PROPOSAL SKRIPSI

PERLINDUNGAN HUKUM DALAM

PROSES PERJANJIAN JUAL-BELI
PERUMAHAN SECARA KREDIT
ANTARA DEVELOPER DAN
PEMBELI DI KABUPATEN
TANGERANG
UU NO: 8 TAHUN 1999

NAMA

15400065 - RIDWAN SAPUTRA

FAKULTAS ILMU HUKUM
UNIVERSITAS TAMA JAGAKARSA
 KATA PENGANTAR

Dengan mengucap syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa, atas rahmat dan

karunianya kami dapat menyelesaikan pembuatan PROPOSAL SKRIPSI ini

tepat pada waktunya. Yang berjudul “PERLINDUNGAN HUKUM DALAM

PROSES PERJANJIAN JUAL-BELI PERUMAHAN SECARA KREDIT

ANTARA DEVELOPER DAN PEMBELI DI KABUPATEN

TANGERANG“

Dalam kesempatan ini dengan segala kerendahan hati kami

menyampaikan terima kasih kepada Ibu Dr. SUFIARINA, SH., M.Hum selaku

Dosen Metode Penelitian Hukum Fakultas Hukum. Yang telah memberikan kami

waktu dan kesempatan untuk menyelesaikan proposal ini.

Akhir kata kami menyadari bahwa pembuatan Proposal ini masih jauh

dari sempurna dan banyak kekurangannya, oleh karena itu kami mengharapkan

saran, kritik dan petunjuk dari berbagai pihak untuk pembuatan Proposal ini

menjadi lebih baik dikemudian hari.

Semoga Proposal yang telah saya buat ini dapat bermanfaat dan menjadi

bahan informasi pada masa yang akan datang, khususnya bagi Mahasiswa/I

Fakultas Hukum Universitas TAMA JAGAKARSA. Terima kasih.

Jakarta, 20 April 2017

Penulis
 DAFTAR ISI

BAB I PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

B. RUMUSAN MASALAH

C. TUJUAN PENELITIAN

D. MANFAAT PENELITIAN

E. KERANGKA BERPIKIR

F. METODE PENELITIAN

G. SISTIMATIKA PENULISAN

BAB II PEMBAHASAN

2.1. PERLINDUNGAN HUKUM KONSUMEN DALAM BIDANG

PERUMAHAN

2.1.1. DASAR HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN

2.1.2. SYARAT-SYARAT KONSUMEN

2.1.3. HAK DAN KEWAJIBAN KONSUMEN

BAB III PENUTUP

SIMPULAN

SARAN

HARAPAN

DAFTAR PUSTAKA
 BAB I

PERLINDUNGAN HUKUM DALAM PROSES PERJANJIAN JUAL BELI

PERUMAHAN SECARA KREDIT ANTARA DEVELOPER DAN

PEMBELI DI KABUPATEN TANGERANG

A. Latar Belakang Masalah

Sejalan dengan jumlah penduduk yang makin pesat, tuntutan akan

tersedianya berbagai fasilitas yang mendukung kehidupan masyarakat juga

mengalami peningkatan. Hal tersebut mendorong pihak pemerintah maupun

swasta untuk melaksanakan pembangunan, terutama di bidang perumahan.

Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia (Basic Need)

yang telah ada, seiring dengan keberadaan manusia itu sendiri. Media perumahan

menjadi sarana bagi manusia guna melakukan berbagai macam aktifitas hidup

dan sarana untuk memberikan perlindungan utama terhadap adanya gangguan-

gangguan eksternal, baik terhadap kondisi iklim maupun terhadap gangguan

lainnya.

Saat ini konsep perumahan telah mengalami penggeseran, tidak hanya

sebagai kebutuhan dasar saja, ataupun sebagai media yang memberikan

perlindungan, namun perumahan telah menjadi gaya hidup (life style),

memberikan kenyamanan dan menunjukkan karakteristik atau jati diri, yang

merupakan salah satu pola pengembangan diri serta sarana private, sebagaimana

dibutuhkan pada masyarakat global.

