BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Sejalan dengan jumlah penduduk yang makin pesat, tuntutan akan

tersedianya berbagai fasilitas yang mendukung kehidupan masyarakat juga

mengalami peningkatan. Hal tersebut mendorong pihak pemerintah maupun

swasta untuk melaksanakan pembangunan, terutama di bidang perumahan.

Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia (Basic Need)

yang telah ada, seiring dengan keberadaan manusia itu sendiri. Media perumahan

menjadi sarana bagi manusia guna melakukan berbagai macam aktifitas hidup dan

sarana untuk memberikan perlindungan utama terhadap adanya gangguan-

gangguan eksternal, baik terhadap kondisi iklim maupun terhadap gangguan

lainnya.

Saat ini konsep perumahan telah mengalami penggeseran, tidak hanya

sebagai kebutuhan dasar saja, ataupun sebagai media yang memberikan

perlindungan, namun perumahan telah menjadi gaya hidup (life style),

memberikan kenyamanan dan menunjukkan karakteristik atau jati diri, yang

merupakan salah satu pola pengembangan diri serta sarana private, sebagaimana

dibutuhkan pada masyarakat global.

Perkembangan penduduk yang pesat dan perkembangan ekonomi yang

tidak stabil berdampak pada sulitnya indvidu untuk dapat memiliki rumah.

Permasalahan di masyarakat mendapat respon positif dari para pengusaha yang

begerak di bidang perumahan. Para pengusaha menyediakan tempat tinggal

1
dengan ukuran dan berbagai tipe guna dapat memenuhi keinginan pembeli sesuai

dengan kondisi keuangan yang dimiliki individu.

Rumah-rumah yang dibangun oleh pengusaha dalam suatu wilayah

tertentu dijual pengusaha secara cash dan kredit. Dalam kehidupan sehari-hari,

kata kredit bukan merupakan perkataan yang asing bagi masyarakat kita.

perkataan kredit tidak saja dikenal masyarakat di kota-kota besar, tetapi sampai

didesa-desa pun kata kredit tersebut sudah sangat populer. Manusia adalah homo

economicus dan manusia selalu berusaha memenuhi kebutuhannya. Kebutuhan

manusia yang beraneka ragam sesuai dengan harkatnya yang selalu meningkat,

sedangkan kemampuan untuk mencapai sesuatu yang diinginkannya itu terbatas.

hal ini menyebabkan manusia memerlukan bantuan untuk memenuhi hasrat dan

cita-citanya, yaitu salah satunya adalah memiliki rumah.

Kredit dapat meningkatkan daya guna dan peredaran barang. Dengan

mendapat kredit, masyarakat yang ingin memiliki rumah dapat melakukan jual

beli dengan sistem kredit. Pembelian rumah secara kredit merupakan pembelian

barang yang pembayarannya dapat diangsur.

Manusia meningkatkan usahanya atau untuk meningkatkan daya guna

suatu barang yaitu rumah, ia memerlukan bantuan dalam bentuk modal. Bantuan

dari bank dalam bentuk tambahan modal inilah yang sering disebut dengan kredit.

Bank akan memberikan pinjaman modal dengan syarat-syarat tertentu.

Bagi para pihak yang terlibat dalam penjualan perumahan secara kredit

akan mendapat perlindungan hukum apabila para pihak tersebut mempunyai bukti

tertulis dalam suatu ikatan perjanjian jual beli perumahan secara kredit. Pasal

1313 KUH Perdata yang berbunyi;

2
 Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau

lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.

Perjanjian merupakan suatu hubungan hukum yang berarti bahwa yang

bersangkutan haknya dijamin dan dilindungi oleh hukum atau undang-undang.[1]

Jual beli adalah suatu perjanjian bertimbal-balik dalam manapihak yang satu (si

penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedang pihak

yang lainnya (si pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas

sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.[2] Seseorang

atau suatu badan yang memberikan kredit percaya bahwa menerima kredit di masa

mendatang akan sanggup memenuhi segala sesuatu yang telah dijanjikan. Apa

yang telah dijanjikan itu dapat berupa barang, uang, atau jasa.[3]

Pemberian kredit yang dilakukan oleh pihak bank kepada nasabah untuk

membayar pembelian rumah atas dasar kepercayaan dan keyakinan bahwa

nasabah yang akan menerima kredit itu mampu dan mau mengembalikan kredit

yang telah diterimanya. Dari faktor kemampuan dan kemauan tersebut, tersimpul

unsur keamanan (safety) dan sekaligus juga unsur keuntungan (profitability) dari

suatu kredit. kedua unsur tersebut saling berkaitan.

