PROPOSAL PENELITIAN

WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA

RUMAH TOKO

(ANALISIS PUTUSAN NOMOR 96/PDT.G/2021/PN MTR)

Oleh :

VIDYA QOTHRUNNADA IRBAH

D1A019573

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MATARAM

2022
 ii

HALAMAN PENGESAHAN

WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH

TOKO

(Analisis Putusan Nomor 96/PDT.G/2021/PN Mtr)

Oleh :

VIDYA QOTHRUNNADA IRBAH

D1A019573

Menyetujui :

Pembimbing Pertama, Pembimbing Kedua,

Zainal Arifin Dilaga, SH., M.Hum. Eka Jaya Subadi, SH., MH.

NIP. 196107121989031002 NIP. 197912292008121002

 A. WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA

RUMAH TOKO (ANALISIS PUTUSAN NOMOR 96/PDT.G/2021/PN

MTR)

B. Latar Belakang

Manusia merupakan makhluk sosial yang tidak dapat hidup sendiri.

Manusia selalu berhubungan satu sama lain untuk mencukupi kebutuhan-

kebutuhan kehidupannya. 1 Karena dalam bertahan hidup, manusia

melakukan tukar menukar untuk memenuhi kebutuhan hidupnya baik

dengan cara jual beli, sewa-menyewa, pinjam meminjam, tolong-

menolong atau usaha lain yang bersifat pribadi maupun untuk kepentingan

orang banyak.

Zaman yang semakin berkembang juga membuat kebutuhan hidup

manusia mengalami peningkatan yang relatif tinggi. Hal itu mendorong

setiap manusia untuk berusaha lebih keras agar bisa meningkatkan

kebutuhan hidup ke jenjang yang lebih baik. Untuk itu manusia dituntut

untuk memiliki kemampuan dalam berusaha dan menciptakan usaha

mandiri.

Dewasa ini kebutuhan untuk tempat tinggal dan tempat usaha

sangat mendesak, yang setiap tahunnya mengalami peningkatan sesuai

dengan pertumbuhan penduduk yang semakin meningkat. Adanya

pertumbuhan penduduk yang tinggi mengakibatkan banyak penduduk

yang kekurangan tempat tinggal dan tempat usaha.

1
Ahmad Azhar Basyir, Asas-Asas Hukum Muamalah, Edisi Revisi, UII Press,
Yogyakarta, 2000, hlm. 11.
 2

Hal tersebut diatas membuat kebutuhan akan adanya tempat atau

lokasi untuk membuka usaha yang representatif atau memadai sangat

diperlukan. Sehingga orang-orang tertentu yang memiliki modal dan aset

tergerak untuk membangun Rumah Toko (selanjutnya dalam tulisan ini

disingkat dengan ruko) yang kemudian disewakan kepada pihak lain.

Perkembangan tren rumah sebagai tempat usaha untuk mensiasati

efektivitas dan mobilitas yang tinggi dari manusia modern semakin

menunjukkan perkembangan yang luar biasa akhir-akhir ini. Hal ini dapat

dilihat dari bisnis properti ruko yang semakin sering ditemukan di Kota

Mataram tidak terkecuali di Kabupaten Lombok Tengah.

Bangunan ruko kini dapat ditemukan dengan mudah di berbagai

kota dan daerah. Umumnya bangunan ruko diangun bersebelahan dengan

ruko lainnya. Hal ini bertujuan untuk membangun sebuah kompleks

tertentu yang akan memudahkan masyarakat untuk melaksanakan seluruh

aktivitas bisnisnya di suatu tempat.

Dengan adanya keadaan demikian maka menyebabkan timbulnya

perjanjian sewa menyewa. Perjanjian sewa-menyewa diatur di dalam bab

VII Buku III KUHPerdata yang berjudul “Tentang Sewa-Menyewa” yang

meliputi Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600 KUHPerdata.2

Sewa-menyewa menjadi alternatif untuk memenuhi kebutuhan

akan suatu barang. Proses terjadinya sewa menyewa ruko biasanya

dilakukan dengan perjanjian tertulis, dimana kedua belah pihak yaitu

2
R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, KUHPerdata, Jakarta, Pradnya Paramitha, Jakarta,
2005
 3

pemilik dan penyewa ruko membuat kesepakatan dalam perjanjian

mengenai hak dan kewajiban para pihak dalam sewa menyewa.

Sewa menyewa, seperti halnya dengan jual beli dan perjanjian-

perjanjian lain pada umumnya, adalah suatu perjanjian konsensual.

