BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Dewasa ini, kebutuhan untuk tempat tinggal dan usaha sangat mendesak,
yang setiap tahunnya mengalami peningkatan sesuai dengan pertumbuhan
penduduk yang semakin meningkat. Adanya pertumbuhan penduduk yang tinggi
mengakibatkan banyak penduduk yang kekurangan tempat tinggal rumah dan
tempat usaha. Pertumbuhan penduduk yang sangat cepat tersebut mengakibatkan
kebutuhan akan rumah tempat tinggal dan rumah tempat usaha (rumah toko/ruko)
juga semakin meningkat.
Salah satu cara untuk mengatasi kebutuhan akan rumah tempat tinggal dan
ruko adalah dengan cara menambah jumlah rumah tempat tinggal dan jumlah ruko
yang digunakan sebagai tempat untuk usaha sekaligus sebagai tempat tinggal.
Untuk menambah jumlah rumah ataupun ruko tersebut tidaklah bisa semua
kalangan masyarakat yang membangun bangunan tersebut. Hal ini dikarenakan
taraf ekonomi dari lapisan masyarakat yang berbeda-beda.
Bagi masyarakat yang taraf perekonomiannya mampu untuk membangun
rumah atau ruko tersebut, mereka dapat menyewakan rumah-rumah mereka
ataupun ruko tersebut kepada orang-orang yang membutuhkan, atau dalam hal ini
masyarakat yang golongan menengah ke bawah yang tidak mampu untuk
membeli rumah atau membangun rumah mereka sendiri, maka mereka lebih
memilih untuk menyewa rumah atau ruko yang harganya lebih terjangkau mereka.

Universitas Sumatera Utara

Dengan demikian timbullah kegiatan sewa-menyewa di antara pihak, yaitu pihak

penyewa rumah atau ruko dan pihak yang menyewa rumah atau ruko tersebut.
Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan oleh para pihak tersebut
merupakan salah satu dari bentuk hubungan-hubungan hukum yang sekarang ini
sering dilakukan oleh seseorang demi memenuhi kepentingannya atau kebutuhankebutuhannya.
Suatu perjanjian sewa menyewa yang dibuat atau dilakukan oleh beberapa
pihak atau orang menunjukkan bahwa setiap orang yang melakukan perjanjian itu
telah siap untuk melaksanakan kewajibannya seperti yang telah diperjanjikan.
Seperti yang diketahui, dalam hal perjanjian sewa-menyewa setiap pihak memiliki
hak dan tanggung jawabnya masing-masing, di mana hak dan tanggung jawab
tersebut harus dipenuhi oleh para pihak yang melakukan perjanjian tersebut.
Perjanjian sewa-menyewa merupakan salah satu bentuk perjanjian khusus
yang sering dijumpai dalam kehidupan sehari-hari. Telah diketahui bersama
bahwa setiap manusia selalu mempunyai kepentingan-kepentingan yang serba
kompleks, dimana manusia itu selalu berusaha untuk dapat meraih setiap
kebutuhannya. Salah satu caranya ialah dengan mengadakan hubungan hukum
dengan manusia lainya. Bentuk hubungan hukum yang beraneka ragam tersebut
salah satu di antaranya adalah dengan mengadakan perjanjian sewa-menyewa.
Sewa menyewa, seperti perjanjian lain pada umunya, merupakan
perjanjian konsensual, artinya perjanjian tersebut sudah sah dan mengikat pada

Universitas Sumatera Utara

detik tercapainya kata sepakat antara kedua belah pihak.4 Jadi seperti yang diatur
dalam Pasal 1548 KUH Perdata
Dalam perjanjian sewa menyewa ini, pihak yang menyewakan mengikat
diri untuk menyerahkan barang yang disewakannya untuk dapat dinikmati
oleh pihak penyewa untuk jangka waktu tertentu, sedangkan pihak
penyewa diwajibkan untuk membayar sejumlah harga sebagaimana
kontraprestasi dari barang yang diterimanya.

B. PERMASALAHAN
Dalam penulisan skripsi haruslah ditentukan terlebih dahulu mengenai
masalah-masalah yang merupakan titik tolak dari pembahasan-pembahasan
selanjutnya, di mana akan dibahasnya masalah-masalah yang menyangkut
perjanjian sewa menyewa ruko. Bukan tidak mungkin masalah ini akan menjadi
lebih luas, disebabkan oleh banyaknya segi-segi dari hukum perjanjian itu sendiri,
yang mungkin bisa mengaburkan masalah yang sebenarnya. Oleh karena itu akan
dibatasi pada masalah yang akan menjadi topik pembahasan nantinya.
Adapun permasalah yang dimaksudkan adalah sebagai berikut:
1.

Bagaimana prosedur perjanjian sewa menyewa rumah toko yang terjadi di antara
para pihak?

2.

Bagaimana hak dan kewajiban dari para pihak dalam perjanjian sewa menyewa
ruko?

3.

