BAB V

BEBERAPA ASPEK DAN PENILAIAN

1. Pengantar
Studi kelayakan merupakan kegiatan utama yang mendominasi tahap persiapan
proyek. Setelah merumuskan gagasan dengan definisi lingkup kerja (scope of
work) yang cukup jelas termasuk kriteria dan spesifikasi produk yang akan
dihasilkan, selanjutnya seperti telah diuraikan sebelumnya bahwa untuk
melakukan studi kelayakan haruslah melihat aspek-aspek terkait. Beberapa
aspek ini selanjutnya dilakukan penilaian dengan cara kuantitatif maupun
kualitatif. Hasil penilaian ini dapat digunakan untuk suatu pengambilan
keputusan yang terbaik berkaitan dengan apakah proyek bisa diteruskan atau
ditiadakan

2. Tujuan Instruksional Umum (TIU)

Bab V ini mengharapkan taruna mengerti tentang cara analisa kuantitatif dan
kualitatif beberapa aspek dalam suatu studi analisis kelayakan. Dengan
mrengetahui cara penilaian ini, taruna diharapkan mengetahui hasil suatu studi
kelayakan dalam memperlihatkan alternatif scheme sehingga bila membicarakan
suatu studi kelayakan dan melihat pimpinan dalam suatu pengambilan
keputusan dan dapat melihat mengapa dipilih, sehingga bila diminta
pendapatnya, bisa memberikan saran.

3. Tujuan Instruksional Khusus ( T I K )

Setelah membaca Bab V ini siswa diharapkan mampu atau mengerti tentang
proses penilaian aspek-aspek dalam studi Kelayakan Proyek antara lain
1. Aspek Pemasaran
2. Aspek Keuangan
3. Aspek Ekonomi
4. Aspek Komersial
5. Aspek Teknis/Operasi
6. Aspek Hukum

4. Uraian Materi pokok

4.1 Aspek Pemasaran
4.1.1 Kebutuhan Pasar dan Pemasaran
Sebagai hasil suatu proyek berupa produk barang atau jasa, agar
bermanfaat nantinya haruslah melihat siapa yang akan menggunakannnya.
Untuk hal ini kita haruslah mengkaji tentang permintaan pasar atas barang
atau jasa yang akan dihasilkan setelah proyek mulai beroperasi; apakah
produk yang dihasilkan dapat diserap, apakah kemampuan proyek dapat
memenuhi permintaan dan melihat faktor ekstern perusahaan yang dapat
mempengaruhi hasil proyek
Dalam aspek pasar ini maka yang kita lakukan adalah menilai situasi pasar
sehingga berakhir dengan Analisa dan Peramalan ( lihat Gambar III.7 )

Beberapa Aspek dan Penilaian 1

 Survei Pasar Teknik & Engineering Finansial & Ekonomi

Mengkaji ulang

Gambar V.1 langkah ulang pada proses studi kelayakan.

Langkah berikutnya adalah mengadakan pengkajian aspek pasar, untuk
memperkirakan penawaran dan permintaan, tingkat harga, persaingan,
strategi pemasaran dan lain-lain.
Kajian awal berupa survei pasar yang selanjutnya bagaimana memenuhi
permintaan dengan mengkaji secara teknik dan engineering yang selajutnya
mengkaji aspek Finansial dan aspek Ekonomi..
Berdasarkan pengalaman karena banyaknya variabel terkait dan asumsi
yang harus dipertimbangkan maka perlu adanya langkah-langkah ulang
sebelum mencapai suatu kesimpulan, agar diperoleh hasil yang lebih realitis
seperti terlihat pada Gambar V.1.
Selama studi kelayakan proyek, penyusunan perkiraan jumlah permintaan
produk pada masa operasi nantinya dilakukan dalam tiga tahap;
1. Melakukan riset pasar dan pemasaran
2. Menyusun demand forecast produk dengan menggunakan metode
demand forecast
3. Menyusun demand forecast final, yang akan digunakan sebagai bahan
masukan evaluasi aspek pemasaran dan kegunaan lainnya.
Evaluasi yang dilakukan adalah jumlah permintaan yang akan menggunakan
hasil proyek serta perkembangan dimasa mendatang.
Untuk hal ini perlulah dikaji suatu Demand Forecast terhadap proyek yang
akan dilaksanakan. Pengkajian demang forcast ini berdasarkan data-data
masa lalu yang selanjutnya dapat dilakukan peramalan. Pencarian data data
ini sering disebut riset pasar.
Riset pasar ini dapat dilakukan dengan menganalisa data sekunder yang
berhasil dikumpulkan selama study kelayakan proyek atau dengan bertemu,
berbicara dan mengumpulkan data pasar dari sebanyak mpengumpulan
data primer yaitu terjun kelapangan, melakukan pengamatan dan
wawancara dengan sumber data dan informasi yang kredibel.
Data sekunder antara lain :
a. Statistik yang ada mengenai kondisi daerah yang akan dipelajari
b. Laporan yang telah disusun oleh pihak swasta atau pemerintah atau
konsultan luar negeri
Data sekunder ini bisa didapat dari instansi yang mempunyai data-datanya
atau ke Biro Pusat Statistik
Untuk data primer hendaknya pelaksana studi langsung terjun kelapangan
mungkin sebagai nara sumber.
Setelah terkumpul data-data dilaksanakanlah peramalan permintaan pasar
atau istilahnya adalah demand forecast.

Beberapa Aspek dan Penilaian 2

Demand forecast dapat dilaksanakan secara:
1. Metode ekstrapolasi
Melihat perkembangan permintaan; dengan meng-ekstrapolir trend
perkembangan produksi selama beberapa tahun terakhir, hal ini sangat
baik bila fluktuasi konstan, kelemahannya karena diperkirakan dan
dihitung secara asumsi bahwa faktor yang mempengaruhi tetap berlaku
padahal faktor seperti teknologi, keinginan (mode) dapat saja berubah.
Metode ini antara lain:
 Metode aritmatic (linier)
Dengan melihat statistik perkembangan pasar yang bisa naik turun
setiap saat dalam selang waktu agak lama akan terdapat suatu
kecenderungan naik atau turun
Metode ini disebut juga least square method, berdasarkan
permintaan sebelumnya. Bila tidak terlalu tajam maka produk tahun
tahun mendatang dapat diperkirakan dengan jalan
mengekstrapolasikan trend perkembangan dengan menggunakan
persamaan matematis garis lurus, yaitu
Y = a + bx
Dimana Y : jumlah permintaan
a : jumlah permintaan rata rata pada masa lampau
x : masa/waktu proyeksi yang dicari
b : trend perubahan
Contoh :
Dengan melihat data-data sebelumnya , selanjutnya kita buat suatu
tabulasi seperti pada tabel V.1.
Tabel V.1 : Jumlah permintaan pada tahun 20X1-20X9

Selisih dengan th
Tahun Jumlah
sebelumnya
20X1 20.000 0
20X2 24.400 4.400
20X3 27.850 3.450
20X4 25.340 (2.510)
20X5 28.120 2.780
20X6 30.650 2.530
20X7 28.200 (2.450)
20X8 30.460 2.260
20X9 33.810 3.350
13.810
Untuk menyusun proyeksi permintaan tahun-tahun mendatang,
terlebih dahulu angka-angka jumlah permintaan pada tabel V.1
disusun dalam tabel V.2 bengan mengikuti langkah-langkah berikut:
 Mencari titik tegah urutan tahun lampau dalam hal ini 20X5
 Menghitung jarak (deviasi, D) tiap tahun dengan mean
 Mengkuadratkan (deviasi ,D2) serta menjumlahkan seluruh
kuadrat deviasi (∑D2)

Beberapa Aspek dan Penilaian 3

 Mengkalikan jumlah permintaan(P) masing masing tahun degan
deviasi yang bersangkutan (∑PD)
 Membagi jumlah perkalian ((∑PD) dengan jumlah kuadrat
deviasi. Hasil pembagian tersebut memberikan nilai trend
perkembangan permintaan dari satu tahun ke taahun berikutnya
yang dalam persamaan Y = a +bx sebagai b.
 Menambahkan atau mengurangi jumlah permintaan rata-rata
pada tahun-tahun lampau (atau a dalam persamaan diatas)
dengan hasil perkalian b dan devisi tahun yang bersangkutan.

