MAKALAH HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN

PENERAPAN ASAS KESEIMBANGAN DALAM

JUAL BELI RUMAH SUSUN

Disusun Oleh :

Muhammad Bukhori Muslim (21110053)

Dosen Pembimbing :

Dr. Hj. Wieke Dewi Suryandari, S.H., M.H., Sp.N

UNIVERSITAS DARUL ULUM ISLAMIC CENTRE SUDIRMAN GUPPI

FAKULTAS HUKUM
2023/2024
 KATA PENGANTAR

Puji syukur atas kami panjatkan kehadirat Allah SWT yang mana telah
memberikan Saya kemudahan serta kelancaran dalam menyelesaikan makalah mata
kuliah Hukum Perlindungan Konsumen yang berjudul “Penerapan Asas Keseimbangan
dalam Jual Beli Rumah Susun” dapat selesai tepat waktu. Tersusunya makalah ini
tentunya tidak lepas dari berbagai pihak yang telah memberikan bantuan secara materil
dan moril, baik secara langsung maupun tidak langsung.

Selain untuk menambah wawasan dan pengetahuan penyusun, makalah ini

disusun untuk memenuhi salah satu tugas mata kuliah Hukum Perlindungan Konsumen.
Makalah ini membahas tentang penerapan asas keseimbangan dalam jual beli rumah
susun.

Tak ada gading yang tak retak, penyusun menyadari bahwa makalah ini masih
jauh dari kesempurnaan dari bentuk penyusunan maupun materinya. Keritik konstruktif
dari pembacaan sangat Saya harapkan penyempurnaan makalah-makalah selanjutnya.

Ungaran, 13 Oktober 2023

Muhammad Bukhori Muslim

NIM. 21110053

Hukum Perlindungan Konsumen | i

 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ..........................................................................i

DAFTAR ISI..........................................................................................ii
ABSTRAK..............................................................................................iii

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang ..............................................................................1

B. Rumusan Masalah .........................................................................2
C. Tujuan Penelitian ..........................................................................2
D. Manfaat Penelitian.........................................................................3
E. Metode Penelitian..........................................................................3

BAB II PEMBAHASAN

A. Pengertian Jual Beli Rumah Susun.................................................4

B. Asas Keseimbangan Pada Perjanjian Hukum...................................6
C. Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Dalam Jual Beli
Rumah Susun..................................................................................

BAB III PENUTUP

A. Kesimpulan.....................................................................................10
B. Saran ..............................................................................................10

DAFTAR PUSTAKA ...........................................................................12

Hukum Perlindungan Konsumen | ii

 ABSTRAK
Penerapan Asas Keseimbangan dalam Jual Beli Rumah Susun

Perjanjian jual beli rumah susun merupakan transaksi hukum yang melibatkan
dua pihak, yaitu pengembang atau pemilik rumah susun sebagai penjual dan pembeli
sebagai pihak yang memperoleh rumah susun. Dalam konteks ini, penerapan asas
keseimbangan memiliki peranan penting untuk menciptakan hubungan kontrak yang
adil dan seimbang antara kedua belah pihak. Pada bab ini, akan dikaji literatur
mengenai penerapan asas keseimbangan dalam jual beli rumah susun.
Asas Keseimbangan dalam Jual Beli Rumah Susun
Asas keseimbangan merupakan prinsip hukum kontrak yang menekankan
pentingnya terdapat kesetaraan dan keadilan dalam hubungan kontrak. Penerapan asas
keseimbangan dalam jual beli rumah susun bertujuan untuk melindungi kepentingan
pembeli, mencegah penyalahgunaan atau ketidakseimbangan kekuatan oleh pihak
pengembang atau pemilik rumah susun, serta menciptakan keadilan dalam transaksi
tersebut.
Keterbukaan dan Kesetaraan Informasi
Salah satu aspek utama dalam penerapan asas keseimbangan dalam jual beli
rumah susun adalah keterbukaan dan kesetaraan informasi antara kedua belah pihak.
Pihak pengembang atau pemilik rumah susun memiliki kewajiban untuk memberikan
informasi yang jelas, akurat, dan lengkap kepada pembeli mengenai berbagai aspek
yang terkait dengan rumah susun yang akan dibeli. Informasi tersebut meliputi
spesifikasi rumah susun, luas, fasilitas, izin-izin yang dimiliki, status kepemilikan
tanah, harga, dan ketentuan lainnya yang relevan. Dengan adanya keterbukaan dan
kesetaraan informasi, pembeli dapat membuat keputusan yang tepat dan terhindar dari
ketidakseimbangan pengetahuan dengan pihak pengembang atau pemilik rumah
susun.
Kesetaraan Hak dan Kewajiban
Penerapan asas keseimbangan dalam jual beli rumah susun juga mencakup
kesetaraan hak dan kewajiban antara pihak pengembang atau pemilik rumah susun
dengan pembeli. Pembeli memiliki hak untuk memperoleh rumah susun sesuai
dengan spesifikasi yang telah disepakati, hak untuk mendapatkan jaminan keamanan
dan kualitas, serta hak untuk mengajukan klaim atau ganti rugi jika terjadi
ketidaksesuaian atau cacat pada rumah susun yang dibeli. Di sisi lain, pembeli juga
memiliki kewajiban, seperti melakukan pembayaran harga secara tepat waktu,
menjaga dan memelihara rumah susun, serta mematuhi peraturan dan ketentuan yang
berlaku.1

