1

RANCANGAN PENELITIAN GUNA PENULISAN PROPOSAL

A. JUDUL : PENYELESAIAN WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN

JUAL BELI RUMAH (Suatu Penelitian di PT. Aceh Platinum Raya

Banda Aceh)

B. IDENTITAS MAHASISWA

a. Nama : Qurrata Aini M. Nasir

b. Nomor Pokok Mahasiswa : 2003101010415

c. Angkatan : 2020

d. Program Studi : Ilmu Hukum

e. Program Kekhususan : Hukum Perdata

f.. Sudah Lulus/Belum Mata Kuliah Wajib : Sudah

g. SKS yang Dicapai : 134 SKS

h. Alamat : Desa Doy, Kec. Ulee

Kareng.

C. PENDAHULUAN

1. Latar Belakang Masalah

Rumah merupakan suatu bangunan dimana manusia tinggal dan

melangsungkan kehidupannya. Dalam Pasal 1 angka 7 Undang-Undang

Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, rumah

adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak
 2

huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan hakikat dan martabat penghuninya,

serta aset bagi pemiliknya.1 Saat ini, masyarakat yang ingin membangun atau

membeli rumah menempuh cara yang lebih efektif dan tidak menyita banyak

waktu, yaitu dengan cara jual beli. Sistem pembayaran jual beli dapat

dilakukan secara tunai langsung lunas, maupun dengan cara cicilan bertahap.

Dalam hal ini, apabila antara konsumen dan pengembang perumahan

sudah terjadi kesepakatan mengenai rumah dan harga, maka akan terjadi

perjanjian jual beli, sebagaimana pengertian jual beli menurut Pasal 1457 Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUH Perdata) ialah

suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk

menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga

yang telah dijanjikan.

Terlaksananya perbuatan jual beli rumah seringkali didapati merugikan

pihak pembeli, hal tersebut disebabkan karena berdasar pada realita yang ada,

kedudukan pelaku usaha atau pihak penjual seringkali lebih diuntungkan

ketika disandingkan dengan pihak pembeli, hal tersebut disebabkan karena

beberapa alasan, diantaranya pihak penjual lebih memahami mengenai produk

yang dijualnya, baik itu barang atau jasa. Di sisi lain, pihak pembeli kurang

memahami proses apa saja yang telah dilakukan oleh pelaku usaha dalam

memproduksi atau menyelesaikan barang tersebut.

1
Subekti, S. H., Perlindungan Hukum bagi Konsumen Rumah Tapak dalam Kontrak Jual
Beli Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Surabaya: Jakad Media Publishing, 2020, hlm.
88.
 3

Merebaknya kasus perumahan dalam bisnis properti atau perumahan,

pada dasarnya diawali dengan adanya ketidaksesuaian antara bangunan

perumahan dengan apa yang tercantum dalam brosur atau iklan berupa

informasi produk, atau apa yang termuat dalam perjanjian jual beli yang

ditandatangani atau disepakati oleh kedua belah pihak. Kewajiban yang telah

disepakati bersama dalam perjanjian tidak dilaksanakan sebagaimana mestinya

atau terjadi cidera janji yang mengakibatkan wanprestasi.

Dalam melakukan perjanjian jual beli rumah terdapat ketentuan

mengenai kepastian hukum jangka waktu penyelesaian pembangunan rumah

yang telah dibeli. Dalam hal ini, PT. Aceh Platinum Raya selaku agen

pengembang perumahan di Kota Banda Aceh telah mencantumkan di dalam

perjanjian jual beli rumah terkait jangka waktu pelaksanaan pembangunan

selama 12 bulan terhitung semenjak pelunasan pembayaran oleh pembeli.

Namun, dalam proses pembangunan tersebut terjadi keterlambatan

penyelesaian pembangunan rumah, sehingga menyebabkan ketidaksesuaian

dengan perjanjian awal yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.

Dalam Pasal 1234 KUH Perdata dijelaskan ialah prestasi itu yang

dituntut umumnya berupa 3 (tiga) hal yaitu memberikan sesuatu, berbuat

sesuatu, dan untuk tidak melakukan sesuatu. Dalam hal ini, PT. Aceh Platinum

Raya selaku agen pengembang perumahan telah melakukan sesuatu yang tidak

sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati bersama, yang selanjutnya

disebut wanprestasi atau cidera janji, serta melanggar ketentuan Pasal 1234

KUH Perdata. Dalam pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata telah dijelaskan bahwa
 4

semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi

mereka yang membuatnya.2

Berdasarkan hal tersebut, penelitian ini memfokuskan pengkajian dan

pembahasan tentang bagaimana upaya penyelesaian wanprestasi terhadap

perjanjian jual beli rumah di PT. Aceh Platinum Raya yang berlokasi di Kota

Banda Aceh. Dimana telah terjadi suatu bentuk wanprestasi waktu terhadap

perjanjian yang telah disepakati oleh pihak konsumen dan pihak pengembang

perumahan, sehingga diperlukannya suatu upaya hukum untuk menyelesaikan

permasalahan wanprestasi tersebut, agar dapat terlaksananya kepastian hukum

dengan tidak menyalahi aturan yang berlaku.

