Jurnal Hukum (Sarah)

Jurnal Pena Hukum
Vol x, No. X Agustus 2023

P-ISSN xxxx-xxxx, E-ISSN xxxx-xxxx
PERJANJIAN JUAL BELI PERUMAHAN YANG MEMUAT KLAUSULA

EKSONERASI BERDASARKAN KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA
(Studi Kasus Perumahan Araya Kabupaten Bogor)
SITI SARAH CHOIRUNNISA
Fakultas Hukum Universitas Pamulang Tangerang Selatan
ABSTRAK
SITI SARAH CHOIRUNNISA, 171010200088, PERJANJIAN JUAL BELI PERUMAHAN

YANG MEMUAT KLAUSULA EKSONERASI BERDASARKAN KITAB UNDANG-
UNDANG HUKUM PERDATA (Studi Kasus Perumahan Araya Kabupaten Bogor) Perjanjian
Jual Beli Perumahan Yang Memuat Klausula Eksonerasi Di Kabupaten Bekasi Dalam
pelaksanaannya pemerintah telah menetapkan pedoman pengikatan jual-beli rumah melalui
Keputusan Menteri Perumahan Rakyat (Menpera) No. 09/Kept/M/1995 yang menegaskan
bahwa pengembang wajib melaksanakan pendirian bangunan sesuai waktu yang telah
diperjanjikan menurut gambar arsitektur, denah, dan spesifikasi teknik bangunan yang menjadi
bagian tak terpisahkan dalam perjanjian pengikatan jual-beli rumah tersebut. Penelitian yang
penulis gunakan dalam penelitian ini adalah penelitian yuridis empiris. Tujuan penelitian ini
adalah untuk mengetahui adanya persyaratan-persyaratan yang terdapat dalam perjanjian
standar jual beli rumah dibuat oleh pebisnis real estate sah ataukah tidak sah ditinjau dari hukum
perjanjian. Mengetahui bahwa klausula eksonerasi yang tercantum dalam perjanjian standar
melanggar ataukah tidak ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Undang-undang
Perlindungan Konsumen. Data sekunder yang diperoleh melalui studi kepustakaan didukung
data primer dari lapangan selanjutnya dianalisis secara kualitatif. Hasil penelitian menunjukkan
bahwa klausula eksonerasi yang terdapat dalam perjanjian jual beli perumahan di Kabupaten
Bogor dalam perspektif kebebasan membuat perjanjian (freedom of contract) tidak memenuhi
syarat subyektif dan syarat obyektif sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
Dengan demikian secara yuridis materiil perjanjian baku tersebut tidak mempunyai kekuatan
mengikat. Klausula eksonerasi yang dicantumkan oleh pengembang dalam perjanjian jual beli
rumah yang berisi ketentuan pengalihan tanggung jawab, tindakan berupa pembatalan sepihak
dan pengembang tidak mengembalikan uang yang dibayarkan oleh pembeli adalah melanggar
Pasal 18 ayat (1) huruf, a, c dan d Undang-undang Perlindungan Konsumen. Pelaku usaha wajib
menyesuaikan klausula baku yang bertentangan dengan Undang-undang ini. Terhadap
pengetahuan konsumen tentang Undang-Undang perlindungan konsumen yang melindungi
hak-hak mereka.
Kata Kunci: Perjanjian Jual Beli, Eksonerasi, Perlindungan Konsumen.
.
PERJANJIAN JUAL BELI PERUMAHAN YANG MEMUAT KLAUSULA EKSONERASI
BERDASARKAN KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang. (Menpera) No. 09/Kept/M/1995 yang

