Fullpdf

TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG PERUMAHAN AKIBAT
TERJADINYA WANPRESTASI PADA PERJANJIAN JUAL BELI

KEPEMILIKAN RUMAH ANTARA DEVELOPER DAN KONSUMEN
TLOGOMULYO RESIDENCE SEMARANG
TESIS
Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar
Magister Kenotariatan (M.Kn)
Oleh :
Ahmad Mudasir
NIM 21302000108
Program Studi : Magister Kenotariatan
PROGRAM MAGISTER (S2) KENOTARIATAN (M.Kn)

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM SULTAN AGUNG (UNISSULA)
SEMARANG
2022
TESIS
Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar

Magister Kenotariatan (M.Kn)
Oleh :
Ahmad Mudasir
NIM 21302000108
Program Studi : Magister Kenotariatan
PROGRAM MAGISTER (S2) KENOTARIATAN (M.Kn)

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM SULTAN AGUNG
SEMARANG
2022
ii
Oleh :
Ahmad Mudasir
NIM 21302000108
Program Studi : Magister (S2) Kenotariatan (M.Kn)
Disetujui oleh:
Pembimbing
Tanggal, 26 Sya‟ban 1443 H
29 Maret 2022
Dr. Bambang Tri Bawono, S.H., M.H.

NIDN: 0607077601
Mengetahui,
Ketua Program Magister (S2) Kenotariatan (M.Kn)
Dr. H. Jawade Hafidz, S.H., M.H.

NIDN: 0620046701
iii
Oleh :
Ahmad Mudasir
NIM 21302000108
Telah Dipertahankan di Depan Dewan Penguji
Pada Tanggal 1 September 2022
Dan Dinyatakan LULUS
Tim Penguji
Ketua,
Dr. Achmad Arifullah, S.H., M.H.

NIDN. 0121117801
Anggota
Dr. Bambang Tri Bawono, S.H., M.H

NIDN. 0607077601
Anggota
Dr. Muhammad Hafidh, S.H., M.Kn.

Mengetahui,
Ketua Program Magister (S2) Kenotariatan
Dr. H. Jawade Hafidz, S.H., M.H.

NIDN: 0620046701
iv
PERNYATAAN KEASLIAN TESIS
Yang bertandatangan di bawah ini :

Nama : Ahmad Mudasir
NIM : 21302000108
Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan tesis ini berjudul
“TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG PERUMAHAN AKIBAT
TLOGOMULYO RESIDENCE SEMARANG” adalah hasil penelitian/karya
sendiri atau pada bagian-bagian yang telah dirujuk sumbernya.
Semarang, 1 September 2022

Yang membuat pernyataan
Ahmad Mudasir
v
PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH
Yang bertandatangan di bawah ini :

Nama : Ahmad Mudasir
NIM : 21302000108
Fakultas : Hukum
Dengan ini menyerahkan karya ilmiah berupa tugas akhir / Tesis dengan judul:
“TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG PERUMAHAN AKIBAT
TLOGOMULYO RESIDENCE SEMARANG” dan menyetujuinya menjadi
hak milik Universitas Islam Sultan Agung serta memberikan Hak Bebas Royalti
Non-ekslusif untuk disimpan, dialihmediakan, dikelola dalam pangkalan data,
dan dipublikasikannya di internet atau media lain untuk kepentingan akademis
selama tetap mencantumkan nama penulis sebagai pemilik Hak Cipta.
Pernyataan ini saya buat dengan sungguh-sungguh. Apabila dikemudian hari
terbukti ada pelanggaran Hak Cipta/Plagiarisme dalam karya ilmiah ini, maka
segala bentuk tuntutan hukum yang timbul akan saya tanggung secara pribadi
tanpa melibatkan pihak Universitas Islam Sultan Agung.

Yang Manyatakan,
Ahmad Mudasir
vi
ABSTRAK
Dalam melakukan penjualan perumahan Tlogomulyo Residence ada

beberapa prosedur yang harus dilakukan oleh developer terhadap konsumen yaitu
Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau biasa disebut dengan PPJB. Perjanjian
pendahuluan jual beli tersebut merupakan kesepakatan melakukan jual beli rumah
yang masih dalam proses pembangunan antara calon pembeli rumah dengan
penyedia rumah yang diketahui oleh pejabat yang berwenang. Penelitian ini
bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis peran Notaris dalam pembuatan
akta perjanjian pengikatan jual beli dalam konsepsi kepastian hukum, untuk
mengetahui dan menganilisis pelaksanaan tanggungjawab developer atas
dilalukanya wanprestasi kepada konsumen terhadap objek perjanjian dalam
perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang disepakati antara developer dengan
konsumen, untuk mengetahui dan menganilisi Perlindungan hukum bagi
konsumen atas PPJB yang telah disepakati bersama Developer dengan konsumen
Perumahan Tlogomulyo Residence Kecamatan Pedurungan Kota Semarang.
Metode pendekatan penelitian yang digunakan dalam tesis ini adalah
penelitian hukum yuridis sosiologis, Spesifikasi penelitian ini menggunakan
deskriptif analisis, Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data
primer yang meliputi UUD 1945; Kitab Undang-Undang Hukum Pidana; Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata; UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Pemukiman; UU No. 2 tahun 2014 tentang Perubahan Atas UU 30
tahun
2004 tentang Jabatan Notaris; UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan
Konsumen, serta data sekunder berisi buku-buku dan dokumen pendukung
lainnya. Pengumpulan data penelitian dengan teknik wawancara dan studi
dokumen atau bahan pustaka. Metode analisa data yang digunakan dalam
menganalisis data adalah analisis kualitatif model interaktif sebagaimana yang
diajukan oleh miles dan Huberman
Hasil penelitian dalam tesis ini menunjukan bahwa: Pertama, Peran
notaris terkait PPJB menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku,
notaris memuat akta autentik bersumber dari ketentuan Pasal 15 ayat (1) UUJN,
yaitu akta tersebut dibuat harus sudah sesuai dengan prosedur atau peraturan yang
berlaku agar tidak merugikan pihak developer dan konsumen. Kedua,
pertanggungjawaban developer harus dilaksanakan karena telah melanggar Pasal
1338 Ayat (1) KUH Perdata. Ketiga, Perlindungan hukum terhadap konsumen di
atur dalam Pasal 1 ayat (1) No 8 Tahun 1999 Tentang Undang-undang
Perlindungan Konsumen.
Kata Kunci : Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Pertanggungjawaban,

Perlindungan Konsumen
vii
ABSTRACT
In selling the Tlogomulyo Residence housing there are several procedures

that must be carried out by the developer to the consumer, namely the Sale and
Purchase Binding Agreement or commonly referred to as PPJB. The preliminary
sale and purchase agreement is an agreement to buy and sell a house that is still
in the process of being built between a prospective home buyer and a home
provider known by the authorized official. This study aims to identify and analyze
the role of the Notary in making the deed of sale and purchase binding agreement
in the conception of legal certainty, to find out and analyze the implementation of
the developer's responsibility for defaulting on the consumer against the object of
the agreement in the sale and purchase binding agreement (PPJB) agreed
between the developer and the consumer. to find out and analyze the legal
protection for consumers on PPJB which has been agreed with the developer and
consumers of Tlogomulyo Residence Housing, Pedurungan District, Semarang
City.
The research approach method used in this thesis is sociological juridical
law research. This research specification uses descriptive analysis. The type of
data used in this research is primary data which includes the 1945 Constitution;
the Criminal Code; Code of Civil law; UU no. 1 of 2011 concerning Housing and
Settlement Areas; UU no. 2 of 2014 concerning Amendments to the 30-year Law
2004 concerning the Position of Notary; UU no. 8 of 1999 concerning Consumer
Protection, as well as secondary data containing books and other supporting
documents. Collecting research data with interview techniques and study of
documents or library materials. The data analysis method used in analyzing the
data is a qualitative analysis of the interactive model as proposed by Miles and
Huberman
The results of the research in this thesis show that: First, the role of the
notary related to PPJB according to the applicable laws and regulations, the
notary contains an authentic deed sourced from the provisions of Article 15
paragraph (1) UUJN, i.e. the deed must be made in accordance with applicable
procedures or regulations. so as not to harm the developers and consumers.
Second, the developer's responsibility must be carried out because he has
violated Article 1338 Paragraph (1) of the Civil Code. Third, legal protection for
consumers is regulated in Article 1 paragraph (1) No. 8 of 1999 concerning the
Consumer Protection Act.
Keywords : Sale and Purchase Binding Agreement, Liability, Consumer

Protection
viii
KATA PENGANTAR
Syukur Alhamdulillah, penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT. Atas segala

limpahan rahmat dan karunia-Nya, kemudahan yang telah diberikan, doa-doa
yang terkabulkan, dan kasih sayang-Nya yang tiada pernah berhenti, sehingga
tesis yang berjudul : “TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG
PERUMAHAN AKIBAT TERJADINYA WANPRESTASI PADA
PERJANJIAN JUAL BELI KEPEMILIKAN RUMAH ANTARA
DEVELOPER DAN KONSUMEN TLOGOMULYO RESIDENCE
SEMARANG” dapat terselesaikan tepat pada waktunya. Maksud dan tujuan dari
penulisan tesis ini adalah untuk melengkapi tugas-tugas dan memenuhi syarat
guna menyelesaikan Program Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum
Universitas Islam Sultan Agung Semarang. Penulis menyadari bahwa
penyusunan tesis ini tidak dapat terlaksana tanpa bantuan dari berbagai pihak,
oleh karena itu dalam kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih
kepada :
1. Bapak Prof. Dr. H. Gunarto., S.H., S.E., Akt., M.Hum selaku Rektor
Universitas Islam Sultan Agung Semarang;
2. Bapak Dr. Bambang Tri Bawono, SH., M.H. selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Islam Sultan Agung Semarang, dan Dosen Pebimbing Tesis saya
yang berkenan membimbing saya hingga tesis saya dapat selesai dengan baik;
3. Bapak Dr. H. Jawade Hafidz, S.H., M.H, selaku Ketua Program Magister
Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Islam Sultan Agung Semarang;
4. Tim Penguji, yang berkenan memberikan kritik dan saran yang bersifat
membangun dalam penyusunan tesis ini;
5. Bapak/Ibu Dosen Pengajar Magister Ilmu Hukum Fakultas Hukum
Universitas Islam Sultan Agung Semarang, atas bantuan dan pemberian ilmu
yang berguna selama mengikuti proses perkuliahan atas bimbingan, kritik dan
saran yang diberikan selama ini;
6. Staf Pengajar dan Karyawan serta petugas perpustakaan Magister Ilmu
Hukum Fakultas Hukum Universitas Islam Sultan Agung Semarang, atas
segala bantuannya selama ini;
ix
7. Rekan-rekan mahasiswa Magister Kenotariatan Unissula angkatan tahun
2021, yang telah banyak memberikan bantuan baik moril maupun materiil,
8. Seluruh pihak yang tidak bisa disebutkan satu persatu, yang telah
memberikan bantuan sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini.
Tak ada gading yang tak retak, demikian pula halnya dengan tesis ini,
oleh karena itu segala kritik dan saran yang bersifat membangun sangat
diharapkan. Semoga Allah SWT. membalas budi baik dan amalannya yang telah
diberikan kepada penulis. Penulis berharap penelitian ini berguna bagi Civitas
Akademika Fakultas Hukum Universitas Islam Sultan Agung Semarang pada
khususnya dan bagi para pembaca pada umumnya.

Yang Manyatakan,
Ahmad Mudasir
x
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL.……………...…………....………………………………...i
HALAMAN PERSETUJUAN.………………………………………………….iii
HALAMAN PENGESAHAN…………………………………………………...iv
PERNYATAAN KEASLIAN TESIS……………………………………………v
PERNYATAAN PERSETUJUAN UNGGAH KARYA ILMIAH……………..vi
PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH……...…...vii
ABSTRAK……………………………………………………………………..viii
ABSTRAC………………………………………………………………………...ix
KATA PENGANTAR…………………………………………………………....x
DAFTAR ISI …………….………………………………………………… …...xii
BAB I PENDAHULUAN………………………………………………………...1
A. Latar Belakang………...…………….…………………………………....1
B. Rumusan Masalah ....…………………………………………..................9
C. Tujuan Penelitian …………………………………...……………............9
D. Manfaat Penelitian …………………………………………………...…10
E. Kerangka Konseptual …………………………………………………...10
F. Kerangka Teori ………………………………………………………….14
G. Metode Penelitian ……………………………………………………….20
H. Sistematika Penulisan.…………………………………………………...25
BAB II TINJAUAN PUSTAKA……………………………………………...…28
A. Tinjauan Umum Tentang Notaris.……...………………………………..28
xi
B. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli
(PPJB)………34
C. Tinjauan Umum Tentang Peran Notaris dalam Pembuatan Akta PPJB
Berdasarkan UU Yang Berlaku………………………………………….40
D. Tinjauan Tentang Akta Pengikatan Jual Beli Memberikan Kepastian
Hukum…………………………………………………………………...49
E. Perlindungan Hukum Konsumen Developer
Perumahan………………..55
F. Perjanjian Menurut Perpesktif Hukum Islam……………………………59
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN………………………..70
A. Peran Notaris Dalam pembuatan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Dalam Konsepsi
Hukum…………………………………………………70
B. Pertanggungjawaban Developer Atas Terjadinya Wanprestasi Pada
Perjanjian Jual Beli Kepemilikan Rumah Terhadap Konsumen
Tlogomulyo Residence
Semarang……………………………………………………..76
C. Perlindungan Hukum Babi Konsumen Terhadap Perjanjian Jual Beli
Yang Telah Disepakati Bersama Dengan Developer Perumahan
Tlogomulyo Residence
Semarang……………………………………………………..86
D. Contoh Akta Perjanjian Pengikatan Jual
Beli…………………………....90
BAB IV PENUTUP……………………………………………………………105
xii
A. Kesimpulan…………………………………………………………….105
B. Saran…………………………………………………………………...106
DAFTAR PUSTAKA………………………………………………………….108
xiii
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang.
Pemenuhan kebutuhan akan Perumahan merupakan hak individu yang
sepenuhnya menjadi tanggung jawab masing-masing individu sehingga
masyarakat sangat tertarik untuk memiliki rumah siap huni. Sebagian orang
beranggapan belum lengkap kehidupan seseorang apabila belum memiliki
rumah sendiri. Namun demikian pemenuhan kebutuhan itu tidak sekedar
syarat formal untuk berlindung. Setiap individu selalu berkeinginan agar
rumah yang dihuninya memenuhi standar kesehatan, standar konstruksi,
tersedianya fasilitas umum, fasilitas sosial dan prasarana lingkungan yang
memadai.
Pemukiman dan perumahan merupakan “kebutuhan utama atau primer
yang harus dipenuhi oleh manusia”. Perumahan dan pemukiman tidak hanya
dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan hidup, tetapi lebih jauh yaitu “proses
bermukim manusia dalam rangka menciptakan suatu tatanan hidup untuk
masyarakat dan dirinya dalam menampakkan jati diri”. Namun demikian
belum semua anggota masyarakat dapat menikmati dan memiliki rumah yang
layak, sehat, aman dan serasi. Oleh karena itu, upaya pembangunan
perumahan dan pemukiman terus ditingkatkan untuk menyediakan jumlah
perumahan yang makin banyak dengan harga terjangkau.1
kapasitas setiap individu terkendala oleh terbatasnya untuk memperoleh
rumah yang sesuai dengan keinginan dan harapan mereka, oleh karenanya
1
Andi Hamzah,2006, Dasar- Dasar Hukum Perjanjian, Rineka Cipta, Jakarta, h. 27.
1
ketika berbicara masalah perumahan maka tanggung jawab terhadap
pemenuhan rumah yang layak bukan menjadi monopoli individu itu saja.
Pemerintah Memang telah ada Political Will untuk menyediakan
perumahan, terutama yang ditujukan kepada masyarakat berpenghasilan
rendah, melalui pembangunan perumahan oleh Perum Perumnas. Walaupaun
demikian, laju kebutuhan masyarakat akan perumahan jauh melebihi
kemampuan pemerintah. Oleh karena terdapatnya peluang ini, maka
perusahaan pembangunan perumahan (Developer) swasta tumbuh menjamur
dan melihat usaha Perumahan ini sebagai pasar potensial untuk meraih
keuntungan.
Perusahaan ini bertujuan mendapatkan keuntungan dengan sasaran
pembangunan perumahan untuk masyarakat disegala sektor, baik menengah
keatas maupun kalangan menengah ke bawah. Perusahaan Pengembang
Perumahan (Developer) ini sebagian tergabung dalam organisasi REI (Real
Estate Indonesia) yang merupakan satu-satunya organisai pengusaha yang
bergerak dalam bidang Perumahan dan yang lain adalah pengusaha
perumahan perorangan.
Kenyataan ini semakin mempertegas tingginya tingkat kebutuhan akan
Perumahan, khususnya di Kota Semarang dan sekitarnya, meskipun demikian
pemenuhan kebutuhan perumahan ini bukan tanpa kendala, konsumen yang
keberadaanya sangat tidak terbatas, dengan strata yang sangat bervariasi
menyebabkan pengembang melakukan kegiatan pemasaran dan distribusi
produk barang atau jasa tersebut dengan cara –cara yang seefektif mungkin
agar dapat mencapai konsumen yang majemuk tersebut.
2
3
Pengembang perumahan mengupayakan semua cara pendekatan terhadap
konsumen, sehingga mungkin menimbulkan berbagai dampak, termasuk
keadaan yang menjurus pada tindakan yang bersifat negative bahkan tidak
terpuji yang berawal dari itikad buruk. Dampak buruk yang lazim terjadi
antara lain menyangkut kualitas atau mutu barang, informasi yang tidak jelas
bahkan menyesatkan, pemalsuan dan sebagainya.
Praktiknya ada beberapa kasus perumahan yang terjadi pada umumnya
memposisikan konsumen sebagai kelompok yang lemah dibandingkan
dengan pengembang (Developer). Merebaknya kasus perumahan pada
dasarnya diawali dengan ketidak sesuaian antara apa yang tercantum dalam
brosur/iklan dengan yang tersurat dalam perjanjian jual beli yang
ditandatangai oleh konsumen. Fakta-fakta yang ada semakin membuka mata
bahwa posisi konsumen berada pada bagian yang lemah serta perlindungan
hukum terhadapnya belum terjamin sebagaimana yang diharapkan. Realitas
ini semakin dipertegas oleh Shofie yang mengatakan bahwa “Pemasaran yang
dilakukan developer juga sangat tendensius, sehingga tidak jarang informasi
yang disampaikan itu ternyata menyesatkan (misleading information) atau
tidak benar, padahal konsumen sudah terlanjur menandatangani Perjanjian
Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan pengembang atau bahkan sudah akad
kredit dengan Bank pemberi kredit pemilikan Rumah (KPR).2
Permen PUPR No.11/2019 Pasal 10 angka (1), PPJB dilakukan setelah
selaku pembangunan memenuhi persyaratan kepastian atas Status
kepemilikan tanah. Hal yang diperjanjikan. Kepemilikan izin mendirikan
2
Yusuf Shofie, 2000, Perlindungan konsumen dan Instrumen-instrumen Hukumnya,
Citra aditya Bakti, Bandung, h. 74.
4
bangunan induk atau izin mendirikan bangunan. Ketersediaaan prasarana,
sarana, dan utilitas umum; dan Keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh
persen).3 Bunyi pasal di atas mengatur proses yang harus dilakukan oleh
developer dalam menyelenggaraan pembangunan perumahan, karena
merupakan tanggung jawab developer dalam penyelenggaraan perumahan.
Dalam hal ini pihak developer telah melakukan wanprestasi berupa
keterlambatan penyelesaian pembangunan rumah karena tidak sesuai dengan
jadwal yang dijanjikan, sehingga developer dapat dimintakan
pertanggungjawaban.4
Pasal 151 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman (UU Perumahan dan Kawasan Permukiman)
dipertegas dengan prinsip perlindungan konsumen yang terdapat dalam Pasal
8 ayat (1) huruf (f) dan Pasal 62 ayat (1) Undang-Undang No. 8 Tahun 1999
tentang Perlindungan Konsumen (UUPK) yang mulai mengenal dan menuju
dianutnya prinsip tanggung jawab multak (strict product liability).5
Dasar hukum konsumen untuk meminta pertanggungjawaban developer
diatur dalam Pasal 134 jo Pasal 151 UU Perumahan dan Kawasan
Permukiman yaitu denda maksimal Rp. 5.000.000.000,00,- (lima miliar
rupiah). Selain sanksi denda, developer tersebut juga dapat dijatuhi sanksi
administratif sebagaimana terdapat dalam Pasal 150 UU Perumahan.
3
Agnes Shofianti Wihaningsih dkk, 2021, “Pertanggungjawaban Hukum Developer
Properti Akibat Keterlambatan dalam Memenuhi Prestasi Ditinjau dari Permen PUPR No. 11
Tahun 2019 Tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah Dihubungkan dengan Pasal
1243 KUH Perdata”, Jurnal Hukum, No. 1,Vol.7, h. 433.
4
Ibid, h.80.
5
Ibid, h.77.
5
Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga
penutupan lokasi.6
Konsumen dalam melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB),
hendaknya harus memperhatikan klausula yang terdapat dalam PPJB tersebut.
Perihal besaran uang muka atau Down Payment (DP), waktu pelunasan,
waktu serah terima, spesifikasi unit, serta tanggungjawab developer apabila
lalai melaksanakan kewajibannya. Biasanya, perkara yang muncul pada saat
setelah penandatangan PPJB adalah lalainya developer serta keinginan
konsumen untuk meminta kembali DP yang telah dibayarkan.7
PPJB yaitu kesepakatan antara kedua belah pihak yaitu konsumen dan
pelaku usaha untuk melaksanakan pejanjian atau prestasi masing-masing
dikemudian harinya yakni pelaksanaan jual beli yang dilakukan dihadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) apabila bangunan telah layak huni dan
bersertifikat.8 PPJB umumnya dilakukan agar properti tidak dibeli oleh pihak
lain. Tujuan PPJB tersebut adalah sebagai pengikat sementara, biasanya
sambil menunggu pembuatan akta jual beli (AJB) resmi di hadapan
Notaris/PPAT.
Notaris/PPAT diberi wewenang oleh negara untuk membuat akta autentik
mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh
peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang
berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta autentik, menjamin kepastian
tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan
6
https://leosiregar.com/ Tanggungjawab-Developer-Atas-Pembangunan-Yang-Tidak-
Menepati-Janji/diakses tanggal 18 Juni 2021 Pukul 19.00 Wib.
7
Ibid, h.68
8
Yusuf Sofhie,2009, Perlindungan Konsumen Dan Instrumen-Instrumen Hukumnya,
Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 96.
6
kutipan akta semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga
ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain akta-akta yang dibuat oleh
Notaris/PPAT adalah akta yang autentik dimana mengikat para pihak yang
tercantum didalamnya untuk melindungi masing-masing pihak dari kejadian-
kejadian yang dapat merugikan salah satu pihak.
Herlien Budiono menggaris bawahi penggunaan suatu akta oleh sebagian
kalangan masyarakat ditujukan sebagai alat bukti yang dibuat oleh atau di
hadapan notaris. Untuk keperluan tersebut tidak jarang orang minta bantuan
pada notaris untuk membuat akta tersebut.9 Lebih lanjut, Herlien Budiono
mengungkapkan kewenangan notaris sebagai berikut:10
“Kewenangan notaris yang utama adalah membuat akta autentik

mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang
diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang
dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam
akta autentik, menjamin kepastian tanggap pembuatan akta,
menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta,
semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta tersebut tidak juga
ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain
ditetapkan oleh Undang-Undangan (Pasal 15 ayat (1) Undang-
Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan
Notaris (UUJN).”
Peranan Notaris dalam pembuatan akta jual beli berdasarkan PPJB
sangatlah penting, hal ini dikarenakan akta tersebut dapat menjamin
kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum dibutuhkan alat bukti tertulis
9
Herlien Budiono, Dasar Teknik Pembuatan Akta Notaris, Citra Aditya Bakti, Bandung,
2014, hal. 1.
10
Ibid,h.56
7
yang bersifat autentik mengenai perbuatan, perjanjian, penetapan, dan
peristiwa hukum yang dibuat.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Pemukiman, mengatur pula bahwa perjanjian semacam ini dimungkinkan.
Dalam Pasal 42 ditentukan bahwa rumah tunggal, rumah deret, dan/atau
rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan
melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli. Asalkan sudah ada kepastian
atas:
1. Status pemilikan tanah;
2. Hal yang diperjanjikan;
3. Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;
4. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
5. Keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).
Ketentuan ini belum diberikan petunjuk terbaru melalui peraturan
menteri. Namun dalam prakteknya, pembeli seringkali merasa tidak aman
saat benda belum diserahkan sementara sebagian uang pembeli telah masuk
dalam rekening milik penjual. Apalagi jika kemudian ditengah proses
pelunasan, bisa saja terjadi penjual dinyatakan pailit oleh pengadilan.
Sehingga posisi pembeli cukup lemah dalam hal ini.11 Padahal sesungguhnya
kedua belah pihak, baik developer maupun konsumen mempunyai kedudukan
yang sama di mata hukum karena sudah adanya PPJB yang dapat
memberikan perlindungan bagi developer dan konsumen merupakan
penyerap hasil usaha kegiatan pengusaha tersebut. Dan dari segi hubungan
11
Fathia Azkia, Media Hukum, https://www.rumah.com/panduan-properti/apa-itu-ppjb-
ppjb-adalah-10828, yang diakses pada bulan November 2020. Pukul 11.
8
hukum, PPJB merupakan perjanjian yang dapat memberikan dan menciptakan
suatu kepraktisan serta penghematan waktu dalam menemukan kesepakatan
antara kedua belah pihak.
Praktinya dalam membuat suatu perjanjian jual beli tidak dapat terlepas
dari objek perjanjian, dalam hal ini yang akan dibahas secara mendalam yaitu
perjanjian pengikatan jual beli sebelum rumah selesai dibangun, dimana tak
jarang harga jual yang sudah disepakati ternyata tidak diikuti dengan
pelayanan yang baik kepada calon konsumen, misalnya kualitas bangunan,
pelayanan prajual maupun purnajual, developer terlambat menyelesaikan atau
menyerahkan bangunan, fasilitas tidak sesuai dengan yang diperjanjikan
dalam perjanjian dan sebagainya. Keadaan ini sering membuat konsumen
kecewa dan sering kali penyelesaian keluhan/complain konsumen itu tidak
wajar bagi konsumen, bahkan sangat mengecewakan disebabkan dasar untuk
menyelesaikan keluhan itu, yaitu PPJB diduga tidak memberikan
perlindungan hukum bagi konsumen.
Tanggungjawab hukum terjadi apabila salah satu pihak melakukan
kesalahan atau dapat dikatakan pihak tersebut melanggar ketentuan yang telah
disepakati pada awal perjanjian kredit dibuat, tidak melakukan hak dan
kewajibanya didalam hukum perdata dikatakan orang tersebut telah
melakukan kesalahan yang dapat dikategorikan wanprestasi atau perbuatan
melawan hukum dalam perjanjian/kesepakatan kredit, dan harus mengganti
kerugian yang ditimbulkannya.
Berdasarkan uraian tersebut, penulis tertarik untuk melakukan penelitian
dalam bentuk Tesis yang berkaitan dengan kasus perjanjian jual beli rumah
9
antara konsumen dengan develor dengan mengambil judul “TANGGUNG
JAWAB PENGEMBANG PERUMAHAN AKIBAT TERJADINYA
WANPRESTASI PADA PERJANJIAN JUAL BELI KEPEMILIKAN
RUMAH ANTARA DEVELOPER DENGAN KONSUMEN
TLOGOMULYO RESIDENCE SEMARANG”
B. Rumusan Masalah.
Berdasarkan uraian latar belakang tersebut, maka dapat dirumuskan
permasalahan sebagai berikut :
1. Bagaimana peran notaris dalam pembuatan akta perjanjian pengikatan
jual beli dalam konsepsi kepastian hukum?
2. Bagaimana pertanggungjawaban developer atas terjadinya wanprestasi
pada perjanjian jual beli kepemilikan rumah terhadap konsumen
tlogomulyo residence Semarang ?
3. Bagaimana perlindungan hukum bagi konsumen terhadap perjanjian jual
beli yang telah disepakati bersama dengan developer perumahan
tlgomulyo residence Semarang?
C. Tujuan Penelitian.
Tujuan yang hendak dicapai dari Penelitian ini adalah memperoleh
jawaban atas Permasalahan yang telah diuraikan dalam rumusan masalah,
yaitu:
1. Untuk mengetahui peran Notaris dalam pembuatan akta perjanjian
pengikatan jual beli dalam konsepsi kepastian hukum.

10
2. Untuk mengetahui dan menganalisis tanggungjawab developer
perumahan akibat terjadinya wanprestasi pada perjanjian jual beli
kepemilikan rumah terhadap konsumen Tlogomulyo residence Semarang.
3. Untuk mengetahui dan menganalisis perlindungan hukum bagi konsumen
atas Perjanjian jual beli yang telah disepakati bersama dengan Developer
Perumahan tlgomulyo residence Semarang.
D. Manfaat Penelitian.
Hasil dari penelitian ini diharapkan akan memberikan beberapa manfaat
secara teoritis dan praktis, yaitu sebagai berikut:
1. Manfaat secara teoritis
a. Diharapkan dapat digunakan sebagai bahan pengembangan ilmu
hukum khususnya Bidang Kenotariatan.
b. Diharapkan dapat memberikan bahan referensi/tambahan pengetahuan
dalam penelitian selanjutnya yang terkait dengan tanggungjawab
developer perumahan yang wanprestasi.
c. Diharapkan menambah wawasan bagi masyarakat tentang tanggung
jawab developer perumahan akibat terjadinya wanprestasi dalam
perjanjian kepemilikan rumah.
2. Manfaat secara praktis
Hasil penelitian ini secara praktis diharapkan dapat digunakan untuk
merumuskan pengaturan perlindungan hukum bagi masyarakat dalam
pelaksanaan dalam perjanjian jual beli kepemilikan rumah.
E. Kerangka Konseptual.
11
Pendekatan konseptual dilakukan manakala peneliti tidak beranjak tidak
pada aturan hukum yang ada. Konsep merupakan bagian terpenting dari pada
teori. Peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan dunia
teori dan observasi, antara abstraksi dan realita.12 Hal itu dilakukan
dikarenakan memang belum atau tidak ada aturan hukum untuk masalah yang
dihadapi. Oleh sebab itu, seorang penelti harus membangun konsep untuk
dijadikan acuan dalam penelitannya. Konsep-konsep dasar lazimnya
diperoleh setelah dilakukannya penelusuran bahan-bahan hokum yang
dibutuhkan didalam penelitian yang berupa kajian pustaka menyangkut
permasalahan dan tujuan dari penelitian.
Soerjono Soekanto berpendapat bahwa kerangka konsepsi pada hakektnya
merupakan suatu pegangan atau pedoman yang lebih konkrit dari kerangka
teoritis yang sering kali bersifat abstrak, sehingga diperlukan definisi-definisi
operasional yang menjadi pegangan konkrit dalam proses penelitian.13
Menghindari kesimpangsiuran dalam menafsirkan isilah-istilah yang
digunakan dalam penelitian ini, dikemukakan beberapa definisi operasional
yang merupakan judul dari penelitian agar memudahkan pemahaman dalam
penyusunan tesis ini:
1. Tanggung Jawab
Pertanggungjawaban merupakan “suatu akibat atas konsekuensi
kebebasan seorang tentang perbuatannya yang berkaitan dengan etika atau
moral dalam melakukan suatu perbuatan”.14 Secara normatif tanggung
12
Masri Singarimbun Dkk, 1989, Metode Penelitian Survey, Lp3es, Jakarta, h. 34.
13
Soerjono Soekanto. 2002, Sosiologi Suatu Pengantar. Jakarta, PT Raja Grafindo
Persada, h.177.
14
Soekidjo Notoatmojo, 2010, Etika dan Hukum Kesehatan, Rineka Cipta, Jakarta, h.13.
12
jawab pelaku usaha (developer) diatur dalam Pasal 19 ayat (1) Undang –
Undang No 8 Tahun 1999.15
Berdasarkan ketentuan tersebut di atas, dapat diketahui bahwa pelaku
usaha (developer) bertanggung jawab untuk memberikan ganti rugi
kepada konsumen apabila konsumen menderita atau mengalami sesuatu
yang tidak menyenangkan akibat mengkonsumsi barang dan atau jasa
yang dibeli dari pelaku usaha.
2. Developer
Developer/pengembang adalah “Perusahaan Pembangunan
Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang
pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di
atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan
pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan
fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya”.16
3. Perjanjian
Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Perjanjian
didefenisikan sebagai : “Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana
satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau
lebih”.17
Perjanjian merupakan suatu perbuatan hukum yang diciptakan dengan
memenuhi persyaratan yang ditentukan hukum oleh persesuaian kehendak
yang menyatakan maksud bersama yang interdependen dari dua atau lebih
15
Pasal 19 ayat (1) Undang – Undang No 8 Tahun 1999.
16
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974 Tentang Ketentuan-ketentuan
Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pasal 5 ayat (10).
17
R. Subekti, R. Tjitrosudibio,2011, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Jakarta,
Pradnya Paramita, H. 338.
13
pihak untuk menciptakan akibat hukum untuk kepentingan satu pihak,
keduabelah pihak, dan juga untuk pihak lain.18
4. Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) merupakan rangkaian proses
kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam
kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual
beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual
beli.19
pengikatan jual beli dimuat hal-hal yang telah disepakati yang
merupakan hak dan kewajiban yang harus dipatuhi oleh Pengembang dan
Konsumen, apabila telah dipenuhi hal-hal yang termuat dalam perjanjian
jual beli maka Pengembang dan Konsumen dapat melakukan Jual Beli
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
5. Perlindungan Hukum
Perlindungan hukum terhadap konsumen dalam perjanjian
kepemilikan rumah adalah adanya kepastian hukum terhadap obyek
tersebut yang dibelinya. Konsumen sebagai pembeli dalam hal ini tidak
mendapatkan hak dan kewajiban sebagai konsumen seperti apa yang telah
di perjanjikan. Perlindungan hukum bagi konsumen perumahan secara
lebih spesifik diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011
Tentang Rumah Susun pada Pasal 105 ayat (2). “Dalam hal penyelesaian
sengketa melalui musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, pihak yang
dirugikan dapat menggugat melalui pengadilan yang berada di lingkungan

18
Ridwan Khairandy,2014, Hukum Kontrak Indonesia Dalam Perspektif Perbandingan
(Bagian Pertama), FH UII Press, Yogyakarta, h. 60.
19
R. Subekti, 1995, Aneka Perjanjian, Bandung, Citra Adiyta Bakti, h. 2.
14
pengadilan umum atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan yang
disepakati para pihak yang bersengketa melalui alternatif penyelesaian
sengketa”.
Secara konseptual, perlindungan hukum yang diberikan bagi seluruh
rakyat Indonesia merupakan implementasi atas prinsip pengakuan dan
perlindungan hukum harkat dan martabat kemanusiaan yang bersumber
dari Pancasila sebagai sumber dari segala sumber hukum dan prinsip
negara hukum yang berdasarkan Pancasila.20
F. Kerangka Teori.
1. Teori Kepastian Hukum
Penelitian ini, teori yang digunakan adalah teori kepastian hukum.
Teori yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah teori kepastian
hukum. Gustav Radbruch, dalam teori gabungan etis dan utility yang
konsep hukumnya ada tiga tujuan hukum, yaitu kemanfaatan, kepastian,
dan keadilan. Pelaksanaan ketiga tujuan hukum ini harus menggunakan
asas prioritas.21 Dengan adanya suatu kepastian hukum, maka tujuan dari
hukum yaitu keadilan akan dapat dicapai. Yang utama dari nilai kepastian
hukum adalah adanya peraturan itu sendiri. “Tentang apakah peraturan itu
harus adil dan mempunyai kegunaan bagi masyarakat, adalah di luar
pengutamaan nilai kepastian hukum”.22 dipilihnya teori kepastian hukum
ini melihat apakah akta perjanjian jual beli yang objeknya diagunkan di
20
Dian Laras Sukma, Jawade Hafidz, dan Ngadino, 2021, The Role of Notary in Land
Liberation Relation to PLTU Development for Public Interest, Jurnal Akta, Vol. 8, No. 1, h. 18.
21
Sonny Pungus, Teori Tujuan Hukum, 2021, http://sonny-tobelo.com/2010/10/teori-
tujuanhukum-gustav-radbruch-dan.html, diakses pada tanggal 2 Desember 2021, Pukul 13.00
WIB.
22
Gustav Radbruch dan Satjipto Rahardjo, 2000, Ilmu Hukum, PT.Citra Aditya Bakti,
Bandung, h. 9.
15
bank, yang merupakan suatu akta otentik yang dibuat dihadapan pejabat
yang berwenang adalah sebagai alat bukti yang mempunyai kekuatan
pembuktian yang sempurna juga dapat terdegradasi kekuatan
pembuktiannya menjadi seperti akta dibawah tangan, atau bahkan
dinyatakan batal demi hukum. Degradasi kekuatan pembuktian akta
otentik menjadi kekuatan pembuktian dibawah tangan, dan cacat yuridis
akta otentik yang mengakibatkan akta otentik dapat dibatalkan atau batal
demi hukum, terjadi jika ada pelanggaran atau penyimpangan terhadap
syarat formil dan syarat materil sebagaimana diatur dalam ketentuan
perundang-undangan yang terkait. Dengan demikian dapat ditinjau
apakah akta perjanjian jual beli yang objeknya diagunkan di bank tersebut
memiliki suatu kekuatan hukum maupun kepastian hukum.
Gustav Radbruch juga menyebutkan bahwa terdapat empat hal yang
menjadi dasar makna kepastian hukum, diantaranya ialah:
1. Hukum positif yaitu undang-undang
2. Hukum didasarkan pada fakta-fakta atau hukum yang ditetapkan
3. Kenyataan fakta harus dirumuskan dengan jelas, sehingga
menghindari kekeliruan pemaknaan dan mudah untuk dilaksanakan
4. Hukum positif tidak boleh mudah diubah.23
Pendapat Gustav Radbruch tersebut didasarkan pada pandangannya
bahwa kepastian hukum adalah kepastian tentang hukum itu sendiri.
Kepastian hukum merupakan produk dari hukum atau lebih khusus dari
perundang-undangan. Berdasarkan pendapatnya tersebut, maka menurut

23
Sonny Pungus,2021, Teori Tujuan Hukum, http://sonny-tobelo.com/2010/10/teori-
tujuanhukum-gustav-radbruch-dan.html, diakses pada tanggal 1 November 2021. Pukul 13.00
WIB.
16
Gustav Radbruch, hukum positif yang mengatur kepentingan-kepentingan
manusia dalam masyarakat harus selalu ditaati meskipun hukum positif
itu kurang adil. Kepastian hukum merupakan perihal (keadaan) yang
pasti, ketentuan atau ketetapan. Hukum secara hakiki harus pasti dan adil.
Pasti sebagai pedoman kelakukan dan adil karena pedoman kelakuan itu
harus menunjang suatu tatanan yang dinilai wajar. Hanya karena bersifat
adil dan dilaksanakan dengan pasti hukum dapat menjalankan fungsinya.
Kepastian hukum merupakan pertanyaan yang hanya bisa dijawab secara
normatif, bukan sosiologi.24
Menurut Gustav Radbruch, ada tiga tujuan hukum, yaitu kemanfaatan,
kepastian, dan keadilan. Dalam melaksanakan ketiga tujuan hukum ini
harus menggunakan azas prioritas. Keadilan bisa saja lebih diutamakan
dan mengorbankan kemanfaatan bagi masyarakat luas. Gustav Radbruch
menuturkan bahwa adanya skala prioritas yang harus dijalankan, dimana
prioritas pertama selalu keadilan, kemudian kemanfaatan, dan terakhir
barulah kepastian hukum. Hukum menjalankan fungsinya sebagai sarana
konservasi kepentingan manusia dalam masyarakat. Tujuan hukum
mempunyai sasaran yang hendak dicapai yang membagi hak dan
kewajiban antara setiap individu di dalam masyarakat. Hukum juga
memberikan wewenang dan mengatur cara memecahkan masalah hukum
serta memelihara kepastian hukum.25
24
Dominikus Rato, 2010, Filsafat Hukum Mencari: Memahami dan Memahami Hukum,
Laksbang Pressindo, Yogyakarta, h. 59.
25
Randy Ferdiansyah, Tujuan Hukum Menurut Gustav Radbruch,
http://hukumindo.com/2011/11/artikel-politik-hukum-tujuan-hukum.html, diakses tanggal 1
November 2021. Pukul 10.00 WIB.
17
Uraian-uraian mengenai kepastian hukum diatas, maka kepastian
dapat mengandung beberapa arti yakni, adanya kejelasan, tidak
menimbulkan multitafsir, tidak menimbulkan kontradiktif, dan dapat
dilaksanakan. Hukum harus berlaku tegas di dalam masyarakat,
mengandung keterbukaan, sehingga siapapun dapat memahami makna
atas suatu ketentuan hukum.
2. Teori Perlindungan Hukum
Perlindungan hukum adalah perlindungan akan harkat dan martabat,
serta pengakuan terhadap hak – hak asasi manusia yang dimiliki oleh
subyek hukum berdasakarkan ketentuan umum dari kesewenagan atau
sebagai kumpulan peraturan atau kaidah yang akan dapat melindungi
suatu hal lainnya”.26
Teori Perlindungan Hukum yang berkembang atau yang sering
dipakai adalah Teori Perlindungan Hukum dari Philipus M Hadjon
dengan bukunya yang berjudul Pelindungan Hukum Bagi Rakyat.
Menurut saya belum ada Teori Perlindungan Hukum lain yang lebih
general atau berlaku umum. Maksudnya belum ada yang mengemukakan
pendapat tentang perlindungan hukum yang tidak menitikberatakan pada
hukum tertentu. Karena banyak yang mengemukakan tentang teori
perlindungan hukum tetapi menitikberatkan pada hukum tertentu, seperti
Hukum Perlindungan Konsumen, Perlindungan hukum terhadap saksi,
Perlindungan Anak, Perlindungan terhadap Hak atas Kekayaan
Intelektual, dan lain-lain. Semua teori tersebut selalu merujuk pada Teori
26
Philipus M. Hadjon, 1989, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat di Indonesia, Bina Ilmu,
Surabaya. H. 20.
18
Perlindungan Hukum milik Philipus M Hadjon Oleh karena teori-teori
Perlindungan Hukum yang ada menitikberatkan atau lebih
mengkhususkan pada hukum tertentu, maka belum ada juga pengertian
tentang perlindungan hukum yang general atau berlaku umum.
Merumuskan prinsip perlindungan hukum bagi rakyat Indonesia,
landasan berpijaknya adalah Pancasila sebagai dasar ideologi dan dasar
falsafah negara. Pengakuan dan perlindungan terhadap harkat dan
martabat manusia dikatakan bersumber pada Pancasila, karena pengakuan
dan perlindungan terhadapnya secara intrinsik melekat pada Pancasila.
Selain bersumber pada Pancasila prinsip perlindungan hukum juga
bersumber pada prinsip negara hukum. Menurut Philipus M Hadjon, yang
mengemukakan prinsip negara hukum Pancasila adalah sebagai berikut :
1. Adanya hubungan hukum antara pemerintah dengan rakyat
berdasarkan asas kerukunan.
2. Hubungan fungsional yang proposional antara kekuasaan-kekuasaan
Negara.
3. Prinsip penyelesaian sengketa secara musyawarah dan peradilan
merupakan sarana terakhir.
4. Keseimbangan antara hak dan kewajiban.27
Jika dilihat dari sarananya perlindungan hukum dibagi menjadi dua,
sarana perlindungan hukum preventif dan sarana perlindungan hukum
represif, yaitu :
5. Sarana Perlindungan Hukum Preventif
27
Philipus M. Hadjon, 1987, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia, Bina Ilmu,
Surabaya h. 14.
19
Perlindungan hukum preventif ini, subyek hukum diberikan
kesempatan untuk mengajukan keberatan atau pendapatnya sebelum suatu
keputusan pemerintah mendapat bentuk yang definitif. Tujuannya adalah
mencegah terjadinya sengketa. Perlindungan hukum preventif sangat
besar artinya bagi tindak pemerintahan yang didasarkan pada kebebasan
bertindak karena dengan adanya perlindungan hukum yang preventif
pemerintah terdorong untuk bersifat hati-hati dalam mengambil keputusan
yang didasarkan pada diskresi. Di indonesia belum ada pengaturan khusus
mengenai perlindungan hukum preventif.
6. Sarana Perlindungan Hukum Represif
Perlindungan hukum yang represif bertujuan untuk menyelesaikan
sengketa. Penanganan perlindungan hukum oleh Pengadilan Umum dan
Pengadilan Administrasi di Indonesia termasuk kategori perlindungan
hukum ini. Prinsip perlindungan hukum terhadap tindakan pemerintah
bertumpu dan bersumber dari konsep tentang pengakuan dan
perlindungan terhadap hak-hak asasi manusia karena menurut sejarah dari
barat, lahirnya konsep-konsep tentang pengakuan dan perlindungan
terhadap hak-hak asasi manusia diarahkan kepada pembatasanpembatasan
dan peletakan kewajiban masyarakat dan pemerintah. Prinsip kedua yang
mendasari perlindungan hukum terhadap tindak pemerintahan adalah
prinsip negara hukum. Dikaitkan dengan pengakuan dan perlindungan
terhadap hak-hak asasi manusia, pengakuan dan perlindungan terhadap

20
hak-hak asasi manusia mendapat tempat utama dan dapat dikaitkan
dengan tujuan dari negara hukum.28
Menurut Philipus M Hadjon dengan bukunya yang berjudul
Pelindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia, Penanganannya dan
Pengadilan Dalam Lingkungan Peradilan Umum dan Pembentukan
Peradilan Administrasi Negara, di Indonesia belum ada pengaturan secara
khusus mengenai sarana perlindungan hukum preventif. Philipus M
Hadjon dalam bukunya juga lebih menitikberatkan kepada sarana
perlindungan hukum yang represif, seperti penanganan perlindungan
hukum di lingkungan Peradilan Umum. Ini berarti bahwa perlindungan
hukum baru diberikan ketika masalah atau sengketa sudah terjadi,
sehingga perlindungan hukum yang diberikan oleh Peradilan Umum
bertujuan untuk menyelesaikan sengketa. Begitu juga dengan teori-teori
lain yang menyinggung tentang perlindungan hukum juga membahas
sarana perlindungan hukum yang bersifat represif.
G. Metode Penelitian.
Metode Pendekatan Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah
metode pendekatan yuridis sosiologis. Adapun pendekatan yuridis sosiologis
dilakukan dengan penelitian lapangan yang ditujukan pada penerapan hukum.
Pendekatan yuridis sosiologis adalah pendekatan yang dilakukan dengan
melihat kenyataan yang ada dalam praktek di lapangan.29
28
Philipus M. Hadjon. Op.Cit. h. 30.
29
Agung Nugroho dan Sukarmi, 2020, Notaruy Autority in Installing Mortgage as Effort
to Settie Bad Credit (Second Way Out), Sultan Agung Notary Law Review, Vol. 2, No. 2, 2020. h.
93.
21
Penelitian yuridis sosiologis yang dengan dimaksudkan kata lain yang
merupakan jenis penelitian hukum sosiologis dan dapat disebutkan dengan
penelitian secara lapangan, yang mengkaji ketentuan hukum yang berlaku
serta yang telah terjadi didalam kehidupan masyarakat. Hal tersebut
dimaksudkan suatu penelitian yang dilakukan terhadap keadaan sebenarnya
atau keadaan nyata yang telah terjadi di masyarakat dengan maksud dengan
mengetahui dan menemukan fakta-fakta dan data yang dibutuhkan.30
1. Metode Pendekatan Penelitian
Metode pendekatan penelitian yang digunakan dalan tesis ini adalah
metode penelitian yuridis sosiologis. Penelitian yuridis sosiologis adalah
menekankan penelitian yang bertujuan memperoleh pengetahuan hukum
secara empiris dengan jalan terjun langsung ke objeknya. 31 Penelitian
yuridis sosiologis adalah penelitian hukum menggunakan data sekunder
sebagai data awalnya, yang kemudian dilanjutkan dengan data primer
dilapangan atau terhadap masyarakat.
2. Spesifikasi Penelitian
Spesifikasi penelitian ini menggunakan deskriptif analisis yaitu
penelitian yang disamping memberikan gambaran, menuliskan dan
melaporkan suatu objek atau suatu peristiwa juga akan mengambil
kesimpulan umum dari masalah yang dibahas.
30
Waluyo, Bambang, 2002, Penelitian Hukum dalam Praktek, Sinar Grafika, Jakarta, h.
15.
31
Soerjono, Soekanto, 2005, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia Press,
Jakarta, h. 72.
22
3. Jenis Sumber Data
Jenis data dapat di bedakan berdasarkan klasifikasi tertentu
sebagaimana di bawah ini yaitu:
a. Data Primer, yaitu data yang diperoleh langsung dari sumber
pertama atau data lapangan. Data primer didapat peneliti dengan
wawancara langsung terhadap subjek penelitian.
b. Data Sekunder, antara lain mencakup dokumen-dokumen resmi,
buku-buku, hasil-hasil penulisan yang berwujud laporan. Data
sekunder tediri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder
dan bahan hukum tersier. Bahan hukum sekunder, yaitu bahan
hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum
primer yaitu buku-buku, artikel dari Koran, majalah dan media
internet, makalah-makalah dari seminar, serta karya tulis para
pakar hukum, yang membahas tentang Perlindungan Terhadap
Pihak Ketiga dalam Perjanjian Kredit dengan Jaminan Hak
Tanggungan. Bahan hukum tersier, yaitu bahan yang memberikan
petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan
sekunder. Berikut merupakan data sekunder dari penelitian ini:
1) Bahan Hukum Primer, yang terdiri dari peraturan perundang-
undangan yang berkaitan dengan penelitian hukum yang
dilakukan, antara lain:
a) UUD 1945
b) Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.
c) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