Berdasarkan uraian singkat latar belakang tersebut, muncul ketertarikan

untuk menulis sebuah analisa hukum terkait hal tersebut yang dituangkan

dalam skripsi yang berjudul: Penyelesaian Wanprestasi Dalam Perjanjian

Jual Beli Rumah (Suatu Penelitian di PT. Aceh Platinum Raya Banda

Aceh).

2. Identifikasi Masalah

Berdasarkan latar belakang masalah dan pembatasan masalah

sebagaimana yang telah diuraikan penulis, maka rumusan masalah dalam

penulisan skripsi ini adalah:

a. Bagaimanakah perjanjian jual beli rumah pada PT. Aceh Platinum

Raya?

2
Bakarbessy, Leonora, Buku Ajar Hukum Perikatan, Sidoarjo: Zifatama Jawara, 2018,
hlm. 181.
 5

b. Apa sajakah bentuk wanprestasi yang terjadi dalam perjanjian jual beli

rumah pada PT. Aceh Platinum Raya?

c. Bagaimanakah mekanisme penyelesaian wanprestasi dalam

perjanjian jual beli rumah di PT. Aceh Platinum Raya?

3. Definisi Operasional Variabel

a. Penyelesaian Wanprestasi

Penyelesaian wanprestasi adalah suatu penyelesaian perkara yang

dilakukan antara salah satu pihak dengan pihak yang lainnya dimana

salah satu pihak tidak memenuhi prestasi dalam perjanjian tersebut.

Penyelesaian wanprestasi terdiri dari dua cara yaitu litigasi (melalui

pengadilan) dan non litigasi (tidak melalui pengadilan).3

b. Wanprestasi

Wanprestasi adalah tidak memenuhi atau lalai melaksanakan

kewajiban sebagaimana yang ditentukan dalam perjanjian yang

dibuat antara kreditur dengan debitur.4 Wanprestasi atau tidak

dipenuhinnya janji dapat terjadi baik karena disengaja maupun tidak

disengaja.5 Adapun maksud dari wanprestasi dalam penelitian ini

adalah ingkar janji antara debitur dan kreditur ataupun sebaliknya.

c. Perjanjian Jual beli

Perjanjian jual beli adalah adanya penyerahan hak milik atas suatu

3
Yahman, S. H., Karakteristik Wanprestasi & Tindak Pidana Penipuan, Jakarta: Prenada
Media, 2016, hlm. 88.
4
Salim, H. S., Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Jakarta: Bumi Aksara, 2021, hlm.
67.
5
Ahmadi Miru, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, Jakarta: PT. Arga Printing,
2007, hlm.146.
 6

barang dan pembayarannya harus dengan uang. Menurut Pasal 1457

KUH Perdata perjanjian jual beli adalah perjanjian antara penjual

dan pembeli di mana penjual mengikatkan dirinya untuk

menyerahkan hak miliknya atas suatu barang kepada pembeli.6

d. Rumah

Rumah adalah tempat untuk melepaskan lelah, tempat bergaul, dan

membina rasa kekeluargaan diantara anggota keluarga, tempat

berlindung keluarga dan menyimpan barang berharga, serta sebagai

status lambang sosial.7

4. Ruang Lingkup dan Tujuan Penelitian

a. Ruang Lingkup Penelitian

Berdasarkan judul penelitian “Penyelesaian Wanprestasi Dalam

Perjanjian Jual Beli Rumah (Suatu Penelitian di PT. Aceh Platinum

Raya Banda Aceh)”, maka ruang lingkup penelitian ini termasuk

dalam hukum perdata yang pembahasannya dibatasi mengenai

wanprestasi di dalam perjanjian jual beli rumah pada PT. Aceh

Platinum Raya di Kota Banda Aceh.

b. Tujuan Penelitian

1) Untuk mengetahui dan menjelaskan perjanjian jual beli rumah

pada PT. Aceh Platinum Raya.

2) Untuk mengetahui dan menjelaskan bentuk wanprestasi yang

6
Meliala, Djaja Sembiring, Penuntun Praktis Hukum Perjanjian Khusus: Jual-Beli, Sewa-
Menyewa, Pinjam-Meminjam, Bandung: Nuansa Aulia, 2012, hlm. 91.
7
Gunawan, I. R, Rencana Rumah Sehat. Jakarta: Pustaka Sinar Harapan, 2009, hlm. 80.
 7

terjadi dalam perjanjian jual beli rumah pada PT. Aceh

Platinum Raya.