Sesuai Undang-Undang Dasar (UUD) menegaskan bahwa pengembang wajib
1945 tujuan bangsa Indonesia mendirikan melaksanakan pendirian bangunan sesuai
Republik Indonesia ini dalam mencapai waktu yang telah diperjanjikan menurut
kemerdekaannya adalah membentuk suatu gambar arsitektur, denah, dan spesifikasi
kehidupan yang sejahtera materiil maupun teknik bangunan yang menjadi bagian tak
immaterial, pembangunan bangsa Indonesia terpisahkan dalam perjanjian pengikatan jual-
secara utuh, yang pada akhirnya adalah beli rumah tersebut.
kesejahteraan rakyat/masyarakat adalah Usaha-usaha pemerintah, swasta
terpenuhinya akan perumahan. Dalam maupun masyarakat yang bergerak pada
memperoleh tujuan yang dimaksud, maka bisnis pada umumnya maupun bisnis property
bangsa Indonesia tidak ada pilihan lain adalah di bidang perumahan itu harus mempunyai
melaksanakan pembangunan, termasuk di etika ekonomi maupun etika bisnis. Bahkan
dalamnya adalah pembangunan di bidang kini perhatian terhadap etika bisnis menjadi
perumahan. sangat penting terutama sekali pada saat
Dimana masalah perumahan merupakan terjadinya perubahan yaitu pada saat nilai
salah satu kebutuhan masyarakat yang yang selama ini diterima begitu saja kini
mendasar/hakiki/asasi yaitu: sandang, pangan, sudah dipersoalkan secara tajam dalam
dan papan/rumah tinggal/perumahan, kesehatan mencari, menemukan dan menerapkan nilai-
dan pendidikan. Pembangunan perumahan yang nilai baru. Dalam dunia bisnis hubungan
pada dasarnya merupakan tanggung jawab antara para pelaku usaha dengan konsumen
bersama antara pemerintah daerah, usaha swasta akan berorientasi pada dalil efisiensi sehingga
dan masyarakat dewasa ini masih dihadapkan dalam merealisasikan hubungan tersebut
pada berbagai hambatan terutama terbatasnya cenderung dicari bentuk atau model hubungan
keterjangkauan sebagian besar masyarakat yang praktis. Pebisnis property di bidang
untuk memperoleh rumah yang layak dalam perumahan dalam memasarkan rumah
lingkungan yang sehat dan teratur. Mengingat termasuk tanah selalu membuat format
masih banyaknya warga masyarakat yang belum perjanjian baku yang substansinya tidak
memiliki rumah tempat tinggal, terutama bagi seragam antara pengembang yang satu dengan
yang berpenghasilan kurang mampu membeli pengembang yang lain. Pada saat pemesanan
rumah yang layak, maka penyelenggaraan yang berminat menandatangani surat pesanan
pembangunan perumahan perlu disiapkan terlebih dahulu oleh perusahaan
diadakan pengklasifikasian jenis tipe pembangunan perumahan.
rumah dengan memperhatikan aspek Di dalam surat pemesanan terdapat
pendapatan dan keterjangkauan serta keuntungan mengenai pernyataan dan
perlindungan terhadap konsumen. persetujuan untuk menerima segala
Dengan semakin banyaknya pengembang- persyaratan dan ketentuanketentuan yang
pengembang atau perusahaan-perusahaan ditetapkan sepihak dan menandatangani
dibidang perumahan sudah barang tentu dokumen-dokumen yang telah dipersiapkan
memudahkan masyarakat untuk menjatuhkan lebih awal. Format dengan substansinya yang
pilihannya dalam memilih pengembang atau dibuat sepihak tersebut kemudian
pengusaha yang sesuai dengan kemampuan penggandaannya dicetak dalam formulir yang
keuangannya masing-masing. Proses pemilikan dibakukan oleh pengembang tanpa
rumah tersebut dilaksanakan melalui proses memusyawarahkan terlebih dahulu dengan
jual-beli dimana pemerintah menyediakan dana pembeli. Bagi pengembang hal tersebut akan
dalam bentuk kredit yang disalurkan kepada mempermudah dan mempercepat proses
bank yang ditunjuk guna membiayai pemilikan penyelesaian transaksi dengan pembeli.
perumahan secara kredit. Dalam Perjanjian baku semacam itu cenderung
pelaksanaannya pemerintah telah menetapkan dikatakan substansi hukumnya hanya
pedoman pengikatan jual-beli rumah melalui menuangkan dan menonjolkan hak-hak yang
Keputusan Menteri Perumahan Rakyat ada pada pihak yang kedudukan lebih kuat
serta pihak lainnya terpaksa menerima memandangnya secara yuridis masih

