undang Perlindungan Konsumen.”
ne
ng
Catatan :
- Kata “Pemohon” adalah “Pemohon Kasasi”;
do
gu - Kata “Termohon” adalah “Termohon Kasasi”
2. Bahwa Pemohon Kasasi dengan tegas menolak pertimbangan Majelis
Hakim Judex Facti yang menyatakan bahwa Pemohon Kasasi telah
In
A
menentukan prestasi yang dibebankan kepada Termohon Kasasi
sebagaimana diuraikan di atas karena pertimbangan tersebut tidak
ah
lik
didasarkan pada logika hukum yang benar mengingat prestasi yang
dimiliki oleh Termohon Kasasi berdasarkan PPJB a quo adalah
am
ub
melakukan kewajiban pembayaran atas Unit Pesanan termasuk pula
melakukan pelunasan atas segenap Tunggakan Pembayaran yang
seluruhnya merupakan kewajiban dan konsekuensi hukum yang wajar
ep
k
dan harus dilaksanakan oleh Termohon Kasasi sebagai pihak pembeli

ah
kepada Pemohon Kasasi sebagai pihak penjual dalam PPJB aquo,

R
sebagaimana telah ditegaskan dalam KUHPerdata dan Undang Undang
si
Nomor 8/1999, yang menyatakan hal sebagai berikut:
ne
ng
2.1. Pasal 1513 KUHPerdata:

“Kewajiban utama si pembeli adalah membayar harga pembelian
pada waktu dan di tempat sebagaimana ditetapkan menurut
do
gu
perjanjian”
2.2. Pasal 5 butir c Undang Undang Nomor 8/1999
In
A
“Kewajiban konsumen adalah: c. membayar sesuai dengan nilai

tukar yang disepakati”
ah

lik
Perkara Kasasi a quo, tindakan Termohon Kasasi yang lalai dalam

melaksanakan kewajiban pembayaran atas Unit Pesanan adalah
m
ub
bertentangan dengan Ketentuan Pasal 1513 KUHPerdata jo. Pasal 5 butir

c Undang Undang Nomor 8/1999, namun Majelis Hakim Judex Facti
ka
ep
mengesampingkan kesalahan/kelalaian Termohon Kasasi tersebut.

Padahal Ketentuan Pasal 27 butir d Undang Undang Nomor 8/1999
ah
secara jelas dan tegas menyatakan bahwa Pelaku Usaha (in casu,
R
Pemohon Kasasi) dibebaskan dari tanggung jawab atas kerugian yang

es
M
diderita Konsumen, apabila kelalaian yang diakibatkan oleh Konsumen

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
(in casu, Termohon Kasasi). Dengan demikian, tindakan pembatalan Unit
si
Pesanan oleh Pemohon Kasasi adalah berdasar hukum karena
Termohon Kasasi Lalai dalam memenuhi kewajiban pembayaran atas
ne
ng
Unit Pesanan (Pasal 5 butir c Undang Undang Nomor 8/1999) sehingga
kelalaian atas kewajiban tersebut tidak dapat diminta pertanggungan
jawab perlindungan konsumen (Pasal 27 butir d Undang Undang Nomor
do
gu 8/1999);
4. Selanjutnya, dalam PPJB a quo secara jelas dan tegas mengatur
In
A
mengenai ketentuan Harga Pengikatan dan Cara Pembayaran
sebagaimana termaktub dalam Pasal 3 Ayat (2) jo. Butir 4 poin a dan b
ah
lik
Data-Data Perjanjian Lampiran 1 sebagai berikut:
“Pihak Kedua wajib membayar Harga Pengikatan dengan syarat-syarat
dan ketentuan-ketentuan yang ditetapkan oleh Pihak Pertama secara
am
ub
tepat jumlah (dalam arti tidak kurang dan tanpa potongan dalam bentuk
apapun) dan tepat waktu (dalam arti tidak melampaui tanggal jatuh
ep
tempo).”
k
Juncto
ah
Butir 4 poin a dan b Data-Data Perjanjian Lampiran 1:

R
si
“Harga Pengikatan, Cara Pembayaran, dan Biaya-Biaya:
a. Harga Pengikatan : Rp544,260,750 (harga sudah termasuk PPN)
ne
ng
(lima ratus empat puluh empat juta dua ratus enam puluh ribu tujuh
ratus lima puluh rupiah);
do
gu
b. Cara Pembayaran : ( ) Secara tunai dengan jumlah dan waktu