 Perkembangan penduduk yang pesat dan perkembangan ekonomi yang

tidak stabil berdampak pada sulitnya indvidu untuk dapat memiliki rumah.

Permasalahan di masyarakat mendapat respon positif dari para pengusaha yang

begerak di bidang perumahan. Para pengusaha menyediakan tempat tinggal

dengan ukuran dan berbagai tipe guna dapat memenuhi keinginan pembeli sesuai

dengan kondisi keuangan yang dimiliki individu.

Rumah-rumah yang dibangun oleh pengusaha dalam suatu wilayah

tertentu dijual pengusaha secara cash dan kredit. Dalam kehidupan sehari-hari,

kata kredit bukan merupakan perkataan yang asing bagi masyarakat kita.

perkataan kredit tidak saja dikenal masyarakat di kota-kota besar, tetapi sampai

didesa-desa pun kata kredit tersebut sudah sangat populer. Manusia adalah homo

economicus dan manusia selalu berusaha memenuhi kebutuhannya. Kebutuhan

manusia yang beraneka ragam sesuai dengan harkatnya yang selalu meningkat,

sedangkan kemampuan untuk mencapai sesuatu yang diinginkannya itu terbatas.

hal ini menyebabkan manusia memerlukan bantuan untuk memenuhi hasrat dan

cita-citanya, yaitu salah satunya adalah memiliki rumah.

Kredit dapat meningkatkan daya guna dan peredaran barang. Dengan

mendapat kredit, masyarakat yang ingin memiliki rumah dapat melakukan jual

beli dengan sistem kredit. Pembelian rumah secara kredit merupakan pembelian

barang yang pembayarannya dapat diangsur.

Manusia meningkatkan usahanya atau untuk meningkatkan daya guna

suatu barang yaitu rumah, ia memerlukan bantuan dalam bentuk modal. Bantuan
dari bank dalam bentuk tambahan modal inilah yang sering disebut dengan

kredit. Bank akan memberikan pinjaman modal dengan syarat-syarat tertentu.

Bagi para pihak yang terlibat dalam penjualan perumahan secara kredit

akan mendapat perlindungan hukum apabila para pihak tersebut mempunyai

bukti tertulis dalam suatu ikatan perjanjian jual beli perumahan secara kredit.

Pasal 1313 KUH Perdata yang berbunyi;

“Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau

lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”.

Perjanjian merupakan suatu hubungan hukum yang berarti bahwa yang

bersangkutan haknya dijamin dan dilindungi oleh hukum atau undang-

undang.1Jual beli adalah suatu perjanjian bertimbal-balik dalam manapihak yang

satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedang

pihak yang lainnya (si pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas

sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.2 Seseorang

atau suatu badan yang memberikan kredit percaya bahwa menerima kredit di

masa mendatang akan sanggup memenuhi segala sesuatu yang telah dijanjikan.

Apa yang telah dijanjikan itu dapat berupa barang, uang, atau jasa.3

1
J.G. Rai Widjaya, Merancang Suatu Kontrak , Jakarta, Megapoin, 2008, hlm 23
2
R. Subekti, Aneka Perjanjian, Cetakan Kesepuluh, Bandung, Citra Adiyta Bakti, 1995, Hlm 1.
3
Thomas Suyatno ( et.al ), Dasar-dasarPerkreditan, Jakarta, Gramedia Pustaka Utama, 1998,

Hlm 11
 Pemberian kredit yang dilakukan oleh pihak bank kepada nasabah untuk

membayar pembelian rumah atas dasar kepercayaan dan keyakinan bahwa

nasabah yang akan menerima kredit itu mampu dan mau mengembalikan kredit

yang telah diterimanya. Dari faktor kemampuan dan kemauan tersebut, tersimpul

unsur keamanan (safety) dan sekaligus juga unsur keuntungan (profitability) dari

suatu kredit. kedua unsur tersebut saling berkaitan.