keadaan itu karena posisinya yang lemah. kontroversial eksistensinya. Dalam praktek
Perjanjian baku dewasa ini sudah menunjukkan jual-beli perumahan pada umumnya bentuk
suatu arah perkembangan yang sangat perjanjian standar yang oleh pengusaha real
membahayakan kepentingan masyarakat seperti estate senantiasa dipandang sebagai model
terjadi di lingkungan pengusaha real estate yang ideal, praktis dan sekaligus siap pakai
dikembangkan sistem pembelian rumah secara sesuai dengan rumus efisiensi yang sangat
inden dalam bentuk perjanjian yang sudah didambakan diantara kalangan mereka. Dari
dibakukan. Sehubungan dengan itulah berbagai kajian hukum ternyata model klausula baku
peraturan perundang-undangan diadakan serta ini masih sering diperdebatkan di satu sisi
dalam perkembangannya yang terakhir sudah dengan dalih kebebasan para pihak sesuai
disahkan oleh pemerintah berupa Undang- dengan asas kebebasan untuk membuat
undang Nomor. 8 Tahun 1999 tentang perjanjian sedangkan di sisi lain dengan dalih
Perlindungan Konsumen dalam rangka kebebasan yang dimiliki secara sepihak oleh
memayungi pemberian perlindungan kepada pelaku usaha adalah melanggar hak
konsumen pada umumnya baik terhadap konsumen.
pengguna produk barang maupun jasa. Walaupun pada asasnya para pihak
Di dalam perspektif perlindungan mempunyai kebebasan untuk membuat
konsumen, hubungan konsumen dan produsen perjanjian namun konsep dasar keseimbangan
diasumsikan hubungan yang subordinat antara pelaku pihak dalam membuat
sehingga dimana konsumen berada pada posisi perjanjian merupakan konsep yang tidak dapat
yang lemah terutama dalam pembentukan ditawar. Bermunculan berbagai model
kontraktual. hubungan subordinat, posisi tawar kontrak baku dalam masyarakat sudah
yang lemah, dominasi produsen, beberapa menjadi polemik tentang eksistensinya
kondisi lainnya diasumsikan terdapatnya apalagi di dalam model kontrak baku tersebut
kondisi ketidakseimbangan di dalam hubungan didalamnya selalu mencantumkan syarat-
para pihak. Undang-Undang Nomor 8 Tahun syarat eksonerasi.
1999 tentang Perlindungan Konsumen, Dalam pola hubungan yang demikian
sangatlah kuat nuansa campur tangan negara itu pihak yang ekonominya lemah hanya
dalam rangka menyeimbangkan posisi antara mempunyai dua pilihan yaitu menerima
konsumen dan pelaku usaha sebagai bentuk dengan segala macam persyaratan yang adhesi
representasi kedaulatan negara. atau menolaknya sama sekali. Sesuai dengan
Namun demikian produk-produk hukum uraian di atas keberadaan model perjanjian
yang dicanangkan oleh pemerintah secara baku sampai sekarang ini masih menjadi
khusus mengatur perlindungan hak-hak pembeli persoalan hukum khususnya hukum perdata di
terhadap transaksi pengikatan jual-beli bidang perjanjian dan dipihak lain model
perumahan dalam bentuk standar kontrak antara perjanjian baru tersebut berhadapan dengan
pengembang dengan pembeli rumah sampai saat hak-hak konsumen bahkan disinyalir
ini belum ada. Sebagaimana dapat dibaca pada melanggar hak-hak konsumen sebagaimana
alinea terakhir dari perjanjian umum tentang diatur dalam Undang-undang perlindungan
Undang-Undang Perlindungan Konsumen konsumen maka dipandang sangat penting
ternyata pemerintah masih memberikan serta sangat menarik perhatian untuk diadakan
kesempatan lahirnya ketentuan-ketentuan yang penelitian.
akan datang untuk melindungi konsumen karena Oleh karena demikian berangkat dari
Undang-Undang Nomor. 8 Tahun 1999 hal tersebut, akan dilakukan suatu analisis
merupakan paying yang mengintegrasikan dan dengan Judul “PERJANJIAN JUAL BELI
memperkuat penegakan hukum di bidang PERUMAHAN YANG MEMUAT
perlindungan konsumen. KLAUSULA EKSONERASI
Walaupun sudah diberlakukan Undang- BERDASARKAN KITAB UNDANG-
undang perlindungan konsumen namun di UNDANG HUKUM PERDATA (Studi
Indonesia perjanjian standar yang substansinya Kasus Perumahan Araya Kabupaten
mencantumkan klausula eksonerasi Bogor)”
kenyataannya sudah merambah sektor bisnis
namun dari kajian akademik oleh pakar hukum
B. Rumusan Masalah 1. Data Primer

