TANGGUNG JAWAB DEVELOPER DALAM PEROLEHAN

SERTIFIKAT HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN

BERDASARKAN PPJB
(Studi Apartement City Deli Medan)

PUTRI MARDIAH HARAHAP (207011075)

DOSEN PEMBIMBING
1. Prof. Dr. Muhammd Yamin Lubis, S.H, MS.,CN
2. Dr. Maria Kaban S.H, M.Hum
3. Dr. Zaidar, S.H, M.Hum
 BAB I
PENDAHULUAN

Latar Belakang
Apartemen City Deli Medan yang terletak di kawasan mewah Kota Medan Sumatera Utara yang terletak di Jalan Putri Hijau/Guru
Patimpus No.1 OPQ, Kesawan-Medan Barat, Sumatatera Utara yang merupakan salah satu apartemen yang menyiapkan
perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) apabila calon konsumen ingin membeli unit apartemen sebelum apartemen selesai
dibangun secara indent dan bagi bangunan yang sudah selesai juga hanya diberikan PPJB. PPJB sudah disiapkan secara baku dan
sepihak oleh PT. SINAR MENARA DELI selaku Developer Apartemen City Deli Medan. Sedangkan konsumen tinggal
menandatanganinya (take it), apabila setuju. Apabila tidak setuju, konsumen tinggal (leave it). Proses serah terima pada proyek
yang dikembangkan anak usaha PT Agung Podomoro Land Tbk. ini sebelumnya menuai kendala dan berujung gugatan
Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) di pengadilan. namun hasil sidang menunjukkan kedua belah pihak telah
berdamai, karena dalam membuat sertifikat memakan proses yang lama karena sertifikat dibuat tidak bisa langsung jadi dalam
satu hari tetapi memiliki proses yang harus dijalani. Akan tetapi, dalam hal penyerahan sertifikat yang dijanjikan oleh developer
kepada pembeli belum terlaksana sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak, termasuk penyelesaian proyek dan proses serah
terima Exclusive Apartment yang sebenarnya telah dimulai sejak akhir 2019 di kawasan prestisius di kota Medan itu. Maka
dilakukanlah penelitian yang berkaitan dengan pelaksanaan tanggung jawab pengembang (developer) dalam perolehan sertifikat
kepemilikan rumah oleh pengembang selaku penjual dan para pembeli yang menggunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
(PPJB), apa yang menjadi kesalahan dan kelalaian yang dilakukan developer yang merugikan pemilik apartemen dan bentuk
tanggung jawab yang dilaksanakan developer dalam hal ini perusahaan pembangunan (developer) terhadap pembeli berdasarkan
pengikatan jual beli yang dibuat oleh para pihak.
 Pokok Permasalahan Manfaat Penelitian
1. Bagaimana Kekuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Antara 1. Teoritis
Developer Dengan Konsumen Dalam Jual Beli Apartemen? 2. Praktis
2. Bagaimana Tanggung Jawab Developer Terhadap Konsumen?
3. Bagaimana Akibat Hukum Dan Perlindungan Hukum
Konsumen Akibat Terjadinya Wanprestasi Perjanjian
Pengikatan Jual Beli (PPJB) Antara Developer Dengan
Konsumen Terhadap Penerbitan SHM Apartemen City Deli Keaslian Penelitian
Medan? Raymond Saptahari “Pengenaan Pajak Atas
Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan
Melalui PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)
Lunas Yang Disertai Kuasa Jual”
Tujuan Penelitian
Melda Nehemia Sitinjak, “Analisis Yuridis
1. Untuk mengetahui Kekuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Terhadap Perjanjian Pengikatan Jual Beli (Ppjb)
Antara Developer Dengan Konsumen Dalam Jual Beli Apartemen. Unit Apartemen Sebagai Agunan Dalam
2. Untuk mengetahui dan menganalisis Tanggung Jawab Pelaku Perjanjian Kredit Investasi (Studi Di PT Bank
Usaha Terhadap Konsumen. Nationalnobu Tbk)”
3. Untuk mengetahui dan menganalisis Akibat Hukum Dan
Perlindungan Hukum Konsumen Akibat Terjadinya Wanprestasi
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Antara Developer Dengan
Konsumen Terhadap Penerbitan SHM Apartemen City Deli Medan
 Tinjauan Pustaka