Bagaimana pertanggungjawaban penyewa rumah toko apabila terjadi kerusakan pada

saat perjanjian sewa menyewa berakhir?

R. Subekti, Aneka Perjanjian, Cetakan ke X, Citra Aditya Bandung, 1995, hal 39.
Selanjutnya disebut R. Subekti 1

Universitas Sumatera Utara

C. Tujuan Penulisan
Adapun yang menjadi tujuan penulisan dalam penyusunan skripsi ini
adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui prosedurprosedur dari perjanjian sewa menyewa ruko yang
terjadi di antara para pihak.
2. Untuk menguraikan bentuk-bentuk hak dan kewajiban dari para pihak di dalam
perjanjian sewa menyewa ruko.
3. Tulisan ini juga untuk menjelaskan bagaimana cara penyelesaian sengketa
dalam pertanggungjawaban pihak penyewa ruko apabila terjadi perselisihan
atau permasalahan dalam perjanjian sewa menyewa ruko.

D. Manfaat Penulisan
a.

Secara teoritis
1. Memberikan masukan sekaligus pengetahuan tentang hal-hal yang
berhubungan dengan sewa menyewa ruko.
2. Memberikan masukan dan manfaat dalam rangka pengembangan ilmu
pengetahuan dan di mana dalam penulisan skripsi ini diberikan analisaanalisa yang bersifat objektif.

b.

Secara praktis
1. Memberikan masukan sekaligus pengetahuan kepada para pihak baik si
penyewa maupun yang menyewakan dalam melakukan kegiatan sewa
menyewa mengenai apa yang menjadi hak dan kewajiban masing-masing

Universitas Sumatera Utara

pihak karena adanya perlindungan dan kepastian hukum yang menjamin

mengenai hal tersebut.
2. Dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan hukum apabila kelak terjadi
hal yang dibahas dalam skripsi ini.

E. Metode Penelitian
1. Lokasi penelitian
Penelitian skripsi dilakukan pada beberapa rukoruko yang ada di Medan
sekitar. Hal ini dilakukan karena Medan merupakan salah satu kota ruko
atau salah satu kota yang memiliki bangunan berbentuk ruko terbanyak,
sehingga hal ini dapat memudahkan dalam penelitian yang hendak
dilakukan sesuai dengan judul skripsi yang diangkat. Sampel yang di
peroleh dalam penelitian sebanyak 5 ruko.
2. Sifat Penelitian
Penelitian yang dilakukan secara deskriptif, yaitu yang bertujuan
menggambarkan secara tepat sifat-sifat suatu individu, keadaan, gejala,
atau kelompok tertentu, atau atau untuk menentukan penyebaran suatu
gejala atau untuk menetukan ada tidaknya hubungan antara suatu gejala
dengan gejala lain dalam masyarakat.
3. Metode pendekatan
Penulisan ini dilakukan dengan pendekatan yuridis normatif dan yuridis
empiris. Pendekatan yuridis normatif dimaksudkan untuk melakukan
pengkajian terhadap hukum perdata dan penerapan hukum perdata sebagai

Universitas Sumatera Utara

sarana kebijakan hukum perdata dalam rangka perjanjian sewa menyewa

ruko di Kota Medan.
Pendekatan yuridis empiris dimaksudkan untuk melakukan penelitian
terhadap eksistensi hukum perdata di Indonesia dan pengaplikasiannya
terhadap penegakan hukum di Indonesia.
4. Sumber data
Sumber data yang dipergunakan dalam penulisan skripsi ini ada data
primer dan data sekunder. Data sekunder yaitu data yang diperoleh melalui
hasil studi pustaka, tulisan ilmiah dan berbagai sumber tulisan tangan
lainnya. Sedangkan data primer yaitu data yang diperoleh secara langsung
dari lapangan yang dapat berupa angket, kuisioner ataupun wawancara
langsung. Data sekunder dibagi menjadi dua yaitu:
a. Bahan Hukum Primer
yaitu data-data yang berupa dokumen-dokumen peraturan yang bersifat
mengikat, asli dan ditetapkan oleh pihak yang berwenang. Bahan hukum
primer penulisan skripsi ini di antaranya K.U.H.Perdata Buku III Bab VII
Pasal 1574-1600 mengenai perjanjian sewa menyewa
b. Bahan Hukum Sekunder
yaitu semua dokumen yang merupakan informasi atau hasil kajian
mengenai masalah perjanjian sewa menyewa, seperti makalah, karya
ilmiah koran, karya tulisan dan beberapa sumber dari internet yang
berkaitan dengan persoalan diatas.
c. Bahan Hukum Tertier

Universitas Sumatera Utara

yaitu semua dokumen yang berisikan konsep-konsep dan keteranganketerangan otentik yang bersifat mendukung data primer dan data
sekunder, seperti kamus ensiklopedia, kamus bahasa Indonesia, dan lainlain.
5. Metode pengumpulan data
Metode yang digunakan dalam penulisan skripsi ini menggunakan dua
metode, yaitu:
a.