3) Untuk mengetahui dan menjelaskan mekanisme penyelesaian

wanprestasi dalam perjanjian jual beli rumah di PT. Aceh

Platinum Raya.

5. Kegunaan Penelitian

a. Kegunaan teoritis, yaitu untuk memberikan sebuah informasi,

menambah wawasan berfikir dan dapat memberikan manfaat dalam

bidang keilmuan, khususnya dalam bidang ilmu hukum perdata.

Dalam hal ini, berkenaan dengan bagaimana Penyelesaian

Wanprestasi Dalam Jual Beli Rumah pada PT. Aceh Platinum Raya

di Kota Banda Aceh.

b. Kegunaan praktis, adapun manfaat penelitian ini sendiri untuk

meningkatkan kemampuan dalam mengembangkan wawasan dan

pengetahuan. Selain itu, juga sebagai salah satu acuan kepustakaan

Hukum Perdata, terutama dalam hal terkait dengan Wanprestasi

dalam Perjanjian Jual Beli Rumah pada PT. Aceh Platinum Raya.

6. Keaslian Penelitian

Berdasarkan hasil penelusuran kepustakaan, ditemukan penelitian

yang terakit dengan penelitian ini yang juga meneliti tentang

penyelesaian wanprestasi dalam perjanjian jual beli, namun demikian

sejauh ini penelitian tersebut berbeda dengan penelitian yang akan

diteliti. Adapun penelitian di maksud adalah sebagai berikut:

 8

a. Skripsi yang ditulis oleh Lavinia Ester Rumuy dari Fakultas Hukum

Universitas Sriwijaya (2020) dengan judul: “Pertanggungjawaban

Perdata Pengembang Atas Kerugian Konsumen Akibat Wanprestasi

Dalam Perjanjian Jual Beli Rumah”. Perbedaan dengan skripsi ini

adalah penelitian ini berfokus pada pengkajian dan pembahasan

tentang pertanggungjawaban pengembang perumahan atas kerugian

yang diderita akibat dari wanprestasi, sedangkan yang diteliti dalam

penulisan ini ialah melihat perlindungan hukum terhadap konsumen

yang mengalami wanprestasi dari pihak pengembang perumahan.

b. Skripsi yang ditulis oleh Marwan dari Fakultas Syariah dan Hukum

Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah (2015) dengan judul:

“Perlindungan Konsumen Dalam Kontrak Jual Beli Rumah di

Perumahan Harapan Indah Bekasi”. Perbedaan dengan skripsi ini

adalah fokus dari penelitian ini untuk meneliti perlindungan hukum

dan tanggungjawab dari pihak pembangun apabila terjadi cacat

bangun atau cacat hasil Pembangunan rumah, sedangkan yang diteliti

dalam penulisan ini ialah perlindungan hukum dan kepastian hukum

bagi pembeli yang tidak terpenuhi hak-haknya akibat wanprestasi.

c. Skripsi yang ditulis oleh Edward William dari Fakultas Hukum

Universitas Negeri Semarang (2017) dengan judul: “Perlindungan

Hukum Terhadap Pembeli Beritikad Baik Dalam Transaksi Jual Beli

Tanah”. Perbedaan dengan skripsi ini adalah penelitian ini meneliti

mengenai asas itikad baik dan transaksi jual beli, dalam hal bagaimana
 9

hukum memberikan perlindungan kepada pembeli yang memiliki

itikad baik dalam melakukan jual beli tanah dari pihak-pihak yang

dapat merugikan pembeli ditinjau dari UU No. 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen, sedangkan yang diteliti dalam penulisan ini

ialah mekanisme penyelesaian wanprestasi ditinjau dari Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata.

D. Kerangka Pemikiran

1. Tinjauan Umum Tentang Wanprestasi

Wanprestasi merupakan suatu peristiwa atau keadaan, dimana

debitur tidak memenuhi kewajiban prestasi perikatannya dengan baik,

dan debitur punya unsur salah atasnya. Perlu disimpulkan bahwa

wanprestasi berangkat dari prinsip yang kewajiban harus atau wajib

dipenuhi oleh debitur dengan baik.8

Wanprestasi timbul akibat kelalaian atau kesalahan pihak debitur

yang tidak dapat memenuhi prestasi seperti yang telah ditentukan dalam

perjanjian. Hal tersebut senada dengan pendapat Satrio bahwa

wanprestasi adalah suatu keadaan dimana debitur tidak memenuhi

janjinya atau tidak memenuhi sebagaimana mestinya. Satrio menafsirkan

bahwa kesalahan yang dimaksud dalam Pasal 1236 KUH Perdata adalah

kesalahan dimana (debitur) dalam keadaan tidak mampu memenuhi

kebendaan atau sehingga benda prestasinya tidak dapat terhindar dari

8
Badrulzaman, Mariam Darus, Hukum Perikatan dalam KUH Perdata buku ketiga,
yurisprudensi, doktrin, serta penjelasan, Jakarta: Deepublish, 2023, hlm. 120.
 10