Keamanan atau safety yang dimaksud adalah prestasi yang diberikan dalam

bentuk uang, barang, atau jasa itu betul-betul terjamin pengembaliannya, sehigga

keuntungan (profitability) yang diharapkan itu menjadi kenyataan. Keuntungan

merupakan tujuan dari pengembalian kredit yang terjelma dalam bentuk bunga

yang diterima.4

Ada tiga pihak yang terkait dalam perjanjian jual beli rumah, yaitu debitur,

kreditur, dan pihak ketiga. Kreditur di sini berkedudukan sebagai pemberi kredit

atau orang yang berpiutang, sedangkan debitur adalah orang yang mendapat

pinjaman uang atau berhutang. Pihak ketiga adalah orang yang akan menjadi

penanggung utang debitur (pengusaha perumahan) kepada kreditur. Pihak

pengusaha perumahan memberikan jaminan sertifikat rumah kepada bank sebagai

agunan atas pemberian kredit yang diberikan pihak bank kepada nasabah.

Kenyataan sekarang ini, masih banyak pembeli kredit pemilikan rumah

yang belum sepenuhnya menjalankan kewajiban yang sudah ditentukan oleh bank

yaitu mengembalikan atau mengangsur kredit yang sudah diperoleh oleh pembeli.

4
Ibid, Hlm 13.
Akibat kelalaian yang dilakukan oleh pihak pembeli kredit akan merugikan pihak

bank untuk mengembangkan usahanya dalam memberikan kredit pemilikan

rumah kepada calon pembeli lainnya. Dampak lainnya, bagi bank untuk ikut

melaksanakan program pemerintah dalam menciptakan sarana perumahan

sederhana atau bagi golongan ekonomi menengah ke bawah menjadi terhambat.

Berdasarkan uraian tersebut, dapat diketahui bahwa permasalahan tentang

pemberian kredit guna membeli rumah perlu adanya perlindungan hukum bagi

para pihak yang terlibat. Perlindungan hukum dapat dimiliki para pihak setelah

para pihak yang terlibat dalam jual beli secara kredit melakukan perjanjian yang

disebut dengan perjanjian jual beli. Oleh sebab itu, dapat penelitian ini dipilih

judul: PERLINDUNGAN HUKUM DALAM PROSES PERJANJIAN JUAL

BELI PERUMAHAN SECARA KREDIT ANTARA DEVELOPER DAN

PEMBELI DI KABUPATEN TANGERANG.

B. Perumusan Masalah

Setelah penulis mengungkapkan hal-hal di atas, maka penulis berkeinginan

untuk meneliti, mempelajari serta membahas tentang Perlindungan hukum dalam

proses perjanjian jual beli perumahan secara kredit antara develover dan

pembeli. Adapun rumusan masalah sebagai berikut:

1. Bagaimana pelaksanaan proses perjanjian jual beli perumahan secara kredit

antara developer dan pembeli?

2. Bagaimana hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian jual beli secara

kredit?

3. Bagaimana upaya hukum yang dapat dilakukan para pihak yang melakukan

perjanjian apabila terjadi wanprestasi dan melawan hukum?

C. Tujuan Penelitian

Suatu penelitian yang dilakukan tentu harus mempunyai tujuan dan

manfaat yang ingin diperoleh dari hasil penelitian. Dalam merumuskan tujuan

penelitian, penulis berpegang pada masalah yang telah dirumuskan. Adapun

tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Untuk mengetahui dan mengkaji bagaimana proses perjanjian jual beli antara

developer dan pembeli.

2. Untuk mengetahui dan mengkaji bagaimana hak dan kewajiban developer

dan pembeli dalam proses perjanjian jual bel perumahan secara kredit.

3. Untuk mengetahui upaya hukum yang dapat dilakukan oleh para phak apabila

terjadi wanprestasi dan melawan hukum.