23
d) Undang-Undang Dasar Pokok-Pokok Agraria.
e) UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Pemukiman.
f) UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
g) UU No. 2 tahun 2014 tentang Perubahan Atas UU 30 tahun
2004 tentang Jabatan Notaris.
h) Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 Tentang
Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun
2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan
Permukiman.
i) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah.
2) Bahan Hukum Sekunder, yang terdiri dari:
a) Buku-buku teks, yang berkaitan dengan tema pelayanan
publik, pelayanan perizinan, pelayanan terpadu satu
pintu, standar pelayanan dan buku teks lain yang relevan
dengan penelitian yang dilakukan.
b) Jurnal-jurnal yang berkaitan dengan penelitian yang
dilakukan.
c) Pendapat para ahli dan narasumber yang relevan, dalam
hal ini merupakan pengumpulan informasi dan
keterangan dari pejabat atau petugas dinas teknis terkait.
3) Bahan Hukum Tersier

24
Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang
memberikan informasi dan penjelasan terhadap badan hukum
primer dan sekunder, meliputi: Kamus Hukum, Kamus Bahasa
Inggris Hukum, Ensikopedia, dan lain-lain.
4. Metode Pengumpulan Data
a. Wawancara
Wawancara adalah tanya jawab dengan seseorang untuk
mendapatkan keterangan atau pendapatnya tentang suatu hal atau
masalah. Wawancara sering di hubungkan dengan pekerjaan
jurnalistik untuk keperluan penulisan beria media massa. Namun
wawancara juga dapat dilakukan oleh pihak lain keperluan, misalnya
untuk penelitian pembuatan skripsi, tesis atau desertasi.
Penelitian dalam melakukan wawancara dalam pembuatan tesis ini
menggunakan teknik wawancara adalah bebas terpimpin, dimana
pertanyaan yang diberikan tidak terpaku terhadap pedoman
wawancara dan dapat diperdalam maupun dikembangkan sesuai
dengan situasi dan kondisi di lapangan.
b. Studi Dokumen atau Bahan Pustaka
Studi dokumentasi adalah pengumpulan data yang ditujukan
kepada subjek penelitian. Dokumen yang diperlukan lebih kepada
pengumpulan dokumen pendukung data-data penelitian yang
dibutuhkan.
25
Bahan pustaka adalah teknik pengumpulan data dengan tinjauan
pustaka ke perpustakaan dan pengumpulan buku-buku, bahan-bahan
tertulis serta referensi-referensi yang relevan dengan penelitian yang
sedang dilakukan. Studi kepustakaan menjadi bagian penting karena
dalam kegiatan penelitian dapat memberikan informasi tentang
Perjanjian kepemilikan rumah.
5. Metode Analisis Data
Metode analisa data yang digunakan dalam menganalisis data adalah
analisis kualitatif model interaktif sebagaimana yang diajukan oleh miles
dan Huberman.
Menurut Bogdan dan biklen analisis data kualitatif adalag upaya yang
dilakukan dengan jalan bekerja dengan data, mengorganisasikan data
memilah-milahnya menjadi kesatuan yang dapat dikelola,
mensisitensikannya, mencari dan menemukan pola, menemukan apa ang
penting dan apa yang diprlajari, dan memutuskan apa yang dapat
diceritakan.
H. Sistematika Penulisan.
Pembahasan hasil penelitian dijabarkan dan untuk mengantarkan pembaca
pada inti isi yang diinginkan, maka sistematika tesis ini memuat tentang
uraian isi bab-bab. Bagian utama yang ada dalam tesis secara garis besar
sebagai berikut:
BAB I : PENDAHULUAN
Bagian pendahuluan yang memberikan informasi yang bersifat umum dan
menyeluruh secara sistematis yang terdiri dari latar belakang masalah,

26
perumusan masalah, tujuan penelitian, dan manfaat penelitian. Oleh karena
itu maka diuraikan juga kerangka pemikiran yang digunakan serta Metode
Penelitian, Jadwal Penelitian dan Sistematika Penulisan.
BAB II : TINJAUAN PUSTAKA
Bab ini menguraikan mengenai tinjauan umum berisikan tinjauan umum
tentang , tinjauan umum tentang PPAT, tinjauan perjanjian notaris, perjanjian
pengikatan jual beli, tinjauan tentang tanggung jawab developer, dan tinjauan
tentang perlindungan konsumen developer perumahan.
BAB III: HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Bab ini menguraikan tentang hasil penelitian, pembahasan dan hasil dari
data-data, sesuai yang dijelaskan pada bab pendahuluan, kemudian langsung
di analisis. Analisis diarahkan untuk menjawab rumusan masalah yakni
tentang tanggungjawab developer perumahan akibat terjadinya wanprestasi
pada perjanjian jual beli kepemilikan rumah di tlgomulyo residence Semarang
yang memuat Pasal Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata
(KUHPerdata),Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun
1945 dan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria.Undang Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan
dan Kawasan Pemukiman dan Undang-Undang Nomor. 8 Tahun 1999
tentang Perlindungan Konsumen. Dalam penyelesaikan kasus tersebut dan
memberikan perlindungan hukum kepada konsumen dalam perjanjian
pembelian rumah.
BAB IV: PENUTUP

27
Bab ini merupakan bagian terakhir yang berisi kesimpulan yang ditarik
dari rumusan masalah yang merupakan jawaban dari permasalahan setelah di
bahas dan saran-saran yang dan saran sebagai rekomendasi dari hasil
penelitian yang berguna bagi pihak terkait.

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Tinjauan Umum Tentang Notaris
Notaris sebagai salah satu pengemban profesi hukum khususnya berkaitan
dengan pembuatan akta. Profesi hukum mengemban satu misi yaitu
menegakkan hukum yang berkeadilan menjadikan suatu profesi yang mulia
dikenal dengan “officium nobile”.32
Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta
autentik dan Notaris mempunyai peran yang sangat penting di indonesia
sebagai negara penganut sistem hukum civil law untuk melayani masyarakat
dalam hal pembuatan akta autentik sebagai alat bukti atau sebagai syarat
sah/mutlak untuk perbuatan hukum tertentu. Adapun kewenangan lainnya
sebagaimana dimaksuddalam UUJN. Notabene, UUJN memiliki peran
sebagai payung hukum bagi Notaris dalam menjalankan profesinya. Oleh
karena itu, profesi Notaris dituntut untuk memberikan pelayanan prima
kepada masyarakat sebagai kliennya yang senantiasa berpedoman mutlak
pada UUJN dan Etika Profesi. Pada pokoknya fungsi dalam suatu jabatan
sebagaimana didefinisikan oleh N.E Algra dan H.C.J.C. Janssen yakni “een
ambt is een anstituut met eigen werkkring waaraan bij de instelling duurzaam
en welomschreven taak en bevoegdheden zijn verleend”atau terjemahannya
“suatu jabatan adalah suatu lembaga dengan lingkup pekerjaan sendiri yang
32
Yulies Tiena Masriani, Norma Bagi Notaris dalam Pengawasan Notaris, Duta
Nusindo, Semarang 2014, hal. 13.
28
29
dibentuk untuk waktu lama dan kepadanya diberikan tugas dan wewenang”.33
Untuk menjadi Notaris, seseorang harus memenuhi persyaratan sebagaimana
digariskan dalam Pasal 3 UUJN, antara lain:
1. Warga negara Indonesia;
2. Bertakwa kepada Tuhan Yang Maha Esa;
3. Berumur paling sedikit 27 (dua puluh tujuh tahun);
4. Sehat jasmani dan rohani;
5. Berijazah sarjana hukum dan lulusan jenjang strata dua kenotariatan;
6. Telah menjalani magang atau nyata-nyata telah bekerja sebagai karyawan
Notaris dalam waktu 12 (dua belas) bulan berturut-turut pada kantor
Notaris atas prakarsa sendiri atau atas rekomendasi Organisasi Notaris
setelah lulus strata dua kenotariatan; dan
7. Tidak berstatus sebagai pegawai negeri, pejabat negara, advokat atau
tidak sedang memangku jabatan lain yang oleh Undang-Undang dilarang
untuk dirangkap dengan jabatan Notaris.
Notaris merupakan Pejabat Akta Tanah, pejabat yang diangkat oleh
negara namun tidak sebagai Aparatur Sipil Negara, sehingga Notaris dapat
juga diberhentikan oleh pemerintah. Namun dalam jabatannya, Notaris tidak
dapat menerima gaji dari pemerintah ataupun menerima gaji dari pemerintah.
Notaris hanya menerima honorarium dari masyarakat atas jasa yang telah
dilayaninya atau dapat memberikan pelayanan cuma-cuma untuk mereka
yang tidak mampu. Notaris mempunyai kewenangan untuk memenuhi
kebutuhan masyarakat yang memerlukan dokumen-dokumen hukum (akta)
33
Ridwan HR, Hukum Administrasi Negara, Grafindo Persada, Jakarta, 2006, hal. 73.
30
otentik dalam bidang hukum perdata. Jika Notaris membuat akta tidak sesuai
dengan aturan hukum yang berlaku, maka masyarakat dapat membuktikan
dengan cara menggugat secara perdata untuk menuntut biaya, ganti rugi, dan
biaya, hal ini merupakan bentuk akuntabilitas Notaris terhadap masyarakat.34
Notaris sebagai pejabat umum disebut pula oleh Subekti dan Tjitrosudibio
dalam terjemahan Pasal 1868 KUHPerdata secara letterlijk yang berasal dari
35
Bahasa Belanda yaitu Openbare Ambtenaren. Namun perlu diketahui,
Habib Adjie menjelaskan bahwa Notaris tidak sama dengan Pegawai Negeri
mengingat Notaris tunduk pada peraturan khusus, hal mana notaris bersifat
mandiri (autonomous), tidak memihak siapapun (impartial) dan tidak
bergantung kepada siapapun (independent), bermaknanya disini Notaris
dalam menjalankan tugasnya tidak dicampuri oleh pihak manapun termasuk
pihak yang mengangkatnya sepertinya hal profesi hakim.
Jabatan Notaris merupakan suatu lembaga yang diciptakan oleh negara.
Jabatan Notaris yang menempatkan suatu bidang pekerjaan yang sengaja
dibuat aturan hukum untuk memeberikan kewenangan tertentu. Setiap
kewenangan Notaris yang telh diberikan jabatannya oleh pemerintah harus
memiliki aturan hukum. Sebagi batasan agar jabatan Notaris dapat berjalan
dengan baik dan tidak bertabrakan dengan kewenangan jabatan lainnya. Jika
seorang Notaris melakukan suatu tindakan diluar kewenangan Notaris yang
34
Fajriyah, Nurjanatul.2006. Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur (Bank) dan
Debitur (Nasabah) dalam Perjanjian Kredit tanpa Agunan (KTA) Bank X. Jurnal Hukum dan
Pembangunan, Vol.36, No. 2, hlm. 167.
35
R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pradnya
Paramita, Jakarta, 2004.
31
telah ditentukan, maka dapat dikategorikan perbuatan yang melawan
kewenangan Notaris.36
Kewenangan Notaris dicantumkan pada Pasal 15 ayat (1), (2), (3)
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris. Notaris
berwenang membuat akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan
penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dana tau
yang dikehendak oleh yang berkepentungan untuk dinyatakan dalam akta
autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta,
memberika grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang
pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat
lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. Selain itu Notaris
juga berwenang pula:37
1. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat
dibawah tangan dengan mendaftar dalam bukti khusus;
2. Membukukan surat dibwah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
3. Membuat copy dari asli surat dibawah tangan berupa salinan termuat
uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang
bersangkutan;
4. Melakukan pengesahan kecocokan fotocopy dengan surat aslinya;
5. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;
6. Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan atau
7. Membuat akta risalah lelang
36
Adrian David, 2014, Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur Atas Objek Hak
Tanggungan Dari Upaya Sita Jaminan Oleh Pihak Ketiga. Lex Privatum, Vol. 2, No. 1, hlm. 89.
37
Yunita Krysna Valayvi, 2016, Jaminan Hak Tanggungan Atas Tanah Milik Pihak
Ketiga Dalam Perjanjian Kredit Di Lembaga Keuangan Perbankan Berdasarkan Undang - Undang
Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan, Privat Law, Vol. 4, No. 2, hlm. 132.
32
Uraian diatas Notaris adalah pejabat umum yang berwenang dalam
membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana
dimaksud dalam undang-undang ini atau berdasarkan undang -undang
lainnya.38 Notaris berwenang membuat akta autentik mengenal semua
perbuatan, perjanjian, dan, penetapan yang diharuskan oleh peraturan
perundang-undangan dan/atau yang dikendaki oleh yang berkepentingan
untuk dinyatakan dalam akta autentik, menjamin kepastian tanggal
pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, Salinan dan kutipan
akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau
dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh
undang-undang.39 Selain kewenangan Notaris, Notaris juga harus memiliki
Kode Etik Notaris.
Kewajiban notaris dalam menjalankan tugasnya ialah sebagai berikut:
1. Bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga
kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum;
2. Membuat akta dalam bentuk Minuta Akta dan menyipannya sebagai
bagian dari protokol Notaris;
3. Melekatkan surat dan dokumen serta sidik jari penghadap pada Minuta
Akta;
4. Mengeluarkan Grosse Akta, Salinan Akta, atau Kutipan Akta berdasarkan
Minuta Akta;
5. Memberikan pelayanan sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang
ini, kecuali ada alasan untuk menolaknya;
38
Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang No 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris.
39
Pasal 15 ayat 1 Undang-Undang No 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris.
33
6. Merahasiakan sesuatu mengenai akta yang dibuatnya dan segala
keterangan yang diperoleh guna pembuatan Akta sesuai denganketentuan
dalam undang-undang ini menentukan lain;
7. Menjilid Akta yang dibuatnya dalam 1 (satu) bulan menjadi buku yang
memuat tidak lebih dari 50 (lima puluh) Akta, dan jika jumlah Akta tidak
dapat dimuat dalam satu buku, Akta tersebut dapat dijilid menjdi lebih
dari satu buku, dan mencatat jumlah minuta Akta, bulan, dan tahun
pembuatannya pada sampul setiap buku;
8. Membuat daftar dari Akta protes terhadap tidak dibayar atau tidak
diterimanya surat berharga;
9. Membuat daftar Akta yang berkenaan dengan wasiat menurut urutan
waktu perbuatan Akta setiap bulan;
10. Mengirimkan daftar Akta sebagaimana dimaksud dalam huruf (i) atau
daftar nihil yang berkenaan dengan wasiat pada kementrian yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum dalam waktu 5
(lima) hari pada minggu pertama setiap bulannya;
11. Mencatat dalam repertorium tanggal pengiriman daftar wasiat pada setiap
akhir bulan;
12. Mempunyai cap atau stempel yang memuat lambing negara Republik
Indonesia dan pada ruang yang melingkarinya dituliskan nama, jabatan,
dan tempat kedudukan yang bersangkutan;
13. Membacakan Akta dihadapan penghadap dengan dihadiri oleh paling
sedikit 2 (dua) orang saksi, dan 4 (empat) orang saksi khusus pembuatan
34
Akta wasiat dibawah tangan, dan ditandatangani pada saat iti juga oleh
penghadap, saksi, dan Notaris; dan
14. Menerima magang calon Notaris.
Dengan demikian, notaris bukan hanya memberikan jasa hukum dengan
tujuan mendapatkan imbalan dari kliennya melainkan pula memilik
tanggungjawab moral dan etika yang wajib dan patut dijunjung secara
normatif terendap dalam Kode Etik Notaris.
B. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Masyarakat Saat melakukan transaksi jual beli tanah, bangunan, rumah,
atau properti lain, sering mendengar istilah yang perlu harus dipahami, seperti
PPJB. PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum
pembuatan AJB resmi di hadapan PPAT/Notaris. Secara umum, isi PPJB
adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada
pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan
kesepakatan. Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan karena suatu sebab
tertentu seperti pembayaran harga belum lunas. Di dalam PPJB memuat
perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan
dibuatnya AJB.
Adapun beberapa hal yang terpenting dan harus diperhatikan didalam
perjanjian PPJB yaitu:
1. Objek Pengikatan Jual Beli
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) mencakup beberapa objek
yang harus ada. Objek pengikatan jual-beli ada tiga. Tiga objek itu
meliputi luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar spesifikasi

35
teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling dan
luas tanah beserta perizinannya. Soal penguraian objek tanah dan
bangunan harus dijelaskan secara detail. Jangan sampai ada data dan
informasi yang kurang.
2. Kewajiban dan Jaminan Penjual
Penjual yang hendak menawarkan properti yang dijual pada pembeli
maka wajib membangun dan menyerahkan unit rumah atau kavling sesuai
dengan yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB menjadi
pegangan hukum untuk pembeli. Dalam pembuatan PPJB, pihak penjual
bisa memasukkan klausul pernyataan dan jaminan bahwa tanah dan
bangunan yang ditawarkan sedang tidak berada dalam jaminan utang
pihak ketiga atau terlibat dalam sengketa hukum. Apabila ada pernyataan
yang tidak benar dari penjual, calon pembeli dibebaskan dari tuntutan
pihak manapun mengenai properti yang hendak dibelinya.
3. Kewajiban Bagi Pembeli
Kewajiban pembeli adalah membayar cicilan rumah atau kavling dan
sanksi dari keterlambatan berupa denda. Keputusan Menteri Negara
Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995 menjelaskan bahwa besar denda
keterlambatan adalah 2/1000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan.
Calon pembeli juga bisa kehilangan uang mukanya apabila pembelian
secara sepihak.
4. Isi PPJB Sesuai Keputusan Pemerintah
PPJB diatur berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan
Rakyat Nomor 9 Tahun 1995. Perjanjian ini merupakan salah satu

36
kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat membeli rumah.
Secara garis besar, PPJB berisikan 10 faktor penting, yaitu:
a. Pihak yang melakukan kesepakatan;
b. Kewajiban bagi penjual
c. Uraian objek pengikatan jual beli;
d. Jaminan penjual;
e. Waktu serah terima bangunan;
f. Pemeliharaan bangunan;
g. Penggunaan bangunan;
h. Pengalihan hak;
i. Pembatalan pengikatan;
j. Penyelesaian Perselisihan.
Membuktikan suatu perkara perdata, yang dicari adalah kebenaran formil,
yaitu kebenaran yang didasarkan sebatas pada bukti-bukti yang diajukan oleh
para pihak yang berperkara. Oleh karena itu, umumnya suatu bukti tertulis
berupa surat atau dokumen memang sengaja dibuat oleh para pihak untuk
kepentingan pembuktian nanti, apabila sampai ada sengketa. Pembuktian
suatu perkara perdata, Pasal 1866 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
(KUHPerdata) atau Pasal 164 Reglemen Indonesia yang Diperbaharui
(RIB/HIR) telah mengatur jenis alat-alat bukti dalam hukum acara perdata,
yaitu: (1) Bukti Surat; (2) Bukti Saksi; (3) Persangkaan; (4) Pengakuan; dan
(5) Sumpah.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat dihadapan notaris
merupakan akta autentik (vide: Pasal 1868 KUH Perdata). Dalam kaitannya
37
dengan akta autentik tersebut, Pasal 1870 KUHPerdata telah memberikan
penegasan bahwa akta yang dibuat dihadapan notaris memiliki kekuatan
pembuktian yang sempurna. Adapun, kutipannya sebagai berikut, Pasal 1870
KUHPerdata.
“Suatu akta autentik memberikan di antara para pihak beserta ahli waris-
ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti
yang sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya.”
PPJB adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon
pembeli suatu tanah/bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak
membuat AJB di hadapan PPAT. Biasanya PPJB akan dibuat para pihak
karena adanya syarat-syarat atau keadaan-keadaan yang harus dilaksanakan
terlebih dahulu oleh Para Pihak sebelum melakukan AJB di hadapan PPAT.
Dengan demikian PPJB tidak dapat disamakan dengan AJB yang merupakan
bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan dari penjual kepada pembeli.40
Pihak yang menggunakan PPJB tersebut sebagai bukti dalam gugatannya
setelah 10 (sepuluh) tahun PPJB tersebut dibuat. Hal tersebut bisa saja
dilakukan oleh pihak tersebut apabila memang ada hal yang dipersengketakan
oleh para pihak dalam suatu perjanjian atau dengan pihak-pihak lain yang
mendapat hak dari PPJB tersebut.
Apabila ada pihak-pihak lain di luar pihak-pihak dalam PPJB, yang
digugat dalam perkara tersebut, pihak yang menggugat harus dapat
membuktikan adanya hubungan hukum antara penggugat dengan pihak-pihak
di luar PPJB tersebut. Hal ini sejalan dengan Yurisprudensi Tetap Mahkamah
40
Lihat https://www.cermati.com/artikel/pahami-arti-ppjb-pjb-dan-ajb-agar-anda-
terhindar-dari-penipuan diakses bulan Desember 2020.
38
Agung melalui Putusan MA No. 4 K/Rup/1958 tertanggal 13 Desember 1958,
yang memiliki kaidah hukum sebagai berikut:“Untuk dapat menuntut
seseorang di depan pengadilan adalah syarat mutlak bahwa harus ada
perselisihan hukum antara kedua belah pihak yang berperkara.”
Mengingat rentang waktu sejak dibuatnya PPJB tersebut sampai dengan
perkara tersebut bergulir di pengadilan belumlah melebihi masa kadaluwarsa
yang ditentukan oleh hukum untuk menuntut, yaitu selama 30 (tiga puluh)
tahun, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1967 KUHPerdata, yang
berbunyi sebagai berikut:
“Segala tuntutan hukum, baik yang bersifat perbendaan maupun yang

bersifat perorangan, hapus karena daluwarsa dengan lewatnya waktu tiga
puluh tahun, sedangkan siapa yang menunjukkan adanya daluwarsa itu
tidak usah mempertunjukkan suatu alas hak, lagipula tak dapatlah
dimajukan terhadapnya sesuatu tangkisan yang didasarkan kepada
itikadnya yang buruk.”
PPJB berbeda dengan PJB, PJB adalah kesepakatan antara penjual untuk
menjual properti miliknya kepada pembeli yang dibuat dengan akta Notaris.
PJB bisa dibuat karena alasan tertentu seperti belum lunasnya pembayaran
harga jual beli dan belum dibayarkannya pajak-pajak yang timbul karena jual
beli.
PJB ada dua macam yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas. PJB lunas
dibuat apabila harga jual beli sudah dibayarkan lunas oleh pembeli kepada
penjual tetapi belum bisa dilaksanakan AJB, karena antara lain pajak-pajak
jual beli belum dibayarkan, sertifikat masih dalam pengurusan dan lain-lain.
Dalam Pasal-Pasal PJB tersebut dicantumkan kapan AJB akan dilaksanakan
dan persyaratannya. Di dalam PJB lunas juga dicantumkan kuasa dari penjual
39
kepada pembeli untuk menandatangani AJB, sehingga penandatanganan AJB
tidak memerlukan kehadiran penjual. PJB lunas umum dilakukan untuk
transaksi atas objek jual beli yang berada diluar wilayah kerja Notaris atau
PPAT yang bersangkutan. Berdasarkan PJB lunas bisa dibuatkan AJB di
hadapan PPAT di tempat lokasi objek berada.
Perjanjian Jual Beli (PJB) tidak lunas, dibuat apabila pembayaran harga
jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Di dalam Pasal-Pasal PJB tidak
lunas sekurang-kurangnya dicantumkan jumlah uang muka yang dibayarkan
pada saat penandatanganan akta PJB, cara atau termin pembayaran, kapan
pelunasan dan sanksi-sanksi yang disepakati apabila salah satu pihak
wanprestasi. PJB tidak lunas juga harus ditindaklanjuti dengan AJB pada saat
pelunasan.
Akta Jual Beli merupakan akta autentik yang dibuat oleh PPAT untuk
peralihan hak atas tanah dan bangunan. Pembuatan AJB sudah diatur
sedemikian rupa melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional
(Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT
tinggal mengikuti format-format baku yang sudah disediakan. Pembuatan
AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah
dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing.
Langkah selanjutnya adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor
pertanahan setempat atau yang lazim dikenal dengan istilah balik nama.
Dengan selesainya balik nama sertifikat maka hak yang melekat pada tanah
dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.