1
Perjanjian jual beli, rumah susun, asas keseimbangan, kesetaraan hak, kepentingan bersama, perlindungan konsumen.

Hukum Perlindungan Konsumen | iii

Hukum Perlindungan Konsumen | iv
 BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Pembangunan rumah susun di perkotaan faktanya memunculkan persoalan-
persoalan serius. Berbagai regulasi mengatur pengawasan pembangunan dan
penyelesaian transaksi rumah susun, belum menjangkau tujuan ideal suatu
pembangunan. Disintegrasi regulasi rumah susun, menunjukkan penyelenggaraan
urusan perumahan sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, belum komprehensif
dilaksanakan. Permasalahan jual beli rumah susun lebih banyak merugikan pihak
konsumen. Berdasarkan fakta tersebut, relevan untuk menganalisa kesesuaian
jangkauan prinsip keseimbangan dengan dimensi kontekstual dinamika terkini
masyarakat modern dan dimensi normatif peraturan perundang-undangan di
Indonesia.

Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar setiap manusia.

Dengan semakin padatnya pertumbuhan penduduk menyebabkan dibutuhkan nya
pemukiman yang layak huni, hal ini membuat pelaku usaha mencari peruntungan
dengan pembangunan rumah susun menjadi alternatif pemecahan masalah kebutuhan
terhadap pemukiman. Kebijakan pembangunan rumah susun telah dituangkan dalam
Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Pengertian rumah susun
tertuang dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah
Susun.

Alur proses jual beli rumah susun yang terjadi dalam praktiknya, yaitu
pengembang melakukan iklan pemasaran rumah susun yang akan diperjual belikan.
Dalam melakukan pemasaran, pengembang melakukan promosi untuk menarik minat
calon pembeli. Menurut Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999
Tentang Perlindungan Konsumen. Pembelian rumah susun merupakan jual beli
sebagaimana diatur dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH
Perdata). Namun berbeda dengan transaksi jual beli pada umumnya, pembelian rumah
susun biasanya dapat dilakukan sebelum rumah susun itu selesai dibangun, bahkan
belum mulai dibangun sama sekali.

Hukum Perlindungan Konsumen | 1

 Karenanya, pembelian unit rumah susun biasanya tidak dilakukan langsung
dengan suatu Akta Jual Beli (AJB), melainkan didahului dengan suatu perjanjian
pendahuluan. Mengenai hal ini sudah diatur dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun
2011 tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun) sebagaimana telah diubah dengan
Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, yang menyatakan bahwa
proses jual beli unit rumah susun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat
dilakukan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). (Pasal 43 ayat (1) UU
Rumah Susun) berbunyi: “ Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah
susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris.P
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan
kepastian atas:
1) Status kepemilikan tanah
2) Kepemilikan IMB
3) Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum
4) Keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen)
5) Hal yang diperjanjikan.2

B. Rumusan Masalah
Berdasarkan penjelasan dari latar belakang tersebut, yang menjadi pokok
permasalahan dalam penulisan ini adalah :
1. Bagaimanakah perlindungan hukum jual beli rusun terhadap konsumen dalam
menerapkan asas keseimbangan?
2. Apakah perjanjian jual beli rusun telah memenuhi asas keseimbangan dalam
perjanjian hukum?