D. Manfaat Penelitian

Tiap penelitian harus mempunyai kegunaan bagi pemecahan masalah

yang diteliti. Untuk itu suatu penelitian setidaknya mampu memberikan manfaat

praktis pada kehidupan masyarakat. Kegunaan penelitian ini dapat ditinjau dari
dua segi yang saling berkaitan yakni dari segi teoritis dan segi praktis. Dengan

adanya penelitian ini penulis sangat berharap akan dapat memberikan manfaat :

1. Manfaat Akademis

a. Untuk mengembangkan ilmu pengetahuan yang didapat dalam

perkuliahan dan membandingkannya dengan praktek di lapangan.

b. Sebagai wahana untuk mengembangkan wacana dan pemikiran bagi

peneliti.

c. Untuk mengetahui secara mendalam mengenai proses perjanjian jual

beli perumahan secara kredit.

d. Menambah literatur atau bahan-bahan informasi ilmiah yang dapat

digunakan untuk melakukan kajian dan penelitian selanjutnya.

2. Manfaat Praktis

a. Memberikan sumbangan pemikiran di bidang hukum pada umumnya

dan pada khususnya tentang proses perjanjian jual beli perumahan

secara kredit.

b. Untuk memberikan masukan dan informasi bagi masyarakat luas

tentang perjanjian jual beli.

c. Hasil penelitian ini sebagai bahan ilmu pengetahuan dan wawasan bagi

penulis, khususnya bidang hukum perdata.

E. Kerangka Berfikir

Perumahan merupakan salah satu kebutuhan yang mendasar bagi manusia,

baik untuk tempat tinggal, tempat usaha, perkantoran dan lain sebagainya.

Namun demikian, belum semua anggota masyarakat dapat memiliki atau

menikmati rumah yang layak, sehat, aman dan serasi. Oleh karena itu upaya

pembangunan perumahan dan pemukiman terus ditingkatkan untuk menyediakan

jumlah perumahan yang makin banyak dan dengan harga yang terjangkau

terutama oleh golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah sehingga semua

mampu membeli rumah.

Dengan semakin banyaknya pengembang-pengembang / perusahaan-

perusahaan dibidang perumahan sudah barang tentu memudahkan masyarakat

untuk menjatuhkan pilihannya dalam memilih pengembang/pengusaha yang

sesuai dengan kemampuan keuangannya masing-masing.

Proses pemilikan rumah tersebut dilaksanakan melalui proses jual-beli

dimana pemerintah menyediakan dana dalam bentuk kredit yang disalurkan

kepada bank yang ditunjuk guna membiayai pemilikan perumahan secara kredit.

Dalam proses jual beli perumahan secara kredit tersebutlah perlu adanya

perlindungan hukum terhadap kepentingan penjual, pembeli dan bank dari

kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan misalnya ingkar janji atau

wanprestasi terhadap jual beli. Oleh sebab itu perlu adanya pegangan atau

pedoman dari semua pihak untuk membuat perjanjian jual beli yang klausul-

klausulnya memenuhi kepentingan semua pihak yang tidak merugikan.

 Pengikatan jual beli merupakan suatu perikatan yang muncul dari

perjanjian, yang diatur dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,

yang mengakui adanya kebebasan berkontrak, dengan pembatasan bahwa

perjanjian itu tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundangan dan harus

didasari dengan itikat baik.

Berkaitan dengan perjanjian pengikatan jual beli, maka pada dasarnya

tidak bisa lepas dari peraturan dasar mengenai perjanjian. Peraturan perundangan

dimaksud adalah Pasal 1320 KUH-Perdata tentang syarat sahnya perjanjian,

Pasal 1338 KUH-Perdata tentang akibat perjanjian, Pasal 1339 KUH Perdata

tentang pembatasan dan asas kebebasan berkontrak

Dengan diadakannya perjanjian jual beli diharapkan dapat memberikan

hak dan tanggung jawab semua pihak sehingga tidak ada kerugian yang dialami

semua pihak. Tujuan dari perjanjian inipun dimaksudkan untuk menempatkan

semua pihak ditempat yang sejajar yang artinya tidak ada pihak yang lemah dan

tidak ada pihak yang kuat.