Keamanan atau safety yang dimaksud adalah prestasi yang diberikan

dalam bentuk uang, barang, atau jasa itu betul-betul terjamin pengembaliannya,

sehigga keuntungan (profitability) yang diharapkan itu menjadi kenyataan.

Keuntungan merupakan tujuan dari pengembalian kredit yang terjelma dalam

bentuk bunga yang diterima.[4]

Ada tiga pihak yang terkait dalam perjanjian jual beli rumah, yaitu debitur,

kreditur, dan pihak ketiga. Kreditur di sini berkedudukan sebagai pemberi kredit

3
atau orang yang berpiutang, sedangkan debitur adalah orang yang mendapat

pinjaman uang atau berhutang. Pihak ketiga adalah orang yang akan menjadi

penanggung utang debitur (pengusaha perumahan) kepada kreditur. Pihak

pengusaha perumahan memberikan jaminan sertifikat rumah kepada bank sebagai

agunan atas pemberian kredit yang diberikan pihak bank kepada nasabah.

Kenyataan sekarang ini, masih banyak pembeli kredit pemilikan rumah

yang belum sepenuhnya menjalankan kewajiban yang sudah ditentukan oleh bank

yaitu mengembalikan atau mengangsur kredit yang sudah diperoleh oleh pembeli.

Akibat kelalaian yang dilakukan oleh pihak pembeli kredit akan merugikan pihak

bank untuk mengembangkan usahanya dalam memberikan kredit pemilikan

rumah kepada calon pembeli lainnya. Dampak lainnya, bagi bank untuk ikut

melaksanakan program pemerintah dalam menciptakan sarana perumahan

sederhana atau bagi golongan ekonomi menengah ke bawah menjadi terhambat.

Berdasarkan uraian tersebut, dapat diketahui bahwa permasalahan tentang

pemberian kredit guna membeli rumah perlu adanya perlindungan hukum bagi

para pihak yang terlibat. Perlindungan hukum dapat dimiliki para pihak setelah

para pihak yang terlibat dalam jual beli secara kredit melakukan perjanjian yang

disebut dengan perjanjian jual beli. Oleh sebab itu, dapat penelitian ini dipilih

judul: PERLINDUNGAN HUKUM DALAM PROSES PERJANJIAN JUAL

BELI PERUMAHAN SECARA KREDIT ANTARA DEVELOPER DAN

PEMBELI DI KABUPATEN TANGERANG

4
B. Perumusan Masalah

Setelah penulis mengungkapkan hal-hal di atas, maka penulis berkeinginan

untuk meneliti, mempelajari serta membahas tentang Perlindungan hukum dalam

proses perjanjian jual beli perumahan secara kredit antara develover dan pembeli.

Adapun rumusan masalah sebagai berikut:

1. Bagaimana pelaksanaan proses perjanjian jual beli perumahan secara

kredit antara developer dan pembeli?

2. Bagaimana hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian jual beli secara

kredit?
3. Bagaimana upaya hukum yang dapat dilakukan para pihak yang

melakukan perjanjian apabila terjadi wanprestasi dan melawan hukum?

C. Tujuan Penelitian

Suatu penelitian yang dilakukan tentu harus mempunyai tujuan dan

manfaat yang ingin diperoleh dari hasil penelitian. Dalam merumuskan tujuan

penelitian, penulis berpegang pada masalah yang telah dirumuskan. Adapun

tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Untuk mengetahui dan mengkaji bagaimana proses perjanjian jual beli

antara developer dan pembeli.

2. Untuk mengetahui dan mengkaji bagaimana hak dan kewajiban developer

dan pembeli dalam proses perjanjian jual bel perumahan secara kredit.
3. Untuk mengetahui upaya hukum yang dapat dilakukan oleh para phak

apabila terjadi wanprestasi dan melawan hukum.

D. Manfaat Penelitian

5
 Tiap penelitian harus mempunyai kegunaan bagi pemecahan masalah yang

diteliti. Untuk itu suatu penelitian setidaknya mampu memberikan manfaat praktis

pada kehidupan masyarakat. Kegunaan penelitian ini dapat ditinjau dari dua segi

yang saling berkaitan yakni dari segi teoritis dan segi praktis. Dengan adanya

penelitian ini penulis sangat berharap akan dapat memberikan manfaat :

1. Manfaat Akademis
a. Untuk mengembangkan ilmu pengetahuan yang didapat dalam

perkuliahan dan membandingkannya dengan praktek di lapangan.

b. Sebagai wahana untuk mengembangkan wacana dan pemikiran bagi

peneliti.
c. Untuk mengetahui secara mendalam mengenai proses perjanjian jual

beli perumahan secara kredit.

d. Menambah literatur atau bahan-bahan informasi ilmiah yang dapat

digunakan untuk melakukan kajian dan penelitian selanjutnya.