Artinya, ia sudah sah mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai

unsur-unsur pokoknya yaitu, barang dan harga. 3

Akan tetapi dalam prakteknya di dalam sewa menyewa tersebut

sering terjadi ingkar janji atau cidera janji antara penyewa dengan pihak

yang menyewakan, ingkar janji ini dalam bahasa hukum disebut dengan

wanprestasi. Wanprestasi tersebut biasanya dapat berupa sewa ulang

terhadap obyek sewa menyewa, perpindahtanganan, obyek sewa dan

pengalihan fungsi lahan terhadap obyek sewa. Wanprestasi dalam sewa

menyewa terjadi karena alasan yang bermacam-macam.

Salah satunya karena tidak mengerti bagaimana prosedur-prosedur

dalam sewa menyewa dan tidak tertibnya penyewa terhadap peraturan

yang ada. Padahal ketika melakukan perjanjian sewa menyewa, penyewa

harus memperhatikan aturan-aturan yang telah diperjanjikan diawal

perjanjian.

Sebagai manusia biasa, kita tidak bisa lepas dari kata lalai dan lupa

yang kadang mengakibatkan kita berbuat yang tidak sesuai dengan

kesepakatan. Hal ini berlaku juga dalam suatu perjanjian yang dibebankan.

Kadang-kadang salah satu pihak tidak melaksanakan prestasinya atau

3
R. Subekti, 2014, Aneka Perjanjian, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, hlm. 39
 4

kewajibannya. Oleh karena itu kepada pihak yang dirugikan diberikan hak

untuk menuntut pihak yang melakukan wanprestasi.

Berdasarkan latar belakang diatas serta permasalahan yang kerap

kali terjadi saat ini di masyarakat, maka penulis tertarik melakukan

penelitian yang berjudul “WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN

SEWA MENYEWA RUMAH TOKO (Analisis Putusan Nomor

96/PDT.G/2021/PN Mtr)

C. Perumusan Masalah

Bertolak dari Latar Belakang di atas maka dapat dirumuskan

permasalahan sebagai berikut:

1. Bagaimana pertimbangan hukum dari Hakim dalam memutus perkara

Wanprestasi Pada Perjanjian Sewa Menyewa Ruko menurut Putusan

Nomor: 96/Pdt.G/2021/PN Mtr ?

2. Bagaimana akibat hukum dari Wanprestasi yang dilakukan oleh Para

Pihak Pada Perjanjian Sewa Menyewa Ruko berdasarkan Putusan

Nomor: 96/Pdt.G/2021/PN Mtr?

D. Tujuan dan Manfaat Penelitian

Berdasarkan permasalahan diatas maka penelitian ini mempunyai

beberapa tujuan dan manfaat, yaitu:

1. Tujuan Penelitian
 5

a. Untuk mengetahui dan memahami pertimbangan hukum dari

Hakim dalam memutus perkara Wanprestasi Pada Perjanjian

Sewa Menyewa Rumah Toko menurut Putusan Nomor:

96/Pdt.G/2021/PN Mtr.

b. Untuk mengetahui dan memahami akibat hukum dari

Wanprestasi Pada Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Toko

yang dilakukan oleh Para Pihak berdasarkan Putusan Nomor:

96/Pdt.G/2021/PN Mtr.

2. Manfaat Penelitian

a. Manfaat Akademis dan Teoritis

Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan masukan

bagi pengembangan Ilmu Hukum pada umumnya dan Hukum

Perjanjian pada khususnya mengenai Wanprestasi terhadap

Perjanjian Sewa Menyewa.

b. Manfaat Praktis

Hasil kajian dari penelitian ini diharapkan dapat dijadikan

bahan dan sumber informasi bagi para pihak mengenai

ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku tentang Wanprestasi

terhadap Perjanjian Sewa Menyewa.

E. Ruang Lingkup Penelitian

Adapun ruang lingkup penelitian ini tentunya disesuaikan dengan

pokok pembahasan yang menitikberatkan pada tata cara perjanjian sewa

 6

menyewa ruko apabila tidak melakukan prestasinya atau tidak melakukan

apa yang disanggupi akan dilakukannya.

F. Orisinalitas Penelitian

No. Nama dan Judul Rumusan Masalah Hasil Penelitian

Skripsi

1. Norma Yunita Faktor apa yang Faktor yang menjadi

Wanprestasi Penyewa menyebabkan Penyewa penyebab Penyewa

Dalam Perjanjian Wanprestasi Dalam melakukan

Sewa Menyewa Ruko Perjanjian Sewa Menyewa wanprestasi adalah

di Kelurahan Siantan Ruko Di Kelurahan karena usaha yang

Hulu Kecamatan Siantan Hulu Kecamatan dijalankan oleh

Pontianak Utara Kota Pontianak Utara Kota Penyewa kurang

Pontianak4 Pontianak? berhasil.