40
C. Tinjauan Umum Tentang Peran Notaris dalam Pembuatan Akta PPJB
Berdasarkan UU Yang Berlaku
Kewenangan Notaris ditentukan dalam Pasal 15 ayat (1) UUJN terutama
berkaitan dengan pembuatan akta autentik terkait dengan semua perbuatan
hukum (rechtshandeling), perjanjian (verbintennis) dan penetapan
(beschikking) yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau
yang dikehendaki oleh para penghadap (klien) dibuat dihadapan Notaris serta
dituangkan dalam akta Notaris dengan tujuan sebagai alat bukti apabila
terjadi sengketa dikemudian hari. Di samping itu juga untuk memberikan
kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse,
salinan dan kutipan akta. Kewenangan tersebut diamanatkan oleh undang-
undang, sepanjang tidak ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain.
Notaris sebagai pejabat umum, juga berperan dalam memberikan
masukan atau advis hukum kepada para pihak terkait pemanfaatan ppjb, dan
Notaris harus berpegang pada asas-asas pemerintahan yang baik, yakni:
1. Asas Persamaan
Notaris adalah jabatan kepercayaan, dalam menjalankan tugas
jabatannya Notaris harus dapat dipercaya. Salah satu contohnya adalah
kepercayaan dalam merahasiakan hal hal mengenai akta yang dibuatnya.
2. Asas kepastian hukum
Notaris sebagai Pejabat Umum harus memberikan kepastian hukum
kepada para pihak dalam pembuatan akta yaitu dengan menjalankan
jabatannya dengan selalu berpegang pada ketentuan Undang – undang dan
kode etik Notaris.

41
3. Asas kecermatan
Notaris dalam menjalankan jabatannya harus berdasarkan aturan
hukum yang berlaku, Notaris harus cermat dalam memperhatikan
dokumen-dokumen yang diberikan para pihak dalam membuat akta PPJB.
Notaris dalam mengemban tugasnya, harus bertanggung jawab yang
artinya:
1. Notaris dituntut membuat akta yang baik dan benar, dimana akta yang
dibuatnya memuat kehendak dan permintaan para pihak yang
berkepentingan.
2. Notaris dituntut menghasilkan akta-akta yang berkualitas, yang mana
akta yang dibuat sesuai dengan aturan hukum.
3. Notaris juga harus menjelaskan kepada para pihak mengenai kebenaran isi
dan prosedur akta yang dibuatnya.
Kewenangan lain Notaris yang dimaklumat oleh undang-undang yakni
antara lain membuat Akta Pendirian Perseroan Terbatas (diatur dalam Pasal 7
Ayat (1) Undang-Undang Nomor 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas),
Akta Jaminan Fidusia (diatur dalam Pasal 5 Ayat (1) Undang-Undang Nomor
42 tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia), Surat Kuasa Mebebankan Hak
Tanggungan (diatur dalam Pasal 15 Ayat (1) Undang-Undang Nomor 4
Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda
Yang Berkaitan dengan Tanah), Akta Pendirian Partai Politik (diatur dalam
Pasal 2 ayat (1) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2008 tentang Partai Politik),
Akta Pendirian Yayasan (diatur dalam Pasal 9 Ayat (2)Undang-Undang
Nomor 16 Tahun 2001 tentang Yayasan juncto Undang-Undang Nomor 28

42
Tahun 2004 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001
tentang Yayasan).41 Di samping itu, UUJN memberikan amanat baru
mengenai perluasan kewenangan Notaris sebagaimana ditentukan dalam
Pasal 15 ayat (2) butir f dan g yakni dalam pembuatan akta pertanahan dan
akta risalah lelang. Hal mana kedua kewenangan tersebut masing-masing
kepada PPAT dan Pejabat Lelang. Mengenai kewenangan pembuatan akta
pertanahan. Pasal 1457 KUHPerdata menegaskan bahwa Jual beli adalah
suatu persetujuan, yang mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain membayar harga yang telah
diperjanjikan. Jual beli tanah biasanya tetap mengacu pada hukum Adat yang
memegang prinsip terang dan tunai. Terang yaitu dilakukan dihadapan
Pejabat Umum yang berwenangan seperti PPAT atau jika tidak ada maka
dihadapan Kepala Desa/Lurah.42
Tunai dimaknai dibayar secara lunas. Apabila prinsip tersebut tidak
dipenuhi, maka tidak pernah ada transaksi jual beli tanah. Namun demikian,
muncul penafsiran terkait dengan kewenangan notaris membuat akta
pertanahan yaitu.43
1. Notaris telah mengambil semua wewenang PPAT menjadi wewenang
Notaris atau telah menambah wewenang Notaris;
2. Bidang Pertanahan menjadi wewenang Notaris;
41
Mochammad Tanzil Multazam, Kewenangan Notaris Sebagai Pejabat Umum Dalam
Membuat Akta Pertanahan Dan Akta Risalah Lelang Menurut Undangundang Nomor 30 Tahun
2004 Tentang Jabatan Notaris, Jurnal Hukum Universitas Muhammadiyah Sidoarjo, hal. 149,
lihat http://journal.umsida.ac.id/files/MochammadTanzilMultazam.pdf, diakses 15 Mei 2021.
42
Lihat Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia (MARI)
No.554K/Sip/1976, Tangggal 26 Juni 1979, Menyatakan: “Berdasarkan Pasal 19 Peraturan
Pemerintah No. 10/1961 setiap pemindahan hak atas tanah harus dilakukan di hadapan pejabat
akta tanah setidak-tidaknya di hadapan Kepala Desa yang bersangkutan”.
43
Habib Adjie II, Op.Cit, hal. 84.
43
3. Tetap tidak ada pengambil alihan dari PPAT atau pengembalian
wewenang kepada Notaris, baik PPAT maupun Notaris telah mempunyai
wewenang sendiri-sendiri.
Perbedaan terhada penafsiran diatas tergambar sehingga norma Pasal 15
ayat (2) adalah norma kabur. Dalam bahasa H. L. A. Hart, norma kabur
(vagueness) disebut “open texture” yaitu suatu aspek hukum yang sering
menunjukkan bahwa setiap penjelasan konsep hukum dalam hal peraturan
perundang-undangan dapat menyesatkan (misleading).44
Tekstur terbuka mengakibatkan menimbulkan banyak penafsiran. Guna
memecahkan hal tersebut, menurut pendapat Habib Adjie dapat digunakan
penafsiran sistematis.45
H. M. Fauzan menjelaskan, metode penafsiran sistematis (logic) adalah
metode yang menafsirkan peraturan perundang-undangan yang satu
dihubungkan dengan peraturan perundang-udangan yang lain atau dengan
keseluruhan dalam sistem hukum. Hukum dilihat sebagai satu kesatuan secara
holistik logis sebagai sistem peraturan. Suatu peraturan tidak dilihat secara
parsial atau berdiri sendiri, melainkan menjadi satu kesatuan yang tidak
terpisahkan. Undang-undang merupakan bagian dari keseluruhan sistem
perundang-undangan. Hal ini dimaknai bahwa tidak ada satupun dari
peraturan perundang-undangan tersebut dapat ditafsirkan seakan-akan ia
berdiri sendiri, tetapi ia harus selalu dipahami dalam kaitannya dengan jenis
44
H.L.A. Hart, Concept of Law, Second Edition, Oxford, Clarendon Press, 1994, hal.
123.
45
Habib Adjie II, Loc.Cit.
44
peraturan yang lainnya. Menafsirkan peraturan perundang- undangan tidak
boleh menyimpang atau keluar dari sistem perundang-undangan.46
Sudikno Mertokusumo mengartikan penafsiran sistematis yaitu motede
yang menafsirkan suatu peraturan perundang-undangan atau undang-undang
merupakan bagian dari keseluruhan sistem hukum. Arti pentingnya suatu
peraturan hukum terletak di dalam sistem hukum. Di luar sistem hukum, lepas
dari hubungannya dengan peraturan perundang-undangan hukum yang
lainnya, suatu peraturan hukum tidak mempunyaiarti. Menafsirkan peraturan
perundang-undangan dengan menghubungkannya dengan peraturan hukum
atau undang-undang lain atau dengan keseluruhan sistem hukum. Dengan
demikian, menafsirkan undang-undang tidak boleh menyimpang atau keluar
dari sistem perundang-undangan atau sistem hukum.47 Habib Adjie
menjelaskan hal tersebut bahwa selama ini ada anggapan bahwa pasangan
yang ideal ketika diangkat sebagai Notaris yaitu PPAT, juga ketika diangkat
sebagai PPAT pasangan yang idealnya Notaris. Sehingga ketika Pasal 15 ayat
(2) huruf f UUJN muncul yang kemudian ditangkap dan dimanfaatkan oleh
mereka yang selama ini memangku jabatan sebagai Notaris saja untuk dapat
membuat akta di bidang pertanahan yang selama ini menjadi wewenang
PPAT. Pasal tersebut juga dimanfaatkan oleh mereka yang merangkap
jabatan yaitu Notaris dan PPAT, beranjak dari penafsiran dan keinginan untuk
46
H.M. Fauzan, Kaidah Hukum Yurisprudensi Bidang Hukum Perdata, Kencana
Prenada Media Group, Jakarta, 2014, hal. 55.
47
Sudikno Mertokusumo, Penemuan Hukum Sebuah Pengantar, Liberty, Yogyakarta,
2007, hal7
45
tunduk apa adanya dan sepenuhnya kepada UUJN, sehingga rela
meninggalkan jabatan PPATnya.48
Embrio institusi PPAT telah ada sejak tahun 1961 berdasarkan PP No. 10
tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah dengan istilah Pejabat yang merujuk
pada PPAT sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Menteri Agraria No. 11
Tahun 1961 tentang Bentuk Akta. Pada awal kelahirannya PPAT tidak
dikategorikan sebagai Pejabat Umum, tapi sebagai PPAT saja. PPAT
dikategorikan atau disebutkan sebagai Pejabat Umum berdasarkan Pasal 1
ayat (4) Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas
Tanah Beserta Benda-Bendanya yang Berkaitan dengan Tanah menegaskan
bahwa:
“Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, adalah

pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan
hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian
kuasa membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan perundang-
undangan yang berlaku.49
PPAT diakui sebagai Pejabat Umum dengan terbitnya Pasal 1 angka 24
PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menjelaskan bahwa PPAT
adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta
tanah tertentu.Secara khusus, keberadaan PPAT diatur dalam PP No.37
Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah, dalam Pasal 1
ayat (1) disebutkan bahwa PPAT adalah pejabat umum yang diberi
kewenangan untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.50
48
Habib Adjie II, Loc.Cit.
49
Ibid. H.89.
50
Ibid, H.88.
46
Masyarakat agar mengetahui batasan perbuatan hukum tertentu yang
berhubungan dengan pembuatan akta yang menjadi kewenangan PPAT,
sebagaimana disebutkan dalam Pasal 95 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 juncto Pasal 2
ayat (2) PP No. 37 Tahun 1998, bahwa perbuatan hukum tersebut mengenai,
antara lain:
1. Jual-beli;
2. Tukar-menukar;
3. Hibah;
4. Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
5. Pembagian hak bersama;
6. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Hak Milik;
7. Pemberian Hak Tanggungan;
8. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Pengkajian penafsiran tentang wewenang Notaris dan PPAT dapat ditarik
kesimpulan bahwa wewenang bidang pertanahan tidak pernah menjadi
wewenang Notaris di Indonesia sejak kelahirannya. Ketentuan Pasal 15 ayat
(2) huruf f UUJN tidak menambah wewenang Notaris di bidang pertanahan
dan bukan pula pengembilalihan wewenang dari PPAT. Notaris mempunyai
wewenang dalam bidang pertanahan, sepanjang bukan wewenang yang sudah
ada pada PPAT. Oleh karena itu tidak ada sengketa kewenangan antara
47
Notaris dan PPAT yang masing-masing mempunyai kewenangan sendiri-
sendiri sesuai dengan aturan hukum yang berlaku.51
Kewenangan pembuatan akta-akta tersebut sebenarnya dapat
dilaksanakan dihadapan Notaris, dalam hal ini notaris juga dapat merupakan
pejabat umum yang yang dapat ditunjuk khusus oleh Menteri Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai pejabat umum yang berwenang
mengkonstatir suatu perjanjian dengan objek tanah ke dalam suatu akta
notariil, dengan tujuan untuk menghindari adanya spesialisasi dalam fungsi
dan tugas notaris sebagai pejabat umum sebagaimana yang dimaksud dalam
Pasal 1 UUJN.52 Yang perlu dikemukakan di sini sebelum adanya
kewenangan Notaris dalam pembuatan akta autentik Notaris yang biasanya
berbentuk Akta Pengikatan Jual Beli Hak atas Tanah (APJB Hak atas Tanah).
Subekti mengartikan jual beli hak atas tanah ialah perjanjian antara pihak
penjual dan pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya
causa-causa yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut antara lain adalah
sertifikat hak atas tanah belum terdaftar atas nama penjual dan masih dalam
proses baliknamanya, dan belum terjadinya pelunasan harga objek jual beli
atau sertifikat masih diroya.53 Sedangkan Herlien Budiono menyoroti masalah
adanya perbuatan hukum dalam bentuk pengikata yang mana, menyatakan
perjanjian pengikatan jual-beli adalah perjanjian bantuan yang berfungsi
sebagai perjanjian pendahuluan yang bentuknya bebas.54
51
Ibid., h. 86.
52
Irawan Soerodjo, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia, Arloka, Surabaya,
2003, hal. 161-162.
53
SubektiI, Op.Cit, hal.75.
54
Herlien Budiono, Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak, Majalah Renvoi, edisi tahun
I, No 10, Bulan Maret 2004, hal 57.
48
APJB Hak atas tanah yaitu Akta yang dibuat dihadapan Notaris bukan
menjadi kewenangan PPAT sebagai bentuk perjanjian pendahuluan yang
disepekati antara penjual dan pembeli dalam transaksi jual beli tanah yang
berisi kesepakatan-kesepakan mengenai apakah sertifikat hak atas tanah
belum terdaftar atas nama penjual dan masih dalam proses baliknamanya, dan
belum terjadinya pelunasan harga objek jual beli atau sertifikat masih diroya
yang selanjutnnya dituangkan dalam AJB dibuat dihadapan PPAT. Namun
demikian, perlu adanya rambu-rambu bagi notaris yang pada intinya
penjabaran sebagaimana dikemukakan oleh Subekti yaitu adanya pengetahui
syarat materiil dan formil yang mesti diketahui oleh Notaris. Menurut Effendi
Perangin kedua syarat tersebut yaitu:55
1. Syarat materiil
Syarat materiil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah
tersebut antara lain:
a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan. Maksudnya
adalah pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat
untuk memiliki tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan
berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah yang
dibelinya tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut,
apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, atau hak
pakai. Pasal 21 UUPA, yang dapat mempunyai hak milik atas
suatu tanah hanya warga negara Indonesia tunggal dan badan-
badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah;
55
Effendi Perangin, Praktik Jual Beli Tanah, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1994,
hal.3.
49
b. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan. Yang berhak
menjual suatu bidang tanah tentu saja sipemegang yang sah dari
hak atas tanah tersebut yang disebut pemilik. Kalau pemilik
sebidang tanah hanya satu orang, maka ia berhak untuk menjual
sendiri tanah itu. Akan tetapi, bila pemilik tanah adalah dua orang,
maka yang berhak menjual tanah itu adalah kedua orang itu
bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai
penjual;
c. Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak
sedang dalam sengketa.
2. Syarat Formal
Setelah semua persyaratan materiil terpenuhi, maka syarat formal
yaitu pembuatan akta jual beli atas suatu tanah. Dengan dipenuhi
syarat-syarat materiil dan formil mempermudah pekerjaan Notaris
melakukan penemuan hukum sebagai pengejewantahan wewenangnya
dalam bentuk klausula-klausula yang disepakati para pihak sehingga
para penghadap harus menghormatinya atau berlakunya asas pacta
sunt servanda.56
D. Tinjauan Tentang Akta Pengikatan Perjanjian Jual Beli Memberikan

Kepastian Hukum
Akta Pengikatan Jual Beli Tanah atau akta PPJB merupakan produk
hukum yang dibuat oleh Notaris sesuai dengan kewenangannya berdasarkan
56
Pacta sunt servanda adalah norma dasar dalam hukum internasional, Secara umum
pacta sunt servanda diartikan sebagai terikatnya suatu negara terhadap suatu perjanjian
internasional diakibatkan oleh persetujuan dari negara tersebut untuk mengikatkan diri pada
perjanjian internasional, lihat Septarina Budiwati, Prinsip Pacta Sunt Servanda dan Daya
Mengikatnya dalam Kontrak Bisnis Perspektif Transendens,
https://publikasiilmiah.ums.ac.id/handle/11617/11265 diakses Desember 2020.
50
UUJN. Produk hukum ini harus mengikat para pihak yang membuatnya.
Menurut Habib Adji karakter yuridis akta Notaris salah satunya yaitu
mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Siapapun terikat dalam
akta notaris serta tidak dapat ditafsirkan lain, selain yang tercantum dalam
akta tersebut. Di samping itu pembatalan daya ikat akta notaris hanya dapat
dilakukan atas kesepakatan para pihak yang namanya tercantum dalam akta.
Jika ada yang tidak setuju, maka pihak yang setuju harus mengajukan
permohonan ke pengadilan umum agar akta yang bersangkutan tidak
mengikat lagi dengan alasan-alasan tertentu yang dapat dibuktikan.57
Habib Adjie mengatakan bahwa Notaris merupakan satu-satunya pejabat
umum yang berhak membuat akta autentik sebagai alat pembuktian yang
sempurna. Notaris dapat dikatakan sebagai kepanjangan tangan negara di
mana dia menunaikan sebagai tugas negara di bidang hukum perdata. Negara
dalam rangka memberikan perlindungan hukum dalam hukum privat kepada
warga negara telah melimpahkan sebagai wewenangnya kepada notaris untuk
membuat akta autentik.58
Akta PPJB dibuat dihadapan Notaris tidak dapat dipungkiri memberikan
kepastian hukum bagi lalu lintas kehidupan masyarakat dimana para
penghadap yang telah bersepakat tidak boleh mengingkari apa yang mereka
telah sepakati. Di dalam hukum, peranan hukum sangat sentral untuk
memberikan kepastian sehingga terciptannya ketertiban masyarakat. Akta
57
Habib AdjieI, Op.Cit, hal. 71-72.
58
Ibid, hal. 229.
51
autentik mempunyai 3 (tiga) fungsi sebagaimana dijelaskan oleh Salim, H.S,
antara lain:59
1. sebagai bukti bahwa para pihak yang bersangkutan telah mengadakan
perjanjian tertentu;
2. sebagai bukti bagi para pihak bahwa apa yang tertulis dalam perjanjian
adalah menjadi tujuan dan keinginan para pihak;
3. sebagai bukti kepada pihak ketiga bahwa pada tanggal tertentu kecuali
jika ditentukan sebaliknya para pihak telah mengadakan perjanjian dan
bahwa isi perjanjian adalah sesuai dengan kehendak para pihak.
Tiga fungsi tersebut tentunya berlaku pula untuk akta PPJB. Sudah barang
tentu hal ini menuntut para pihak untuk menghormati klausula-klausula yang
telah mereka sepakati. Dengan demikian berlaku asas pact sunt servanda
yaitu perjanjian harus dihormati. Pacta sunt servanda berasaldari bahasa latin
yang berarti “janji harus ditepati”. Pacta sunt servanda merupakan asas atau
prinsip dasar dalam sistem hukum civil law, yang dalam perkembangannya
diadopsi ke dalam hukum internasional. Pada dasarnya asas ini berkaitan
dengan kontrak atau perjanjian yang dilakukan diantara para individu, yang
mengandung makna bahwa:60
1. Perjanjian merupakan undang-undang bagi para pihak yang membuatnya,
2. Mengisyaratkan bahwa pengingkaran terhadap kewajiban yang ada pada
perjanjian merupakan tindakan yang melanggar janj atau wanprestasi.
59
Salim,H.S., Hukum Kontrak-Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika,
Jakarta, 2006, hal. 43
60
Arfiana Novera dan Meria Utama, Dasar-Dasar Hukum Kontrak dan Arbitrase,
Tunggal Mandiri Publishing, Malang, 2014, hal. 15.
52
Asas kekuatan mengikat landasannya ada di dalam ketentuan Pasal 1338
ayat (1) KUHPerdata. Didalam Pasal 1339 KUHPerdata juga dimasukkan
prinsip bahwa di dalam sebuah persetujuan orang menciptakan sebuah
kewajiban hukum dan bahwa ia terikat pada janji-janji kontraktualnya serta
harus memenuhinya, dipandang sebagai sesuatu yang patut dan bahkan orang
tidak lagi mempertanyakan mengapa hal itu demikian.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata akibat hukum
dari setiap perjanjian yang sudah memenuhi syarat sahnya perjanjianakan
mengikat sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Jadi
KUHPerdata hanya mengakui adanya hak dan kewajiban yang lahir dari
hubungan kontraktual yang sudah terbentuk.
Pasal 1338 ayat 3 KUHPerdata ditegaskan bahwa perjanjian harus
dilaksanakan dengan itikad baik. Berdasarkan Pasal 1338 ayat (1)
KUHPerdata, perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-
undang bagi para pihak yang membuatnya akan tetapi berdasarkan Pasal 1338
ayat 3 KUHPerdata, perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Pasal
1338 ayat 3 KUHPerdata memberi wewenang kepada hakim untuk
mengawasi pelaksanaan perjanjian supaya jangan sampai pelaksanaan
perjanjian menurut hurufnya justru menimbulkan ketidakadilan. Hakim dapat
menambah dengan menambah dan mengurang kewajiban para pihak. Sebagai
catatan dalam Hukum Romawi dikenal doktrin rebus sic stantibus bahwa
perjanjian hanya mengikat jika kondisi pada saat dilaksanakan perjanjian
sama dengan kondisi pada saat dibuatnya perjanjian. Doktrin ini terutama
untuk mengantisipasi perubahan keadaan dalam perjanjian/kontrak jangka