kerugian karena adanya unsur kesengajaan (opzel) dan kelalaian

(onachtzaamheid) atau karena keadaan kahar (force majeur).9

Menurut Yahya Harahap pengertian wanprestasi secara umum,

yaitu “pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau

dilakukan tidak menurut selayaknya”. Apabila seorang debitur yang

disebutkan berada dalam keadaan wanprestasi dan dalam pelaksanaan

prestasi perjanjian telah lalai, sehingga terlambat dari jadwal waktu yang

ditentukan atau dalam melaksanakan suatu prestasi tidak menurut atau

selayaknya.10

Pelanggaran hak-hak menimbulkan kewajiban ganti rugi

berdasarkan wanprestasi sebagaimana diatur dalam Pasal 1235 KUH

Perdata (untuk prestasi memberikan sesuatu) dan Pasal 1239 KUH

Perdata (untuk prestasi berbuat sesuatu).11 Mengenai jenis wanprestasi

diatur di dalam Buku III KUH Perdata, yang terdiri atas:

a. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali.

b. Melaksanakan prestasi, tetapi tidak sebagaimana mestinya.

c. Melaksanakan prestasi, tetapi tidak tepat pada waktunya.

d. Melaksanakan perbuatan yang dilarang dalam kontrak.

9
Harahap, M. Yahya, Hukum Acara Perdata: Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan,
Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, Jakarta: Sinar Grafika, 2017, hlm. 68.
10
Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Bandung, 2006, hlm. 60.
11
Yahman, Karakteristik Wanprestasi dan Tindak Pidana Penipuan, Jakarta, 2014, hlm.
82.
 11

2. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Jual Beli

Pengertian dari suatu perjanjian diatur dalam Buku III dan Bab II

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yaitu pada Pasal 1313 yang

menyatakan bahwa “suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan

mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau

lebih”.12 Menurut R. Subekti yang dimaksud dengan perjanjian adalah

suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada orang lain atau dimana

dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.13

Dalam perkembangan doktrin ilmu hukum dikenal unsur-unsur

perjanjian yang lazimnya dibedakan menjadi tiga jenis:14

a. Unsur Esensialia adalah unsur yang wajib ada dalam suatu perjanjian,

bahwa tanpa keberadaan unsur tersebut, maka perjanjian yang

dimaksudkan untuk dibuat dan diselenggarakan oleh para pihak dapat

menjadi beda, dan karenanya tidak sejalan dan sesuai dengan

kehendak para pihak.

b. Unsur Naturalia adalah unsur yang pasti ada dalam suatu perjanjian

tertentu, setelah unsur esensialianya diketahui secara pasti. Misalnya

dalam perjanjian yang mengandung unsur esensialia jual beli, pasti

akan terdapat unsur naturalia berupa kewajiban dari penjual untuk

menanggung kebendaan yang dijual dari cacat-cacat tersembunyi.

12
R.Subekti dan R.Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Jakarta: Balai
Pustaka, 2004, hlm. 338.
13
Niru Anita Sinaga, Peranan Asas-Asas Hukum Perjanjian Dalam Mewujudkan Tujuan
Perjanjian, Binamulia Hukum: Vol. 7 No. 2, 2018, hlm. 110-111.
14
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan Yang Lahir dari Perjanjian, Jakarta:
Rajawali Pers, 2010, hlm. 23.
 12

c. Unsur Aksidentalia adalah unsur pelengkap dalam suatu perjanjian,

yang merupakan ketentuan-ketentuan yang dapat diatur secara

menyimpang oleh para pihak, sesuai dengan kehendak para pihak,

yang merupakan persyaratan khusus yang ditentukan secara bersama-

sama oleh para pihak.

Suatu perjanjian dalam hukum dianggap sah sehingga mengikat

kedua belah pihak, maka perjanjian tersebut haruslah memenuhi syarat-

syarat tertentu menurut Pasal 1320 KUH Perdata, diantaranya ialah:

Pertama, adanya kesepakatan yang mengikat kedua belah pihak. Kedua,

kecakapan untuk membuat suatu perikatan. Ketiga, suatu pokok hal

tertentu. Keempat, suatu sebab yang halal.15

Jual beli menurut Pasal 1457 KUH Perdata yakni suatu perjanjian

dimana pihak yang satu mengikatkan diri untuk menyerahkan suatu

benda dan pihak lain membayar dengan harga yang disepakati. Jual beli

termasuk ke dalam kelompok perjanjian bernama, artinya undang-

undang telah memberikan nama sendiri dan pengaturan khusus terhadap

perjanjian ini.