C. Tujuan Penelitian
Adapun dilakukannya penulisan ini adalah:

1. Untuk mengetahui bagaimanakah perlindungan hukum jual beli rusun terhadap

konsumen dalam menerapkan asas keseimbangan?
2. Untuk mengetahui apakah perjanjian jual beli rusun telah memenuhi asas
keseimbangan dalam perjanjian hukum?

2
Dasar Hukum Sistem PPJB dalam Pembelian Rumah Susun.

Hukum Perlindungan Konsumen | 2

D. Manfaat Penelitian
Manfaat yang dapat diperoleh dalam penelitian ini adalah:
1. Manfaat Teoritis
a. Untuk menambah dan memperluas ilmu pengetahuan serta melatih
kemampuan dalam melakukan penelitian hukum dan menuangkannya
kedalam bentuk tulisan.
b. Mengembangkan penalaran dan khasanah ilmu hukum membentuk pola
pikir yang dinamis dan mengetahui kemampuan penulis dalam menerapkan
ilmu hukum selama ini khususnya dalam lingkup hukum perlindungan
konsumen.
c. Penelitian ini bermanfaat dalam memberikan kontribusi pemikiran
menunjang perkembangan ilmu pengetahuan ilmu hukum.
2. Manfaat Praktis
a. Memberikan manfaat serta kontribusi bagi setiap individu, masyarakat,
Aparatur Sipil Negara, praktisi dan pegawai honorer pada setiap instansi
pemerintahan maupun bagi pihak-pihak yang berkepentingan dalam
menambah pengetahuan yang berhubungan dengan perlindungan konsumen.

E. Metode Penelitian
Pada Penelitian ini, metode yang digunakan adalah sebagai berikut:
1. Metode Pendekatan Masalah
Metode pendekatan masalah dilakukan pada penelitian ini ialah metode
Pendekatan Yuridis Normatif, yaaitu suatu penelitian yang menekankan pada
peraturan-peraturan hukum yang berlaku serta dalam hal ini penelitian dilakukan
dengan berawal dari penelitian hukum keperpustakaan yang dilakukan dengan
cara meneliti bahan-bahan kepustakaan atau data sekunder belaka. Artinya
Penelitian ini dilakukan dengan melihat data sekunder atau sekunder belaka
tentang penerapan asas keseimbangan dalam jual beli rumah susun.

Hukum Perlindungan Konsumen | 3

 BAB II
PEMBAHASAN

A. Pengertian Perjanjian Jual Beli

Menurut R. Subekti dalam bukunya mendefinisikan jual beli adalah suatu
perjanjian bertimbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk
menyerahkan hak milik atas suatu barang sedang pihak yang lainnya (si pembeli)
berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan
dari perolehan hak milik tersebut.

Menurut Wirjono Prodjodikoro menyatakan jual beli adalah suatu

persetujuan dimana suatu pihak mengikat diri untuk wajib menyerahkan suatu
barang dan pihak lain wajib membayar harga, yang dimufakati mereka berdua.

Lalu menurut pendapat Volmar, sebagaimana dikutip oleh Suryodiningrat

mengatakan bahwa: “jual beli adalah pihak yang satu penjual (Verkopen)
mengikatkan dirinya kepada pihak lainnya pembeli (Loper) untuk memindah
tangankan suatu benda dalam eigendom dengan memperoleh pembayaran dari
orang yang disebut terakhir, sejumlah tertentu, berwujud uang.