2. Redati Tsaniya S. 1. Bagaimana pelaksanaan Perjanjian akan dapat

Tinjauan Yuridis perjanjian sewa menyewa terlaksana apabila

Tentang Pelaksanaan rumah toko di kota Pati? prosedur atau tahapan-

Perjanjian Sewa 2. Bagaimana tanggung tahapan dapat

Menyewa Rumah jawab hukum para pihak dipahami dengan

4
Norma Yunita, Wanprestasi Penyewa Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Ruko di
Kelurahan Siantan Hulu Kecamatan Pontianak Utara Kota Pontianak, Fakultas Hukum,
Universitas Tanjungpura, Pontianak, 2016
 7

Toko Di Hadapan dalam pelaksanaan benar dan telah

Notaris5 perjanjian sewa menyewa disepakati sesuai pasal

rumah toko? 1320 KUH Perdata

3. Bagaimana apabila oleh para pihak.

terjadi sengketa dalam Tanggung jawab

perjanjian sewa menyewa hukum para pihak

rumah toko? dalam pelaksanaan

perjanjian sewa

menyewa ruko dapat

dilihat pada hak dan

kewajiban para pihak,

baik pihak yang

menyewakan ruko

maupun pihak

penyewa ruko.

Penyelesaian sengketa

wanprestasi dalam

perjanjian sewa

menyewa dapat

dilakukan melalui cara

penyelesaian sengketa

5
Redati Tsaniya S, Tinjauan Yuridis Tentang Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa
Rumah Toko Di Hadapan Notaris, Fakultas Hukum, Universitas Islam Sultan Agung, Semarang,
2021.
 8

melalui pengadilan

dan di luar pengadilan

3. Baharudin 1. Bagaimana pemahaman Masyarakat masih

Muhammad Hasan masyarakat terhadap kurang paham dalam

Praktik Perjanjian perjanjian sewa menyewa melakukan perjanjian

Sewa Menyewa rumah toko (ruko) di Kota sewa-menyewa,

Rumah Toko (Ruko) Palangkaraya? karena masih banyak

Secara Lisan di Kota 2. Bagaimanakah praktik masyarakat yang salah

Palangkaraya perjanjian sewa menyewa mengartikan

Ditinjau dari Hukum rumah toko (ruko) secara bagaimana perjanjian

Perdata.6 lisan di Kota sewa menyewa secara

Palangkaraya? lisan dan tetulis.

3. Bagaimanakah tinjauan Perjanjian yang dibuat

hukum perdata terhadap secara lisan/tidak

perjanjian sewa menyewa tertulis pun tetap

ruko secara lisan di Kota mengikat para pihak,

Palangkaraya? dan tidak

menghilangkan, baik

hak dan kewajiban

dari pihak yang

sepakat. Tinjauan

6
Baharudin Muhammad Hasan, Praktik Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Toko (Ruko)
Secara Lisan di Kota Palangkaraya Ditinjau dari Hukum Perdata, Fakultas Syari’ah, Institut
Agama Islam Negeri Palangkaraya, Palangkaraya, 2017.
 9

hukum perdata

terhadap perjanjian

sewa menyewa secara

lisan di Kota

Palangkaraya memiliki

kekuatan hukum yang

lemah karena dalam

kasus perdata

pembuktian adalah

salah satu unsur yang

penting untuk

menunjukan

kebenaran dari

pernyataan para pihak.

Persamaan proposal penulis dengan judul skripsi pada tabel di atas

secara keseluruhan membahas mengenai perjanjian sewa menyewa ruko.

Sedangkan perbedaannya, pada judul nomor 1 rumusan masalah yang

diangkat membahas tentang faktor yang menjadi penyebab penyewa

melakukan wanprestasi sedangkan peneliti lebih menitikberatkan pada

perimbangan hukum dari hakim dalam memutus perkara wanprestasi yang

terjadi dalam perjanjian sewa menyewa ruko. Pada judul nomor 2, yang

diteliti yaitu kaitanya dengan bagaimana pelaksanaan perjanjian sewa

 10

menyewa rumah toko di hadapan notaris, sedangkan peneliti

memfokuskan pada wanprestasi yang terjadi dalam perjanjian sewa

menyewa ruko. Pada judul nomor 3, membahas bentuk praktik perjanjian

sewa menyewa ruko, sedangkan yang peneliti fokuskan yaitu pada

wanprestasi yang terjadi dalam perjanjian sewa menyewa ruko.

Kontribusi ketiga skripsi diatas terhadap proposal penelitian

penulis adalah sebagai acuan dalam penulisan tinjauan pustaka, yaitu

tinjauan umum tentang perjanjian sewa menyewa ruko.

G. Tinjauan Pustaka

1. Tinjauan Umum tentang Perjanjian

a. Pengertian Perjanjian

Istilah “Perjanjian” dalam “Hukum Perjanjian merupakan

kesepadanan dari istilah “Overeenkomst” dalam bahasa

Belanda, atau “Agreement” dalam bahasa Inggris. 7

Ada dua macam teori yang membahas tentang pengertian

perjanjian : teori lama dan teori baru. Pasal 1313 KUHPerdata

berbunyi :8

“Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu pihak

atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih.”