(tanggal) pembayaran (X) Secara tunai (kontan) bertahap dengan
jumlah angsuran (cicilan) dan waktu (tanggal) pembayaran angsuran
In
A
( ) Secara angsuran (cicilan) dengan jumlah dan waktu (tanggal)

pembayaran angsuran, berdasarkan daftar jadwal pembayaran
ah
lik
(payment schedule) dalam Lampiran 4 Perjanjian ini.”

m
ub
Perkara Kasasi a quo, bahwa pada faktanya Termohon Kasasi secara

sadar dan tanpa paksaan dari pihak manapun telah menandatangani
ka
PPJB a quo, sehingga dapat dikatakan Termohon Kasasi telah sepakat

ep
dan menyatakan kesanggupannya untuk melaksanakan setiap ketentuan

ah
yang diatur dalam PPJB a quo sebagai kewajiban atau prestasi

R
Termohon Kasasi yang timbul dari pengikatan diri Termohon Kasasi

es
kepada PPJB a quo. Dengan demikian, pertimbangan Majelis Hakim

M
ng
Judex Facti yang menyatakan bahwa Pemohon Kasasi membebankan

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
prestasi kepada Termohon Kasasi merupakan pertimbangan yang keliru,
si
tidak berdasar dan jauh dari kebenaran;
6. Bahwa selain itu, Pemohon Kasasi juga menolak secara tegas
ne
ng
pertimbangan Majelis Hakim Judex Facti yang menyatakan prestasi
Termohon Kasasi untuk melakukan pelunasan pembayaran atas Unit
Pesanan merupakan prestasi yang tidak mungkin dapat dilaksanakan
do
gu sehubungan dengan adanya suatu keadaan khusus yang terjadi pada
Termohon Kasasi yang secara tidak langsung dapat diartikan bahwa hal
In
A
tersebut dapat dijadikan sebagai alasan pemaaf atas tindakan Termohon
Kasasi yang melakukan Tunggakan Pembayaran atas Unit Pesanan
ah
lik
selama kurang lebih 7 (tujuh) bulan, karena Majelis Judex Facti sama
sekali tidak menjelaskan secara rinci dan substansiil mengenai “keadaan
khusus” yang menjadi dasar dari pertimbangannya tersebut;
am
ub
7. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Buku III KUHPerdata pada Pasal
1244 dan Pasal 1245, kondisi yang dapat membenarkan salah satu pihak
ep
untuk tidak melaksanakan kewajibannya kepada pihak yang lain adalah
k
adanya keadaan memaksa (force majeur). Adapun bunyi kedua Pasal

ah
tersebut adalah sebagai berikut:

R
si
Pasal 1244 KUH Perdata:
“Jika ada alasan untuk itu, si berutang harus dihukum mengganti biaya,
ne
ng
rugi, dan bunga apabila ia tidak dapat membuktikan, bahwa hal tidak atau
tidak pada waktu yang tepat dilaksanakannya perikatan itu, disebabkan
do
gu
suatu hal yang tidak terduga, pun tak dapat dipertanggungjawabkan

padanya, kesemuanya itu pun jika itikad buruk tidaklah ada pada
pihaknya.”
In
A
Pasal 1245 KUH Perdata:

“Tidaklah biaya rugi dan bunga, harus digantinya, apabila lantaran
ah
lik
keadaan memaksa atau lantaran suatu kejadian tak disengaja si berutang

berhalangan memberikan atau berbuat sesuatu yang diwajibkan atau
m
ub
lantaran hal-hal yang sama telah melakukan perbuatan yang terlarang.”