Jual beli secara etimologis, berarti menukar harta dengan harta. Sedangkan
menurut terminologi jual beli adalah persetujuan saling mengikat antara penjual
yakni pihak yang menyerahkan atau menjual barang dan pembeli sebagai pihak
yang membayar atau membeli barang yang di jual. Istilah perjanjian jual beli
berasal dari terjemahan cantract of sale. Perjanjian jual beli diatur dalam Pasal
1457 sampai dengan Pasal 1540 KUH Perdata. Yang dimaksud dengan jual beli
adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang
telah dijanjikan (Pasal 1457 KUH Perdata). Dalam sejarahnya, perlindungan
konsumen pernah secara prinsipal menganut asas the privity of contract. Artinya,
pelaku usaha hanya dapat dimintakan pertanggungjawaban hukumnya sepanjang

Hukum Perlindungan Konsumen | 4

ada hubungan kontaktual antara dirinya dan konsumen. Oleh karena itu, ada
pandangan bahwa hukum perlindungan konsumen berkolerasi erat dengan hukum
perikatan, khususnya perikatan perdata.1 Sebagaimana dalam hukum
perlindungan konsumen, terdapat aspek hukum yang mengaturnya seperti salah
satunya yaitu hukum perdata.

Dan menurut Pasal 1457 KUHPerdata, perjanjian jual beli adalah perjanjian
antara penjual dan pembeli di mana penjual mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan hak miliknya atas suatu barang kepada pembeli, dan pembeli
mengikatkan dirinya untuk membayar harga barang itu. Pada Pasal 1243
KUHPerdata mengatur bahwa perjanjian yang dibuat secara sah mengikat untuk
kedua belah pihak. Kesepakatan jual beli satuan rumah susun bisa belangsung
lantaran adanya permintaan pembeli untuk membeli rumah susun yang belum
selesai dibangun oleh developer. Dalam setiap transaksi jual-beli merupakan
sebuah perjanjian yang harus dijamin secara tertulis. Untuk itu dibuatlah surat
perjanjian jual-beli yang nantinya akan mengikat kedua belah pihak. Surat ini
nantinya akan menjadi bukti transaksi sekaligus memastikan kedua pihak sudah
melaksanakan kewajibannya masing-masing. Tidak seperti penjualan barang-
barang kecil, transaksi jual beli dengan nilai tinggi seperti tanah, membutuhkan
surat perjanjian jual beli. Hal tersebut dilakukan demi menjaga keamanan kedua
belah pihak dari wanprestasi, baik pihak penjual maupun pembelinya. Anda harus
bisa menyusun dan menganalisa surat perjanjian jual beli rumah tanpa notaris.

Jika Anda tidak mempelajarinya dengan cermat, Anda bisa dengan mudah
terperosok ke dalam transaksi merugikan. Dilihat dari ketentuan tersebut
disebutkan pada pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang
Rumah Susun, yang berbunyi: “Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat
yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian- bagian yang
distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang masing- masing dapat dimiliki dan digunakan
secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama.”

Hukum Perlindungan Konsumen | 5

B. Asas Keseimbangan pada Perjanjian Hukum

Asas hukum diartikan sebagai ekstraksi dari setiap peraturan yang berlaku di
masyarakat, mencakup peraturan yang dibuat oleh lembaga berwenang atau
peraturan yang hidup dan berkembang di masyarakat, atau dalam hal ini asas
hukum merupakan abstraksi yang terkandung dalam tiap peraturan yang bersifat
konkret. Jika dikaitkan antara asas-asas hukum dengan perjanjian, maka asas
hukum ialah dasar hukum perjanjian. Dapat dikatakan demikian karena sokoguru
dari hukum perjanjian adalah prinsip dan asas hukum tersebut, karena mampu
memberikan gambaran bagaimana latar belakang cara berpikir dari dasar hukum
perjanjian. Asas keseimbangan yang bermaksud untuk melindungi konsumen serta
memberikan keseimbangan antara konsumen, pelaku usaha dan pemerintah dalam
arti materiil ataupun spiritual. Asas keseimbangan merupakan asas yang sangat
mendasar dalam hukum perjanjian untuk mewujudkan keadilan. Oleh karenanya
pihak yang dirugikan harus dilindungi, dengan cara pihak yang telah melakukan
wanprestasi harus menanggung akibat/konsekuensi yuridis yaitu haruslah
menanggung akibat atau hukuman berupa.