Di dalam perjanjian jual beli pihak penjual berkewajiban untuk

menyerahkan objek jual beli kepada pembeli dan berhak menerima harga

15
Djaja S, Meliala, Perkembangan Hukum Perdata Tentang Orang Dan Hukum Keluarga,
Bandung: CV. Nuansa Aulia, 2008, hlm. 95.
 13

dan pembeli berkewajiban untuk membayar harga dan berhak menerima

objek tersebut.16 Unsur yang terkandung dalam definisi tersebut adalah:

a. Adanya subjek hukum, yaitu penjual dan pembeli.

b. Adanya kesepakatan antara penjual dan pembeli tentang barang dan

harga.

c. Adanya hak dan kewajiban yang timbul antara pihak penjual dan

pembeli.

Suatu perjanjian jual beli yang sah lahir apabila kedua belah pihak

telah setuju tentang harga dan barang. Sifat konsensual dari perjanjian

jual beli ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH Perdata yang berbunyi, “jual

beli dianggap sudah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah

mereka mencapai kata sepakat tentang barang dan harga, meskipun

barang ini belum diserahkan maupun harganya belum dibayar”.17

3. Tinjauan Umum Tentang Rumah

Setiap manusia memiliki kebutuhan dasar yang harus dipenuhi

seperti tempat tinggal. Menurut Undang-Undang No 1 Tahun 2011

tentang Perumahan dan Kawasan Pemukinan, rumah didefinisikan

sebagai bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal layak huni,

sarana pembangunan keluarga, cerminan martabat penghuni serta aset

pemiliknya. Menurut Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang

16
Salim H.S, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Jakarta: Sinar
Grafika, 2003, hlm. 49.
17
Badrulzaman, Mariam Darus, Hukum Perikatan dalam KUH Perdata buku ketiga,
yurisprudensi, doktrin, serta penjelasan, Jakarta: Deepublish, 2023, hlm. 51.
 14

Perumahan dan Kawasan Pemukiman, rumah dibedakan berdasarkan

pelaku pembangun dan penghuniannya yaitu antara lain:18

a. Rumah komersial adalah rumah yang dibangun untuk mendapatkan

keuntungan sesuai dengan kebutuhan masyarakat.

b. Rumah umum adalah rumah yang dibangun untuk memenuhi

kebutuhan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

c. Rumah swadaya diorganisir atas inisiatif dan upaya masyarakat, baik

secara mandiri maupun berkelompok.

d. Rumah negara disediakan oleh pemerintah dan/atau pemerintah

daerah.

Menurut Turner rumah memiliki fungsi dan kegunaan, tiga fungsi

utama rumah sebagai tempat bermukim antara lain:

a. Rumah sebagai pendukung identitas keluarga.

b. Rumah sebagai kesempatan keluarga tumbuh dalam kehidupan sosial,

budaya, dan ekonomi.

c. Rumah sebagai dukungan untuk rasa aman dalam arti memberikan

jaminan keamanan lingkungan perumahan yang ditempati.19

4. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Jual Beli Rumah

Menurut Pasal 1338 ayat (2) KUH Perdata ditegaskan bahwa

persetujuan-persetujuan tidak dapat ditarik kembali selain dengan

sepakat kedua belah pihak atau karena alasan yang oleh Undang-Undang

18
Wicaksono. A, Menciptakan rumah sehat, Jakarta: Niaga Swadaya, 2009, hlm. 41.
19
Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia: Buku Dosen-2014, Universitas Trisakti,
2015, hlm. 51.
 15

dinyatakan cukup untuk itu. Perjanjian jual beli rumah antara

pengembang perumahan dan konsumen memiliki hak dan kewajiban dari

masing-masing pihak. Dalam hal perjanjian jual beli rumah, pengembang

perumahan berkewajiban untuk menyerahkan rumah yang menjadi objek

perjanjian jual beli tersebut. Di samping itu, menurut Pasal 1473 jo. 1491

KUH Perdata, penjual (pengembang) berkewajiban untuk menjamin

keamanan terhadap pemiliknya, terhadap cacat tersembunyi dan hal lain

yang dapat mengakibatkan batalnya jual beli.20

Perjanjian antara pengembang perumahan dengan konsumen

adalah termasuk ke dalam perjanjian timbal balik. Dalam perjanjian

timbal balik bila pihak yang satu tidak melakukan kewajibannya maka

pihak yang lainnya tidak berkewajiban untuk memenuhi prestasi. Untuk

itu ada aturan yang mengatur tentang syarat batal dalam perjanjian timbal

balik secara khusus, sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 1266 dan