53
panjang. Doktrin rebussicstantibus juga merupakan tanggapan atau respond
terhadap doktrin pacta sun servanda.61
Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata, yang menyatakan bahwa semua
perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi
mereka yang membuatnya. Kedua belah pihak wajib mentaati dan
melaksanakan perjanjian yang telah disepakati sebagaimana mentaati undang-
undang. Konsekuensi yuridis dari asas pacta sunt servanda adalah perjanjian
itu tidak dapat ditarik kembali tanpa persetujuan dari pihak lain.
Pasal 1338 ayat (2) KUHPerdata yaitu suatu perjanjian tidak dapat ditarik
kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan
yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Dari asas tersebut
maka kepastian hukum dapat hadir dalam setiap pembuatan Akta
PPJB.Menurut pendapat Gustav Radbruch, kepastian hukum
(rechtsbescherming/legal certainty) adalah “Scherkeit des Rechts selbst”
(kepastian hukum tentang hukum itu sendiri). Adapun 4 (empat) hal yang
berhubungan dengan makna kepastian hukum sebagaimana dikutip oleh
Achmad Ali, diantaranya:62
1. Bahwa hukum itu positif, artinya bahwa ia adalah perundang-
undangan (gesetzliches Recht);
61
Bayu Seto Hardjowahono, Naskah Akademik Rancangan Undang Undang Hukum
Kontrak, Badan Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum dan HAM RI,Jakarta, 2013,
hal. 42-43.
62
Achmad Ali, Menguak Teori Hukum (Legal Theory) & Teori Peradilan
(Judicialprudence) TermasukUndang-Undang (Legisprudence) Volume I Pemahaman Awal,
Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2010, hal. 292-293.
54
2. Bahwa hukum ini didasarkan pada fakta (Tatsachen), bukan suatu
rumusan tentang penilaian yang nanti akan dilakukan oleh hakim,
seperti “kemauan baik”, “kesopanan”;
3. Bahwa fakta itu harus dirumuskan dengan cara yang jelas sehingga
menghindari kekeliruan dalam pemaknaan, disamping juga mudah
dijalankan;
4. Hukum positif itu tidak boleh sering diubah-ubah. Kepastian hukum
mengandung 2 (dua) pengertian, yaitu pertama, adanya aturan yang
bersifat umum membuat individu mengetahui perbuatan apa yang
boleh atau tidak boleh dilakukan; dan kedua, berupa keamanan hukum
bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya
aturan yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja
yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh negara terhadap
individu.63
Kepastian hukum bukan hanya berupa pasal-pasal dalam undang-undang,
melainkan juga adanya konsistensi dalam putusan hakim antara putusan
hakim yang satu dengan hakim lainnya untuk kasus serupa yang telah
diputuskan.
Peter Mahmud Marzuki menyarankan agar dalam menjaga kepastian
hukum, peran pemerintah dan pengadilan sangat penting. Pemerintah tidak
boleh menerbitkan aturan pelaksanaan yang tidak diatur oleh undang-undang
atau bertentangan dengan undang-undang. Apabila hal itu terjadi, pengadilan
harus menyatakan bahwa peraturan demikian batal demi hukum (nietig van
63
Peter Mahmud Marzuki I, Op.Cit, hal. 137.
55
rechtswege), artinya dianggap tidak pernah ada sehingga akibat yang terjadi
karena adanya peraturan itu harus dipulihkan sediakala. Akan tetapi, apabila
pemerintah tetap tidak mau mencabut aturan yang telah dinyatakan batal itu,
hal itu akan berubah menjadi masalah politik antara pemerintah dan
pembentuk undang-undang. Lebih parah lagi apabila lembaga perwakilan
rakyat sebagai pembentuk undang-undang tidak mempersoalkan keengganan
pemerintah mencabut aturan yang dinyatakan batal oleh pengadilan tersebut.
Sudah barang tentu hal semacam itu tidak memberikan kepastian hukum dan
akibatnya hukum tidak mempunyai daya prediktibilitas.64
Kepastian hukum merupakan cerminan bahwa hukum seyogyanya harus
dijalankan sebagaimana mestinya. Kepastian hukum bersifat mengikat
layaknya hukum terutama terkait dengan pembuatan akta PPJB bagi para
pihak yang membuatnya. Dalam hal ini, kepastian hukum berkarakter khusus
yang mengikat para pihak. Hal demikian produk hukum akta PPJB ialah
untuk memberikan kepastian hukum, apabila salah satu pihak tidak
menghormati dengan melaksanakan klausula-klausula yang telah disepakati,
maka akan dilakukan dilakukan gugatan ke pengadilan dengan dalil ingkar
janji/wanprestasi dan akiba hukumnya akta PPJB dapat dibatalkan oleh
Pengadilan. Sementara pihak yang ingkar janji atau pihak yang kalah akan
dihukum untuk membayar ganti rugi, biaya dan ongkos-ongkos kepada pihak
yang dimenangkan. Kesimpulan yang dapat ditarik yaitu akta PPJB dibuat
dihadapan Notaris merupakan produk hukum dalam bentuk perikatan yang
terjabarkan dalam klausula-klausula yang telah disepakati oleh para pihak
64
Ibid, hal. 138.
56
(para penghadap) yang memberikan kepastian hukum serta menimbulkan
adanya daya prediktibilitas hukum.
E. Perlindungan Hukum Konsumen developer Perumahan
Pasal 1 angka (2) Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang
Perlindungan Konsumen, dijelaskan bahwa konsumen adalah : “Setiap orang
pemakai barang dan/jasa yang tersedia dalam masyarakat,baik bagi
kepentingan diri sendiri, keluarga, orang lain maupun mahlukhidup lain dan
tidak untuk diperdagangkan.”
Penjelasan Pasal 1 butir (2), Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999, kata
“pemakai” menekankan, konsumen adalah konsumen akhir (Ultimate
Consumer) yaitu pengguna atau pemanfaat akhir dari suatu produk.
Nasution, yang mengatakan bahwa konsumen akhir, yaitu setiap orang
yang mendapatkan barang atau jasa yang tersedia dalam masyarakat,
digunakan untuk memenuhi kebutuhan hidup pribadi, keluarga atau rumah
tangganya, dan tidak untuk keperluan komersial.65
Bertitik tolak dari definisi konsmuen dan penjelasan tentang konsumen
akhir, maka secara garis besar ada beberapa poin utama yang dapat
dirangkum mengenai konsmuen yaitu :
1. Konsumen adalah setiap orang yang berstatus sebagai pemakai barang
dan atau jasa yang tersedia di dalam masayrakat, baik bagi kepentingan
diri sendiri, keluarga, orang lain maupun mahluk hidup.
65
Nasution, AZ, Konsumen dan Hukum, Pustaka Sinar harapan,Jakarta, 1999, hal. 73.
57
2. Barang dan atau jasa, diperoleh melalui mekanisme pemberian prestasi
dengan cara membayar uang, namun dapat juga barang atau jasa diperoleh
tidak melalui mekanisme pemberian prestasi dengan cara
membayar uang.
Unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya kebutuhan
perumahan, yang merupakan kebutuhan dasar bagi setiap Warga Negara
Indonesia dan keluarganya, sesuai dengan harkat dan martabatnya sebagai
manusia.
Pembangunan perumahan merupakan salah satu instrument terpenting
dalam strategi pengembangan wilayah yang menyangkut aspek aspek yang
luas dibdang kependudukan dan berkaitan erat dengan pembangunan
ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan ketahan nasional.
Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Pemukiman dinyatakan dalam Pasal 1 angka 1 dan 2 bahwa : “Rumah adalah
bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal, atau hunian dan sarana
pembinaan keluarga.” “Perumahan adalah kelompk rumah yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkungan.”
Rumah adalah bangunan di mana manusia tinggal dan melangsungkan
kehidupannya, di samping itu rumah juga merupakan tempat berlangsungnya
proses sosialisasi pada saat seseorang diperkenalkan kepada norma dan adat
kebiasaan yang berlaku dalam masyarakat, maka tidaklah mengherankan bila
masalah perumahan menjadi masalah yang penting bagi individu.66
66
Budihardjo, Sejumlah masalah Permukinan Kota, Alumni, Bandung, 1992, hlm 145
58
Faktor utama yang menjadi kelemahan konsumen adalah tingkat
kesadaran akan haknya memang masih sangat rendah, hal ini terutama
disebabkan oleh kurangnya kesadaran dari pihak konsumen itu sendiri dan
rendahnya pendidikan konsumen yang ada. Oleh karena itu Undang-undang
Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yang ada,
dimaksudkan menjadi landasan hukum yang kuat bagi pemerintah dan
lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat untuk melakukan
upaya pemberdayaan konsumen melalui pembinaan dan pendidikan
konsumen.
Upaya pemberdayaan konsumen melalui pembentukan undang-undang
yang dapat melindungi kepentingan konsumen secara integrative dan
komprehensif, tetapi perlu juga tentang peraturan pelaksanaan, pembinaan
aparat, pranata dan perangkat-perangkat yudikatif, administratif dan edukatif,
serta sarana dan prasarana lainnya, agar nantinya undang-undang tersebut
dapat diterapkan secara efektif di masyarakat.
Bertitik tolak dari pemahaman akan perlindungan konsumen perumahan,
maka dapat dikatakan bahwa :” Perlindungan konsumen perumahan adalah
serangkaian upaya yang dibingkai secara hukum, untuk melindungi
konsumen perumahan sebagai pengguna fasilitas perumahan, yang meliputi
fasilitas bangunan (konstruksi) yang sesuai standar, fasilitas lingkungan,
fasilitias sosial, fasilitas umum dan memenuhi standar kesehatan, serta
mempu memberi rasa aman kepada penghuninya, baik itu untuk kepentingan
pribadi, keluarga, institusi ataupun pihak lain, tetapi tidak untuk
diperdagangkan kembali.”
59
Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen,
memberikan pengertian tentang perlindungan konsumen secara cukup luas,
perlindungan konsumen di definisikan sebagai segala upaya yang menjamin
adanya kepastian hukum untuk memberikan perlindungan kepada konsumen.
Menurut Pasal 3 Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999, Tentang
Perlindungan Konsumen, Perlindungan Konsumen bertujuan untuk :
1. Meningkatkan kesadaran, kemampuan dan kemandirian konsumen untuk
melindungi diri.
2. Mengangkat harkat dan martabat konsumen dengan cara
menghindarkannya dari ekses negative pemakaian barang dan atau jasa.
3. Meningkatkan pemberdayaan konsumen dalam memilih, menentukan dan
menuntut hak-haknya sebagai konsumen.
4. Menciptakan sistem perlindungan konsumen yang mengandung unsur
kepastian hukum, keterbukaan informasi serta akses untuk mendapatkan
informasi.
5. Menumbuhkan kesadaran pelaku usaha mengenai pentingnya
perlindungan konsumen, sehingga tumbuh sikap jujur dan bertanggung
jawab dalam berusaha.
6. Meningkatkan kualitas barang dan atau jasa yang menjamin kelangsungan
usaha produksi barang dan atau jasa, kesehatan, kenyamanan, keamanan
dan keselamatan konsumen.
F. Perjanjian Menurut Prespektif Hukum Islam
Indonesia sendiri mengenai perkembangan kajian dan praktek ilmu
ekonomi islam juga berkembang pesat. Kajian-kajiannya sudah banyak di

60
selenggarakan di berbagai universitas negeri maupun swasta. Sementara itu
dalam bentuk prakteknya, ekonomi islam telah berkembang dalam bentuk
perbankan dan lembaga-lembaga keuangan ekonomi islam non bank.67 Akad
atau kontrak berasal dari bahasa arab yang berarti ikatan atau simpulan baik
ikatan yang nampak “hissy” maupun tidak Nampak “ma‟nawy”. Kamus Al
Mawrid, menterjemahkan Al-„Aqd sebagai contract and angreement atau
kontrak dan perjanjian.68 Sedangkan akad atau kontrak menurut istilah adalah
suatu kesepakatan atau komitmen bersama baik lisan, isyarat, maupun tulisan
antara dua pihak atau lebih yang memiliki implikasi hukum yang mengikat
untuk melaksanakannya.69 Subhi Mahmasaniy mengartikan kontrak sebagai
ikatan atau hubungan diantara ijab dan qabul yang memiliki akibat hukum
terhadap hal-hal yang dikontrakkan.70 Terdapat juga pakar yang
mendefinisikan sebagai satu perbuatan yang sengaja dibuat oleh dua orang
berdasarkan kesepakatan atau kerelaan bersama.71
Hukum islam terdapat asas-asas dari suatu perjanjian. Asas ini
berpengaruh pada status akad. Ketika asas ini tidak terpenuhi, maka akan
mengakibatkan batal atau tidak sahnya perikatan/perjanjian yang dibuat.
Adapun asas-asas itu adalah sebagai berikut;72
67
Wahyu Wiryono, 2006, Penyelesaian Sengketa Bank Syari‟ah, Makalah Dalam
Pelatihan Penyelesaian Sengketa Ekonomi Syari‟ah di Pengadilan Agama Universitas Islam
Indonesia Yogyakarta, Tanggal 8 Juli 2021.
68
Munir Al Ba‟labakyy, 1990, Qamus Al Mawrid. Dar Al-I‟lm Al Malayyin, Beirut, hlm.
770.
69
Muhammad Salam Madkur, 1963, Al-Madkhal Al-Fiqh Al-Islamiyy, Dar Al-Nahdah
Al- „Arabiyyah, TTP, hlm. 506.
70
Subhi Mahmasaniy, 1948, Al-Nazariyyat Al‟-Ammah li al Mujibat wa Al „Uqud fi Al
Syariah Al Islamiyah, Dar Al KItab Al Arabiyy, Mesir, hlm. 210.
71
Hasbi Al-Shiddieqiyy, 1974, Pengantar Fiqh Mu‟amalah, Bulan Bintang, Jakarta, hlm.
34.
72
Soenandar Taryana, 2016, Kompilasi Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti,
Jakarta, hlm. 76.
61
1. Al-Huriyah (kebebasan)
Asas ini merupakan prinsip dalam hukum islam dan merupakan prinsip
dasar pula dari hukum perjanjian. Pihak-pihak yang melakukan akad
mempunyai kebebasan untuk membuat perjanjian (freedom of making
contract), baik dari segi yang diperjanjikan (objek perjanjian) maupun
penentuan persyaratan-persyaratan lain, termasuk menetapkan cara
menyelesaikan bila terjadi sengketa. Kebebasan menentukan persyaratan ini
dibenarkan selama tidak bertentangan dengan ketentuan syariah islam.
Dengan kata lain, syari‟ah islam memberikan kebebasan kepada setiap orang
yang melakukan akad sesuai dengan yang diiinginkan tetapi yang
menentukan akibat hukumnya adalah ajaran agama. Tujuannya adalah untuk
menjaga agar tidak terjadi penganiyayaan antara sesame manusia melalui
akad dan syarat-syarrat yang dibuatnya. Asas ini pula menghindari semua
bentuk paksaan, tekanan, dan penipuan dari pihak manapun. Adanya unsur
pemlasaan dan permasungan kebebadan bagi pihak-pihak yang melakukan
perjanjian, maka legalitas perjanjian, yang dilakukan bisa dianggap
meragukan bahkan tidak sah. Landasan asas ini adalah QS. Al Baqarah ayat
256.73
73
QS. Al Baqarah ayat 256
62
Artinya: “Tidak ada paksaan dalam (menganut) agama (Islam),

sesungguhnya telah jelas (perbedaan) antara jalan yang benar dengan
jalan yang sesat. Barang siapa ingkar kepada Tagut dan beriman kepada
Allah,maka sungguh, dia telah berpegang (teguh) pada tali yang sangat
kuat yang tidak akan putus. Allah Maha Mendengar, Maha
Mengetahui.”
2. Al- Musawah (persamaan/kesetaraan)
Asas ini membarikan landasan bahwa kedua belah pihak yang melakukan
perjanjian mempunyai kedudukan yang sah antara satu dan lainnya. Sehingga,
pada saat penentuan hak dan kewajiban masing-masing didasarkan pada asas
persaman atau kesetaraan ini.
Landasan asas ini adalah QS. Al Hujurat Ayat 13.74
Artinya: “Sungguh, Kami telah menciptakan kamu dari seorang laki-laki

dan seorang perempuan, kemudian Kami jadikan kamu berbangsa- bangsa
dan bersuku-suku agar kamu saling mengenal. Sesungguhnya yang paling
mulia di antara kamu di sisi Allah ialah orang yang paling bertakwa.”
3. Al-Adalah (keadilan)
Salah satu sifat Tuhan dan Al Qur‟an menekankan agara manusia
menjadikannya sebgai ideal moral QS. Al A‟raf ayat 29.75
74
QS. Al Hujurat Ayat 13
75
QS. Al A‟raf ayat 29
63
Artinya: “Tuhanku menyuruhku berlaku adil. Hadapkanlah wajahmu

(kepada Allah) pada setiap salat, dan sembahlah Dia dengan
mengikhlaskan ibadah semata-mata hanya kepada-Nya.
Bahwa Al Qur‟an mendapatkan keadilan lebih dekat kepada taqwa QS.Al
Maidah ayat 8-9.76
Artinya: “Dan janganlah kebencianmu terhadap suatu kaum mendorong

kamu untuk berlaku tidak adil. Berlaku adillah. Karena (adil) itu lebih
dekat kepada takwa. Dan bertakwalah kepada Allah, sungguh, Allah
Mahateliti terhadap apa yang kamu kerjakan.”
Pelaksanaan akad ini dalam akad, dimana para pihak dalam melakukan
akad dituntut untuk berlaku benar dalam pengungkapan kehendak dan
keadaaan, memenuhi perjanjian yang telah mereka buat, dan memenuhi
semua kewajiabannya QS. Ali Imran ayat 17.77
76
QS.Al Maidah ayat 8-9
77
QS. Ali Imran ayat 17
64
Artinya: “(Juga) orang yang sabar, orang yang benar, orang yang taat,
orang yang menginfakkan hartanya, dan orang yang memohon ampunan
pada waktu sebelum fajar.”
Asas ini berkaitan erat dalam asas kesamaan meskipun keduanya tidak
sama, dan merupakan lawan dari kezaliman. Salah satu bentuk kezaliman
adalah mencakup hal-hal kemerdekaan orang lain dan atau tidak memenuhi
kewajiban terhadap akad yang dibuat.
4. Al-Ridha (Kerelaan)
Dasar asas ini adalah Qs. An-Nisa ayat 29.78
Artinya: “Wahai orang-orang yang beriman! Janganlah kamu saling

memakan harta sesamamu dengan jalan yang batil (tidak benar),
kecuali dalam perdagangan yang berlaku atas dasar suka sama suka di
antara kamu. Dan janganlah kamu membunuh dirimu. Sungguh, Allah
Maha Penyayang kepadamu.”
Asas ini menyatakan bahwa segala transaksi yang dilakukan harus atas
dasar kerelaan antara masing-masing pihak. Keralaan antara pihak-pihak yang
berakad dianggap sebagai prasyarat bagi terwujudnya semua transaksi. Jika
dalam transaksi tidak terpenuhi asas ini, maka itu sama artinya dengan makan
sesuatu dengan cara yang batil. Transaksi yang dilakukan tidak dapat
dinyatakan telah mencapai sebuah bentuk usaha yang saling rela yang
pelakunya jika didalamnya ada tekanan, paksaan, penipuan dan mis statmen.
78
Qs. An-Nisa ayat 29
65
Jadi asas ini mengharuskan tidak asanya paksaan dalam proses transaksi dari
pihak manapun.
5. Ash- Shidq (kejujuran dan kebenaran)
Kejujuran adalah satu nilai etika yang mendasar dalam islam. Islam
adalah nama lain dari kebenaran (QS.Ali Imran:95).79
Katakanlah (Muhammad), “Benarlah (segala yang difirmankan) Allah.”

Maka ikutilah agama Ibrahim yang lurus, dan dia tidaklah termasuk
orang musyrik.
Allah berbicara benar dan memerintahkan semua muslim untuk jujur
dalam segala urusan dan perkataan (QS.Al-Ahzab ayat 70).80
Artinya: Hai orang-orang yang beriman, bertakwalah kamu kepada Allah

dan katakanlah perkataan yang benar, niscaya Allah memperbaiki
bagimu amalan-amalanmu dan mengampuni bagimu dosa-dosamu.
Islam dengan tegas melarang kebohongan dan penipuan dalam bentuk
apapun. Nilai kebenaran ini memberikan pengaruh pada pihak-pihak yang
melakukan perjanjian untuk tidak berdusta, menipu, dan melakukan
pemalsuan. Pada saat asas ini tidak dijalankan, maka akan merusak legalitas
akad yang dibuat. Pihak yang merasa dirugikan karena pada saat perjanjian
79
QS.Ali Imran:95
80
QS.Al-Ahzab ayat 70
66
dilakukan pihak lainnya tidak mendasarkan pada asas ini, dapat
menghentikan proses perjanjian tersebut.
6. Al-Kitabah (Tertulis)
Prinsip lain yang tidak kalah pentingnya dalam melakukan akad adalah
sebagaimana disebutkan dalam Al Quran QS Al-Baqarah ayat 282.81
81
QS Al-Baqarah ayat 282
67
Wahai orang-orang yang beriman! Apabila kamu melakukan utang

piutang untuk waktu yang ditentukan, hendaklah kamu menuliskannya.
Dan hendaklah seorang penulis di antara kamu menuliskannya
dengan benar. Janganlah penulis menolak untuk menuliskannya
sebagaimana Allah telah mengajarkan kepadanya, maka hendaklah dia
menuliskan. Dan hendaklah orang yang berutang itu mendiktekan, dan
hendaklah dia bertakwa kepada Allah, Tuhannya, dan janganlah dia
mengurangi sedikit pun daripadanya. Jika yang berutang itu orang yang
kurang akalnya atau lemah (keadaannya), atau tidak mampu
mendiktekan sendiri, maka hendaklah walinya mendiktekannya dengan
68
benar. Dan persaksikanlah dengan dua orang saksi laki-laki di antara

kamu. Jika tidak ada (saksi) dua orang laki-laki, maka (boleh) seorang laki-
laki dan dua orang perempuan di antara orang-orang yang kamu sukai dari
para saksi (yang ada), agar jika yang seorang lupa, maka yang seorang lagi
mengingatkannya. Dan janganlah saksi-saksi itu menolak apabila
dipanggil. Dan janganlah kamu bosan menuliskannya, untuk batas
waktunya baik (utang itu) kecil maupun besar. Yang demikian itu, lebih adil
di sisi Allah, lebih dapat menguatkan kesaksian, dan lebih mendekatkan
kamu kepada ketidakraguan, kecuali jika hal itu merupakan perdagangan
tunai yang kamu jalankan di antara kamu, maka tidak ada dosa bagi kamu
jika kamu tidak menuliskannya. Dan ambillah saksi apabila kamu berjual
beli, dan janganlah penulis dipersulit dan begitu juga saksi. Jika kamu
lakukan (yang demikian), maka sungguh, hal itu suatu kefasikan pada
kamu. Dan bertakwalah kepada Allah, Allah memberikan pengajaran
kepadamu, dan Allah Maha Mengetahui segala sesuatu.
Artinya: “Dan jika kamu dalam perjalanan sedang kamu tidak

mendapatkan seorang penulis, maka hendaklah ada barang jaminan yang
dipegang. Tetapi, jika sebagian kamu mempercayai sebagian yang lain,
hendaklah yang dipercayai itu menunaikan amanatnya (utangnya) dan
hendaklah dia bertakwa kepada Allah, Tuhannya.”
Ayat ini mengisyaratkan agar akad yang dilakukan benar-benar berada

dalam kebaikan bagi semua pihak yang melakukan akad, maka akad itu harus
dilakukan dengan melakukan Kitabah (penulisan perjanjian, terutama
transaksi dalam bentuk kredit). disamping itu, juga
82
69
Ayat ini mengisyaratkan agar akad yang dilakukan benar-benar berada
dalam kebaikan bagi semua pihak yang melakukan akad, maka akad itu harus
dilakukan dengan melakukan Kitabah (penulisan perjanjian, terutama
transaksi dalam bentuk kredit). disamping itu, juga diperlukan adanya saksi-
saksi (syahadah), rahn (gadai, untuk kasus tertentu), dan prinsip tanggung
jawab individu.
BAB III
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Peran Notaris Dalam Pembuatan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Dalam Konsepsi Kepastian Hukum
Perjanjian pengikatan jual beli rumah merupakan perjanjian pendahuluan
yang tunduk pada ketentuan Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Permukiman, dalam Pasal 42 ayat (1) menyatakan bahwa,
“Rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap
proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan
jual beli sesuai dengan ketentuan Peraturan Perundang-undangan”.
Perjanjian pendahuluan jual beli tersebut dijelaskan dalam Penjelasan
Pasal 42 ayat (1), bahwa perjanjian pendahuluan jual beli merupakan
kesepakatan melakukan jual beli rumah yang masih dalam proses
pembangunan antara calon pembeli rumah dengan penyedia rumah yang
diketahui oleh pejabat yang berwenang.
Perjanjian pendahuluan jual beli tersebut kemudian diatur lebih lanjut
dalam Keputusan Menteri Perumahan Rakyat No. 9 Tahun 1995 tentang
Pedoman Pengikatan Jual Beli. PPJB rumah merupakan perjanjian
pendahuluan yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli atas dasar
kesepakatan sebelum jual beli dilakukan.
Perjanjian ini diperlukan untuk mengamankan kepentingan penjual dan
calon pembeli serta meminimalisir sengketa yang mungkin muncul
dikemudian hari. PPJB rumah dilakukan sebelum terjadinya peristiwa hukum
jual beli (AJB). PPJB sebagai perjanjian pendahuluan tidak diatur dalam
70
71
KUHPerdata, akan tetapi keberadaannya sesuai dengan ketentuan Undang-
undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman (sebagai lex
specialis) yang mengharuskan dibuatnya perjanjian pendahuluan jual beli
apabila objek jual beli masih dalam proses pembangunan.
Isi dari PPJB adalah pernyataan untuk memberikan sesuatu (misalnya:
calon penjual akan memberikan penyerahan hak milik atas tanah beserta
bangunan diatasnya kepada calon pembeli, jika pembayarannya telah lunas)
dan atau melakukan sesuatu (misalnya: calon pembeli wajib mengangsur
pelunasan pembayaran pada waktu yang telah disepakati) kepada pihak lain
yang berkaitan dengan suatu objek sebelum kepemilikannya berpindah dari
penjual kepada pembeli.
Isi dari PPJB dapat pula mengenai tidak melakukan sesuatu, misalnya
calon penjual dilarang untuk menjual tanah tersebut kepada pihak lain.
Sebagai suatu perjanjian pendahuluan, maka terdapat suatu perbuatan hukum
yang terkait dan melekat setelah dibuatnya PPJB, yaitu perbuatan hukum jual
beli.
Ketentuan Pasal 1457 KUHPerdata ialah “Jual beli adalah suatu
perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga
yang telah dijanjikan.”
PPJB dapat digolongkan dalam perjanjian obligatoir. Perjanjian
obligatoir adalah perjanjian dimana pihak-pihak sepakat untuk mengikatkan
diri untuk melakukan penyerahan suatu benda kepada pihak lain.83 Oleh
83
Ibid., hal. 92
72
karena itu, dengan dibuatnya PPJB saja belum mengakibatkan beralihnya hak
milik atas suatu benda dari penjual kepada pembeli. Tahapan ini baru
merupakan kesepakatan (konsensual) dan harus diikuti dengan perjanjian
penyerahan (levering), yaitu di tandatanganinya akta jual beli dihadapan
Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pada umumnya jual beli harus
diikuti dengan perbuatan penyerahan, yaitu penyerahan fisik maupun
penyerahan yuridis.
Aturan dasarnya, dilakukannya penyerahan tergantung dari objek jual
belinya (benda tetap atau benda bergerak). Dalam jual beli hak atas tanah
maupun bangunan berupa rumah diatasnya, penyerahan fisik tidak selalu
dilakukan pada saat (segera setelah) jual beli. Penyerahan fisik bukan
merupakan unsur dari jual beli tanah, tapi merupakan kewajiban dari penjual.
Pendapat ini dikuatkan bahwa objek jual beli tanah adala hak atas tanah
(bukan tanah). Jadi dengan adanya jual beli, hak atas tanah sudah beralih.
Artinya penyerahan tunai dari objek jual beli itu telah terjadi.84
Jual beli hak atas tanah maupun bangunan diatasnya, disamping
penyerahan fisik juga harus dilakukan penyerahan yuridis (juridische
levering). Penyerahan yuridis pada jual beli hak atas tanah dilakukan dengan
pembuatan akta jual belinya pada Pejabat Pembuat Akta Tanah (Pasal 19
Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah).
Oleh sebab itu, pada saat dibuatnya PPJB belum dilakukan penyerahan
baik fisik maupun yuridis, karena perjanjian ini masih merupakan perjanjian
pendahuluan sebelum melakukan jual beli. Dari ketentuan tersebut dapat