Kerangka Teori

Teori Perjanjian
Teori perjanjian dalam penelitian ini untuk melihat kekuatan Teori Perlindungan Hukum
perjanjian pengikatan jual beli antara developer dengan konsumen
Sering kali penyelesaian keluhan/komplain konsumen/pembeli
dalam jual beli apartemen. Terkait PPJB, hal yang umumnya diatur
itu tidak wajar bagi konsumen/pembeli, bahkan sangat
adalah mengenai besarnya harga yang telah disepakati, cara
mengecewakan (menambah kekecewaannya) disebabkan dasar
pembayaran, kapan waktu pembayaran, dan waktu yang disepakati
untuk menyelesaikan keluhan itu, yaitu PPJB diduga tidak
para pihak untuk membuat AJB.
memberikan perlindungan hukum bagi konsumen/pembeli.
Pada teori perlindungan hukum bisa kita lihat bagaimana
perlindungan hukum dapat melindungi baik pembeli dan
developer. Sebab dalam pembuatan sertifikat bukan memakan
Teori Pertanggungjawaban waktu singkat namun bertahap
Fungsi teori pertanggungjawaban pada penulisan tesis ini
adalah memberikan arah/petunjuk serta menjelaskan gejala
yang diamati, oleh karena itu penelitian diarahkan kepada
hukum positif yang berlaku yaitu tentang: Tanggung jawab
developer dalam perolehan sertifikat hak milik satuan rumah
susun berdasarkan ppjb (studi apartement city deli medan)
 Metode Penelitian

Jenis Penelitian Sumber Data Penelitian

Berdasarkan pada konstruksi judul yang
diangkat maka tipe penelitian ini Primer  Undang-Undang Dasar Tahun 1945, Analisis Data
menggunakan metode penelitian yuridis Kitab Undang-Undang KUH Perdata, Undang-
empiris Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Satuan Analisa data yang digunakan
Rumah Susun, Undang-Undang Pokok Agraria dalam penelitian tesis ini adalah
Nomor 5 Tahun 1960, Undang -Undang analisa data kualitatif.
Sifat Penelitian Perlindungan Konsumen Nomor 8 tahun 1999,
Peraturan Pemerintah (PP) Nomor
Sifat penelitian ini adalah deskriptif
11/PRT/M/2019 Tentang sistem PPJB Rumah
kualitatif
dan Keputusan Menteri Negara Perumahan
Rakya Nomor 11/KPTS/1994 Tentang Pedoman
Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun
Sekunder  Manajer Bagian Legal Apartemen
Teknik Pengumpulan Data
Apartemen Podomoro (Developer) dan juga
kepada pihak pembeli dengan nama inisial AM
Studi Pustaka dan Wawancara dan JM.
 BAB II
KEKUATAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
ANTARA DEVELOPER DENGAN KONSUMEN DALAM JUAL
BELI APARTEMEN

Permasalahan dalam penyelengaraan perumahan antara developer dengan konsumen sering terjadi dikarenakan
adanya perjanjian jual beli rumah yang dibuat dalam bentuk-bentuk kontrak baku. Perjanjian baku atau kontrak baku
seringkali terdapat klausula eksonerasi yang berarti terjadi suatu pengalihan pertanggungjawaban pelaku usaha yang
kemudian dapat merugikan konsumen. Tujuan dari dibuatnya suatu kontrak standar/kontrak baku ialah untuk
memberikan kepraktisan kepada para pihak dalam membuat sebuah perjanjian. Tujuan dari dibuatnya suatu kontrak
standar/kontrak baku ialah untuk memberikan kepraktisan kepada para pihak dalam membuat sebuah perjanjian.
Kekuatan hukum dari akta Pengikatan Jual Beli (PJB) yang dibuat oleh Notaris dalam pelaksanaan pembuatan Akta
Jual Belinya sangat kuat. Hal ini karena Pengikatan Jual Beli (PJB) yang dibuat di hadapan Notaris, maka aktanya telah
menjadi akta notaril sehingga merupakan akta otentik, sedangkan untuk yang dibuat tidak dihadapan notaris maka
menjadi akta dibawah tangan yang pembuktiannya berada dibawah akta otentik, walaupun dalam Pasal 1875 KUH
Perdata memang disebutkan bahwa akta di bawah tangan dapat mempunyai pembuktian yang sempurna seperti akta
otentik apabila tanda tangan dalam akta tersebut diakui oleh para pihak yang menandatanganinya.
Jadi, ketentuan hukum yang ada pada akta Pengikatan Jual Beli (PJB) hanyalah tergantung dimana Pengikatan Jual
Beli (PJB) dibuat, jika bukan di hadapan pejabat umum (Notaris) maka menjadi akta di bawah tangan sedangkan jika
dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum maka akta tersebut menjadi akta notariil yang bersifat akta otentik.
 BAB III
TANGGUNG JAWAB PELAKU USAHA TERHADAP
KONSUMEN