1267 KUH Perdata.

Pasal 1266 ayat (1) KUH Perdata menentukan bahwa syarat-syarat

batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan timbal balik

manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Makna dari

pasal tersebut adalah walaupun para pihak tidak mencantumkan secara

tegas maka Undang-Undang sendiri menetapkan bahwa dalam perjanjian

timbal balik yang dibuat para pihak sudah tercantum syarat batal dalam

20
Satrio, Hukum Perjanjian, Bandung: Citra Aditya Bakti, 1992, hlm. 4.
 16

perjanjian tersebut. Maka dari itu, sebelum melakukan jual beli rumah,

berikut hal yang harus diperhatikan:

a. Surat perjanjian pengikatan jual beli (PPJB);

b. Surat pengikatan jual beli (PJB);

c. Akta Jual Beli (AJB);

d. Identitas antara pengembang perumahan dan konsumen;

e. Informasi jaminan kepemilikan; dan

f. Detail objek jual beli.

E. Metode Penelitian

Dalam penulisan ini, jenis metode penelitian yang digunakan ialah

menggunakan metode penelitian yuridis empiris. Metode penelitian yuridis

empiris ini diartikan sebagai penelitian yang menganalisis ataupun mengkaji

mengenai perilaku hukum manusia baik individu maupun masyarakat yang

berkaitan dengan hukum dan sumber data primer yang diperoleh langsung

dari masyarakat. Ada dua unsur fokus yang terkandung dalam metode

penelitian yuridis empiris ini, yaitu subjek yang diteliti dan sumber data yang

digunakan. Subjek yang diteliti dalam metode penelitian yuridis empiris

merupakan perilaku hukum yaitu perilaku nyata manusia dalam kehidupan

sehari-hari yang dianggap sesuai dengan norma yang berlaku, dan sumber

data yang digunakan merupakan sumber data primer yaitu data maupun

informasi yang berasal dari masyarakat yang terlibat langsung terhadap objek

penelitian.21

21
Ali, Zainuddin, Metode penelitian hukum, Jakarta: Sinar Grafika, 2021, hlm. 41.
 17

1. Lokasi Penelitian

Lokasi penelitian merupakan tempat dimana suatu penelitian akan

dilakukan. Lokasi dari penelitian penulisan skripsi yang dipilih yaitu di

wilayah Kota Banda Aceh. Pemilihan lokasi ini dikarenakan wanprestasi

terjadi di daerah tersebut. Dalam penelitian ini yang menjadi objek

penelitian adalah PT. Aceh Platinum Raya.

2. Populasi

Populasi adalah keseluruhan objek yang ingin diteliti seperti

manusia, hewan, tumbuhan, gejala – gejala, nilai tes, atau peristiwa-

peristiwa sebagai sumber data yang memiliki karakteristik tertentu di

dalam suatu penelitian.22 Dalam penelitian ini populasinya itu terdiri dari:

1) Pimpinan (Chief Executive Officer) PT. Aceh Platinum Raya.

2) Manajer (General Manager) PT. Aceh Platinum Raya.

3) Manajer Pemasaran (Marketing Manager) PT. Aceh Platinum Raya.

4) Manajer Keuangan (Finance Manager) PT. Aceh Platinum Raya.

3. Sampel Penelitian

Sampel merupakan bagian dari populasi. Sampel dilakukan dengan cara

purposive sampling yaitu keseluruhan populasi akan dipilih beberapa

sebagai sampel yang mewakili seluruh populasi.

22
Hardani, (et.al.), op.cit, hlm. 361.
 18

a. Responden

Responden merupakan pemberi informasi yang diharapkan

dapat menjawab semua pertanyaan dengan jelas dan lengkap, yang

mana ialah sumber data tentang keragaman dalam gejala, berkaitan

dengan perasaan, kebiasaan, sikap, motif, dan persepsi. Adapun

yang menjadi responden dalam penelitian ini adalah:

1) Manajer Pemasaran (Marketing Manager) PT. Aceh Platinum

Raya berjumlah 1 orang.

2) Manajer Keuangan (Finance Manager) PT. Aceh Platinum

Raya berjumlah 1 orang.

3) Konsumen pada PT. Aceh Platinum Raya berjumlah 1 orang.

b. Informan

Informan yakni sumber data yang berhubungan dengan pihak ketiga

yang dimanfaatkan untuk memberikan informasi tentang situasi dan

kondisi latar belakang penelitian. Adapun yang menjadi informan

dalam penelitian ini adalah PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)

sebanyak 1 orang.