84
Shinta Christie, Aspek Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Sebagai Tahapan Jual
Beli Hak Atas Tanah Secara Angsuran, Tesis Magister Kenotariatan, Universitas Indonesia,
Jakarta, 2012, hal. 37.
73
disimpulkan bahwa PPJB berbeda dengan perjanjian jual beli. Dimana PPJB
merupakan jual beli barang dimana pihak-pihak setuju bahwa hak milik atas
barang akan berpindah kepada pembeli pada waktu yang akan datang.85
Perjanjian jual beli adalah jual beli dimana hak milik atas barang seketika
berpindah kepada pembeli1. Pada jual beli hak atas tanah dan bangunan
(rumah) diatasnya, jual beli terjadi pada saat penandatanganan akta jual beli
dihadapan Notaris/PPAT. Pada dasarnya PPJB tunduk pada hukum perikatan,
dengan dilakukannya PPJB, hak atas tanah belum berpindah. Calon penjual
dan calon pembeli hanya membuat kesepakatan yang harus dilakukan oleh
calon penjual dan calon pembeli sebelum jual beli dilakukan, sedangkan
perjanjian jual beli hak atas tanah, tunduk pada hukum tanah nasional.
Penanda tanganan akta jual beli dihadapan PPAT oleh penjual, pembeli
dan para saksi, kepemilikan objek yang diperjanjikan secara sah telah
berpindah dari penjual kepada pembeli, sebab jual beli menurut Undang-
Undang No. 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agrarian
(UUPA) ialah jual beli menurut pengertian Hukum Adat yang bersifat tunai
yaitu penyerahan tanah beserta bangunan diatasnya selama-lamanya oleh
penjual kepada pembeli dan pembayaran harganya oleh pembeli kepada
penjual pada saat yang bersamaan, pada saat itu juga hak ikut beralih.
Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dan Pasal 37
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Tujuan utama dibuatnya PPJB adalah untuk mengamankan kepentingan calon
penjual dan pembeli sekaligus untuk meminimalisir kemungkinan terjadinya
85
M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, cet 2, (Bandung: Alumni, 1986), hal.
217.
74
sengketa antara para pihak yang terkait. Oleh karena itu, calon penjual dan
pembeli berkewajiban untuk mentaati substansi dari perjanjian yang telah
disepakati bersama. Seperti yang telah dijelaskan dalam Pasal 1338 ayat (1)
KUHPerdata yang menjelaskan, bahwa: “Semua perjanjian yang dibuat
secara sah berlaku sebagai Undang-undang bagi mereka yang membuatnya”.
Berdasarkan ketentuan Pasal tersebut, maka isi dari perjanjian tersebut
dapat berupa memberikan sesuatu dan tidak melakukan sesuatu (Pasal 1234
86
KUHPerdata). Akan tetapi, kewajiban para pihak tidak hanya terbatas pada
apa yang diperjanjikan saja, namun harus memperhatikan apa yang
diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan dan ketertiban umum.
Abdul Hakim menjelaskan, dalam hukum perjanjian di Indonesia
(KUHPerdata) untuk menentukan apakah substansi atau klausula dalam
perjanjian merupakan klausula yang secara tidak wajar sangat memberatkan
bagi pihak lainnya terdapat pengaturannya dalam Pasal 1337 dan Pasal 1339
KUH Perdata.87 Ketentuan Pasal 1337 KUH Perdata menyatakan, bahwa:
“Suatu sebab adalah terlarang apabila dilarang oleh Undang-undang atau
apabila berlawanan dengan kesusilaan baik untuk ketertiban umum”.
Selanjutnya dalam Pasal 1339 KUH Perdata menyatakan, bahwa: “Suatu
perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang secara tegas dinyatakan
di dalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian
diharuskan oleh kepatutan”.
Berdasarkan ketentuan tersebut diatas, maka perjanjian yang dibuat secara
sah dengan disertai kesepakatan akan mengikat para pihak terkait

86
Pasal 1234 KUH Perdata menyatakan bahwa, tiap-tiap perikatan adalah untuk
memberikan sesuatu, berbuat sesuatu, atau tidak berbuat sesuatu.
87
Abdul Hakim Siagian, Hukum Perdata, USU Press, Medan, 2015, hal. 206.
75
didalamnya. Kesepakatan tersebut harus berangkat dari kehendak yang bebas
(dalam arti bebas dari paksaan sesuai dengan ketentuan Pasal 1321 jo. 1324
KUHPerdata)143, kekhilafan sebagaimana yang terdapat dalam Pasal 1322
ayat (2), penipuan dalam Pasal 1328 ayat (1) diantara para pihak serta
dinyatakan secara tegas dan tertulis pada PPJB Rumah. Kesepakatan
menunjukkan adanya akibat hukum yang di kehendaki oleh para pihak.
PPJB yang dibuat antara developer dengan calon pembeli menunjukkan
adanya hubungan hukum (hubungan kontraktual) antara developer dengan
calon pembeli rumah, selanjutnya yaitu adanya AJB yang dibuat dan
ditandatangani di hadapan PPAT untuk mengalihkan tanah dan rumah dari
developer kepada calon pembeli.88
PPJB yang menjadi salah satu objek penelitian dalam penelitian ini adalah
PPJB Proyek Perumahan Tlogomulyo Residence yang pada dasarnya
substansi PPJB sama dengan perusahaan developernya, yang berbeda
hanyalah tipe rumah yang diperjanjikan dan banyaknya bangunan yang tidak
kondusif, harga dan sistem pembayarannya yang tidak flat.
Setiap orang membutuhkan kepastian hukum serta alat bukti otentik atas
perbuatannya. Oleh karena itu, PPJB atau ikatan yang dibuat oleh pihak
Developer secara yuridis memerlukan bantuan Notaris dalam kapasitasnya
sebagai pejabat umum yang memiliki kewenangan membuat akta otentik.
Perjanjian atau pengikatan secara otentik yang dibuat oleh Developer dengan
konsumen tersebut, membutuhkan bantuan Notaris. Hal ini terjadi karena
Notaris berwenang untuk membuat suatu bentuk akta otentik yang mampu
88
Yusuf Sofie, Perlindungan Konsumen dan Instrumen-Instrumen Hukumnya, Citra
Aditya Bakti, Bandung, 2008, hal. 83-84.
76
memberikan perlindungan hukum kepada pihak pihak yang melakukan
perjanjian.
Dokumen PPJB merupakan dokumen yang membuktikan adanya
hubungan hukum antara developer dengan calon pembeli, dimana developer
mengikatkan diri untuk menjual tanah dan/atau rumah kepada calon pembeli.
Sedangkan calon pembeli sebagai konsumen membeli tanah dan/atau rumah
dari developer dengan kewajiban untuk membayar harga jualnya dalam
bentuk baik dengan pembayaran uang muka (down payment) dan sisanya
diselesaikan sesuai dengan apa yang telah di sepakati dalam PPJB.
PPJB yang di lakukan antara developer dengan konsumen berlandaskan teori
kepastian hukum dikarenakan kepastian hukum sebagai salah satu tujuan hukum
dapat dikatakan sebagai bagian dari upaya mewujudkan keadilan. Bentuk nyata
dari kepastian hukum adalah pelaksanaan atau penegakan hukum terhadap suatu
tindakan tanpa memandang siapa yang melakukan. Kepastian hukum dapat
memperkirakakan apa yang akan dialami jika melakukan tindakan hukum
tertentu. Kepastian diperlukan untuk mewujudkan prinsip persamaan dihadapan
hukum tanpa diskriminasi.
B. Pertanggungjawaban Developer Atas Terjadinya Wanprestasi Pada
Perjanjian Jual Beli Kepemilikan Rumah Terhadap Konsumen
Tlogomulyo Residence Semarang
Perjanjian antara Zaenal Abidin (Pemilik Tanah) dan PT. Aditama Land
selaku pengembang yang dibuat secara sah dan mengikat para pihak, di mana
Zaenal Abidin selaku pemilik tanah melakukan perjanjian dengan PT.
Aditama Land selaku pengembang/pemasar melakukan perjanjian kerjasama
untuk membangun sejumlah rumah yang kemudian akan dijual kepada

77
konsumen, di mana pemilik tanah akan mendapatkan sejumlah uang atas
penjualan rumah tersebut dan PT. Aditama Land akan membangun
perumahan di atas tanah yang sudah di sepakati jual beli kedua belah pihak
tersebut.
Pada tahun 2020 PT. Aditama Land menawarkan beberapa hunian kepada
Ngadiman, Dengan penawaran dari PT. Aditama Land kepada Ngadiman
tersebut, maka Ngadiman berminat dan sepakat untuk membeli sebuah rumah
beserta tanahnya yang terletak di perumahan Tlogomulyo Residence
Kecamatan Pedurungan Kota Semarang.
Selanjutnya, atas dasar kesepakatan tersebut dibuatkanlah Perjanjian jual
beli sebagai dengan Perjanjian Jual Beli tertanggal 26 Desember 2018, untuk
Tipe 60 rumah No. A1 blok D dengan harga sebesar Rp. 602.500.000,-(enam
ratus dua juta lima ratus ribu rupiah)diatas tanah kavling seluas 300 m², tetapi
sebelum terjadi pembangunan rumah Pihak Developer menawarkan rumah
dalam bentuk lain dan Konsumen menyetujuinya dengan membuat perjanjian
perubahan baru/kedua.
Cara pembayaran berdasar kesepakatan Perjanjian Jual Beli pada Pasal 3
Ayat (1), (2) dan (3) tersebut sebesar Rp 602.500.000,-(enam ratus dua juta
lima ratus ribu rupiah), Konsumen membayar uang muka sebesar Rp
174.000.000,- (seratus tujuh puluh empat juta rupiah) kepada Developer,
sedangkan sisanya sejumlah Rp 428.500.000,- (empat ratus dua puluh
delapan juta lima ratus ribu rupiah) dan penambahan spek bangunan sejumlah
Rp 20.243.000,- (dua puluh juta dua ratus empat puluh tiga ribu rupiah)
dibiayai melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dari proses pengajuan

78
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) akan diurus oleh Developer sampai selesai.
Akan tetapi Developer dengan sengaja tidak melaksanakan kewajibannya
dengan baik untuk mengurus KPR milik Konsumen meskipun sudah
beberapa kali Konsumen memberikan data-data/ syarat pengajuan KPR
kepada Developer. akibat dari Developer belum menyelesaikan pekerjaan
finishing dan belum mengurus Kredit Pemiikan Rumah (KPR) atas rumah
milik Konsumen yang terletak di perumahan Tlogomulyo Residence
Kecamatan Pedurungan Kota Semarang, sehingga Konsumen belum bisa
menempatinya, bahwa dengan ketidak pastian ini Konsumen merasa sangat
dirugikan.
Sekitar awal bulan September 2019 karena didalam Perjanjian tidak
disebutkan batas waktu pembangunan maka pada saat itu Konsumen
menanyakan kepada Developer tentang batas waktu pengerjaan rumah milik
Konsumen tersebut dan Developer menyampaikan secara lisan kalau rumah
milik Konsumen akan diselesaikan dalam waktu 3 (tiga) bulan sampai 6
(enam) bulan. Seharusnya rumah milik Konsumen tersebut selesai dibangun
pada bulan Maret 2020 (terhitung 3 bulan) akan tetapi sampai bulan Juli 2020
(sudah 23 bulan) rumah yang dijanjikan oleh Developer juga belum selesai
dibangun, hal tersebut secara fakta terlihat dalam kondisi rumah yang masih
dalam keadaan pengerjaan pondasi atau sekitar 20% pengerjaan rumahnya.
Selain Perjanjian Jual Beli tersebut diatas, pembangunan rumah/obyek
sengketa sampai dengan bulan Maret 2020 belum juga selesai pekerjaannya
maka antara Konsumen dengan Developer membuat kesepakatan diluar
Perjanjian Jual Beli yang juga disaksikan oleh PT.Aditama Land dan Bpk.
79
Ngadiman yang ditandatangani pada tanggal 15 April 2021 dan sampai saat
ini belum dibatalkan atau masih mengikat antara Konsumen dan Developer,
yaitu:
Pasal 2 “Pihak II (Developer) menjamin bahwa unit rumah tersebut dan
semua fasilitas diselesaikan paling lambat pada tanggal 12 Desember 2020,
akan tetapi rumah utama di lantai 2 sudah siap ditempati pada tanggal 30
Februari 2021, pekerjaan setelah 30 Februari 2021 tinggal finishing dilantai
1”.89
Pasal 3 “Apabila unit rumah tersebut terlambat diselesaikan sesuai tanggal
pada perjanjian pasal 2, maka Pihak II (Developer) wajib membayar denda
sebesar 1% dari Rp 6.025.000,- (enam juta dua puluh lima ribu rupiah) pada
bulan pertama, dan berlaku kelipatan pada setiapbulan keterlambatan,maka
dengan demikian dapat dihitung sebagai berikut”.
1. Tanggal 15 Januari 2021 (bulan pertama)
1% X Rp 614.742.000,- = Rp 6.025.000,-
2. Tanggal 15 Februari 2021 (bulan ke dua)
2% X Rp 614.742.000,- =Rp 12.050.000,-
3. Tanggal 15 Maret 2021 (bulan ke tiga)
3% X Rp 614.742.000,- = Rp 18.075.000,-
4. Tanggal 15 April 2021 (bulan ke empat)
4% X Rp 614.742.000,- = Rp 24.100.000,-
5. Tanggal 15 Mei 2021 (bulan ke lima)
5% X Rp 614.742.000,- = Rp 30.125.000,-
89
Ibid, Hal. 46.
80
6. Tanggal 15 Juni 2021 (bulan ke enam)
6% X Rp 614.742.000,- = Rp 36.150.000,-
7. Tanggal 15 Juli 2021 (bulan ke tujuh)
7% X Rp 614.742.000,- = Rp 42.175.000,-
8. Tanggal 15 Agustus 2021 (bulan ke delapan)
8% X Rp 614.742.000,- = Rp 48.200.000,-
9. Tanggal 15 September 2021 (bulan ke Sembilan)
9% X Rp 614.742.000,- = Rp 54.225.000,-
10. Tanggal 15 Oktober 2021 (bulan ke sepuluh)
10%X Rp 614.742.000,- = Rp 60.250.000,-
11. Tanggal 15 Oktober 2021 (bulan ke sepuluh)
10%X Rp 614.742.000,- = Rp 60.250.000,-
12. Tanggal 15 Desember 2021 (bulan ke duabelas)
12%X Rp 614.742.000,- = Rp 72.300.000,-
13. 15 Januari 2022 (bulan ke tigabelas)
13%X Rp 614.742.000,- = Rp 78.325.000,-
Total terhitung denda sampai dengan tanggal 15 Januari 2020 adalah Rp.
548.275.000,- (limaratus empat pulu delapan juta dua ratus tujuh puluh lima
ribu rupiah). atas dasar kesepakatan tertanggal 15 Desember 2021 tersebut
dan mengingat denda dengan kelipatan 1 % untuk bulan pertama dan berlaku
kelipatan pada bulan keterlambatan, maka Konsumen selalu mengingatkan
kepada Developer secara tertulis yakni pada tanggal 15 Mei 2021, 15 Juni
2021 dan 15 Juli 2021 akan segera menyelesaikan tanggungjawabnya

81
dikarenakan denda terus berjalan, akan tetapi Developer juga tidak dapat
menyelesaikan tanggungjawabnya sampai gugatan Konsumen didaftarkan.
Karena sampai dengan gugatan Konsumen didaftarkan, terhadap
pembangunan perumahan Tlogomulyo Residence Kecamatan Pedurungan
Kota Semarang juga belum bisa ditempati karena Developer belum selesai
membangun rumah tersebut, belum selesai perbaikan yang diminta
Konsumen, serta juga belum diurus Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sampai
sekarang, maka Developer secara nyata telah melakukan Ingkar Janji
(wanprestasi) terhadap perjanjian/kesepakatan yang telah disepakatinya.
Konsumen telah berkali-kali menanyakan dan mengingatkan kepada
Developer segera menyelesaikan pembangunan rumah tersebut dan segera
menyelesaikan proses KPRnya baik lewat SMS, Whatsapp, telepon,dan
Konsumen telah menyampaikan Somasi tanggal 19 Januari 2021, surat
tanggal 13 Februari 2021 dan surat tanggal 1 April 2021 akan tetapi
Developer tidak memiliki itikat baik untuk menyelesaikan tanggungjawabnya
(perbaikan spesifikasi rumah yang tidak sesuai kesepakatan dan juga
tanggungjawab mengurus KPR). Selain itu Konsumen selalu mendapatkan
jawaban yang tidak pasti dari Developer dan Konsumen sudah berusaha
secara baik- baik/ musyawarah dan sekarang sudah sulit untuk berkomunikasi
dengan Developer sehingga terpaksa Konsumen mengajukan gugatan ke
Pengadilan Negeri Semarang.
Dengan adanya perbuatan ingkar janji / wanprestasi tersebut maka
Konsumen telah dirugikan baik secara materiil, maupun immaterial dimana
apabila diuraikan jumlah kerugian yang diderita Konsumen baik materiil,

82
denda atau immateriil akibat perbuatan Developer tersebut adalah sebagai
berikut:
1. Kerugian Materiil
Kerugian yang diderita oleh Konsumen telah mengeluarkan
sejumlah uang untuk membayar uang muka atas pembelian rumah/obyek
sengketa tersebut adalah sebesar : Rp. 174.000.000,-(seratus tujuh puluh
empat juta rupiah) dengan rincian sebagai berikut:
a. Bookingfee : Rp. 5.000.000,-
b. Pembayaran 1 : Rp. 70.000.000,-
c. Pembayaran 2 : Rp. 15.000.000,-
d. Pembayaran 3 : Rp. 20.000.000,-
e. Pembayaran 4 : Rp. 20.000.000,-
f. Pembayaran 5 : Rp. 10.000.000,-
g. Pembayaran 6 : Rp. 8.000.000,-
h. Pembayaran 7 : Rp. 5.000.000,-
i. Marketing fee : Rp. 18.000.000,-
j. Pembelian wáter closet : Rp. 3.000.000,- +
Total : Rp. 174.000.000,-
2. Kerugian Denda
Berdasarkan kesepakatan tertulis tertanggal 15 Desember 2020
dan apabila terhitung denda sampai dengan tgl 15 Januari 2021
adalahRp.548.275.000,- (lima ratus empat puluh delapan ribu dua ratus
tujuh puluh lima ribu rupiah).
Dengan rincian sebagai berikut:

83
a. Tanggal 15 Januari 2021 (bulan pertama)
1% X Rp 614.742.000,- = Rp 6.025.000,-
b. Tanggal 15 Februari 2021 (bulan ke dua)
2% X Rp 614.742.000,- = Rp 12.050.000,-
c. Tanggal 15 Maret 2021 (bulan ke tiga)
3% X Rp 614.742.000,- = Rp 18.075.000,-
d. Tanggal 15 April 2021 (bulan ke empat)
4% X Rp 614.742.000,- = Rp 24.100.000,-
e. Tanggal 15 Mei 2021 (bulan ke lima)
5% X Rp 614.742.000,- = Rp 30.125.000,-
f. Tanggal 15 Juni 2021 (bulan ke enam)
6% X Rp 614.742.000,- = Rp 36.150.000,-
g. Tanggal 15 Juli 2021 (bulan ke tujuh)
7% X Rp 614.742.000,- = Rp 42.175.000,-
h. Tanggal 15 Agustus 2021 (bulan ke delapan)
8% X Rp 614.742.000,- = Rp 48.200.000,-
i. Tanggal 15 September 2021 (bulan ke Sembilan)
9% X Rp 614.742.000,- = Rp 54.225.000,-
j. Tanggal 15 Oktober 2021 (bulan ke sepuluh)
10%X Rp 614.742.000,- = Rp 60.250.000,-
k. Tanggal 15 Oktober 2021 (bulan ke sepuluh)
10%X Rp 614.742.000,- = Rp 60.250.000,-
l. Tanggal 15 Desember 2021 (bulan ke duabelas)
12%X Rp 614.742.000,- = Rp 72.300.000,-