Asas keseimbangan adalah suatu asas yang dimaksudkan untuk menselaraskan

pranata-pranata hukum dan asas-asas pokok hukum perjanjian yang dikenal dalam
hukum perdata yang berdasarkan pemikiran dan latar belakang individualisme
pada suatu pihak dan cara pikir bangsa Indonesia pada lain pihak. Keseimbangan
juga diartikan sebagai hal yang dilandaskan pada upaya mencapai suatu keadaan
seimbang yang sebagai akibat dari itu harus memunculkan pengalihan kekayaan
secara absah. Asas keseimbangan merupakan asas dalam Hukum Perjanjian
Indonesia yang merupakan asas kelanjutan dari asas persamaan yang
mengkehendaki keseimbangan hak dan kewajiban antara para pihak dalam
perjanjian.

Perkembangan hukum perjanjian melahirkan asas baru yaitu asas

keseimbangan yang menyatakan bahwa suatu perjanjian mengikat sepanjang
dilandasi keseimbangan kepentingan di antara para pihak. Prinsip keseimbangan
menunjukkan adanya kebutuhan kesetaraan sebagai syarat utama terciptanya

Hukum Perlindungan Konsumen | 6

perjanjian. Asas keseimbangan merupakan asas yang sangat mendasar dalam
hukum perjanjian untuk mewujudkan keadilan. Terdapat ketidakseimbangan
kedudukan antara pelaku usaha dan konsumen rumah susun, sehingga penerapan
prinsip kesetaraan para pihak berdasarkan asas keseimbangan pada PPJB rumah
susun tidak terwujud, pelaku usaha lebih superior dari konsumennya. Oleh
karenanya pihak yang dirugikan harus dilindungi, dengan cara pihak yang telah
melakukan wanprestasi harus menanggung akibat/konsekuensi yuridis yaitu
haruslah menanggung akibat atau hukuman berupa. Meskipun tidak terdapat
ketentuan yang mengatur berlakunya asas keseimbangan dalam hukum perjanjian
Indonesia, namun penerapan asas keseimbangan secara tidak langsung terdapat
dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Asas keseimbangan yang menjadi sintesa antara
asas kebebasan, asas konsensus dan asas kekuatan mengikat, hakikatnya hanya
dapat terpenuhi melalui ketiga prinsip tersebut berdasarkan hirarki leksikal.

Kata seimbang “evenwicht”, yang dimaknai dalam kehidupan sehari-hari

menunjuk pada pengertian suatu keadaan pembagian beban di kedua sisi berada
dalam keadaan seimbang. Keseimbangan pun dimengerti sebagai keadaan hening
atau keselarasan karena dari berbagai gaya yang bekerja tidak satu pun
mendominasi yang lainnya, atau karena tidak ada satu elemen menguasai lainnya.

Menurut Soepomo tujuan keempat dari suatu perjanjian adalah mencapai

keseimbangan, kepantasan, atau sikap sosial tertentu. Hal ini dimaksudkan untuk
mencerminkan rasa syukur atau kepuasan dan upaya secara sadar untuk
menggapai peluang eksistensi immateriil (immateriele zijnsmogelijkheid).

Syarat keseimbangan sebagai tujuan keempat dicapai melalui kepatutan sosial,

eksistensi immateriil yang dicapai dalam jiwa keseimbangan. Dalam suatu
perjanjian, kepentingan individu dan masyarakat akan bersamaan dijamin oleh
hukum objektif. Pencapaian keseimbangan kepatutan immateriil (immateriele
gezindheid) adalah suatu tujuan yang menjadi landasan pembenar perjanjian.
Untuk itu mesti ada syarat-syarat tegas yang mengatur akibat hukum yang terjadi
akibat tidak ada keseimbangan.

Asas-asas hukum kontrak yang hidup dalam kesadaran hukum Indonesia

(semangat gotong royong, kekeluargaan, rukun, patut, pantas, dan laras)
sebagaimana yang tercermin dalam hukum adat maupun asas-asas hukum modern

Hukum Perlindungan Konsumen | 7

 (asas konsensus, asas kebebasan berkontrak) sebagaima yang ditemukan dalam
perkembangan hukum kontrak Belanda dalam perundang-undangan, praktik
hukum dan yurisprudensi, bertemu dalam satu asas, yakni asas keseimbangan.
Asas keseimbangan itu menyemangati dan sekaligus juga menjadi asas
operasionalisasi dari asas-asas hukum kontrak, baik dari hukum kontrak Indonesia
maupun dari hukum kontrak Belanda (yang mewakili hukum modern).

C. Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen dalam Jual Beli Rumah Susun

(Rusun)
Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar setiap manusia.
Dengan semakin bertambahnya penduduk, sedangkan lahan yang tersedia sangat
terbatas, maka pembangunan rumah dibuat bertingkat atau yang kita kenal
dengan rumah susun. Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif
pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah
perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan
rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka
kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan
kota bagi daerah yang kumuh. Ahir-ahir ini banyak permasalahan rumah susun
yang mencuat dipermukaan, hal tersebut dikarenakan tingginya infestasi rumah
susun yang tidak dibarengi dengan pengetahuan hukum yang terkait dengan
rumah susun di kalangan masyarakat luas, sebenarnya pengaturan mengenai
rumah susun mempunyai perbedaan yang cukup mendasar dengan pembangunan
rumah hunian dengan tanah diatas hak milik perorangan (privat).

Pembangunan rumah susun berlandaskan pada asas kesejahteraan umum

keadilan dan pemerataan, serta keserasian dan keseimbangan dalam
perikehidupan. Asas kesejahteraaan umum dipergunakan sebagai landasan
pembangunan rumah susun dengan maksud untuk mewujudkan kesejahteraan
lahir dan batin bagi seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata berdasarkan
Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
melalui pemenuhan kebutuhan akan perumahan sebagai kebutuhan dasar bagi
setiap warga negara Indonesia dan keluarganya. Pembangunan rumah susun
memerlukan persyaratan-persyaratan teknis dan administratif yang lebih ketat.
Untuk menjamin keselamatan bangunan, keamanan, dan ketenteraman serta

Hukum Perlindungan Konsumen | 8

ketertiban penghunian, dan keserasian dengan lingkungan sekitarnya, maka
satuan rumah susun baru dapat dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk
dihuni dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Penghuni satuan rumah susun (Sarusun) tidak
dapat menghindarkan diri atau melepaskan kebutuhannya untuk menggunakan
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, karena secara keseluruhan
merupakan kebutuhan fungsional yang saling melengkapi.

Pada prinsipnya ketentuan yang mengatur tentang perlindungan hukum

terhadap konsumen dalam aspek hukum perdata, diatur di dalam Pasal 1320 KUH
Perdata, Pasal 1320 KUH Perdata. Perlindungan hukum yakni suatu jaminan yang
diberikan dari pihak yang berkewajiban terhadap semua pihak untuk dapat
melaksanakan hak dan kewajiban hukum yang dimilikinya, dalam pelaksanaanya
sebagai subjek hukum. Dalam perjanjian jual beli rumah susun, pembeli belum
mendapatkan hak seutuhnya terhadap rumah susun tersebut. Pembeli akan
mempunyi hak seutuhnya atas rumah susun bilamana sudah dilakukan
penandatanganan akta jual beli sehingga konsumen yang sudah melakukan
pembayaran angsuran atas objek jual beli bisa mendapatkan kepastian hukum.
Jadi dapat disimpulkan bentuk perlindungan hukum terhadap konsumen dalam
jual beli rumah susun komersial disini adalah berupa hak-hak. yaitu:

1. Hak menuntut pemenuhan perjanjian

2. Hak menuntut pemutusan perjanjian
3. Hak menuntut ganti rugi
4. Hak menuntut pemenuhan perjanjian dengan ganti rugi
5. Hak menuntut pemutusan atau pembatalan perjanjian dengan ganti rugi.

Sedangkan dibentuknya UU PK bertujuan untuk memberikan perlindungan

hukum kepada kosumen yang pada umumnya mempunyai posisi yang lemah jika
dibandingkan dengan pelaku usaha. Perlindungan hukum bagi konsumen yang
melakukan pembelian rumah susun melalui pemesanan belum diatur secara lebih
terperinci dalam peraturan perundang-undangan baik dalam UU Rumah Susun
maupun UU Perlindungan Konsumen baik mengenai nominal ganti rugi maupun
jenis ganti rugi yang didapat.