4. Metode Pengumpulan Data

Metode yang digunakan saat pengumpulan data pada penelitian ini

dilakukan dengan dua cara yaitu:

a. Penelitian kepustakaan (library research) merupakan penelitian

yang dilakukan untuk memperoleh data sekunder dari bahan bacaan

yang sesuai dengan pokok bahasan, kemudian disaring dan

 19

dituangkan dalam kerangka pemikiran secara teoritis. Penelitian ini

berdasarkan teori, buku-buku, literatur-literatur hukum, peraturan

perundang-undangan yang berkaitan dengan masalah yang diteliti

guna memperoleh data teoritis ilmiah dan dapat menjadi landasan

dalam penelitian agar menjadi sumber analisis permasalahan pokok

pembahasan.

b. Penelitian lapangan (field research) yaitu penelitian yang dilakukan

untuk mengumpulkan data primer dan mengetahui apa yang menjadi

ciri suatu penelitian dengan cara melakukan wawancara secara lisan

atau tulisan kepada responden dan informan yang dipilih, yaitu PT.

Aceh Platinum Raya di Kota Banda Aceh yang dapat

dipertanggungjawabkan kebenaran informasi yang diberikan

terhadap pokok permasalahan yang diteliti.

5. Cara Pengolahan Data

Penelitian ini menggunakan metode pengolahan data secara kualitatif.

Metode kualitatif ialah metode yang dilakukan dengan menguraikan data

hasil penelitian dalam bentuk kalimat yang sistematis, logis, dan efektif

sehingga memberi kemudahan dalam memahami data.

6. Cara Menganalisis Data

Untuk analisis data digunakan pendekatan kualitatif atau proses

pendekatan dengan memahami fenomena sosial serta menciptakan

gambaran yang menyeluruh tentang permasalahan serta alasan

pencetusnya yang diangkat di dalam penelitian ini, sedangkan analisis

 20

penulisan akan dilakukan dengan metode deskriptif. Keseluruhan

pengumpulan data di lapangan akan dikumpulkan serta dikaji dari hasil

jawaban serta wawancara dengan responden.

 21

7. Jadwal Penelitian

Untuk dapat terlaksananya penelitian dan penulisan skripsi ini sesuai

dengan yang diharapkan, penulis memperkirakan waktu yang akan

diperlukan dengan perincian sebagai berikut:

1. Pengurusan Surat Izin : 5 hari

2. Pengumpulan Data : 5 hari

3. Pengolahan Data : 10 hari

4. Analisis Data : 10 hari

5. Penyusunan Penelitian : 30 hari

Jumlah : 60 hari

Banda Aceh, 11 November 2023

Pelaksana Penelitian,

Qurrata Aini M. Nasir

NIM. 2003101010415
 22

KERANGKA PENULISAN SKRIPSI

ABSTRAK
KATA PENGANTAR
DAFTAR ISI

BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
B. Identifikasi Masalah
C. Definisi Operasional Variabel
D. Ruang Lingkup dan Tujuan Penelitian
E. Kegunaan Penelitian
F. Keaslian Penelitian
G. Tinjauan Kepustakaan
H. Metode Penelitian
I. Kerangka Penulisan Skripsi

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN JUAL BELI

RUMAH DAN WANPRESTASI
A. Perjanjian Jual Beli Pada Umumnya
B. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Jual beli Rumah
C. Wanprestasi
D. Penyelesaian Sengketa Wanprestasi

BAB III PENYELESAIAN WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN

JUAL BELI RUMAH PADA PT. ACEH PLATINUM RAYA
BANDA ACEH
A. Perjanjian Jual Beli Rumah pada PT. Aceh Platinum Raya
B. Bentuk Wanprestasi yang terjadi dalam Perjanjian Jual Beli
Rumah pada PT. Aceh Platinum Raya
C. Mekanisme Penyelesaian Wanprestasi dalam Perjanjian Jual
Beli Rumah di PT. Aceh Platinum Raya

BAB IV PENUTUP
A. Kesimpulan
B. Saran

DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
 23

DAFTAR PUSTAKA

A. Buku-Buku

Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, Bandung: PT. Citra Aditya

Bakti, 2014.
Adonara, Firman Floranta, Aspek-Aspek Hukum Perikatan, Bandung: Mandar
Maju, 2014.
Agus Yuda Hernoko, Hukum Perjanjian: Asas Proporsionalitas dalam Kontrak
Komersial, Jakarta: Prenada Media Group, 2019.
Elfrida Gultom, Hukum Acara Perdata, Jakarta: Mitra Wacana Media, 2020.
Herlien Budiono, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotariatan,
Bandung: Citra Aditya Bakti, 2016.
I Ketut Oka Setiawan, Hukum Perikatan, Jakarta: Sinar Grafika, 2020.
Janus Sidabalok, Hukum Perlindungan Konsumen di Indonesia, Bandung: PT.
Citra Aditya Bakti, 2014.
Kadriah, Susiana, Indra Kesuma Hadi, Hukum Perdata Indonesia Dalam
Perkembangannya. Banda Aceh: FH Unsyiah Perss, 2017.
Mukti Fajar, Yulianto Achmad, Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan
Empiris, Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2015.
Rahim, Dasar-Dasar Hukum Perjanjian, Makassar: Humanities Genius, 2022.
Ridwan Khairandy, Hukum Kontrak Indonesia, Yogyakarta: FH UII Press,
2014.
Santoso, Urip, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta:
Prenadamedia Group, 2015.
Zainil Asikin, Hukum Acara Perdata di Indonesia, Jakarta: Kencana, 2015.