Tabel V.2 Analisis Perkembangan Permintaan 20X1-20X9

Permintaan
Tahun D D2 PD2 Trend jumlah permintaan
(P)
20X1 20.000 -4 16 -80.000 27.647-(4 x1.323)=22.355
20X2 24.400. -3 9 -73.200 27.647 -(3x1.323)=23.678
20X3 27.850 -2 4 -55.700 27.647-(2 x1.323)=25.001
20X4 25.340 -1 1 -25.340 27.647-(1 x1.323)=26.324
20X5 28.120 0 0 0 28120
20X6 30.650 1 1 30.650 27.647+(1 x1.323)=28.970
20X7 28.200 2 4 56.400 27.647+(2 x1.323)=30.293
20X8 30.460 3 9 91.380 27.647+(3 x1.323)=31.616
20X9 33.810 4 16 135.240 27.647+(4 x1.323)=32.939

n=9 ∑P=248.830 ∑D2=60 ∑PD2=79430

Jumlah permintaan rata-rata a = ∑P : n = (248.830:9) = 27.647

Nilai trend ∑PD : ∑D = 79.430 : 60 = 1.323
2 2

Untuk menghitung proyeksi jumlah permintaan pada tahun tahun

mendatang kita tetap menggunakan rumus persamaan Y = a + bx
sehingga hasilnya dapat digambarkan seperti terlihat pada Gambar
V.2

Permintaan

tahun

Gambar V.2 Perkembangan permintaan

Beberapa Aspek dan Penilaian 4

 Metode second and higher degree Polynomial Trend
Polynomial trend :yang disebut juga metode trend parabola; yaitu
dengan persamaan garis: Y = a + bx + cx 2 : Y : adalah permintaan
sedangkan a nilai tetap b dan c nilai trend perubahan sedang x
adalah deviasi hal ini digambarkan dalam Gambar V.3

Permintaan

Tahun

Gambar V. 3 Perkembangan permintaan secara polynamial

 Metode moving average;

Pada metode ini dengan cara mengekstrapolasi jumlah rata-rata
permintaan selama urutan waktu tertentu masa yang lampau, misal
tiga atau empat tahun berturutan.
a. Angka permintaan produk pada masa-masa yang lalu disusun
dalam sebuah table
b. Menghitung jumlah permintaan produk tiap urutan masa tertentu
(misalnya setiap tiga tahun)
c. Menghitung jumlah rata-rata permintaan tiap urutan masa diatas
d. Menghitung selisih jumlah permintaan rata-rata tiap urutan masa
e. Perkiraan permintaan produk pada masa yang akan datang
dihitung dengan menambah jumlah rata-rata urutan masa
terakhir, dengan dua kali selisih permintaan rata-rata tahun
terakhir. ( Lihat table V.3.)
Tabel V.3 Metode moving average

Tahun Permintaan Perm 3 th Rata-rata Selisih permintaan

2010 270
2011 260
2012 280 810 270
2013 290 830 276 6
2014 270 840 280 4
2015 290 830 276 4
Perkiraan
2016 288* 848 282 6
2017 294”” 872 290 8
2018 306

Beberapa Aspek dan Penilaian 5

 288* = 276 + (2 x 4)
294** = 282 + (2 x 6) dst
306 = 290 + (2 x 8)

Bila digambarkan terlihat trend permintaan seperti gambar V.4

Permintaan

300

290

280

270

260

10 11 12 13 14 15 16 17 18 Tahun

Gambar V.4 : Perkembangan permintaan secara moving

2. Metode dengan koeffisien pemakaian:

Terutama dipergunakan untuk barang Industrial ( bahan baku, bahan
pembantu dsb ) Metode ini disebut juga input-output koeff.
D = P x I + E (kalau ada) : dimana
D = demand
P = jumlah rencana produksi
I = koeff pemakaian produk akhir
E = kalau ada untuk eksport..
Untuk sektor jasa metode ini ini tidak bisa dipergunakan.
3. Metode Substitusi Import
Angka-angka impor merupakan bahan yang berharga untuk menyusun
perkiraan jumlah permintaan produk. Angka-angka ini menunjukkan
adanya permintaan dalam negeri akan produk yang bersangkutan
4. Metode perbandingan antar Negara;
Jumlah permintaan produk dapat juga diperkirakan berdasarkan
perbandingan permintaan produk sejenis di negara lain. Metode ini
digunakan apabila produk yang akan dihasilkan di negara bersangkutan
merupakan produk baru, yang belum pernah diproduksi di dalam negeri
atau diimpor.

Beberapa Aspek dan Penilaian 6

4.1.2 Analisa Sensitivitas
Perkiraan jumlah permintaan produk pada masa yang akan datang
disusun berdasarkan berbagai macam asumsi, misalnya permintaan
tersebut tidak elastis terhadap perubahan jumlah pendapatan penduduk
dan perubahan harga. Contoh asumsi lain jumlah rata-rata pertambahan
konsumen tiap tahun X%, tidak muncul produk substitusi dan
sebagainya. Pada kenyataannya berbagai macam asumsi yang
dipergunakan sebagai bahan pegangan untuk menyusun perkiraan
jumlah permintaan tersebut, pada masa yang akan datang dapat
berubah. Akibatnya jumlah permintaan produk pada masa yang akan
datang, dapat berbeda dengan jumlah permintaan yang diperkirakan.
Guna memperoleh jumlah perkiraan permintaan yang lebih dapat
dipercaya, diperlukan analisa kepekaan (sensitivity analysis)
permintaan, terhadap perubahan faktor tertentu yang dapat
mempengaruhi jumlah atau pola permintaan produk. Dengan metode
analisa kepekaan ini, disamping jumlah perkiraan permintaan pertama,
akan disusun pula perkiraan permintaan kedua, ketiga dan seterusnya
sesuai dengan keperluan. Dalam tiap perkiraan perubahan tambahan,
dimasukkan pengaruh perubahan faktor determinan tertentu (misalnya
harga) terhadap permintaan produk. Hasil penggunaan metode analisa
kepekaan adalah perkiraan jumlah permintaan yang sifatnya optimistis,
pesimistis dan realitis.
Sebagai contoh: apabila dalam survei lapangan diperoleh gambaran
bahwa permintaan produk bersifat elastis terhadap perubahan harga,
sedangkan selama tiga tahun terakhir harga meningkat rata-rata 2 %
tahun, maka proyeksi permintaan produk dimasa mendatang dapat
disusun berdasarkan asumsi berikut;
 Selama lima sampai sepuluh tahun yang akan datang tidak terjadi
kenaikan harga produk
 Selama lima sampai sepuluh tahun mendatang terjadi kenaikan
rata-rata 2% pertahun
 Selama lima sampai sepuluh tahun yang akan datang kenaikan
harga diatas 2 % pertahun.
4.1.3 Memperkirakan Persaingan di Pasar
Dalam tatana ekonomi demokratis, jumlah perusahaan yang mempunyai
kedudukan monopoli atau semi monopoli tidak banyak. Sebagian besar
perusahaan lain yang sejenis dan perusahaan lain yang yang produknya
dapat mensubstitusikan produk mereka. Oleh karena itu bagi para
investor, gambaran tentang jumlah permintaan pasar yang cukup untuk
menampung produk yang dihasilkan proyek yang akan mereka bangun
saja, dirasakan belum memadai. Oleh karena itu permintaan pasar
harus diperebutkan dengan perusahaan dalam negeri yang lain; bahkan
seringkali juga harus diperebutkan dengan produk pesaing dari luar
negeri. Sehingga perlu diperhatikan persaingan pasar dan cara-cara
merebutnya.

Beberapa Aspek dan Penilaian 7

 Selama masa studi kelayakan proyek, bagi kelompok perusahaan
saingan yang sudah berjalan hendaknya dikumpulkan dan dianalisis
data dan informasi yang bersangkutan dengan :
 Nama dan domisili mereka, usia perusahaan’
 Pemilik utama dan pimpinan perusahaan
 Lokasi proyek, kantor pusat, kantor cabang
 Kapasitas produksi dan peralatan produksi yang dipakai mereka
 Jenis produk utama, produk sampingan mereka
 Teknologi, franchise, management assistances, atau technical
assistances yang mereka gunakan
 Daerah pemasaran, konsumen utama
 Strategi pemasaran yang dipergunakan, consumer’s product or
brand loyalty
 Kekuatan dan kelemahan mereka
4.1.4 Pengaruh faktor ekstern Perusahaan
Perkembangan permintaan produk serta suasana persaingan di pasar
dapat dipengaruhi berbagai macam faktor dari luar perusahaan. Oleh
karena itu faktor-faktor tersebut juga tidak boleh lepas dari penelitian,
seberapa jauh proyek yang akan dibangun dapat menyesuaikan diri
dengan perubahan faktor-faktor tersebut.
Beberapa faktor ekstern yang dapat mempengaruhi perkembangan
permintaan produk umumnya dan produk-produk tertentu adalah:
 Perkembangan ekonomi nasional, regional dan internasional
 Pertumbuhan penduduk dan tenaga beli mereka
 Pertambahan jumlah konsumen sasaran
 Perubahan teknologi
 Perkembangan fasilitas infrastruktur publik
 Posisi produk dam siklus kehidupan produk
 Peraturan pemerintah.
4.2 Aspek Keuangan
Berkaitan dengan aspek finansial yang terletak pada penilaian terhadap
pendanaan, untuk melihat revenue earning apakah proyek mampu
membayar kembali dana dan dapat berkembang sedemikian rupa sehingga
secara finansial dapat berdiri sendiri.
Aspek ini penting dalam pengertian bahwa tidak ada gunanya proyek yang
menguntung dari segi ekonomi secara keseluruhan, jika para pemilik proyek
atau investor tidak mendapatkan revenue yang mencukupi untuk menutupi
modalnya.
Pada suatu Perusahaan maka Analisis finansial berangkat dari tujuan yang
umum dimiliki oleh perusahaan Swasta yaitu berkepentingan untuk
meningkatkan kekayaan perusahaan yang akan diukur dengan nilai saham.
Karena perhitungan mendapat Benefit (keuntungan) dalam jangka panjang
maka kita menggunakan konsep ekuivalen yaitu pengaruh waktu terhadap
nilai uang.