Berdasarkan latar belakang masalahdiatas Adapun Jenis Data Data primer akan
maka penulis merumuskan permasalahan yang diperoleh melalui jawaban responden yang
akan diteliti dirumuskan sebagai berikut : diberikan oleh responden yang terdiri dari 4
1. Apakah kontrak baku jual-beli perumahan orang pelaku usaha pengembang perumahan
araya di kabupaten bogor yang terdapat dalam serta konsumen sebanyak 6 orang dan dari
klausula eksonerasi melanggar ketentuan nara sumber yang terdiri dari 1 orang
klausula baku sebagaimana di atur dalam pengurus Yayasan Lembaga Konsumen
Undang-Undang Perlindungan Konsumen ? Indonesia cabang Bogor. Adapun yang
2. Bagaimanakah penyelesaiannya jika terjadi menjadi sumber data primer dalam
wanprestasi kontrak baku dalam jual beli penelitian ini adalah: Kitab Undang-
perumahan yang terdapat dalam klausula Undang Hukum Perdata, Kitab Undang-
eksonerasi ? Undang Hukum Dagang, Undang-Undang
Nomor. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan
Konsumen.
METODE PENELITIAN 2. Data Sekunder
Data sekunder yang didapat dari
A. Jenis Penelitian kepustakaan dipilih serta dihimpun secara
Penelitian mengenai tinjauan terhadap sistematis sehingga dapat dijadikan acuan
perjanjian jual-beli perumahan yang memuat dalam melakukan analisis. Dari hasil data
klausula eksonerasi melalui Jenis penelitian penelitian baik pustaka maupun lapangan ini
yang dilakukan dalam penelitian ini yakni dilakukan pembahasan secara deskriptif
yuridis empiris yaitu penelitian yang analisis. Deskriptif adalah pemaparan hasil
mempunyai sifat deskriptif, penelitian ini lebih penelitian dengan tujuan agar diperoleh
cenderung menggunakan penelitian lapangan, suatu gambaran yang menyeluruh namun
dimana Penelitian yuridis empiris ini digunakan tetap sistematik terutama mengenai fakta
untuk mengkaji ketentuan hukum yang berlaku, yang berhubungan dengan permasalahan
serta yang dilihat sebagai perilaku masyarakat yang diajukan dalam penelitian ini.
yang berpola dalam kehidupan masyarakat yang
selalu berinteraksi dan berhubungan dalam D. Lokasi Penelitian
aspek kemasyarakatan, data yang digunakan Adapun lokasi penelitian ini adalah di
adalah data sekunder yang terdiri dari bahan Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat.
hukum primer, bahan hukum sekunder, dan Pemilihan lokasi didasarkan atas
bahan hukum tersier. pertimbangan bahwa wilayah tersebut
merupakan sasaran pengembang untuk
B. Spesifikasi Penelitian membangun perumahan sebagai akibat
Spesifikasi penelitian yang digunakan keunggulan geografis. Disamping itu banyak
adalah deskriptif analitis. Metode deskriptif kasus perumahan yang bermunculan di
adalah pemecahan masalah yang diselidiki Kabupaten Bekasi sebagai konsekuensi dari
dengan menggambarkan atau melukiskan menjamurnya perumahan yang dibangun
keadaan objek penelitian pada saat sekarang oleh developer.
berdasarkan fakta-fakta yang tampak atau
sebagaimana adanya. Penelitian bersifat E. Teknik Pengumpul Data
deskriptif bertujuan menggambarkan secara Untuk mengumpulkan data dari lapangan
tepat sifat-sifat suatu individu, keadaan gejala maka dalam penelitian ini digunakan
atau kelompok tertentu atau untuk menentukan pedoman wawancara yang didalamnya
penyebaran tersusun kuesioner baik yang terbuka
maupun yang tertutup. Tujuannya agar data
C. Sumber dan Jenis Data yang diperoleh tidak jauh menyimpang dari
Dalam pengumpulan sumber data yang diharapkan dalam penelitian ini serta
peneliti melakukan pengumpulan data untuk memperoleh data secara lengkap
dalam bentuk data primer dan data tersistematikan. Pedoman wawancara yang
sekunder. Adapun yang menjadi sumber berisi kuesioner tersebut disebarkan kepada
data untuk mendukung penelitian Skripsi responden maupun nara sumber.
ini adalah:
F. Teknik Analisis Data