Metode pengumpulan data dengan cara studi kepustakaan (Library

research) yaitu dengan mempelajari dan menganalisa secara sistematis

bukubuku, artikel, koran atau surat kabar, internet dan media masa.
b.

Dengan cara studi lapangan (Field research) yaitu dengan

melakukan wawancara langsung ke para pihak yang bersangkutan atau

dapat dengan cara melakukan angket atau dengan kuisioner.
6. Alat pengumpulan data
Dalam pengumpulan data yang dilakukan, penelitian dilakukan dengan
cara membuat kuisioner pada para pihak, di mana para pihak dapat
mengisi pertanyaan yang sudah tersedia dan dapat memberi jawaban
mereka sendiri di kolom jawaban yang telah disediakan oleh peneliti.
7. Analisa data
Metode analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah kualitatif,
yaitu data yang diperoleh dari penelitian disajikan dan diolah secara
kualitatif dengan langkah-langkah sebagai berikut:

Universitas Sumatera Utara

a. Data yang diperoleh dari penelitian diklasifikasikan sesuai dengan

permasalahan dalam penelitian
b. Hasil klasifikasi data selanjutnya disistematiskan
c. Data yang telah disistematiskan kemudian dianalisis untuk dijadikan
dasar dalam pengambilan kesimpulan.

F. Keaslian Penulisan
Masalah sewa menyewa diatur dalam Buku III Bab VII Pasal 1574-1600
K.U.H.Perdata. Ketentuan tersebut berlaku untuk segala macam sewa menyewa,
mengenai semua jenis barang baik bergerak maupun tidak bergerak, baik barang
yang memakai jangka waktu tertentu maupun tidak memakan waktu tertentu oleh
karena waktu tertentu bukan merupakan syarat mutlak untuk perjanjian sewa
menyewa.
Berdasarkan hasil penelusuran kepustakaan, serta hasil penelitian baik itu dari
media eletronik yang ditelusuri tidak ada kesamaan dalam penulisan judul skripsi
ini. Karena masalah tentang sewa menyewa ruko belum ada satu pun mahasiswa
yang mengangkat sistematika dalam tata cara kegiatan sewa menyewa tersebut.
Maka

dengan

demikian

secara

akademis

penulisan

ini

dapat

di

pertanggungjawabkan.

Universitas Sumatera Utara

G. Sistematika Penulisan
Penulisan skripsi ini didasarkan pada hasil penelitian data yang berhasil
dikumpulkan kemudian diolah dan dianalisis serta hasilnya digunakan untuk
memecahkan permasalahan yang dihadapi. Untuk memudahkan pembahasan
skripsi ini, maka akan dibuat sistematika secara teratur dalam bagian-bagian yang
semuanya saling berhubungan satu dengan yang lainnya.
Sistematika atau gambaran isi tersebut dibagi dalam beberapa bab dan
diantara bab-bab ini terdiri pula atas sub bab. Adapun gambaran ini atau
sistematika tersebut adalah sebagai berikut:
Bab I merupakan pendahuluan. Bab ini berisikan mengenai latar belakang,
permasalahan, tujuan penulisan, manfaat penulisan, metode penelitian, keaslian
penulisan, dan sistematika penulisan

Bab II merupakan tinjauan umum mengenai rumah toko (ruko). Bab ini
berisikan mengenai rumah toko (ruko), sehingga dalam bab dua ini diuraikan :
pengertian dari rumah toko (ruko), sejarah dari rumah toko (ruko) dan spesifikasi
dari rumah toko (ruko).

Bab III merupakan tinjauan mengenai perjanjian dan perjanjian sewa

menyewa. Bab ini berisikan tentang pengertian perjanjian sewa menyewa, syarat
sahnya perjanjian, pengertian perjanjian sewa menyewa, dasar hukum dan
kebiasaan dalam perjanjian sewa menyewa, subjek dan objek dalam perjanjian

Universitas Sumatera Utara

sewa menyewa, hak dan kewajiban dalam perjanjian sewa menyewa dan
berakhirnya perjanjian sewa menyewa.

Bab IV merupakan penerapan pertanggungjawaban penyewa ruko apabila

terjadi kerusakan pada saat berakhirnya perjanian sewa menyewa berakhir. Bab
ini yang dimaksud untuk menjawab pokok masalah yang diajukan, sehingga
dalam bab ini diuraikan mengenai : Prosedur Perjanjian sewa menyewa rumah
toko yang terjadi di antara para pihak, Hak dan Kewajiban para pihak dalam
perjanjian sewa menyewa rumah toko dan, cara Penyelesaian sengeketa dalam
pertanggungjawaban perjanjian sewa menyewa rumah toko

Bab V merupakan penutup. Bab penutup dari penulisan skripsi ini, yang
dimana menguraikan mengenai : kesimpulan dan saran.

Universitas Sumatera Utara