Tanggung jawab developer dalam penjualan apartemen kepada konsumen secara umum sudah timbul sejak pengembang akan
membangun apartemen tersebut. Ketika konsumen tertarik untuk membeli unit hunian apartemen dari developer maka terjadilah
persetujuan penawaran antar keduanya yang dimulai dengan kata sepakat oleh kedua belah pihak untuk melakukan proses
transaksi awal dalam bentuk pembayaran booking fee atau pembayaran dimuka. Pembayaran ini mengindikasi niat konsumen
untuk mendapatkan unit apartemen, meski objek yang ditawarkan secara fisik masih dalam proses pembangunan yang tidak
jarang masih berbentuk lahan tanah, dan belum berwujud bangunan sebagaimana ditawarkan. Hal ini dilakukan oleh developer
dan konsumen sebagai tanda jadi untuk dilakukannya Jual Beli terhadap apartemen. Pihak penjual dan pembeli sama-sama harus
memiliki itikad baik dengan memenuhi hak dan kewajibannya masing-masing sesuai dengan yang sudah disepakati dalam
perjanjian jual beli. Hal ini sebagaimana pendapat yang dikemukakan oleh Handri Raharjo yaitu bahwa perjanjian adalah suatu
hubungan hukum di bidang harta kekayaan yang didasari kata sepakat antara subjek hukum yang satu dengan yang lain, dan di
antara mereka (para pihak/subjek hukum) saling mengikatkan dirinya sehingga subjek hukum yang satu berhak atas prestasi dan
subjek hukum yang lain berkewajiban melaksanakan prestasinya sesuai dengan kesepakatan yang telah disepakati para pihak
tersebut serta menimbulkan akibat hukum. Terkait dengan perjanjian jual beli Apartemen Podomoro towe Liberty (developer)
dengan konsumen, pada intinya developer memiliki hak untuk mendapatkan pembayaran penuh dari konsumen sesuai dengan
harga yang tercantum dalam perjanjian dan memiliki kewajiban untuk menyerahkan bangunan Apartemen sesuai spesifikasi
konstruksi yang ada dalam perjanjian beserta Akta Jual Beli dan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dalam waktu yang
disepakati. Konsumen memiliki hak untuk menerima Apartemen beserta Akta Jual Beli dan Sertifikat Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun sesuai yang ada dalam perjanjian dan berkewajiban untuk membayar penuh Apartemen seharga yang tercantum
dalam perjanjian.
 BAB IV
AKIBAT HUKUM DAN PERLINDUNGAN HUKUM KONSUMEN AKIBAT
TERJADINYA WANPRESTASI PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB)
ANTARA DEVELOPER DENGAN KONSUMEN TERHADAP PENERBITAN SHM
APARTEMEN PODOMORO
PT Agung Podomoro selaku Developer Apartemen terlebih dahulu memiliki dan mengajukan gambar denah pertelaan
sebelum membangun Apartemen. Hal tersebut wajib dilakukan agar dikemudian hari tidak menimbulkan masalah baik bagi
konsumen khususnya ataupun masyarakat sekitar pada umumnya. Dalam kaitannya dengan perjanjian pengikatan jual beli
apartemen antara developer dengan konsumen, tanggung jawab developer dapat dilihat sejak dikeluarkannya brosur penawaran
apartemen oleh developer, pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli apartemen antara developer dengan konsumen hingga
pasca penyerahan rumah dari developer kepada konsumen. Pada kasus perjanjian jual beli Apartemen Padomoro tower Liberty
yang melakukan wanprestasi adalah penjual sekaligus developer (PT Agung Podomoro). Developer dianggap telah melakukan
wanprestasi karena tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya. Developer tidak melakukan penyerahan AJB dan
SHM sesuai dengan waktu yang telah diperjanjikan walaupun terpenuhinya fasilitas umum. Yang menajdi permasalahannya
adalah belum diberikannya sertifikat, padahal konsumen sudah melunasi pembayaran satu unit Apartemen sesuai harga yang
disepakati dalam perjanjian.