Analisis Data Analisa data adalah hubungan konsumen yang lemah di
pengolahan data yang diperoleh baik dari satu pihak dengan pelaku usaha yang kuat di
penelitian pustaka maupun penelitian pihak lain maka Undang-Undang
lapangan. Terhadap data primer yang perlindungan konsumen membuat aturan-
didapat dari lapangan terlebih dahulu aturan yang berkaitan dengan klausula baku
diteliti kelengkapannya dan kejelasannya dalam setiap dokumen ataupun perjanjian-
untuk diklarifikasi serta dilakukan perjanjian yang dibuat oleh pelaku usaha.
penyusunan secara sistematis serta Walaupun Undang-undang memberikan
konsisten untuk memudahkan melakukan kesempatan kepada pelaku usaha untuk
analisis membuatnya tetapi kenyataannya banyak
pengusaha yang belum melakukan
penyesuaian sebagaimana diwajibkan oleh
PEMBAHASAN Undang-undang perlindungan konsumen.
Pembatalan sepihak dalam
A. Kontrak baku jual-beli perumahan araya perjanjian pengikatan jual beli rumah
dikabupaten bogor yang terdapat dalam Menurut Pasal 1338 ayat (2) KUHPerdata
klausula eksonerasi melanggar ketentuan ditegaskan bahwa persetujuan-persetujuan
klausula baku sebagaimana di atur dalam tidak dapat ditarik kembali selain dengan
UUPK sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-
Sebagaimana halnya telah diuraikan alasan yang oleh Undang-Undang dinyatakan
dalam tinjauan pustaka Bab II adapun syarat cukup untuk itu. Artinya menurut Undang-
umum setiap perjanjian yang dibuat oleh para Undang dalam setiap perjanjian yang lahir
pihak didasarkan pada terpenuhinya syarat atas dasar kesepakatan para pihak dapat
subyektif dan syarat obyektif. Di samping dibatalkan secara sepihak. Pengembang yang
ada syarat umum ada kalanya sesuatu membuat perjanjian pengikatan jual beli
perjanjian harus memenuhi syarat khusus rumah dan tanah juga harus mentaati
yaitu mengenai bentuknya yang sudah ketentuan tersebut. Dalam pelaksanaan
ditentukan oleh para pihak atau dicantumkan pemenuhan prestasi maka kewajiban dari satu
oleh kalangan pemberi jasa pelayanan pihak akan berhadapan pula dengan
hukum atau sudah ditetapkan oleh kewajiban pemenuhan prestasi dari pihak
pemerintah. Pelaku usaha dalam dunia bisnis lainnya. Dengan demikian perjanjian antara
dalam mewujudkan efisiensi kerja sering kali pengembang dengan pembeli adalah termasuk
membuat perjanjian yang sudah tertulis ke dalam perjanjian timbal balik karena
dalam bentuk formulir yang sudah disiapkan masing- masing dari para pihak mempunyai
jauh sebelum terjadinya transaksi. hak dan kewajiban. Dalam perjanjian timbal
Perjanjian-perjanjian yang dibuat balik bila pihak yang satu tidak melakukan
oleh salah satu pihak terutama yang lebih kewajibannya maka pihak yang lainpun tidak
dominan dari pihak yang lainnya. Perjanjian berkewajiban untuk memenuhi prestasi.
atau dokumen yang sudah baku tersebut tidak Untuk itu ada seperangkat aturan yang
mungkin diadakan tawar menawar oleh mengatur tentang syarat batal dalam
pihak yang posisi ekonominya lemah perjanjian timbal balik secara sangat khusus
sehingga baginya hanya ada dua (2) pilihan di atur sebagaimana dicantumkan dalam Pasal
yaitu menerima atau menolak. Melalui 1266 dan 1267 KUHPerdata. Pasal 1266 ayat
penandatangan sebuah perjanjian sudah (1) KUHPerdata menentukan bahwa syarat-
terbukti secara fakta bahwa pihak yang posisi syarat batal dianggap selalu dicantumkan
tawarnya lemahpun dianggap oleh pelaku dalam persetujuan-persetujuan timbal balik
usaha menyepakati segala isi perjanjian yang manakala salah satu pihak tidak memenuhi
dimaksudkan. Menerima berarti bersedia kewajibannya. Adapun makna dari pasal
untuk memenuhi segala syarat-syarat yang tersebut adalah walaupun para pihak tidak
cenderung hanya akan memberikan mencantumkan secara tegas maka Undang-
keuntungan bagi pelaku usaha dan kerugian Undang sendiri menetapkan bahwa dalam
bagi yang posisi tawarnya lemah. Melihat perjanjian timbal balik yang dibuat oleh para
pihak syarat batal selalu itu dianggap beberapa angsuran, dan setiap kali
tercantum di dalam perjanjian tersebut. pembayaran angsuran diperhitungkan sebagai
Salah satu permasalahan pelunasan harga.
perumahan yang paling mendasar adalah Angsuran terakhir berupa
perjanjian jual beli rumah yang dibuat dalam pelunasan oleh pembeli menggunakan
bentuk kontrak baku atau dikenal juga fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR). Oleh
dengan istilah kontrak standard. Dikatakan karena pembayaran angsuran terakhir akan
bersifat baku karena perjanjian ini dibuat menggunakan kredit dari bank dengan
secara sepihak yakni oleh pelaku usaha dan jaminan rumah dan tanah berupa sertifikat
mengandung ketentuan yang berlaku umum atas nama pembeli maka hak milik atas barang
(massal), sehingga pihak lain (konsumen) itu baru akan beralih setelah pelunasan
hanya memiliki dua pilihan: menyetujui atau pinjaman yang dilakukan oleh pembeli
menolaknya. Dalam kontrak ini seringkali kepada bank yang memfasilitasinya.