Beberapa Aspek dan Penilaian 8

 4.2.1 Nilai waktu dari uang
Dalam penganalisaan finansial selama masa investasi, dalam Ilmu
Manajemen Keuangan, evaluasi aspek keuangan rencana investasi
merupakan suatu cabang ilmu tersendiri yang disebut ilmu pembiayaan
investasi proyek atau capital budgeting.
Dalam melakukan analisa tentang financial, maka pada suatu Proyek
harus kita perkirakan beberapa tahun mendatang sehingga perlu
mengetahui apakah investasi yang kita tanam mempunyai benefit
nantinya (Time Preference) yaitu saat menikmati hasil yang didapat
didasarkan pada waktu suatu investasi. Untuk itu sebuah Investasi yang
akan ditanamkan bisa kita gambar benefit ratio sejalan dengan waktu
pada gambar V.5
.

Garis titik impas (NPV)

.
Gambar V.5 Alternatif investasi dan penerimaan benefit
Pada gambar tersebut bisa kita lihat bahwa pada awal awalnya kita tidak
mendapatkan benefit atau masih rugi dan akan terlihat juga pola
pendapatan atau aliran kasnya. Titik dibawah garis titik impas terlihat
merugi, karena biaya lebih besar dari pendapatan atau aliran kasnya
negatif dan sampai beberapa waktu baru kita dapatkan titik impasnya.
Semua ini dapat dilakukan dengan menilai secara waktu (Present value)
dari benefit dan biaya. Dari perhitungan kita bisa mendapatkan bila kita
mendapatkan nilai titik impas tersebut
Garis titik impas ini tentu saja harus kita perhitungkan dengan waktu
sehingga garis titik impas ini sering kita sebut NPV (Nett Present Value).
Untuk ini kita menggunakan istilah Rate of return, yaitu berapa besar
nilai Social rate of return yang dipakai hingga bisa didapatkan suatu
nilai titik impas dari benefit dan biaya tadi,
Present Value (PV) dan Future Value (FV)
Pengkajian Rate of Return dilaksanakan dengan melihat nilai sekarang
(PV) dan nilai yang akan datang (FV) untuk melihat nilai biaya atau
investasi sehingga nantinya kita bisa menggunakan suatu perbandingan
manfaat (benefit)
Besar investasi = P
Rate of Return = i ( sering juga kita kenal sebagai interest )

Beberapa Aspek dan Penilaian 9

 Rendemen = iP ( sering juga kita sebut besarnya interest yang didapat)
Nilai investasi setelah satu tahun : F 1 = P + iP
Setelah 2 tahun menjadi : F2 = F1 + i (F1 ) = ( P + iP) + I(P + iP) = P (1+
i )2
Setelah n tahun menjadi : Fn = P (1+ i )n dan P = 1/ (1+ i )n Fn
P ini kita sebut nilai sekarang (PV ) dari Fn
Fn kita sebut FV dari P
sehingga kita dapatkan hubungan antara PV dan FV
PV = 1/ (1+ i )n FV

Tahun Biaya Present value

ke Discount Jml
Modal Rutin Jumlah Banefit Jml Biaya
Benefit
(t) factor (5) (3)
(5) (4)

1 2 3 4 5 6 7
0 800 - 800 - 1,0 800 0
1 500 300 800 10 0.8696 696 87
2 300 300 200 0.7561 227 151
3 300 300 1000 0.6575 197 658
4 300 300 1000 0.5718 172 572
5 300 300 1000 0.4972 149 497
6 300 300 1000 0.4323 130 432
7 300 300 1000 0.3758 113 376
Jumlah 1300 2100 3400 5300 2484 2773

Table V . 4 Perhitungan PV Benefit dan biaya proyek pada discount rate 15%
Pada tabel V.4 terdapat suatu gambaran tentang suatu proyek dengan
melihat biaya dan keuntungan yang didapat selama 7 tahun yang telah
dihitung nilai sekarangnya.
Nilai sekarang (PV)
Nilai ini adalah menghitung nilai yang akan datang setelah di discount

FV
Fn = P (1+ i )n PV = --------------
(1+ i )n

Nilai PV ini selain dapat dihitung dengan cara perhitungan biasa, karena
dengan rumus yang sudah tertentu maka nilai ini dapat dilihat pada tabel
V . 4 dengan melihat periode ( bisa dalam bulan atau tahun dan melihat
nilai Sosial discount rate ( i ) dan kadang kadang i disebut juga
besarnya bunga yang sedang berlaku di Bank

Beberapa Aspek dan Penilaian 10

Nilai akan datang ( FV )
Nilai yang akan datang setelah digandakan dari nilai sekarang dengan
faktor i

Fn = P (1+ i )n FV = PV (1+ i )n
Sama seperti menghitung PV yang dapat dilakukan (seperti dengan
kalkulator) dan juga dapat dengan meilhat besarnya FV ini pada tabel
yang ada.

Compounding factor : (1+ i )n

1
Discounting factor : (1+ i )-n = ------------
(1+ i )n

Annuity
Bila setiap tahunnya besar pemasukan atau pengeluaran selalu sama
nilainya
1 - (1+ i )-n
Annuity factor : ------------------------
i
Perpetuities:
Kebanyakan annuities dihitung pada periode tertentu saja. Kadang-
kadang terjadi untuk waktu yang tidak terbatas. Angka-angka secara
series ini untuk waktu tak terhingga kita sebut perpetuities dan
merupakan faktor kekekalan

1 - (1+ i )-n 1
Perpetuities factor : Lim ------------------ -------
n=~ i i

Capital recovery factor (CRF)

Merupakan kebalikan dari annuity dan biasanya untuk menghitung
kapan kembalinya investasi untuk pendapatan yang sama setiap
tahunnya

i
Capital recovery factor : ------------------------
1 - (1+ i )-n

Nilai ini dapat juga menghitung besarnya angsuran setiap tahunnya bila
kita meminjam dana dengan i = besarnya interest dan n = masa
pengembalian yang merupakan penjumlah besarnya cicilan pinjaman
pokok ditambah dengan interestnya.

Beberapa Aspek dan Penilaian 11

Sinking fund factor ( SFF )
Besarnya dana yang harus dipisahkan setiap tahunnya dengan nilai
yang sama untuk mendapatkan suatu nilai tertentu pada masa yang
akan datang:
Dalam praktek bila diketahui kebutuhan untuk penggantian asset dimasa
yang akan datang atau dana yang disisihkan untuk melunasi hutang
Equal annual factor
Digunakan untuk melihat pertumbuhan dari suatu seri pembayaran
tahunan yang sama dan merupakan inverse dari SFF

(1+ i )n -1
Equal annual factor : --------------------
i

Tabel V – 5 : Beberapa rumus pehitungan nilai waktu

Beberapa Aspek dan Penilaian 12

n i 1+ i ( 1 + i )n ( 1 + i )-n ( 1 + i )n - 1 ( 1 + i )n - 1 i ( 1 + i )n - 1 i ( 1 + i )n
            i ( 1 + i )n - 1 i( 1 + i ) n ( 1 + i )n - 1
1 0.02 1.02 1.02000 0.98039 0.02000 1.00000 1.00000 0.98039 1.02000
2 0.02 1.02 1.04040 0.96117 0.04040 2.02000 0.49505 1.94156 0.51505
3 0.02 1.02 1.06121 0.94232 0.06121 3.06040 0.32675 2.88388 0.34675
4 0.02 1.02 1.08243 0.92385 0.08243 4.12161 0.24262 3.80773 0.26262
5 0.02 1.02 1.10408 0.90573 0.10408 5.20404 0.19216 4.71346 0.21216
6 0.02 1.02 1.12616 0.88797 0.12616 6.30812 0.15853 5.60143 0.17853
7 0.02 1.02 1.14869 0.87056 0.14869 7.43428 0.13451 6.47199 0.15451
8 0.02 1.02 1.17166 0.85349 0.17166 8.58297 0.11651 7.32548 0.13651
9 0.02 1.02 1.19509 0.83676 0.19509 9.75463 0.10252 8.16224 0.12252
10 0.02 1.02 1.21899 0.82035 0.21899 10.94972 0.09133 8.98259 0.11133
11 0.02 1.02 1.24337 0.80426 0.24337 12.16872 0.08218 9.78685 0.10218
12 0.02 1.02 1.26824 0.78849 0.26824 13.41209 0.07456 10.57534 0.09456

Tabel V – 6 : Contoh Nilai waktu dari uang rumus pada tabel V . 5 dengan nilai i = 2%

Gambar V - 6 , Diagram aliran kas (cash flow) selama umur proyek

Setelah kita mendapatkan perhitungan nilai Cash flow setiap tahunnya
maka bila digambarkan untuk masa beberapa tahun kita dapatkan
gambar seperti terlihat pada gambar V.6, dimana titik 0 adalah mulai
menghasilkan uangnya dan semua pengeluaran sebelumnya adalah
penanaman investasi. Sedangkan kalau kita menilai atau menghitung
nilai uang maka dilakukan dimulai dari titik nol adalah mulai
dikeluarkannya dana.