Menilik dari kasus perjanjian jual beli Apartemen Padomoro tower Liberty, wanprestasi yang dilakukan oleh oleh
developer yaitu PT Agung Podomoro adalah suatu kelalaian. Ingkar janji (wanprestasi) akan mengakibatkan timbulnya kerugian
bagi pihak yang berhak atas prestasi tersebut. Developer tidak menyerahkan sertifikat sertifikat yang dibeli oleh konsumen yang
menjadi haknya sesuai dengan waktu yang dijanjikan merupakan salah satu bentuk ingkar janji. Dalam perjanjian sangat
dimungkinkan banyak penyebabnya seperti kesulitan keuangan, kesulitan ijin, atau bahkan tidak ada itikad baik dari developer
untuk memenuhi prestasinya. Adapun faktor lainnya diantaranya lamanya pembuatan sertifikat yang tidak bisa memakan waktu
sehari atau dua hari.
 Pengembang memiliki hak maupun kewajiban begitu juga dengan konsumen yang memiliki
hak maupun kewajiban. PT Agung Podomoro berhak mendapatkan pembayaran atas penjualan unit-
unit rusun dan juga berkewajiban untuk menyelesaikan pembangunan sampai konsumen
mendapatkan barang yang diperjanjikan yaitu unit-unit rusun yang diperjual-belikan. Sebaliknya
konsumen berhak atas unit rusun yang dibelinya dan berkwajiban untuk membayar secara penuh
sesuai harga satuan unit rusun. PPJB dalam hal ini tidak dapat menjamin kepemilikan dari pembelian
unit tersebut karena belum adanya AJB.
Kasus Apartemen Podomoro tower Liberty menunjukan bahwa sengketa antara konsumen
dengan pelaku usaha ini meletakan konsumen berada di posisi yang sangat lemah. Hal ini dapat di
lihat dengan tidak terpenuhinya asas-asas perlindungan konsumen. Teori Perlindungan hukum dalam
penelitian ini berguna untuk mengetahui bagaimana bentuk perlindungan hukum yang dapat
diberikan kepada konsumen Apartemen Podomoro tower Liberty. Terdapat dua jenis perlindungan
hukum yaitu perlindungan hukum preventif dan perlindungan hukum represif. Perlindungan hukum
preventif dalam penelitian ini berguna untuk mengetahui bentuk perlindungan hukum yang dapat
diberikan kepada konsumen Perumahan agar dapat terhindar dari perkara-perkara kepailitan yang
merugikan hak konsumen itu sendiri. Sementara perlindungan hukum represif berguna dalam hal
mengetahui bentuk perlindungan hukum konsumen berkaitan dengan kasus kepailitan yang telah
terjadi.
 BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan
Kekuatan perjanjian pengikatan jual beli antara developer dengan konsumen
dalam jual beli apartemen mempunyai kekuatan hukum serta mengikat apabila
mendasarkan pada ketentuan pasal 1320 KUH Perdata
Tanggung jawab developer dalam penjualan apartemen kepada konsumen
secara umum sudah timbul sejak pengembang akan membangun apartemen
tersebut.
Akibat hukum dan perlindungan hukum jika developer (pengembang)
wanprestasi kepada konsumen developer harus membayar ganti kerugian dua
(2) kali lipat kepada konsumen dan jika konsumen yang wanprestasi maka
konsumen harus membayar ganti kerugian satu (1) kali lipat kepada developer
Saran
Diperlukan upaya dari pemerintah untuk membuat
suatu peraturan baru yang secara khusus
memberikan perlindungan hukum kepada
konsumen khususnya dalam hal mengenai
perolehan sertifikat hak milik atas satuan rumah
susun dengan tujuan agar tidak terjadi tumpang
tindih antara developer dengan konsumen. Adanya
upaya-upaya hukum yang dapat dilakukan oleh
konsumen dalam menuntut hak-haknya belum
sepenuhnya dipahami oleh konsumen. Dan pihak
developer (pengembang) berkewajiban untuk
memberikan informasi atas barang/ jasa yang
disediakannya penting untuk mengetahuai sejauh
mana tanggung jawab developer.
 Thanks!

CREDITS: This presentation template was created by Slidesgo, and

PUTRI MARDIAH HARAHAP
includes icons by Flaticon, and infographics & images by Freepik