Menurut doktrin (teori lama), yang disebut perjanjian

adalah perbuatan hukum berdasarkan kata sepakat untuk

7
Dr. Munir Fuady, Hukum Kontrak, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, hlm. 1.
8
Salim H.S, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Sinar Grafika, Jakarta, 2011, hlm.
160.
 11

menimbulkan akibat hukum. Sedangkan menurut teori baru

yang dikemukakan oleh Van Dunne, perjanjian adalah “Suatu

hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata

sepakat untuk menimbulkan akibat hukum.” 9

b. Syarat Sahnya Perjanjian

Pasal 1320 KUH Perdata menentukan empat syarat sahnya

perjanjian, yakni: Pertama, adanya kata sepakat bagi mereka

yang mengikatkan dirinya; Kedua, Kecakapan para pihak

untuk membuat suatu perikatan; Ketiga, Suatu hal tertentu; dan

Keempat, Suatu sebab (causa) yang halal.

1) Kesepakatan (Toesteming/Izin) Kedua Belah Pihak

Syarat pertama sahnya kontrak adalah adanya

kesepakatan atau consensus para pihak.Kesepakatan ini

diatur dalam Pasal 1320 ayat (1) KUH Perdata.Yang

dimaksud dengan kesepakatan adalah persesuaian

pernyataan kehendak antara satu orang atau lebih

dengan pihak lainnya. Yang sesuai itu adalah

pernyataannya, karena kehendak itu tidak dapat

dilihat/diketahui orang lain. 10

2) Kecakapan Bertindak

Kecakapan bertindak adalah kemampuan atau

kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum.

9
Ibid, hlm.160-161.
10
Salim H.S, Hukum Kontrak : Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika,
Jakarta, 2017, hlm. 33
 12

Perbuatan hukum adalah perbuatan yang akan

menimbulkan akibat hukum.

3) Adanya Objek Perjanjian (Onderwerp van de

Overeenkomst)

Di dalam berbagai literatur disebutkan bahwa yang

menjadi objek perjanjianadalah prestasi (pokok

perjanjian). Prestasi adalah apa yang menjadi

kewajiban debitur dan apa yang menjadi hak kreditor.

Prestasi ini terdiri dari perbuatan positif dan negatif.

Prestasi terdiri

atas:11

a) memberikan sesuatu

b) berbuat sesuatu

c) tidak berbuat sesuatu

4) Suatu Sebab Yang Halal

Dalam Pasal 1337 KUHPerdata hanya disebutkan causa

yang terlarang. Suatu sebab adalah terlarang apabila

bertentangan dengan UU, kesusilaan, dan ketertiban

umum. 12 Maka isi perjanjian tidak boleh bertentangan

dengan Undang-Undang, Kesusilaan, maupun

ketertiban umum.

c. Asas-Asas Perjanjian

11
Ibid, hlm. 34.
12
Salim H.S, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Sinar Grafika, Jakarta, 2008,
hlm. 166.
 13

1) Asas Konsensualisme

Bahwa perjanjian telah terjadi jika telah ada konsesnsus

antara pihak-pihak yang mengadakan kontak. Asas

konsensualisme dapat disimpulkan dalam pasal 1320

ayat (1) KUH Perdata. Pada pasal tersebut ditentukan

bahwa salah satu syarat sahnya perjanjian adalah

adanya kata kesepakatan antara kedua belah pihak. 13

2) Asas Kebebasan Berkontrak (freedom of contract)

Asas kebebasan berkontrak dapat dianalisis dari

ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata, yang

berbunyi :

“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku

sebagai undang-undang bagi mereka yang
membuatnya.”

Asas ini merupakan suatu asas yang memberikan

kebebasan kepada para pihak untuk: 14

a) Membuat atau tidak membuat perjanjian

b) Mengadakan perjanjian dengan siapapun

c) Menentukan isi perjanjian, pelaksanaan, dan

persyaratannya

d) Menentukan bentuk perjanjiannya apakah

tertulis atau lisan

13
Wawan Muhwan Hariri, Hukum Perikatan, Pustaka Setia, Bandung, 2011, hm. 139.
14
M. Muhtarom, Asas-Asas Hukum Perjanjian : Suatu Landasan Dalam Pembuatan
Kontrak, https://publikasiilmiah.ums.ac.id/bitstream/handle/11617/4573/4-.pdf, diakses pada 19
September 2022.
 14

3) Asas Kepastian Hukum (pacta sunt servanda)

Asas kepastian hukum atau disebut juga dengan asas

pacta sunt servanda merupakan asas yang berhubungan

dengan akibat perjanjian. Asas pacta sunt servanda

merupakan asas bahwa hakim atau pihak ketiga harus

menghormati substansi kontrak yang dibuat oleh para

pihak, sebagaimana layaknya sebuah undang-undang.