Social discount rate : i

Beberapa Aspek dan Penilaian 13

 Adalah rate of return yang akan timbul oleh proyek yang berada dalam
batas pelaksanaan karena terbatasnya dana investasi, dihitung bila ada
proyek alternative sehingga kita mendapatkan Rendemen (RoR tertinggi
yang mendapat prioritas). Kadang kadang bisa kita gunakan bila
berdasarkan bunga simpanan yang berlaku, bila investasi kita hanya
melakukan simpanan dalam bentuk Deposito.

4.2.2 Kriteria penilaian investasi

1. Melalui analisa proyek kita bisa mendapatkan apakah benefit netto suatu
proyek lebih besar atau lebih kecil daripada suatu peluang investasi
marjinal Keputusan yang akan diambil adalah penanaman investasi
go/no go

2. Melalui analisa proyek kita dapat menentukan urutan (alternatif) berbagai

proyek dalam serangkaian peluang investasi yang lebih baik dari proyek
marjinal
Benefit netto selalu dibandingkan dengan suatu peluang investasi marginal
Proyek mutual exclusive alternatives; bila pelaksanaan salah satu
diantara alternatif meniadakan proyek lainnya yang disebabkan oleh :
1. Dana yang tersedia tidak mencukupi untuk membiayai seluruh proyek
2. Proyek-proyek menghasilkan sasaran yang sama
Suatu Proyek yamg bukan mutual exclusive alternatives yaitu bukan
merupakan alternatif terhadap proyek lainnya dan dapat merupakan proyek
yang saling melengkapi.
4.2.3 Macam-macam Kriteria Investasi
Terdapat dua macam kriteria seleksi yang lazim dipraktekkan yaitu :
 Yang tidak memperhitungkan nilai waktu dari uang
 Periode pengembalian (pay back periode)
 Pengembalian investasi (ROI)
 Yang memperhitungkan nilai waktu dari uang:
 Perhitungan nilai sekarang netto (NPV)
 Internal rate of return (IRR)
 Indeks profitabilitas
 Benefit cost ratio
Untuk menghitung semua ini maka kita menggunakan beberapa rumus yang
digunakan untuk seleksi yang biasanya dapat dihitung dengan kalkulator
atau sudah disediakan dalam bentuk table untuk rate of return dan selang
waktu yang berbeda. Tabel tersedia dalam bentuk rate of return satuan,
biasanya dalam hitungan tahun ( bunga dalam satu tahun). Dalam
perhitungan analisa biasanya memang dengan menghitung RoR pertahun
tapi dalam praktek sehari-hari terutama dalam pinjaman ke Bank dihitung
berdasarkan bulanan
Proses pengambilan keputusan dalam menentukan pemilihan proyek ber-
dasarkan kriteria investasi ini dengan menghitung beberapa pilihan sehingga
kita bisa menentukan urutan pilihan (ranking) suatu calon Proyek.

Beberapa Aspek dan Penilaian 14

Urutan pilihan ini sangat diperlukan bila kita menghadapi keterbatasan dana
yang dilihat dari aspek finansial atau ekonomi .
Pay back periode
Merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan suatu
investasi dihitung dari aliran kas bersih. Periode pengembalian biasanya
dinyatakan dalam tahun.
Dengan menghitung aliran kas dan aliran kas kumulatif maka kita dapatkan
bila nilai kumulatif sudah 0 maka bisa kita lihat tahun pengembaliannya
Indikasi; yang diperlukan bahwa Proyek dengan pengembalian yang lebih
cepat yang akan dipilih.
Kelebihan; metode ini adalah sangat sederhana dan dapat dilihat waktu
pengembalian modal (capital recovery):
Kelemahan; tidak menggambarkan bagaimana situasi aliran kas
setelahnya.
Dan tidak menggambarkan tingkat keuntungan
Return on investment (ROI)
Pengembalian atas investasi atau asset ini merupakan perbandingan dari
pemasukan (income) per tahun terhadap dana investasi dengan demikian
memberikan indikasi profitabilitas suatu investasi
Pemasukan
ROI = --------------------------- x 100%
Investasi
Pemasukan bisa sebelum dan sesuadak pajak dan investasi kita bisa
melihatnya dari biaya pertama atau investasi rata-rata
Indikasi; makin besar ROI makin disukai.
Kelebihan; adalah mudah dipahami dan menjangkau seluruh umur investasi
Kelemahan; karena terdapat beberapa kemungkinan sehingga diperlukan
suatu patokan dan metode ini tidak menunjukkan profil keuntungan terhadap
waktu sehingga tidak mempertimbangkan nilai waktu

Nett Present Value atau Nilai sekarang netto (NPV)

Dengan cara mendiskonto seluruh aliran kas masuk dan keluar ke nilai
sekarang. Jadi kita menjumlah aliran kas masuk dan aliran kas keluar
seperti dalam rimus:
n B t - Ct
NPV = Σ ------------------
t
t=0 ( 1 + i )
B t = alran kas masuk atau benefit pada tahun ke t
Ct = aliran kas keluar atau cost pada tahun ke t
I = rate of return
n = umur hasil investasi

Beberapa Aspek dan Penilaian 15

 Tabel V- 7 : Perhitungan Nett Present Value (NPV)

Nilai DCF ( Discount cash factor) dapat kita hitung berdasarkan rumus atau
dapat dilihat dari table yang merupakan suatu nilai untuk i = 12% dan t = 9
tahun
Nilai biaya dengan tanda negative - sedang penerimaan dengan tanda
positif + sehingga dari penjumlahan nialai-nilai PV akan kita dapatkan NPV
Contoh diatas NPV = 903 – 900 = 3
Indikasi; NPV > 0 dapat diterima dan dipilih dengan nilai yang paling besar
dan bila nilai < 0 maka ditolak
Kelebihan; memasukkan nilai waktu dari uang, mempertimbangkan semua
aliran kas dan mengukur besaran absolut
Internal Rate of Return (IRR)
Seringkali dipergunakan untuk melihat apakah investasi cukup menarik bila
dilihat dari arus pengembalian yang telah ditentukan atau yang diinginkan.
Disini dengan melihat NPV aliran kas masuk dan aliran kas keluar sama.
Jadi disini untuk melihat besarnya rate of return bila NPV = 0
Proses ini dilakukan dengan system trial and error atau coba-coba dan
diperlukan suatu kalkulator dengan mencari NPV positif dan NPV negatif

NPV1
IRR = i1 + ------------------------- x ( i2 - i1 )
NPV1 - NPV2

NPV1 = NPV untuk nilai i yang lebih rendah dan mempunyai nilai positif
NPV2 = NPV untuk nilai i yang lebih besar dan mempunyai nilai negative
IRR = NPV dengan nilai 0

Beberapa Aspek dan Penilaian 16

 Tabel V -8; langkah perhitungan IRR dengan mencari PV masing-
masing pendapatan dan pengeluaran ( Benefit dan Cost )
Setelah mendapatkan nilai PV masing-masing Benefit dan Cost kemudian
kita dapatkan Nett Present Value yang berbeda untuk Rate of Return yang
berbeda sehingga kita bisa menghitung berapa besar Rate of Return yang
menghasilkan NPV = 0

IRR = m + X

Gambar V.7 : Gambaran melihat IRR

Dengan melihat gambar V.7 diatas maka berdasarkan perbandingan nilai x

dapat dihitung
OA
X = ------------ x (n – m)
0A+0B
Dari gamabar diatas maka IRR
44
X = ------------ x (12 – 11) = 0.97778 sehingga
45

Beberapa Aspek dan Penilaian 17

IRR = 11, 97778

Indikasi; bila nilai IRR > tingkat bunga (rate of return) yang berlaku umum
seperti bila uang disimpan dalam Bank, maka Proyek bisa diterima dan bila
IRR < tingkat bunga (rate of return) maka Proyek ditolak

Benefit Cost Ratio (BCR)