8. Bahwa force majeure sebagaimana diatur diatas dijelaskan pula oleh
ka
Prof. R. Subekti dalam bukunya berjudul “Hukum Perjanjian” pada

ep
Halaman 55 yang menyatakan bahwa beban pembuktian sebagai berikut:

ah
“Debitur menunjukkan bahwa tidak terlaksananya apa yang dijanjikannya

R
itu disebabkan oleh hal-hal yang sama sekali tidak dapat diduga dan di
es
mana ia tidak dapat berbuat apa-apa terhadap keadaan atau peristiwa

M
ng
yang timbul di luar dugaan tadi. Dengan perkataan lain, hal tidak
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
terlaksananya perjanjian atau kelambatan dalam pelaksanaan itu,
si
bukanlah disebabkan karena kelalaiannya. Ia tidak dapat dikatakan salah
atau alpa dan orang yang tidak salah tidak boleh dijatuhi sanksi-sanksi
ne
ng
yang diancamkan atas kelalaiannya”
9. Bahwa lebih lanjut lagi, dalam Teori Hukum dikenal terdapat dua macam
keadaan memaksa, yaitu sebagai berikut:
do
gu 9.1. Keadaan memaksa absolut:
Adalah suatu keadaan dimana salah satu pihak sama sekali tidak
In
A
dapat memenuhi kewajibannya kepada pihak yang lain oleh karena
gempa bumi, banjir bandang, dan adanya lahar;
ah
lik
9.1. Keadaan memaksa relatif:
Adalah suatu keadaan dimana salah satu pihak mungkin untuk
melaksanakan kewajibannya namun pelaksanaan kewajiban itu
am
ub
harus dilakukan dengan memberikan pengorbanan yang besar yang
tidak seimbang atau menggunakan kekuatan jiwa yang diluar
ep
kemampuan manusia atau kemungkinan tertimpa bahaya kerugian
k
yang sangat besar.

ah

R
si
memeriksa Perkara Kasasi a quo, berdasarkan segenap ketentuan
hukum sebagaimana diuraikan diatas maka dapat disimpulkan
ne
ng
bahwa seseorang baru dapat dikatakan dalam keadaan force

majeur apabila memenuhi kualifikasi yang ditentukan dalam
do
gu
segenap dasar hukum sebagaimana Pemohon Kasasi uraikan di

atas, sehingga pertimbangan Majelis Hakim tingkat pertama yang
secara semena-mena dan tanpa dasar menyimpulkan adanya force
In
A
majeur dalam diri Termohon Kasasi tanpa menyertakan fakta dan

alasan hukum yang relevan untuk menguatkan pertimbangan
ah
lik
tersebut, merupakan suatu pertimbangan yang menunjukkan

kekeliruan, ketidakcermatan, dan ketidakhati-hatian Majelis Hakim
m
ub
Judex Facti dalam mencermati maksud dari force majeur atau

keadaan memaksa. Dengan demikian, Pemohon Kasasi mohon
ka
kepada Yang Terhormat Majelis Hakim Agung yang mengadili

ep
Perkara Kasasi a quo untuk membatalkan pertimbangan Majelis

ah
Hakim Judex Facti tersebut;

R
Menimbang, bahwa terhadap keberatan-keberatan tersebut, Mahkamah

es
Agung berpendapat:
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bahwa keberatan-keberatan tersebut dapat dibenarkan, oleh karena
si
setelah meneliti secara saksama memori kasasi tanggal 28 Juni 2016 dan
kontra memori kasasi tanggal 11 Juni 2016 dihubungkan dengan pertimbangan
ne
ng
Judex Facti, dalam hal ini Pengadilan Negeri Bekasi telah salah menerapkan
hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:
Bahwa alasan-alasan kasasi dapat dibenarkan karena BPSK tidak
do
gu berwenang memeriksa perkara a quo yang berdasarkan pada perjanjian yang
bermuara pada tindakan wanprestasi, sehingga Pengadilan Negeri mempunyai
In
A
yuridiksi memeriksa perkara a quo;
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut di atas,
ah
lik
Mahkamah Agung berpendapat, terdapat cukup alasan untuk mengabulkan
permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi: PT. SYNTHESIS KARYA PRATAMA
tersebut dan membatalkan putusan Pengadilan Negeri Bekasi Nomor
am
ub
182/Pdt.Sus-BPSK.2016/PN.Bks. tanggal 7 Juni 2016 yang menguatkan
putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen Nomor 002/A/BPSK-
ep
DKI/III/2016 tanggal 24 Maret 2016 serta Mahkamah Agung akan mengadili
k
sendiri perkara a quo dengan amar sebagaimana yang akan disebutkan di

ah
bawah ini;
R
si
Menimbang, bahwa meskipun permohonan kasasi dari Pemohon
Kasasi/Pemohon Keberatan dikabulkan, namun karena Pemohon
ne
ng
Kasasi/Pemohon Keberatan sebagai pihak yang kalah maka Pemohon