84
m. 15 Januari 2022 (bulan ke tigabelas)
13%X Rp 614.742.000,- = Rp 78.325.000,-
3. Kerugian Immateriil
Kerugian yang diderita Konsumen Karena merasa dilecehkan
harga dirinya karena belum juga menempati rumah tersebut dan apabila
dinilai adalah sebesar Rp. 100.000.000,-(seratus juta rupiah). Sehingga
kerugiannya dihitung total keseluruhan adalah sebesarRp.822.275.000,-
(delapan ratus dua puluh dua juta dua ratus tujuh puluh lima ribu rupiah).
Dengan adanya kerugian baik secara materiil, maupun immaterial tersebut
Developer secara nyata telah melakukan Ingkar Janji/ wanprestasi
terhadap perjanjian/kesepakatan yang telah disepakatinya. Menurut Pasal
1234 KUH Perdata seseorang dianggap melakukan wanprestasi apabila:
a. Tidak melaksanakan yang disanggupi untuk dilaksankan.
b. Melaksanakan yang diperjanjikan tetapi tidak seperti yang dijanjikan.
c. Melaksanakan yang diperjanjikan tetapi terlambat.
d. Melakukan sesuatu yang tidak diperbolehkan dalam perjanjian.
Pasal 1338 Ayat (1) KUH Perdata dikatakan bahwa “Suatu perjanjian
yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang- undangbagi mereka yang
membuatnya”.90Dan Pasal 1457 KUH Perdata “Jual beli sebagai suatu
perjanjian yang mana pihak satu mengikatkan diri untuk memberi suatu
kebendaan dan pihak yang satunya membayar harga yang sudah
90
Ridwan Khairandhy, Itikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak, (Jakarta: Program
Pascasarjana Universitas Indonesia, 2003), Hal. 29.
85
diperjanjikan”.91 Pasal tersebut mengandung asas ketentuan mengikatnya
kontrak, yaitu apa yang dinyatakan dalam suatu hubungan hukum menjadi
hukum yang mengikat bagi mereka. Dengan demikian maka dapat dikatakan
bahwa Developer sudah sepantasnya memenuhi tangungjawab terhadap
konsumen.
Tanggungjawab pelaku usaha (developer) diatur dalam Pasal 19 UUPK.
Disebutkan dalam ketentuan Pasal 19 UUPK:
1. Pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan,
pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat mengkonsumsi barang
dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan.
2. Ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa
pengembalian uang atau penggantian barang dan/atau jasa yang sejenis
atau setara nilainya atau perawatan kesehatan dan/atau pemberian
santunan yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
3. Pemberian ganti rugi dilaksanakan dalam tenggang waktu 7 (tujuh) hari
setelah tanggal transaksi.
4. Pemberian ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2)
tidak menghapuskan kemungkinan adanya tuntutan pidana berdasarkan
pembuktian lebih lanjut mengenai adanya unsur kesengajaan.
5. Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) tidak berlaku
apabila pelaku usaha dapat membuktikan bahwa kesalahan tersebut
merupakan kesalahan konsumen.
91
Ibid, Hal. 49.
86
Berdasarkan ketentuan tersebut di atas, dapat diketahui bahwa berlaku
usaha (developer) bertanggung jawab untuk memberikan ganti rugi kepada
konsumen apabila konsumen menderita atau mengalami sesuatu yang tidak
menyenangkan akibat mengkonsumsi barang dan atau jasa yang dibeli dari
pelaku usaha. Ketentuan tersebut di atas sebenarnya merupakan ketentuan
yang masih bersifat umum. Lebih lanjut dalam ketentuan Pasal 19 ayat (3)
ditegaskan mengenai batas waktu pemberian ganti rugi kepada konsumen,
yaitu hanya dalam tenggang waktu 7 (tujuh) hari sejak tanggal transaksi.
Tanggungjawab lainya yang harus dilaksanakan oleh Developer adalah
menyelesaikan pekerjaan finishing, mengurus Kredit Pemiikan Rumah (KPR)
dan menyelesaiakan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) atas rumah milik
Konsumen yang terletak di Perumahan Tlogomulyo Residence Semarang.
C. Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Terhadap Perjanjian Jual Beli
Yang Telah Disepakati Bersama Dengan Developer Perumahan
Tlogomulyo Residence Semarang
Istilah perlindungan perlindungan hukum merupakan istilah yang selalu
dikaitkan dengan adanya pencederaan terhadap hak-hak anggota masyarakat
baik yang dilakukan oleh sesama masyarakat, maupun oleh penguasa.92
Perlindungan hukum merupakan “suatu perlindungan yang diberikan kepada
subjek hukum ke dalam bentuk perangkat baik yang bersifat preventif
maupun yang bersifat represif, baik yang lisan maupun yang tertulis”.93
Dengan kata lain dapat dikatakan bahwa perlindungan hukum sebagai “suatu
92
Philipus M. Hadjon, Pengantar Hukum Administrasi Negara, Gajah Mada University
Press, Yogyakarta, 2011, hal.76.
93
Wahyu Simon Tampubolon, Upaya Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Ditinjau
Dari Undang Undang Perlindungan Konsumen, Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 04. No. 01. Maret
2016, hal 53.
87
gambaran tersendiri dari fungsi hukum itu sendiri, yang memiliki konsep
bahwa hukum memberikan suatu keadilan, ketertiban, kepastian, kemanfaatan
dan kedamaian. Dalam menjalankan dan memberikan perlindungan hukum
dibutuhkannya suatu tempat atau wadah dalam pelaksanaannya yang sering
disebut dengan sarana perlindungan hukum”.94
Philipus M. Hadjon membedakan perlindungan hukum menjadi 2 (dua)
jenis, meliputi:
1. Perlindungan hukum preventif
Perlindungan hukum yang diberikan oleh pemerintah dengan tujuan untuk
mencegah sebelum terjadinya pelanggaran. Hal ini terdapat dalam peraturan
perundang-undangan dengan maksud mencegah suatu pelanggaran serta
memberikan rambu-rambu atau batasan-batasan dalam melakukan suatu
kewajiban. Dengan perlindungan preventif merupakan bentuk perlindungan
hukum yang diarahkan bagi terlindunginya hak seseorang dari kemungkinan
terjadinya pelanggaran oleh orang lain atau pihak ketiga secara melawan
hukum. Perlindungan hukum preventif sangat besar artinya bagi pemerintah
yang didasarkan pada kebebasan bertindak, karena dengan adanya
perlindungan hukum yang preventif pemerintah terdorong untuk bersikap
hati-hati untuk mengambil keputusan yang didasarkan pada diskresi.95
Perlindungan hukum preventif telah dibentuk oleh Pemerintah yakni
dengan adanya UUPK. Peraturan ini diharapkan UUPK dapat mendorong
iklim usaha yang sehat serta mendorong lahirnya perusahaan yang tangguh
dalam menghadapi persaingan yang ada dengan menyediakan barang/jasa
94
Ibid. h.67.
95
Philipus M. Hadjon, Loc.Cit.
88
yang berkualitas serta dapat meningkatkan harkat dan martabat konsumen
yang pada gilirannya akan meningkatkan kesadaran, pengetahuan,
kepedulian, kemampuan, serta menumbuhkembangkan sikap pelaku usaha
yang bertanggung jawab untuk tidak melakukan perbuatan yang dapat
merugikan konsumen.
2. Perlindungan hukum represif
Perlindungan hukum adalah “memberikan pengayoman terhadap hak
asasi manusia yang dirugikan orang lain dan perlindungaan itu diberikan
kepada masyarakat agar bisa menikmati semua hak-hak yang diberikan oleh
hukum”.96Tujuan hukum dari perlindungan hukum represif untuk
menyelesaikan sengketa. Penanganan dalam menyelesaikan sengketa tersebut
dilakukan oleh badan peradilan yang berwenang baik secara absolut maupun
relatif. Penyelesaian sengketa dapat dilakukan dengan litigasi dan non litigasi.
Penyelesaian sengketa dengan litigasi diselesaikan melalui Pengadilan dan
penyelesaian sengketa non litigasi dengan dibentuk Badan Perlindungan
Konsumen Nasional, Lembaga Perlindungan Konsumen Swadaya
Masyarakat, dan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen.
Jual beli rumah antara developer dan konsumen ditandai dengan
penandatanganan suatu PPJB, baik model PPJB maupun PPR. Model
perjanjian ini adalah kontrak baku yang telah dirancang dan disusun oleh
developer. Dalam menyusun kontrak standar ini, umumnya klausula-klausula
dalam kontrak tersebut lebih banyak melindungi kepentingan developer,
seperti klausula tentang penerapan denda/penalty bila konsumen terlambat
96
Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, Citra Aditya Bakti,Bandung, 2014, hal.54.
89
melakukan pembayaran harga, sedangkan bila developer terlambat
menyelesaikan dan menyerahkan bangunan rumah kepada konsumen tidak
dikenakan denda, bahkan dapat melakukan pembatalan secara sepihak jual
beli tersebut tanpa pemberitahuan sebelumnya kepada konsumen. Sedangkan,
bila konsumen ingin membatalkan jual beli, maka tanda jadi atau uang muka
yang telah dibayarkan konsumen akan dipotong beberapa persen.97
Berdasarkan Permasalahan tersebut dan dengan telah ditandatanganinya
PPJB oleh semua pihak di hadapan pejabat umum, maka PPJB tersebut
termasuk ke dalam akta autentik, sehingga kedudukan akta autentik tersebut
bersifat sempurna.
Sementara itu, dengan dilakukanya wanprestasi Developer terhadap
Konsumen, ataupun yang disebutkan juga dengan istilah breach of contract)
yang dimaksudkan adalah tidak dilaksanakan prestasi atau kewajiban
sebagaimana mestinya yang dibebankan oleh kontrak terhadap pihak-pihak
tertentu seperti yang dimaksudkan dalam kontrak yang bersangkutan.98
Sebagai konsekuensi hukum dari pelarangan yang diberikan oleh
Pasal 19 UUPK dan sifat perdata dari hubungan hukum antara pelaku usaha
dan konsumen, maka demi hukum, setiap pelarangan yang dilakukan oleh
pelaku usaha yang merugikan konsumen memberikan hak kepada konsumen
yang dirugikan untuk meminta pertanggungjawaban dari pelaku usaha yang
merugikanya, serta untuk menuntut ganti rugi atas kerugianya yang diderita
oleh konsumen tersebut.99
97
Muhammad Anies, Op.Cit, hal 288
98
Munir Fuady, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), (Bandung: Citra
Aditya Bakti, 2009), Hal. 87.
99
Ibid, Hal. 59.
90
Pada prinsipnya hubungan hukum antara pelaku usaha dan konsumen
adalah hubungan hukum keperdataan.100 Akan tetapi, sanksi pidana juga
dapat diberikan bagi pelanggar UUPK. Hal ini dapat dilihat dari ketentuan
Pasal 45 ayat (3). Sanksi-sanksi yang dapat diberikan bagi pelaku usaha yang
melanggar ketentuan UUPK dapat ditemukan dalam Bab XIII dari mulai
Pasal 60-63:101
D. Contoh Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli
NOTARIS
AHMAD MUDASIR, S.H., M.Kn
DAERAH KERJA KOTA SEMARANG
SK. KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 803/KEP-17.3/X/2020
Tanggal 14 Desember 2020
Jl. Taman Tlogomulyo No. 21. PEDURUNGAN, KOTA SEMARANG
Telp/Fax: (024) 3501321 / 08232330000
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI

Nomor : 12/2021.
Lembar Pertama
-Pada hari ini Jum‟at, tanggal dua puluh enam desember dua ribu duapuluh satu
(26-12-2021). Hadir dihadapan saya AHMAD MUDASIR Sarjana Hukum,
Magister Kenotariatan, yang berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan
Pertanahan Nasional tanggal 14 Desember Nomor 803/KEP-17.3/X/2020
diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang dimaksud dalam Pasal 7
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan
daerah kerja Kabupaten Semarang dan berkantor di Jalan Jendral Sudirman
100
Ibid, Hal. 82.
101
Ibid, Hal.83.
91
Nomor 7 Ungaran Kabupaten Semarang, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang

saya, kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini : ------------------------------
-------------I. Tuan ADITIYA NUGROHO, lahir di Semarang, pada tanggal
tujuhbelas November tahun seribu sembilan ratus tujuh puluh tujuh (17-11-1977),
Warga Negara Indonesia, Wiraswasta, bertempat tinggal di Semarang, Jalan
Majapahit Nomor 49, Rukun Tetangga 002, Rukun Warga 009, Kelurahan
Tlogomulyo, Kecamatan Pedurungan, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah
pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan
3174101711770007, yang untuk melakukan perbuatan hukum dimaksud didalam
Akta ini telah mendapatkan persetujuan dari isterinya yang hadir dihadapan Saya,
Pejabat dan menandatangani akta ini yaitu Nyonya Mega Intan Permata Sari,
lahir di Kabupaten Semarang, pada tanggal duapuluh enam Maret seribu
sembilanratus tujuhpuluh lima (26-03-1975), Warga Negara Indonesia, Buruh
Harian Lepas, bertempat tinggal di sama dengan Suaminya tersebut diatas,
Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor 3322132625650002.----------------------
---------------------------------------------------- Menurut keterangannya dalam
hal ini bertindak --------------------------------
-Keduanya bertempat tinggal yang sama seperti yg sudah dituangkan diatas-------
--Untuk keperluan ini berada Kota Semarang--------------------------------------------
-
-Para penghadap dalam melaksanakan perbuatan hukum dalam akta ini telah
sepakat dan saling memberikan persetujuan.---------------------------------------------
- Selaku Penjual selanjut disebut sebagai ------------------------------------------------
-
--------------------------------PIHAK PERTAMA/PENJUAL--------------------------
II. Tuan NGADIMAN , lahir di Kota Semarang, pada tanggal satu Oktober
tahun seribu sembilan ratus enam puluh tiga (01-10-1963), Warga Negara
Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat tinggal di Jakarta Selatan, Jalan
Perdagangan II Nomor 7, Rukun Tetangga 008, Rukun Warga 007,
Kelurahan Barito, Kecamatan Pedurungan, Pemegang Kartu Tanda
Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan 3174100110630004; --------------
----------------------------------------
92
-selanjutnya disebut : PIHAK KEDUA/PEMBELI; --------------------------------

-
- para penghadap saya, Notaris kenal dari identitasnya---------------------------------
-
-Para penghadap bertindak sebagaimana tersebut menerangkan terlebih dahulu :
-Bahwa PIHAK PERTAMA memiliki/menguasai : ------------------------------------
- Bahwa Pihak Pertama mempunyai Sebidang tanah : ---------------------------------
-
- Hak Milik seluas 2300 m2(dua ribu tiga ratus meter persegi), terletak di
Propinsi Jawa Tengah, Kota Semarang, Kecamatan Pedurungan, kelurahan
Tlogomulyo,-
- sebagaimana diuraikan dalam Gambar Situasi----------------------------------------
-Sebelah Utara : Tanah milik PUTI RAHMAWATI; -------------------------
-
-Sebelah Selatan : Selokan; -------------------------------------------------------
-
-Sebelah Barat : Tanah milik AGUS HARDIYANTO ; ----------------------
-
-Sebelah Timur : Tanah milik SOLEKAN; -------------------------------------
nomor : 3654/2017 tanggal 14-07-2017 (empat belas Juli seribu dua ribu tujuh
belas), sertipikat (tanda bukti hak) Hak Milik nomor : 1436 yang dikeluarkan
oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota Semarang, tanggal 10-09-2015 (sepuluh
September dua ribu lima belas), tercatat atas nama ADITIYA NUGROHO,
Demikian berikut dengan segala turut-turutannya, serta segala sesuatu yang
didirikan, ditanam dan ditempatkan di atas tanah tersebut, yang menurut sifatnya,
peruntukannya dan Undang-Undang dianggap sebagai benda tidak bergerak;------
-selanjutnya disebut TANAH;--------------------------------- ----------------------------
-Bahwa menurut keteranganya dari pihak pertama telah menguasai tanah tersebut
atas pembelian tanah dari ZAENAL ABIDIN berdasarkan Akta Jual Beli Nomor
17/2018.---------------------------------------------------------------------------------------
-Bahwa Pihak Pertama berkehendak menjual tanah salah satu kavling seluas 300
m2 dan bangunan rumah tinggal yang terletak di perumahan Tlogomulyo
93
Residence kavling 110 blok A1 type premium kepada Pihak Kedua, dan Pihak
Kedua menyetujui pembelian tanah tersebut dari Pihak Pertama;---------------------
---------
- Bahwa harga tanah dan bangunan rumah tersebut telah disepakati dan disetujui
oleh kedua belah pihak sebesar Rp.602.500.000,00 (enam ratus dua juta lima
ratus ribu rupiah); ----------------------------------------------------------------------------
-------
-Bahwa Jual Beli tersebut di atas akan dilaksanakan pendaftarannya segera
setelah syarat-syarat yang diperlukan untuk Terlaksananya jual beli tersebut di
atas dipenuhi oleh para pihak yang bersangkutan;---------------------------------------
-----
- Selanjutnya para pihak dengan ini telah setuju dan mufakat untuk saling
mengikat diri mengadakan Perjanjian Jual Beli dengan syarat-syarat sebagai
berikut : ---------------------------------------------------Pasal 1.--------------------------
------------------
-Pihak Pertama wajib dan terikat disini untuk menjual salah satu tanah dan
bangunan rumah yang terletak di perumahan Tlogomulyo Residence kavling 110
blok A1 type premium yang dimilikinya kepada Pihak Kedua yang mengikat diri
pula wajib untuk membelinya dari Pihak Pertama tanah tersebut diatas, berikut
segala sesuatu yang berdiri dan tertanam di atasnya yang menurut hukumnya
termasuk benda tetap. -----------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------Pasal 2.-------------------------------------------
Dari Harga tanah dan bangunan rumah yang terletak di perumahan Tlogomulyo
Residence kavling 110 blok A1 type premium telah disepakati kedua belah pihak
sebesar Rp. Rp.602.500.000,00 (enam ratus dua juta lima ratus ribu
rupiah)tersebut diatas telah diterima oleh Penghadap Pihak Pertama dari Pihak
Kedua uang booking fee sebesar Rp.3.500.000 (tiga juta lima ratus ribu rupiah)
dan uang Down Payment/ Uang Muka sebesar Rp 174.000.000,- (seratus tujuh
puluh empat juta rupiah) pada saat sebelum penandatanganan akta ini dan untuk
penerimaan uang tersebut akta ini berlaku sebagai penerimaan bukti kwitansi
yang sah.---------------
94
-Kekurangan Pembayaran pembelian tanah tersebut di atas sebesar Rp.

428.500.000,- (empat ratus dua puluh delapan juta lima ratus ribu rupiah) akan
dibayarkan dengan cara dicicil selama 60 bulan sebesar 8.500.000 (delapan juta
lima ratus ribu rupiah) setiap bulanya Pihak Kedua kepada Pihak Pertama pada
saat penandatanganan Akta Jual Beli dihadapan Pejabat yang berwenang dan
untuk penerimaan uang sejumlah tersebut akan dibuatkan tanda penerimaan
(kuitansinya) secara tersendiri;-------------------------------------------------------------
--------------------------------------------Pasal 3.--------------------------------------------
Pihak Pertama dan Pihak Kedua wajib dan terikat disini untuk segera menyatakan
penjualan dan pembelian tersebut dalam suatu akta resmi yang dibuat oleh dan
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang, apabila syarat-syarat
yang diperlukan untuk jual beli tersebut semuanya telah dipenuhi dengan lengkap
oleh kedua belah pihak.----------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------Pasal 4.--------------------------------------------
-Pihak Pertama tidak berhak untuk menjual lagi apa yang tersebut pada Pasal 1
diatas kepada orang lain. Pihak Pertama juga tidak berhak untuk meminta
kenaikan harga atas apa yang telah diperjanjikan menurut akta ini, apabila waktu
ditandatangani akta jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
berwenang harganya menjadi naik. -------------------------------------------------------
-
- Demikian juga sebaliknya Pihak Kedua tidak berhak untuk meminta penurunan
harga pembeliannya tersebut apabila ternyata harga atas apa yang dibelinya itu
menjadi turun dan sehubungan dengan itu masing-masing pihak secara timbal
balik dengan ini untuk kemudian hari saling memberikan kebebasan sepenuhnya
atas segala tuntutan dan penagihan yang didasarkan atas hal-hal tersebut.----------
--------------------------------------------Pasal 5.--------------------------------------
------
Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa : tanah tersebut adalah benar
milik/kepunyaan Pihak- Pertama sendiri (tidak ada orang lain yang memilikinya)
dan ia berhak sepenuhnya untuk melepaskan haknya; ---------------------------------
- tanah tersebut tidak dikenakan suatu sitaan atau tersangkut sebagai tanggungan
untuk suatu piutang- atau dibebani dengan/secara apapun, pula tidak sedang
95
dalam sengketa, sehingga Pihak Kedua tidak akan mendapat gugatan atau
tuntutan dari siapapun juga mengenai tanah tersebut; ----------------------------------
----------------
- Apabila ternyata kelak keterangan/pernyataan Pihak Pertama tersebut tidak
benar, sehingga Pihak Kedua mendapat kesulitan sedemikian rupa yaitu tanah
tersebut tidak dapat dibalik nama ke atas nama Pihak Kedua, maka Pihak Pertama
berkewajiban- dan berjanji serta mengikat diri untuk mengganti biaya, kerugian
dan bunga yang lazim dan menurut hukum yang berlaku.------------------------------
--------------------------------------------Pasal 6.--------------------------------------------
- Pihak Pertama dengan ini memberi kuasa kepada Pihak Kedua, dengan hak
untuk melimpahkan kepada Pihak lain, serta kuasa ini merupakan bagian yang-
tidak dapat dibuat tanpa adanya Pengikatan Jual Beli : --------------------------------
-------
a. untuk menguasai dan mengurus tanah tersebut ---------------------------------------
b. untuk pengurusan dan menyelesaikan balik nama tanah tersebut di atas
menjadi atas nama Pihak Kedua. ----------------------------------------------------------
-----------
c. untuk menjual tanah tersebut di atas kepada siapapun juga termasuk diri Pihak
Kedua -di atas dan untuk itu Pihak Kedua berhak dan berkuasa melakukan
tindakan hukum mengenai Bangunan tersebut di atas, baik tindakan pengurusan
maupun tindakan pemilikan tanpa ada yang dikecualikan. sendiri, dengan harga
dan syarat-syarat yang dikehendaki oleh Pihak Kedua.---------------------------------
---------------------------------------------------------Pasal 7.-------------------------------
-------------
Pengikatan ini tidak berakhir jika, salah satu pihak meninggal dunia, akan tetapi
turun-temurun dan harus dipenuhi oleh para ahli waris masing-masing.
Pengikatan ini berakhir pada saat semua syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan
dalam Pasal 2 tersebut di atas dipenuhi. -------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------- Pasal 8.-----------------------
--------------------
Segala perselisihan yang mungkin timbul diantara kedua belah pihak mengenai
akta ini yang tidak dapat diselesaikannya diantara kedua belah pihak akan
96
memilih domisili hukum yang tetap dan seumumnya di kantor Panitera

Pengadilan Negeri di Kota Semarang. ----------------------------------------------------
-----------------------
- Selanjutnya Para Pihak menyatakan dengan -------------------------------------------
- ini menjamin akan kebenaran dokumen, identitas sesuai tanda pengenal dan
keterangan-keterangan yang disampaikan kepada saya, Notaris dengan demikian
membebaskan Notaris serta saksi-saksi dari gugatan hukum apabila dikemudian
hari apa yang dinyatakan dalam akta ini tidak benar dan --- selanjutnya Para
Pihak menyatakan telah mengerti dan memahami isi akta ini.-------------------------
---------------------------------------------------Pasal 9.-------------------------------------
--------
Biaya akta ini dan biaya lainnya yang berkenaan dengan pembuatan akta ini
maupun dalam melaksanakan ketentuan dalam akta ini menjadi tanggungan dan
harus dibayar oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua.------------------------------------
-------------------------------DEMIKIANLAH AKTA INI.-------------------------------
-Dibuat sebagai minuta dan dilangsungkan di Jakarta, pada hari, tanggal dan jam
tersebut dalam kepala akta ini, dengan dihadiri oleh :----------------------------------
-
1. Nona MARIAH ULFAH, lahir di Depok, pada tanggal dua puluh enam Juni
tahun seribu sembilan ratus sembilan puluh delapan (26-06-1998), Warga Negara
Indonesia, bertempat tinggal di Kota Semarang, Jalan Siak II Nomor 41, Rukun
Tetangga 005, Rukun Warga 009, Kelurahan Baktijaya, Kecamatan Sukmajaya,
pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan
3276056606980002;-------------------------------------------------------------------------
2. Nyonya INDAH PUTRI, Sarjana Hukum, lahir di Tangerang, pada tanggal
delapan belas Agustus tahun seribu sembilan ratus delapan puluh satu (18-08-
1981), Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Semarang, Jalan Legoso
Raya, Rukun Tetangga 004, Rukun Warga 011, Kelurahan Pisangan, Kecamatan
Ciputat Timur, Kota Semarang Selatan, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3674055808810010; ------------------------------------------------------------------------
-
97
-keduanya pegawai kantor Notaris, yang Saya, Notaris kenal sebagai saksi-saksi
Segera setelah akta ini Saya, Notaris bacakan kepada para penghadap dan saksi
saksi, maka akta ini ditandatangani oleh para penghadap, saksi-saksi dan Saya,
Notaris, serta telah - dibubuhi cap jempol kanan pada lembar tersendiri yang
aslinya dilekatkan pada minuta akta ini. --------------------------------------------------
-Dilangsungkan tanpa perubahan----------------------------------------------------------
-
Pihak Pertama Pihak Kedua
Aditiya Nugroho Ngadiman
Persetujuan Isteri
Mega Intan Permata Sari
Pejabat Pembuat Akta Tanah
AHMAD MUDASIR, S.H.,M.Kn.