Net B/C Ratio = perbandingan antara PV yang positif dengan PV yang

negatif
Biasanya digunakan untuk kepenting umum atau publik seperti pada Proyek
Transportasi.
n B t - Ct
Σ ------------------ untuk B t - Ct > 0
t
t=0 ( 1 + i )
Net B/C = -------------------------------
n C t - Bt
Σ ------------------ untuk B t - Ct < 0
t
t=0 ( 1 + i )

Gross B/C Ratio

n Bt
Σ------------------
t
t=0 ( 1 + i )
Gross B/C = -------------------------------
n Ct
Σ ------------------
t
t= 0 ( 1 + i )

Indikasi; bila BCR > 0 Usulan Proyek diterima sedangkan BCR < 0 ditolak
Profitability Ratio (PV/K),
K adalah bagian dari biaya untuk mengukur rentabilitas suatu proyek diatas
titik netral yaitu Benefit = Cost dimana NPV = 0

n B t - EPt
Σ ------------------
t
t=0 ( 1 + i )
PV / K = -------------------------------
n Kt
Σ ------------------
t
t=0 ( 1 + i )

Bt adalah benefit bruto dalam tahun t dan n adalah umur ekonomis proyek
EPt adalah biaya Eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada tahun t
Kt adalah biaya modal pada tahun t disebut juga biaya investasi
i adalah discount rate social

Beberapa Aspek dan Penilaian 18

 Bentuk lain adalah dengan istilah indeks profitabilitas (IP) yaitu
perbandingan PV aliran kas masuk (Cash in) t masuk dibagi dengan PV
aliran kas keluar (Cash out)t

n (Cash In)t
Σ ------------------
t=0 ( 1 + i )t
IP = -------------------------------
n (Cash out)t
Σ ------------------
t=0 ( 1 + i )t

Indikasi; IP > 1 usulan diterima sedangkan IP < 1 maka usulan ditolak

4.2.4 Contoh Penggunaan kriteria investasi dalam pemilihan alternatif

investasi
Dengan menggunakan kriteria investasi untuk melihat mutually exclusive
alternative atau pengurutan ketentuan menurut tingkat keuntungan sosial
dapat terjadi akan berbeda.sehingga dapat kita katakan setiap kriteria
mempunyai kebaikan dan kelemahan masing-masing. Sehingga perlu
diputuskan kriteria mana yang akan digunakan:
a. Perbandingan NPV dan Net B/C
Bila (a) melambangkan PV dari positif dan (b) adalah PV nilai mutlak
jumlah sisa maka NPV merupakan a-b dan Net B/C adalah a/b
Kita lihat contoh bila skala proyek naik dua kali lipat:
a–b =c ……………. 2a – 2b = 2c
a/b = d ……………… 2 a/2b = d ( tidak berubah)

Dan hal ini dapat kita lihat pada contoh bila terjadi perubahan

Versi Arus nilai Arus nilai

Proyek Negatif Positif NPV = Net B/C =
(biaya) (rendemen) (2) – (1) (2)/(1)
(1) (2) (3) (4)
a 100 110 10 1.10
b 200 211 11 1.06
c 60 69 9 1.15

Tabel V-9 ; Alternatif beberapa Proyek dengan nilai NPV dan B/C
berbeda

Dalam contoh diatas ini; Terdapat 3 macam alternatif

Bila dipilih penghematan dilakukan dengan merubah b ke a sebesar
100 Juta dan 140 juta dengan cara b ke c , apabila dilihat bahwa

Beberapa Aspek dan Penilaian 19

 rendemen diatas discount rate social , maka cara Net B/C lebih baik
adalah memilih model c sedangkan bila discount rate social dianggap
sebagai rendemen yang dipakai sebagai penilaian dengan cara
penghematan maka dipilih cara NPV yang paling tinggi yaitu cara a.

b. Perbandingan IRR dengan NPV dan Net B/C

Keuntungan penggunaan IRR bahwa perhitungannya tidak tergantung
pada discount rate sosial yang berlaku tetapi mencari discount rate
sehingga kita dapatkan discount rate saat NPV = 0
Bila kita tidak mungkin mendapatkan discount rate sosial melalui
investasi sumber-sumber yang dihemat berdasarkan dipilihnya alternatif
yang relatif murah diantara mutually exclusive alternative, maka
maksimalisasi NPV merupakan pendekatan optimal dalam pemilihan
proyek. Dilain pihak dalam prakteknya maka kita sadar akan adanya
keterbatasan dana ataupun mendapatkan rendemen diatas discount rate
yang digunakan, apabila kita menghemat dana untuk keperluan lainnya.
Karena itu dicari kriteria tambahan berupa indeks yang menghubungkan
jumlah keuntungan yang diharapkan dari proyek dan skala investasi
yang diperlukan. Biasanya dinyatakan dengan indeks profitabilitas.yaitu
dengan pengembangan kriteria Net B/C dan IRR dalam pencarian
kriteria tambahan ini.
Bahwa keputusan tidak terlepas dari asumsi-asumsi eksplisit maupun
inplisit mengenai tingkat social opportunity cost faktor produksi modal
yang berlaku sebagai discount rate sosial.
Bahwa keputusan yang diambil dengan menggunakan beberapa kriteria
ini adalah menerima atau menolak. Sedangkan bila ada beberapa
pilihan maka kita membuat suatu urutan penilaian (ranking)

4.3 Aspek Ekonomi

Analisis ekonomi ini dapat kita sebut sebagai bagaimana menghitung
keuntungan atau manfaat bagi perusahaan atau masyarakat secara
menyeluruh dengan melihat berapa modal dan biaya yang dikeluarkan serta
berapa yang dihasilkan yang sering juga disebut analisis biaya dan
keuntungan (cost & benefit analysis) dan effektifnya biaya (cost
effectiveness).
Disini kita lebih menekankan pada aspek untuk keuntungan masyarakat,
karena untuk perusahaan sudah jelas perhitungan keuntungan dan
manfaatnya untuk apa. Terutama berkaitan dengan proyek proyek
Transportasi.
Untuk Pemerintah dalam melakukan analisis terhadap apa yang akan
dilakukan untuk kepentingan masyarakat banyak seperti pembangunan jalan
raya, apa saja manfaat secara ekonomi untuk melihat layak atau tidaknya
rencana yang akan dilakukan.
Umumnya keuntungan pada proyek pemerintah adalah keuntungan secara
tidak langsung seperti keuntungan pembangunan perekonomian daerah dan
sebagainya.

Beberapa Aspek dan Penilaian 20

Dalam analisis ekonomi yang diperhatikan ialah hasil total, atau produktifitas
atau keuntungan yang didapat dari sumber yang dipakai dalam proyek untuk
masyarakat atau perekonomian secara menyeluruh, tanpa melihat siapa
yang menyediakan sumber-sumber tersebut dan siapa dalam masyarakat
yang menerima hasil dari proyek tersebut. Hasil ini disebut the social return
atau the economic return dari proyek.
Dasar analisis lainnya yang mesti dipegang ialah dalam kaitan dengan
sumber daya manusia.
Komponen-komponen manfaat dan biaya dalam analisis kelayakan ekonomi
selalu diukur atas dasar tingkah laku individu. Misalnya dalam mengukur
nilai waktu yang dipakai selama perjalanan dari sekelompok orang, kita
harus memulai pertanyaan sebesar berapa orang tersebut mau membayar
agar waktunya tidak terbuang dalam perjalanan.
Dalam analisis kelayakan ekonomi proyek kita juga berhadapan dengan
faktor externalities.
Bagi para pengambil keputusan oleh Pemerintah yang penting adalah
mengarahkan penggunaan sumber daya langka yang memberikan hasil
paling banyak untuk perekonomian secara menyeluruh, artinya yang
menghasilkan “social return” atau “economic return” yang paling tinggi.
Sedangkan bagi kepentingan perusahaan yang paling penting adalah
“financial return’
4.3.1 Shadow Price
Penetapan harga bagi kelayakan ekonomi pada dasarnya bukan
berdasarkan harga yang berlaku dipasar, tetapi terlebih dahulu harus
dilakukan koreksi dan penyesuaian. Besaran harga ini dikenal sebagai
“shadow price”. penetapan shadow price biasanya dilakukan pada
komponen biaya seperti : oppottunity cost untuk tenaga terlatih dan tidak
terlatih, opportunity cost of capital dari modal yang ditanam. Masalah ini
berkaitan dengan peramalan masa mendatang berkaitan dengan harga
mengenai data-data yang tingkat kepastiannya sangat tinggi.
4.3.1.1 Penyimpangan Harga Pasar dari Nilai-nilai Sosial
Harga pasar tidak mencerminkan/mengukur biaya atau nilai sosial
yang sebenarnya (Social opportunity cost) dari unsur-unsur atau
hasil produksi tersebut. Dengan kata lain harga pasar tesebut
dirasakan krang mencerminkan apa sebenarnya yang dikorbankan
andaikata suatu unsur atau hasil telah dipilih untuk dipakai dalam
penggunaan tertentu dan bukannya dipakai dalam penggunaan-
pengunaan yang lain yang mungkin masih tersedia dalam
masyarakat.
Penyimpangan harga pasar dibandingkan dengan Social oppotunity
Cost disebabkan terutama oleh kebijakan-kebijakan Pemerintah
berupa pajak tidak langsung, subsidi maupun pengaturan harga.
Contoh ; dalam pemakaianan sarana yang harga pasarnya terdiri
dari biaya produksi ditambah pajak penjualan, maka jelas nilai pajak
tersebut tidak termasuk dalam nilai sumber-sumber riil pada
pemakaian unsur/sarana tersebut, melainkan hanya pemindahan
uang kepada Pemerintah, sebagian dari pihak konsumen dan
sebagian lagi dari pihak produsen. Sehingga tidak ada harga yang