Kasasi/Pemohon Keberatan harus dihukum untuk membayar biaya perkara
do
gu
pada semua tingkat peradilan;

Memperhatikan, Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang
Perlindungan Konsumen, Undang Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang
In
A
Kekuasaan Kehakiman, Undang Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang

Mahkamah Agung sebagaimana yang telah diubah dengan Undang Undang
ah
lik
Nomor 5 Tahun 2004 dan perubahan kedua dengan Undang Undang Nomor 3
Tahun 2009 serta peraturan perundang-undangan lain yang bersangkutan;
m
ub
MENGADILI
Mengabulkan permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi: PT.
ka
SYNTHESIS KARYA PRATAMA tersebut;

ep
Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Bekasi Nomor 182/Pdt.Sus-

ah
BPSK/2016/PN.Bks. tanggal 7 Juni 2016 juncto putusan Badan Penyelesaian

R
Sengketa Konsumen Provinsi DKI Jakarta Nomor 002/A/BPSK-DKI/III/2016

es
tanggal 24 Maret 2016;

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
MENGADILI SENDIRI
a
R
si
Menyatakan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Provinsi
DKI Jakarta tidak berwenang untuk memeriksa dan memutus perkara a quo;
ne
ng
Menghukum Pemohon Kasasi/Pemohon Keberatan untuk membayar
biaya perkara pada semua tingkat peradilan, yang dalam tingkat kasasi
ditetapkan sebesar Rp 500.000,00 (lima ratus ribu Rupiah);
do
gu Demikianlah diputuskan dalam rapat musyawarah Majelis Hakim pada
hari Rabu tanggal 19 Oktober 2016 oleh H. Mahdi Soroinda Nasution, S.H.,
In
A
M.Hum., Hakim Agung yang ditetapkan oleh Ketua Mahkamah Agung sebagai
Ketua Majelis, I Gusti Agung Sumanatha, S.H., M.H., dan H. Hamdi, S.H.,
ah
lik
M.Hum., Hakim-Hakim Agung, masing-masing sebagai Anggota, putusan
tersebut diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum pada hari itu juga oleh
Ketua dengan dihadiri oleh Anggota-anggota tersebut dan Rafmiwan Murianeti,
am
ub
S.H., M.H., Panitera Pengganti tanpa dihadiri oleh para pihak.
ep
Anggota-anggota: Ketua,
k
ttd. ttd.
ah
I Gusti Agung Sumanatha, S.H.,M.H. H.Mahdi Soroinda Nasution,S.H., M.Hum.

R
si
ttd.
H. Hamdi, S.H., M.Hum.
ne
ng
Panitera Pengganti,
ttd.
do
gu
Rafmiwan Murianeti, S.H., M.H.
Biaya-biaya:
In
A
1. Meterai : Rp 6.000,00
2.Redaksi : Rp 5.000,00
ah
lik
3.Administrasi Kasasi : Rp 489.000,00 +

Jumlah : Rp 500.000,00
m
ub
Untuk Salinan
MAHKAMAH AGUNG RI
ka
PANITERA,
ep
ah
Made Rawa Aryawan, SH., M.Hum.

es
NIP. 19540101 198003 1 008

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik

Putusan 757 K.PDT - Sus.bpsk 2016

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Putusan 757 K.PDT - Sus.bpsk 2016

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

am

12190, Indonesia, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 15

A. ASRIANI AMINAH, bertempat tinggal di Komplek

Mahkamah Agung tersebut;

Menimbang, bahwa dari surat-surat tersebut ternyata bahwa sekarang

terhadap putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen Nomor

002/A/BPSK-DKI/III/2016 tanggal 24 Maret 2016 yang amarnya sebagai

- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;

Rumah Bassura Apartment Nomor 0000004136 tanggal 18/08/2013

- Menyatakan Pasal 4 ayat (5) Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan

Rumah Bassura Apartment Nomor 0000004136 tanggal 18/08/2013

adalah tidak berlaku bagi Penggugat;