2. Manfaat Praktis
a. Memberikan sumbangan pemikiran di bidang hukum pada umumnya

dan pada khususnya tentang proses perjanjian jual beli perumahan

secara kredit.
b. Untuk memberikan masukan dan informasi bagi masyarakat luas

tentang perjanjian jual beli.

c. Hasil penelitian ini sebagai bahan ilmu pengetahuan dan wawasan

bagi penulis, khususnya bidang hukum perdata.

E. Kerangka Berfikir

Perumahan merupakan salah satu kebutuhan yang mendasar bagi manusia,

baik untuk tempat tinggal, tempat usaha, perkantoran dan lain sebagainya. Namun

demikian, belum semua anggota masyarakat dapat memiliki atau menikmati

rumah yang layak, sehat, aman dan serasi. Oleh karena itu upaya pembangunan

perumahan dan pemukiman terus ditingkatkan untuk menyediakan jumlah

6
perumahan yang makin banyak dan dengan harga yang terjangkau terutama oleh

golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah sehingga semua mampu

membeli rumah.

Dengan semakin banyaknya pengembang-pengembang/perusahaan-

perusahaan dibidang perumahan sudah barang tentu memudahkan masyarakat

untuk menjatuhkan pilihannya dalam memilih pengembang/pengusaha yang

sesuai dengan kemampuan keuangannya masing-masing.

Proses pemilikan rumah tersebut dilaksanakan melalui proses jual-beli

dimana pemerintah menyediakan dana dalam bentuk kredit yang disalurkan

kepada bank yang ditunjuk guna membiayai pemilikan perumahan secara kredit.

Dalam proses jual beli perumahan secara kredit tersebutlah perlu adanya

perlindungan hukum terhadap kepentingan penjual, pembeli dan bank dari

kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan misalnya ingkar janji atau

wanprestasi terhadap jual beli. Oleh sebab itu perlu adanya pegangan atau

pedoman dari semua pihak untuk membuat perjanjian jual beli yang klausul-

klausulnya memenuhi kepentingan semua pihak yang tidak merugikan.

Pengikatan jual beli merupakan suatu perikatan yang muncul dari

perjanjian, yang diatur dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,

yang mengakui adanya kebebasan berkontrak, dengan pembatasan bahwa

perjanjian itu tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundangan dan harus

didasari dengan itikat baik.

Berkaitan dengan perjanjian pengikatan jual beli, maka pada dasarnya

tidak bisa lepas dari peraturan dasar mengenai perjanjian. Peraturan perundangan

dimaksud adalah Pasal 1320 KUH-Perdata tentang syarat sahnya perjanjian, Pasal

7
1338 KUH-Perdata tentang akibat perjanjian, Pasal 1339 KUH Perdata tentang

pembatasan dan asas kebebasan berkontrak

Dengan diadakannya perjanjian jual beli diharapkan dapat memberikan

hak dan tanggung jawab semua pihak sehingga tidak ada kerugian yang dialami

semua pihak. Tujuan dari perjanjian inipun dimaksudkan untuk menempatkan

semua pihak ditempat yang sejajar yang artinya tidak ada pihak yang lemah dan

tidak ada pihak yang kuat.

Oleh sebab itu penulis ada menyoroti proses dan perjanjian yang dibuat

oleh developer sebagai pihak penjual perumahan dengan pihak pembeli.

Perjanjian dianggap perlu dan penting sebagai acuan dan dasar perlindungan dari

kedua belah pihak agar tidak terjadi perbuatan yang merugikan kedua belah pihak.

F. Metode Penelitian

Suatu metode ilmiah dapat dipercaya apabila disusun dengan

mempergunakan suatu metode yang tepat. Metode merupakan cara kerja atau tata

kerja untuk dapat memahami obyek yang menjadi sasaran dari ilmu pengetahuan

yang bersangkutan. Metode adalah pedomanpedoman, cara seseorang ilmuwan

mempelajari dan memahami lingkunganlingkungan yang dihadapi. Dalam

penelitian ini penulis menggunakan metodemetode sebagai berikut:

1. Metode Pendekatan
Metode pendekatan yang dipakai ialah metode pendekatan Yuridis

Sosiologis yaitu suatu penelitian yang menekankan pada peraturan

peraturan hukum yang berlaku serta dalam hal ini penelitian dilakukan

dengan berawal dari penelitian terhadap data sekunder yang kemudian

dilanjutkan dengan penelitian terhadap data primer di lapangan[5].