Beberapa Aspek dan Penilaian 21

 riil karena hanya terjadi pemindahan uang dalam masyarakat.
Karena tidak ada tambahan sumber riil yang dihabiskan/dikorbankan
dalam proses tersebut. Jenis saran yang shadow pricenya sering
dipakai adalah : Modal, Tenaga kerja tak terdidik
Penyimpangan Harga Pasar dari Modal
Pemerintah sering beranggapan bahwa salah satu penghambat
utama suatu pertumbuhan ekonomi yang lebih cepat adalah
kekurangan investasi yang diakibatkan biaya modal (tingkat suku
bunga) terlalu tinggi. Dalam hal ini sering dilupakan bahwa usaha
untuk menggairahkan masyarakat untuk suka menabung perlu
disertai dengan jaminan bahwa si penabung akan memperoleh
sejumlah keuntungan riil atas dananya, yakni suatu suku bunga
yang tingkatnya dapat:
 Menutupi kemerosotan nilai-nilai yang disebabkan oleh inflasi
 Mengimbangi tingkat “ time preference” yaitu keadaan dimana
orang lebih senang menikmati pendapatannya sekarang dari
pada menangguhkannya sampai kemudian hari seperti
terlihat pada gambar V.8. para penanam modal pada tingkat
ie meminta dana sebesar OC sedangkan para penabung
hanya bersedia menyediakan sebanyak OA

% D S
i1

ie

io

0 A B C Rp
Gambar V.8 : kurva tingkat bunga dan nilai moneter
Berhubung persediaan modal dibatasi pada tingkat tersebut, maka
kekuatan pasar menekan suku bunga yang dibayar oleh investor
membumbung keatas menjadi i1, yang ama besarnyadengan
keuntungan dari investasi marginal yang jadi dilaksanakan melalui
persediaan dana yang ada. Padahal sebagian dana tabungan
sebesar 0A itu disalurkan oleh Pemerintah guna membiayai proyek
yang membawa keuntungan dibawah tingkat i 1, entah diantara i1 dan
i0 (apabila pemakaian anggaran pembangunan sektor pemerintah
terkena pengaruh faktor-faktor selain penilaian tentang tingkat

Beberapa Aspek dan Penilaian 22

 keuntungan sosial). Oleh karena dana yang tersedia tidak cukup
untuk membiayai semua investasi dengan tingkat keuntungan
sebesar i1, maka tingkat keuntungan marginal di pasar bebas akan
lebih tinggi lagi.

% D S
i1

D’
i1 ’
ie

io

0 A B C Rp
Gambar V.8 : kurva tingkat bunga dan nilai moneter
 S kurva penawaran modal yang seharusnya berlaku karena pembatasan
tingkat bunga pada i0
 D tingkat permintaan modal berdasarkan tingkat keuntungan sosial
marginal
 D’ kurva permintaan modal yang sebenarnya mengingat sebagian
keuntungan harus dibayar sebagai pajak.
Dari gambar V.8 tingkat bunga i 1 merupakan tingkat keuntungan
sosial marginal yang sebenarnya, yang seharusnya dipakai sebagai
“discount rate “ dalam penilaian proyek. Tetapi tingkat yang dapat
“ditera” hanya i1’ berdasarkan tawar menawar dipasar gelap
Penyimpangan Harga pasar dari Tenaga kerja tak terdidik
Tingkat upah yang berlaku dipasar tenaga kerja Wo melebihi tingkat
upah seimbang We, pada tingkat mana para majikan bersedia
menawarkan kesempatan kerja dalam jumlah yang cukup untuk
menampung semua tenaga kerja yang bersedia bekerja. Yang
termasuk faktor-faktor penyebab keadaan tersebut ada beberapa
hal.

D S Gambar V.9 : kurva penyimpangan harga pasar

Wo tenaga kerja

Wo = tingkat upah yang berlaku di pasar

We We = tingkat upah seimbang

0 A B jumlah orang

Beberapa Aspek dan Penilaian 23

 Seperti kebijaksanaan pemerintah kebijaksanaan Pemerintah seperti
membatasi tingkat bunga karena keinginan penghematan modal
dilakukan dengan cara teknologi (padat modal). Hal ini dapat
digambarkan pada gambar V.9, sehingga banyak yang mencari
pekerjaan di kota.
Dengan demikian pada tingkat upah yang berlaku sebesar W 0 ,
jumlah orang yang mencari kerja sebanyak 0B sedangkan yang
mendapat pekerjaan hanya sebesar 0A saja, maka yang
menganggur sebanyak AB. Atau ada tingkat pengangguran pada
tenaga kerja tidak terdidik. Pada tingkat tenaga kerja terdidik
umumnya terjadi kompetitif, sehingga tingkat upah pasarnya sama
dengan tingkat upah seimbang.
4.3.2 Analisis Manfaat Proyek
Surplus adalah konsep dasar yang digunakan dalam evaluasi proyek.
Dalam pengertian yang sederhana, suatu proyek akan melibatkan
sejumlah “biaya” dan “keuntungan” dan selisih antara “keuntungan” dan
“biaya” tersebut dikarakan surplus. Dalam lonteks ini pengertian
“keuntungan” dan “biaya”tidak hanya mengacu pada besaran-besaran
yang langsung bisa dinilai dengan ukuran uang, melainkam mengacu
pada pengertian luas termasuk hal-hal yang tidak langsung diukur
dengan uang.
Dalam proyek-proyek, kriteria surplus yang digunakan biasanya berbeda
antara investasi umum (dana pemerintah) dan investasi swasta. Bagi
investasi umum, kriteria yang relevan adalah
 consumer surplus, yaitu sejumlah surplus yang dinikmati oleh
konsumen atau penjual jasa,
 social surplus, yaitu jumlah semua surplus yang diterima oleh
semua anggota masyarakat,
 national income surplus, yaitu jumlah semua surplus yang muncul
pada catatan pendapatan nasional.
Sedangkan pada investasi swasta, kriteria yang paling praktis adalah
 producer surplus, jaitu jumlah semua surplus yang diterima pada
produsen barang dan jasa yang dijual.
4.3.2.1 Interaksi Demand-Supply
Kondisi dan struktur pasar tertentu dapat digambarkan melalui
sebuah model yang memuat baik fungsi permintaan maupun fungsi
penawaran untuk barang atau jasa
Baik oleh proyek yang dilaksanakan pemerintah maupun swasta
yang menyediakan penawaran yaitu suatu produk yang selalu
dianggap akan lebih baik. Karena dengan adanya proyek itu maka
dengan adanya perubahan yang terjadi maka juga ada perubahan
oleh konsumen

Beberapa Aspek dan Penilaian 24

Gambar V.10 Hubungan antara kurva permintaan dan penawaran
Karena adanya proyek umumnya kurva penawaran akan bergeser
kekanan karena diharapkan perbaikan teknologi seprti perbaikan
sistem transportasi

Gambar V.11 Perbaikan sistem Transportasi

Sedangkan pada permintaan juga bisa terjadi pergeseran kekanan
karena mungkin terjadi peningkatan pendapatan karena terjadi
perbaikan ekonomi

Beberapa Aspek dan Penilaian 25

 Gambar V.12 : Kurva karena pendapatan naik

4.3.2.2 Konsep Consumer Surplus

Sebuah pemakaian yang penting dari kurva permintaan yang
diimbangi adalah penggunaannya untuk mempelajari efek-efek
kesejahteraan akibat perubahan harga. Aplikasi semacam itu
menggambarkan konsep surplus konsumen ( consumer surplus) :
ukuran nilai berlebih yang diterima oleh konsumen dari suatu
harga melebihi dari yang mereka bayarkan dan hal ini juga
mencerminkan berapa yang bersedia dibayar oleh masyarakat
secara sukarela demi mendapatkan hak untuk mengkonsumsi
suatu barang/jasa pada harga tertentu.
Konsep ini digambarkan pada gambar V.13 Pada harga P0 individu
ini memilih untuk mengkonsumsi X 0. seperti yang ditunjukkan pada
titik E pada kurva permintaan diimbangi h . Seandainya harga X
meningkat ke titip P1 , konsumsi orang ini pada X akan turun menjadi
0, tetapi ia seharusnya mendapatkan kompensasi dari kenaikan
harga ini untuk menerima kesejahteraan yang sama (yang
ditentukan oleh pergerakan sepanjang h X. Bila ditanyakan seberapa
besar pengimbangan atau kompensasinya, kita dapat mengukur
“hak” mengkonsumsi barang ini pada harga P. Kita lakukan
eksperimen berulang-ulang dalam peningkatan harga yang kecil
kedalam P . untuk setiap tingkat kenaikan harga ini,