Mereka tidak boleh melakukan intervensi terhadap

substansi kontrak yang dibuat oleh para pihak. Asas

pacta sunt servanda dapat disimpulkan dalam Pasal

1338 ayat (1) KUHPer yang berbunyi: “Perjanjnian

yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-

undang.”.15

4) Asas Itikad Baik (Good Faith)

Asas ini tercantum dalam pasal 1338 ayat (3)

KUHPerdata,

”Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik”.16

Asas ini merupakan asas bahwa para pihak, yaitu pihak

kreditur dan pihak debitur harus melaksanakan

substansi kontrak berdasarkan kepercayaan atau

15
Salim H.S, Op.cit.,, hlm. 10.
16
Indonesia, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 1338 Ayat (3).
 15

keyakinan yang teguh maupun kemauan baik dari para

pihak. 17

5) Asas Kepribadian

Asas kepribadian merupakan asas yang menentukan

bahwa seseorang yang akan melakukan dan/atau

membuat kontrak hanya untuk kepentingan

perseorangan saja. Hal ini dapat dilihat pada Pasal 1315

dan Pasal 1340 KUH Perdata.18

Dalam perjanjian sewa menyewa pihak penyewa telah lalai

dalam melaksanakan perjanjian yang telah dibuat dan

disepakati bersama oleh kedua belah pihak, karena telah

melakukan apa yang tidak boleh dilakukan. Maka dapat

dikatakan telah melakukan perbuatan wanprestasi (cidera

janji), berikut adapun penjelasan mengenai wanprestasi

sebagai berikut :

a) Pengertian Wanprestasi

Wanprestasi berasal dari istilah aslinya dalam

bahasa Belanda "'wanprestatie" yang artinya tidak

dipenuhinya prestasi atau kewajiban yang telah

ditetapkan terhadap pihak-pihak tertentu di dalam suatu

17
Ridwan Khairandy, Hukum Kontrak Dalam Perspektif Perbandingan, FH UII Press,
2013, hlm. 87.
18
Salim H.S, Op. Cit., hlm. 52.
 16

perikatan, baik perikatan yang dilahirkan dari suatu

perjanjian ataupun perikatan yang timbul karena undang-

undang. 19

Prestasi atau dalam istilah inggris dikenal sebagai

performance adalah pelaksanaan dari isi kontrak yang

telah diperjanjikan menurut tata cara yang telah

disepakati bersama (term and condition). Macam-macam

prestasi adalah yang diatur dalam Pasal 1234 KUH

Perdata.20

Jadi, prestasi bukanlah objek perjanjian, akan tetapi

cara dalam melaksanakan perjanjian. Objek perjanjian

adalah barang, maka cara pelaksanaanya adalah dengan

menyerahkan barang. Apabila objek perjanjian adalah

jasa maka cara pelaksanannya adalah dengan

memberikan jasa.

Menurut ketentuan Pasal 1234 KUHPdt, selalu ada

tiga kemungkinan wujud prestasi, yaitu:

1) Memberikan sesuatu, misalnya, menyerahkan benda,

membayar harga benda, dan memberikan hibah

penelitian.

19
Medika Andarika Adati, Lex Privatum Vol. Vi/No. 4/Jun/2018, Wanprestasi Dalam
Perjanjian Yang Dapat Di Pidana Menurut (Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana).
20
Nanda Amalia, Hukum Perikatan, Unimal Press, Aceh, 2013, hlm. 7.
 17

2) Melakukan sesuatu, misalnya, membuatkan pagar

pekarangan rumah, mengangkut barang tertentu, dan

menyimpan rahasia perusahaan.

3) Tidak molakukan, sesuatu, misalnya, tidak melakukan

persaingan curang, tidak melakukan dumping, dan

tidak menggunakan merek orang lain. 21

Membicarakan “wanprestasi” atau “cidera janji” tidak

bisa lepas dari masalah masalah “pernyataan lalai” dan

kelalaian (vercium). Pengertian yang umum mengenai

wanprestasi yaitu “pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat

pada waktunya atau dilakukan tidak menurut selayaknya”.