Oleh sebab itu penulis ada menyoroti proses dan perjanjian yang dibuat

oleh developer sebagai pihak penjual perumahan dengan pihak pembeli.

Perjanjian dianggap perlu dan penting sebagai acuan dan dasar perlindungan dari

kedua belah pihak agar tidak terjadi perbuatan yang merugikan kedua belah

pihak.
F. Metode Penelitian

Suatu metode ilmiah dapat dipercaya apabila disusun dengan

mempergunakan suatu metode yang tepat. Metode merupakan cara kerja atau tata

kerja untuk dapat memahami obyek yang menjadi sasaran dari ilmu pengetahuan

yang bersangkutan. Metode adalah pedoman–pedoman, cara seseorang ilmuwan

mempelajari dan memahami lingkungan–lingkungan yang dihadapi. Dalam

penelitian ini penulis menggunakan metode–metode sebagai berikut:

1. Jenis Penelitian

Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah jenis

penelitian deskriptif. Suatu penelitian hukum deskriptif dimaksudkan untuk

memberikan data seteliti mungkin tentang manusia, keadaan atau gejala-gejala

lain. Atau penelitian yang merupakan prosedur pemecahan masalah yang

diselidiki dengan menggambarkan atau melukiskan keadaan subyek atau obyek

pada saat sekarang berdasarkan fakta yang nampak.5

2. Metode Pendekatan

Metode pendekatan yang dipakai ialah metode pendekatan Yuridis

Sosiologis yaitu suatu penelitian yang menekankan pada peraturan peraturan

hukum yang berlaku serta dalam hal ini penelitian dilakukan dengan berawal dari

5
Soerjono Soekamto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta, Raja Grafindo Persada, 2012, Hlm
14
penelitian terhadap data sekunder yang kemudian dilanjutkan dengan penelitian

terhadap data primer di lapangan.6

3. Lokasi Penelitian

Penelitian dilakukan di PT Hana Gubah Laras yang merupakan suatu

perusahan developer atau perusahaan yang bergerak di bidang proferti

perumahan. Perusahaan in di teliti sebagai sampel salah satu perusahan yang

bergerak dib dang developer atau pengembang perumahan.

Penelitianpun dilakukan kepada pembeli yang membeli perumahan secara

kredit. Penelitian pun dilakukan pada Bank sebagai kreditur yang memberikan

hutang kepada pembeli perumahan secara kredit.

4. Sumber Data

Data yang diperlukan:

a. Data primer

Merupakan keterangan atau fakta yang diperoleh secara langsung dari

lapangan.

b. Data sekunder

Merupakan data yang mendukung sumber data primer berupa data

dari buku-buku, literatur, peraturan-peraturan dan lain-lain yang

6
Bambang Sugono, Metode Penelitian Hukum, Jakarta, Rajawali Pres, 2006, Hlm 75
 berhubungan dengan penelitian ini. Data sekunder dalam penelitian ini

terdiri dari :

(1). Kitab Undang-undang Hukum Perdata.

(2). Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen.7

5. Metode Pengumpulan Data

a. Observasi

Merupakan metode pengumpulan data dengan pengamatan

langsung terhadap tempat yang dijadikan obyek penelitian yaitu PT.

Hana Gubah Laras, pembeli perumahan dan Bank yang memberikan

kredit kepada pembeli perumahan secara kredit.

b. Wawancara

Dalam metode ini penulis mengadakan tanya jawab langsung

dengan responden atau pihak–pihak dari PT Hana Gubah Laras,

pembeli dan Bank.

c. Studi pustaka

Studi pustaka adalah pengumpulan data yang dilakukan secara

studi kepustakaan dan peraturan-peraturan yang berhubungan dengan

tujuan penelitian.