P1

P0 E0

Beberapa Aspek dan Penilaian 26

 0 X0

Gambar V.13 : Consumer surplus

kompensasi yang diperlukan untuk tetap menjaga individu pada
tingkat utilitas sebelumnya adalah sebesar P . X, tetapi sekarang X
itu sendiri turun secara berangsur-angsur sebagaimana kita
bergerak sepanjang kurva permintaan diimbangi.
Pada analisa kelayakan karena terjadi perubahan harga maka juga
terjadi perubahan pada consumer suplus.
Misalkan permintaan naik dari Q1 ke Q2 maka kenaikan consumer
surplus adalah seluas bidang yang bertambah.
Kelemahan konsep ini bahwa marginal utility dari harga dianggap
konstan

Perubahan consumer
surplus

0 Q1 Q2 Q

Gambar V.14 : Surplus Konsumen bila ada proyek

4.3.2.3 Konsep Producer Surplus

Analisa penawaran dan permintaan yang sederhana dpat digunakan
untuk menilai suatu kemakmuran pelaku pasar. Bila pada surplus
konsumen menggambarkan keuntungan konsumen dari transaksi
pasar dan pada gambar V.15 meringkas ide ini dengan
memperlihatkan pasar.

Harga
A
S
P1 F
Beberapa Aspek dan Penilaian 27
P* E

G
P2
 0 Q1 Q*

Gambar V.15 : Producer surplus

Pada harga Equilibrium P* yang dikonsumsi sebanyak Q*. Kurva

permintaan D menunjukkan berapa yang ingin dibayar oleh
konsumen untuk mendapat tambahan satu unit pada berbagai
tingkat Q, total nilai yang dibeli oleh pembeli (relatif terhadap situasi
dimana penawaran tidak tersedia) adalah sebuah bidang dibawah
kurva permintaan dari Q = 0 sampai Q = Q*, yaitu bidang AEQ*0.
Untuk nilai ini mereka membayar sejumlah P*EQ*0 dan karenanya
menerima surplus (lebih besar dari yang mereka bayar) yang
digambarkan pada bidang AEP*. Segala sesuatu yang terjadi pada
pasar yang mempengaruhi ukuran bidang ini akan mempengaruhi
kemakmuran setiap individu.
Gambar diatas juga dapat menerangkan nilai surplus yang diterima
produsen relatif terhadap situasi dimana tidak ada yang diproduksi.
Ukuran ini didasarkan pada pertimbangan intuitif dimana kurva
permintaan S, memperlihatkan harga minimum yang akan diterima
produsen relatif terhadap situasi dimana tidak ada barang/jasa yang
diproduksi. Pada titik equilibrium P*, produsen Q* menerima total
penerimaan P*EQ*0. Tetapi jika penjualan satu unit terjadi saat
harga mencapai titik terendah, produsen akan memproduksi Q*
dengan penerimaan BEQ*0. sehingga ketika kuantity produksi
mencapai Q* mereka menerima surplus produsen (producer surplus)
yang digambarkan oleh bidang P*EB.
Surplus produsen :Tambahan nilai lebih yang diterima oleh
produsen dari suatu produk yang melebihi biaya oppotunitas
yang muncul karena memproduksi barang/jasa itu.
Mencerminkan berapa biaya yang secara sukarela bersedia
dibayarkan oleh para produsen demi mendapatkan hak menjual
suatu produk pada harga pasar yang berlaku
Untuk mengerti maksud dari surplus ini kita harus melihat perbedaan
antara keputusan penawaran perusahaan dalam jangka pendek dan
jangka panjang.

Dengan adanya proyek maka terjadi pergeseran penawaran yang

umumnya terjadi pergeseran kekanan sehingga terjadi pertambahan
konsumer surplus karena titik keseimbangan bergeser kekanan

Beberapa Aspek dan Penilaian 28

 Harga
A
S
P1 F

P* E

G
P2
B D
Quantity

0 Q1 Q*

Gambar V.16 : Konsumer surplus bila ada proyek

4.4 Aspek Komersil
Bahwa proyek dimulai dari suatu gagasan dengan tujuan tertentu. Agar
dapat ditelaah lebih lanjut, gagasan yang berupa pernyataan perlu disusun
sebagai suatu konsep dan selanjutnya dijabarkan menjadi lingkup kegiatan
yang semakin jelas batasan dan definisinya. Hal inilah yang dilakukan dalam
studi kelayakan dengan melihat aspek-aspek terkait.
Proses tersebut tidaklah semudah yang diperkirakan, yang sering dialami
adalah ketidak-lancaran karena keterbatasan sumber daya berupa tenaga
ahli, data-data dan informasi. Hal demikian dapat dimaklumi karena pada
umumnya lembaga atau perusahaan perusahaan tidak melengkapi diri
untuk menangani masalah spesifik yang jarang terjadi ini.
Dalam keadaan demikian terbuka kemungkinan atas dasar pertimbangan
effisiensi, ekonomi dan integritas hasil-hasilnya meminta bantuan dari luar,
misalnya dari organisasi profesi seperti konsultan.
Untuk itu perlulah menganalisis dan merencanakan semasak-masaknya,
mulai dari mempertimbangkan manfaat bantuan konsultan, merumuskan
lingkup kerja, mengadakan seleksi, sampai kepada monitor dan penyeliaan.
Tidak kalah pentingnya adalah menentukan aspek dan paket kerja mana
bagian proyek yang akan diserahkan kepada organisasi profesi tersebut.
Untuk itu tersedia berbagai pilihan, tergantung dari kemampuan pemilik.
Pada umumnya untuk proyek yang besar dan kompleks, pemilik
mengadakan ikatan kerja dengan satu atau lebih konsultan, pada waktu
tahap persiapan maupun implementasi proyek meliputi bermacam-macam
kegiatan seperti studi, pelatihan, inspeksi atau bantuan keahlian lainnya.
Faktor lainnya yang perlu dipertimbangkan adalah kenyataan bahwa bila
digunakan secara tepat untuk keadaan dan aspek tertentu, maka konsultan
dapat diharapkan lebih effisien dan ekonomis dibanding tenaga dari dalam
perusahaan sendiri, dan juga lebih luwes dalam arti lamanya penugasan
atau kontrak disesuaikan dengan naik turunnya beban dan jenis pekerjaan
yang dihadapai perusahaan.
Tugas konsultan dimulai dengan memberikan definisi, urutan kriteria kualitas
secara umum dan penggolongan bentuk konsultasi.

Beberapa Aspek dan Penilaian 29

Keputusan Menteri Negara Bapenas Kep./122/KET/7/1994 tentang tata
cara pengadaan jasa konsultansi oleh pemerintah dapat digunakan sebagai
petunjuk dalam pengadaan Jasa Konsultan.
Konsultan profesional adalah perorangan atau perusahaan yang memiliki
keahlian, kecakapan dan bakat khusus dan tersedia bagi yang
memerlukannya (klien) dengan imbalan sejumlah upah. Konsultan
profesional memberikan nasehat dan seringkali membantu melaksanakan
nasehat tersebut dengan dan untuk klien.
4.4.1 Kualitas dan Kredibilitas
Konsultan memiliki keahlian khusus yaitu kecakapan dan bakat yang
disediakan untuk melayani klien. Seperti kegiatan membeli suatu
komoditi akan lebih menarik bila mutunya lebih baik. Adalah tidak mudah
menyusun suatu kriteria kualitas seorang konsultan atau perusahaan.
Beberapa syarat minimal untuk melihat untuk menjaga mutu hasil yang
dihasilkan antara lain:
 Pendekatan bersifat menyeluruh
 Didasarkan atas kenyataan
 Adanya keterkaitan (relevansi) tehadap permasalahan
 Kecakapan melihat kedepan
 Menguasai pembendaharaan Bahasa yang diperlukan
 Bersifat ulet
 Kreatif
Disamping syarat-syarat diatas yaitu penguasaan teknis secara prima
atas disiplin ilmu atau profesi yang ditawarkan.
Dari segi reliabilitas dan kredibilitas, konsultan dapat dilihat dari
pendekatannya yang didasarkan atas penggunaan pengetahuan dan
pengalamannya secara objektif dan independen demi kepentingan
proyek yang sedang ditangani meskipun seandainya terdapat
perbedaan pendapat dengan pemilik.
4.4.2 Bentuk usaha konsultasi
Bentuk usaha dibedakan menjadi dua bentuk, perorangan atau bentuk
perusahaan.
Konsultan perorangan sering dijumpai ketika hanya diperlukan satu
atau dua tenaga ahli saja untuk membantu pemecahan masalah yang
sedang dihadapi. Keuntungan dalam proses mencari, negosiasi sampai
tanda tangan kontrak umumnya memakan waktu cepat. Kesulitan
masalah komunikasi, pengertian, kekompakan dan kepemimpinan
diantara mereka.
Perusahaan konsultan, dimana beberapa tenaga ahli dihimpun dalam
suatu wadah organisasi. Wadah ini mengatur, mengerjakan, serta
memberi dukungan teknis dan administrasi yang berpusat di home
office. Perusahaan menanda tangani kontrok berdasarkan TOR atau
kerangka acuan yang termuat dalam dokumen kontrak.
4.4.3 Jasa Konsultan dalam kegiatan Proyek