memuat klausula eksonerasi yang isinya Bilamana pembeli tidak menggunakan jasa
adalah pengalihan pertanggungjawaban bank untuk pelunasan harga rumah dan tanah
pelaku usaha sehingga merugikan pihak maka angsuran terakhir ini adalah pelunasan
konsumen. Tujuan dibuatnya kontrak harga dari obyek yang diperjanjikan sebagai
standard adalah untuk memberikan saat yang menentukan hak milik atas rumah
kepraktisan bagi para pihak yang dan tanah tersebut beralih kepada pembeli.
bersangkutan. Meskipun secara prinsip Mahkamah Agung dalam
Undang-Undang Nomor. 8 Tahun 1999 tidak putusannya No. 495 K/Pdt/1995 tanggal 12
melarang pelaku usaha untuk membuat Desember 1995 telah memutuskan mengenai
perjanjian yang memuat klausula baku, besarnya denda keterlambatan meskipun hal
selama dan sepanjang klausula baku tersebut itu diperjanjikan menurut Mahkamah Agung
tidak mencantumkan ketentuan sebagaimana denda itu dipandang tidak layak karena
yang dilarang memuat klausula eksonerasi bertentangan dengan keputusan dan rasa
berupa pengalihan tanggung jawab kepada keadilan masyarakat. Perkara tersebut adalah
konsumen di dalam klausula baku, namun tentang hutang dengan denda keterlambatan
dalam pasal ini tidak melarang adanya pembayaran.
pembatasan tanggung jawab. Dengan
demikian tidak semua klausula eksonerasi B. Penyelesaian Jika terjadi Wanprestasi
dilarang asalkan tidak bertentangan dengan Kontrak Baku Dalam Pelaksanaan Jual
nilai-nilai kepatutan dan kesusilaan. Beli Perumahan Klausula Eksonerasi
Surat Direktur Bina Usaha No.
71/Binus-3/VIII/1986 tanggal 8 Agustus Dalam kontrak baku tidak jarang terjadi
1986 menegaskan bahwa yang dimaksudkan pelaku usaha mengalihkan kewajiban-
dengan beli sewa adalah jual-beli barang kewajiban yang seharusnya menjadi tanggung
dimana penjual melaksanakan penjualan jawab kepada konsumen. Ketentuan semacam
barang dengan cara memperhitungkan setiap ini dalam perjanjian standard dinamakan
pembayaran yang dilakukan oleh pembeli exoneration clause atau exemption clause
sebagai pelunasan atas harga barang yang yang pada umumnya yang sangat
telah disepakati bersama dan di ikat dalam memberatkan atau bahkan cenderung
suatu perjanjian serta hak milik atas barang merugikan konsumen. Menurut penjelasan
tersebut baru beralih dari penjual kepada Pasal 18 Undang-Undang Perlindungan
pembeli setelah jumlah harganya dibayar Konsumen larangan pencantuman klausula
lunas oleh pembeli kepada penjual. Dari data eksonerasi di dalam perjanjian standard
yang ada dengan mencermati substansi isi dimaksudkan untuk menempatkan kedudukan
perjanjian yang dibakukan oleh ke-6 konsumen setara dengan pelaku usaha
pengembang pada bagian syarat-syarat harga berdasarkan prinsip kebebasan berkontrak.
dan cara pembayarannya semuanya Pasal 18 UUPK, mengatur bahwa dalam
mencantumkan tahapan pembayaran yang menawarkan barang dan atau jasa yang
terdiri dari uang tanda jadi, uang muka dan ditujukan untuk diperdagangkan pelaku usaha
uang angsuran yang dapat dilakukan dilarang membuat atau mencantumkan
(Studi Kasus Perumahan Araya Kabupaten Bogor)langsung untuk melakukan
maupun tidak
segala tindakan sepihak yang berkaitan
dengan barang yang dibeli oleh konsumen
klausula baku pada setiap dokumen dan/atau secara angsuran.
perjanjian apabila klausula baku tersebut Dari hasil penelitian yang dilakukan
yang isinya berkaitan dengan penelitian ini menunjukkan bahwa perjanjian baku
sebagai berikut : berklausula eksonerasi berupa tindakan
Pengalihan tanggung jawab sepihak tersebut adalah berat sebelah dengan
pengembang sebagai pelaku usaha Klausula berbagai alasan antara lain : pengembang
eksonerasi adalah perjanjian-perjanjian yang terlalu tinggi mencari keuntungan,
disertai syarat-syarat mengenai kewenangan pengembang memanfaatkan konsumen yang
salah satu pihak dalam hal ini produsen sangat mendesak kebutuhannya terhadap
tentang pengalihan kewajiban atau tanggung rumah, pengembang hanya menunjuk salah
jawabnya terhadap produk yang akibatnya satu bank yang telah menjadi mitra kerjanya
merugikan konsumen. untuk merealisasi KPR, pembeli tidak
Dengan demikian uang yang telah diberikan kesempatan untuk merubah syarat-
diterima oleh pihak pertama berupa tanda syarat baku dalam perjanjian serta posisi
jadi dan uang muka menjadi hangus dengan konsumen sangat lemah berhadapan dengan
sendirinya dan pihak pertama berhak pengembang. Dari hasil penelitian data
menjual/mengambil alihkan rumah dan tanah menunjukkan bahwa semua narasumber
tersebut kepada pihak ketiga”. Ketentuan- menyatakan syarat-syarat eksonerasi yang
ketentuan di atas adalah bertentangan dengan dicantumkan dalam perjanjian jual-beli
Pasal 18 ayat (1) huruf d Undang-Undang perumahan adalah melanggar Undang-
Nomor. 8 Tahun 1999 yang isinya adalah Undang perlindungan konsumen
pelaku usaha dilarang baik secara langsung
Citra Aditya Bakti, Surabaya, 2000.