Kalau begitu seseorang debitur atau penanggung

disebutkan dan berada dalam keadaan wanprestasi tidak

menurut “sepatutnya atau selayaknya”.22

Wanprestasi adalah tidak memenuhi atau lalai

melaksanakan kewajiban sebagaimana yang ditentukan

dalam perjanjian yang dibuat antara kreditur dengan

debitur. Wanprestasi ialah perikatan yang bersifat timbal

balik senantiasa menimbulkan sisi aktif dan pasif.Sisi aktif

menimbulkan hak bagi kreditor untuk menuntut kebutuhan

21
Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung,
2010, hlm. 239.
22
Mariam Darus, Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001,
hlm.125.
 18

prestasi, sedangkan sisi pasif menimbulkan beban

kewajiban bagi debitur untuk melaksanakan prestasinya.

Pada keadaan tertentu pertukaran prestasi tidak berjalan

sebagaimana mestinya sehingga muncul peristiwa yang

disebut wanprestasi.

b) Bentuk-bentuk Wanprestasi

Untuk menentukan apakah seorang bersalah

melakukan wanprestasi, Subekti berpendapat 23, bahwa

perlu ditentukan dalam keadaan seseorang itu dikatakan

sengaja atau lalai tidak memenuhi prestasi, ada 3 (tiga)

keadaan itu:

1) Penanggung tidak memenuhi prestasi sama sekali,

artinya pihak penanggung tidak memenuhi

kewajiban yang telah disanggupinya untuk dipenuhi

dalam suatu perjanjian, atau tidak memenuhi

kewajiban yang ditetapkan Undang-Undang dalam

perikatan yang timbul karena Undang-Undang

2) Penanggung memenuhi prestasi sama sekali, tetapi

tidak baik atau keliru. Disini penanggung

melaksanakan/memenuhi apa yang diperjanjikan

atau apa yang ditentukan oleh Undang-Undang,

23
Subekti, Hukum Perjanjian Cet XVI, PT. Intermasa, Bandung, 1998, hlm. 54
 19

tetapi tidak sebagaimana mestinya menurut kualitas

yang ditetapkan Undang-Undang.

3) Penanggung memenuhi prestasi sama sekali, tetapi

tidak tepat waktunya. Disini penanggung memenuhi

prestasi tetapi terlambat. Jadi waktu yang ditetapkan

dalam perjanjian tidak dipenuhi.

4) Penanggung melakukan “sesuatu” yang menurut

perjanjian tidak boleh dilakukannya.

c) Akibat Adanya Wanprestasi

Ada empat akibat adanya wanprestasi, sebagaimana

dikemukakan berikut ini:24

1) Perikatan tetap ada

Kreditor mash dapat menuntut kepada debitor

pelaksanaan prestasi, apabila terlambat memenuhi

prestasi. Debitor harus membayar ganti rugi

kepada kreditor (Pasal 1243 KUHPerdata).

2) Beban risiko beralih untuk kerugian debitorjika

halangan it timbul setelah debitor wanprestasi,

Recuali bila ada kesengajaan ataukesalahan besar

dari pinak Kreditor. Oleh karena itu, debitor

tidakdibenarkan untuk berpegang pada keadaan

memaksa.

24
Salim H.S, Op. cit., hlm. 99.
 20

3) Jika perikatan lahir dari perjanjian timbal balik,

kreditor dapatmembebaskan dir dari

kewajibannya memberikan kontra prestasidengan

menggunakan Pasal 1266 KUH Perdata.

Akibat yang timbul dari wanprestasi ialah,

keharusan atau kemestian bagi debitur membayar “ganti

rugi (schadevergoeding)”. Atau dengan adanya

wanprestasi oleh salah satu pihak, pihak yang lainnya

dapat menuntut “pembatalan perjanjian”. 25

2. Tinjauan Umum Tentang Sewa menyewa

a. Pengertian Sewa menyewa

Ketentuan KUH Perdata yang mengatur tentang sewa-

menyewa diatur dalam Pasal 1548 yang berbunyi:

“Sewa-menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana

pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan
kepada yang lain kenikmatan dari suatu barang, selama suatu
waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh
pihak yang tersebut terakhir itu disanggupi pembayarannya.”

Definisi lainnya menyebutkan bahwa perjanjian sewa-

menyewa adalah

”Persetujuan untuk pemakaian sementara suatu benda, bak

bergerak maupuntidak bergerak, dengan pembayaran suatu
harga tertentu”.26

Sewa-menyewa, seperti halnya dengan jual-beli dan

perjanjian-perjanjian lain pada umumnya, adalah suatu

25
Martha Eri Safira, Hukum Perdata, CV. Nata Karya, Ponorogo, 2017, hlm. 108
26
Salim H.S, Hukum Kontrak :Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika,
Jakarta, 2017, hlm. 58.
 21