Beberapa Aspek dan Penilaian 30

 Pada masyarakat yang telah maju dengan ciri utamanya
berkembangnya kegiatan usaha dan industri di segala bidang yang pada
gilirannya menuntut keahlian-keahlian khusus, peranan jasa konsultan
menempati spektrum yang amat luas,terutama yang terkait dengan
penyelenggaraan proyek. Tugasnya dapat berupa:
1. Menyiapkan Paket Kerja
2. Survei
3. Studi dan Penelitian
4. Bantuan Manajemen
5. Program Pelatihan
6. Pengendalian Mutu
7. Prakomisi, Uji Coba dan Start-up
8. Administrasi, Perizinan dan Hukum
9. Pengadaan Dana
10. Paket Kerja untuk Konsultan
Dalam proyek terdapat paket-paket kerja yang dilakukan oleh konsultan:
1. Studi Kelayakan
2. Pendanaan
3. Analisis Dampak Lingkungan
4. Arsitek
5. Desain danEngineering
6. Pemeriksaan tanah (Soil Test)
Yang diberikan dan dilaksanakan sebelum implementasi proyek.
7. Latihan dan pendidikan tenaga kerja
8. Survei kelautan dan hidrologi
9. Rekayasa nilai
10. Inspeksi
11. Pengontrolan proyek
12. Akuntansi
13. Audit
14. Manajemen Proyek (CM)
Menjelang dan selama implementasi fisik berlangsung.
4.4.4 Pengadaan Konsultan
Proses pengadaan konsultan didahului oleh suatu kajian mengenai
keadaan atau faktor yang menyebabkan diambilnya keputusan
menggunakan jasa konsultan. Faktor tersebut terletak pada obyek dan
perangkat calon pemakai.
Dengan mengetahui keterbatasan kemampuan yang khusus menangani
masalah yang dihadapi serta alternatif jalan keluar yang tersedia maka
pemilik proyek dapat menyusun rumusan kategori bantuan yang
diinginkan. Untuk proses pengadaan oleh si pemilik proyek dilkukan
langkah-langkah sebagai tertuang dalam gambar V.17

Kerangka
Acuan

Beberapa Aspek dan Penilaian 31

 Panitia Program kerja Paket Proses Mengikat
Pengadaan dan anggaran lelang Seleksi kontrak

Kriteria
seleksi

Gambar V.17 Proses pengadaan konsultan

Kerangka Acuan (TOR)
Kerangka acuan adalah rumusan tujuan dan lingkup kerja konsultansi
dalam bentuk yang bersifat garis besar.yang berisi bab-bab antara lain;
1. Latar Belakang Proyek
2. Memuat Tujuan dan Keluaran Konsultansi
3. Menjelaskan Lingkup Jasa Konsultan
4. Data dan Fasilitas yang Disediakan oleh Pemilik Proyek

4.4.5 Beberapa pengertian

Kontrak atau perjanjian adalah kesepakatan antara dua orang atau lebih
mengenai hal tertentu yang disetujui oleh mereka. Ketentuan umum
mengenai kontrak diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Indonesia.
Untuk dapat dianggap sah secara hukum, ada 4 syarat yang harus
dipenuhi sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata Indonesia:
1. Kesepakatan para pihak
2. Kecakapan para pihak
3. Mengenai hal tertentu yang dapat ditentukan secara jelas
4. Sebab/causa yang diperbolehkan secara hukum.

Kontraktor adalah sinonim dengan kata Pemborong, definisi lain

“Kontraktor” berasal dari kata “kontrak” artinya surat perjanjian atau
kesepakatan kontrak bisa juga berarti sewa, jadi kontraktor bisa
disamakan dengan orang atau suatu badan hukum atau badan usaha
yang di kontrak atau di sewa untuk menjalankan proyek pekerjaan
berdasarkan isi kontrak yang dimenangkannya dari pihak pemilik proyek
yang merupakan instansi /lembaga pemerintahan, badan hukum, badan
usaha, maupun perorangan, yang telah melakukan penunjukan secara
resmi

4.5 Aspek Aspek Teknis/Operasi

Dalam membahas aspek teknis dan operasi untuk melakukan penilaian
terutama yang berkaitan dengan lokasi dan operasi yang menyangkut biaya
produksi.
4.5.1 letak geografis lokasi

Beberapa Aspek dan Penilaian 32

 Karena sifatnya yang strategis maka pemilihan lokasi harus didasarkan
pengkajian seksama yang berkaitan dengan unit ekonomi dan instalasi
spesifik yang hendak dibangun, baik dari segi teknis konstruksi
(keadaan tanah, iklim, gempa bumi) maupun kelangsungan operasi dan
produksi dimasa mendatang.
Langkah langkah yang digunakan
1. Identifikasi Daerah atau regional berkaitan dengan
pemasaran, bahan baku, tenaga kerja, juga faktor iklim dan
gempa bumi
2. Lokasi atau “site” yaitu mempersempit daerah pemilihan yaitu
tersedianya lahan, topographi dan kondisi lokasi (rawa,
berbatu)
3. Faktor penunjang seperti utiliti, infra struktur dan fasilitas
pelayanan umum
4. Lain-lain seperti sikap masyarakat, peraturan yang ada dan
tentu saja faktor finansial dan ekonomi.
Dalam analisa kuantitatif yang dilakukan adalah pemilihan lokasi
berdasarkan biaya produksi, baik produksi awal dan bila ada
perkembangan seperti:
a. Hitung biaya tetap dan variabel masing masing lokasi
b. Buat garis total biaya masing masing lokasi
c. Periksa lokasi mana yang menghasilkan total biaya terengah.

4.5.2 Teknologi Proses Produksi

Proses produksi dapat dikatakan sebagai teknik atau metode yang
dipakai untuk meningkatkan kegunaan barang atau jasa. Di negara yang
sedang berkembang melihat hal yang terjadi disekeliling lokasi seperti
mendorong padat karya.
Untuk suatu produksi perlu dipertimbangkan
 Ketersediaan bahan mentah
 Teknologi yang akan dipakai berdasarkan pengalaman usaha
sejenis
 Sedapat mungkin dipilih teknologi baru karena biasanya lebih
effisien dan tidak segera usang.
Sehingga hal yang tepenting dalam teknik memproduksi ini adalah
bagaimana menghasilkan diaya produksi serendh mungkin.

4.6 Aspek Hukum

Aspek hukum selalu dikaitkan dengan aspek sosial, karena menyangkut

orang lebih dari satu.
Aspek Sosial dan Hukum ini bila dikaitkan dengan pelaksanaan proyek
akan menyangkut banyak instansi dan yang ditinjau dari segi kepentingan
masyarakat banyak sehingga kita harus memperhatikan ketentuan-
ketentuan yang berlaku. Juga harus kita lihat apakah pembangunan yang
akan dilakukan akan mengganggu tradisi masyarakat yang ada, manfaat
yang diterima masyarakat terhadap perubahan yang terjadi seperti

Beberapa Aspek dan Penilaian 33

pendapatan dan sejauh mana penegakan hukum dapat dilaksanakan
apabila adanya gejolak di masyarakat akibat adanya Proyek
Aspek ini termasuk aspek Sosial Ekonomi (ASE) yang biasa juga disebut
sebagai aspek Eksternalitis
Sehingga yang harus diperhatikan adalah Undang-undang tentang yang
berkaitan dengan Proyek terutama bila dilaksanakan oleh Pemerintahan
yang harus dipelajari seperti:
 Undang undang berkaitan dengan tenaga kerja
 Undang undang yang berkaitan perjanjian kerja
 Peraturan tentang pengadaan barang dan jasa
 Izin-izin yang harus ada dan dilaksanakan
 Peraturan tentang AMDAL
 Dan lain lain.

Beberapa Aspek dan Penilaian 34