DAFTAR PUSTAKA Handri Raharjo, Hukum Perjanjian di Indonesia,
Pustaka Yustisia, Yogyakarta 2009.
Buku : Hans Kelsen, General Theory of Law and State,
Nusa Media, Bandung, 2011.
Amiruddin, et. al, Pengantar Metode Penelitian J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak-Hak Kebendaan,
Hukum, PT. Raja Grafindo, Jakarta, 2004. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1991.
Badrulzaman Mariam Darus, Perlindungan Kansil, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum
Terhadap Konsumen Dilihat Dari Sudut Indonesia, PN Balai Pustaka. Cetakan I,
Perjanjian Baku (Standar). Simposium Jakarta, 1977.
Aspek-aspek Hukum Masalah Perlindungan Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan
Konsumen, BPHN, Bina Cipta, Jakarta, Pada Umumnya, PT.Raja Grafindo Pusaka,
1994. Jakarta 2.
Cholid Narmuko dan H. Abu Achmadi,
Metodologi Penelitian, Jakarta, PT. Bumi Jurnal Hukum:
Aksara, Tahun 2002.
D.Y Witanto, Hukum Jaminan Fidusia dalam Aan Handriani, Perlindungan Hukum Bagi Debitur
Perjanjian Pembiayaan Konsumen, Penerbit dalam Perjanjian Kredit Ditinjau dari
Mandar Maju, Jakarta, 2015. Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999
Dominikus Rato, Filsafat Hukum Mencari Tentang Perlindungan Konsumen, Jurnal
Memahami dan Memahami Hukum, Surya Kencana Satu Universitas Pamulang,
Laksbang Pressindo, Yoyakarta, 2010. Vol 2, Issue 2, November, 2019.
Hatta, Sri Gambir Melati, Beli Sewa Sebagai
Perjanjian Tak Bernama, Pandangan Dian Ekawati, Kajian Teoritis Perlindungan
Masyarakat dan Sikap Mahkamah Agung Nasabah Karenakelalaian Perbankan
Indonesia, Edisi I, Cetakan ke-3, Bandung, Dihubungkan Dengan Undang-Undang No.
2000. 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan Dan
Hernoko, Agus Yudha, Kebebasan Berkontrak Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 Tentang
Dalam Kontrak Standard, Karya Abditama, Perlindungan Konsumen (Putusan
Mahkamah Agung Nomor : 1111