7
Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor XXXX
6. Metode analisis data

Analisis data yang digunakan dalam penelitian ini ialah analisis data

secara kualitatif, yaitu “Segala sesuatu yang dinyatakan responden, baik secara

tertulis maupun lisan serta perilaku nyata yang dipelajari dan diteliti sebagai

sesuatu yang utuh”.

Penggunaan metode analisis kualitatif dalam penelitian adalah dengan

cara membahas pokok permasalan berdasarkan data yang diperoleh baik dari

studi kepustakaan maupun dari hasil penelitian di lapangan yang kemudian

dianalisa secara kualitatif untuk pemecahan. “Analisis ini dilakukan dengan

bersamaan proses data. Adapun model analisis yang digunakan yaitu model

analisa interaktif yang didukung proses trianggulasi mencakup metode-metode,

kajian ulang dan meliputi praktek- praktek yang biasanya diikuti untuk

memperkirakan validitas dan reliabilitas temuan-temuan penelitian.8

Sedangkan yang dimaksud dengan metode analisis interaktif, ialah model

analisa yang terdiri dari tiga komponen pokok, yaitu sebagai berikut:

a. Reduksi data

Yaitu bentuk analisa yang mempertegas, memperpendek, membuat fokus,

membuang hal-hal tidak penting yang muncul dari catatan tertulis di

lapangan.

8
Soerjono Soekamto, Op-Cit, Hlm 125.
b. Sajian data

Yaitu sekumpulan informasi yang memungkinkan kesimpulan riset dapat

dilaksanakan.

c. Kesimpulan

Setelah memahami maksud berbagai hal yang ditemui dengan melakukan

pencatatan peraturan-peraturan, pertanyaan-pertanyaan, alur sebab akibat

akhirnya dapat ditarik sebuah kesimpulan.

G. SISTEMATIKA PENULISAN

Sistematika penulisan skripsi ini dibagi menjadi beberapa bab, seperti

berikut ini :

BAB I . PENDAHULUAN

Bab ini memuat tentang Latar Belakang Permasalahan yang menguraikan

hal-hal yang menjadi dasar pertimbangan dibuatnya tulisan ini. Dalam bab

ini juga dapat dibaca Pokok Permasalahan, Tujuan Penelitian dan Manfaat

Penelitian, Tinjauan Pustaka, Kerangka Berfikir, Metode Penelitian, dan

Sistematika Penulisan.

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA

Bab ini memuat tentang perlindungan hukum, pengertian perumahan,

pengertian jual beli secara kredit, status hak kepemilikan perumahan,

perjanjian antara pihak-pihak yang melakukan jual beli perumahan secara

kredit, berakhirnya perjanjian jual beli perumahan secara kredit, profil PT

Hana Gubah Laras dan Bank.

BAB III : ANALISIS DAN PEMBAHASAN

Bab ini berisi tentang pengujian dan hasil analisis data, pembuktian

hipotesisi, pembahasan hasil analisis, jawaban atas pertanyaan-pertanyaan

yang disebutkan dalam perumusan masalah.

BAB IV : KESIMPULAN DAN SARAN

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN
 DAFTAR PUSTAKA

 Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum ,Rajawali pers,Jakarta,

2006.

 I.G.Rai Widjaya, Merancang Suatu Kontrak, Jakarta, Megapoin, 2008.

 R. Subekti, Aneka Perjanjian. Cetakan Kesepeuluh. Bandung, Citra

Adiyta Bakti, 1995.

 Soerjono Soekamto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta, Raja

Grafindo Persada, 1986.

 Thomas Suyatno, HA. Chalik, Made Sukada, Tinon Yunianti ananda, dan

Djuhaepah T. Marala, Dasar-dasar Perkreditan, Jakarta, Gramedia

Pustaka Utama, 1988.

 Kitab Undang-undang Hukum Perdata.

 Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Kosumen.