BAB IV
PENUTUP
A. Kesimpulan
1. Pelaksanaan perjanjian antara developer dengan Konsumen, memiliki
beberapa kelemahan yang dapat merugikan pihak Konsumen sebagai pihak
menanggung biaya atas pembelian rumah karena tidak adanya jaminan fisik
dari developer konsumen, sehingga apabila terjadi penyimpangan tidak dapat
dilakukannya sanksi nyata kepada pihak developer. peran notaris yaitu akta
tersebut dibuat harus sudah sesuai dengan prosedur atau peraturan yang
berlaku dan tanggung jawab notaris dalam perjanjian pengikatan jual beli
yang dibuatnya adalah tanggung jawab terhadap aktanya saja serta dalam
pelaksanaan pajak penghasilan pada perjanjian pengikatan jual beli notaris
memiliki peran sebatas memberitahukan tentang adanya atau mengingatkan.
notaris juga tidak berhak atau berwenang melakukan pembayaran pajak yang
seharusnya dilakukan oleh wajib pajak sendiri.
2. Tanggungjawab Pengembang perumahan akibat terjadinya wanprestasi dalam
perjanjian jual beli rumah antara developer dan konsumen Adalah
melaksanakan kewajiban PT.Aditama Land sebagai developer/pengembang
perumahan terhadap rumah yang dijual terhadap Konsumen yang sesuai
dalam perjanjian Akta perjanjian Pengikatan jual beli No.21/GV/X/2020,
diantara tanggungjawab tersebut meliputi menyelesaikan finishing
pembangunan rumah sesuai dengan waktu yang telah diperjanjikan, mengurus
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan menyelesaikan Ijin Mendirikan
Bangunan (IMB).Tangungjawab tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 1338
105
106
KUHPerdata ayat (3) berbunyi: “bahwa suatu perjanjian harus dilaksanakan
dengan iktikad baik”.
3. Perlindungan hukum bagi konsumen perumahan terhadap terjadinya
perjanjian jual beli yang telah disepakati Bersama dengan developer
perumahan Tlogomulyo Residence Semarang sudah mencerminkan
perlindungan hukum terhadap konsumen. Hal ini terlihat dari tuntutan
Konsumen dalam petitum pertama dan keempat dimana developer sudah
sebagain melaksanakan ppengerjaan finishing rumah dan Developer
menyerahkan Sertifikat Hak Milik No.04887 perumahan Tlogomulyo
Residence kavling 110 blok A1 type premium, kepada pihak Bank agar
Pembanding bias segera menyelesaikan pembayaran rumah melalui Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) selanjutnya di balik nama menjadi atas nama
Pembanding, melalui kantorNotaris/ PPAT di Kota Semarang atau Kantor
Pertanahan Kota Semarang Kondisi tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 7
ayat huruf (g) Undang-Undang No.8 tahun 1999 tentang Perlindungan
Konsumen yaitu: “Kewajiban pelaku usaha memberi kompensasi, ganti rugi
dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau
dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian”.
B. Saran
1. Sebaiknya Notaris dalam membuat suatu akta autentik terkait dengan semua
perbuatan hukum, perjanjian dan penetapan berdasarkan peraturan perundang-
undangan atau yang dikehendaki oleh para penghadap dibuat bersama-sama
antara pembeli dan penjual dengan tujuan tidak terjadi sengketa dikemudian hari
dalam pembuatan PPJB Perumahan.

107
2. Agar pelaksanaan perjanjian jual beli rumah berjalan dengan baik, maka perlu
adanya suatu perjanjian jual beli rumah yang memuat klausula- klausula baku
yang berimbang yang memuat hak dan kewajiban masing- masing pihak,
yaitu developer dan konsumen. Sehingga diharapkan, kedudukan masing-
masing pihak sama kuatnya dalam perjanjian tersebut. .
3. Seharusnya Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan
Konsumen perlu dipantau oleh lembaga-lembaga perlindungan konsumen.
Hal tersebut sangat penting untuk menyaring klausul-klausul dalam perjanjian
jual beli rumah yang merugikan konsumen dan memantau sejauh mana
developer telah melaksanakan tanggungjawabnya. Disamping itu perlu
adanya pembinaan, pengarahan dan pemberian informasi yang dapat
membantu konsumen agar mengetahui akan hak-haknya serta mengetahui
tindakan-tindakan apa saja yang harus dilakukan apabila konsumen merasa
dirugikan oleh developer.

DAFTAR PUSTAKA
A. Buku
QS. Al Hujurat Ayat 13

QS. Al A‟raf ayat 29
QS.Al Maidah ayat 8-9
QS. Ali Imran ayat 17
Qs. An-Nisa ayat 29
QS Al-Baqarah ayat 282
B. Buku
Adjie, H. (2013). Menjalin Pemikiran-Pendapat tentang Kenotariatan. Bandung:

Citra Aditya Bakti.
Agustina, R. (2012). Perbuatan Melawan Hukum dalam Hukum Perikatan (Law
of obligations) . Denpasar: Pustaka Larasan.
Al Ba'labakyy, M. (1990). Qamus Al Mawrid. Beirut: Dar Al-Nahdah.
Al Shiddieqiyy, H. (1974). Pengantar Fiqh Mu'amalah.Jakarta: Bulan Bintang.
Bambang, W. (2002). Penelitian Hukum dalam Praktek. Jakarta: Sinar Grafika.
Budiono, H. (2014). Herlien Budiono, Dasar Teknik Pembuatan Akta Notaris.
Bandung: Citra Aditya Bakti.
Christie, S. (2012). Aspek Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Sebagai
Tahapan Jual Beli Hak Atas Tanah Secara Angsuran. Jakarta: Tesis
Magister Kenotariatan.
Fauzan, H. (2014). Kaidah Hukum Yurisprudensi Bidang Hukum Perdata.
Jakarta: Kencana Prenada Media Group.
Fuady, M. (2007). Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis).
H.S., S. (2006). Hukum Kontrak-Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak. Jakarta:
Sinar Grafika.
Hamzah, A. (2006). Dasar-Dasar Hukum Perumahan. Jakarta: Rineka Cipta.
Harahap, M. (1986). Segi-segi Hukum Perjanjian. Bandung: cet 2, (Bandung:
Alumni.
Hart, H. (1994). Concept of Law. Second Edition, Oxford, Clarendon Press.
HR, R. (2006). Ridwan HR, Hukum Administrasi Negara, Grafindo Persada,
Jakarta: Grafindo Persada.
HS, S. (2010). Perkembangan Teori dalam Ilmu Hukum. Jakarta: Raja Grafindo
Perkasa.
108
109
I Made Dedy Priyanto, M. (2016). Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Dalam Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.
Denpasar: Fakultas Hukum Universitas Udayana.
Kansil, C. (1986). Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia. Jakarta:
Balai Pustaka.
Khairandy, R. (2014). Hukum Kontrak Indonesia Dalam Perspektif
Perbandingan (Bagian Pertama). Yogyakarta: FH UII Press.
M. Hadjon, P. (2011). Pengantar Hukum Administrasi Negara. Yogyakarta:
Gadjah Mada University Press.
M.Hadjon , P. (1987). Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia. Surabaya:
Bina Ilmu.
M.Hadjon, P. (1989). Perlindungan Hukum Bagi Rakyat di Indonesia. Surabaya:
Bina Ilmu.
Mahmasaniy, S. (1943). Al-Nazariyyat al'Ammah li al Mujibat wa Al 'Uquq fi Al
Syariah Alislamiyah. Mesir: Dar Al Kitab Al Arabiyy.
Masriani, T. Y. (2014). Norma Bagi Notaris dalam Pengawasan Notaris.
Semarang: Duta Nusindo.
Meria Utama, A. (2014). Dasar-Dasar Hukum Kontrak dan Arbitrase. Malang:
Tunggal Mandiri Publishing.
Mertokusumo, S. (2007). Penemuan Hukum Sebuah Pengantar. Yogyakarta:
Liberty.
Nasution, A. (2007). Hukum Perlindungan Konsumen Suatu Pengantar. Jakarta:
Diadit Media.
Notoatmojo, S. (2010). Etika dan Hukum Kesehatan. Jakarta: Rineka Cipta.
Perangin, E. (1994). Praktik Jual Beli Tanah. Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Prodjodikoro, W. (2000). Asas-Asas Hukum Perjanjian. Bandung: Mandar Maju.
R. Tjitrosudibio, R. (2004). Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jakarta:
Pradnya Paramita.
Rahardjo, S. (2014). Ilmu Hukum. Bandung: Citra Aditya Bakti.
Rato, D. (2010). Filsafat Hukum Mencari : Memahami dan Memahami Hukum.
Yogyakarta: Laksbang Pressindo.
S. Soemantri, A. (2001). Bunga Rampai Tanggung Renteng. Malang: Bunga
Rampai Tanggung Renteng.
Satjipto Rahardjo, G. (2000). Ilmu Hukum. Bandung: PT.Citra Aditya Bakti.
Shidarta. (2014). Hukum Perlindungan Konsumen. Jakarta: Grasindo.
Shofie, Y. (2000). Perlindungan Konsumen dan Instrumen-Instrumen Hukumnya.
Shofie, Y. (2009). Perlindungan Konsumen dan Instrumen-Instrumen Hukumnya.
Siagian, A. H. (2015). Hukum Perdata. Medan: USU Press.
Sidabalok, J. (2010). Hukum Perlindungan Konsumen di Indonesia. Bandung:
Citra Aditya Bakti.
110
Singarimbun, M. (1989). Metode Penelitian Survey. Jakarta: Lp3es.

Siwi Kristiyanti, C. (2017). Hukum Perlindungan Konsumen. Jakarta: Sinar
Grafik.
Soekanto, S. (2005). Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta: Balai Pustaka.
Soerodjo, I. (2003). Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia. Surabaya:
Arloka.
Sofie, Y. (2008). Perlindungan Konsumen dan Instrumen-Instrumen Hukumnya.
Subekti. (1992). Aspek-Aspek Hukum Perikatan Nasional. Bandung: Citra Aditya
Bakti.
Subekti. (2010). Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa.
Subekti, R. (1995). R. Subekti, 1995, Aneka Perjanjian, Bandung, Citra Adiyta
Bakti, h. 2. Bandung: Citra Adiyta Bakti.
Supriyanto, G. (2009). Aplikasi Sistem Tanggung Renteng Koperasi Setia Bhakti
Wanita Jawa Timur. Surabaya: Kopwan Setia Bhakti Wanita.
Tutik, T. T. (2008). Hukum Perdata Dalam Sistem Hukum Nasional. Jakarta:
Kencana.
Widyadharma, I. R. (1996). Etika Profesi Hukum. Semarang: Badan Penerbit
Universitas Diponegoro.
Winarto, A. A. (2008). Tanggung Jawab Developer Sebagai Upaya
Perlindungan Konsumen Dalam Bidang Perumahan Di Kabupaten Pati.
Semarang: Universitas Diponegoro Semarang .
C. Jurnal/ Karya Tulis Ilmiah
Adam Setiawan, N. (2020). Tanggung Jawab Jabatan Dan Tanggung Jawab

Pribadi Dalam Penggunaan Diskresi. Jurnal Hukum & Pembangunan
Tahun ke-50 No.3 , 643.
Adrian, D. (2014). Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur Atas Objek Hak
Tanggungan Dari Upaya Sita Jaminan Oleh Pihak Ketiga. Lex Privatum,
Vol. 2, 89.
Ali, A. (2010). Menguak Teori Hukum (Legal Theory) & Teori Peradilan
(Judicialprudence) TermasukUndang-Undang (Legisprudence) Volume I
Pemahaman Awal. Jakarta: Kencana Prenada Media Group.
AZ, N. (1999).Konsumen dan Hukum. Jakarta:Pustaka SInar Harapan.
Budiono, H. (2004). Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak. Majalah Renvoi, edisi
tahun I, No 10, Bulan Maret 2004, 57.
Budiono, H. (2014). Herlien Budiono, Dasar Teknik Pembuatan Akta Notaris,
Citra Aditya Bakti, Bandung, 2014, hal. 1. . Bandung: Citra Aditya Bakti.
111
Christie, S. (2012). Aspek Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Sebagai

Tahapan Jual Beli Hak Atas Tanah Secara Angsuran. Jakarta: Tesis
Magister Kenotariatan.
Fauzansyah, T. (2019). Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Pembelian
Rumah Melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Volume 7 No. 2, 177.
Harahap, M. (1986). Segi-segi Hukum Perjanjian. Bandung: cet 2, (Bandung:
Alumni.
Mcmanaman, L. (1958). Social Engineering: The Legal Philosophy Of Roscoe
Pound. St. John‟s Law Review, Vol. 33, 13.
Mochammad, T. M. (2021). Kewenangan Notaris Sebagai Pejabat Umum Dalam
Membuat Akta Pertanahan Dan Akta Risalah Lelang Menurut
Undangundang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Jurnal
Hukum Universitas Muhammadiyah Sidoarjo, 149.
Ngadino, J. D. (2021). The Role of Notary in Land Liberation Relation to PLTU
Development for Public Interest. Jurnal Akta, 18.
Nuraini. (2020, Desember). Manajer Bagian Pemasaran Perumahan Tlogomulyo
Residence Kecamatan Pedurungan Kota Semarang.
Nurjanatul, F. (2006). Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur (Bank) dan
Debitur (Nasabah) dalam Perjanjian Kredit tanpa Agunan (KTA) Bank X.
Jurnal Hukum dan Pembangunan, 167.
Purwanto, H. (2009). Keberadaan Asas Pacta Sunt Servanda dalam Perjanjian
Internasional. Jurnal Mimbar Hukum UGMVol. 21, 160.
Puspitasar, Y. (2020). Penyimpangan Klausula Baku yang Terdapat Dalam
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah. Notaire, Vol 3 No. (2),
300.
Sukarmi, A. (2020). Notaruy Autority in Installing Mortgage as Effort to Settie
Bad Credit (Second Way Out), Sultan Agung Notary Law Review. Sultan
Agung Notary Law Review, 93.
Tampubolon, W. S. (2016). Upaya Perlindungan Hukum Bagi Konsumen
Ditinjau Dari Undang Undang Perlindungan Konsumen. Jurnal Ilmiah
“Advokasi” Vol. 04. No. 01, 2003.
Tanggungjawab-Developer-Atas-Pembangunan-Yang-tidak-Menepati-Janji.
(2021, Juni 18). Retrieved from Tanggungjawab-Developer-Atas-
Pembangunan-Yang-tidak-Menepati-Janji: Leosiregar
Tanggungjawab-Developer-Atas-Pembangunan-Yang-tidak-Menepati-Janji.
(2021, Juni 18). Retrieved from Tanggungjawab-Developer-Atas-
Pembangunan-Yang-tidak-Menepati-Janji: Leosiregar
Tanggungjawab-Developer-Atas-Pembangunan-Yang-Tidak-Menepati-
Janji/diakses tanggal . (2021, Juni 18). Retrieved from Tanggungjawab-
Developer-Atas-Pembangunan-Yang-Tidak-Menepati-Janji/diakses
tanggal : https://Leosiregar.com/
112
Janji/diakses tanggal. (2021, Juni 18). Retrieved from Tanggungjawab-
tanggal: http://Leosiregar.com
Valayvi, Y. K. (2016). Jaminan Hak Tanggungan Atas Tanah Milik Pihak Ketiga
Dalam Perjanjian Kredit Di Lembaga Keuangan Perbankan Berdasarkan
Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan. Privat
Law, Vol. 4, 132.
Wihaningsih, S. A. (2021). Pertanggungjawaban Hukum Developer Properti
Akibat Keterlambatan dalam Memenuhi Prestasi Ditinjau dari Permen
PUPR No. 11 Tahun 2019 Tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual
Beli Rumah Dihubungkan dengan Pasal 1243 KUH Perdata. Volume 7,
433.
D. Peraturan Perundang-Undangan
Berdasarkan Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 10/1961 setiap pemindahan hak

atas tanah harus dilakukan di hadapan pejabat akta tanah setidak-tidaknya
di hadapan Kepala Desa yang bersangkutan. (2006). Lihat Yurisprudensi
Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia (MARI)
No.554K/Sip/1976.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata..
Pasal 1 Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9 Tahun 1995
Tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli.
Pasal 1234 KUH Perdata Menyatakan Bahwa, Tiap-Tiap Perikatan Adalah Untuk
Memberikan Sesuatu, Berbuat Sesuatu, atau Tidak Berbuat Sesuatu.
Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang No.2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris.
pasal 15 ayat 1 Undang-Undang No.2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris.
Pasal 19 Ayat (1) Undang-Undang No.8 Tahun 1999.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas
Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan
dan Kawasan Permukiman.
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974 Tentang Ketentuan-
ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan
Perusahaan Pasal 5 ayat (10).
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang peraturan Dasar Pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen.
113
E. Internet5
(2020, Desember). Retrieved from

http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt548f3f2f8a900/pengikatan-
jual-beli-dan-kuasa-untuk-menjual.
artikel/pahami-arti-ppjb-pjb-dan-ajb-agar-anda-terhindar-dari-penipuan.
(2020). Retrieved from artikel/pahami-arti-ppjb-pjb-dan-ajb-agar-anda-
terhindar-dari-penipuan: https://www.cermati.com.
Bandingkan dengan tulisan dalam https;//.cermati.com/artikelpahami arti-ppjb-
pjb-dan-agar-anda-terhindar-dari-perjanjian. diakses pada desember
2021
Azkia, F. (2020, November). https://www.rumah.com/panduan-properti/apa-itu-
ppjb-ppjb-adalah-10828. Retrieved from
https://www.rumah.com/panduan-properti/apa-itu-ppjb-ppjb-adalah-
10828: https://www.rumah.com/panduan-properti/apa-itu-ppjb-ppjb-
adalah-10828
Ferdiansyah, R. (2021, November). Tujuan Hukum Menurut Gustav Radbruch.
Retrieved from http://hukumindo.com/2011/11/artikel-politik-hukum-
tujuan-hukum.html: http://hukumindo.com/2011/11/artikel-politik-
hukum-tujuan-hukum.html
https://leosiregar.com/ Tanggungjawab-Developer-Atas-Pembangunan-Yang-
Tidak-Menepati-Janji/diakses tanggal 18 Juni 2021 Pukul 19.00 Wib. .
(2021, Juni 18). Retrieved from https://leosiregar.com/ Tanggungjawab-
tanggal 18 Juni 2021 Pukul 19.00 Wib. : https://leosiregar.com/
Janji/diakses tanggal 18 Juni 2021 Pukul 19.00 Wib.
Pacta sunt servanda adalah norma dasar dalam hukum internasional, Secara
umum pacta sunt servanda diartikan sebagai terikatnya suatu negara
terhadap suatu perjanjian internasional diakibatkan oleh persetujuan
dari negara tersebut untuk mengikatkan diri pa. (2020, Desember).
Retrieved from Pacta sunt servanda adalah norma dasar dalam hukum
internasional, Secara umum pacta sunt servanda diartikan sebagai
terikatnya suatu negara terhadap suatu perjanjian internasional
diakibatkan oleh persetujuan dari negara tersebut untuk mengikatkan diri
pa: https://publikasiilmiah.ums.ac.id/handle/11617/11265
Pungus, S. (2021, November). Teori Tujuan Hukum. Retrieved from Teori
Tujuan Hukum, http://sonny-tobelo.com/2010/10/teori-tujuanhukum-
114
gustav-radbruch-dan.html: Teori Tujuan Hukum, http://sonny-

tobelo.com/2010/10/teori-tujuanhukum-gustav-radbruch-dan.html
Pungus, S. (2021, Desember). Toeri Tujuan Hukum. Retrieved from http://sonny-
tobelo.com/2010/10/teori-tujuanhukum-gustav-radbruch-dan.html,:
http://sonny-tobelo.com/2010/10/teori-tujuanhukum-gustav-radbruch-
dan.html,
Janji/diakses tanggal . (2021, Juni 18). Retrieved from Tanggungjawab-
tanggal : https://Leosiregar.com/
Janji/diakses tanggal. (2021, Juni 18). Retrieved from Tanggungjawab-
tanggal: http://Leosiregar.com.

Fullpdf

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Fullpdf

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG PERUMAHAN AKIBAT

TERJADINYA WANPRESTASI PADA PERJANJIAN JUAL BELI

Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar

Magister Kenotariatan (M.Kn)

PROGRAM MAGISTER (S2) KENOTARIATAN (M.Kn)

Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar

PROGRAM MAGISTER (S2) KENOTARIATAN (M.Kn)

Dr. Bambang Tri Bawono, S.H., M.H.

Dr. H. Jawade Hafidz, S.H., M.H.

Dr. Achmad Arifullah, S.H., M.H.

Dr. Bambang Tri Bawono, S.H., M.H

Dr. Muhammad Hafidh, S.H., M.Kn.

Dr. H. Jawade Hafidz, S.H., M.H.

Yang bertandatangan di bawah ini :

Semarang, 1 September 2022

Yang bertandatangan di bawah ini :

Semarang, 1 September 2022

Dalam melakukan penjualan perumahan Tlogomulyo Residence ada

Kata Kunci : Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Pertanggungjawaban,

In selling the Tlogomulyo Residence housing there are several procedures

Keywords : Sale and Purchase Binding Agreement, Liability, Consumer

Syukur Alhamdulillah, penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT. Atas segala

Semarang, 1 September 2022

PERNYATAAN KEASLIAN TESIS……………………………………………v

PERNYATAAN PERSETUJUAN UNGGAH KARYA ILMIAH……………..vi

PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH……...…...vii

DAFTAR ISI …………….………………………………………………… …...xii

B. Rumusan Masalah ....…………………………………………..................9

C. Tujuan Penelitian …………………………………...……………............9

D. Manfaat Penelitian …………………………………………………...…10

E. Kerangka Konseptual …………………………………………………...10

F. Kerangka Teori ………………………………………………………….14

G. Metode Penelitian ……………………………………………………….20

BAB II TINJAUAN PUSTAKA……………………………………………...…28

A. Tinjauan Umum Tentang Notaris.……...………………………………..28

C. Tinjauan Umum Tentang Peran Notaris dalam Pembuatan Akta PPJB

Berdasarkan UU Yang Berlaku………………………………………….40

D. Tinjauan Tentang Akta Pengikatan Jual Beli Memberikan Kepastian

E. Perlindungan Hukum Konsumen Developer

F. Perjanjian Menurut Perpesktif Hukum Islam……………………………59

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN………………………..70

A. Peran Notaris Dalam pembuatan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli

B. Pertanggungjawaban Developer Atas Terjadinya Wanprestasi Pada

Perjanjian Jual Beli Kepemilikan Rumah Terhadap Konsumen

C. Perlindungan Hukum Babi Konsumen Terhadap Perjanjian Jual Beli

Yang Telah Disepakati Bersama Dengan Developer Perumahan

D. Contoh Akta Perjanjian Pengikatan Jual

Pemenuhan kebutuhan akan Perumahan merupakan hak individu yang

sepenuhnya menjadi tanggung jawab masing-masing individu sehingga

beranggapan belum lengkap kehidupan seseorang apabila belum memiliki

rumah sendiri. Namun demikian pemenuhan kebutuhan itu tidak sekedar

syarat formal untuk berlindung. Setiap individu selalu berkeinginan agar

rumah yang dihuninya memenuhi standar kesehatan, standar konstruksi,

tersedianya fasilitas umum, fasilitas sosial dan prasarana lingkungan yang

Pemukiman dan perumahan merupakan “kebutuhan utama atau primer

bermukim manusia dalam rangka menciptakan suatu tatanan hidup untuk

masyarakat dan dirinya dalam menampakkan jati diri”. Namun demikian

perumahan dan pemukiman terus ditingkatkan untuk menyediakan jumlah

perumahan yang makin banyak dengan harga terjangkau.1

kapasitas setiap individu terkendala oleh terbatasnya untuk memperoleh

Pemerintah Memang telah ada Political Will untuk menyediakan

perumahan, terutama yang ditujukan kepada masyarakat berpenghasilan

rendah, melalui pembangunan perumahan oleh Perum Perumnas. Walaupaun