perjanjian Konsensual. Artinya, ia sudah sah dan mengikat

pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur

pokoknya, yaitu barang dan harga. 27Pada dasarnya sewa-

menyewa dilakukan untuk waktu tertentu, sedangkan sewa-

menyewa tanpa waktu tertentu tidak diperkenankan. Persewaan

tidak berakhir dengan meninggalnya orang yang menyewakan

atau penyewa. Begitu juga karena barang yang disewakan

dipindahtangankan. Di sini berlaku asas bahwa jual-beli tidak

memutuskan sewa-menyewa. 28

Perjanjian sewa-menyewa dapat dibuat secara tertulis dan

dapat pula secara tidak tertulis, apabila secara tertulis maka

berlakulah Pasal 1570 KUHPerdata.Menurut pasal tersebut jika

sewa-menyewa dibuat secara tertulis, sewa-menyewa itu berakhir

demi hukum jika waktu sewa yang ditentukan telah lampau, tanpa

pemberitahuan. Namun apabila perjanjian sewa-menyewa dibuat

secara tidak tertulis, maka berlakulah pasal 1571 KUHPerdata.

b. Kewajiban Para Pihak dalam Pelaksanaan Perjanjian Sewa

Menyewa

Sejak terjadinya penandatanganan kontrak sewa-menyewa

antara debitur dan kreditur maka timbullah kewajiban bagi

27
Subekti R Op.cit., hlm. 39-40.
28
Ibid.
 22

kedua belah pihak. Adapun kewajiban kedua belah pihak,

sebagai berikut:29

1) Kewajiban pihak yang menyewakan, yakni:

a) Menyerahkan benda sewaan kepada penyewa

b) Memelihara benda sewaan sedemikian rupa

sehingga benda itu dapat dipakai untuk keperluan

yang dimaksud

c) menjamin penyewa untuk menikmati benda sewaan

selama berlangsung swa-menyewa.

2) Kewajiban pihak penyewa, yakni:

a) Memakai benda sewaan dengan baik

b) Membayar uang sewa pada waktu yang telah

ditentukan

c) Mengembalikan benda sewaan setelah berakhir

sewa-menyewa

d) Tidak mengulangsewakan benda sewaan kepada

pihak ketiga

H. Metode Penelitian

1. Jenis Penelitian

Jenis penelitian ini adalah penelitian normatif atau yang biasa

disebut dengan penelitian doktrinal. Penelitian hukum normatif

adalah penelitian hukum yang mengatakan bahwa hukum

29
Ibid, hlm. 353-358.
 23

seringkali dikonsepkan sebagai apa yang tertulis di dalam

peraturan perundang-undangan (law in books) sehingga sumber

datanya hanyalah data sekunder (bahan kepustakaan), yang terdiri

dari bahan hukum primer, sekunder dan tersier.30

2. Metode Pendekatan

Di dalam penelitian hukum terdapat beberapa pendekatan, dengan

pendekatan tersebut peneliti akan mendapatkan informasi dari berbagai

aspek mengenai isu yang sedang dicoba untuk dicari jawabannya.

Dalam melakukan suatu penelitian diperlukan pedoman untuk

mempelajari, menganalisa dan memahami permasalahan yang terjadi

guna mendapatkan hasil yang sesuai dengan permasalahan yang

diteliti. Adapun pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini

adalah :31

a. Pendekatan Perundangan-undangan (Statue Apporoach)

Pendekatan undang-undang yaitu pendekatan yang

dilakukan dengan melihat bentuk, isi dan juga bagaimana

penerapan peraturan perundang-undangan dan regulasi yang

berkaitan dengan permasalahan yang diteliti.

Pendekatan konseptual yaitu pendekatan yang dilakukan

dengan menggunakan konsep-konsep hukum, asas-asas hukum

relevan dengan penelitian ini yaitu tentang perjanjian

wanprestasi (cidera janji).

30
Amirudin dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT. Raja Grafindo
Persada, Depok, 2019, hlm. 118-119
31
Ibid.
 24

b. Pendekatan Kasus (Case Approach)

Pendekatan yang dilakukan dengan telaah kasus-kasus

terkait isu hukum yang dihadapi dan telah menjadi putusan

yang mempunyai kekuatan hukum tetap.

3. Jenis dan Sumber Bahan Hukum

Jenis dan sumber bahan hukum yang digunakan guna menunjang

penelitian ini adalah berasal dari penelitian keputusan yang

diklarifikasi ke dalam bahan hukum, antara lain :

a. Bahan Hukum Primer

Bahan hukum yang memiliki kekuatan mengikat atau

berhubungan dengan permasalahan yang terkait, dan ketentuan

peraturan yang berkaitan dengan penelitian ini.

b. Bahan Hukum Sekunder

Bahan hukum sekunder, yaitu memberikan penjelasan

mengenai bahan hukum primer berupa penjelasan mengenai

hal-hal yang berkaitan dengan bahan hukum primer.

c. Bahan Hukum Tersier

Bahan hukum tersier, yaitu kamus, ensiklopedia dan bahan-

bahan lain yang memberikan petunjuk atau penjelasan terhadap

bahan hukum primer dan sekunder, yang berkaitan dengan

permasalahan yang dikaji.