B. Hasil Penelitian

Daniel Alfredo Sitorus, “Perjanjian Jual Beli Melalui Internet Ditinjau dari
Aspek Hukum Perdata”, Skripsi, Yogyakarta: Fakultas Hukum,
Universitas Atmaja, 2015.
Edward William, “Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Beritikad Baik
Dalam Transaksi Jual Beli Tanah”, Skripsi, Semarang: Fakultas Hukum,
Universitas Negeri Semarang, 2017.
Lavinia Ester Rumuy, “Pertanggungjawaban Perdata Pengembang Atas
Kerugian Konsumen Akibat Wanprestasi Dalam Perjanjian Jual Beli
 24

Rumah”. Skripsi, Palembang: Fakultas Hukum, Universitas Sriwijaya,

2020.
Marwan, “Perlindungan Konsumen Dalam Kontrak Jual Beli Rumah di
Perumahan Harapan Indah Bekasi”, Skripsi, Jakarta: Fakultas Syariah
dan Hukum, Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah, 2015.
Muhammad Hendra, “Eksekusi Jaminan Fidusia Dalam Hal Debitur
Wanprestasi Pada Pembiayaan Konsumen”, Skripsi, Banda Aceh:
Fakultas Hukum, Universitas Syiah Kuala, 2016.
Murdiansyah Kesume, “Wanprestasi Pada Perjanjian Pembiayaan Konsumen
Sepeda Motor (Suatu Penelitian Pada PT. WOM Finance Cabang
Medan”, Skripsi, Banda Aceh: Fakultas Hukum, Universitas Syiah
Kuala, 2015.
Rama Agustianingsih, “Penyelesaian Wanprestasi Pembiayaan Konsumen Pada
PT. Nusantara Sakti Kantor Cabang Banda Aceh”, Skripsi, Banda Aceh:
Fakultas Hukum, Universitas Syiah Kuala, 2018.
Yesika Pratiwi Sidabalok, “Akibat Hukum Debitur Wanprestasi Dalam
Pembiayaan Konsumen Dengan Jaminan Fidusia Pada PT Mandiri
Tunas Finance”, Skripsi, Medan: Fakultas Hukum, Universitas
Sumatera Utara, 2018.
C. Jurnal

Arina Ratna Paramita, “Wanprestasi Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Tanah dan Bangunan”, Jurnal Hukum Diponegoro, Vol. 5, No. 3, 2016.
Mahalia Nola Pohan dan Sri Hidayani, “Aspek Hukum Terhadap Wanprestasi
Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Menurut Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata”, Jurnal Perspektif Hukum, Vol. 1, No. 1, 2020.
Muhammad, Ikhlas, "Analisis Yuridis Penyelesaian Wanprestasi dalam
Perjanjian Jual Beli Rumah", Jurnal Studi Multidisiplin Ilmu, Vol. 1,
No. 2, 2023.
Nikmah, Mahfudzotin, "Akibat Hukum Perjanjian Jual Beli Rumah Melalui
Kredit Pemilikan Rumah Secara Over Credit Di Bawah Tangan”, Jurnal
Cendekia Hukum, Vol. 6, No. 1, 2020.
Niru Anita Sinaga, “Peranan Asas-Asas Hukum Perjanjian Dalam Mewujudkan
Tujuan Perjanjian”, Jurnal Binamulia, Vol. 7, No. 2, Desember 2018.
Satrianingsih, Ni Nyoman Putri, "Peralihan Hak Milik Atas Tanah Melalui
Perjanjian Jual Beli Dibawah Tangan", Jurnal Ilmu Hukum, Vol. 7, No.
6, 2019.
 25

Sedyo Prayoga, “Penerapan Batas-Batas Wanprestasi Dan Perbuatan Melawan

Hukum Dalam Perjanjian”, Jurnal Pembaharuan Hukum, Vol. III, No.
2, Mei-Agustus 2016.
Syahrul Sitorus, “Upaya Hukum Dalam Perkara Perdata”, Jurnal Hikmah, Vol.
15, No. 1, 2018.
Wati Susiawati, MA, “Jual Beli Dalam Konteks Kekinian”. Jurnal Ekonomi
Islam, Vol. 8, No. 2, 2017.
Peraturan Perundang-Undangan

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Pemukiman (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor
7, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5188).
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor 42,
Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia 3821).