Hukum Perlindungan Konsumen | 9

 III
PENUTUP
A. Kesimpulan
1. Bahwasanya alur proses jual beli rumah susun yang terjadi dalam praktiknya,
yaitu pengembang melakukan iklan pemasaran rumah susun yang akan diperjual
belikan. Dalam melakukan pemasaran, pengembang melakukan promosi untuk
menarik minat calon pembeli. Menurut Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Nomor 8
Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen. Pembelian rumah susun
merupakan jual beli sebagaimana diatur dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata (KUH Perdata).
2. Bentuk perlindungan hukum terhadap konsumen dalam perjanjian jual beli rumah
susun komersial yang belum dibangun, bahwa konsumen yang membeli rumah
susun komersial yang belum dibangun jika kenyataanya pengembang tidak
membangun atau membangun tetapi terlambat atau membangun tetapi tidak sesuai
yang dijanjikan dalam brosur maka dapat dikatakan telah melakukan ingkar janji
atau wanprestasi, dengan memberikan hak kepada konsumen, yaitu berupa hak:
a. Hak menuntut pemenuhan perjanjian;
b. Hak menuntut pemutusan perjanjian;
c. Hak menuntut ganti rugi;
d. Hak menuntut pemenuhan perjanjian dengan ganti rugi;
e. Hak menuntut pemutusan atau pembatalan perjanjian dengan ganti rugi.
B. Saran
1. Pihak pelaku usaha hendaknya melaksanakan isi perjanjian pengikatan jual beli
rumah susun melalui pemesanan dengan itikad baik, membuat perjanjian agar
terdapat keseimbangan posisi hak dan kewajiban antara para pihak sebagai upaya
perlindungan hukum.
2. Asas keseimbangan, disamping harus memiliki karakteristik tertentu, juga harus
secara konsisten terarah pada kebenaran yang logis dan secara memadai bersifat
konkret, sehingga asas keseimbangan dapat dipahami sebagai asas yang layak atau
adil, dan selanjutnya diterima sebagai landasan keterikatan yuridikal di dalam
Hukum Perjanjian di Indonesia. Melalui suatu perjanjian yang dilandaskan pada

Hukum Perlindungan Konsumen | 10

 kehendak yang telah diungkapkan dalam bentuk janji- janji di antara para pihak
yang terkait, diharapkan maksud dan tujuan para pihak tersebut dapat tercapai.
3. Untuk mencapai tertib hukum dan menjamin kepastian hukum terhadap
perlindungan bagi kedua belah pihak dalam perjanjian jual beli rumah susun,
perjanjian harus dibuat dalam bentuk akta otentik di hadapan Notaris, dimana
peran Notaris diharapkan dapat menjadi pihak yang mengawasi transaksi
perjanjian baku pengikatan jual beli rumah susun.

Hukum Perlindungan Konsumen | 11

 DAFTAR PUSTAKA

Suryani, I. (2018). Kepastian dan perlindungan hukum terhadap pembeli rumah

susun di Makassar (Doctoral dissertation, Universitas Islam Indonesia).

Binsneyder, M., & Rosando, A. F. (2020). Akibat Hukum Pengalihan Hak

Tanggungan Tanpa Sepengetahuan Kreditur Dalam Tinjauan Asas Keseimbangan
Dan Itikad Baik Dalam Putusan Pengadilan. Jurnal Hukum Bisnis Bonum
Commune, 3(1), 104-119.

Binsneyder, M., & Rosando, A. F. (2020). Akibat Hukum Pengalihan Hak

Tanggungan Tanpa Sepengetahuan Kreditur Dalam Tinjauan Asas Keseimbangan
Dan Itikad Baik Dalam Putusan Pengadilan. Jurnal Hukum Bisnis Bonum
Commune, 3(1), 104-119.

NOORMANSYAH, Naufal Afrian; TAUPIQQURRAHMAN, Taupiqqurrahman.

(2023. Penerapan Asas Keseimbangan Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Rumah Sebagai Perlindungan Hukum Pembeli Atas Wanprestasi Developer. Acta
Comitas : Jurnal Hukum Kenotariatan, [S.l.], v. 8, n. 01, p. 44 - 61

Hukum Perlindungan Konsumen | 12