4. Teknik atau Cara Memperoleh Bahan Hukum

 25

Teknik pengumpulan bahan hukum pada penelitian ini berupa studi

literature melalui perpustakaan nasional baik secara langsung maupun

online, internet, e-jurnal, sumber kepustakaan lainnya yang berkaitan

dengan masalah yang diteliti dan yang tercatat di Fakultas Hukum

Universitas Mataram.

5. Analisis Bahan Hukum

Setelah bahan hukum tersebut tersusun secara sistematis sesuai

dengan pokok-pokok pembahasan bidang penelitian, kemudian diolah

selanjutnya dianalisis dengan kualitatif deskriptif yaitu dengan

merumuskan dalam bentuk menguraikan yang dapat memberikan

pemahaman terhadap pokok-pokok masalah, norma atau kaidah serta

materi muatan dari setiap pasal dalam ketentuan peraturan perundang-

undangan yang sesuai dengan obyek yang diteliti.

I. Jadwal Penelitian

September Oktober November Desember

Minggu ke
No Uraian
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

1. Persiapan

2. Pengumpulan

Bahan Hukum

3. Penyusunan

Proposal
 26

4. Bimbingan

Proposal

J. Daftar Pustaka

Buku

Ahmad Azhar Basyir, Asas-Asas Hukum Muamalah, Edisi Revisi, UII

Press, Yogyakarta, 2000, hlm. 11.

R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, KUHPerdata, Jakarta, Pradnya

Paramitha, Jakarta, 2005, hlm.

R. Subekti, 2014, Aneka Perjanjian, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti,

hlm. 39

Dr. Munir Fuady, Hukum Kontrak, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung,

2001, hlm. 1.

Salim H.S, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Sinar Grafika,

Jakarta, 2011, hlm. 160.

Salim H.S, Hukum Kontrak : Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak,

Sinar Grafika, Jakarta, 2017, hlm. 33

Wawan Muhwan Hariri, Hukum Perikatan, Pustaka Setia, Bandung,

2011, hm. 139

Ridwan Khairandy, Hukum Kontrak Dalam Perspektif Perbandingan, FH

UII Press, 2013, hlm. 87.

Nanda Amalia, Hukum Perikatan, Unimal Press, Aceh, 2013, hlm. 7.

Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, PT. Citra Aditya

Bakti, Bandung, 2010, hlm. 239.

 27

Mariam Darus, Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti,

Bandung, 2001, hlm.125.

Subekti, Hukum Perjanjian Cet XVI, PT. Intermasa, Bandung, 1998,

hlm. 54.

Martha Eri Safira, Hukum Perdata, CV. Nata Karya, Ponorogo, 2017,

hlm. 108.

Amirudin dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT.

Raja Grafindo Persada, Depok, 2019, hlm. 118-119.

Peraturan Perundang-Undangan

Indonesia, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 1338.

R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata, Pt Bala Pustaka, Jakarta

Artikel/Internet

M. Muhtarom, Asas-Asas Hukum Perjanjian : Suatu Landasan

DalamPembuatanKontrak,https://publikasiilmiah.ums.ac.id/bitstream/

handle/11617/4573/4-.pdf, diakses pada 19 September 2022.

Jurnal

K. Kerangka Skripsi

a. BAB I PENDAHULUAN

Pada bagian ini terdapat penjelasan latar belakang masalah,

indefikasi masalah, pembahasan masalah, rumusan masalah,

tujuan penellitian, ruang lingkup penelitian dan orisinalitas

penelitian.
 28

b. BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Membahas mengenai landasan, konsep-konsep, dan teori-

teori serta kerangka pikiran yang akan dijadikan landasan

dalam penelitian, yakni Tinjauan Umum Perjanjian,

Wanprestasi.

c. BAB III METODE PENELITIAN

Membahas tentang jenis penelitian, mentode pendekatan,

jenis dan sumber bahan hukum, teknik pengumpulan bahan

hukum. Dimana pada penelitian peneliti menggunakann

Metode Penelitian Normatif.

d. BAB IV HASIL PENELITIAN

Berisi uraian hasil penelitian dan pembahasan hasil

penelitian, yaitu menjawab permasalahan berkenaan dengan

rumusan masalah yang diteliti yakni terkait dengan

pertimbangan hukum dan akibat hukum dariwanprestasi yang

dilakukan oleh pihak debitur dalam perjanjian sewa menyewa

lahan.

e. BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

Berisi kesimpulan dari hasil penelitian serta dari

permasalahan yang sedang dikaji.

f. BAGIAN AKHIR

Bagian akhir berisi daftar pustaka beserta lampiran jika

diperlukan
29