2. Jenis Penelitian

8
 Jenis penelitian yang digunakan penulis adalah jenis penelitian yang

bersifat deskriptif, yaitu penelitian yang merupakan prosedur pemecahan

masalah yang diselidiki dengan menggambarkan atau melukiskan keadaan

subyek atau obyek pada saat sekarang berdasarkan fakta yang nampak.
3. Lokasi Penelitian
Penelitian dilakukan di PT Hana Gubah Laras yang merupakan suatu

perusahan developer atau perusahaan yang bergerak di bidang proferti

perumahan. Perusahaan in di teliti sebagai sampel salah satu perusahan

yang bergerak dib dang developer atau pengembang perumahan.

Penelitianpun dilakukan kepada pembeli yang membeli perumahan secara

kredit. Penelitian pun dilakukan pada Bank sebagai kreditur yang

memberikan hutang kepada pembeli perumahan secara kredit.

4. Sumber Data
Data yang diperlukan:
a. Data primer
Merupakan keterangan atau fakta yang diperoleh secara langsung dari

lapangan.
b. Data sekunder
Merupakan data yang mendukung sumber data primer berupa data

dari buku-buku, literatur, peraturan-peraturan dan lain-lain yang

berhubungan dengan penelitian ini.

5. Metode Pengumpulan Data
a. Observasi
Merupakan metode pengumpulan data dengan pengamatan langsung

terhadap tempat yang dijadikan obyek penelitian yaitu PT. Hana

Gubah Laras, pembeli perumahan dan Bank yang memberikan kredit

kepada pembeli perumahan secara kredit.

b. Wawancara
Dalam metode ini penulis mengadakan tanya jawab langsung dengan

responden atau pihakpihak dari PT Hana Gubah Laras, pembeli dan

Bank.
c. Studi pustaka

9
 Studi pustaka adalah pengumpulan data yang dilakukan secara studi

kepustakaan dan peraturan-peraturan yang berhubungan dengan tujuan

penelitian.
6. Metode analisis data
Analisis data yang digunakan dalam penelitian ini ialah analisis data

secara kualitatif, yaitu Segala sesuatu yang dinyatakan responden, baik

secara tertulis maupun lisan serta perilaku nyata yang dipelajari dan diteliti

sebagai sesuatu yang utuh.

Penggunaan metode analisis kualitatif dalam penelitian adalah dengan

cara membahas pokok permasalan berdasarkan data yang diperoleh baik

dari studi kepustakaan maupun dari hasil penelitian di lapangan yang

kemudian dianalisa secara kualitatif untuk pemecahan. Analisis ini

dilakukan dengan bersamaan proses data. Adapun model analisis yang

digunakan yaitu model analisa interaktif yang didukung proses

trianggulasi mencakup metode-metode, kajian ulang dan meliputi praktek-

praktek yang biasanya diikuti untuk memperkirakan validitas dan

reliabilitas temuan-temuan penelitian

Sedangkan yang dimaksud dengan metode analisis interaktif, ialah

model analisa yang terdiri dari tiga komponen pokok, yaitu sebagai

berikut:
a. Reduksi data
Yaitu bentuk analisa yang mempertegas, memperpendek, membuat

fokus, membuang hal-hal tidak penting yang muncul dari catatan

tertulis di lapangan.
b. Sajian data

Yaitu sekumpulan informasi yang memungkinkan kesimpulan riset

dapat dilaksanakan.

c. Kesimpulan

10
 Setelah memahami maksud berbagai hal yang ditemui dengan

melakukan pencatatan peraturan-peraturan, pertanyaan-pertanyaan,

alur sebab akibat akhirnya dapat ditarik sebuah kesimpulan.

G. Sistematika Penulisan

Sistematika penulisan skripsi ini dibagi menjadi beberapa bab, seperti

berikut ini :

BAB I . PENDAHULUAN

Bab ini memuat tentang Latar Belakang Permasalahan yang

menguraikan hal-hal yang menjadi dasar pertimbangan dibuatnya

tulisan ini. Dalam bab ini juga dapat dibaca Pokok Permasalahan,

Tujuan Penelitian dan Manfaat Penelitian, Tinjauan Pustaka, Kerangka

Berfikir, Metode Penelitian, dan Sistematika Penulisan.

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA

Bab ini memuat tentang perlindungan hukum, pengertian perumahan,

pengertian jual beli secara kredit, status hak kepemilikan perumahan,

perjanjian antara pihak-pihak yang melakukan jual beli perumahan

secara kredit, berakhirnya perjanjian jual beli perumahan secara

kredit, profil PT Hana Gubah Laras dan Bank.

BAB III : ANALISIS DAN PEMBAHASAN

Bab ini berisi tentang pengujian dan hasil analisis data, pembuktian

hipotesisi, pembahasan hasil analisis, jawaban atas pertanyaan-

pertanyaan yang disebutkan dalam perumusan masalah.

11
BAB IV : KESIMPULAN DAN SARAN

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

12