Halaman 1 dari 40 hal Put. Nomor 757 K/Pdt.Sus-BPSK/2016

hukum di Kota Bekasi dengan demikian adalah tepat dan sepenuhnya

berdasar bagi Pemohon Keberatan untuk mendaftarkan Keberatan a quo

Pemohon Keberatan kepada Pengadilan Negeri Bekasi yang merupakan

2. Bahwa selanjutnya, berdasarkan Ketentuan Pasal 5 Ayat (1) Perma 1/2006

terhitung sejak Pelaku Usaha atau Konsumen menerima pemberitahuan

maka mengingat bahwa salinan Pemberitahuan Putusan BPSK a quo

sementara Keberatan ini diajukan pada tanggal 12 April 2016 dengan

jangka waktu pengajuan permohonan Keberatan a quo sebagaimana

Pemberitahuan Putusan BPSK a quo oleh Pemohon Keberatan;

Halaman 2 dari 40 hal Put. Nomor 757 K/Pdt.Sus-BPSK/2016

Surat Pemesanan Nomor 0000004285 tanggal 18 Agustus 2013 (“SP”),

Informasi Angsuran Unit Nomor F/06/CA, Form PPATK, dan Perjanjian

Unit Pesanan oleh Termohon Keberatan kepada Pemohon Keberatan maka

Pemohon Keberatan selalu beritikad baik (good faith) untuk menunggu

pembayaran, mengkomunikasikan dan memberikan kesempatan kepada

pihak Termohon Keberatan dalam menyelesaikan segenap permasalahan

terkait dengan Tunggakan Pembayaran atas Unit Pesanan yang dapat

Halaman 3 dari 40 hal Put. Nomor 757 K/Pdt.Sus-BPSK/2016

yang tertunggak berikut denda atas Unit Pesanan, dan Pemohon

Keberatan dalam Pesan Singkat tersebut memperingatkan, bahwa

denda dimaksud, maka Pemohon Keberatan akan membatalkan Unit

3.5. Pesan Singkat (SMS/Short Message Service) yang dikirimkan oleh

angsuran yang tertunggak berikut denda atas Unit Pesanan, dan

memperingatkan, bahwa apabila sampai dengan tanggal 30 Januari

yang tertunggak berikut denda dimaksud, maka Pemohon Keberatan

3.6. Pesan Singkat (SMS/Short Message Service) yang dikirimkan oleh

Pemohon Keberatan kepada Termohon Keberatan tanggal 8 Februari

2015, yang berisikan perihal pemberitahuan pembayaran angsuran

yang tertunggak berikut denda atas Unit Pesanan, dan Pemohon

Keberatan dalam Pesan Singkat tersebut memperingatkan bahwa

apabila sampai dengan tanggal 12 Februari 2015 Termohon

Halaman 4 dari 40 hal Put. Nomor 757 K/Pdt.Sus-BPSK/2016

Keberatan dalam Pesan Singkat tersebut memperingatkan, bahwa

apabila sampai dengan tanggal 20 April 2015 Termohon Keberatan

kepada Termohon Keberatan tanggal 9 April 2015, yang berisikan

surat elektronik tersebut memperingatkan bahwa apabila sampai

pembayaran angsuran yang tertunggak berikut denda, maka

Pemohon Keberatan kepada Termohon Keberatan tanggal 26 April

2015, yang berisikan perihal terkait permohonan pembayaran

angsuran yang tertunggak berikut denda guna menghindari

pembatalan sepihak dari Pemohon Keberatan;

3.11. Surat Elektronik (e-mail) kepada termohon Keberatan tanggal 3 Mei

2015, terkait dengan permohonan pembayaran angsuran yang

Halaman 5 dari 40 hal Put. Nomor 757 K/Pdt.Sus-BPSK/2016

kewajiban pembayaran angsuran yang tertunggak serta untuk

menegosiasikan solusi yang terbaik bagi Pelunasan Tunggakan

mestinya daripihak Termohon Keberatan atau Kuasa Hukumnya.

Mohon perhatian Yang Terhormat Majelis Hakim yang memeriksa

Keberatan kepada BPSK sebagaimana termaktub dalam Putusan BPSK a quo

Adapun hal-hal yang menjadi dasar Pemohon Keberatan dalam Keberatan a