K/Pdt/2013)http://openjournal.unpam.ac.id/
index.php/Proceedings/article/view/1562
Jurnal Surya Kencana Satu, Universitas
Pamulang, Vol 2, No. 1, 2017.
Nasution Bahder Johan, Metode Penelitian

Hukum, Mandar Maju, Bandung, 2008.
Muhammad Maksum, Penerapan Hukum Jaminan

Fidusia dalam Kontrak Pembiayaan Syariah,
Jurnal Cita Hukum, Volume 3 No. 1 Tahun
2015.
Winarno Yudho, et. al, Efektivitas Hukum Dalam

Masyarakat, Jurnal Hukum dan
Pembangunan, Nomor 1, Volume 17, FH
Universitas Indonesia, Depok, 1987.
Peraturan Perundang-Undangan:
Peraturan Perundang-undangan Undang-Undang

Dasar 1945
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Kitab Undang-Undang Hukum Dagang
Undang-Undang Nomor. 8 Tahun 1999 Tentang
Perlindungan Konsumen

Jurnal Hukum (Sarah)

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Jurnal Hukum (Sarah)

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Jurnal Pena Hukum

Vol x, No. X Agustus 2023

PERJANJIAN JUAL BELI PERUMAHAN YANG MEMUAT KLAUSULA

SITI SARAH CHOIRUNNISA

Fakultas Hukum Universitas Pamulang Tangerang Selatan

SITI SARAH CHOIRUNNISA, 171010200088, PERJANJIAN JUAL BELI PERUMAHAN

Kata Kunci: Perjanjian Jual Beli, Eksonerasi, Perlindungan Konsumen.

A. Latar Belakang. (Menpera) No. 09/Kept/M/1995 yang

serta pihak lainnya terpaksa menerima memandangnya secara yuridis masih

B. Rumusan Masalah 1. Data Primer

F. Teknik Analisis Data

Citra Aditya Bakti, Surabaya, 2000.

Mahkamah Agung Nomor : 1111

Nasution Bahder Johan, Metode Penelitian

Muhammad Maksum, Penerapan Hukum Jaminan

Winarno Yudho, et. al, Efektivitas Hukum Dalam

Peraturan Perundang-undangan Undang-Undang

Anda mungkin juga menyukai